[土地估價師考試密押題庫與答案解析]土地估價分析和估價方法選擇

1、土地估價師考試密押題庫與答案解析土地估價分析和估價方法選擇土地估價師考試密押題庫與答案解析土地估價分析和估價方法選擇土地估價分析和估價方法選擇一、單項選擇題問題:1. 成本逼近法主要適用于_的估價。A.商業(yè)用地B.住宅用地C.寫字樓用地D.工業(yè)用地或新增建設(shè)用地答案:D解析 根據(jù)成本逼近法的適用范圍，成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地的估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，土地成交實例不多，無法利用市場比較法等方法進(jìn)行估價時采用。同時，對于既無收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園以及公共建筑、公共設(shè)施等特殊性的土地估價也很適用。選項A、B、C都是有收益的，不適合用成本逼近法。問題:2. 路線估價法主要適用于

2、_。A.商業(yè)用地B.住宅用地C.城市全域用地D.大面積工業(yè)用地答案:C問題:3. 下列說法正確的有_。A.不同的估價目的對應(yīng)的評估結(jié)果內(nèi)涵不一致，結(jié)果也不會有差別，在評估中的技術(shù)思路也不盡一致B.不同的估價目的對應(yīng)的評估結(jié)果內(nèi)涵一致，結(jié)果不會有差別，但在評估中的技術(shù)思路不一致C.不同的估價目的對應(yīng)的評估結(jié)果內(nèi)涵不一致，結(jié)果也會有差別，在評估中的技術(shù)思路也不盡一致D.相同的估價目的對應(yīng)的評估結(jié)果內(nèi)涵不一致，結(jié)果不會有差別，但在評估中的技術(shù)思路不盡一致答案:C問題:4. 土地估價需要根據(jù)_確定估價時采用何種估價假設(shè)前提和何種價格類型。A.估價對象B.現(xiàn)有資料C.估價目的D.市場發(fā)展?fàn)顩r答案:C問題

3、:5. 土地的價值高，常常評估面積大，總價值也大，所以在評估中一般要求用_方法，從不同的角度考評土地的價值。A.1種B.兩種以上C.兩種D.3種答案:B問題:6. 土地估價適用原則不包括_。A.替代原則B.需求與供需原則C.協(xié)調(diào)原則D.合法原則答案:D問題:7. _是收益還原法和剩余法估價的基礎(chǔ)。A.替代原則B.貢獻(xiàn)原則C.預(yù)期收益原則D.報酬遞增遞減原則答案:B問題:8. 下列各項不適用于路線價估價法的是_。A.農(nóng)村用地的估價B.城市的估價C.市街地D.需要在大范圍內(nèi)對多宗土地進(jìn)行估價的場合答案:A問題:9. 下列情況中，_的土地價格不能用剩余法評估。A.待開發(fā)土地B.建筑物已陳舊的房地產(chǎn)C

4、.具有開發(fā)或潛在開發(fā)價值的土地D.待整理土地答案:B問題:10. 下列城市規(guī)劃因素中，影響土地價格的個別因素是_。A.人口密度控制、用地結(jié)構(gòu)B.建筑物密度、容積率C.區(qū)域交通管制、用地結(jié)構(gòu)D.公用設(shè)施條件、容積率答案:B問題:11. 對于評估已建設(shè)完成的普通住宅小區(qū)居住用地，土地估價師不宜選用的估價方法是_。A.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法B.成本逼近法C.收益還原法D.剩余法答案:B問題:12. 成本逼近法主要適用于_的估價。A.商業(yè)用地B.住宅用地C.寫字樓用地D.工業(yè)用地或新增建設(shè)用地答案:D二、多項選擇題問題:1. 下列選項中能列入土地取得費(fèi)的有_。A.征地費(fèi)B.勞動力安置費(fèi)C.土地平整費(fèi)D.拆

5、遷費(fèi)E.土地整理費(fèi) A B C D E答案:ABD問題:2. 分析確定土地估價技術(shù)思路應(yīng)考慮_。A.估價對象狀況B.現(xiàn)有資料情況C.估價目的D.影響土地價格的因素E.土地取得費(fèi)用 A B C D E答案:ABC問題:3. 對土地權(quán)利資料的分析要注意_。A.合法性B.現(xiàn)有的情況資料C.相關(guān)界定和限制D.證載土地使用年限是否合法E.合理性 A B C D E答案:ABD問題:4. 影響土地估價的因素有_。A.自然、社會、經(jīng)濟(jì)和行政因素B.區(qū)域因素C.宗地自身的地價影響因素D.宗地的開發(fā)程度E.人們的心理 A B C D E答案:ABCD問題:5. 市場比較法用于_。A.地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)B.有充足的

6、具有代表性的土地交易實例的地區(qū)C.交易案例較少D.新開發(fā)的土地E.拆遷土地 A B C D E答案:ABD問題:6. 下列不適用于收益還原法的有_。A.沒有收益的不動產(chǎn)B.機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園用地估價C.公益事業(yè)用地估價D.有收益的土地E.具有潛在收益的土地 A B C D E答案:ABC問題:7. 剩余法主要適用于下列各種類型的土地估價中的_。A.待開發(fā)土地的估價B.待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價C.現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)地價的單獨(dú)評估D.僅將土地或房產(chǎn)整理成直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價E.具有潛在收益的土地 A B C D E答案:ABCD問題:8. 成本逼近法適用于_。A.新開發(fā)土地的估價B.待開發(fā)

7、土地的估價C.學(xué)校、公園等特殊性的土地估價D.地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)、有充足的替代性的土地交易實例的地區(qū)E.有收益的地價 A B C D E答案:AC問題:9. 在土地估價實踐中，_中土地收益的確定，都是預(yù)期收益原則的具體應(yīng)用。A.剩余法估價B.成本法C.收益還原法估價D.時常比較法E.路線價法估價 A B C D E答案:AC問題:10. 下列關(guān)于不同估價方法適用目的的說法正確的有_。A.居住用地宜選用市場比較法、成本逼近法、收益還原法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法B.評估新開發(fā)完成的居住用地最適宜的評估方法是成本逼近法、剩余法C.工業(yè)用地宜選用市場比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，在特殊情況下，也可

8、以采用收益還原法D.商服用地宜選用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法E.估價方法的應(yīng)用應(yīng)根據(jù)估價對象和估價目的，選用兩種以上(不含兩種)進(jìn)行評估 A B C D E答案:CD三、簡答題問題:1. 路線價估價法的精度取決于什么?答案:路線價估價結(jié)果的精度與路線價及其修正體系密切相關(guān)。問題:2. 對于司法價格鑒定這個概念如何理解?答案:“司法價格鑒定”是指司法行政機(jī)關(guān)指定的部門設(shè)立的價格鑒證機(jī)構(gòu)，對刑事、民事、經(jīng)濟(jì)、行政仲裁案件涉及的扣押、追繳、沒收、糾紛物品等各種權(quán)利客體的價值和真實性進(jìn)行的估算、鑒別和認(rèn)定。價值鑒定最終以價格表示，工作中也稱價格鑒定。完整、規(guī)范的用語是“涉案物品

9、價格鑒定”。價格鑒定是價格認(rèn)證的重要組成部分，也是從司法鑒定的角度提出的一項“價格認(rèn)證”。價格鑒證的基本任務(wù)是通過審價，辨別、認(rèn)定各類市場主體的價格行為的合法性和價格水平的合理性，維護(hù)價格的公平、社會分配的公正，彌補(bǔ)市場自發(fā)分配的不足，使社會經(jīng)濟(jì)活動正常運(yùn)行。在涉案物品價格鑒定中，更需要運(yùn)用社會平均成本，使用合理的估價理論與方法，使價格盡可能接近價值，體現(xiàn)價格鑒定的公平、公正。問題:3. 考慮估價目的主要考慮的是什么?答案:不同的估價目的，對應(yīng)的評估結(jié)果內(nèi)涵不一致，結(jié)果也會有差別，在評估中的技術(shù)思路也不盡一致。問題:4. 估價對象狀況應(yīng)考慮什么內(nèi)容?答案:估價對象的不同狀況，所適用的方法應(yīng)有不

10、同。比如收益還原法等，要求以持續(xù)使用為前提，對評估基準(zhǔn)日時估價對象不可能持續(xù)生產(chǎn)或使用的標(biāo)的是不適用的。問題:5. 市場發(fā)達(dá)狀況應(yīng)考慮什么內(nèi)容?答案:市場的發(fā)達(dá)狀況決定是否適用市場比較法、剩余法、收益還原法等。只有市場上有足夠相似或相近的案例，才能從市場反應(yīng)角度認(rèn)知土地的價值。問題:6. 多種方法相結(jié)合來評估土地價值是出于何種理由?答案:土地的價值高，常常評估面積大，總價值也大，所以在評估中一般要求用兩種以上的方法，從不同的角度考證土地的價值。問題:7. 現(xiàn)有資料情況主要應(yīng)考慮的內(nèi)容是什么?答案:在評估中還要充分考慮能夠了解、掌握的所有資料的程度，比如，如果沒有掌握路線價價格評估的成果及修正體系，就不要采用路線價法來評估。問題:8. 土地估價目的如何進(jìn)行判斷?答案:估價目的，即估價報告的期望用途。估價目的一般是由委托方提出的。土地估價需要根據(jù)估價目的確定估價時采用何種估價假設(shè)前提和何種價格類型。不同的估價目的，估價時考慮的因素也有所不同，會有不同的交換價值。明確估價目的，有助于明確估價期日、估價對象和評估的價