養(yǎng)老院項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)建設(shè)概況及建議

1、養(yǎng)老院 項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)建設(shè)概況 及建議第一節(jié) 合適的開發(fā)條件一、中國已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會，全國統(tǒng)計(jì)有 1.74 億老年人。二、目前鄭州 60 歲以上老年人口已達(dá) 100 萬，并且還以 3.3%的速度增加， 預(yù)計(jì)到 2020 年鄭州市老年人口總量將達(dá)到 135 萬。三、國家對老年人產(chǎn)業(yè)的支持。胡錦濤總書記在黨的十七大報(bào)告中三次提到 養(yǎng)老保障問題，將老年人的 “病有所醫(yī)、老有所養(yǎng) ”、“養(yǎng)老保障 ”、“老齡 工作 ”等突出地提了出來。這也是建黨以來黨代會報(bào)告的首次。病如何醫(yī)， 養(yǎng)又如何來養(yǎng)，這正是我們從事老年事業(yè)的企業(yè)來講，提供了難得的機(jī)遇。四、河南省目前尚未真正出現(xiàn)一個上規(guī)模、上檔次的養(yǎng)老基地。五、

2、本省市縣老年朋友到鄭州居住。選擇港區(qū)敬老院，是讓老人花最少的錢， 實(shí)現(xiàn)既旅游又養(yǎng)老的不二選擇。六、鄭州現(xiàn)有的良好的人文資源、自然資源、氣候資源等。七、擁有全國網(wǎng)絡(luò)用戶近 4 萬人，鄭州客戶 2 萬人，為建設(shè) “鄭州市港區(qū) 養(yǎng)老院 ”提供了良好的入住條件。八、國家對老年產(chǎn)業(yè)的支持，讓老年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有了一個相對寬松的發(fā)展環(huán)境。第二節(jié) 項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)一、建設(shè)成為河南省老年朋友的養(yǎng)老的首選基地。二、建設(shè)成為河南省養(yǎng)老品牌及服務(wù)的典范。三、發(fā)展成為河南省第一家連鎖經(jīng)營的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。四、依托新鄭黃帝故里，按一縱一橫的宣傳思路，吸引本省中、老年客戶入 住。第三節(jié) 項(xiàng)目開發(fā)的必要性一、解決老齡化社會問題的需要： 據(jù)

3、世界衛(wèi)生組織的資料稱，一個國家的老年人口系數(shù)達(dá)到10%以上（ 60 歲以上人口）或 7%（65 歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著設(shè)個國家或地區(qū)進(jìn) 入老年型。目前，我國 60 歲以上，標(biāo)志著這個國家或地區(qū)進(jìn)入老年型。目 前，我國 60 歲以上老年人口已達(dá) 1.7 億多，占全世界人口的五分之一，占 全國總?cè)丝诘?10%以上。到 21 世紀(jì)中葉將超過 4 億，占全國總?cè)丝诘?28%， 即沒 4 個人中就有一位老人；又預(yù)測我國 65 歲以上老年人數(shù)將從 2000 年的 0.94 億（占總?cè)丝诘?7.3%）增加到 2050 年的 3.34 億（占總?cè)丝诘?22.6%），我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家

4、。有關(guān)資料顯示， 我國現(xiàn)有 2360 多萬老年人 “獨(dú)守空巢 ”。隨著人口老齡化的來臨，老年人 問題已經(jīng)成為一個世界問題，同樣是我國面臨的一個嚴(yán)峻問題。鄭州市也和 全國一樣老齡化程度為 10%以上，所以在鄭州航空港區(qū)建立的敬老院也是為 了能夠解決老齡化社會問題的需要。二、構(gòu)建和諧社會的需要： 黨中央、國務(wù)院發(fā)出構(gòu)建和諧社會的口號。鄭州市委、市政府也提出建 設(shè)“和諧社會 ”的要求。如果老齡化問題解決不好，和諧社會的目標(biāo)就難以 實(shí)現(xiàn)。尊老愛幼是我們中華民族的光榮傳統(tǒng)，新建的航空港區(qū)敬老院，將成 為鄭州市的弱勢老人，孤兒等提供了一個 “老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所 為、老有所樂 ”的好場所，不僅使老年

5、人晚年生活豐富多彩、快樂幸福， 也成為孤兒等困難弱勢群體提供一個溫暖幸福的大家庭，使其在這個充滿愛 和溫暖的大家庭里健康成長。這必然對構(gòu)建和諧社會起到積極地促進(jìn)作用。三、加快社 會福利事業(yè)發(fā)展的需要： 鄭州航空港區(qū)敬老院項(xiàng)目實(shí)施后，將徹底改變原有的敬老院設(shè)備陳舊、 環(huán)境較差等這一狀況，將擴(kuò)大收養(yǎng)、收治規(guī)模，完善服務(wù)功能，亮化美化生 活環(huán)境，切實(shí)解決鄭州市 港區(qū) 弱勢群體生活困難，充分發(fā)揮社會保障作用， 更好的履行 “上為黨和政府分憂，下為人民群眾解愁 ”的服務(wù)宗旨。作為 我區(qū)一所規(guī)模較大的綜合性社會福利結(jié)構(gòu)，將在社會保障體系中發(fā)揮較為重 要的作用。二、項(xiàng)目建設(shè)概況1、擬定項(xiàng)目名稱：鄭州航空港區(qū)

6、敬老院2、擬定籌建資金投入企業(yè)名稱：河南省合融投資有限公司3、擬定項(xiàng)目地點(diǎn)：鄭州航空港區(qū)4、項(xiàng)目用地： 商住 出讓 用地5、擬定項(xiàng)目內(nèi)容： 居住樓、辦公綜合樓（休閑娛樂文化中心、康復(fù)護(hù)理中心、老年棋牌室、 門診部、康復(fù)中心、洗衣房）以及田地勞作區(qū)和牧場勞作區(qū)。6、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模：占地約 120 畝7、建筑總面積： 15000 平方米8、綠化總面積： 27600 平方米9、田地勞作區(qū)和牧場勞作區(qū)面積： 24360 平方米10、戶型結(jié)構(gòu)：小戶型，面積 25-90 平方米11、規(guī)劃房間 : 800 套（不含公共娛樂休閑設(shè)施用房面積）三、項(xiàng)目投資估計(jì)與資金籌措1、投資估計(jì)：項(xiàng)目建設(shè)總投資為12 億。2、

7、資金的籌措1）自籌資金進(jìn)入2）政策扶持支持四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容鄭州航空港區(qū)敬老院是鄭州航空港區(qū)管委會預(yù)期建設(shè)的一所集供養(yǎng)、 代養(yǎng)、收治、康復(fù)、防治為一體的多功能、社會化、開放式的綜合性福利事 業(yè)窗口單位。建設(shè)內(nèi)容主要包括居住樓、辦公綜合樓（休閑娛樂文化中心、 康復(fù)護(hù)理中心、老年棋牌室、門診部、康復(fù)中心、洗衣房）、污水處理系統(tǒng)、園林綠化以及田地勞作區(qū)和牧場勞作區(qū)等。預(yù)計(jì)設(shè)計(jì)床位 1600 張。第一 章 敬老院的總平面布置、項(xiàng)目平面布置原則1）結(jié)合選址現(xiàn)狀，合理布局；2）根據(jù)福利服務(wù)中心的功能特點(diǎn)，按功能分區(qū)；3）滿足工作生活需要，盡量縮短電力、供（排）水管線，降低成本；4）滿足消防要求，嚴(yán)格執(zhí)

8、行有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，節(jié)約能源；5）合理進(jìn)行綠化建設(shè)，以達(dá)到減少污染、美化環(huán)境的目的；6）適當(dāng)預(yù)留建設(shè)用地，確保福利服務(wù)中心可持續(xù)發(fā)展。二、項(xiàng)目的基址該項(xiàng)目用地面積約 120 畝；可以分為東西兩個大的區(qū)域，西邊為居住 區(qū)，有居住樓 6 棟，辦公綜合樓 1 棟， 醫(yī)療服務(wù)及其他配樓 3 棟， 其余的 則為道路和活動場地以及園林綠化等；東邊為勞作區(qū)，可以分為田地勞作和 牧場勞作等。整體規(guī)劃科學(xué)，布局合理，功能明確，便于管理。第二章 項(xiàng)目的區(qū)域配套服務(wù)功能一、健身生產(chǎn)區(qū)：這是老年敬老院的文化核心部分，在建設(shè) 老年敬老院中首先提出來的， 它和康復(fù)護(hù)理中心一樣重要?？祻?fù)護(hù)理中心是解決居住在老年公寓的老年朋 友

9、就醫(yī)、康復(fù)護(hù)理的問題。但是在健身生產(chǎn)區(qū)，老年人可以親自動手種植自 己喜歡的蔬菜，養(yǎng)殖自己喜歡的動物，這對于老年人來說是很好的休息方法 和療養(yǎng)方法，可以稱之為園藝療法。二、餐廳：民以食為天，就餐是會所必備的功能，目前設(shè)置有兩類功能：1、打造特色生態(tài)餐廳，滿足老年人對飲食的不同要求；2、按社會性養(yǎng)老家庭化的指導(dǎo)思想，為居住在老年敬老院的老年朋友 提供有償送餐服務(wù)，解決老年人不方便做飯菜的需求，實(shí)現(xiàn)按需送餐服務(wù)。三、休閑娛樂設(shè)施 ：健身房、桌球室、乒乓球、棋牌室、麻將室、閱覽室、KTV扶老上網(wǎng)教科室、茶吧等。四、醫(yī)療設(shè)施：衛(wèi)生室或診所應(yīng)為每位老人建立病歷檔案，詳細(xì)記載老人健康狀況和疾 病治療情況。醫(yī)

10、務(wù)人員要每天查房，及時(shí)了解老人的健康狀況。敬老院每年為老人檢查身體 1 次，對患大病的老人做到早發(fā)現(xiàn)、早治療。經(jīng)常組織老人進(jìn)行健康教育和自我保健、自我護(hù)理知識的學(xué)習(xí)，以及常 見病、多發(fā)病的自我防治和老年?duì)I養(yǎng)學(xué)的學(xué)習(xí)。五、老年交友俱樂部：居住在老年養(yǎng)老院的老年朋友，我們分為兩類：一類是年齡還不大，身 體健康、精力充沛的，第二類是到老年公館康復(fù)養(yǎng)老的，不管是哪類，我們 都會經(jīng)常性的組織各類互動性活動，來使居住在老年公館的朋友們不覺得孤 單，因?yàn)槲覀兡贻p人就在他們身邊。第三章 建筑的設(shè)計(jì)本工程設(shè)計(jì)項(xiàng)目主要有公寓樓、辦公綜合樓（休閑娛樂文化中心、康復(fù) 護(hù)理中心、老年棋牌室、門診部、康復(fù)中心、洗衣房、門

11、診部、變配電室、 鍋爐房、門衛(wèi)等）。建筑平面功能區(qū)分合理，符合國家規(guī)范的要求，立面造 型美觀大方。第四章 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、 自然條件：本地區(qū)基本風(fēng)壓 0.35KN/m2基本雪壓 0.2KN/m2,地 震基本烈度為8度，最大凍土深度115厘米，場地類別為U類。2、設(shè)計(jì)要求建筑物安全等級均為二級,根據(jù)國家地震局地震烈度區(qū)劃 圖及有關(guān)文件確定為 8 度地震區(qū)，結(jié)構(gòu)均按 8 度抗震設(shè)防。第五章 組織、工作體系和定員鄭州航空港區(qū)南區(qū)敬老院設(shè)置床位 1600張，配備管理人員及醫(yī)護(hù)人員240 人。健全敬老院管理制度和提高供養(yǎng)對象的生活水平，做到硬件、軟件 兩手抓。首先是加強(qiáng)福利服務(wù)中心管理制度建設(shè)，致力建設(shè)精神

12、文明窗口，達(dá)到“四個一 ”：即選配一名有文化、善管理、熱心服務(wù)的主任；組織一支適應(yīng)老年人、孤兒服務(wù)的志愿者隊(duì)伍；制定一套規(guī)范的管理制度；建立一個完整 的檔案冊。統(tǒng)一制定一套規(guī)章制度，進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)中心的管理。第六章 項(xiàng)目的投資估算項(xiàng)目的建設(shè)投資估算：項(xiàng)目概算總投資1.2 億元，其中：土建安裝工程費(fèi)5398.8 萬元道路廣場費(fèi)用912.6 萬元綠化費(fèi)用2239.5 萬元設(shè)備設(shè)施費(fèi)用2549.1 萬元第七章 項(xiàng)目建投的 實(shí)施 分 期一期工程為首先滿足供養(yǎng)老人吃住樂的綜合復(fù)合樓，建筑面積約6000 平米，二期為與其配套的功能性 設(shè)施用房及道路鋪設(shè)園林綠化，三期 為高消費(fèi)要求的老人建造的個性公寓及配套

13、的服務(wù)建筑。項(xiàng)目跟進(jìn)情況：目前我公司與港區(qū)社會事 業(yè)局主要 負(fù)責(zé)此事領(lǐng)導(dǎo)已多次 積 極磋商 進(jìn) 入實(shí)質(zhì) 性談 判，但是關(guān)于土地面 積 一直不能達(dá)成共 識， 原因?yàn)橹案蹍^(qū) 規(guī)劃面積為 79 畝，實(shí)際占地面積 50.1 畝。 如果 僅為 港區(qū)供養(yǎng)老人居住已 綽綽 有余，但按港區(qū)要求要建 設(shè)發(fā) 展一 個高規(guī)格、高標(biāo)準(zhǔn)、上規(guī)模的 20 年不落后的并有企 業(yè)自投并能 良性運(yùn) 轉(zhuǎn)的現(xiàn)代化養(yǎng)老院，就目前 規(guī)劃占地面 積遠(yuǎn)遠(yuǎn) 不能 滿足需 求，理由如下：1.從項(xiàng)目投資的角度來講根據(jù)國家養(yǎng)老院建 設(shè)規(guī) 范規(guī) 模標(biāo) 準(zhǔn)及 結(jié)合港區(qū)本地 發(fā)展需求，20 年不落后的基本要求本 項(xiàng)目現(xiàn)設(shè)計(jì)規(guī)劃床位 1600個，總投資

14、 12000 萬元，經(jīng)計(jì)算項(xiàng)目的投資回收期 長達(dá) 50年，較長時(shí)期內(nèi)會處于虧損 狀態(tài)。按目前我公司規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)模檔次、運(yùn)營 成本 計(jì) 算每床位每月 成本費(fèi)為1800元/月床（建殳折舊費(fèi)500元/月床；伙食費(fèi)600元 /月床;護(hù)理費(fèi)600元/月床；管理費(fèi)100元/月床。；利潤平衡點(diǎn) 即每人每月1800元。首先目前供養(yǎng)老人62人X 1800元/月床 =111600元，但政府每月 僅承擔(dān) 400 元/人 X62 人=24800元的費(fèi)用， 我公司每月因供養(yǎng)老人要 虧損 9.92萬元，每年僅供養(yǎng)老人虧損 104.16 萬元，另外目前根據(jù)港區(qū)的消 費(fèi) 水平來衡量，每床每月最多能 承受 1500元1800元，也就是說僅能維持自身消費(fèi)，或有小幅虧損， 暫時(shí)不能彌補(bǔ)供養(yǎng)老人虧空部分。2從規(guī)劃建設(shè)角度來講城市居住區(qū)規(guī) 劃 設(shè)計(jì)規(guī)范（ GB 50180 93） （2002 年版）中關(guān)于 公共服 務(wù)設(shè)施各項(xiàng)目的設(shè)置規(guī)定，養(yǎng)老院每床位建筑面 積應(yīng)大于或等 于40川，據(jù)此僅1600張床位建筑面積就應(yīng)達(dá)到64000平方米，建設(shè) 所需土地至少 應(yīng)為 120畝。而目前規(guī) 劃土地面積為 79畝，實(shí)際可用 面積僅為 51 畝，用地面積距離國家要求 懸殊太大，難以滿足建設(shè)上 規(guī)模、上檔次的養(yǎng)老基地的需要。3從養(yǎng)老院的長期經(jīng)營 和可持 續(xù)發(fā)展的角度來 講養(yǎng)老院是集收養(yǎng)、收治、康復(fù)、防治為一體的多功能、社會化、開 放式