土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

1、土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)產(chǎn)生了諸多副作用，作為房地產(chǎn)行業(yè)緊密相關(guān)的土地首當(dāng)其沖。最新數(shù)據(jù)顯示，2011年，全國(guó)土地抵押面積凈增419平方公里，抵押貸款凈增1.26萬(wàn)億元人民幣，比年初的土地抵押面積2589平方公里、土地抵押貸款金額3.54萬(wàn)億元人民幣，分別增加了16.2%和35.6%，增速同比有所下降。當(dāng)前，各地的土地財(cái)政收入處于下降局面，政府抵押用地進(jìn)行融資的抵押值也遭到壓縮，雙劍齊下，使得地方政府償債危機(jī)凸顯，銀行風(fēng)險(xiǎn)敞口隨之加劇。統(tǒng)計(jì)顯示：截至2011年末，全國(guó)84個(gè)重點(diǎn)城市處于抵押狀態(tài)的土地30.08萬(wàn)公頃，抵押貸款達(dá)4.8萬(wàn)億元，抵押面積和抵押貸款同比分別增長(zhǎng)16.5

2、%和36.3%。其中，去年全年抵押土地面積凈增4.19萬(wàn)公頃，抵押貸款凈增1.27萬(wàn)億元，同比分別增長(zhǎng)12.1%和37.6%。在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金稀缺、地方政府融資平臺(tái)融資困難的背景下，地方政府不得不使用土地儲(chǔ)備抵押貸款。一、地方政府倚重儲(chǔ)備土地抵押數(shù)據(jù)顯示，2011年，中國(guó)土地抵押面積達(dá)3000平方公里，土地抵押貸款金額4.8萬(wàn)億元人民幣。全國(guó)土地抵押貸款率總體保持在50%左右，但受穩(wěn)健貨幣政策和日趨嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，加上政策執(zhí)行的滯后效應(yīng)，分季度看，2011年新增土地抵押貸款率第一季度為52.7%、第二季度為52.3%、第三季度為56%和第四季度為49%，第四季度有較大幅度回落。在

3、土地抵押貸款中，住宅用地和商服用地分別占40%和28%。其次是儲(chǔ)備用地和工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地，分別占17%和12%。特別是儲(chǔ)備用地抵押貸款占比穩(wěn)步上升，2011年末儲(chǔ)備用地抵押貸款占比為16.7%，與一季度末的15.3%、二季度末的16.1%和三季度末的16.4%相比，呈逐步增長(zhǎng)趨勢(shì)。這說(shuō)明在中央規(guī)范地方投融資平臺(tái)、嚴(yán)格土地抵押貸款管理的政策措施下，儲(chǔ)備土地抵押越來(lái)越被地方政府倚重。二、土地儲(chǔ)備貸款成為地方政府融資新寵？土地儲(chǔ)備需要大量的資金支持，一定程度上被金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為是有政府保障、土地價(jià)值保障的業(yè)務(wù)類(lèi)型，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)也基本形成了“土地抵押貸款支付土地儲(chǔ)備前期成本土地收益還貸”這一資金鏈條。一般來(lái)說(shuō)

4、，各土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承諾還款資金來(lái)源主要是土地出讓金收入，部分貸款附帶簽訂銀行、財(cái)政、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)三方協(xié)議，由財(cái)政承諾承擔(dān)最終還款責(zé)任。然而，土地價(jià)值的下降以及儲(chǔ)備土地抵押貸款期限的有限性等因素使得土地抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)有加大之勢(shì)。 三、警惕土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)1、地方政府過(guò)度倚重土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)目前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)與地方政府融資平臺(tái)雙調(diào)控的背景下，部分地方政府償債能力大大下降。如果土地抵押貸款成為其有效的融資渠道，則地方政府債務(wù)壓力會(huì)進(jìn)一步加大，償債風(fēng)險(xiǎn)加大。除解決正常土地儲(chǔ)備資金之需外，為解決地方發(fā)展和城市建設(shè)資金的困難，一些地方政府借助土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)平臺(tái)，以?xún)?chǔ)備土地為抵押，不顧融資高額利息支出和財(cái)政的

5、還債能力，超計(jì)劃、超規(guī)模地向商業(yè)銀行舉借儲(chǔ)備貸款，形成了大量的增量負(fù)債，加劇了地方財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)的累積和膨脹。2、地價(jià)下降加大土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)由于儲(chǔ)備土地抵押貸款的期限一般在三年期以?xún)?nèi)，目前按土地價(jià)格正處于波動(dòng)之中。如果后期土地價(jià)格大幅度下降，那么前期的土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)集中爆發(fā)。近兩周以來(lái)全國(guó)16個(gè)城市累計(jì)土地成交金額同比降33%，一線城市累計(jì)同比降59%，二線城市累計(jì)同比降18%。2012年以來(lái)，累計(jì)流拍146宗，占推出宗數(shù)的5.0%，其中住宅流拍52宗。數(shù)據(jù)顯示，2011年全國(guó)土地出讓金3.15萬(wàn)億元，同比（較上年）增長(zhǎng)14.6%，較2010年的57.8%，已有大幅放緩。住宅用地出讓收入下

6、滑，與2011年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷表現(xiàn)頗為契合，隨著后期城市化進(jìn)程的小幅放緩，開(kāi)發(fā)商亦謹(jǐn)慎拿地，后期土地抵押物價(jià)值難以大幅上揚(yáng)。3、違規(guī)土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)待添加的隱藏文字內(nèi)容3此前，國(guó)土部曾指出，一些地方政府融資平臺(tái)違規(guī)利用土地抵押貸款，存在較大債務(wù)和金融風(fēng)險(xiǎn)。在未落實(shí)儲(chǔ)備土地抵押（或者抵押物非貸款對(duì)應(yīng)的儲(chǔ)備土地）及對(duì)儲(chǔ)備土地抵押價(jià)評(píng)估不夠科學(xué)合理的情況下，部分商業(yè)銀行以貸款效益為出發(fā)點(diǎn)，僅憑與財(cái)政部門(mén)、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)簽訂的儲(chǔ)備貸款三方協(xié)議，就辦理儲(chǔ)備貸款，更是加大了風(fēng)險(xiǎn)。4、法律風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)備土地抵押還有一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，目前，大部分省市對(duì)儲(chǔ)備土地頒發(fā)土地使用證的法律依據(jù)是土地儲(chǔ)備管理辦法第十七條，即

7、市、縣人民政府可根據(jù)需要，對(duì)產(chǎn)權(quán)清晰、申請(qǐng)資料齊全的儲(chǔ)備土地，辦理土地登記手續(xù)，核發(fā)土地證書(shū)。但物權(quán)法又規(guī)定，尚未完成地面上房屋拆遷整治工作的不能頒發(fā)土地使用權(quán)證。可見(jiàn)，這兩個(gè)規(guī)定存在法律沖突。此外，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)由政府出面組成，是根據(jù)政府的委托或授權(quán)行使某些特定職能的部門(mén)，并不是嚴(yán)格意義上的市場(chǎng)主體。從擔(dān)保法及相關(guān)法律法規(guī)來(lái)看，政府及以公益為目的的事業(yè)單位作為保證人不具備法律效力，即使以國(guó)有土地使用權(quán)作為抵押物，其抵押的有效性在法律上也尚無(wú)定論。四、商業(yè)銀行如何對(duì)待土地抵押貸款1、對(duì)土地儲(chǔ)備貸款實(shí)行封閉式管理。目前的儲(chǔ)備土地貸款模式一般為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)事先以財(cái)政資金對(duì)土地進(jìn)行收購(gòu)、征收，并將土地過(guò)戶(hù)到自己名下，辦理一個(gè)以土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為使用者的土地使用權(quán)證，然后再到銀行辦理抵押，這就造成了土地儲(chǔ)備資金發(fā)放后于土地儲(chǔ)備行為的情況。而地方政府往往把土地儲(chǔ)備貸款當(dāng)作城市建設(shè)資金，納入財(cái)政資金管理，這并不符合土地儲(chǔ)備貸款的性質(zhì)和用途要求。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)與地方政府的溝通，使地方政府真正了解土地儲(chǔ)備貸款的性質(zhì)和用途，絕不能放棄對(duì)貸款用途的監(jiān)控。2、落實(shí)有效土地抵押。有效抵押是儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的前提。在當(dāng)前法律、政策條件下，商業(yè)銀行對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)每一筆借款都必須落實(shí)相應(yīng)的土地抵押，這樣才能避免懸空貸款情況的發(fā)生，掌握貸款管理的主動(dòng)權(quán)。同時(shí)，商業(yè)銀