民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目可研投資報(bào)告

1、民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目可研投資報(bào)告 目 錄第一章 總論3一項(xiàng)目背景3二項(xiàng)目概況6三項(xiàng)目基本運(yùn)作思路11四項(xiàng)目實(shí)施的必要性13第二章 宏觀環(huán)境分析14一郫縣的發(fā)展機(jī)遇和有利條件14二政策環(huán)境18三項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境概況19第三章市場分析23一國內(nèi)外文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢23二成都市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與分析24三成都市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)存在的問題32四郫縣的文化產(chǎn)業(yè)及與相鄰區(qū)縣之比較33五成都市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃35第四章 項(xiàng)目swot分析38一優(yōu)勢s分析38二劣勢w分析40三機(jī)會(huì)o分析40四威脅t分析42第五章 項(xiàng)目規(guī)劃43一項(xiàng)目總體規(guī)劃43二項(xiàng)目定位43一本項(xiàng)目的宗旨43二本項(xiàng)目價(jià)值目標(biāo)定位44三產(chǎn)業(yè)

2、園功能目標(biāo)定位44四項(xiàng)目規(guī)劃思路45一七個(gè)一簡述46三三村簡述49四三聚落簡述50五三中心簡述51第六章 項(xiàng)目運(yùn)作52第七章 項(xiàng)目管理55一分析的原則和依據(jù)58二基礎(chǔ)數(shù)據(jù)59三投資估算62四投資計(jì)劃與資金籌措64五盈利能力分析67六清償能力分析79七資金平衡分析79八臨界點(diǎn)分析81九不確定性分析83稅后npv83十財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論85第十章 風(fēng)險(xiǎn)與對策86一政策風(fēng)險(xiǎn)86二土地資源風(fēng)險(xiǎn)86三市場風(fēng)險(xiǎn)874財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)88第十一章 項(xiàng)目綜合評述88第一章 總論一項(xiàng)目背景邁入21世紀(jì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的迅速成長成為發(fā)達(dá)國家和地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展突出趨勢它將對人們的工作和生活產(chǎn)生重大深遠(yuǎn)的影響民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是指以創(chuàng)造性思想為

3、核心以保護(hù)民族文化為原則以民族文化藝術(shù)與經(jīng)濟(jì)的全面結(jié)合為自身特征以創(chuàng)意資產(chǎn)為基礎(chǔ)以高新技術(shù)手段為支撐以網(wǎng)絡(luò)等新傳播方式為主導(dǎo)的新型產(chǎn)業(yè)集群把獨(dú)特的傳統(tǒng)文化融入到創(chuàng)意中促進(jìn)民族地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)包含經(jīng)濟(jì)文化科技和社會(huì)等各個(gè)層面它是以民族文化為基礎(chǔ)集觀光購物消費(fèi)娛樂為一體的綜合經(jīng)濟(jì)活動(dòng)消費(fèi)者以感知各民族的民族風(fēng)情建筑習(xí)俗等形式通過購物消費(fèi)直接為當(dāng)?shù)貛斫?jīng)濟(jì)收入是民族文化與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一體 當(dāng)前國際旅游趨勢在向文化旅游方向發(fā)展以弘揚(yáng)民族文化展現(xiàn)民族地域文化風(fēng)采的創(chuàng)意活動(dòng)和項(xiàng)目越來越受到重視我國擁有豐富多彩的民族文化堪稱民俗文化的寶庫如何利用各民族地區(qū)的文化優(yōu)勢尋找促進(jìn)民族地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增長點(diǎn)真

4、正實(shí)現(xiàn)從文化區(qū)到文化創(chuàng)意區(qū)的轉(zhuǎn)變現(xiàn)在很多地區(qū)都在發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)但同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重利用民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)新的營銷手段發(fā)展民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)不僅對民族地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有積極促進(jìn)作用而且對民族文化的延續(xù)發(fā)展也是一個(gè)重要措施黨的十三次代表大會(huì)就正式提出要大力發(fā)展文化及文化產(chǎn)業(yè)特別是十七次代表大會(huì)確定了文化大繁榮大發(fā)展新高潮的強(qiáng)國發(fā)展戰(zhàn)略加速發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)以確保國家文化安全和民生需求而中國西部民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園則是文化產(chǎn)業(yè)深度延伸的升級版即第四創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)近年來文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)得到黨和國家的高度重視和支持相關(guān)部門先后出臺了國辦發(fā)200811號財(cái)稅20092號等若干鼓勵(lì)措施和稅收優(yōu)惠政策2009年4月四川省

5、省長蔣巨峰主持召開會(huì)議專題研究加速推進(jìn)四川省文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展措施會(huì)議就重大創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目推進(jìn)工作進(jìn)行了研究部署省委常委省國資委黨委書記王少雄省委宣傳部長黃新初副省長黃彥蓉等出席會(huì)議根據(jù)四川省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的十二五規(guī)劃綱要成都市做為國務(wù)院的旅游試點(diǎn)城市地處成都近郊上風(fēng)上水的郫縣唐昌鎮(zhèn)橫山村是一個(gè)頗具開發(fā)價(jià)值的地方對郫縣的創(chuàng)意文化具有重大的標(biāo)桿作用而郫縣地處世界級風(fēng)景名勝區(qū)青城山都江堰的一個(gè)節(jié)點(diǎn)其區(qū)位優(yōu)勢無可比擬特別是它的文化資源即旅游生態(tài)休閑農(nóng)耕文化等富集一方 擁有相當(dāng)高的開發(fā)附加值和發(fā)展?jié)摿⑿纬煽沙掷m(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈條關(guān)于擬打造中國西部民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園這一重大項(xiàng)目是民族地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和持續(xù)發(fā)展

6、的一個(gè)探索與創(chuàng)新它有別于目前全國各地不同的純風(fēng)光純體驗(yàn)純休閑的旅游文化項(xiàng)目而該產(chǎn)業(yè)園的建成對西部的標(biāo)桿作用和推廣價(jià)值將具有很好的示范意義由四川省云南商會(huì)牽頭主導(dǎo)商會(huì)的成員單位組團(tuán)投資開發(fā)的郫縣唐昌鎮(zhèn)橫山片區(qū)就是具有非常個(gè)性和特色的國際度假區(qū)它的建成也是中國西部第一個(gè)大型民族文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)劃面積6000畝具有資源特別稀缺而不可復(fù)制融娛樂休閑互動(dòng)養(yǎng)生養(yǎng)老條件十分優(yōu)越而真實(shí)設(shè)計(jì)建設(shè)起點(diǎn)高等特點(diǎn)項(xiàng)目按照原生態(tài)國際化高品位理念打造世界旅游目的地在橫山片區(qū)民族文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目開發(fā)的影響和帶動(dòng)下還將為郫縣解決大量的失地農(nóng)民就業(yè)對提升郫縣城市形象和文化內(nèi)涵將是一次跨越本項(xiàng)目的運(yùn)行將會(huì)拉動(dòng)整個(gè)西部少數(shù)民族

7、地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)的新增長方式為和諧社會(huì)的建成將起到積極的促進(jìn)作用而本項(xiàng)目的開發(fā)就是文化旅游與旅游地產(chǎn)的升級版二項(xiàng)目概況1項(xiàng)目名稱中國西部民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園2項(xiàng)目選址成都市郫縣唐昌鎮(zhèn)橫山村境內(nèi)即橫山村平樂村兩個(gè)行政村共31個(gè)社3總體定位本項(xiàng)目是中國西部規(guī)模最大規(guī)劃合理設(shè)計(jì)超前功能齊全配套完善服務(wù)最優(yōu)管理規(guī)范的現(xiàn)代化的西部民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園集禪修祈福休閑渡假體驗(yàn)互動(dòng)農(nóng)業(yè)觀光體育健身高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老為一體的旅游度假勝地融創(chuàng)意研發(fā)推廣民族文化產(chǎn)品的聚散中心面向全世界無景區(qū)門票的中高端服務(wù)旅游目的地將打造成為中國西部民族文化集中展示的窗口成都城鄉(xiāng)統(tǒng)籌一體化的成果基地助推中國西部民族地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的引擎探索中國

8、西部民族地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的新模式同時(shí)配合郫縣縣委縣政府打造天下蜀商文化的發(fā)源地尋根地的重大使命4項(xiàng)目規(guī)劃本項(xiàng)目規(guī)劃面積6000余畝項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)為七個(gè)一二堂三村三聚落三中心即一廣場民族文化藝術(shù)展示廣場一廊西部52個(gè)民族簡介概況一景水世界景觀一城唐城一院君平學(xué)院一谷浪漫谷一島情人島二堂三村既隨緣祈福堂畢摩蘇里文化展示堂川西民俗文化體驗(yàn)村頤養(yǎng)樂活村棲賢村三聚落為中國西部民族村聚落異地商會(huì)會(huì)館聚落中國創(chuàng)意農(nóng)業(yè)聚落三中心為中國民族文化藝術(shù)研發(fā)中心中國民族體育競技中心產(chǎn)業(yè)園管理服務(wù)中心第一期占地面積 畝總建筑面積70000平米容積率105利潤總投資44投資凈利潤率凈利潤總投資18若取折現(xiàn)率12全部投資稅前財(cái)務(wù)

9、凈現(xiàn)值npv為3638萬元內(nèi)部收益率irr為2043稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值npv為1167萬元內(nèi)部收益率irr為14949主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表序號名 稱單 位數(shù) 量備 注一建設(shè)指標(biāo)1總占地面積畝100假定100萬畝2總建筑面積平米7000021交易區(qū)平米42000二層22生活配套平米15000六層框架23商務(wù)辦公平米8000六層框架24物流倉儲平米5000二層框架3容積率1054建筑密度41二經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1總投資萬元194612資金籌措萬元19461其中自有資金萬元1230 借款萬元9751 銷售或租金收入再投入萬元8480 3銷售均價(jià)元平米5141 4租金均價(jià)元平米月26 5單位成本元平

10、米2780 6總收入萬元43876 其中租金收入萬元7886 銷售收入萬元35990 7經(jīng)營稅金及附加萬元2457 8房產(chǎn)稅萬元946 9土地增值稅萬元3186 10運(yùn)營維護(hù)費(fèi)用萬元800 11財(cái)務(wù)費(fèi)用萬元3901 12利潤總額萬元13124 13稅后利潤萬元8793 三財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)1投資利潤率6744利潤總額總投資24518稅后利潤總投資3萬元3638 折現(xiàn)率124全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值稅后萬元1167 折現(xiàn)率125全部投資內(nèi)部收益率稅前2043 6全部投資內(nèi)部收益率稅后1494 三項(xiàng)目基本運(yùn)作思路本項(xiàng)目在運(yùn)作上遵循唐昌鎮(zhèn)橫山片區(qū)總體運(yùn)作思路并服從橫山片區(qū)項(xiàng)目總體規(guī)劃在此基礎(chǔ)上項(xiàng)目按照整體規(guī)劃分

11、片開發(fā)滾動(dòng)發(fā)展封閉運(yùn)行穩(wěn)步推進(jìn)的原則充分利用政府資源成都蜀都文旅公司依托橫山片區(qū)的旅游資源優(yōu)勢整合行業(yè)資源和社會(huì)資源以完善的功能和配套為支撐以規(guī)范的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為核心以旅游觀光式的優(yōu)美環(huán)境為亮點(diǎn)集禪修祈福休閑渡假體驗(yàn)互動(dòng)農(nóng)業(yè)觀光體育健身高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老為一體的旅游度假勝地融創(chuàng)意研發(fā)推廣民族文化產(chǎn)品的聚散中心面向全世界無景區(qū)門票的中高端服務(wù)旅游目的地由四川省云南商會(huì)牽頭整合商會(huì)內(nèi)外部資源指定商會(huì)副會(huì)長單位成都瀟天投資管理有限公司負(fù)責(zé)前期項(xiàng)目運(yùn)作籌備工作土地整理由四川華海建設(shè)集團(tuán)四川豪慶投資公司四川桂湖置業(yè)四川萬品置業(yè)四川白鹿山置業(yè)等會(huì)員單位分解實(shí)施各子項(xiàng)目四川省創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)總體指導(dǎo)四川西部商會(huì)

12、聯(lián)盟俱樂部項(xiàng)目協(xié)辦另聯(lián)動(dòng)導(dǎo)入云南福寶文化集團(tuán)云南迪慶文化旅游集團(tuán)共同投資打造經(jīng)營中國西部民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園成都瀟天投資管理公司投入部分資金主要用于項(xiàng)目設(shè)計(jì)營銷推廣拆遷工程建設(shè)由建筑商或其他投資者投資建設(shè)完成后項(xiàng)目由瀟天公司經(jīng)營管理瀟天公司每年按照竣工決算金額或投資額向施工方或投資方支付10的資金利息作為投資者的投資回報(bào)投資者待瀟天公司取得該土地使用權(quán)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園各子項(xiàng)目銷售后收回全部投資四項(xiàng)目實(shí)施的必要性中國西部民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是一個(gè)涉及旅游貿(mào)易建筑物流商業(yè)信息和電子商務(wù)等多個(gè)相關(guān)行業(yè)的綜合項(xiàng)目項(xiàng)目的建成將極大地推動(dòng)成都創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展優(yōu)化資源配置及地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)解決社會(huì)就業(yè)增加財(cái)政收入

13、創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益1通過整合行業(yè)資源完善郫縣創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)配套提升郫縣創(chuàng)意旅游產(chǎn)業(yè)水平做大做強(qiáng)郫縣創(chuàng)意旅游產(chǎn)業(yè)確立郫縣在成都民族創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的龍頭地位2項(xiàng)目的建設(shè)不但可以充分利用本地的資源優(yōu)勢推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而且能有效拉動(dòng)交通運(yùn)輸餐飲服務(wù)房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展快速高效地聚積人氣提高城市檔次與水平擴(kuò)大輻射引導(dǎo)吸收周邊地區(qū)的資金流物流信息流進(jìn)一步拓展地區(qū)間的市場空間活躍地方經(jīng)濟(jì)加速農(nóng)村勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移聚積資金流物流信息流全國范圍內(nèi)土地市場治理整頓全國停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地4m2花香農(nóng)居創(chuàng)意村紅砂村13畝許燎原當(dāng)代藝術(shù)工作室小規(guī)模創(chuàng)作銷售創(chuàng)意產(chǎn)品荷塘月色畫家村萬福村3畝萬福村周春芽畫家工作室新建藍(lán)頂二期

14、租賃農(nóng)房向畫家收取租金江家菜地雕塑村江家堰村雕塑家工作室為雕塑家建立工作室和作品陳列室東籬菊園攝影村駙馬村攝影婚紗外景地展覽幸福梅林民俗村幸福村200米長剪紙?zhí)账嚳楀\蜀繡竹編漆器銀器等民間藝人工匠進(jìn)行現(xiàn)場制作展示和銷售農(nóng)房改造收取租金工業(yè)文明博物館建設(shè)南路120畝文旅集團(tuán)成華區(qū)政府主題式公園博物館展覽旅游體閑商業(yè)品牌發(fā)布會(huì)紅星三十五號成都君廠15萬m2錦江區(qū)文化局成都文創(chuàng)投資發(fā)展公司moma藝術(shù)酒店餐廳設(shè)計(jì)學(xué)院圖書館工作室等舊房改造為創(chuàng)意企業(yè)寫字樓收取租金2在建的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)名稱位置規(guī)模組織者規(guī)劃業(yè)態(tài)操作模式成都東村錦江區(qū)41平方公里中國保利集團(tuán)韓國sk集團(tuán)成都政府舞臺藝術(shù)現(xiàn)代藝術(shù)品創(chuàng)作與交易文博

15、旅游等創(chuàng)意成都錦江區(qū)工業(yè)園區(qū)21畝傳媒集團(tuán)傳媒企業(yè)創(chuàng)意機(jī)構(gòu)金融郵政餐飲休閑等針對出版?zhèn)髅綇V告企業(yè)的5a級寫字樓紅星三十五號成都君廠15萬m2錦江區(qū)文化局成都文創(chuàng)投資發(fā)展公司moma藝術(shù)酒店餐廳設(shè)計(jì)學(xué)院圖書館工作室等舊房改造為創(chuàng)意企業(yè)寫字樓收取租金3規(guī)劃中的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)名稱位置規(guī)模紅光樓紅光廠10畝733藝術(shù)工場建設(shè)南路120畝紅樓府青立交橋南側(cè)12000 m2從上表中可以看出1成都市的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)分布成都市的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)主要集中于錦江區(qū)和成華區(qū)在武侯區(qū)和新都縣也有零星分布大部分以成華區(qū)和錦江區(qū)的廢棄廠房工人俱樂部歷史建筑農(nóng)房廢棄倉庫所在地為目標(biāo)經(jīng)過改造翻新后形成由于這些區(qū)域房產(chǎn)租金便宜周圍環(huán)境清凈

16、適合藝術(shù)創(chuàng)作吸引了大批青年藝術(shù)家在此設(shè)立工作室迅速實(shí)現(xiàn)了藝術(shù)創(chuàng)作上的聚集位于錦江區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)的創(chuàng)意成都大廈和位于三圣鄉(xiāng)的藍(lán)頂藝術(shù)中心是為數(shù)不多的兩個(gè)新建園區(qū)2創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營者創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營者大致有兩類一類是成名藝術(shù)家另一類是有創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)背景的地產(chǎn)開發(fā)商成名藝術(shù)家租賃廢棄的廠房倉庫借助自身的人脈經(jīng)濟(jì)積蓄等資源通過藝術(shù)家獨(dú)有的藝術(shù)手法將其改造成藝術(shù)創(chuàng)作中心例如藍(lán)頂藝術(shù)中心的周春芽北村藝術(shù)工廠的周勇733的蘇陽等人有創(chuàng)意背景的地產(chǎn)開發(fā)商以自身的資金人才品牌等資源為談判砝碼獲取政府的開發(fā)許可改造廢舊廠房或者新建創(chuàng)意基地前者如成都文化旅游集團(tuán)的成都工業(yè)文明博物館后者如博瑞傳媒開發(fā)的成都創(chuàng)意大廈3創(chuàng)

17、意產(chǎn)業(yè)集中區(qū)的業(yè)態(tài)構(gòu)成幾個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集中區(qū)的業(yè)態(tài)構(gòu)成已經(jīng)突破的藝術(shù)家工作室畫廊的最初界限向多元化方向發(fā)展出現(xiàn)了為藝術(shù)家以及休閑者服務(wù)的酒吧餐廳等商業(yè)服務(wù)設(shè)施建筑設(shè)計(jì)文娛創(chuàng)作傳媒娛樂動(dòng)漫軟件音樂服裝等創(chuàng)意業(yè)態(tài)也開始創(chuàng)意園區(qū)聚集4盈利方式租賃廢棄廠房倉庫并對其進(jìn)行簡單改造收取租金是成都眾多創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園最普遍的盈利方式藍(lán)頂北村733三圣鄉(xiāng)片區(qū)大都如此除此之外成都創(chuàng)意大廈紅星路35號以創(chuàng)意長夜寫字樓配套商業(yè)為主要盈利點(diǎn)工業(yè)文明博物館以休閑商業(yè)小型展覽為主要贏利點(diǎn)成都市具有全國影響的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地不多區(qū)域性的特色文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群有待形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)不明顯對成都而言一方面要利用好園區(qū)化和樓宇化的模式培育品牌

18、園區(qū)形成具有規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)體系和鏈條同時(shí)要認(rèn)識到產(chǎn)業(yè)園并不等于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)要避免有園無產(chǎn)業(yè)的窘境三成都市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)存在的問題1產(chǎn)業(yè)鏈條破碎成都市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及其上下游產(chǎn)業(yè)很不成熟既有經(jīng)紀(jì)交易平臺等上游產(chǎn)業(yè)的缺位也有配套服務(wù)作品包裝等下游產(chǎn)業(yè)的缺失致使成都的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)無法形成一整條鏈無法最大程度發(fā)揮聚集產(chǎn)業(yè)帶來的好處2盈利模式單一舊房改造廉價(jià)出租是成都眾多文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的主要盈利模式這種單一的盈利模式無法承擔(dān)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)新人包裝平臺搭建等眾多職能3交易平臺缺失有工場無市場是成都創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的主要缺陷之一交易平臺的缺失使得四川藝術(shù)家將其作品的交易地點(diǎn)放在了北京上海等東部城市也使

19、得經(jīng)濟(jì)拮據(jù)的青年藝術(shù)家無法發(fā)揮市場價(jià)值4新人包裝缺位成都擁有多所藝術(shù)高校也擁有眾多優(yōu)秀的青年藝術(shù)家由于創(chuàng)意經(jīng)紀(jì)產(chǎn)業(yè)缺失導(dǎo)致對藝術(shù)新人的培養(yǎng)和包裝缺位青年藝術(shù)家的生存狀態(tài)堪憂創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展受到嚴(yán)重威脅四郫縣的文化產(chǎn)業(yè)及與相鄰區(qū)縣之比較由于資料的局限我們從郫縣統(tǒng)計(jì)局只收集到第三產(chǎn)業(yè)的各行業(yè)增加值其中有三個(gè)行業(yè)屬于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)指標(biāo)名稱成都市郫縣溫江雙流金牛區(qū)郫縣金牛區(qū)數(shù)量比重?cái)?shù)量比重?cái)?shù)量比重?cái)?shù)量比重?cái)?shù)量比重地區(qū)生產(chǎn)值3901100153821001488410033762100435481001283第三產(chǎn)業(yè)18142465479131141312771307388269826201563信息計(jì)

20、算機(jī)軟件服務(wù)144437302022315668212142491714科技服務(wù)和地勘1093380490308706517153909901798文化體育和娛樂5551408706133090760288420110163行業(yè)小計(jì)3092793436283442961261373693515921159區(qū)位優(yōu)勢優(yōu)勢優(yōu)勢文化優(yōu)勢全國范圍內(nèi)土地市場治理整頓停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地成都目前文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)正在迅猛發(fā)展市場競爭激烈無論是著眼成都還是放眼全國產(chǎn)品品質(zhì)上都不乏強(qiáng)有力的競爭對手成都五城區(qū)的創(chuàng)意市場雖然存在諸多問題但其周圍的交通商業(yè)配套等比較完善市場經(jīng)過近幾年的培養(yǎng)目前是成都人氣較旺的市場對創(chuàng)

21、意商家有較大的吸引力該市場投資方對成都五城區(qū)的創(chuàng)意市場前景看好同時(shí)溫江雙流等也在發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)其優(yōu)勢和發(fā)展前景有目共睹因此在項(xiàng)目前期該市場對項(xiàng)目形成一定的威脅 綜上所述項(xiàng)目的優(yōu)勢大于劣勢機(jī)會(huì)大于威脅具有優(yōu)異的發(fā)展?jié)撡|(zhì)通過有效整合項(xiàng)目在區(qū)位規(guī)模產(chǎn)品品牌等方面的競爭力可以形成強(qiáng)大的綜合競爭力完全能夠向市場發(fā)起強(qiáng)大的沖擊和挑戰(zhàn)甚至突破現(xiàn)有競爭層面在市場中脫穎而出將橫山片區(qū)建設(shè)成為郫縣第一個(gè)國家級aaaa級景區(qū)成為西部平原的一顆璀璨明珠第五章 項(xiàng)目規(guī)劃一項(xiàng)目總體規(guī)劃規(guī)劃項(xiàng)目占地面積6000余畝二項(xiàng)目定位一本項(xiàng)目的宗旨 1挖掘整理中華民族傳統(tǒng)文化2傳承弘揚(yáng)中華民族優(yōu)秀文化3保護(hù)研究中華民族近現(xiàn)代文化二本項(xiàng)

22、目價(jià)值目標(biāo)定位三產(chǎn)業(yè)園功能目標(biāo)定位四項(xiàng)目規(guī)劃思路產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)為七個(gè)一二堂三村三聚落三中心七個(gè)一即一廣場民族文化藝術(shù)展示廣場一廊西部52個(gè)民族簡介概況一景水世界景觀一城唐城一院君平學(xué)院一谷浪漫谷一島情人島二堂三村既隨緣祈福堂畢摩蘇里文化展示堂川西民俗文化體驗(yàn)村頤養(yǎng)樂活村棲賢村三聚落為中國西部民族村聚落異地商會(huì)會(huì)館聚落中國創(chuàng)意農(nóng)業(yè)聚落三中心為中國民族文化藝術(shù)研發(fā)中心中國民族體育競技中心產(chǎn)業(yè)園管理服務(wù)中心詳述如下一七個(gè)一簡述1一景水世界景觀借助于產(chǎn)業(yè)園所在地唐昌橫山村水資源特別豐富的特點(diǎn)在產(chǎn)業(yè)園入口處建造以幾何圖案構(gòu)成的高10m寬40m的一道水屏風(fēng)內(nèi)外置于變幻燈光特別是晚上將是一個(gè)非常夢幻的童

23、話世界該景觀將烘托周邊的民族文化長廊和民族文化廣場形成強(qiáng)烈對比和視覺反差產(chǎn)生一種無以倫比的視覺效果該景觀預(yù)計(jì)造價(jià)300萬元2一廣場民族文化藝術(shù)展示廣場該廣場緊鄰水世界景觀采用半封閉圓形其功能為舉辦全國性的民族體育競技文化藝術(shù)展演展示民俗節(jié)慶活動(dòng)該廣場預(yù)計(jì)造價(jià)800萬元3一廊民族文化長廊該長廊做為文化廣場的配套主要概述中國西部52個(gè)少數(shù)民族的概況和習(xí)俗圖文并茂工藝為石刻浮雕該長廊預(yù)計(jì)造價(jià)400萬元4一城唐城該城以唐朝建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)建造設(shè)護(hù)城河城樓城垛復(fù)制再現(xiàn)嚴(yán)君平一代大儒的盛世元素和民俗生活城內(nèi)分布旅游商品土特產(chǎn)品聚散交易一條街酒吧一條街禪茶一條街特色客棧一條街等等創(chuàng)作打造一臺以宣傳介紹嚴(yán)君平傳奇

24、故事的歌舞劇現(xiàn)場演出該城將做為一座融商業(yè)美食娛樂休閑的不夜城該城預(yù)計(jì)造價(jià)1億元5一院君平學(xué)院該學(xué)院以嚴(yán)君平的學(xué)術(shù)著作為主研輔以國學(xué)精髓面向全國及東南亞地區(qū)招生設(shè)教學(xué)樓研究中心學(xué)術(shù)交流中心宿舍食堂 該院占地約50畝修建竣工約8000萬元6一谷浪漫谷該谷以體驗(yàn)少數(shù)民族文化為主純原生態(tài)棧道竹樓寮寨狩獵配以溪流河谷吊橋探險(xiǎn)探寶野外露營自助野炊主題活動(dòng)量身打造訂單服務(wù)為主該浪漫谷預(yù)計(jì)投入1000萬元7一島情人島該島以回顧體驗(yàn)特別策劃的婚慶婚禮為主為成功人士的金銀婚紀(jì)念開展特色服務(wù)面向全球量身定制訂單服務(wù)該島預(yù)計(jì)投入500萬元二二堂簡述1隨緣祈福堂依托現(xiàn)有的平樂寺擴(kuò)大兩倍規(guī)模供奉送子送福菩薩增設(shè)佛道的產(chǎn)品

25、研發(fā)生產(chǎn)基地增設(shè)骨灰塔陵的寄存業(yè)務(wù)每年與世界和平基金會(huì)舉辦一次全國性的祈福大會(huì)該堂預(yù)計(jì)造價(jià)15億人民幣可面向全球華人募捐籌資2彝族畢摩蘇里文化堂該堂以全球彝族人的精神膜拜為核心集中濃縮展示彝族的文化圖騰崇拜文字研究弘揚(yáng)彝族文化藝術(shù)及產(chǎn)品研發(fā)該堂預(yù)計(jì)造價(jià)1億元人民幣可面向全球彝人及有濃厚彝族文化情結(jié)的富商認(rèn)捐修建三三村簡述1川西民俗文化體驗(yàn)村該村以產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的失地農(nóng)民集中安置以院落為單元開展院落經(jīng)濟(jì)特色客棧特色農(nóng)家菜手工制作如豆瓣制作豆花制作等等轉(zhuǎn)換經(jīng)濟(jì)增長模式離土不離家全部安置就業(yè)該體驗(yàn)村修建預(yù)計(jì)2億元人民幣修建資金以土地整理掛牌出讓金部分解決2頤養(yǎng)樂活村該村以社會(huì)成功的中老年人士為服務(wù)對象以

26、中式庭院四合院書香風(fēng)格田園風(fēng)光的生活環(huán)境采用低門檻入住高品質(zhì)服務(wù)的養(yǎng)生養(yǎng)老理念該村占地約200畝預(yù)計(jì)造價(jià)含裝修1億元人民幣開發(fā)商墊資修建預(yù)租預(yù)售3棲賢村該村以全國的社會(huì)名流特別是文學(xué)詩歌書法攝影界頗有影響的人士的創(chuàng)作學(xué)術(shù)交流閑居度假作品拍賣的一個(gè)上乘之所 該村以木屋木家居為主調(diào)預(yù)計(jì)占地100畝造價(jià)含簡裝直接成本約6000萬元四三聚落簡述1商會(huì)會(huì)館聚落該聚落以省級異地商會(huì)20余家自行建造自行經(jīng)營以聯(lián)絡(luò)鄉(xiāng)黨情感展示家鄉(xiāng)文化開展商務(wù)接待大型聯(lián)誼活動(dòng)的場所該聚落用地約200畝造價(jià)無法估計(jì)2少數(shù)民族文化聚落該聚落以西部52個(gè)少數(shù)民族的建筑文化民俗宗教禮儀等簡介以幻燈三維動(dòng)畫影像等手段予以回顧展示該聚落用

27、地50余畝以門票收入和民族歌舞展演駐場收入為主輔以產(chǎn)品銷售預(yù)計(jì)建造成本8000余萬元3創(chuàng)意農(nóng)業(yè)聚落以嚴(yán)君平頭像為主題用農(nóng)產(chǎn)品栽種圖形凸顯創(chuàng)意魅力制造轟動(dòng)效應(yīng)推動(dòng)園區(qū)產(chǎn)業(yè)互動(dòng)制造兩個(gè)效益的提升并引進(jìn)以色列農(nóng)莊模式和臺灣創(chuàng)意農(nóng)業(yè)該聚落應(yīng)由唐昌鎮(zhèn)政府主導(dǎo)并配合策劃執(zhí)行由產(chǎn)業(yè)園統(tǒng)籌五三中心簡述1民族文化研發(fā)中心該中心以唐代大儒嚴(yán)君平中國西部少數(shù)民族文化藝術(shù)非遺近現(xiàn)代民族文化等作為研究開發(fā)推廣的主要任務(wù)面向市場為少數(shù)民族地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)服務(wù)該中心設(shè)置在唐城主樓內(nèi)2民族體育競技中心該中心以策劃承辦國際國內(nèi)性的民族體育賽事為主輔以西部少數(shù)民族民間性群眾性的趣味賽事增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)園的人氣和培育商機(jī)形成良性可持續(xù)發(fā)展3產(chǎn)

28、業(yè)園管理服務(wù)中心該中心以公共服務(wù)配套滾動(dòng)發(fā)展開發(fā)招商創(chuàng)意產(chǎn)品知識產(chǎn)權(quán)申報(bào)稅務(wù)工商咨詢法律等綜合功能此中心設(shè)置在唐城的裙樓內(nèi)第六章 項(xiàng)目運(yùn)作本項(xiàng)目在運(yùn)作上遵循唐昌鎮(zhèn)橫山片區(qū)總體運(yùn)作思路并服從橫山片區(qū)項(xiàng)目總體規(guī)劃在此基礎(chǔ)上項(xiàng)目按照整體規(guī)劃分片開發(fā)滾動(dòng)發(fā)展封閉運(yùn)行穩(wěn)步推進(jìn)的原則充分利用政府資源成都蜀都文旅公司依托橫山片區(qū)的旅游資源優(yōu)勢整合行業(yè)資源和社會(huì)資源以完善的功能和配套為支撐以規(guī)范的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為核心以旅游觀光式的優(yōu)美環(huán)境為亮點(diǎn)集禪修祈福休閑渡假體驗(yàn)互動(dòng)農(nóng)業(yè)觀光體育健身高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老為一體的旅游度假勝地融創(chuàng)意研發(fā)推廣民族文化產(chǎn)品的聚散中心面向全世界無景區(qū)門票的中高端服務(wù)旅游目的地本項(xiàng)目擬定建

29、設(shè)周期為58年在郫縣政府的指導(dǎo)下與橫山村平樂村村委共同組建股份公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)由四川省云南商會(huì)牽頭整合商會(huì)內(nèi)外部資源指定商會(huì)副會(huì)長單位成都瀟天投資管理有限公司負(fù)責(zé)前期項(xiàng)目運(yùn)作籌備工作土地整理由四川華海建設(shè)集團(tuán)四川豪慶投資四川桂湖置業(yè)四川萬品置業(yè)四川白鹿山置業(yè)等會(huì)員單位分解實(shí)施各子項(xiàng)目四川省創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)總體指導(dǎo)四川西部商會(huì)聯(lián)盟俱樂部項(xiàng)目協(xié)辦另聯(lián)動(dòng)導(dǎo)入云南福寶文化集團(tuán)云南迪慶文化旅游集團(tuán)共同投資打造經(jīng)營中國西部民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園具體如下工作流程工作內(nèi)容實(shí)施單位第一階段負(fù)責(zé)與郫縣政府簽定項(xiàng)目框架合作協(xié)議四川省云南商會(huì)協(xié)助副會(huì)長單位成都瀟天投資管理有限公司第二階段總體規(guī)劃設(shè)計(jì)可行性報(bào)告論證地勘資料景觀

30、設(shè)計(jì)及正式立項(xiàng)工作成都瀟天投資公司第三階段待立項(xiàng)后項(xiàng)目土地整理事宜由成都瀟天牽頭四川華海建設(shè)集團(tuán)四川豪慶投資四川桂湖置業(yè)四川萬品置業(yè)四川白鹿山置業(yè)等會(huì)員單位分解實(shí)施第四階段川西民俗文化體驗(yàn)村和產(chǎn)業(yè)園的會(huì)館聚落的開發(fā)建設(shè)成都瀟天投資主導(dǎo)四川西部商會(huì)聯(lián)盟俱樂部實(shí)施第五階段少數(shù)民族聚落及浪漫谷情人島的打造工作商會(huì)副會(huì)長單位四川省創(chuàng)新民族文化藝術(shù)發(fā)展中心牽頭引進(jìn)云南福寶文化集團(tuán)云南迪慶文化旅游集團(tuán)負(fù)責(zé)承建第六階段高檔養(yǎng)生養(yǎng)老聚落和平樂寺擴(kuò)建華西集團(tuán)十二建公司負(fù)責(zé)承建瀟天投資公司投入部分資金主要用于項(xiàng)目設(shè)計(jì)營銷推廣拆遷工程建設(shè)由建筑商或其他投資者投資建設(shè)完成后項(xiàng)目由瀟天公司與橫山村平樂村村委共同組建的股

31、份公司經(jīng)營管理瀟天公司每年按照竣工決算金額或投資額向施工方或投資方支付10的資金利息作為投資者的投資回報(bào)投資者待瀟天公司取得該土地使用權(quán)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園各子項(xiàng)目銷售后收回全部投資各項(xiàng)目實(shí)施均有對接和運(yùn)作方式此產(chǎn)業(yè)園以經(jīng)過多次論證確認(rèn)了它的可操作性和兩個(gè)效益的最大化項(xiàng)目還將建設(shè)完善的生活和商業(yè)配套設(shè)施優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境引進(jìn)餐飲娛樂休閑商場等建設(shè)公寓出租為商家營造方便舒適優(yōu)美工作和生活環(huán)境吸引并留住商家為吸引商家入駐聚集人氣項(xiàng)目爭取相應(yīng)的優(yōu)惠政策加大宣傳推廣的投入擴(kuò)大市場影響借助政府力量引導(dǎo)商家向本項(xiàng)目集中第七章 項(xiàng)目管理規(guī)范的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是項(xiàng)目的核心瀟天投資管理公司四川云南商會(huì)的副會(huì)長單位擁有豐富的人

32、才資源他們在多年的商業(yè)旅游和物業(yè)管理實(shí)踐中積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)匯集了一大批具有高水準(zhǔn)高效率高素質(zhì)的專業(yè)化管理人員本項(xiàng)目建成后將由瀟天投資管理公司進(jìn)行的管理瀟天公司將參照iso9001質(zhì)量管理體系結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)制定符合實(shí)際的管理標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范通過專業(yè)化的管理營造良好的商業(yè)氛圍實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值由瀟天公司與橫山村平樂村村委共同組建的股份公司組織架構(gòu)及部門職能如下市場部項(xiàng)目營銷策劃宣傳推廣招商銷售等工作客戶服務(wù)部客戶關(guān)系管理受理投訴客戶溝通租務(wù)管理相關(guān)費(fèi)用代收代繳等物業(yè)管理部市場建筑設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理環(huán)境衛(wèi)生管理安全消防管理綜合管理部制定市場經(jīng)營計(jì)劃品質(zhì)管理監(jiān)督控制行政人力資源公共關(guān)系物流中心管理信息中心市

33、場行業(yè)產(chǎn)品信息的收集處理發(fā)布電子商務(wù)平臺的管理網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的更新維護(hù)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)編制資金計(jì)劃籌措資金調(diào)控資金監(jiān)督資金使用并評價(jià)資金使用效果單位數(shù)量備 注占地面積畝6000余畝目前該地塊土地橫山村土地整理成本預(yù)計(jì)28萬元畝平樂村整理成本預(yù)計(jì)為36萬元畝假定2016年我公司以100畝的價(jià)格獲取該土地非市場拍賣價(jià)總建筑面積平米70000由一廣場民族文化藝術(shù)展示廣場一廊西部52個(gè)民族簡介概況一景水世界景觀一城唐城一院君平學(xué)院一谷浪漫谷一島情人島三堂三村既隨緣祈福堂畢摩蘇里文化展示堂川西民俗文化體驗(yàn)村頤養(yǎng)樂活村棲賢村三聚落為中國西部民族村聚落異地商會(huì)會(huì)館聚落中國創(chuàng)意農(nóng)業(yè)聚落三中心為中國民族文化藝術(shù)研發(fā)中心中國

34、民族體育競技中心產(chǎn)業(yè)園管理服務(wù)中心組成容積率105建筑密度412主要建筑物及配套設(shè)施項(xiàng) 目占地面積畝備 注唐城高層民族文化藝術(shù)展示廣場君平學(xué)院約50浪漫谷隨緣祈福堂嘻哈洗浴堂彝族畢摩蘇里文化堂川西民俗文化體驗(yàn)村小高層庭院頤養(yǎng)樂活村2006-8層框架棲賢村100一層木屋結(jié)構(gòu)商會(huì)會(huì)館聚落100少數(shù)民族文化聚落503有關(guān)稅費(fèi)率稅 種稅 率備 注營業(yè)稅5城市維護(hù)建設(shè)稅7營業(yè)稅的7計(jì)教育附加費(fèi)3營業(yè)稅的3計(jì)房產(chǎn)稅12土地增值稅30累進(jìn)稅率30-60本項(xiàng)目為30所得稅33三投資估算項(xiàng)目建筑面積共70000平米總投資19461萬元單位成本為2780元平米其中土地成本10000萬元占投入的514工程建設(shè)費(fèi)用6

35、271萬元占總投入的322由于政策原因暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)征地塊拍賣時(shí)間無法確定我們假定該地塊2010年拍賣目前項(xiàng)目地塊基準(zhǔn)地價(jià)60萬畝西部鞋都項(xiàng)目是管委會(huì)與置信集團(tuán)共同共發(fā)的項(xiàng)目土地價(jià)格享受一定優(yōu)惠假定2010年鞋都公司以100萬畝取得該土地根據(jù)鞋都公司對北片區(qū)起步區(qū)的摸底調(diào)查拆遷費(fèi)用大約22萬畝項(xiàng)目地塊較起步區(qū)復(fù)雜加之不備具完善的拆遷手續(xù)拆遷成本可能增加初步估計(jì)25萬畝2500萬拆遷費(fèi)用在建設(shè)期間發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用250萬計(jì)入項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資估算表序號項(xiàng)目內(nèi)容總額 萬元成本攤消 元 占總投比例備 注一開發(fā)建設(shè)總投資194612780 7000011土地費(fèi)10000142970000514100畝假

36、定價(jià)格100萬畝其中拆遷費(fèi)25萬畝12報(bào)建980140700005013設(shè)計(jì)費(fèi)及提成28040700001414工程建設(shè)費(fèi)用6271896 70000322含建安成本水電裝飾基礎(chǔ)配套15管理費(fèi)用350507000018按50元計(jì)16營銷費(fèi)用700100700003617財(cái)務(wù)費(fèi)用25036700001318其他費(fèi)用630907000032com工程提成210307000011com前期物管費(fèi)70107000004com不可預(yù)見費(fèi)350507000018二經(jīng)營資金三項(xiàng)目總投資194611000四投資計(jì)劃與資金籌措項(xiàng)目總投資6億元自有資金投入1230萬元施工方墊支或其他投資者投資共9751萬元租金或

37、銷售收入再投入8480萬元2011年6月以前投入3116萬2005年7月-2006年6月投入7865萬元2010年投入8480萬元2004年9月-2005年6月主要是設(shè)計(jì)報(bào)建拆遷和前期推廣共投入3116萬元由于沒有土地指標(biāo)不能按正常程序報(bào)建只能報(bào)區(qū)上備案報(bào)建費(fèi)用待取得土地后按程序補(bǔ)交 拆遷費(fèi)用2500萬由施工方出資公司按10的回報(bào)率支付相應(yīng)利息設(shè)計(jì)營銷費(fèi)用420萬由自有資金投入2005年7月-2006年6月項(xiàng)目建設(shè)期工程建設(shè)費(fèi)7055萬由施工方投入營銷費(fèi)和施工方拆遷投入產(chǎn)生財(cái)務(wù)費(fèi)用810萬由自有資金投入投資計(jì)劃與資金籌措表單位萬元序號項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)期經(jīng)營期 20049 20057 20067

38、 20077 20087 2009-200562006620076200862009620101項(xiàng)目總投資1946131167865848011建設(shè)開發(fā)投資19461311678658480其中土地費(fèi)用1000025007500設(shè)計(jì)費(fèi)及提成280280報(bào)建費(fèi)980980工程費(fèi)62716271管理費(fèi)用35070280營銷費(fèi)用700140560財(cái)務(wù)費(fèi)用250250其他費(fèi)用63012650412經(jīng)營資金2資金籌措1946131167865848021自有資金123042081022借款97512696705523銷售租金收入再投入84808480五盈利能力分析1收入預(yù)測1價(jià)格根據(jù)市場行情交易區(qū)前兩年

39、租金價(jià)格為30元平米月 低于金花市場現(xiàn)在的市場轉(zhuǎn)租價(jià)為有效吸引商家入駐除生活配套區(qū)商鋪外所有物業(yè)第一年免半年租金兩年以后根據(jù)市場情況適當(dāng)上調(diào)租金2010年項(xiàng)目平均出租價(jià)格為34元平米月經(jīng)營期4年項(xiàng)目平均租金26元平米月根據(jù)市場發(fā)展趨勢和物業(yè)租金價(jià)格2010年銷售價(jià)格為交易區(qū)和生活配套商鋪售價(jià)6000元平米公寓售價(jià)3000元平米商務(wù)辦公售價(jià)3800元平米物流倉儲售價(jià)3500元平米所有物業(yè)銷售均價(jià)為5141萬元2收入到2010年項(xiàng)目在6年內(nèi)總收入43876萬元其中銷售收入35990萬元出租收7886萬元此外保證金收入537萬用于2007年支付施工方或投資者的利息收入估算表序號項(xiàng) 目 20067 2

40、0077 20087 2009620076200862009620106交易區(qū)合 計(jì)491 1210 1764 27216 30681 出租面積平米27300336004200042000出租率6580100100出租價(jià)格 元平米月30303540出租收入萬元491 1210 1764 2016 銷售面積平米42000 銷售價(jià)格 元平米6000 銷售收入萬元25200 二生活配套合 計(jì)19230035464207266 21公寓小 計(jì)4812014431803492 出租面積平米8000100001000010000出租率80100100100出租價(jià)格 元平米月10101215出租收入萬元48

41、120144180銷售面積平米10000銷售價(jià)格 元平米3000銷售收入萬元300022商鋪小 計(jì)14418021032403774 出租面積平米4000500050005000出租率80100100100出租價(jià)格 元平米月30303540出租收入萬元144180210240銷售面積平米5000銷售價(jià)格 元平米6000銷售收入萬元3000三商務(wù)辦公合 計(jì)77 173 211 3280 3741 出租面積平米6400720080008000出租率8090100100出租價(jià)格 元平米月20202225出租收入萬元77 173 211 240 銷售面積平米8000銷售價(jià)格 元平米3800銷售收入萬元

42、3040四物流倉儲合 計(jì)4810813219002188 出租面積平米4000450050005000出租率8090100100出租價(jià)格 元平米月20202225出租收入萬元48108132150銷售面積平米5000銷售價(jià)格 元平米3500銷售收入萬元1750五總 計(jì)808 1790 2461 38816 43876 1除生活配套區(qū)商鋪外所有物業(yè)第一年免半年租金2交易區(qū)商務(wù)辦公區(qū)物流區(qū)按每平米100元公寓樓按每平米200元收取保證金共計(jì)單位萬元序號項(xiàng) 目金 額說 明1銷售收入35990 2扣除項(xiàng)目金額25369 21土地費(fèi)用10000 22開發(fā)成本費(fèi)用9461 23營業(yè)稅金及附加2015 24

43、其他扣除項(xiàng)目3892 2122 203增值額10621 4增值率42第3項(xiàng)第2項(xiàng)5適用稅率30小于50適用稅率為306土地增值稅3186 第3項(xiàng)第5項(xiàng)3盈利能力分析項(xiàng)目在計(jì)算期6年內(nèi)經(jīng)營總收入43876萬元凈利潤8793萬投資利潤率利潤總投資44投資凈利潤率凈利潤總投資18若取折現(xiàn)率12全部投資稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值npv為3638萬元內(nèi)部收益率irr為2043稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值npv為1167萬元內(nèi)部收益率irr為1494通過以上財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)說明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力預(yù)計(jì)損益表單位萬元序號項(xiàng) 目 20067 20077 20087 2009620076200862009620106收入808 1790 24

44、61 38816 43876 11出租收入808 1790 2461 2826 7886 交易區(qū)491 1210 1764 2016 生活配套192 300 354 420 商務(wù)辦公77 173 211 240 物流倉儲48 108 132 150 12銷售收入35990 35990 交易區(qū)25200 生活配套6000 商務(wù)辦公3040 物流倉儲1750 三營業(yè)稅金及附加45 100 138 2174 2457 四房產(chǎn)稅97 215 295 339 946 五土地增值稅3186 3186 六成本費(fèi)用1175 1175 1175 20637 24162 運(yùn)營及維護(hù)費(fèi)200 200 200 200

45、 800 財(cái)務(wù)費(fèi)用975 975 975 975 3901 建設(shè)開發(fā)成本19461 19461 七利潤總額-509 300 853 12480 13124 八所得稅212 4119 4331 九稅后利潤-509 300 640 8362 8793 投資凈利潤率 凈利潤總投資 4518 利潤總額總投資 6744 單位萬元序號項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期經(jīng)營期 20049 20057 20067 20077 20087 20096200562006620076200862009620106現(xiàn)金流入44413 0 0 1345 1790 2461 38816 17886 808 1790 2461 2826 23

46、5990 359903保證金收入537 537 4回收固定資余值5回收經(jīng)營資金二現(xiàn)金流出35620 3116 7865 1317 1490 1821 20010 119461 3116 7865 848023800 200 200 200 200 4財(cái)務(wù)費(fèi)用經(jīng)營期3901 975 975 975 975 5退還保證金537 537 6營業(yè)稅金及附加2457 45 100 138 2174 7房產(chǎn)稅946 97 215 295 339 8土地增值稅3186 3186 9所得稅4331 0 0 212 4119 三凈現(xiàn)金流量稅前13124 -3116 -7865 28 300 853 22925

47、累計(jì)凈現(xiàn)金流量稅前-3116 -10981 -10954 -10653 -9801 13124 四凈現(xiàn)金流量稅后8793 -3116 -7865 28 300 640 18806 累計(jì)凈現(xiàn)金流量稅后-3116 -10981 -10954 -10653 -10013 8793 五現(xiàn)值系數(shù)i 12 10893 0797 0712 0636 0567六凈現(xiàn)值稅前3638 -3116 -7023 22 214 542 12998 累計(jì)凈現(xiàn)值稅前-3116 -10139 -10117 -9903 -9361 3638 七凈現(xiàn)值稅后1167 -3116 -7023 22 214 407 10663 累計(jì)凈

48、現(xiàn)值稅后-3116 -10139 -10117 -9903 -9496 1167 計(jì)算指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值npv萬元 內(nèi)部收益率irr稅前 3638 2043稅后 1167 1494六清償能力分析項(xiàng)目借款共9751萬元建設(shè)期發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用250萬由自有資金支付經(jīng)營期每年須支付975的財(cái)務(wù)費(fèi)用除第一年經(jīng)營收入無法滿足外其余各年支付財(cái)務(wù)費(fèi)用后還有大量資金節(jié)余本項(xiàng)目方案假定2010年取得土地進(jìn)行銷售還清全部借款如果土地提前拍賣則償還期將隨之提前從項(xiàng)目盈利能力來看項(xiàng)目具有較強(qiáng)的清償能力七資金平衡分析在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年資金來源與運(yùn)用是平衡有余的項(xiàng)目方案從謹(jǐn)慎性原則出發(fā)第一年預(yù)計(jì)出租率較低同時(shí)為吸引人氣計(jì)劃免半

49、年租金因此虧損509萬元資金面臨一定壓力采取收取保證金的辦法共收取保證金537萬彌補(bǔ)資金缺口資金來源與運(yùn)用表 單位萬元序號項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期 20049 20057 20067 20077 20087 20096200562006620076200862009620106資金來源55394 3116 7865 1345 1790 2461 38816 17886 808 1790 2461 2826 235990 359903自有資金1230 420 810 0 4長期借款9751 269670555保證金收入537 537 6回收經(jīng)營資金7回收固定資余值二資金運(yùn)用45371 3116 7865 1317 1490 1821 29761 119461 3116 7865 848023800 200 200 200 200 4財(cái)務(wù)費(fèi)用經(jīng)營期3901 975 975 975 975 5退還保證金537 537 6營業(yè)稅金及附加2457 45 100 138 2174 7房產(chǎn)稅9