房屋驗收全流程介紹

1、購房者收房驗收全流程介紹一、購房者收到交房通知單后的收房步驟 ：1. 在規(guī)定的時間去物業(yè)部門查看資料，資料包括：A、房屋的住宅質(zhì)量保證書-可帶走；B、住宅使用說明書-可帶走；C竣工驗收備案表；D面 積實測表；E、管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結構）-可帶走；F、核實面積、 合同及價錢 多退少補問題。確認售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結構是否和原設 計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。 （ 先查看售房合同，看之間的誤差為多少， 并且要了解公攤面積及相關知識，防止開發(fā)商 侵占以雙方簽定合同為準。2. 會同物業(yè)一起去一起看房 ?？赐昴切┵Y料后， 基本就可以去驗收房

2、子了 （ 提 示: 暫且先不要交付一些物業(yè)費用及相關費用， 總之是涉及到錢和簽字的都不急著給和簽， 此時 物業(yè)會催促你給錢和簽字來交付，可同他們交流，驗收好后，再交付費用 . 從物業(yè)處拿鑰匙，分 別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表 （ 若有遠程抄表另 ） 等幾把。接著就可 以同物業(yè)人員一起去房子里了。 如果開發(fā)商拒絕先驗房后辦理其他交付手續(xù)，則購房者可要求 開發(fā)商簽收“關于出賣人拒絕交驗房屋的責任確認函”后中止辦理手續(xù)。 ;購房者會同物業(yè)驗房，驗房標準根據(jù)商品房買賣合同的約定和相關法規(guī) 規(guī)范，驗房范圍包括房屋及附屬設施質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體是否超標及小區(qū)環(huán)境等 （具體驗收方法見下房

3、屋驗收細節(jié)把關的小竅門 ）；3. 購房者就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案，物業(yè)予以認 可簽字；新房驗收的最終結果包括：（1）、房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫驗房交接表等相關文件。在這個記錄表 上，應把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確認的事項，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄?、“無法認 定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。（2）、如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在驗房交接表中，作為書面依據(jù)，如 發(fā)展商未準備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交發(fā)展商。（3）、發(fā)現(xiàn)問題，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應協(xié)商并簽署有關整改維修文件， 約定下次驗收時

4、間（一般不超過 30 天）。（4）、對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細在驗樓表上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不 予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。 % T6 . H# u# u+ q/ X!特別提示：,丫5 A+ : M2 P） 1/ u& Pk1. 驗房后要堅持的原則：只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關文件或表格中記錄下來，而不 管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語；如果樓盤根本就沒準備驗收登記表，則應自備紙筆， 一一記錄。 # （ Q! t+ X5 D5 H, A, F1 u2. 物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商（除非有明確書面授權），因此不要就房屋質(zhì)量的問題與物 業(yè)公司簽署文件。3. 驗收房

5、屋發(fā)現(xiàn)問題時， 一定要用書面文件，一定要開發(fā)商蓋章確認， 約定處理方案。 4 & p（ v1 H+4、如果開發(fā)商拒絕蓋章確認房屋存在的問題，一定要取得證據(jù)，證明不是買房人不按時收房， 而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。4. 開發(fā)商在一定期限內(nèi)解決驗房中存在的問題后，再次發(fā)出交房通知單；5. 查驗收房，交費： 購房者再次會同物業(yè)驗房，檢查完整改工作，如果沒問 題的話，那就交錢去；換正規(guī) xxx 及繳交各項相關費用與錢銀有關，更要筆筆算 清。6、簽物業(yè)合同，拿鑰匙，辦理入住手續(xù)： 驗完房后，開發(fā)商一般要求業(yè)主房 者領取住宅鑰匙，簽署住宅鑰匙收到書和入住交接單填寫住戶檔案表 入住協(xié)議、

6、消防責任書等協(xié)議書，同時領取住戶手冊 、服務指南等 各種入住手冊及各種贈送物品，商品房交付完成。附：房屋驗收細節(jié)把關的小竅門： 收房需要帶的工具： 3 F4 C( i# A B2 J1) 1 只塑料洗臉盆 - 用于驗收下水管道 - i& O1 6 D, M) O3 2) 1 只小榔頭 - 用于驗收房子墻體與地面是否空鼓 - H: o; H% h0 b* d3) 1 只塞尺- 用于測裂縫的寬度 1 U$ X: b V( A4) 1 只5米卷尺- 用于測量房子的凈高5) 1 只萬用表 - 用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通 5 l3 U& d9 F9 D6 Y6) 1 只計算器 - 用于計算數(shù)據(jù)

7、7) 1 只水筆- 用于簽字% V. j( P5 h9 W7 H8) 1 把掃帚- 用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生 9 p! l. R6 7 X7 v4 R9) 1 只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩 - 用于時間長，可休息一下及預先封閉下水管道。 正常驗收房子時間一般是持續(xù) 2-3 個鐘頭，建議早晨 8：30 去或下午 2：30去?？傮w驗房的內(nèi)容 ：核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相 符。1、墻、頂、地飾面工程驗收最主要應驗 空鼓， 因為它將直接影響后期裝修時的費 用，有問題應由開發(fā)商負責維修。墻面空鼓回造成后期的開裂、脫落等現(xiàn)象，地 面空鼓會影響地磚松動而斷裂，木地板會造成松動

8、后的地板異響。對于墻面裂縫 要分清原因，通常裂縫可不要求開發(fā)商維修，由裝修公司施工時處理為好，結構 有疑義的裂縫要找專業(yè)人士判斷。2、門窗工程的驗收主要看外觀的質(zhì)量，如：框的破損、磕碰、劃傷，框的損壞很 難恢復原表面質(zhì)量。玻璃的劃傷應在 每平米 0.1 寬 10厘米長 3條以內(nèi)為 合格，還 應注意中空玻璃的質(zhì)量，特別在 冬季玻璃內(nèi)部有無水跡 。3、電氣部分主要是驗電源部分， 弱電這時沒開通無法檢查， 電源插座接線要正確， 不得相零反，特別注意有無接地， 無接地要查找原因。4、設備部分的檢查應由開發(fā)商或物業(yè)負責最初的實驗，并交業(yè)主會使用后，業(yè)主 自己在操作。5、衛(wèi)生間的閉水在驗房前，應通知開發(fā)商

9、提前 24 小時放水，以便在驗房時直接 檢查，當然也可由裝修時的施工隊進場后檢查，但在此之前衛(wèi)生間不得放有可能 損壞地面的物品。6、不宜檢查的部分：房屋的面積、房屋結構、屋頂面的防水、弱電通常在裝修結 束后統(tǒng)一安裝調(diào)試。細節(jié)驗收內(nèi)容：門窗 ：1試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關上門窗聽聽隔音 效果，同時也了解它們的密封程度。查看密封膠條是否完整牢固。2門插是否插入得太少，門間隙是否太大？（特別是門鎖的一邊） 3門四邊是否緊貼門框，門開關時有無特別聲音？ 4大門、房門的插銷、門銷是否太長太緊？ 5窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼帲驂涌p處一定要密實，不能

10、有縫隙。 6窗戶玻璃是否完好？7窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。 墻體及地面 ：1檢查墻體平整度、是否有空鼓、開裂、滲水、裂縫，水跡等情況。2、仔細檢查地面平整度、是否有空鼓、開裂、滲水、裂縫，水跡等情況。 如有空鼓，一定要責成陪同物業(yè)人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關 系。屋頂： 1頂上是否有裂縫？沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行 的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病， 雖有質(zhì)量問題， 但基本不妨礙使用； 如果裂縫與墻角呈 45 度斜角， 甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結構性質(zhì)量問題。 2看頂部是否有麻點。 這種麻點

11、專業(yè)稱“石灰爆點”， 是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致。 如果頂部有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。3頂棚有無水漬、裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察 一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。4特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。 5墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲。 6墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的地方。 7墻身、墻角接位有無水漬、裂痕？ 8內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點？ 廚廁 ：1檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，地面是否存水？在驗收時應進行兩次蓄水試驗，做到無滲漏。 地漏與泛水坡度符合設計要求，達到不倒泛水，結合處嚴密平順，無滲漏。 2放

12、置洗衣機位置的地面應有防水措施？3衛(wèi)生間門的上下冒頭是否刷油漆？ 4已經(jīng)安裝衛(wèi)生器具的，衛(wèi)生器具的下水軟管與排水管的交接處應有封堵措施，還應設置返水 彎。5距離地面 30 厘米高的插座必須帶保險裝置，廚廁應與通風道就近安裝，洗手盆的上方不應 有插座衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應是防潮插座并有防濺措施。 6衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座。7浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水如何？ 8大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。 9、驗收廁衛(wèi)的防水效果（其中，墻面防水應 1.8 米高）。10排水管、污管道、排污口等的排水是否順暢。，驗收時，預先拿一個盛水的器具，然后倒

13、 水進排水口?？纯此遣皇琼樌亓髯?。水池龍頭安裝是否妥當，下水是否順暢？ 11自來水的上水管在過門口處應有防結露的措施；衛(wèi)生、廚房內(nèi)有否地漏，坡度是否對頭， 絕不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內(nèi)。12、出水是否通暢，會不會出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾？ 13、自來水水質(zhì)怎么樣？14檢查衛(wèi)生間、廚房地面是否做過找坡處理15. 驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下 水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和 表面無積水。小區(qū)環(huán)境及配套設施：1、小區(qū)道路是否符合規(guī)劃設計要求，道路是否暢通？2、小區(qū)綠化是否符合規(guī)劃設

14、計要求？綠化效果是否符合要求？3、小區(qū)景觀是否符合規(guī)劃設計要求？景觀效果是否符合要求？4、小區(qū)的配套設施是否符合規(guī)劃設計要求？5、小區(qū)的業(yè)主會所、業(yè)主委員會辦公室及物業(yè)管理房是否按照國家建設部有關文件規(guī)定修建？ （根據(jù)國家建設部有關文件規(guī)定，開發(fā)商必須在商品房小區(qū)內(nèi)按照商品房總面積的一定比例修 建業(yè)主會所或業(yè)主活動中心、業(yè)主委員會辦公室以及物業(yè)管理服務中心等的用房。）6、小區(qū)的煤氣表、電表、水表應該三表到戶。特別注意電表是不是一戶一表分時計度方式！7、凡竣工的工程，必須做到“五通一平”即煤氣、供水、 供電、污水、道路，一平即樓前 6 米、 樓后 3 米場地要平整，不準堆積建 其他1、照明、動力

15、開關應分開，而且開關、插座等必須牢固，并符合國家標準；2、電話、電視的線路設置是否合理，是否虛設、牢固。3、供水管的材質(zhì)是否符合國家標準？目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50 年。另一個無可比擬的優(yōu)點是凈化管內(nèi)水質(zhì)，銅可以抑制細菌生長，增長水中的銅含量，有益健康。 4陽臺是否有裂縫，防護欄是否牢固、安全。5室內(nèi)清掃干凈，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達到窗 明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。6.各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠；7. 各種房間水泥地面基層標高，應考慮預留再裝修時的高度尺寸要求 . 在驗收過程中一旦發(fā)現(xiàn)有前述問題，應立即將相應的問題以書面

16、或照片、音像資料方式記錄在 案，以備維權。業(yè)主在驗收時發(fā)現(xiàn)房屋的局部有質(zhì)量問題要及時向開發(fā)商提出，要求開發(fā)商在 相應的時間內(nèi)予以維修到位。二、商品房交付中的注意事項1 、購房者在查看房屋資料時，房屋的住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明 書原件是可帶走的，管線分布竣工圖有時也是附在住宅使用說明書中。購 房者查看竣工驗收備案表原件需仔細， 竣工驗收備案表是目前收樓方最重 要的文件。2. 購房者在沒有驗收房屋之前，不能簽字和交錢，尤其是不能簽署住宅鑰 匙收到書，領取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因為根據(jù)關于審理商品房買賣合同 糾紛案件適用法律若干問題的解釋 （ 下稱商品房買賣司法解釋 ）的規(guī)定，“交鑰 匙”就算

17、房屋交付使用。因此領取住宅鑰匙以后驗房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔房 屋質(zhì)量包修責任，而沒有逾期交房的壓力。3. 購房者不能以開發(fā)商逾期交房責任沒有承擔為由，拒絕接收房屋。在交房 條件滿足的情況下，只要開發(fā)商依約發(fā)出了交房通知，即使你沒有按約前來接收 房屋，也算開發(fā)商履行了交房義務（所以接房時一定要按約前去） 。在開發(fā)商已經(jīng) 逾期交房且不存在免責事由的情況下，是否追究以及何時追究開發(fā)商違約責任完 全是購房者自身的權利，除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購 房者放棄追究開發(fā)商違約責任。4. 商品房交付過程中，購房者驗房的標準依據(jù)是商品房買賣合同和房屋 建筑方面的法律及規(guī)范，因此商品房買賣合

18、同中的約定就極為關鍵。交房驗收時，留心這些陷井！ 提醒一：各種收房資料要看齊 開發(fā)商通知業(yè)主正式宣布房子已經(jīng)完工，并具備合同的各項交付條件。業(yè)主到現(xiàn)場收房時，必 須要看開發(fā)商是否具備以下文件：1. 竣工驗收備案表 最重要 . - Y w5 Y* 7 h5 h4 p/ a | 房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表是目前收房環(huán)節(jié)中最應該注意的文件。 該表是建設部為規(guī)范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設計、監(jiān)理、建設單位和施 工單位四方合驗后，在工程竣工 15 天內(nèi)到建設行政主管部門竣工備案。 竣工驗收備案表中的項目，只要送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責。所 以竣工驗收

19、備案表對房地產(chǎn)商有著嚴格的約束作用，按照有關規(guī)定，表上的每一項都必須 報有關主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有 權拒絕收房。2. 住宅質(zhì)量保證書 （ 8 t, A- 9 X6 U% 住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同 的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款，特別注意 保修期限。3. 住宅使用說明書 5 - _ R1 K% P; i. M8 Tz住宅使用說明書是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數(shù)、墻體結構 類型等作出的相關說明和提出注意事項。 ! h J: m

20、/ C4 l, x- t4. 建設工程質(zhì)量認定證書 ） M# g6 K; W$ C$ C0 p5. 房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證 Q# z! I! Z9 o0 U（ n P6. 實測面積登記表 特別提示：1. 想測出您買的商品房的真實面積，首先購房者索要出建筑的竣工圖紙，請專家根據(jù)圖紙進行 計算。2. 簽定合同時應該細化條款，應該約定實際面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差時的處理方式。如規(guī) 定合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出3 %時，購房人有權退房。T* G18 n2 K4Q# v 關于分攤面積 公用建筑面積分攤原則：1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢

21、內(nèi)的公用建筑面積，與 本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內(nèi)。2、為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑 面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房 應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。 1 A/ x Y8 X! c+ v l0 Y3、公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改 變原設計的使用功能。分攤的公用建筑面積由以下兩部分組成：1 、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其 他功能上為整棟建筑服務的公共用房和

22、管理用房建筑面積； 2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻 （包括山墻 ）墻體水平投影面積的一半。凡已 作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分，作為人防工程 的地下室也不計入公用建筑面積。 P3 mluj* 不應入的公用建筑空間：1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。2、 售房單位自營、自用的房屋。2 s/?# （ f# w. q5 C6 M3、 為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。 U; W+ q/ C9 o, Y4、對于半地下室，不論采光井的結構如何，都不計入建筑面積。!

23、 i6 M- Z- Gc8 V6 特別提示：1. 簽訂合同時應明確約定公攤的具體項目。2. 售房單位在預售商品房前，應向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告。預售商品房設計方案變更涉及預售房屋面積的，應重新提交面積測量報告。- E; 售房單位在銷（預）售商品房時，在銷（預）售合同（含補充協(xié)議）中應明確商品房銷售 面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。|& x& / . z7 P# n/3. 其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，應在銷（預）售合同中寫明房屋名 稱、需分攤的總建筑面積。 + r特別提示：# V） p$ b） A2 A9 & n$ 1. 只有具備上述文件，才

24、說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時先要審查相關文件，確認 房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進一步進行驗房、結算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對 這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復印件。2. 建筑工程竣工備案表是最重要的文件，收房時不能只看開發(fā)商有沒有這張備案表， 一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發(fā)商做得再好，如果沒有 此表就說明它根本不具備交房的標準，您有權拒絕收房。3. 對于這些文件， 一方面要驗收它有沒有， 另一方面也要看驗收這些文件取得的合法性。 ! Qb）4. 如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發(fā)商簽收“關于

25、出賣人拒絕出示住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書、建筑工程竣工驗收備 案表的責任確認函”。 $ J2 f& u4 Ym: V5 y（ U& E5. 提醒您：住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證 據(jù)資料保存。6. 如果開發(fā)商不能提供上述相關文件，購房人有權拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責任由開 發(fā)商承擔。 6如果開發(fā)商不能提供這些文件，業(yè)主就應該拒絕收房。催促業(yè)主盡快收房出了問題再也不管。提醒二：和開發(fā)商共同驗收新房 不少業(yè)主在合同上約定了收房期限，不按期限收房，部分開發(fā)商利用這一條款催促業(yè)主收房， 然后對房屋存在的問題就不管不問了。這個時候，業(yè)主出現(xiàn)問題就很難找到開發(fā)商

26、。（所以說 通知收房一定要去，到底收不收成哪有是另外一回事，這樣就符合合同要求啦！） 提醒：一定和開發(fā)商共同驗收新房，有問題當面注明，并書面約定開發(fā)商承諾解決的時間和責 任。收房時最好和開發(fā)商共同進行驗收交接工作，主要包括所交付的房屋是不是您所購買的房 屋房屋結構設計是否和原圖相符，房屋質(zhì)量和門窗等是否和合同的約定一樣，水電氣等配套設 施是否按合同到位，其他購房合同中約定的項目是否符合要求。專家提醒，在交房承諾解決的 時間和責任，以便以后找其解決。最后， 向開發(fā)商索取單獨的“二書”（質(zhì)量保證書和使用說 明書）和竣工后房屋水遇管線圖，交納尾款后，再領鑰匙，辦簽署鑰匙憑條。提醒三：簽收房文件時“留

27、一手” 一些小區(qū)交房時，開發(fā)商不讓業(yè)主進新房查看，業(yè)主必須把一些配套費用交齊后才開門。業(yè)主 擔心，如果先交了錢，一旦出現(xiàn)問題，就沒有什么可以制約開發(fā)商的了。提醒：專家建議，在簽合同時應約定，“交房時，應先驗房然后是收房手續(xù)。”如當初合同未 有約定的，則可采取變通方法， 在收樓文件中注明“房內(nèi)情況未看”或“未驗房”“暫未發(fā)現(xiàn)” 等字樣， 萬一在驗房時出現(xiàn)什么情況，也可保護自己的權益。提醒四：仔細查看備案表 不少業(yè)主收房時看到了開發(fā)商的竣工驗收備案表，但卻不知道，自己買的那一棟是否已經(jīng) 備案了。按照規(guī)定，竣工驗收備案表上的每一項都必須報主管部門備案，而一些開發(fā)商卻 用一張備案表來應付所有的項目。提

28、醒：業(yè)主在收房的時候不能只簡單地看有沒有竣工驗收備案表，而是要仔細查看所購的 房屋是否在該表的范圍內(nèi)，以及表內(nèi)的各個分項是不是都備了案。如：收房附帶苛刻條件要求交一年物業(yè)費。提醒五：未收房不應提前繳費和簽字 一些小區(qū)的物業(yè)公司在業(yè)主收房時，會要求業(yè)主先交一年的物業(yè)管理費，才能收房。 提醒：業(yè)主可拒絕這項要求。根據(jù)規(guī)定，業(yè)主在收房后才與物業(yè)公司簽訂服務協(xié)議，才能付費， 業(yè)主還未驗房，這個時候還沒享受物業(yè)服務，不應提前繳費和簽字。三、商品房交付中的法律問題商品房交付中的法律問題主要涉及到怎樣才算商品房“交付”、商品房逾期 交付及商品房交付不當?shù)呢熑蔚葐栴}。1. 商品房“交付使用”。怎樣才算商品房“

29、交付使用”，原來各方認識不同，而商品房買賣合同司法 解釋明確規(guī)定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，也就是俗稱的“交鑰 匙”。因此，購房者領取住宅鑰匙就視為房屋的交付使用。當然，購房者也可在 商品房買賣合同中另行約定交房的時間和條件。房屋的交付使用意味著房屋 毀損、滅失的風險的轉移和逾期交付時間的確定。根據(jù)有關法律，商品房“交付 使用”必須是竣工驗收合格后的交付，否則既便開發(fā)商向購房者交了房屋鑰匙， 因為違反法律法規(guī)的規(guī)定，也不能視為房屋的交付使用。2. 商品房逾期交付的責任開發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先開發(fā)商是否存在免責事由是關鍵，即開發(fā)商是否 遇到不可抗力及合同約定的其他免責事由。所謂不可抗力，是指不能預見、不能 避免并不能克服的客觀情況。是否構成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一 概而論。如果開發(fā)商逾期交房是因為發(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責 事由，并及時履行了告知義務，則開發(fā)商可以不承擔逾期交房的責任。但如果開 發(fā)商沒有在商品房買賣合同約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其 他免責事由告知購房者，開發(fā)商仍然要承擔逾期違約責任。如果開發(fā)商逾期交房 不存