住宅工程造價(jià)控制中的問(wèn)題及建議

1、住宅工程造價(jià)控制中的問(wèn)題及建議0. 引言在住宅工程建設(shè)中， 建設(shè)工程在項(xiàng)目立項(xiàng)和方案設(shè)計(jì)完成之 后，建設(shè)單位就必須考慮在把握好工程質(zhì)量和進(jìn)度的前提下如何 更好地控制工程造價(jià)減少建設(shè)成本， 這里主要考慮施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì) 完成后建設(shè)單位從工程合同簽訂到工程竣工結(jié)算過(guò)程中遇到涉 及工程造價(jià)的各種問(wèn)題。 通過(guò)同行對(duì)比和結(jié)合公司對(duì)以前控制工 程造價(jià)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)， 分別對(duì)工程合同簽訂、 工程 施工過(guò)程、工程竣工結(jié)算的三個(gè)階段所遇到的一些常見(jiàn)問(wèn)題和建 議匯總?cè)缦拢?. 工程合同簽訂 以什么樣的方式來(lái)確定工程合同才能使建設(shè)單位在工程預(yù) 算到結(jié)算過(guò)程中比較主動(dòng)地控制工程造價(jià)。 通常有以下三種較為 常用的

2、方式， 至于選擇什么樣的方式來(lái)確定工程合同一定要認(rèn)真 考慮，避免結(jié)算價(jià)款超過(guò)合同價(jià)款，甚至超過(guò)計(jì)劃投資，使建設(shè) 單位投資處于失控狀態(tài)。在隨意確定一個(gè)施工單位時(shí)， 在工程施工前確定工程預(yù)算 價(jià)，不作包干價(jià)處理，只作合同暫定價(jià)，最后進(jìn)行竣工結(jié)算，這 一作法就是通常所說(shuō)的開(kāi)口合同， 這種合同由于沒(méi)有在工程量進(jìn) 行核對(duì)， 而且有一部分材料單價(jià)沒(méi)有確定， 施工單位往往以質(zhì)量 為借口， 在施工過(guò)程中提出更換材料或改變施工做法， 導(dǎo)致工程 結(jié)算時(shí)量?jī)r(jià)具升，造成竣工結(jié)算大大超預(yù)算。在選擇長(zhǎng)期合作施工單位時(shí)，甲、乙雙方進(jìn)行核對(duì)，采用 一定的包干系數(shù)一次性包死， 最后進(jìn)行工程竣工結(jié)算， 這樣雖然 把量限定， 但由

3、于沒(méi)有引入競(jìng)爭(zhēng)， 施工單位在施工過(guò)程中提出更 換材料或出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更時(shí)而把材料價(jià)格抬高， 這樣也會(huì)給建設(shè)單 位在控制工程造價(jià)方面帶來(lái)不利影響。不存在唯一指定施工單位條件下， 同時(shí)邀請(qǐng)幾家或符合規(guī) 定的一批施工單位進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)，選定施工單位，一次性包死， 這樣引入了競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。但這種做法，對(duì)工程招標(biāo)文件、合同條款 要求嚴(yán)密、 細(xì)致， 而且要注意不出現(xiàn)圍標(biāo)和投標(biāo)文件中的不均衡 報(bào)價(jià)，在這些方面建設(shè)單位工程合同簽訂前期應(yīng)加大投入。另外，在考慮工程增加簽訂時(shí)， 應(yīng)當(dāng)考慮增加簽證的怎樣處 理才能達(dá)到更好的效果。 通?？梢钥紤]以設(shè)計(jì)院出的施工圖作為 承包對(duì)象， 以工程包干形式進(jìn)行一次性包死， 另外增加工程總價(jià)

4、 的 3%作為工程變更和增加簽證的費(fèi)用，如工程變更或簽證的費(fèi) 用超過(guò)工程包干價(jià)的 5%，則其費(fèi)用在結(jié)算中給予增加，否則該 項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)包含在包干費(fèi)用中，不再計(jì)入工程結(jié)算費(fèi)用。另外，工 程包干價(jià)應(yīng)考慮以下內(nèi)容：甲方供應(yīng)材料、設(shè)備的采保費(fèi)、甲方 直接發(fā)包工程的配合費(fèi)、地下室抽水水泵的臺(tái)班、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、 文明施工費(fèi)、 施工組織措施費(fèi)等等。 這樣的合同形式能較好控制 施工單位以大量小額簽證來(lái)獲得現(xiàn)場(chǎng)增加簽證的最大化， 通常建 設(shè)單位只需考慮超過(guò) 5%部分的增加簽證，而超過(guò) 5%部分的簽證 一旦涉及，建設(shè)單位應(yīng)該考慮給予施工單位， 否則可能導(dǎo)致施工 單位因沒(méi)錢(qián)賺而沒(méi)法保障工程質(zhì)量。為了更好控制施工單位的工程

5、增加簽證報(bào)價(jià)能貼近該工程 的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)該在合同中約定施工單位報(bào)送工程增加簽證 時(shí)進(jìn)行一些有關(guān)報(bào)價(jià)的約定。采用什么樣的合同類(lèi)型簽訂合同， 建設(shè)單位都必須對(duì)附加條 款進(jìn)行仔細(xì)推敲和反復(fù)斟酌，不要采用一些容易產(chǎn)生歧義的語(yǔ) 句。而簽訂工程合同時(shí)，施工單位決對(duì)不能感情用事，對(duì)工程合 同條款的模糊條款視而不見(jiàn)或有意回避，應(yīng)及時(shí)提出，建設(shè)單位應(yīng)積極對(duì)施工單位所提出的問(wèn)題一一進(jìn)行考慮和論證，盡力避免在合同執(zhí)行過(guò)程中甲乙雙方再為合同條款問(wèn)題進(jìn)行爭(zhēng)論，導(dǎo)致合同無(wú)法實(shí)施，甚至導(dǎo)致工程中途停工。在工程合同簽訂之前，參 考以往的工程在合同的執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，女口：總分包工程施工范圍上進(jìn)行劃分（總分包在工程劃分

6、時(shí)不應(yīng)該出現(xiàn)真空地 帶，最好附上工程報(bào)價(jià)書(shū)）；所有門(mén)、窗填塞縫的費(fèi)用由哪個(gè)單 位負(fù)責(zé)；總分包管理費(fèi)和分包工程配合費(fèi)； 對(duì)施工單位在工程施 工中實(shí)行獎(jiǎng)罰措施；材料供應(yīng)商在合同品牌表上的指定，甲方供應(yīng)材料的提供和使用情況，材料和主要輔材的廠家、型號(hào)、規(guī)格、 質(zhì)量等方面的要求。能考慮到的施工部位的缺陷都應(yīng)該考慮到， 如：屋面及墻面分格縫、外墻滿掛安全網(wǎng)、外墻保溫層等等。在 工程合同簽訂之時(shí)便進(jìn)行約定，盡量不要等到施工過(guò)程中來(lái)解 決，從而減少工程施工過(guò)程的增加工程簽證。而有效防止變更和簽證的發(fā)生更應(yīng)注意以下二點(diǎn)： 施工圖 指定材料不能隨意替換， 如確定要進(jìn)行代換， 必先確定代換材料 的價(jià)格。 標(biāo)底工程

7、量的計(jì)算必須準(zhǔn)確， 即標(biāo)底的工程量計(jì)算盡 量與圖紙實(shí)際工程量相符，避免漏、錯(cuò)算。應(yīng)該在合同中也應(yīng)寫(xiě) 明對(duì)漏、錯(cuò)算的處理方法。隨著社會(huì)高速發(fā)展，新產(chǎn)品、新材料、新設(shè)備不斷出現(xiàn)，其 價(jià)格也變化無(wú)常， 在錯(cuò)綜復(fù)雜的建材市場(chǎng)， 怎么樣才能讓材料價(jià) 格接近市場(chǎng)。 這是決定工程合同造價(jià)的因素之一， 工程材料費(fèi)用 占了接近工程造價(jià)的 60%，單單靠造價(jià)管理站發(fā)布的信息量是不 夠的，如果不把好這一關(guān)，給控制工程造價(jià)帶來(lái)極大的麻煩，所 以應(yīng)該多到建材市場(chǎng)了解材料的價(jià)格和用法。 另外， 控制材料價(jià) 格還有更加主動(dòng)的辦法， 讓多個(gè)供應(yīng)商直接競(jìng)爭(zhēng)報(bào)價(jià)， 以其中質(zhì) 量好、價(jià)格低的產(chǎn)品投入到工程中， 這樣得出的價(jià)格通常比

8、價(jià)格 信息發(fā)布的價(jià)格降低 10%30%，所以建立和完善一套材料管理系 統(tǒng)對(duì)工程成本控制是十分必要的。2. 工程施工過(guò)程由于設(shè)計(jì)的不完善， 導(dǎo)致過(guò)多的設(shè)計(jì)變更， 是造成工程成本 增加的原因之一， 所以在一般情況下， 盡量不要在工程施工過(guò)程 中隨便對(duì)進(jìn)行工程變更， 特別是建筑做法上的變化則應(yīng)引起足夠 的重視，例如：地基處理、防水、門(mén)窗等等。建議建設(shè)單位在和 設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)， 應(yīng)加入一些有關(guān)設(shè)計(jì)缺陷方面的獎(jiǎng)懲 措施，以應(yīng)對(duì)由于設(shè)計(jì)單位責(zé)任心不夠而造成的設(shè)計(jì)變更。建設(shè)單位應(yīng)加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理， 現(xiàn)場(chǎng)簽證應(yīng)及時(shí)且需要甲乙 雙方和監(jiān)理共同簽字蓋章給予確認(rèn)， 進(jìn)行工程量核對(duì)并確認(rèn)具體 的金額來(lái)， 防止

9、在工程結(jié)算時(shí)出現(xiàn)爭(zhēng)執(zhí)。 由于建設(shè)單位合同編制 人員和現(xiàn)場(chǎng)工程師在工程變更和增加簽證管理上的配合不夠也 可能導(dǎo)致成本增加。 因?yàn)楝F(xiàn)場(chǎng)工程師因?yàn)椴涣私夂炞C單的金額的 大小而隨便就在簽證單上簽字確認(rèn)，而在結(jié)算時(shí)現(xiàn)場(chǎng)簽證做大。 經(jīng)驗(yàn)表明， 施工單位往往利用建設(shè)單位這一環(huán)節(jié)， 因此讓建設(shè)單 位現(xiàn)場(chǎng)工程師更多了解總分包工程預(yù)算報(bào)價(jià)內(nèi)容在工程現(xiàn)場(chǎng)能 夠從容進(jìn)行管理。 值得注意的是很多建設(shè)單位沒(méi)有在施工現(xiàn)場(chǎng)安 排工程預(yù)結(jié)算人員， 這讓施工單位在工程報(bào)價(jià)內(nèi)容和按工程報(bào)價(jià) 內(nèi)容施工方面存在很大差異。 為了避免這種情況的發(fā)生， 建設(shè)單 位工程預(yù)結(jié)算人員或合同編制人員應(yīng)盡量多地到工地現(xiàn)場(chǎng)對(duì)工 程施工過(guò)程中的各個(gè)程序、

10、 內(nèi)容和增加簽證部分進(jìn)行了解， 對(duì)工 程現(xiàn)場(chǎng)施工材料的使用進(jìn)行復(fù)核， 防止施工單位偷工減料和高估 冒算。施工單位經(jīng)常單獨(dú)通過(guò)與設(shè)計(jì)院的溝通對(duì)建設(shè)工程某一部 位進(jìn)行變更， 但以沒(méi)有事先征得建設(shè)單位的同意。 所以應(yīng)該規(guī)定 在沒(méi)有通過(guò)建設(shè)單位批準(zhǔn)或核實(shí)的工程變更單據(jù)， 建設(shè)單位有權(quán) 在工程結(jié)算中予以否認(rèn)。3. 工程竣工結(jié)算 在工程竣工結(jié)算時(shí)出現(xiàn)通常出現(xiàn)爭(zhēng)執(zhí)的問(wèn)題，在土建工程 中，如：土方類(lèi)別、運(yùn)距；磚石工程的砂漿標(biāo)號(hào)；混凝土的類(lèi)別（自拌、商品、泵送）；鋁合金門(mén)窗的系列、鋁合金型材的單價(jià)、 玻璃的厚度；各種地磚、面磚、隔熱板、涂料的品牌和單價(jià)及各 種裝修的做法；各種防水材料的單價(jià)；各種油漆的做法。在安

11、裝 工程中，女口：三箱、燈具、開(kāi)關(guān)、插座和給排水管的品牌和單價(jià)。必須加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)資料的收集，如：竣工圖及現(xiàn)場(chǎng)簽證單，竣工 圖是甲乙雙方共同認(rèn)可的設(shè)計(jì)施工圖及設(shè)計(jì)變更及必要的文字 說(shuō)明，且通常多數(shù)高層，一般裙樓不裝修、房間只做粗裝修，立 面僅施工至吊頂?shù)祝缓霞s書(shū)及甲乙雙方簽訂施工材料、 設(shè)備訂購(gòu)、 材料認(rèn)購(gòu)單價(jià)或協(xié)議等，在“前期”的工程管理中往往忽視對(duì)裝 飾材料進(jìn)行廠家、型號(hào)、規(guī)格、材質(zhì)、單價(jià)的確認(rèn)，容易導(dǎo)致工 程結(jié)算難以審定。在工程合同確認(rèn)的工程材料， 施工單位往往在施工過(guò)程中以 次充好、偷工減料。雖然在結(jié)構(gòu)等重要部位沒(méi)有或比較少出現(xiàn)， 但如果是裝飾工程部位施工時(shí)這種情況是時(shí)有發(fā)生。因此，建設(shè)單位可以將施工單位在工程施工中的以次充好、偷工減料作記錄并進(jìn)行懲罰，并在工程結(jié)算中給予相應(yīng)的價(jià)款扣減。雖然現(xiàn)在大部分材料的價(jià)格可以由各地造價(jià)管理站提供的 價(jià)格信息來(lái)提供或相應(yīng)的材料生產(chǎn)單位提供，但現(xiàn)在是由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)，所以在材料不斷更新?lián)Q代和新材料不斷推出的 同時(shí)，怎么讓材料更加貼近市場(chǎng)， 是建設(shè)單位的工程預(yù)結(jié)算人員 在工程結(jié)算過(guò)程必須掌握。在結(jié)算工程量的計(jì)算上，除了要求嚴(yán)格按照定額的計(jì)算規(guī)則 之