工程項(xiàng)目代建人優(yōu)勢(shì)探討

1、工程項(xiàng)目代建人 優(yōu)勢(shì)探討建設(shè)工程的代建制度是國(guó) 際上通常采用的一種工程 項(xiàng)目管理模式。在我國(guó)， “代建制 ”是指 政府投資主管部門(mén)對(duì)政府投資基本建設(shè)項(xiàng)目，按照建 設(shè)（使用）單位提出的使用與功能要 求，采用招投 標(biāo)方式選定專(zhuān)業(yè)工程項(xiàng)目管理 單位（代建人），委托其 進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，建成 竣工 驗(yàn)收后移交 給建設(shè)（使用） 單位的 項(xiàng)目管理制度。在各省市大力推行代建制度的同 時(shí)，由于國(guó)家 還沒(méi)有 統(tǒng) 一的關(guān)于代建制的管理 辦法或 法規(guī)，根據(jù)各省、市的政府投 資省屬非 經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目代建管理 辦法一般 規(guī)定，代建機(jī)構(gòu)一般 必須具備以下條件：（1）具有獨(dú)立的事 業(yè)或企 業(yè)法人 資格；（2）具有與從事 項(xiàng)目建設(shè)管

2、理相匹配的 組織 機(jī)構(gòu)、管理能力、 專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和管理 人員；（3）具有與代建 項(xiàng)目規(guī)模相應(yīng)的設(shè)計(jì)、監(jiān)理、工程咨 詢、施工總承包、房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā) 一項(xiàng)或多項(xiàng)資質(zhì)；（4）具有與開(kāi)展 項(xiàng)目代建工作相適 應(yīng) 的資產(chǎn) 。由于在項(xiàng)目建設(shè)中代建人具有法人地位， 擁有法人的 權(quán)利，同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。選 擇什么類(lèi)型或選擇具有什么 資質(zhì)類(lèi)別的法人機(jī)構(gòu)來(lái)作代建機(jī)構(gòu)， 現(xiàn)在還沒(méi)有統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)和 相關(guān)的政策 規(guī)定。按照國(guó)家目前可從事 類(lèi)似代建工作的法人機(jī)構(gòu)來(lái)看，基本上分 為三大 類(lèi)： 一是管理咨 詢類(lèi) 公司。包括 項(xiàng)目管理公司、工程 監(jiān)理咨 詢、造價(jià)管理、招 標(biāo)公司、具有咨 詢資質(zhì) 的設(shè)計(jì) 院等；二是工程施工 總包類(lèi)公

3、司。例如，施工 總包單位；三是房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)公 司、投融 資公司等。那么，在具體的 項(xiàng)目代建單位發(fā)包過(guò)程中， 選擇什么樣的代建 單位是 發(fā)包人直接面 臨的問(wèn)題。如何選擇代建機(jī)構(gòu)，要 結(jié)合政府投 資項(xiàng)目的特點(diǎn)考 慮，首先以 滿 足使用人的合理需求 為目的，兼顧資金來(lái)源、償還及管理， 綜合各項(xiàng)因素使投資和建設(shè)的 風(fēng)險(xiǎn)降到最小。同 時(shí)，應(yīng)充分考慮目前代建 單位根據(jù)代建合同需承擔(dān)的工作內(nèi)容和主要 職 責(zé)?，F(xiàn)階段代建 單位的工作內(nèi)容和主要 職責(zé)主要分 為項(xiàng)目建設(shè)前期階段、項(xiàng)目的實(shí)施階段 以及項(xiàng)目竣工 驗(yàn)收階段：（1）項(xiàng)目建設(shè)前期階段，依據(jù)批準(zhǔn)的 項(xiàng)目建 議書(shū)組織 開(kāi)展項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告編制 及報(bào)批工作；

4、 組織開(kāi)展工程勘察、 設(shè)計(jì)等招標(biāo)工作，并將招 標(biāo)、投標(biāo)情況和中 標(biāo)通知書(shū)報(bào) 省代建項(xiàng)目管理部 門(mén)備案；組織開(kāi)展項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)及概算的 編制及報(bào)批工作； 辦理計(jì)劃、 規(guī)劃、土地、拆遷、施工、 環(huán)保、消防、水 電、園林、 綠化和市政等有關(guān) 報(bào)批手 續(xù) ；（2）項(xiàng)目的實(shí)施階段，組織施工圖設(shè)計(jì)文件的編制及報(bào)審工作；組織工程施工、 監(jiān) 理和設(shè)備、材料采 購(gòu)招標(biāo)，并將招標(biāo)、投標(biāo)情況和中 標(biāo)通知書(shū)報(bào)省代建項(xiàng)目管理部 門(mén)備案； 負(fù)責(zé)工程合同的洽 談與簽訂；編制項(xiàng)目年度投資計(jì)劃和年度基建支出 預(yù)算，報(bào)送省代建 項(xiàng) 目管理部 門(mén)和使用 單位；向省建 設(shè)行政主管等有關(guān)主管部 門(mén)報(bào)告工程 質(zhì)量安全情況；（3）竣工驗(yàn)收交

5、付階段，組織工程中間驗(yàn)收和竣工 驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果報(bào)告省代建 項(xiàng)目管理部門(mén)；編制項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算報(bào)告，經(jīng)省代建項(xiàng)目管理部 門(mén)審查后報(bào)省財(cái)政部門(mén) 審批。 負(fù)責(zé)將項(xiàng)目竣工及有關(guān) 項(xiàng)目建設(shè)的技術(shù)資 料完整地整理 匯編移交，并按批準(zhǔn)的 資產(chǎn) 價(jià)值向使用單位辦理資產(chǎn)交付手 續(xù)。隨著國(guó)家投 資體制改革的 進(jìn)行，現(xiàn)階段以房地 產(chǎn)企業(yè)公司作 為代建機(jī)構(gòu)比其他企 業(yè)具 有優(yōu)勢(shì) ，更為可行。房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的 組織優(yōu)勢(shì) 。房地產(chǎn)企業(yè)作為獨(dú)立運(yùn) 營(yíng)的企業(yè)，有自己完整的 企業(yè)組織 機(jī)構(gòu)，最重要的是其 組織機(jī)構(gòu)的 職能同同代建人的工作內(nèi)容和主要 職責(zé)基本相吻 合。房地產(chǎn)企業(yè)除了領(lǐng)導(dǎo)者外，會(huì)設(shè)立前期策劃、 規(guī)劃設(shè)計(jì)、

6、預(yù)算合同、物資采購(gòu)、工程 管理、法 規(guī)財(cái)務(wù) 、營(yíng)銷(xiāo)等職能部門(mén)，這些職能部 門(mén)恰好同代建人在 項(xiàng)目建 設(shè)前期階段、項(xiàng) 目的實(shí)施階段以及竣工 驗(yàn)收交付 階段各專(zhuān)項(xiàng)工作相匹配，各部 門(mén)人員各自對(duì)自己承擔(dān)的 項(xiàng) 目建設(shè)角色相對(duì)應(yīng)，在承擔(dān)代建 項(xiàng)目時(shí)不存在角色 轉(zhuǎn)換，更加便捷地開(kāi)展各 項(xiàng)工作。并且， 在現(xiàn)階段成熟的房地 產(chǎn)企業(yè)均采取項(xiàng)目管理制度，在 實(shí)行代建項(xiàng)目的管理 過(guò)程中，不需要 調(diào)整自己的原有 組織機(jī)構(gòu)，而 僅僅利用現(xiàn)有組織 模式，根據(jù)承擔(dān)代建 項(xiàng)目的具體情況成立 一個(gè)新的 項(xiàng)目管理部即可。房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的技 術(shù)優(yōu)勢(shì) 。房地 產(chǎn)行業(yè)本身是一個(gè) 資金密集型和技 術(shù)密集型 行業(yè)。首先，在其自身

7、發(fā)展的過(guò)程中，聚集了從事策劃、 項(xiàng) 目管理、工程技 術(shù)、預(yù)決算、 合同管理、 財(cái)務(wù)、法律等各方面的 專(zhuān)業(yè)人才。這些專(zhuān)業(yè)人員在項(xiàng)目代建實(shí)施的不同 階段， 發(fā)揮各自的作用。工程前期： 對(duì)規(guī)劃方案從 實(shí)施可行性方面提出意 見(jiàn)，參與勘測(cè)、設(shè)計(jì)、 監(jiān)理、施工 單位的招 標(biāo)工作并從技 術(shù)和施工角度把關(guān)， 協(xié)助工程安 質(zhì)監(jiān) 的報(bào)批工作；工程 實(shí)施階段：主持各 類(lèi)施工技術(shù)專(zhuān)題方案會(huì)議，各類(lèi)施工階段性驗(yàn)收，配合各 專(zhuān)業(yè)分包的招 標(biāo)，主持日常生 產(chǎn)例會(huì)，協(xié)調(diào)各參建商及后期配套 單位關(guān)系，嚴(yán)格執(zhí)行公司的各 項(xiàng)指令； 后期服務(wù)階段：支持各 類(lèi)專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收、資料的交驗(yàn)、房屋交 驗(yàn)及交房后維修服務(wù) 等。其次，房地

8、產(chǎn)企業(yè)在自身發(fā)展過(guò)程中會(huì)進(jìn)行不斷的技 術(shù)創(chuàng)新工作。 為適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需 求，在推 動(dòng)其 產(chǎn)品不斷更新 換代的同 時(shí)，對(duì)新技 術(shù)、新材料、新工 藝 等會(huì)廣泛的關(guān)注和采 納，有的已 經(jīng)形成了自己的 專(zhuān)利技術(shù)。這些已經(jīng)在房地 產(chǎn)企業(yè)自己產(chǎn)品中應(yīng)用的成熟技 術(shù)， 會(huì)在其承擔(dān)的代建 項(xiàng)目中成功的復(fù)制而不再需要 論證和檢驗(yàn) 。另外，基于市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要， 大型的房地 產(chǎn)企業(yè)會(huì)有自己的 設(shè)計(jì)院和 監(jiān)理公司，加大了房地 產(chǎn)企業(yè)作為代建人的技 術(shù)優(yōu) 勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的 資金優(yōu)勢(shì)。雖然作 為代建人不需要雄厚的 資金作為必要的條 件，但從履 約能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力考慮，房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的資金優(yōu)勢(shì)是其他企 業(yè)作

9、為 代建人所不具有的。目前，大多數(shù)代建 項(xiàng)目為降低自身的 風(fēng)險(xiǎn) ，要求代建人提供履 約保證 金，而相關(guān)政策制定的履 約保證金數(shù) 額偏高。如按照北京市政府投 資建設(shè)項(xiàng)目代建制管 理辦法規(guī)定，代建單位需在項(xiàng)目代建合同生效前，提供工程概算10%30%的銀行 履約保函。即使按 10%的低限，一個(gè) 1億元的項(xiàng)目代建人就要提供 1，000 萬(wàn)元履約保函 而如果 這個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)一些問(wèn)題，這對(duì)監(jiān) 理單位、項(xiàng)目管理公司、 設(shè)計(jì)單 位作為代建人的影 響更將是致命的。另外，一旦代建 項(xiàng)目出現(xiàn)資金困難，房地 產(chǎn)公司可以和出 資單位協(xié)商， 把代建 項(xiàng)目直接 轉(zhuǎn)換為 BT 項(xiàng)目，這樣政府 僅需在支付既定代建 額后另外支付代

10、建 單位的 投資利息，保 證了代建 項(xiàng)目的正常交付使用，降低了代建 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的管理 優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的管理 優(yōu)勢(shì)主要體 現(xiàn)在項(xiàng) 目管理、 資金管理、 風(fēng)險(xiǎn) 管理等方面。房地 產(chǎn)代建項(xiàng)目管理是工程 項(xiàng)目管理的一個(gè)分 類(lèi)， 是代建項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系 統(tǒng)工程的 觀點(diǎn)、理論和方法， 對(duì)代建項(xiàng)目的建 設(shè)和使用 進(jìn)行全 過(guò)程和全方位的 綜合管理。在代建 項(xiàng)目中，由于 項(xiàng)目本身的復(fù) 雜性和 龐大性，它往往涉及 到許多專(zhuān)業(yè)部門(mén)，不僅僅是項(xiàng)目代建 單位及項(xiàng)目投資單位，更多的會(huì)涉及到政府各 職能部 門(mén)、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工 單位等。在 項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，各參與者及其工作任 務(wù)

11、共 同構(gòu)成了代建 項(xiàng)目管理的完整體系。房地 產(chǎn)公司在代建 項(xiàng)目管理 過(guò)程中，可以按照原有開(kāi) 發(fā)過(guò)程中的項(xiàng)目管理模式， 對(duì)自己代建項(xiàng)目進(jìn)行管理，由于代建 項(xiàng)目管理是全 過(guò)程、全方 位的，包括 項(xiàng)目實(shí)施階段的各個(gè) 環(huán)節(jié)，主要有： 組織協(xié)調(diào) ，合同管理，信息管理，投 資、 質(zhì)量、進(jìn)度三大目 標(biāo)控制，人 們把它通俗地概括 為“一協(xié)調(diào)、二管理、三控制 ”或“三控制、 二管理、一 協(xié)調(diào)”。房地 產(chǎn)公司在自己開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中積累了一套成功的包括前期開(kāi) 發(fā)工作、招投 標(biāo)（確定設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位）、合同管理、 進(jìn)度造價(jià)質(zhì)量控制、竣工 驗(yàn) 交等完整的 經(jīng)驗(yàn)，可以直接 應(yīng)用于代建 項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身是一

12、種 資金密集的管理 項(xiàng)目，在房地 產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)中， 資金 始終是一項(xiàng)值得高度重 視的、高流 動(dòng)性的資產(chǎn)，資金管理更是房地 產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心 內(nèi)容。房地 產(chǎn)企業(yè)在對(duì)資 金的管理使用上有著其他代建企 業(yè)不具備的優(yōu)勢(shì) 。房地產(chǎn)企業(yè)大 都有自己的 資金預(yù)算管理制度、 資金風(fēng)險(xiǎn)管理措施、 資金的監(jiān)督管理 辦法等，因此政府投 資的決策者把 項(xiàng)目交給房地 產(chǎn)企業(yè)代建應(yīng)該是最 為放心的。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程中，每個(gè)企 業(yè)在經(jīng)營(yíng)中都有發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性。 對(duì)于房地產(chǎn)企 業(yè)來(lái)說(shuō)，其經(jīng)常會(huì)遇到的 風(fēng)險(xiǎn)主要有：政策 風(fēng)險(xiǎn)，指因政府法律、法 規(guī)、政策、 規(guī)劃的變 動(dòng)，稅率、利率 變化或行業(yè)專(zhuān)項(xiàng)整治帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；由于

13、市 場(chǎng)因素變化導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)；資金鏈 風(fēng)險(xiǎn)；人事風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地 產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)始前期，就要 為每個(gè)已 經(jīng)識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)做好 “準(zhǔn)備”。這些風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備包括制度、人力、 資金上的準(zhǔn) 備。在制度上，要建立 風(fēng)險(xiǎn)管理體 系，制定 風(fēng)險(xiǎn)管理流程，落 實(shí)到崗位，并做好 風(fēng)險(xiǎn)預(yù) 算。在完善 風(fēng)險(xiǎn)管理措施、提高企 業(yè) 抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面，大多數(shù)房地 產(chǎn)企業(yè)都能夠做到提高 風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，將風(fēng)險(xiǎn)管理納入企業(yè)的經(jīng) 營(yíng)管理之中， 為了使風(fēng)險(xiǎn)管理成為企業(yè)持續(xù)不斷的管理活 動(dòng)，建立相 應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)， 建立科學(xué)的 風(fēng)險(xiǎn) 管理機(jī)制。 這些管理體制和機(jī)制以及房地 產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)中取得的 經(jīng)驗(yàn)均可以提高其代建 項(xiàng)目的抗 風(fēng)險(xiǎn)能力。綜

14、上所述，在 現(xiàn)階段，房地 產(chǎn)企業(yè)作為代建單位具有明 顯的比較優(yōu)勢(shì) 。由于專(zhuān)業(yè)的項(xiàng) 目公司正在處于培育成長(zhǎng)階段，其資金管理、項(xiàng)目管理、技術(shù)管理等各方面 還需完善和發(fā) 展；監(jiān)理單位、工程咨 詢企業(yè)等作為代建企業(yè)雖然具有一定的技 術(shù)優(yōu)勢(shì) 和施工階段的現(xiàn)場(chǎng) 管理經(jīng)驗(yàn)，但其對(duì)于資金管理、項(xiàng)目的前期管理、竣工 驗(yàn)交等缺乏 經(jīng)驗(yàn)；設(shè)計(jì)單位作為代 建者，更具有 項(xiàng)目管理的局限性，其 對(duì)項(xiàng)目的資金管理、施工 現(xiàn)場(chǎng)的技 術(shù)管理、項(xiàng)目的前 期管理、 項(xiàng)目的竣工 驗(yàn)收交付等都沒(méi)有成功 經(jīng)驗(yàn)，并且從 資金的保障等方面，無(wú) 論設(shè)計(jì)單 位、還是監(jiān)理單位、咨詢企業(yè)等均沒(méi)有可靠的 資金擔(dān)保來(lái)源；施工 總承包方作 為代建單位，

15、容易給人造成既是代建人又是承包方的 誤解，并且在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中如何進(jìn)行其角色的 轉(zhuǎn) 換是至為重要也是最 為困難的，并且施工方作 為代建人 對(duì)代建項(xiàng)目的前期管理、 組織委托 設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等方面的能力有待 檢驗(yàn)；投資公司作為代建單位的不足之 處更為明顯， 其除了有 資金 優(yōu)勢(shì) 外，并不具 備作為代建人的技 術(shù)管理能力、 項(xiàng)目管理能力以及前期工作 能力?，F(xiàn)階段，房地 產(chǎn)企業(yè)作為代建人雖然具有比 較優(yōu)勢(shì)，但影響和制 約房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān) 代建工作的因素仍然不少，主要集中在以下方面：（1）代建 費(fèi)用低，缺乏有效的激勵(lì)機(jī)制，代建企 業(yè)收益難以同風(fēng)險(xiǎn)匹配是最突出的 問(wèn)題；（2）代建單位的法律地位不明確，由于國(guó)家 層面沒(méi)有相 應(yīng)的代建制度或法律法 規(guī)， 在各省市制定的代建管理 辦法中，有的地方管理 辦法中根本沒(méi)有允 許房地 產(chǎn)企業(yè)作為代建 人；（3）服務(wù)觀念有待改善， 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的自有開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目，房地 產(chǎn)企業(yè)有自由的開(kāi) 發(fā)自主空 間，但對(duì)于代建 項(xiàng)目，應(yīng)加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)；（4）使用人及代建 項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu) 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存在偏見(jiàn)，認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)僅僅 是一 個(gè)投 資企業(yè)，缺乏管理 項(xiàng)目的能力；（5）房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的自身缺陷。由于房地 產(chǎn)企業(yè)所涉及的范 圍基本上 為民 用及商業(yè)的房屋建筑工程， 對(duì)政府資金所投資的水利、電力、公路、 鐵路、隧道等專(zhuān)業(yè)范 圍不太熟悉