西安市戶縣灃京路風(fēng)景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、目錄目錄 第一章第一章 總總 論論 -3 3 一、項(xiàng)目名稱及建設(shè)單位一、項(xiàng)目名稱及建設(shè)單位-3 3 二、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目概況-3 3 三、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)三、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)-3 3 四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)-4 4 五、結(jié)論五、結(jié)論-5 5 第二章第二章 項(xiàng)目市場研究項(xiàng)目市場研究 -6 6 一、戶縣概述一、戶縣概述-6 6 二、西安房地產(chǎn)市場分析二、西安房地產(chǎn)市場分析-6 6 三、戶縣房地產(chǎn)市場分析三、戶縣房地產(chǎn)市場分析-7 7 四、戶縣房地產(chǎn)市場總結(jié)四、戶縣房地產(chǎn)市場總結(jié)-9 9 第三章第三章 地塊分析地塊分析 -1111 一、土地現(xiàn)狀及區(qū)域環(huán)境一、土地現(xiàn)狀

2、及區(qū)域環(huán)境-1111 二、地塊二、地塊 swotswot 分析分析-1212 第四章第四章 項(xiàng)目定位體系項(xiàng)目定位體系 -1515 一、整體定位一、整體定位-1515 二、核心形象二、核心形象-1515 三、客戶定位三、客戶定位-1515 四、產(chǎn)品定位四、產(chǎn)品定位-1616 第五章第五章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及實(shí)施計(jì)劃 -1818 一、建設(shè)方式一、建設(shè)方式-1818 二、項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施進(jìn)度二、項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施進(jìn)度-1818 第六章第六章 項(xiàng)目投資估算及銷售收入項(xiàng)目投資估算及銷售收入 -1919 一、項(xiàng)目投資估算一、項(xiàng)目投資估算-1919 二、靜態(tài)銷售收入及成本利潤率計(jì)算二、靜態(tài)銷售收入及

3、成本利潤率計(jì)算-2222 三、銷售計(jì)劃與銷售收入三、銷售計(jì)劃與銷售收入-2424 第七章第七章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價 -2525 一、盈利能力分析一、盈利能力分析-2525 二、資金來源與二、資金來源與運(yùn)運(yùn)用分析用分析-2727 第八章第八章 項(xiàng)目的不確定性分析項(xiàng)目的不確定性分析 -3030 一、盈一、盈虧虧平衡分析平衡分析-3030 二、敏感性分析二、敏感性分析-3232 第九章第九章 社會效益及環(huán)境效益評價社會效益及環(huán)境效益評價 -3535 一、項(xiàng)目社會效益評價一、項(xiàng)目社會效益評價-3535 二、環(huán)境效益評價二、環(huán)境效益評價-3636 第十章第十章 可行性結(jié)論與建議可行性結(jié)論與

4、建議 -3737 一、結(jié)論一、結(jié)論-3737 二、建議二、建議-3737 附件一：項(xiàng)目總體規(guī)劃圖附件一：項(xiàng)目總體規(guī)劃圖 -3838 附件二：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表附件二：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表 -4040 附件三：投資估算表附件三：投資估算表 -4141 附件四：銷售計(jì)劃及收入表附件四：銷售計(jì)劃及收入表 -4242 附件五：全投資現(xiàn)金流量表附件五：全投資現(xiàn)金流量表 -4343 附件六：資金來源與運(yùn)作表附件六：資金來源與運(yùn)作表 -4444 附件七：自有資金現(xiàn)金流量表附件七：自有資金現(xiàn)金流量表 -4545 附件八：損益表附件八：損益表 -4646 第一章第一章 總總 論論 一、項(xiàng)目名稱及建設(shè)單位一、項(xiàng)目名

5、稱及建設(shè)單位 項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱： 戶縣灃京路風(fēng)景洋房項(xiàng)目戶縣灃京路風(fēng)景洋房項(xiàng)目 項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地址： 戶縣灃京路戶縣灃京路 項(xiàng)目開發(fā)單位：西安廣晉置業(yè)有限責(zé)任公司項(xiàng)目開發(fā)單位：西安廣晉置業(yè)有限責(zé)任公司 二、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目概況 灃京路風(fēng)景洋房項(xiàng)目位于戶縣城東灃京路，屬于城市新區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿薮螅?xiàng)目以灃京路風(fēng)景洋房項(xiàng)目位于戶縣城東灃京路，屬于城市新區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿薮?，?xiàng)目以“戶縣首席洋房戶縣首席洋房 社區(qū)，國際標(biāo)準(zhǔn)人居典范社區(qū)，國際標(biāo)準(zhǔn)人居典范”的標(biāo)準(zhǔn)打造戶縣首席名流高尚社區(qū)。的標(biāo)準(zhǔn)打造戶縣首席名流高尚社區(qū)。 項(xiàng)目占地約項(xiàng)目占地約 73.68673.686 畝，容積率畝，容積率 2.22

6、.2，包括電梯磚混多層住宅、高層住宅、寫字樓和沿街底商?？偨ㄖ?，包括電梯磚混多層住宅、高層住宅、寫字樓和沿街底商?？偨ㄖ?面積面積 1111 萬萬，主力戶型在，主力戶型在 125125左右舒適三室，項(xiàng)目設(shè)置有一入口商業(yè)街，并在社區(qū)入口建一鐘塔，形成左右舒適三室，項(xiàng)目設(shè)置有一入口商業(yè)街，并在社區(qū)入口建一鐘塔，形成 高尚小區(qū)的第一道亮麗名片。社區(qū)景觀設(shè)計(jì)和水景設(shè)置相結(jié)合，環(huán)境高尚優(yōu)雅，整個社區(qū)住宅總戶數(shù)約高尚小區(qū)的第一道亮麗名片。社區(qū)景觀設(shè)計(jì)和水景設(shè)置相結(jié)合，環(huán)境高尚優(yōu)雅，整個社區(qū)住宅總戶數(shù)約 770770 戶，鼎力打造戶，鼎力打造 20072007 年戶縣首席高尚住宅項(xiàng)目之杰作。年戶縣首席高尚住

7、宅項(xiàng)目之杰作。 三、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)三、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) 1 1 西安市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計(jì)劃匯編西安市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計(jì)劃匯編 2 2 西安市城市總體規(guī)劃西安市城市總體規(guī)劃 3 3 戶縣城市發(fā)展規(guī)劃戶縣城市發(fā)展規(guī)劃 4 4項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)實(shí)地調(diào)查情況項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)實(shí)地調(diào)查情況 5 5 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究指南房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究指南 6 6戶縣城建局城市配套費(fèi)用征收標(biāo)準(zhǔn)戶縣城建局城市配套費(fèi)用征收標(biāo)準(zhǔn) 7 7陜西省現(xiàn)行相關(guān)工程定額標(biāo)準(zhǔn)陜西省現(xiàn)行相關(guān)工程定額標(biāo)準(zhǔn) 四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 1本項(xiàng)目主要基礎(chǔ)參數(shù)指標(biāo)：本項(xiàng)目主要基礎(chǔ)參數(shù)指標(biāo)：

8、項(xiàng)目項(xiàng)目指標(biāo)指標(biāo)備注備注 1.1.占地面積占地面積 73.68673.686 畝 畝 2.2.總建筑面積總建筑面積 1100011000 含地下人防及設(shè)備用房含地下人防及設(shè)備用房 2.12.1 多層住宅多層住宅 7600076000 帶電梯帶電梯 7 7 層層 2.22.2 高層住宅高層住宅 1700017000 1818 層一梯四戶層一梯四戶 2.32.3 沿街商業(yè)沿街商業(yè) 70007000 兩層小開間底商兩層小開間底商 2.42.4 寫字樓寫字樓 80008000 1616 層寫字樓層寫字樓 2.52.5 地下建筑面地下建筑面 積積 20002000 5050作為設(shè)備用房，可公攤銷售作為設(shè)

9、備用房，可公攤銷售 3.3.容積率容積率 2.22.2 4.4.綠化率綠化率 35%35% 5.5.總戶數(shù)總戶數(shù) 770770 戶 戶 平均每戶面積為平均每戶面積為 120120 2 2項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資1953119531 萬元萬元 建設(shè)周期、施工建設(shè)周期、施工 周期周期 3030 個月個月/18/18 個月個月 電梯多層電梯多層 18501850 元元/ 高層住宅高層住宅 21502150 元元/ 北側(cè)商業(yè)北側(cè)商業(yè) 75007500 元元/ 項(xiàng)目融資前指標(biāo)項(xiàng)目融資前指標(biāo) 銷售單價銷售單價 西側(cè)商業(yè)西側(cè)商業(yè) 55005500 銷售收入銷售收入 （扣

10、除兩稅一費(fèi)（扣除兩稅一費(fèi) 后）后） 2385923859 萬元萬元 元元/ 稅前利潤稅前利潤4503.394503.39 萬元萬元所得稅后利潤所得稅后利潤29572957 萬元萬元 成本利潤率成本利潤率 23.27%23.27% 基準(zhǔn)收益率（年）基準(zhǔn)收益率（年） 8%8% 27622762 萬元（稅萬元（稅 前）前） 25.1925.19 個月（稅個月（稅 前）前） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 14841484 萬元（稅萬元（稅 后）后） 靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期 25.4825.48 個月（稅個月（稅 后）后） 5.815.81（稅前）（稅前） 26.5726.57 個月（稅個月（稅 前）前）

11、全投資內(nèi)部收全投資內(nèi)部收 益率（季度）益率（季度） 4.204.20（稅后）（稅后） 動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期 27.2527.25 個月（稅個月（稅 后）后） 稅前資本金利稅前資本金利 潤率潤率 163.09%163.09% 稅后資本金利潤稅后資本金利潤 率率 94.11%94.11% 91049104 萬元（稅萬元（稅 前）前） 15.2315.23 個月（稅個月（稅 前）前） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 50715071 萬元（稅萬元（稅 后）后） 靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期 15.3315.33 個月（稅個月（稅 后）后） 21.8521.85（稅前）（稅前）15.6015.60 個月

12、（稅個月（稅 前）前） 融資后指標(biāo)融資后指標(biāo) 全投資內(nèi)部收全投資內(nèi)部收 益率（季度）益率（季度）15.6015.60（稅后）（稅后） 動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期 15.8615.86 個月（稅個月（稅 后）后） 五、結(jié)論五、結(jié)論 本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，投資風(fēng)險較小，對于戶縣新區(qū)乃至整個戶縣的經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展都具有一定本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，投資風(fēng)險較小，對于戶縣新區(qū)乃至整個戶縣的經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展都具有一定 的推動作用，社會效益十分顯著，因此本項(xiàng)目可行。的推動作用，社會效益十分顯著，因此本項(xiàng)目可行。 第二章第二章 項(xiàng)目市場研究項(xiàng)目市場研究 一、戶縣概述一、戶縣概述 戶縣是中國農(nóng)民畫之鄉(xiāng)，被譽(yù)

13、為戶縣是中國農(nóng)民畫之鄉(xiāng)，被譽(yù)為“中國第一畫鄉(xiāng)中國第一畫鄉(xiāng)”，自古有，自古有“銀戶縣銀戶縣”的美名。隨著撤縣設(shè)區(qū)的實(shí)現(xiàn)，的美名。隨著撤縣設(shè)區(qū)的實(shí)現(xiàn)， 戶縣房地產(chǎn)發(fā)展雖然處于初級階段，但也呈現(xiàn)出了蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，每年約有戶縣房地產(chǎn)發(fā)展雖然處于初級階段，但也呈現(xiàn)出了蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，每年約有 166000166000 平米的開發(fā)量，加之平米的開發(fā)量，加之 西安城市規(guī)劃優(yōu)先發(fā)展西南重鎮(zhèn)方案的確立，已經(jīng)呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展勢頭，房價年增幅約為西安城市規(guī)劃優(yōu)先發(fā)展西南重鎮(zhèn)方案的確立，已經(jīng)呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展勢頭，房價年增幅約為 20%20%。隨著政府。隨著政府 東遷和二環(huán)規(guī)劃以及灃京工業(yè)園的建設(shè)，城東成為戶縣房地產(chǎn)

14、發(fā)展的主戰(zhàn)場，灃京路也成為了戶縣第一黃東遷和二環(huán)規(guī)劃以及灃京工業(yè)園的建設(shè)，城東成為戶縣房地產(chǎn)發(fā)展的主戰(zhàn)場，灃京路也成為了戶縣第一黃 金大道，孕育著無限商機(jī)和美好前景，持續(xù)描繪著金大道，孕育著無限商機(jī)和美好前景，持續(xù)描繪著“第一畫鄉(xiāng)第一畫鄉(xiāng)”的美麗畫卷，戶縣即將成為名副其實(shí)的城的美麗畫卷，戶縣即將成為名副其實(shí)的城 市副中心，發(fā)展前景十分誘人。市副中心，發(fā)展前景十分誘人。 二、西安房地產(chǎn)市場分析二、西安房地產(chǎn)市場分析 戶縣現(xiàn)屬于西安郊縣，不久將撤縣設(shè)區(qū)，成為西安草堂區(qū)，所以西安房地產(chǎn)市場對戶縣房地產(chǎn)市場發(fā)展戶縣現(xiàn)屬于西安郊縣，不久將撤縣設(shè)區(qū)，成為西安草堂區(qū)，所以西安房地產(chǎn)市場對戶縣房地產(chǎn)市場發(fā)展

15、有著巨大的影響，研究分析西安房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品形式、消費(fèi)心理對本項(xiàng)目決策有著重要意義。有著巨大的影響，研究分析西安房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品形式、消費(fèi)心理對本項(xiàng)目決策有著重要意義。 1、 西安是西北門戶，經(jīng)濟(jì)居于西北第一；西安是世界聞名的旅游城市，十三朝古都。西安是西北門戶，經(jīng)濟(jì)居于西北第一；西安是世界聞名的旅游城市，十三朝古都。 2、 在全國經(jīng)濟(jì)形勢一片大好的形勢下，近年來西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度十分迅猛，市民生活水平不斷攀升。在全國經(jīng)濟(jì)形勢一片大好的形勢下，近年來西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度十分迅猛，市民生活水平不斷攀升。 3、 西部大開發(fā)以及政府城市運(yùn)營思路的深化給予西安更加多的發(fā)展空間。西部大

16、開發(fā)以及政府城市運(yùn)營思路的深化給予西安更加多的發(fā)展空間。 4 4、 西安教育、科研、旅游等多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大，以產(chǎn)業(yè)帶動房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢比較明顯。西安教育、科研、旅游等多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大，以產(chǎn)業(yè)帶動房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢比較明顯。 5 5、 西安房地產(chǎn)業(yè)長期處于穩(wěn)步發(fā)展的階段，此次宏觀調(diào)控雖然對市場有短暫的影響，但目前市場穩(wěn)步西安房地產(chǎn)業(yè)長期處于穩(wěn)步發(fā)展的階段，此次宏觀調(diào)控雖然對市場有短暫的影響，但目前市場穩(wěn)步 上升的態(tài)勢以成定局，西安房地產(chǎn)泡沫甚微。上升的態(tài)勢以成定局，西安房地產(chǎn)泡沫甚微。 6 6、 市場走勢趨于理性、邁向成熟，西安房地產(chǎn)市場價格走勢總體略有上升。房地產(chǎn)市場將告別成長市場走勢趨

17、于理性、邁向成熟，西安房地產(chǎn)市場價格走勢總體略有上升。房地產(chǎn)市場將告別成長 期，邁進(jìn)成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于市場化，消費(fèi)者的購房行為更加理性，政府充當(dāng)?shù)钠冢~進(jìn)成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于市場化，消費(fèi)者的購房行為更加理性，政府充當(dāng)?shù)?角色更具經(jīng)濟(jì)性。西安房價會在理性回歸后繼續(xù)保持一定的增長速度。角色更具經(jīng)濟(jì)性。西安房價會在理性回歸后繼續(xù)保持一定的增長速度。 7 7、 新中產(chǎn)階級崛起，一流地段的高品質(zhì)形象、中等價位住宅存在市場空缺。新中產(chǎn)階級崛起，一流地段的高品質(zhì)形象、中等價位住宅存在市場空缺。 8 8、 內(nèi)外部空間的充分挖掘、利用，成為具有先進(jìn)開發(fā)理念的開發(fā)商產(chǎn)品塑

18、造的首選。內(nèi)外部空間的充分挖掘、利用，成為具有先進(jìn)開發(fā)理念的開發(fā)商產(chǎn)品塑造的首選。 9 9、 在購房區(qū)位選擇方面，城南在購房區(qū)位選擇方面，城南, ,依舊是西安市民首選的居住板塊。城東，逐步成為人們選擇居住之地依舊是西安市民首選的居住板塊。城東，逐步成為人們選擇居住之地 的熱土。城西的熱土。城西, ,老工業(yè)區(qū)形象的逐步改觀，成為有意在高新區(qū)置業(yè)人群的第二選擇。城北，政治核心逐漸分老工業(yè)區(qū)形象的逐步改觀，成為有意在高新區(qū)置業(yè)人群的第二選擇。城北，政治核心逐漸分 流其他區(qū)域的部分客群，但總體升溫還有待時日。高新，社會富有階層的聚集地。曲江，以其濃郁的文化流其他區(qū)域的部分客群，但總體升溫還有待時日。高

19、新，社會富有階層的聚集地。曲江，以其濃郁的文化 底蘊(yùn)，成為社會中高層人士新的聚集地。底蘊(yùn)，成為社會中高層人士新的聚集地。 1010、 隨著西安城市規(guī)劃的逐級審批通過，形成隨著西安城市規(guī)劃的逐級審批通過，形成“一城多心一城多心”的規(guī)劃定位布局，除長安和臨潼外，還將的規(guī)劃定位布局，除長安和臨潼外，還將 形成灞橋、周至、戶縣、高陵、藍(lán)田、閆良六個城市副中心，城市規(guī)劃為城市副中心的發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的形成灞橋、周至、戶縣、高陵、藍(lán)田、閆良六個城市副中心，城市規(guī)劃為城市副中心的發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的 空間。空間。 11.11. 面積由奢華型向?qū)嵱眯桶l(fā)展。近年來，房屋面積開始由兩房面積由奢華型向?qū)嵱眯桶l(fā)展。近年來，

20、房屋面積開始由兩房 8080135135，三房，三房 120120160160平米的平米的 奢華型，逐步向兩房奢華型，逐步向兩房 75759595 平米，三房平米，三房 110110135135 的緊湊型發(fā)展。如紫薇地產(chǎn)，最早的紫薇城市花園的的緊湊型發(fā)展。如紫薇地產(chǎn)，最早的紫薇城市花園的 3 3 室的面積在室的面積在 150150左右，后來的紫薇田園都市的左右，后來的紫薇田園都市的 3 3 室的面積在室的面積在 130130左右，最近紫薇馨苑的三室的面積在左右，最近紫薇馨苑的三室的面積在 115115 左右，就反映了這種趨勢。左右，就反映了這種趨勢。 三、戶縣房地產(chǎn)市場分析三、戶縣房地產(chǎn)市場分

21、析 1 1、戶縣房地產(chǎn)市場開發(fā)量和銷售量規(guī)模小，房價增長幅度較大。、戶縣房地產(chǎn)市場開發(fā)量和銷售量規(guī)模小，房價增長幅度較大。 戶縣建設(shè)局資料統(tǒng)計(jì)顯示，戶縣戶縣建設(shè)局資料統(tǒng)計(jì)顯示，戶縣 20052005 年的房地產(chǎn)開發(fā)量約為年的房地產(chǎn)開發(fā)量約為 166000166000，估計(jì)商品房的開發(fā)約占，估計(jì)商品房的開發(fā)約占 70%70%， 其余為單位集資建房等。其余為單位集資建房等。20052005 年在交易所辦理商品房備案的大約有年在交易所辦理商品房備案的大約有 550550 戶左右，總建筑面積大約在戶左右，總建筑面積大約在 6500065000（含二手房交易）（含二手房交易） 。據(jù)戶縣建設(shè)局工作人員粗略

22、統(tǒng)計(jì)，近年來，每年房地產(chǎn)開發(fā)量呈。據(jù)戶縣建設(shè)局工作人員粗略統(tǒng)計(jì)，近年來，每年房地產(chǎn)開發(fā)量呈 10%10%遞增。從以遞增。從以 上數(shù)字表明，戶縣房地產(chǎn)市場開發(fā)量和銷售量都比較小，整個市場還處于初級階段，但是上數(shù)字表明，戶縣房地產(chǎn)市場開發(fā)量和銷售量都比較小，整個市場還處于初級階段，但是 0505 年戶縣房地產(chǎn)年戶縣房地產(chǎn) 市場均價在市場均價在 16001600 元元/ /平方米左右，較上年同期上漲平方米左右，較上年同期上漲 20%20%，增長幅度較大。，增長幅度較大。 2 2、戶縣房地產(chǎn)開發(fā)為拉動經(jīng)濟(jì)增長做出了較大貢獻(xiàn)。、戶縣房地產(chǎn)開發(fā)為拉動經(jīng)濟(jì)增長做出了較大貢獻(xiàn)。 截至目前截至目前, ,戶縣房地

23、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約為十幾家，戶縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約為十幾家，19931993 年至年至 20052005 年開發(fā)的樓盤面積達(dá)到年開發(fā)的樓盤面積達(dá)到 238258.1238258.1 平方米，平方米， 投資金額投資金額 4 4 億元以上，年開發(fā)面積平均保持在億元以上，年開發(fā)面積平均保持在 1900019000 平方米以上，房地產(chǎn)行業(yè)已漸漸成為戶縣國民經(jīng)濟(jì)發(fā)平方米以上，房地產(chǎn)行業(yè)已漸漸成為戶縣國民經(jīng)濟(jì)發(fā) 展的新亮點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，戶縣房地產(chǎn)施工面積由展的新亮點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，戶縣房地產(chǎn)施工面積由 20002000 年的年的 1100011000 平方米提升到平方米提升到 20042004 年的年的 37708.137

24、708.1 平方米，平方米， 投資額由投資額由 40004000 余萬元提升到余萬元提升到 1.21.2 億元，上繳財(cái)政的稅額達(dá)到了一個新的臺階，從而帶動了戶縣建筑業(yè)、勞億元，上繳財(cái)政的稅額達(dá)到了一個新的臺階，從而帶動了戶縣建筑業(yè)、勞 動業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、建材業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，目前戶縣建筑業(yè)的領(lǐng)域的農(nóng)村剩余勞動力達(dá)到動業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、建材業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，目前戶縣建筑業(yè)的領(lǐng)域的農(nóng)村剩余勞動力達(dá)到 20002000 余人，特別是余人，特別是 20042004 年全縣信貸達(dá)到年全縣信貸達(dá)到 1 1 億元以上，體現(xiàn)了戶縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)消費(fèi)、拉動經(jīng)濟(jì)增長中起到了帶頭作用。億元以上，體現(xiàn)了戶縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)消費(fèi)、拉動

25、經(jīng)濟(jì)增長中起到了帶頭作用。 3 3、房地產(chǎn)開發(fā)市場潛力巨大，周邊村鎮(zhèn)潛力有待挖掘。、房地產(chǎn)開發(fā)市場潛力巨大，周邊村鎮(zhèn)潛力有待挖掘。 統(tǒng)計(jì)資料顯示，縣城城鎮(zhèn)居民戶為統(tǒng)計(jì)資料顯示，縣城城鎮(zhèn)居民戶為 2636026360 戶（包括東街居民）戶（包括東街居民） ，余下鎮(zhèn)約為，余下鎮(zhèn)約為 1241212412 戶，戶，9393 年至今，戶年至今，戶 縣建房總面積為縣建房總面積為 1060836.251060836.25 平方米，按戶均平方米，按戶均 100100 平方米計(jì)算，可安置平方米計(jì)算，可安置 1060810608 戶，從理論上講，仍需解決戶，從理論上講，仍需解決 1449614496 戶住房問題

26、，結(jié)合戶縣居民收入情況，以解決一半計(jì)算，共需解決無房戶戶住房問題，結(jié)合戶縣居民收入情況，以解決一半計(jì)算，共需解決無房戶 72487248 戶住房，以戶住房，以 1010 年均年均 衡計(jì)算，每年需解決衡計(jì)算，每年需解決 725725 戶住房。同時戶縣周邊如大王、余下鎮(zhèn)屬于戶縣周邊富裕的村鎮(zhèn)，部分居民富裕戶住房。同時戶縣周邊如大王、余下鎮(zhèn)屬于戶縣周邊富裕的村鎮(zhèn)，部分居民富裕 程度已經(jīng)超過了戶縣縣城中等居民水平，但因其本身的地域環(huán)境與生活環(huán)境不足以滿足這些新財(cái)富階層的程度已經(jīng)超過了戶縣縣城中等居民水平，但因其本身的地域環(huán)境與生活環(huán)境不足以滿足這些新財(cái)富階層的 生活需求，所以這其中的大部分人將很有可能

27、涌入戶縣置業(yè)，市場潛力十分巨大。生活需求，所以這其中的大部分人將很有可能涌入戶縣置業(yè)，市場潛力十分巨大。 4 4、居民住房水平不高，與父母分居的三口之家逐漸增多。、居民住房水平不高，與父母分居的三口之家逐漸增多。 隨著居民家庭結(jié)構(gòu)逐年縮小，三口之家結(jié)構(gòu)逐年增多，與父母分戶居住成為現(xiàn)代人追求的一種趨勢，隨著居民家庭結(jié)構(gòu)逐年縮小，三口之家結(jié)構(gòu)逐年增多，與父母分戶居住成為現(xiàn)代人追求的一種趨勢， 而戶縣的集資建房主要集中在而戶縣的集資建房主要集中在 9393 年到年到 9898 年間，推移到現(xiàn)在大部分已是幾代同居，而且當(dāng)時戶型設(shè)計(jì)不足年間，推移到現(xiàn)在大部分已是幾代同居，而且當(dāng)時戶型設(shè)計(jì)不足 10010

28、0 平方米，人均住房面積太低，小面積向大面積發(fā)展也是一種趨勢，但也講求舒適度與高性價比相統(tǒng)一。平方米，人均住房面積太低，小面積向大面積發(fā)展也是一種趨勢，但也講求舒適度與高性價比相統(tǒng)一。 另外以購買商品房作為一種投資也是戶縣房地產(chǎn)市場新興的一種方式，這種投資類型目前占據(jù)較小的比例另外以購買商品房作為一種投資也是戶縣房地產(chǎn)市場新興的一種方式，這種投資類型目前占據(jù)較小的比例 成份，但有比例逐步增大的發(fā)展態(tài)勢。成份，但有比例逐步增大的發(fā)展態(tài)勢。 戶縣城鎮(zhèn)居民住房水平還不高，戶縣城鎮(zhèn)居民住房水平還不高，20042004 年底人均居住面積僅為年底人均居住面積僅為 21.521.5 平方米，離國家要求標(biāo)準(zhǔn)（

29、人均平方米，離國家要求標(biāo)準(zhǔn)（人均 3535 平方米）距離相當(dāng)大。總體上可以將戶縣居民住房需求可歸納為改善型需求和投資型需求。平方米）距離相當(dāng)大?？傮w上可以將戶縣居民住房需求可歸納為改善型需求和投資型需求。 5 5、城東正在成為戶縣房地產(chǎn)市場開發(fā)的主力地段、城東正在成為戶縣房地產(chǎn)市場開發(fā)的主力地段 戶縣最高行政機(jī)關(guān)戶縣最高行政機(jī)關(guān)-縣政府的東遷與城市二環(huán)規(guī)劃的最終確定，整體上帶動了城東的開發(fā)建設(shè)與生活縣政府的東遷與城市二環(huán)規(guī)劃的最終確定，整體上帶動了城東的開發(fā)建設(shè)與生活 配套設(shè)施的逐步完善。同時灃京工業(yè)園的正式運(yùn)營必然會創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會，而這些就業(yè)者勢必會選擇配套設(shè)施的逐步完善。同時灃京工業(yè)園

30、的正式運(yùn)營必然會創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會，而這些就業(yè)者勢必會選擇 交通便捷、生活配套齊全、距工作地較近的區(qū)域購置房產(chǎn)。而漸成開發(fā)熱點(diǎn)的灃京路沿線，則成為代表城交通便捷、生活配套齊全、距工作地較近的區(qū)域購置房產(chǎn)。而漸成開發(fā)熱點(diǎn)的灃京路沿線，則成為代表城 東板塊的核心中軸，以漸趨豐滿與彰顯成熟的商業(yè)配套，逐步提升了整個板塊的商業(yè)價值，升值潛力不言東板塊的核心中軸，以漸趨豐滿與彰顯成熟的商業(yè)配套，逐步提升了整個板塊的商業(yè)價值，升值潛力不言 而喻。而喻。 6 6、戶縣澇河治理帶動城鎮(zhèn)化進(jìn)程。、戶縣澇河治理帶動城鎮(zhèn)化進(jìn)程。 西戶濱河花園整體設(shè)計(jì)方案分為一期、二期建設(shè)。西戶濱河花園整體設(shè)計(jì)方案分為一期、二期建設(shè)

31、。 第一期以戶祖路澇河橋?yàn)橹行?，澇河河道南北各第一期以戶祖路澇河橋?yàn)橹行?，澇河河道南北?15001500 米進(jìn)行河道加固護(hù)砌，修橡膠壩兩座，可蓄水米進(jìn)行河道加固護(hù)砌，修橡膠壩兩座，可蓄水 500500 畝形成水上公園，河堤東岸東移擴(kuò)畝形成水上公園，河堤東岸東移擴(kuò) 3030 米，加寬澇河河道，修濱河大道米，加寬澇河河道，修濱河大道 3838 米寬，種植綠化灌木，安裝城米寬，種植綠化灌木，安裝城 市排污、雨水管道以及照明等配套設(shè)施形成以城市防洪、集體休閑、娛樂為一體。市排污、雨水管道以及照明等配套設(shè)施形成以城市防洪、集體休閑、娛樂為一體。 第二期以澇河?xùn)|岸開發(fā)計(jì)劃分為濱河商貿(mào)區(qū)、濱河文化社區(qū)，濱

32、河商住區(qū)和旅游度假區(qū)共四大塊。共第二期以澇河?xùn)|岸開發(fā)計(jì)劃分為濱河商貿(mào)區(qū)、濱河文化社區(qū)，濱河商住區(qū)和旅游度假區(qū)共四大塊。共 計(jì)開發(fā)可用土地計(jì)開發(fā)可用土地 22502250 畝。該項(xiàng)目的實(shí)施目標(biāo)是建設(shè)畝。該項(xiàng)目的實(shí)施目標(biāo)是建設(shè)“園林城市，生態(tài)戶縣園林城市，生態(tài)戶縣” 。對擴(kuò)大戶縣西城區(qū)空間，提。對擴(kuò)大戶縣西城區(qū)空間，提 高城市檔次，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)有非常重要的意義。高城市檔次，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)有非常重要的意義。 四、戶縣房地產(chǎn)市場總結(jié)四、戶縣房地產(chǎn)市場總結(jié) 1 1、 戶縣房地產(chǎn)市場開發(fā)量和銷售量規(guī)模都很小，商品房價格增長幅度較大。戶縣房地產(chǎn)市場開發(fā)量和銷售量規(guī)模都很小，商品房價格增長幅度較大。 2 2、

33、整個市場產(chǎn)品開發(fā)水平較低，容易用較低成本獲得產(chǎn)品領(lǐng)先。整個市場產(chǎn)品開發(fā)水平較低，容易用較低成本獲得產(chǎn)品領(lǐng)先。 3 3、 居民住房水平不高，與父母分居的三口之家逐漸增多。居民住房水平不高，與父母分居的三口之家逐漸增多。 4 4、 目前項(xiàng)目開發(fā)主要在區(qū)域東部和北部，城東正在成為戶縣房地產(chǎn)市場開發(fā)的主力地段，其他片區(qū)商目前項(xiàng)目開發(fā)主要在區(qū)域東部和北部，城東正在成為戶縣房地產(chǎn)市場開發(fā)的主力地段，其他片區(qū)商 品房開發(fā)稀少，戶縣澇河治理帶動城鎮(zhèn)化進(jìn)程。品房開發(fā)稀少，戶縣澇河治理帶動城鎮(zhèn)化進(jìn)程。 5 5、 因距西安較近，當(dāng)?shù)乜蛻舨环Ω咂焚|(zhì)物業(yè)的體驗(yàn)，市場需要有人引導(dǎo)。因距西安較近，當(dāng)?shù)乜蛻舨环Ω咂焚|(zhì)物業(yè)

34、的體驗(yàn)，市場需要有人引導(dǎo)。 6 6、 市場供應(yīng)總量不多，但售價穩(wěn)步上揚(yáng)、市場多層均價市場供應(yīng)總量不多，但售價穩(wěn)步上揚(yáng)、市場多層均價 15001500 元元/，小高層均價，小高層均價 18001800 元元/。 7 7、 整個市場供應(yīng)及需求都以三室為主，相對而言，實(shí)用的兩室、三室產(chǎn)品需求更大。大三室、四室、整個市場供應(yīng)及需求都以三室為主，相對而言，實(shí)用的兩室、三室產(chǎn)品需求更大。大三室、四室、 躍層等大面積產(chǎn)品，因其客群需求與當(dāng)前產(chǎn)品綜合品質(zhì)發(fā)生錯位，導(dǎo)致此種類型產(chǎn)品市場銷售不暢，但此躍層等大面積產(chǎn)品，因其客群需求與當(dāng)前產(chǎn)品綜合品質(zhì)發(fā)生錯位，導(dǎo)致此種類型產(chǎn)品市場銷售不暢，但此 類高端客戶有效需求尚

35、未得到有效釋放。類高端客戶有效需求尚未得到有效釋放。 8 8、 絕大部分消費(fèi)者對項(xiàng)目地比較認(rèn)可，認(rèn)可的消費(fèi)者主要是對項(xiàng)目的交通和周邊環(huán)境比較滿意。絕大部分消費(fèi)者對項(xiàng)目地比較認(rèn)可，認(rèn)可的消費(fèi)者主要是對項(xiàng)目的交通和周邊環(huán)境比較滿意。 9 9、 價格仍然是客戶最敏感的因素，社區(qū)配套也受到足夠關(guān)注。價格仍然是客戶最敏感的因素，社區(qū)配套也受到足夠關(guān)注。 1010、 消費(fèi)者對房屋總價比較敏感，控制總價，保證功能，提供高性價產(chǎn)品必然會受市場青睞。消費(fèi)者對房屋總價比較敏感，控制總價，保證功能，提供高性價產(chǎn)品必然會受市場青睞。 1111、 建筑新穎，必受追捧。戶縣雖然是一座縣城，但購房者多為經(jīng)商或城市打工者，他

36、們對于住宅品建筑新穎，必受追捧。戶縣雖然是一座縣城，但購房者多為經(jīng)商或城市打工者，他們對于住宅品 質(zhì)的要求建立在與西安建筑產(chǎn)品的對比之上。所以戶縣雖小，但建筑形式卻呈現(xiàn)出多樣化。在開發(fā)過程中，質(zhì)的要求建立在與西安建筑產(chǎn)品的對比之上。所以戶縣雖小，但建筑形式卻呈現(xiàn)出多樣化。在開發(fā)過程中， 對于建筑立面的設(shè)計(jì)追求精益求精，多采用西安時下流行的建筑形態(tài)，如大面積的采光窗或空中花園等美對于建筑立面的設(shè)計(jì)追求精益求精，多采用西安時下流行的建筑形態(tài)，如大面積的采光窗或空中花園等美 觀獨(dú)特的建筑形態(tài)，從而為后續(xù)銷售創(chuàng)造契機(jī)提供買點(diǎn)，使建筑本身就成為最好的銷售武器。觀獨(dú)特的建筑形態(tài)，從而為后續(xù)銷售創(chuàng)造契機(jī)提供

37、買點(diǎn)，使建筑本身就成為最好的銷售武器。 第三章第三章 地塊分析地塊分析 一、土地現(xiàn)狀及區(qū)域環(huán)境一、土地現(xiàn)狀及區(qū)域環(huán)境 1 1地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀 本項(xiàng)目位于戶縣城東板塊，距新城區(qū)人民路本項(xiàng)目位于戶縣城東板塊，距新城區(qū)人民路 150150 米左右，項(xiàng)目地塊北臨灃京路、西臨朝陽路。米左右，項(xiàng)目地塊北臨灃京路、西臨朝陽路。 “政府向東、經(jīng)濟(jì)向東政府向東、經(jīng)濟(jì)向東” ，戶縣在向東發(fā)展的陣陣?yán)薰穆曋?，人民路以東，灃京路以北已建成西安灃京，戶縣在向東發(fā)展的陣陣?yán)薰穆曋校嗣衤芬詵|，灃京路以北已建成西安灃京 工業(yè)園。灃京路是未來戶縣商業(yè)的核心位置，升值潛力巨大。繁榮的商業(yè)與新型住宅相結(jié)合所誕生的必定工業(yè)園。灃京

38、路是未來戶縣商業(yè)的核心位置，升值潛力巨大。繁榮的商業(yè)與新型住宅相結(jié)合所誕生的必定 是戶縣新的是戶縣新的 cldcld。 項(xiàng)目地目前為計(jì)量所、科技局、知識產(chǎn)權(quán)局、種子研究推廣中心、農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣中心、科學(xué)技術(shù)學(xué)會項(xiàng)目地目前為計(jì)量所、科技局、知識產(chǎn)權(quán)局、種子研究推廣中心、農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣中心、科學(xué)技術(shù)學(xué)會 等多家單位辦公、居住地，地勢平坦但拆遷量較大。等多家單位辦公、居住地，地勢平坦但拆遷量較大。 2 2區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境 項(xiàng)目地周邊配套成熟，餐飲、購物、娛樂、教育配套齊全，生活便利。項(xiàng)目地周邊配套成熟，餐飲、購物、娛樂、教育配套齊全，生活便利。 二、地塊二、地塊 swotswot 分析分析 通過對廣晉置

39、業(yè)戶縣項(xiàng)目自身的考察及對周邊地區(qū)相關(guān)樓盤的詳細(xì)調(diào)查，該項(xiàng)目存在很大的成功機(jī)會，通過對廣晉置業(yè)戶縣項(xiàng)目自身的考察及對周邊地區(qū)相關(guān)樓盤的詳細(xì)調(diào)查，該項(xiàng)目存在很大的成功機(jī)會， 同時也面臨為數(shù)眾多的潛在威脅。如下同時也面臨為數(shù)眾多的潛在威脅。如下 swotswot 所示：所示： 1 1strengthstrength 優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析 1)1) 大勢所趨，板塊優(yōu)勢明顯大勢所趨，板塊優(yōu)勢明顯 灃灃京京路路板板塊塊因因地地處處城城東東板板塊塊范范圍圍內(nèi)內(nèi)，身身處處戶戶縣縣開開發(fā)發(fā)與與置置業(yè)業(yè)首首選選地地段段 ，其其區(qū)區(qū)域域化化競競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢明明顯顯。 2)2) 板塊內(nèi)競爭較小板塊內(nèi)競爭較小 板板塊塊內(nèi)內(nèi)

40、樓樓盤盤 6 6 家家，其其中中財(cái)財(cái)富富中中心心為為商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目，豐豐澤澤園園與與京京兆兆溫溫泉泉小小區(qū)區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目目銷銷售售進(jìn)進(jìn)入入尾尾聲聲。氮氮肥肥廠廠項(xiàng)項(xiàng)目目因因 開開發(fā)發(fā)商商資資金金問問題題至至今今未未有有明明顯顯動動作作。僅僅錦錦繡繡華華庭庭與與灃灃京京苑苑項(xiàng)項(xiàng)目目處處于于銷銷售售周周期期中中。 3 3）灃京路漸成開發(fā)熱點(diǎn)地段，生活配套將逐步完善。）灃京路漸成開發(fā)熱點(diǎn)地段，生活配套將逐步完善。 2 2weaknessweakness 弱勢分析弱勢分析 1 1）周邊環(huán)境較差）周邊環(huán)境較差 項(xiàng)目地塊周邊為比較破舊的普通二層民宅，對項(xiàng)目自身的氣質(zhì)塑造形成一定難度。項(xiàng)目地塊周邊為比較破舊的普

41、通二層民宅，對項(xiàng)目自身的氣質(zhì)塑造形成一定難度。 2)2) 地塊不規(guī)則地塊不規(guī)則 項(xiàng)目用地地形不夠規(guī)整，對產(chǎn)品的設(shè)計(jì)有一定影響。項(xiàng)目用地地形不夠規(guī)整，對產(chǎn)品的設(shè)計(jì)有一定影響。 3)3) 異地開發(fā)風(fēng)險異地開發(fā)風(fēng)險 開發(fā)商首次進(jìn)軍戶縣市場，對項(xiàng)目的掌控上有一定難度。開發(fā)商首次進(jìn)軍戶縣市場，對項(xiàng)目的掌控上有一定難度。 4)4) 前期工作多前期工作多 項(xiàng)目地塊大，涉及單位較多，拆遷困難較大，影響工期。項(xiàng)目地塊大，涉及單位較多，拆遷困難較大，影響工期。 3 3opportunityopportunity 機(jī)會分析機(jī)會分析 1 1）市場空白點(diǎn)多）市場空白點(diǎn)多 板塊內(nèi)產(chǎn)品類型單一，戶型面積較大，空白點(diǎn)較多，市

42、場潛力較大。板塊內(nèi)產(chǎn)品類型單一，戶型面積較大，空白點(diǎn)較多，市場潛力較大。 2 2）營銷的差異化存在）營銷的差異化存在 板塊內(nèi)項(xiàng)目營銷力較弱，專業(yè)整合能力差。在售項(xiàng)目宣傳包裝水平較低。板塊內(nèi)項(xiàng)目營銷力較弱，專業(yè)整合能力差。在售項(xiàng)目宣傳包裝水平較低。 3 3）東城的發(fā)展規(guī)劃）東城的發(fā)展規(guī)劃 整體東城板塊的復(fù)蘇，必將吸引更多的置業(yè)者關(guān)注此處。整體東城板塊的復(fù)蘇，必將吸引更多的置業(yè)者關(guān)注此處。 4 4）政府東遷的借勢）政府東遷的借勢 政府東遷和二環(huán)的規(guī)劃帶動了灃京路地段經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。政府東遷和二環(huán)的規(guī)劃帶動了灃京路地段經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 4 4threatenthreaten 威脅分析威脅分析 1 1

43、）御苑新城經(jīng)濟(jì)實(shí)用房帶來的影響。）御苑新城經(jīng)濟(jì)實(shí)用房帶來的影響。 2 2）宏觀經(jīng)濟(jì)形式的變化。）宏觀經(jīng)濟(jì)形式的變化。 3 3）在售和潛在項(xiàng)目之間的激烈競爭。）在售和潛在項(xiàng)目之間的激烈競爭。 綜合分析：綜合分析： 戶縣房地產(chǎn)市場近年來發(fā)展迅速，年增長率達(dá)到戶縣房地產(chǎn)市場近年來發(fā)展迅速，年增長率達(dá)到 2020左右，項(xiàng)目地塊區(qū)位條件優(yōu)越，在戶縣中心東移左右，項(xiàng)目地塊區(qū)位條件優(yōu)越，在戶縣中心東移 的形式下，前景看好。但同時地塊不規(guī)則，地上拆遷單位眾多，給開發(fā)進(jìn)展帶來威脅。應(yīng)抓住有利時機(jī)，的形式下，前景看好。但同時地塊不規(guī)則，地上拆遷單位眾多，給開發(fā)進(jìn)展帶來威脅。應(yīng)抓住有利時機(jī)， 加快前期工作，使項(xiàng)目盡

44、早面市，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。加快前期工作，使項(xiàng)目盡早面市，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。 第四章第四章 項(xiàng)目定位體系項(xiàng)目定位體系 一、整體定位一、整體定位 電梯花園洋房電梯花園洋房 二、核心形象二、核心形象 戶縣首席名流社區(qū)，國際標(biāo)準(zhǔn)人居典范戶縣首席名流社區(qū)，國際標(biāo)準(zhǔn)人居典范 三、客戶定位三、客戶定位 1.1. 個體私營業(yè)主個體私營業(yè)主 多為周邊市場的經(jīng)商者，經(jīng)濟(jì)狀況較好。有較強(qiáng)的購買能力，渴求更高質(zhì)量的生活品質(zhì)。多已成家并有多為周邊市場的經(jīng)商者，經(jīng)濟(jì)狀況較好。有較強(qiáng)的購買能力，渴求更高質(zhì)量的生活品質(zhì)。多已成家并有 子女，有穩(wěn)定的居所，具有較為敏銳的投資理財(cái)意識，渴望有一個品質(zhì)、功能、保值的高性能居所。子女，有穩(wěn)定

45、的居所，具有較為敏銳的投資理財(cái)意識，渴望有一個品質(zhì)、功能、保值的高性能居所。 2.2. 國企中層國企中層 福利待遇逐年提升，收入穩(wěn)定。有較高的文化程度，以中年為主。雖然單位擁有自己的福利待遇逐年提升，收入穩(wěn)定。有較高的文化程度，以中年為主。雖然單位擁有自己的生生活活社社區(qū)區(qū)，但但是是 更更多多的的置置業(yè)業(yè)者者渴渴望望今今后后擁擁有有更更高高品品質(zhì)質(zhì)的的生生活活居居所所，屬屬于于購購買買力力較較強(qiáng)強(qiáng)的的特特殊殊群群體體。 3.3. 教師教師 文化程度較高，福利待遇穩(wěn)定。對高質(zhì)量的生活品質(zhì)有不懈的追求。以中青年兩口之家或孩子較小的三文化程度較高，福利待遇穩(wěn)定。對高質(zhì)量的生活品質(zhì)有不懈的追求。以中青

46、年兩口之家或孩子較小的三 口之家為主。受單位房源、職稱等多方面條件的限制，多為一次置業(yè)或過渡性置業(yè)，帶有一定的投資保值口之家為主。受單位房源、職稱等多方面條件的限制，多為一次置業(yè)或過渡性置業(yè)，帶有一定的投資保值 色彩，迫切想改善目前的生活居住條件。色彩，迫切想改善目前的生活居住條件。 4.4. 企事業(yè)單位員工企事業(yè)單位員工 周邊大型企事業(yè)單位的工薪族，生活規(guī)律，對生活品質(zhì)相對要求較低，易于滿足。多為兩口之家或孩子周邊大型企事業(yè)單位的工薪族，生活規(guī)律，對生活品質(zhì)相對要求較低，易于滿足。多為兩口之家或孩子 較小的三口之家，第一次置業(yè)，但受單位集資房購買條件的限制，不得不考慮商品房。但整體購買力較薄

47、較小的三口之家，第一次置業(yè)，但受單位集資房購買條件的限制，不得不考慮商品房。但整體購買力較薄 弱，不是本項(xiàng)目的主力客群。弱，不是本項(xiàng)目的主力客群。 5.5. 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)潛在客群周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)潛在客群 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的財(cái)富階級，因不滿足自身現(xiàn)有居住狀況或?yàn)樽优髮W(xué)考慮而進(jìn)入戶縣置業(yè)的群體。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的財(cái)富階級，因不滿足自身現(xiàn)有居住狀況或?yàn)樽优髮W(xué)考慮而進(jìn)入戶縣置業(yè)的群體。 四、產(chǎn)品定位四、產(chǎn)品定位 1 1產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 簡約現(xiàn)代風(fēng)格的磚混電梯多層和少量高層住宅簡約現(xiàn)代風(fēng)格的磚混電梯多層和少量高層住宅 2 2戶型定位戶型定位 舒適型兩房及三房住宅舒適型兩房及三房住宅 戶型戶型 兩室兩室三室三室四室四室復(fù)式復(fù)式

48、面積區(qū)間面積區(qū)間 80-9080-90120-140120-140155-165155-165 165165以上以上 配比配比 30%30%60%60%5%5%5%5% 注：頂層部分根據(jù)實(shí)際需要布置注：頂層部分根據(jù)實(shí)際需要布置“機(jī)動復(fù)式產(chǎn)品機(jī)動復(fù)式產(chǎn)品”并根據(jù)后續(xù)銷售狀況可做平層與躍層轉(zhuǎn)換。并根據(jù)后續(xù)銷售狀況可做平層與躍層轉(zhuǎn)換。 3.3. 價格定位價格定位 根據(jù)當(dāng)?shù)卦谑垌?xiàng)目價格，綜合本項(xiàng)目建造成本，確定電梯多層根據(jù)當(dāng)?shù)卦谑垌?xiàng)目價格，綜合本項(xiàng)目建造成本，確定電梯多層 18501850 元元/， 小高層小高層 21502150 元元/， 北側(cè)沿街商業(yè)北側(cè)沿街商業(yè) 75007500 元元/， 西側(cè)沿

49、街商業(yè)西側(cè)沿街商業(yè) 55005500 元元/， 寫字樓價格寫字樓價格 35003500 元元/。 4 4規(guī)劃布局規(guī)劃布局 地塊北側(cè)臨街，具有很大的商業(yè)價值，此處建筑不會影響小區(qū)內(nèi)日照，所以此處臨街布置高層住宅和地塊北側(cè)臨街，具有很大的商業(yè)價值，此處建筑不會影響小區(qū)內(nèi)日照，所以此處臨街布置高層住宅和 高層寫字樓，其余布置多層住宅，小區(qū)入口設(shè)置在西側(cè)朝陽路上。由于戶縣消費(fèi)能力較弱，小汽車擁有量高層寫字樓，其余布置多層住宅，小區(qū)入口設(shè)置在西側(cè)朝陽路上。由于戶縣消費(fèi)能力較弱，小汽車擁有量 少，所以不設(shè)置地下停車庫，規(guī)劃沿東南外圍設(shè)置地面停車位。少，所以不設(shè)置地下停車庫，規(guī)劃沿東南外圍設(shè)置地面停車位。

50、各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)如下表所示：各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)如下表所示： （接下頁）（接下頁） 項(xiàng)目項(xiàng)目指標(biāo)指標(biāo)備注備注 1.1.占地面積占地面積 73.68673.686 畝畝 2.2.總建筑面積總建筑面積 110000110000 2.12.1 住宅住宅 9300093000 多層多層 7f7f 7600076000 高層高層 18f18f 1700017000 不包括地下面積，地下面積部分做設(shè)備用不包括地下面積，地下面積部分做設(shè)備用 房，部分做鍋爐房房，部分做鍋爐房 2.22.2 商業(yè)商業(yè) 70007000 北側(cè)北側(cè) 30003000 西側(cè)西側(cè) 40004000 2.32.3 沿街沿街 1616 層辦層辦 公樓

51、公樓 80008000 不包括地下面積，地下做設(shè)備用房不包括地下面積，地下做設(shè)備用房 2.42.4 地下建筑面地下建筑面 積積 20002000 其中其中 5050作為設(shè)備用房，可公攤銷售作為設(shè)備用房，可公攤銷售 3.3.容積率容積率 2.222.22 面積不包含配套公建及地下部分面積不包含配套公建及地下部分 4.4.綠化率綠化率 35%35% 5.5.住宅總戶數(shù)住宅總戶數(shù) 770770 戶戶平均每戶面積為平均每戶面積為 120120 6.6.可售面積可售面積 109000109000 規(guī)劃布局圖詳見附件一。規(guī)劃布局圖詳見附件一。 第五章第五章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及實(shí)施計(jì)劃 一

52、、建設(shè)方式一、建設(shè)方式 灃京路項(xiàng)目建設(shè)，擬采取面向省內(nèi)外具有承擔(dān)該建設(shè)項(xiàng)目工程能力的建筑企業(yè)，以公開招標(biāo)的方式進(jìn)灃京路項(xiàng)目建設(shè)，擬采取面向省內(nèi)外具有承擔(dān)該建設(shè)項(xiàng)目工程能力的建筑企業(yè)，以公開招標(biāo)的方式進(jìn) 行招標(biāo)。擇優(yōu)選擇具備一流技術(shù)裝備和管理水平，且業(yè)績特別突出、信譽(yù)與質(zhì)量良好的建筑承包商承擔(dān)該行招標(biāo)。擇優(yōu)選擇具備一流技術(shù)裝備和管理水平，且業(yè)績特別突出、信譽(yù)與質(zhì)量良好的建筑承包商承擔(dān)該 項(xiàng)目的工程建設(shè)。切實(shí)貫徹項(xiàng)目的工程建設(shè)。切實(shí)貫徹“百年大計(jì)、質(zhì)量第一百年大計(jì)、質(zhì)量第一”的方針，落實(shí)國家的方針，落實(shí)國家質(zhì)量振興綱要質(zhì)量振興綱要和和建設(shè)工程質(zhì)建設(shè)工程質(zhì) 量管理?xiàng)l列量管理?xiàng)l列 ，促進(jìn)建筑施工企業(yè)加

53、強(qiáng)質(zhì)量管理，使建設(shè)工程質(zhì)量水平過硬，業(yè)績卓著。，促進(jìn)建筑施工企業(yè)加強(qiáng)質(zhì)量管理，使建設(shè)工程質(zhì)量水平過硬，業(yè)績卓著。 此項(xiàng)目建設(shè)的工程質(zhì)量監(jiān)理，面向省內(nèi)外知名的監(jiān)理公司實(shí)施公開招標(biāo)，擇優(yōu)選擇。同時聘請知名資此項(xiàng)目建設(shè)的工程質(zhì)量監(jiān)理，面向省內(nèi)外知名的監(jiān)理公司實(shí)施公開招標(biāo)，擇優(yōu)選擇。同時聘請知名資 深的監(jiān)理專家實(shí)施工程全過程的監(jiān)督，以保證科學(xué)有效、合理公正的控制項(xiàng)目建設(shè)工期、成本、質(zhì)量。深的監(jiān)理專家實(shí)施工程全過程的監(jiān)督，以保證科學(xué)有效、合理公正的控制項(xiàng)目建設(shè)工期、成本、質(zhì)量。 二、項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施進(jìn)度二、項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施進(jìn)度 充分考慮到項(xiàng)目的市場推廣計(jì)劃、市場需要及項(xiàng)目抗風(fēng)險能力，擬將以以快制慢的開發(fā)速度按計(jì)

54、劃快速充分考慮到項(xiàng)目的市場推廣計(jì)劃、市場需要及項(xiàng)目抗風(fēng)險能力，擬將以以快制慢的開發(fā)速度按計(jì)劃快速 完成整個項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作。完成整個項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作。 項(xiàng)目擬定項(xiàng)目擬定 20072007 年年 3 3 月正式開工建設(shè)，月正式開工建設(shè)，6 6 月出地面正負(fù)零，進(jìn)行地上施工，中央景觀區(qū)在開盤前實(shí)景兌月出地面正負(fù)零，進(jìn)行地上施工，中央景觀區(qū)在開盤前實(shí)景兌 現(xiàn)，現(xiàn)，20082008 年年 1111 月交工，地上工程施工周期月交工，地上工程施工周期 1818 個月。個月。20072007 年年 1010 月開盤銷售，銷售周期月開盤銷售，銷售周期 2121 個月，到個月，到 20092009 年年 6 6 月末全

55、部銷售完畢。月末全部銷售完畢。 具體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃詳見附件二。具體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃詳見附件二。 第六章第六章 項(xiàng)目投資估算及銷售收入項(xiàng)目投資估算及銷售收入 一、項(xiàng)目投資估算一、項(xiàng)目投資估算 1 1投資估算的原則投資估算的原則 本項(xiàng)目的投資估算遵循以下原則：本項(xiàng)目的投資估算遵循以下原則： 1)1) 規(guī)劃設(shè)計(jì)及開發(fā)銷售組織；規(guī)劃設(shè)計(jì)及開發(fā)銷售組織； 2)2) 陜西省建筑工程有關(guān)規(guī)定及定額；陜西省建筑工程有關(guān)規(guī)定及定額； 3)3) 戶縣城建費(fèi)用統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；戶縣城建費(fèi)用統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 4)4) 戶縣天然氣入網(wǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)戶縣天然氣入網(wǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 5 5）房地產(chǎn)市場項(xiàng)目類似工程的參考成本及市場銷售參考價格。）房地

56、產(chǎn)市場項(xiàng)目類似工程的參考成本及市場銷售參考價格。 2.2. 投資估算取費(fèi)說明投資估算取費(fèi)說明 1 1）土地費(fèi)用）土地費(fèi)用 土地費(fèi)用按土地費(fèi)用按 5050 萬元每畝計(jì)算，出讓金比例萬元每畝計(jì)算，出讓金比例 24.624.6，過戶契稅按，過戶契稅按 3 3計(jì)算。計(jì)算。 2 2）前期費(fèi)用）前期費(fèi)用 前期費(fèi)用包括政府繳費(fèi)和前期工程費(fèi)，政府繳費(fèi)按戶縣城建局最新標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，前期費(fèi)用參考可類比項(xiàng)前期費(fèi)用包括政府繳費(fèi)和前期工程費(fèi)，政府繳費(fèi)按戶縣城建局最新標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，前期費(fèi)用參考可類比項(xiàng) 目實(shí)際發(fā)生額及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)確定。目實(shí)際發(fā)生額及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)確定。 3 3）建安費(fèi)用）建安費(fèi)用 建安費(fèi)用占總投資最大比例，力求準(zhǔn)確，本次參

57、考地區(qū)概預(yù)算定額，結(jié)合類似項(xiàng)目竣工結(jié)算資料綜合建安費(fèi)用占總投資最大比例，力求準(zhǔn)確，本次參考地區(qū)概預(yù)算定額，結(jié)合類似項(xiàng)目竣工結(jié)算資料綜合 確定。確定。 4 4）其他費(fèi)用）其他費(fèi)用 戶縣消費(fèi)水平較低，媒體投入較西安小，因此確定管理費(fèi)用和銷售推廣費(fèi)用取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為戶縣消費(fèi)水平較低，媒體投入較西安小，因此確定管理費(fèi)用和銷售推廣費(fèi)用取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 2.52.5、2 2； 監(jiān)理費(fèi)用由于行業(yè)競爭激烈，下浮國家標(biāo)準(zhǔn)較多，取市場值為建安費(fèi)用的監(jiān)理費(fèi)用由于行業(yè)競爭激烈，下浮國家標(biāo)準(zhǔn)較多，取市場值為建安費(fèi)用的 0.60.6。 3.3. 投資估算投資估算 總投資估算總投資估算 = = 土地費(fèi)用土地費(fèi)用+ +前期費(fèi)用前期費(fèi)用+

58、 +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+ +建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)+ +公共配套費(fèi)公共配套費(fèi)+ +管理費(fèi)管理費(fèi)+ +銷售及推廣費(fèi)銷售及推廣費(fèi)+ + 財(cái)務(wù)費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)+ +不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi) 注：銷售收入來源詳見注：銷售收入來源詳見“ 銷售收入估算表銷售收入估算表” 項(xiàng)目投資估算表項(xiàng)目投資估算表 序號序號項(xiàng)目項(xiàng)目數(shù)量數(shù)量 小計(jì)（萬小計(jì)（萬 元）元） 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及備注取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及備注 1 1 土地取得成本土地取得成本 4701.174701.17 分?jǐn)偟娇墒劢ㄖ娣e樓面地價為分?jǐn)偟娇墒劢ㄖ娣e樓面地價為 431.30431.30 元元 1.11.1 土地出讓費(fèi)土地出讓費(fèi) 73.68673.686 畝 畝 368

59、4.303684.30 1.21.2 出讓金出讓金 3684.303684.30 萬萬 元元 906.34906.34 1.31.3 契稅契稅 3684.303684.30 萬萬 元元 110.53110.53 2 2 前期費(fèi)用前期費(fèi)用 1253.571253.57 2.12.1 城建費(fèi)用城建費(fèi)用 939.37939.37 2.22.2 前期工程費(fèi)前期工程費(fèi) 314.20314.20 3 3 建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi) 10197.0010197.00 4 4 基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施 108000108000 270.00270.00 紅線范圍內(nèi)供電、給水、排水、暖紅線范圍內(nèi)供電、給水、排水、暖

60、氣管道等氣管道等 5 5 公共配套費(fèi)及綠公共配套費(fèi)及綠 化化 461.23461.23 6 6 設(shè)備及工器具購設(shè)備及工器具購 置費(fèi)置費(fèi) 972.50972.50 7 7 其他費(fèi)用其他費(fèi)用 539.97539.97 7.17.1 管理費(fèi)管理費(fèi) 17855.4617855.46 萬萬 元元 446.39446.39 取取 1-61-6 項(xiàng)之和的項(xiàng)之和的 2.52.5 7.27.2 監(jiān)理費(fèi)監(jiān)理費(fèi) 10197.0010197.00 萬萬 元元 61.1861.18 按市場取低于國家標(biāo)準(zhǔn)按市場取低于國家標(biāo)準(zhǔn) 7.37.3 沉降觀測費(fèi)沉降觀測費(fèi) 108000108000 10.8010.80 市場價市場價