北京某生態(tài)辦公區(qū)可行性報(bào)告

1、xx第一生態(tài)辦公區(qū)eod可行性報(bào)告美國one designing 設(shè)計(jì)有限公司xx世紀(jì)xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京xx策劃公司目錄一、 eod與總部經(jīng)濟(jì) 3 二、eod的區(qū)域定位 6 三、eod整體規(guī)劃布局及實(shí)施計(jì)劃 10四、發(fā)展eod對(duì)xx鎮(zhèn)的戰(zhàn)略意義19五、發(fā)展eod的相關(guān)建議20六、結(jié)束語 22一、 eod與總部經(jīng)濟(jì) （一）eod的建筑形態(tài)eod綠色生態(tài)辦公區(qū)，其英文全稱“ecological office district，是生態(tài)學(xué)、環(huán)境學(xué)和建筑學(xué)的完美結(jié)合體。它遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，合理設(shè)計(jì)、科學(xué)規(guī)劃建筑內(nèi)外空間的物質(zhì)和能源因素，使其在系統(tǒng)內(nèi)部能有序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，從而獲得一種高

2、效、低耗、無廢無污染，而且能夠?qū)崿F(xiàn)一定程度自給的新型建筑形態(tài)。生態(tài)辦公區(qū)的建設(shè)是以可持續(xù)發(fā)展的思想為指導(dǎo)，它尋求自然、建筑和人文之間的和諧統(tǒng)一，與cbd相比，eod就是“小別墅”。eod往往坐落在郊區(qū)的優(yōu)美環(huán)境之中，低密度，個(gè)性化，區(qū)域內(nèi)綠化率高，產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)“零污染”排放。eod不會(huì)象cbd形成一整塊區(qū)域，而是散落在各個(gè)適宜建筑生態(tài)辦公區(qū)的區(qū)域。cbd則是名副其實(shí)的商圈，金融中心、豪華酒店、酒樓、商務(wù)中心、寫字樓等高樓林立。eod有點(diǎn)類似于野外別墅，有仿古建筑、歐式農(nóng)家小屋式建筑、通體以玻璃結(jié)構(gòu)為主的通透式建筑等，eod不僅建筑風(fēng)格各異，強(qiáng)調(diào)采光與綠化，且建筑材料在選材上也注重環(huán)保，雨水收集滲漏

3、系統(tǒng)、太陽能利用系統(tǒng)、可循環(huán)利用再生材料、綠化防曬墻、自然通風(fēng)系統(tǒng)等一應(yīng)俱全。綠色生態(tài)辦公區(qū)（eod）具有以下四個(gè)特點(diǎn)： 1、自然環(huán)境優(yōu)越。綠色生態(tài)辦公區(qū)首先強(qiáng)調(diào)自然環(huán)境之美，綠化率達(dá)到60以上，結(jié)合周邊自然景觀，配以草地、花木、湖泊、山丘等人工造景，營(yíng)造出園林化或公園化的辦公環(huán)境。工作人員如置身于大自然之中，使疲憊的身心得到徹底的放松和休息，同時(shí)優(yōu)美健康的環(huán)境也可以大大提高工作效率。 2、人文環(huán)境協(xié)調(diào)。綠色生態(tài)辦公區(qū)以低密度、高品質(zhì)、個(gè)性化的辦公建筑為主，建筑體量、建筑風(fēng)格還可依入駐方要求量身定做。多樣化、個(gè)性化的建筑有利于突出企業(yè)文化。同時(shí)，與市中心區(qū)獨(dú)立的一棟辦公樓不同，綠色生態(tài)辦公區(qū)可

4、以進(jìn)行整體綜合規(guī)劃，做到園區(qū)內(nèi)的人流、車流分離，配套設(shè)施也非常有針對(duì)性。3、高環(huán)保節(jié)能。綠色生態(tài)辦公區(qū)是一種高效、低耗、無廢無污染且能實(shí)現(xiàn)一定程度自給的新型辦公方式。區(qū)域內(nèi)的路燈都裝有光電板，白天吸收太陽能，以儲(chǔ)備晚上所耗的電能；建筑表面是雙層玻璃的呼吸式幕墻，兩層玻璃之間有一個(gè)空腔，利用液壓通風(fēng)系統(tǒng)讓風(fēng)在空腔內(nèi)流動(dòng)，以降低夏季室內(nèi)溫度；幕墻外還種植大面積綠化植物，減少墻面接受的太陽輻射量，調(diào)節(jié)局部生態(tài)環(huán)境。4、低成本優(yōu)勢(shì)。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)成本越來越重視，降低辦公成本已經(jīng)成為企業(yè)選址時(shí)首要的考慮因素。綠色生態(tài)辦公區(qū)，包括任何在郊區(qū)的辦公區(qū)，與市中心區(qū)的同檔次辦公場(chǎng)所相比，成本優(yōu)勢(shì)

5、十分突出。（附圖）（二）總部經(jīng)濟(jì)的概念“總部經(jīng)濟(jì)”，簡(jiǎn)而言之，就是企業(yè)把研發(fā)、營(yíng)銷、結(jié)算、資本運(yùn)營(yíng)等總部功能，布局在中心城市，或者適合的區(qū)域，把生產(chǎn)制造基地 布局在成本比較低的區(qū)域，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的資源優(yōu)化。而企業(yè)總部所在區(qū)域所形成和帶動(dòng)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)總稱為“總部經(jīng)濟(jì)”。（三）eod形態(tài)下的總部經(jīng)濟(jì)eod生態(tài)辦公區(qū)是在遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的總原則所提出的理念，是低密度的生態(tài)辦公形態(tài)。eod在一些發(fā)達(dá)國家首先產(chǎn)生出來，與新的辦公形式相匹配。這種辦公形式不規(guī)定早晚工作時(shí)間，提供小時(shí)辦公保障。傳統(tǒng)寫字樓僅給辦公者留下“小時(shí)模式”的辦公空間，而eod生態(tài)辦公區(qū)，則在空間內(nèi)設(shè)有休息室、衛(wèi)生間甚至廚具等設(shè)施

6、。在園區(qū)內(nèi)可以布置餐飲、半開放式茶座、觀景臺(tái)等非正式交流場(chǎng)所。其目的是為在此建立總部的跨國公司和大型企業(yè)，提供一個(gè)生態(tài)平衡、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全的平臺(tái)，從而聚集了人才流、資金流、物流、企業(yè)流。從而形成總部效應(yīng)。總部經(jīng)濟(jì)具有以下特點(diǎn)：1、產(chǎn)業(yè)效應(yīng)即產(chǎn)業(yè)重塑。一個(gè)企業(yè)總部，特別是一個(gè)制造業(yè)總部入住一個(gè)區(qū)域，與該總部相配套的各種服務(wù)業(yè)，如傳媒、公關(guān)、律師等增值性的服務(wù)業(yè)也會(huì)隨之發(fā)展起來，完善和優(yōu)化了所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。2、就業(yè)乘數(shù)效應(yīng)總部經(jīng)濟(jì)會(huì)拉動(dòng)城市的基礎(chǔ)設(shè)施及其他住宅、物業(yè)、綠化等方面的服務(wù)需求，商務(wù)服務(wù)產(chǎn)生的就業(yè)與生活服務(wù)產(chǎn)生的就業(yè)將會(huì)大大增加。服務(wù)業(yè)在促進(jìn)整個(gè)經(jīng)濟(jì)繁榮的同時(shí)，可以帶動(dòng)就業(yè)。

7、我們叫做就業(yè)乘數(shù)效應(yīng)。3、社會(huì)資本效應(yīng)一個(gè)地區(qū)企業(yè)總部的密集，會(huì)帶來城市文化的多元與融合，使得城市的開放度更高，城市將會(huì)更快地融入國際化中。這樣更會(huì)吸引企業(yè)總部，形成良性循環(huán)效應(yīng),近而增大社會(huì)資本。 4、消費(fèi)帶動(dòng)效應(yīng)企業(yè)總部的遷入，將會(huì)使其研發(fā)、生產(chǎn)、交通、通訊以及其他各種消費(fèi)都會(huì)在這個(gè)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)。同時(shí)，公司總部的高級(jí)白領(lǐng)階層是高消費(fèi)群體，他們的旅游、健身、娛樂及子女教育等消費(fèi)活動(dòng)也將會(huì)在這個(gè)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)。5、稅收供應(yīng)效應(yīng) 由于結(jié)算中心一般設(shè)在企業(yè)總部，因此將會(huì)有一部分稅收上交在企業(yè)總部所在地，這就是企業(yè)稅收的貢獻(xiàn)。企業(yè)總部員工的個(gè)人所得稅收入一般都在幾千上萬或者更多，因此個(gè)人所得稅也是當(dāng)?shù)氐亩愂諄?/p>

8、源。二、 eod的區(qū)域定位 eod的提出 選擇xx鎮(zhèn)xx產(chǎn)業(yè)園作為eod的開發(fā)依托基地是基于以下幾個(gè)方面的考慮：（一）宏觀的城市發(fā)展分析根據(jù)xx市整體規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)東移的戰(zhàn)略已經(jīng)全面啟動(dòng)，東麗區(qū)在整個(gè)戰(zhàn)略性規(guī)劃中占有重要的區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位。東麗目前正在啟動(dòng)的xx航空城六大版塊也正是對(duì)xx整體戰(zhàn)略發(fā)展的一個(gè)呼應(yīng)。xx工業(yè)園地處六大版塊的高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，占地2.2平方公里，是高新產(chǎn)業(yè)園的43.1%。至目前為止，目前空港地區(qū)已經(jīng)吸納投資總額超千萬的新建、續(xù)建項(xiàng)目105個(gè)，其中79個(gè)項(xiàng)目已投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，新批和增資外商投資企業(yè)達(dá)到112家，完成協(xié)議外資額1.84億美元，資金到位額1.1億美元，協(xié)議內(nèi)資額38億元，實(shí)

9、際利用19.5億元，標(biāo)準(zhǔn)廠房竣工58萬平米。綜上所述xx產(chǎn)業(yè)園在大的城市戰(zhàn)略背景下，從城市發(fā)展角度來看未來20年是xx乃至華北地區(qū)高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要版塊之一。（二）從項(xiàng)目的周邊區(qū)域來看 xx產(chǎn)業(yè)園地理位置優(yōu)越，地處xx濱海開發(fā)帶、海河重化工帶、京津塘高速公路高新技術(shù)開發(fā)帶，毗鄰xx經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，接受“三帶”、“三區(qū)”的輻射。境內(nèi)有京山、北環(huán)等鐵路樞紐東西橫穿全境；津塘公路、京津塘高速、津?yàn)I高速、津北公路與外環(huán)線、楊北公路等十余條公路構(gòu)成經(jīng)緯；xx濱海國際機(jī)場(chǎng)坐落在區(qū)內(nèi)，現(xiàn)代化的空港物流中心正在興建之中；緊靠中國北方最大的國際貿(mào)易港口xx港，形成了公路、鐵路、水路、航

10、空多功能的立體交通網(wǎng)絡(luò)。這些優(yōu)越的環(huán)境已經(jīng)吸引了眾多優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目，區(qū)級(jí)、市級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目相繼落戶xx鎮(zhèn)。正在興建的東麗湖度假村、空港物流區(qū)、英才硅谷園、xx家園和千畝生態(tài)公園的投資興建，已經(jīng)吸引高端人才在xx鎮(zhèn)聚集，也營(yíng)造了優(yōu)厚的人文生態(tài)環(huán)境。在發(fā)展大中型企業(yè)形成財(cái)富聚集的過程中都將為xx鎮(zhèn)的招商引資形成優(yōu)越的人文資源積累。（三）從微觀的xx鎮(zhèn)來看1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)東麗區(qū)xx鎮(zhèn)，地處市中心區(qū)和“xx濱海新區(qū)”之間，總面積150.6平方公里，約占東麗區(qū)的三分之一。全鎮(zhèn)轄15個(gè)自然村，常住人口5萬余人。 xx鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，交通便捷暢達(dá)，周邊環(huán)境良好。這里東連“xx濱海新區(qū)”，西靠xx市中心區(qū)，南臨“xx濱海國

11、際機(jī)場(chǎng)”，北通東三省?！敖驖h公路”、“北環(huán)鐵路”貫穿東西，“楊北公路”、外環(huán)線南北并行，京津塘快速路在境內(nèi)都有出入口。從鎮(zhèn)中心區(qū)到xx機(jī)場(chǎng)僅5公里，到市中心僅12公里，完備的交通設(shè)施使這里成為連接xx市區(qū)與濱海新區(qū)、國際機(jī)場(chǎng)、首都北京以及東北三省的重要樞紐。通過以上地理環(huán)境可以看出xx鎮(zhèn)是城市東移戰(zhàn)略規(guī)劃中的重中之重，它是連接北京xx濱海新區(qū)的中樞神經(jīng)，是東麗整體發(fā)展的代表。2、基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢(shì)根據(jù)實(shí)地考察我們認(rèn)為東麗區(qū)目前正屬于高速發(fā)展時(shí)期,無論從市政配套還是道路管網(wǎng)都正在產(chǎn)生著日新月異的變化。而xx鎮(zhèn)這個(gè)東麗的經(jīng)濟(jì)橋頭堡更是在政府領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下發(fā)生著驚人的變化。據(jù)調(diào)查近期市自來水公司即將投資億，

12、完成鋼管公司、xx鋼廠的供水工程，將鋪設(shè)大口徑管道公里，在解決工業(yè)用水的同時(shí)解決京塘公路沿線及東部村鎮(zhèn)居民用水問題，為東麗湖地區(qū)、xx鎮(zhèn)及海河下游工業(yè)區(qū)的發(fā)展提供水源保證。為了擴(kuò)大招商引資,提高人民總體生活水平，xx鎮(zhèn)政府正在日以繼夜的加快完善市鎮(zhèn)基礎(chǔ)建設(shè),為xx鎮(zhèn)未來十年的飛躍發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。3、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì) 應(yīng)對(duì)“入世”及知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代發(fā)展要求，xx鎮(zhèn)政府秉承了拼搏、創(chuàng)新的xx精神，以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，引資興鎮(zhèn)，著力構(gòu)筑適于全球化競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)框架、適于新形勢(shì)要求的村級(jí)管理框架、適于現(xiàn)代化建設(shè)的城鎮(zhèn)格局框架，通過加快發(fā)展促進(jìn)全鎮(zhèn)綜合實(shí)力的快速提升，通過營(yíng)造穩(wěn)定祥和的社會(huì)環(huán)境大大增強(qiáng)了新xx的對(duì)

13、外吸引力。綜上所述，在xx鎮(zhèn)xx工業(yè)園發(fā)展eod辦公區(qū)，既充分利用了本區(qū)良好的交通優(yōu)勢(shì)，生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也順應(yīng)了xx市加快建設(shè)北方經(jīng)濟(jì)中心、濱海新區(qū)和工業(yè)東移總體戰(zhàn)略規(guī)劃。這對(duì)于東麗區(qū)xx鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)鏈的形成與提升、人才的培養(yǎng)會(huì)產(chǎn)生巨大的作用，也將進(jìn)一步促進(jìn)這一資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，全面實(shí)現(xiàn)這個(gè)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)升級(jí)。我們相信我們?cè)趚x鎮(zhèn)xx工業(yè)園建設(shè)eod方案的定位是準(zhǔn)確的，是超前的，是符合市場(chǎng)規(guī)律的。最終eod的高起點(diǎn)建設(shè)必將帶動(dòng)xx鎮(zhèn)整體經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展。三、eod整體規(guī)劃布局及實(shí)施計(jì)劃（一）規(guī)劃的指導(dǎo)思想基于世界能源緊張的情況，2005年市政府提出了三步節(jié)能的超前理念與具體實(shí)施辦法。我們認(rèn)為大都

14、市的xx，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也伴生出大城市的通?。航煌〒頂D、大氣和水環(huán)境污染、人口和建筑過密、土地和水資源緊張、生態(tài)環(huán)境遭到破壞等等。為了維護(hù)城市的生態(tài)平衡，就必須向郊區(qū)發(fā)展。而綠色生態(tài)辦公區(qū)概念的提出，正迎合了這種逆城市化的發(fā)展要求，也極大的符合了市政府對(duì)xx三步節(jié)能的要求。xx工業(yè)園目前占地2.2平方公里，從功能布局上也需要在一個(gè)相對(duì)優(yōu)勢(shì)的區(qū)域成為我們園區(qū)的中心樞紐。為此我們引入園中園的概念,從功能上能滿足園區(qū)的中樞作用。同時(shí)搭建了集中的商務(wù)服務(wù)平臺(tái)：如管委會(huì)、銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、賓館、國際會(huì)展中心、公共技術(shù)支撐中心、中介服務(wù)中心、商務(wù)會(huì)館、人才培訓(xùn)中心、綜合管理中心、體育場(chǎng)館、超市等。（二）e

15、od的項(xiàng)目定位中國加入wto以來，日益擴(kuò)展的開放格局吸引了大批高科技、高成長(zhǎng)公司的總部、分支機(jī)構(gòu)、研發(fā)中心、結(jié)算中心、營(yíng)銷中心在大城市安家落戶。他們不再需要標(biāo)準(zhǔn)車間，而是看不到車間的工廠,是工廠生產(chǎn)的縮影。這樣的機(jī)構(gòu)就需要我們?cè)诳臻g上給以合理的安排,讓它們聚集在一起,給以一個(gè)相對(duì)的優(yōu)美環(huán)境。（三）項(xiàng)目概況1、 eod選址及規(guī)模擬在xx產(chǎn)業(yè)園南部緊鄰津漢公路,中心規(guī)劃路西側(cè)，計(jì)劃用地300600畝來打造津城第一個(gè)eod，分期實(shí)施，一期計(jì)劃用地300畝，起步區(qū)為150畝。該區(qū)域位于xx鎮(zhèn)xx工業(yè)園區(qū)南部，東臨規(guī)劃路，西接園區(qū)1#地，北接園區(qū)2#地，南面緊鄰津漢公路,是進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要入口,位置重

16、要,交通便捷,是選擇建設(shè)eod的理想之地。附圖：地塊位置示意圖2、eod總體規(guī)劃以本項(xiàng)目一期占地300畝為例，根據(jù)規(guī)劃要求和用地性質(zhì)，擬規(guī)劃總建筑面積12余萬平方米，其中eod辦公區(qū)和公共配套服務(wù)區(qū)容積率分別為0.8和2.0。由城市形態(tài)的公共配套服務(wù)區(qū)和自然形態(tài)的辦公區(qū)組成。附圖：園區(qū)構(gòu)想規(guī)劃示意圖項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)序號(hào)名稱單位數(shù)量備注1總用地面積畝300工業(yè)用地和部分商業(yè)用地2總建筑面積12600021eod的面積10000060幢，單體面積15002000，34層22公共建筑面積26000管委會(huì)行政中心5000，商業(yè)(超市,銀行,保險(xiǎn), 餐飲等15000，商務(wù)會(huì)館、康體館等60003容積率0.8

17、和2.0園區(qū)內(nèi)部道路系統(tǒng)呈環(huán)狀布置，與融于自然的步行系統(tǒng)構(gòu)成最便捷、最高效的道路系統(tǒng)。網(wǎng)絡(luò)型的步行系統(tǒng)貫穿于森林與中心水面，依地勢(shì)、環(huán)境而設(shè)置，呈現(xiàn)自然形態(tài)。 園區(qū)規(guī)劃建設(shè)，本著以人為本，園區(qū)以生態(tài)為主題，建筑融于環(huán)境，人融于自然。多種綠化有機(jī)組合，形成系統(tǒng)化森林式綠色生態(tài)園區(qū)。辦公區(qū)以組團(tuán)的形式圍繞中心綠地和水面呈自由狀分布，形成一種靜逸、平和的辦公環(huán)境。 園區(qū)四周由隔離綠地包圍，形成一道天然的綠色屏障。再加上中心綠地、隔離綠地為內(nèi)部工作人員營(yíng)造出自然的生態(tài)化、人性化的花園式高科技園區(qū)。3、生態(tài)辦公區(qū)生態(tài)區(qū)以組團(tuán)的形式，大約能規(guī)劃60個(gè)生態(tài)辦公樓來供企業(yè)入住,6個(gè)組團(tuán)在綠地中分布。園區(qū)的總體

18、規(guī)劃充分體現(xiàn)融入自然、享受自然、保護(hù)自然的宗旨，追求現(xiàn)代盡現(xiàn)代，自然盡自然的設(shè)計(jì)風(fēng)格。附圖：辦公建筑示意圖eod生態(tài)辦公區(qū)的總體風(fēng)格和景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格的突出亮點(diǎn)就在于其顯現(xiàn)出的鮮明的個(gè)性化特征。在本園區(qū)內(nèi)，不僅每個(gè)單體的建筑風(fēng)格和外形各不相同，體現(xiàn)出強(qiáng)烈的差異化特點(diǎn)，而且，辦公區(qū)內(nèi)各個(gè)功能分區(qū)在總體協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上又相互獨(dú)立，使入駐企業(yè)選擇自己滿意的單體建筑，實(shí)現(xiàn)高度個(gè)性化建筑意境。該生態(tài)辦公區(qū)建筑突出體現(xiàn)節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)的主旋律。主體采用鋼框架結(jié)構(gòu)，可100%回收與重復(fù)利用；建筑表面采用雙層玻璃的智能型呼吸式幕墻，利用液壓通風(fēng)系統(tǒng)讓風(fēng)在兩層玻璃之間形成的空腔內(nèi)流動(dòng)，以降低夏季室內(nèi)溫度，方便通風(fēng)換氣；

19、屋面采用倒置式節(jié)能屋面和上人屋頂綠化系統(tǒng)，墻面大面積種植綠化植物，有效的防止太陽輻射，調(diào)節(jié)局部生態(tài)環(huán)境；區(qū)域內(nèi)建有生態(tài)雨水收集系統(tǒng)，把地面、屋頂?shù)挠晁占饋?，注入人工湖?改善微系統(tǒng)環(huán)境，創(chuàng)造良好的人文景觀，同時(shí)，收集起來的雨水經(jīng)過處理還可以用來洗車、澆灌；水處理系統(tǒng)中采用毛管滲濾污水處理技術(shù)，充分利用土壤的毛細(xì)血管表面張力原理，實(shí)現(xiàn)污水的有效處理和凈化；區(qū)域內(nèi)的路燈都裝有太陽能光電板，白天吸收太陽能，以儲(chǔ)備晚上所耗的電能；連接各個(gè)建筑物之間的道路被架起一段距離，把道路人為地與草坪隔開，保證道路下面的生物流暢地交流。這些先進(jìn)技術(shù)的運(yùn)用將有效改變目前傳統(tǒng)的辦公方式中人流密集、資源浪費(fèi)、空氣污染

20、的弊端，實(shí)現(xiàn)高效、低耗、無廢無污染和一定程度的能源自給，使自然、建筑和人形成一個(gè)高效、和諧、平衡、穩(wěn)定的復(fù)合生態(tài)系統(tǒng)。附圖：辦公區(qū)內(nèi)部環(huán)境示意圖 eod為其內(nèi)部的辦公群體提供了一個(gè)以高科技為支持的領(lǐng)先平臺(tái)，使其在自然、舒適、便捷、現(xiàn)代的辦公環(huán)境中，迅速實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。除了網(wǎng)絡(luò)、通信等高科技標(biāo)準(zhǔn)配置以外，eod在內(nèi)部物業(yè)管理方面，也將實(shí)現(xiàn)完全智能化。例如：在生態(tài)辦公樓內(nèi)部采用玻璃防盜報(bào)警器；設(shè)置了減少輻射的手機(jī)信號(hào)增強(qiáng)設(shè)備；辦公園區(qū)提供24小時(shí)的辦公保障，使xx與世界同步等。生態(tài)區(qū)停車將采用多種停車方式以達(dá)到保護(hù)綠地、保護(hù)景觀、方便停車的目的。4、公共建筑服務(wù)區(qū)公共配套服務(wù)區(qū)約2.6萬。設(shè)在

21、園區(qū)東側(cè)，呈帶狀分布。建有園區(qū)行政中心、公共技術(shù)支撐中心、中介服務(wù)中心、商務(wù)會(huì)館、人才培訓(xùn)中心、體育場(chǎng)館、超市、餐飲商業(yè)等配套設(shè)施；為方便園區(qū)企業(yè)開展業(yè)務(wù)需要提供的場(chǎng)館；配備有超級(jí)市場(chǎng)、購物中心等多種消費(fèi)場(chǎng)所；休閑娛樂康體設(shè)施齊備，以便滿足園區(qū)內(nèi)工作人員的康體休閑需要。 附圖：區(qū)內(nèi)配套公建示意圖行政中心辦公樓 中心商務(wù)區(qū)廣場(chǎng)（四）、項(xiàng)目投資估算序號(hào)項(xiàng)目名稱單價(jià)數(shù)量金額（萬元）1土地費(fèi)用15萬元/畝30045002前期費(fèi)用70元/1260008823工程費(fèi)用3.1生態(tài)辦公樓建安費(fèi)900元/10000090003.2公建建安費(fèi)1500元/2600039004配套費(fèi)400元/12600050405公

22、建裝修1000元/2600026006招商費(fèi)用9007管理費(fèi)用9008資金費(fèi)用14979總投資29219（五）整體eod實(shí)施計(jì)劃方案整體eod實(shí)施計(jì)劃根據(jù)整體規(guī)模計(jì)劃分兩期開發(fā),預(yù)計(jì)整體建設(shè)周期為3年。一期計(jì)劃開發(fā)面積6萬平方米，進(jìn)行相關(guān)配套建設(shè)和部分生態(tài)辦公樓建設(shè)，占地150畝。主要包括：20棟生態(tài)辦公樓、園區(qū)管委會(huì)行政中心、國際會(huì)展中心、商務(wù)會(huì)館、人才培訓(xùn)中心、中介服務(wù)中心、公共技術(shù)支撐中心、體育場(chǎng)館、商業(yè)超市、等配套設(shè)施。其中配套公建26000, 生態(tài)辦公樓34000， 建設(shè)周期一年半，需要投資約1.5億元。二期開發(fā)面積6.6萬平方米，占地150畝,主要是生態(tài)辦公區(qū)的建設(shè)。主要包括40棟

23、生態(tài)辦公樓及相關(guān)生態(tài)環(huán)境景觀,建設(shè)周期一年半，需要投資約1.5億元。（六）運(yùn)作模式及資金的籌措 模式一： 政府以地入股，企業(yè)投入后續(xù)建設(shè)資金及運(yùn)作管理該項(xiàng)目，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，協(xié)同合作共同完成。鎮(zhèn)政府以土地為資本，后續(xù)eod的建設(shè)的全部資金由我公司來籌措，建成后eod，一部分作為園區(qū)招商引稅的“巢”；一部分作為固定資產(chǎn)入股進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資，實(shí)現(xiàn)園區(qū)企業(yè)孵化器功能；一部分對(duì)外租售給我們定位的區(qū)域總部、研發(fā)、結(jié)算中心和為空港經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)機(jī)構(gòu)。商業(yè)公建及其他可自留經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目所得根據(jù)投入分配。 模式二：企業(yè)購地，全部企業(yè)化運(yùn)作，政府給予一定的優(yōu)惠政策。項(xiàng)目收益歸企業(yè)所有。 四、發(fā)展eod對(duì)xx鎮(zhèn)的戰(zhàn)略意義基于

24、我們對(duì)eod理念的理解，經(jīng)過我們對(duì)xx工業(yè)園的地理分析與長(zhǎng)期在xx開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)建議在xx工業(yè)園開發(fā)eod項(xiàng)目。eod的開發(fā)建設(shè)對(duì)xx工業(yè)園、xx鎮(zhèn)乃至東麗區(qū)的長(zhǎng)足發(fā)展都將有著長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義，eod的開發(fā)必將呈現(xiàn)企業(yè)、政府、百姓三贏的優(yōu)勢(shì)局面。（一） 直接的影響1、建設(shè)eod，給xx鎮(zhèn)打造了良好的投資硬環(huán)境，eod是在xx鎮(zhèn)的幾億元的投資的直接體現(xiàn)。2、通過項(xiàng)目的開發(fā)，也直接給xx鎮(zhèn)帶來幾千萬的稅收。3、xx工業(yè)園區(qū)內(nèi)建設(shè)生態(tài)辦公區(qū)，不僅能成為園區(qū)內(nèi)的示范，近而帶動(dòng)整個(gè)園區(qū)，也能使xx工業(yè)園區(qū)成為xx“園區(qū)經(jīng)濟(jì)”的示范。eod的建設(shè)將以生態(tài)辦公區(qū)的示范作用促進(jìn)園區(qū)經(jīng)濟(jì)，提升園區(qū)的社會(huì)影響力，擴(kuò)大了

25、xx鎮(zhèn)的知名度和影響力。（二） 間接的影響1、開發(fā)eod對(duì)xx鎮(zhèn)總體經(jīng)濟(jì)水平的影響。eod的建設(shè)將吸引大中型公司總部60余家入駐xx工業(yè)園，使本地區(qū)財(cái)政收益和稅收進(jìn)一步增長(zhǎng)，為政府創(chuàng)造可觀的稅收效益，預(yù)計(jì)年創(chuàng)實(shí)際財(cái)政稅收入達(dá)到20億左右，年均稅收增長(zhǎng)30%以上。2、開發(fā)eod對(duì)xx鎮(zhèn)就業(yè)、消費(fèi)等相關(guān)服務(wù)業(yè)的影響。eod在xx鎮(zhèn)的建成，將吸引眾多家大型企業(yè)的入駐，這樣在此形成明顯的企業(yè)流、人才流、資金流，將迅速促成xx鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)的繁榮和發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化。同時(shí)將帶動(dòng)園區(qū)內(nèi)的金融、餐飲、娛樂等配套服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，也將最大限度的滿足當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)需求。預(yù)計(jì)eod能提供就業(yè)崗位數(shù)千個(gè)，實(shí)現(xiàn)就業(yè)機(jī)會(huì)的利用最大化。3、eod在xx鎮(zhèn)的建成后，勢(shì)必會(huì)成為xx市的地標(biāo)建筑，同時(shí)成為空港地區(qū)的一個(gè)鮮明