承租人的租金減免權(quán)

1、承租人的租金減免權(quán) 一、案情 原告：某置業(yè)公司 被告：某教育集團(tuán) 2011年 8月 11日某置業(yè)公司作為甲方，某教育集團(tuán)作為乙 方，簽訂喜來購物中心商鋪租賃合同， 約定原告某置業(yè)公司將其 所有的坐落于河?xùn)|區(qū)某小區(qū)三區(qū) 8 號樓幾個商鋪租賃給被告某 教育集團(tuán)用于商業(yè)用途， 經(jīng)營品牌兒童培訓(xùn)、 學(xué)前教育等品類商 品，租期為八年，自房屋交付日 2011年 9月 1日起算，合同中 分八個租賃年度分別對租金金額進(jìn)行了約定， 租金交付方式為每 季度支付一次，支付時間為每季度開始前 10 個工作日。合同第 九章 9.3 款約定乙方未按照合同約定支付租金， 逾期支付租金超 過 10 個工作日的，甲方有權(quán)選擇提

2、前終止合同，乙方賠償甲方 遭受的一切損失； 第五章 5.2 條約定： 乙方在本合同履行期間發(fā) 生的物業(yè)管理費及其他應(yīng)當(dāng)向甲方或業(yè)主委員會委托的物業(yè)管 理公司繳納的費用， 按照乙方與該物業(yè)管理公司簽訂的 物業(yè)管 理服務(wù)合同的約定繳納。簽訂租賃合同后，被告與案外人某物 業(yè)管理XX公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。原告交付房屋后， 被告經(jīng)營過程中， 于 2013 年 11 月初，坐落在被告租賃商鋪左側(cè) 的鄰居（原告的另一租戶）私自將與被告相鄰的公共通道（消防 通道）圍上圍欄，使得通道部分不能通行，被告負(fù)責(zé)人多次就該 鄰居拆除圍欄、 消除安全隱患一事與原告進(jìn)行協(xié)商， 希望原告履 行管理的職能，未果。 2014

3、年 3月 20日，被告向原告發(fā)函，請 求協(xié)商此事，仍未果。被告因此拒付租金?，F(xiàn)被告已交納房屋租 金至 2013年 12月 31日。原告同時也為涉訴房屋的開發(fā)商。 被告就道路封堵事項曾請求物業(yè)管理XX公司解決，未果， 被告與該物業(yè)公司就買電事宜也發(fā)生糾紛。 原告訴稱，原、被告簽訂商鋪租賃合同，原告依約履行 了合同義務(wù)。依據(jù)合同約定，被告應(yīng)于2013年 12月 20日支付 自 2014 年 1 月 1 日的租金，但被告至今仍無故拖欠。依照雙方 簽訂的合同的約定， 原告有權(quán)解除合同并要求被告支付約定的違 約金。故原告訴至法院： 1. 請求法院判令解除雙方簽訂的商鋪租 賃合同；2.被告立即支付已拖欠的

4、自 2014年1月1日至 2014年 10月12日租金及違約金； 3. 訴訟費由被告承擔(dān)等。 被告辯稱，同意解除租賃合同。不同意原告第 2、3 項訴請。 原告所述租賃情況屬實。 2013年 11月初，坐落在被告租賃商鋪 左側(cè)的鄰居私自將與被告相鄰的公共通道封堵， 由于該通道為消 防通道， 增加了安全隱患， 被告負(fù)責(zé)人多次就要求幼兒園拆除圍 欄、消除安全隱患一事與原告進(jìn)行協(xié)商， 希望原告履行管理的職 能，但原告對此事置之不理。 2014年 3月 20日，被告向原告發(fā) 函，請求協(xié)商此事， 原告仍不予理睬。 因此，被告認(rèn)為在事發(fā)時， 被告向原告交付了租金，原告有義務(wù)保證租賃房屋的正常使用。 在被告多

5、次與原告溝通，并向其發(fā)函，請求其幫助解決此事，而 原告不僅縱容另一承租人將與被告共用的通道封堵， 還對被告的 請求不予理睬， 最終造成房屋無法使用。 原告違約在先， 依據(jù)原、 被告簽訂的合同約定，被告不同意支付租金及違約金。 二、觀點 一種觀點認(rèn)為： 原告某置業(yè)公司與被告某教育集團(tuán)簽訂租賃 合同，系雙方真實意思表示，合法有效。出租人應(yīng)履行交付房屋 給承租人的義務(wù)。 承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方式支付租金。 關(guān)于共 用通道被他人封堵事宜， 被告可依據(jù)相鄰關(guān)系主張維護(hù)其合法權(quán) 益。現(xiàn)某置業(yè)公司已依約將涉訴房屋交與某教育集團(tuán)， 但某教育 集團(tuán)因與案外人物業(yè)管理公司的糾紛，拒絕支付 2013年 12月 31

6、 日以后的房屋租金，其行為有違合同的相對性原則，就其糾 紛某教育集團(tuán)可另案解決， 與本案無關(guān)， 其拒付租金的理由不能 成立。依據(jù)合同約定，逾期支付租金超過 10 個工作日的，原告 有權(quán)解除合同，故被告應(yīng)給付自從 2014年 1月 1日至騰房日 2014 年 10 月 11 日的房屋租金。 同時被告系該租賃合同的違約方應(yīng)承 擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 原告所訴違約金數(shù)額明顯過高； 基于公平原 則，綜合考量合同的履行程度、某教育集團(tuán)的違約過錯，酌情判 定 5 萬元違約金。 故應(yīng)依照 中華人民共和國民法通則 第五條， 中華人民共和國合同法第六十條、第一百一十四條、第二百 二十六條， 最高人民法院關(guān)于民事訴訟

7、證據(jù)的若干規(guī)定第二 條之規(guī)定 ，得出結(jié)論：一是原告與被告簽訂的商鋪租賃合同解 除；二是被告給付原告租金； 三是被告給付原告違約金 50000 元； 四是駁回原告的其他訴訟請求。 另一種觀點認(rèn)為： 某置業(yè)公司及受托的物業(yè)公司違約在先的 事實應(yīng)予認(rèn)定。 1. 某教育集團(tuán)未支付租金是行使合同履行抗辯 權(quán)。對于公共通道被封堵， 某教育集團(tuán)有權(quán)選擇依據(jù)物權(quán)法主張 相鄰權(quán)，也有權(quán)依據(jù)我國合同法向某置業(yè)公司主張保證房屋 及公共通道的正常使用。某置業(yè)公司對公共通道被封堵未予解 決，構(gòu)成違約。 2. 物業(yè)公司不給某教育集團(tuán)購電，導(dǎo)致房屋失去 “適租性”， 某置業(yè)公司未給予積極解決。 3. 關(guān)于違約金的數(shù)額， 基

8、于公平原則，綜合考量合同的履行程度、雙方的違約過錯，酌 情判定被告給付原告違約金 1 萬元。 得出結(jié)論： 一是原告與被告 簽訂的商鋪租賃合同解除。 二是確定被告給付原告租金； 但租金 數(shù)額為合同約定金額的 50%。三是因雙方均有違約情形，但考慮 雙方違約的性質(zhì)和情形，被告支付原告違約金 5000 元。四是駁 回原告的其他訴訟請求。 三、評析 筆者同意第二種意見。本案涉及的爭議的法律問題。 出租人對承租人有房屋的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。 出租人對承租人的 義務(wù)有： 1.交付符合合同約定房屋， 2. 對出租的房屋保持的義務(wù) （保持房屋符合約定用途）； 3. 對出租房屋維修義務(wù)。本案某置 業(yè)公司依約履行了交付

9、房屋的義務(wù)，但在某教育集團(tuán)承租過程 中，出租房屋的鄰居（某置業(yè)公司的另一承租人）違反民法和物 權(quán)法的規(guī)定，占用了公共通道，影響了某教育集團(tuán)的經(jīng)營。某置 業(yè)公司作為出租人， 有義務(wù)使通道及時恢復(fù)原有狀態(tài)， 保證某教 育集團(tuán)正常使用的義務(wù)。本案雙方合同中明確用于經(jīng)營兒童培 訓(xùn)、學(xué)前教育等， 某置業(yè)公司應(yīng)知道該公共通道對某教育集團(tuán)的 重要性。 上海市高級法院的辦案指南值得借鑒滬高 法民一 20 1013 號上海市高院關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛 辦案要件指南 第九條“承租人以房屋使用受到影響為由， 主張 減免租金或者延長租期的， 應(yīng)當(dāng)舉證證明出租人存在未盡到保障 房屋正常使用等合同義務(wù)的要件事實。 ”就

10、是說： 除當(dāng)事人另有 約定外，如果承租人認(rèn)為出租人未全面履行合同法第一百一 十一條、第二百一十六條、第二百二十一條等條款規(guī)定的義務(wù)， 從而要求減免租金或者延長租期的， 需要證明出租人存在如下違 約的事實： 出租人未提供符合約定要求的房屋及其附屬設(shè)施。 特 別是對于經(jīng)營用房租賃合同， 首先要看雙方是否在合同中就此有 約定，如合同中載明房屋必須符合某種經(jīng)營條件而實際未成就， 則出租人應(yīng)承擔(dān)無法滿足出租條件的違約責(zé)任； 如合同雖約定房 屋用途，但未明確約定房屋必備條件的，一般應(yīng)由承租人擔(dān)責(zé)， 但出租人有過錯的也要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 其次，要看承租人作為 經(jīng)營人， 是否對其經(jīng)營活動所需要的房屋進(jìn)行充分了

11、解， 因為出 租人作為房屋提供者， 沒有義務(wù)對房屋條件是否能夠滿足承租人 的經(jīng)營活動進(jìn)行審查。 本案原告在簽訂房屋租賃合同時， 即知道 被告承租房屋的用途； 合同中明確房屋用于經(jīng)營兒童培訓(xùn)、 學(xué)前 教育等，原告應(yīng)知道該公共通道對被告經(jīng)營的重要性和必要性。 在出租房屋的鄰居 （原告的另一承租人） 違反民法和物權(quán)法占用 了公共通道的情況下， 原告作為房屋出租方， 有義務(wù)使通道及時 恢復(fù)原有的正常使用狀態(tài)。 原告在被告告知了該鄰居的違法行為 后，原告向該鄰居做出了口頭維權(quán)表示， 但最終并沒有使該鄰居 戶的侵權(quán)行為得到有效停止和恢復(fù)原狀等， 某教育集團(tuán)因此經(jīng)營 受到嚴(yán)重影響。直至被告被迫搬離，該公共通

12、道仍被占用。故某 置業(yè)公司對其出租的房屋保并未盡到保持約定狀態(tài)義務(wù)， 且實際 上造成了被告的經(jīng)營造成損失。原告對此有不可推卸的責(zé)任。 在對租金的判定上應(yīng)扣減出租人某置業(yè)公司對于通道瑕疵 使該房屋有了不適租性帶來的承租人損失的相應(yīng)租金， 達(dá)到權(quán)利 義務(wù)的對等和公平。 具體案件中， 在對租金減免具體金額的確定 上，應(yīng)根據(jù)雙方違約的性質(zhì)、給對方造成的影響、協(xié)商過程中的 過錯程度等加以甄別。 對本案的應(yīng)有處理：由于鄰居的侵權(quán)行為給被告造成損失， 應(yīng)對租金予以減免。 對雙方合意解除合同之前的租金， 應(yīng)扣減出 租人對于通道通行受阻而使該房屋有了不適租性的相應(yīng)租金。 即 在 2014年 1月 1 日到被告同意解除合同之日的租金基礎(chǔ)上以 50% 予以酌減。因原告違約，被