20xx年物業(yè)管理工作調研報告

1、Word文檔僅供參考20xx年物業(yè)管理工作調研報告物業(yè)治理是都市治理和社會建設矛盾集中表達的領域，標準的物業(yè)治理是和諧社會建設總體戰(zhàn)略中的重要內容。 為進一步標準我區(qū)物業(yè)治理， 近期，我區(qū)物價部門組織人員對城區(qū) 物業(yè)效勞進行調研，在引導業(yè)主樹立正確的物業(yè)效勞消費觀念， 引導物業(yè)效勞企業(yè)依法經營、 公平競爭、合理收費，怎么進一步標準物業(yè)行業(yè)治理等方面出別懈的努力。一、根本領情我區(qū)物業(yè)治理行業(yè)起步較晚，正是朝陽產業(yè)，經過近十年的進展， 由于各方面因素的妨礙進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開辟商阻礙、專業(yè)性的人才匱乏等咨詢題。總體看，我區(qū)物業(yè)治理工作有以下三個特點：一是物業(yè)治理市場處于發(fā)育初步

2、時期。二是物業(yè)治理總體水平較低。三是物業(yè)治理行業(yè)監(jiān)管體制別完善。據(jù)統(tǒng)計，目前，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)治理小區(qū) 38家，物業(yè)治理企業(yè)30個，治理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)治理覆蓋率 到達80%,新建商品房的物業(yè)治理覆蓋率到達100%。本區(qū)注冊一級資質物業(yè)效勞公司尚無，注冊二級資質較多。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會，物業(yè)效勞水平很難得到一具質的提升。目前我區(qū)多層住所物業(yè)治理費用的收費標準為每平方米元，高層住所為每平方米元。雖然這樣，我市物業(yè)行業(yè)收費平均收費水平仍低于80%。物業(yè)治理費標準別高，收繳率低，個別業(yè)主和物業(yè)治理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業(yè)治理行業(yè)進展的要緊

3、因素。二、存在的要緊咨詢題1、物業(yè)效勞公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產業(yè)的迅速進展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急 劇增加。但從總體看，進展參差異齊。由于企業(yè)治理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化文秘雜 繪水平低，造成物業(yè)效勞社會資源白費，效率低、效益差。假設形成規(guī)模效應，那么可落低成 本，提高效率。2、市場化運作機制尚未健全。物業(yè)治理尚未真正形成市場準入機制。物業(yè)效勞企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經營困難。一是我區(qū)為中心城區(qū)， 由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者 較多，有的購置多套住房別急于入住等因素導致空房率高，小區(qū)入住率別高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)效勞費，別交納電梯運行費， 而這局部人員未入住， 并未

4、減少物管企 業(yè)的效勞本錢，再加上已入住業(yè)主交費意識薄弱，應交的物業(yè)費也收別上來，據(jù)統(tǒng)計，收取物業(yè)治理費到達 90%以上，差不多是特別別錯的狀態(tài)了。導致許多小區(qū)由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產生虧損，造成物業(yè)治理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步時 期，許多業(yè)主對物業(yè)收費都表示別理解，業(yè)主繳費意識薄弱， 造成物業(yè)效勞收費率低， 有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)治理費，惟獨被迫撤離所效勞的樓盤。3、物業(yè)效勞費收取難。要緊表如今：一是一些效勞人員責任心別強，效勞質量差，效勞別到位，導致住戶成心見而拒絕繳費。二是住戶無力繳費。 如安置房、經濟適用房，業(yè)主不少是低保戶， 以日子水平低為由拒 交物管費

5、。三是工程遺留咨詢題隨著物業(yè)交接，將咨詢題轉嫁給物業(yè)效勞企業(yè)，成為住戶別繳費的借 口。四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費別及時等。五是由于業(yè)主物業(yè)繳費意識薄弱。 物業(yè)治理企業(yè)提供的隱性效勞被無視。很多業(yè)主認為，交了那么多的物業(yè)治理費，別算是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這鈔票花得太冤枉。于是少交甚至別交物業(yè)治理費的現(xiàn)象時有發(fā)生。盡管物業(yè)治理公司提供了不少效勞，但由于效勞本身是隱性的，業(yè)主沒有所以得到很直觀的利益，因此業(yè)主很難感覺到物業(yè)治理公司的工作。六是有的業(yè)主僅比擬其物業(yè)收費標準，而未比擬物業(yè)效勞質量， 業(yè)主對收取物業(yè)效勞費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間

6、、雜物間交物業(yè)費表示別理解。二次供水、電 梯使用費分攤收取矛盾大。由于各種因素有些業(yè)主覺得分攤別合理而拒繳水、電費。七是很多小區(qū)的業(yè)主認為物業(yè)治理公司的收費別透明、別合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費，此類咨詢題很有普遍性。八是業(yè)主認為物業(yè)治理公司的效勞與收費質價別符。在實際物業(yè)治理工作中，也真的存在物業(yè)治理公司效勞別到位、效勞態(tài)度不行、維修別及時、收費別標準等事情。如此，造成 業(yè)主對物業(yè)效勞別中意，對物業(yè)治理企業(yè)產生意見，因而拒交物業(yè)治理費。九是當物價部門依照經濟進展水平、物價上漲水平和業(yè)主效勞水平提高等事情，對物業(yè)收費標準作出調整后， 局部業(yè)主別愿按提高后的標準交費。由于物業(yè)費收入收別到位

7、， 很多物業(yè)公司收支難以平衡，入別敷出，從而落低效勞標準，對小區(qū)設備維護、清潔、綠化投入 等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶別滿，陷入了物業(yè)公司抱怨收別腳費而無法效勞， 業(yè)主抱怨效勞低劣而別愿交費的怪圈。據(jù)全國價格舉報 受理投訴統(tǒng)計，近三年來，業(yè)主投訴物業(yè)治理企業(yè)收費工程和標準別透明、違反規(guī)定亂收費，向來位居各類價格舉報咨詢題的前三位。4、物業(yè)治理體制別完善。物業(yè)治理涉及到規(guī)劃、建造等多個部門，有時各種矛盾會交錯在一起。從全區(qū)看，缺乏一具強力部門有效的協(xié)調各方，造成行政治理和物業(yè)治理關系難以理順，多頭治理咨詢題久拖別絕；開辟商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的職責別清；街道、社區(qū)的綜

8、合協(xié)調作用尚未充分發(fā)揮；房屋治理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管辦監(jiān)管，責任主體別明確，行政監(jiān)管力度別大。5、物業(yè)治理缺乏監(jiān)管。我區(qū)所有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會，有些業(yè)主往往別清晰自己可享受那些效勞內容、有哪些效勞標準，應交多少費用，怎么監(jiān)管物業(yè)治理企業(yè)等，這些咨詢題使得局部物業(yè)效勞企業(yè)帶有一定的隨意性，少效勞、效勞別到位現(xiàn)象時有發(fā)生，表達別出質價相符、優(yōu)質優(yōu)價的物業(yè)收費原那么， 對此業(yè)主意見，對物業(yè)治理的有償效勞產生疑咨詢， 阻礙小區(qū)的正常治理運作。6、業(yè)主的消費觀念有待改變。局部業(yè)主物業(yè)效勞的消費觀念沒有徹底樹立起來。一是買房人對物業(yè)治理的認識需要一具過程。二是我們國家誠信價值體系尚在

9、初級時期。遇到咨詢題，業(yè)主別是積極經過司法、 行政手段解決，而是挑選隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)效勞費的方式進行，這種做法別僅傷害了合同的嚴肅性，而且造成了住所消費的誠信危機。三是一局部人存在從眾和僥幸內心，看到小區(qū)內有業(yè)主別交物業(yè)費，認為自己交了反而吃虧，因此也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費。物業(yè)效勞收費別到位， 最終利益受到傷害的依然業(yè)主本身。物業(yè)費要緊用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設施設備的運行維修養(yǎng)護等效勞性 開支。局部業(yè)主別繳費，等于免費享受公共效勞，這對繳費的業(yè)主是別公平的。長此進展， 別繳費的業(yè)主可能會越來越多， 最終導致物業(yè)治理無法正常進行， 房屋及設施將會失修失養(yǎng)， 小區(qū)的保安、保潔、

10、綠化將無人咨詢津。三、對加強完善物業(yè)效勞收費治理的意見和建議1、走強強聯(lián)合之路。制造條件，積極鼓舞物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌； 鼓舞有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)效勞的企業(yè)，在政策上賦予扶持和優(yōu)惠。2、完善物業(yè)治理的市場準入機制。努力引入物業(yè)治理的市場競爭機制，明確規(guī)定物業(yè)公司的資質。加強物業(yè)治理市場整頓，對別符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)治理人員，堅 定撤消執(zhí)照，注銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深入社區(qū)，加強日常巡查，對維 修別及時、效勞別到位、收費別標準的行為予以嚴肅查處，直至落低或取消其物業(yè)治理企業(yè)的資質。要加強物業(yè)治理

11、企業(yè)的制度化、標準化建設，強化檢查考核、資質審定、從業(yè)人員業(yè)務培訓等工作措施，促進我區(qū)物業(yè)治理行業(yè)的效勞水平別斷提高，提高我區(qū)的物業(yè)治理水 平。3、建立前期物業(yè)治理監(jiān)管機制。建立物業(yè)治理提早介入機制。從工程工程規(guī)劃立項開始，物業(yè)治理應同步介入對房屋的功能、布局、管建設等提出專業(yè)的合理性建議供開辟建設企業(yè)采用，為后期物業(yè)打下堅實的根底。建立物業(yè)效勞收費報審機制，應在售房前，向物價部門申報核定物業(yè)效勞收費標準，規(guī)定在向物價部門申報前期物業(yè)收費標準前方可售房，以減少別必要的矛盾。在物業(yè)治理企業(yè)在引導業(yè)主理性維權的并且，密切聯(lián)系房地產開辟商， 別斷完善物業(yè)功能，確保物業(yè)建設質量和配套設施設備的齊全及有

12、效維修養(yǎng)護。4、完善細化收費標準。建議盡快研究制定質價相符的物業(yè)效勞費指導價格體系，細化?江西省物業(yè)治理條例? 各收費檔次對應物業(yè)企業(yè)應到達的具體標準，明確高層住所另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例咨詢題，明確私家車庫、儲藏間是否要交物業(yè)效勞費等咨詢題，建議二次供水由供水公司統(tǒng)一治理，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業(yè)治理效勞向市場化、專業(yè)化 方向進展，必須遵循公開、公平，老實信用的原那么。鑒于目前售后房物業(yè)收費矛盾凸現(xiàn)，商 品房矛盾相對平穩(wěn)的特點，采取分類指導方法，做到公開合理、質價相符以及同一物業(yè)治理 區(qū)域實行同一收費標準。

13、5、應制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關條例規(guī)定：當確需使用房屋公共 維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出， 經2/3以上的業(yè)主接受后，方可申請使用房屋公共維修基金。但實際上，假設修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主經過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的維修費用沒有專業(yè)機構對其作鑒定和 監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成別法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金怎么提取使用的咨詢題。目前，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過。6、簡化催繳物業(yè)費法律程序。當業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時，現(xiàn)行方法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，如此將消耗物業(yè)企業(yè)大量

14、的人力、財力，經過法律途徑追討的物業(yè)費都別腳以支付訴訟等相關費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡單措施或程序。7、 妥善協(xié)調解決有關咨詢題。 市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的日子垃圾處理費為3元/戶、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將日子垃圾運走，且別提供垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內道路衛(wèi)生、 垃圾外運至垃圾轉運站都由物業(yè)企業(yè)承當，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應效勞，只做了其中一局部，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)別應承當 3元/月、戶的垃圾處理費。8、加大宣傳力度。引導人們正確的物業(yè)消費觀念。物業(yè)治理公司本身要注意加強物業(yè)治理水平，提高自身的效勞質量。標準治

15、理，提高效勞水平，加大業(yè)主對物業(yè)治理的正面宣傳和引導，讓業(yè)主樹立正確的物業(yè)效勞消費觀，有效幸免收費難的咨詢題。讓業(yè)主了解物業(yè)治理工作的內容，提高物業(yè)治理的商品意識。讓業(yè)主感覺實質上是一種效勞型的商品交換。 物業(yè)治理公司需要引導業(yè)主的思想觀念要由物業(yè)治理的無償提供向有償型的商品提供方面 轉化。9、加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推進物業(yè)行業(yè)社會化、市場化進程，凈化地域性物業(yè) 行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī)，形成完整、系統(tǒng)體系。10、 進一步提高物業(yè)企業(yè)治理水平。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執(zhí)行?物權法?，爭取政 府的支持的并且，提高經營能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達成共識。二是別斷提高效勞質

16、量，別斷創(chuàng)新效勞工程。將每一項效勞工作的程序都標準化，編制成具體的?操作手冊?，成為職員的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素養(yǎng)的效勞團隊。物業(yè)效勞企業(yè)在對職員 進行專業(yè)技能培訓的并且更應該注重個人素養(yǎng)方面的培訓。四是物業(yè)效勞公司實行收費考核，建立內部鼓勵機制。11、建立物業(yè)治理矛盾糾紛調處新機制。探究建立物業(yè)治理糾紛調處新機制。將業(yè)主自治機構的治理納入社區(qū)治理范圍。業(yè)主委員會應當自覺同意社區(qū)居委會領導，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動， 并且，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會 與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間浮現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應當主動出面協(xié)調處理，街道辦事處應當予以協(xié)助。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。收費有關咨詢題的補充意見?第三條：將來但凡涉及物業(yè)治理效勞收費的物業(yè)治理企業(yè)別再辦理收費許可證和別 再實行收費年審制度，與之相關的罰那么自行取消?；謴臀飿I(yè)效勞收費許可證換發(fā)和收費年審 制度，以便價格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。13、盡快修改、細化物業(yè)治理有關規(guī)定。?江西省物業(yè)效勞收費