2019年某市寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告

1、200XXX市寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告總體判斷人行XX市中心支行貨幣政策分析小組近日發(fā)布上半年金融運(yùn)行報(bào)告。報(bào)告顯示：XX市金融平穩(wěn)運(yùn)行，XX市金融機(jī)構(gòu)存貸款小幅增長(zhǎng)，結(jié)售匯順差繼續(xù)擴(kuò)大，深港合作成效顯 著，存貸款利率水平呈上升趨勢(shì)，貨幣市場(chǎng)利率持續(xù)走低。XX市貨幣市場(chǎng)交投活躍，證券市場(chǎng)繼續(xù)處于調(diào)整之中， 保險(xiǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好， 外匯和黃金市場(chǎng)持續(xù)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn)。1貨幣信貸概況一、寫(xiě)字樓宏觀市場(chǎng)環(huán)境200X前三季度XX市寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交統(tǒng)計(jì)套數(shù)建筑面積（m2）金額（元）均價(jià)（元）第一季度5157947093409863011754第二季度385745838621580161156

2、0第三季度1532907234922425412012合計(jì)10531831252145480900117161.有效供給不足，成交量下降兩成指標(biāo)2004前三季度200X前三季度同比成交套數(shù)19221053J 45.2%成交面積230163 m2183125 mJ 20.4%成交金額2,199,934,3362,145,480,900J 2.5%200X前三季度XX市寫(xiě)字樓市場(chǎng)累計(jì)成交1053套，總建筑面積183125怦，成交金額21.45 億元，分別下降 45.2%, 20.4%, 2.5%。200X年1-3季度新入市銷(xiāo)售的寫(xiě)字樓僅中銀大廈、金潤(rùn)大廈、鼎城國(guó)際及華融大廈四個(gè)項(xiàng)目，市場(chǎng)基本處于存

3、量消化階段，上半年成交量與2004年同期基本持平，進(jìn)入第三季度受供給不足的影響，各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)迅速下挫，并為第四季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)的全面爆發(fā)積聚了 能量。2. 第四季度市場(chǎng)全面爆發(fā)，成交創(chuàng)歷史記錄進(jìn)入第四季度以后，卓越時(shí)代廣場(chǎng)、金中環(huán)、鳳凰大廈、新世界中心、星河世紀(jì)寫(xiě)字樓、 國(guó)際交易廣場(chǎng)、海岸城東座等項(xiàng)目集中入市，供應(yīng)總量超過(guò)50萬(wàn)怦，由前三季度的需求市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)入供給市場(chǎng)， 潛在的購(gòu)買(mǎi)力得到了極大的釋放，受投資市場(chǎng)的帶動(dòng)，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售出現(xiàn)了罕見(jiàn)的搶購(gòu)現(xiàn)象，總建面12萬(wàn)多平方米的卓越時(shí)代廣場(chǎng)推出不足一個(gè)月銷(xiāo)售率就突破了 40%據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，第四季度 XX市寫(xiě)字樓的成交量超過(guò)15萬(wàn)平方米，全年突破 30萬(wàn)平

4、方米已成定局，為 1997年以來(lái)的歷史最高記錄。3. 價(jià)格整體走高200X年前三季度XX市寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體成交均價(jià)11716元/平方米，與去年同期9558元/平方米的均價(jià)相比上漲幅度超過(guò)22%進(jìn)入第四季度以后，以卓越時(shí)代廣場(chǎng)為代表的高端寫(xiě)字樓物業(yè)成為市場(chǎng)的主力，在物業(yè)品質(zhì)及投資市場(chǎng)的雙重推動(dòng)作用下，市場(chǎng)成交價(jià)格進(jìn)一步大幅度提升，時(shí)代廣場(chǎng)、新世界中心、國(guó)際交易廣場(chǎng)的均價(jià)都突破了18000元/平方米。二、市場(chǎng)特征1. 高端市場(chǎng)進(jìn)一步集中據(jù)同致行商務(wù)事業(yè)部的研究顯示，近兩年內(nèi)XX市寫(xiě)字樓的潛在供應(yīng)量超過(guò)120萬(wàn)m2,而福田中心區(qū)將是未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的絕對(duì)主戰(zhàn)場(chǎng)，其寫(xiě)字樓潛在供應(yīng)量超過(guò)80萬(wàn)平方米，約占全市

5、供應(yīng)總量的 70%且主要為超高層高檔大開(kāi)間寫(xiě)字樓，相對(duì)于目前全市每年30多萬(wàn)平方的消化量，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。2. 二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，空置率持續(xù)下降受供給市場(chǎng)不足及投資市場(chǎng)升溫的影響，福田中心區(qū)成為200X年度XX市寫(xiě)字樓絕對(duì)的主戰(zhàn)場(chǎng)，成交量及成交價(jià)格均實(shí)現(xiàn)歷史性的突破，同時(shí)南山商業(yè)文化中心區(qū)的海岸城東座、 中心西區(qū)的金潤(rùn)大廈、華強(qiáng)北的鼎城國(guó)際表現(xiàn)依然搶眼，開(kāi)盤(pán)一周內(nèi)基本售磬，在二級(jí)市場(chǎng)的帶動(dòng)作用下，前三季度寫(xiě)字樓三級(jí)市場(chǎng)成交面積超過(guò)20萬(wàn)平方米，首次超過(guò)二級(jí)市場(chǎng)，2003年開(kāi)價(jià)格上漲幅度超過(guò) 10%二、三級(jí)市場(chǎng)的良好表現(xiàn)消化了大量前期空置物業(yè)，從 始，空置率已連續(xù)11個(gè)季度保持下降的趨勢(shì)。3. 供

6、求結(jié)構(gòu)性失衡從全市寫(xiě)字樓產(chǎn)品未來(lái)兩年的供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，高端產(chǎn)品的比例超過(guò)65%且主要分布在中心區(qū)和華強(qiáng)北一帶，集中了卓越時(shí)代廣場(chǎng)、新世界中心、國(guó)際交易廣場(chǎng)、現(xiàn)代商務(wù)大廈、 江勝大廈、財(cái)富大廈、經(jīng)貿(mào)中心、中航廣場(chǎng)、華強(qiáng)廣場(chǎng)等一批高端項(xiàng)目，且主要走大開(kāi)間高 檔寫(xiě)字樓的路線，目標(biāo)客戶(hù)瞄準(zhǔn)具有較強(qiáng)實(shí)力的國(guó)際國(guó)內(nèi)大企業(yè)及投資客，產(chǎn)品、價(jià)格和目標(biāo)客戶(hù)的定位基本一致，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，而中端和中高端市場(chǎng)的供給則相對(duì)不足，存在較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。4. 供求階段性失衡受城市總體規(guī)劃和政府土地拍賣(mài)節(jié)奏的影響，中心區(qū)寫(xiě)字樓的入市相對(duì)集中，呈現(xiàn)出明顯的階段性失衡特征，200X年前三季度寫(xiě)字樓供給嚴(yán)重不足，而第四季度突然放量，

7、新入 市項(xiàng)目體量接近50萬(wàn)平方米，盡管銷(xiāo)售場(chǎng)面火暴，但激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不可避免。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái) 看，中心區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)具有高度的稀缺性，雖然短期內(nèi)供求矛盾突出，但隨著XX市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展及國(guó)際影響力的逐漸擴(kuò)大，對(duì)中高檔寫(xiě)字樓物業(yè)的需求依然旺盛，中長(zhǎng)期依然看好。5. 寫(xiě)字樓市場(chǎng)在200X-2006年達(dá)到階段性頂峰從XX市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供求趨勢(shì)預(yù)測(cè)，在2004年實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的基礎(chǔ)上，200X-2006年寫(xiě)字樓市場(chǎng)將達(dá)到階段性頂峰，實(shí)現(xiàn)歷史性的突破，2007年整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)將開(kāi)始逐步趨于平衡。6.市場(chǎng)細(xì)分主導(dǎo)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局盡管目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)交投活躍，價(jià)格仍處于新一輪的上升通道中，但供求的結(jié)構(gòu)性和階段性矛盾依然

8、突出，投資市場(chǎng)的發(fā)展明顯快于自用市場(chǎng)，將在一定程度上影響寫(xiě)字樓市場(chǎng)的持續(xù)快速增長(zhǎng)。中端和中高端細(xì)分市場(chǎng)仍存在較大的市場(chǎng)空間，但高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)不可避免，差異化的產(chǎn)品及形象定位將主導(dǎo)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)格局。深中心區(qū)11月猛推寫(xiě)字樓價(jià)格將大幅上升預(yù)計(jì)推盤(pán)超過(guò)35萬(wàn)平方米，將創(chuàng)全年寫(xiě)字樓單月放量之最，價(jià)格也將再創(chuàng)新高10月29日，位于中心區(qū)的金中環(huán)商務(wù)大廈率先開(kāi)盤(pán)， 從而拉開(kāi)了中心區(qū)寫(xiě)字樓巨量投 放的序幕。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，11月中心區(qū)將有超過(guò) 35萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓上市，為全年最集中的 一個(gè)月。價(jià)格或?qū)⒋蠓仙浾攉@悉，在11月將要上市的這些寫(xiě)字樓中，包括了已經(jīng)上市的金中環(huán)商務(wù)大廈，和已經(jīng)明確表示本月一定

9、開(kāi)盤(pán)的星河世紀(jì)、新世界中心、卓越時(shí)代廣場(chǎng)等項(xiàng)目。幾天前，卓越時(shí)代廣場(chǎng)以 1.4萬(wàn)元/平方米的價(jià)格起價(jià)，進(jìn)行整層內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，一天銷(xiāo)售9層，創(chuàng)作了中心區(qū)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售的好成績(jī)；隨后， 10月29日開(kāi)盤(pán)的金中環(huán)商務(wù)大廈雖然沒(méi) 有推出寫(xiě)字樓單位，但是就其商務(wù)公寓銷(xiāo)售的情況看，市場(chǎng)反應(yīng)良好，目前推出的單位已基本售空。據(jù)了解，這一項(xiàng)目即將面市的寫(xiě)字樓的價(jià)格將在1.5萬(wàn)元/平方米以上。卓越集團(tuán)總裁李曉平在接受記者采訪時(shí)表示，他對(duì)中心區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)表示樂(lè)觀。他稱(chēng)卓越時(shí)代廣場(chǎng)會(huì)堅(jiān)持按照預(yù)定的價(jià)格銷(xiāo)售。他同時(shí)還透露，卓越時(shí)代廣場(chǎng)的出售比例僅占6成。此外，據(jù)新世界中心策劃經(jīng)理劉清平介紹，新世界中心11月肯定會(huì)面市，而且價(jià)格

10、會(huì)比現(xiàn)在中心區(qū)所有的樓盤(pán)都高。對(duì)于業(yè)內(nèi)傳言的2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，劉清平并未否認(rèn)，但他強(qiáng)調(diào)，目前價(jià)格還沒(méi)確定。市場(chǎng)需求已經(jīng)升溫200X年，寫(xiě)字樓市場(chǎng)有良好的開(kāi)端，但在新政的影響下，前三季度成交反而同比去年有所下降，直至9月，下滑勢(shì)頭才止住，重新表現(xiàn)出了活躍。據(jù)中原地產(chǎn)深港研究中心“ 200X年前三季度XX市寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告”顯示，在XX市GDP急定增長(zhǎng)、新盤(pán)集中放量等眾多利好因素的影響下，預(yù)計(jì)第四季度市場(chǎng)需求會(huì)表現(xiàn)強(qiáng)烈，成交將大幅上揚(yáng)。而其中，現(xiàn)代物流業(yè)、金融業(yè)、高新技術(shù)、文化產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)扮演著寫(xiě) 字樓市場(chǎng)需求的主角。在這樣的情況下，全市的寫(xiě)字樓都出現(xiàn)空置率下降的局面，記者目前掌握到的數(shù)據(jù)顯

11、示，南山的平均空置率在 5河下；羅湖人民南、蔡屋圍商務(wù)圈辦公樓空置率僅為3%200X年XX市民置業(yè)調(diào)查報(bào)告普通白領(lǐng)階層為意向購(gòu)房主體，當(dāng)前樓價(jià)超出普通市民購(gòu)買(mǎi)能力從調(diào)查結(jié)果分析，意向購(gòu)房者的分布特征為：年齡介于26-35歲，學(xué)歷為大專(zhuān)及本科， 家庭年收入介于6-12萬(wàn)元之間，由此可見(jiàn)，目前有購(gòu)房需求的市民大多為準(zhǔn)備結(jié)婚或結(jié)婚不久 的年輕人，作為普通的白領(lǐng)階層，收入不算高，也沒(méi)有太多的積蓄，以他們的購(gòu)買(mǎi)力所能購(gòu) 買(mǎi)的是中檔房，而目前市場(chǎng)上推出的大多數(shù)樓盤(pán)價(jià)格遠(yuǎn)在他們的承受能力之上。從今年XX市推出的樓盤(pán)結(jié)構(gòu)看，中檔、高檔樓盤(pán)居多，而符合大多數(shù)人購(gòu)買(mǎi)能力的樓盤(pán)不多，故而他們能力所能及的樓盤(pán)無(wú)不出現(xiàn)

12、一片火爆之景象?？梢赃@么認(rèn)為，目前XX市場(chǎng)火爆現(xiàn)象與供需結(jié)構(gòu)倒掛有一定的關(guān)系。商品房供應(yīng)與市民需求不符，引發(fā)市場(chǎng)局部火爆調(diào)查結(jié)果顯示，XX市民需要的戶(hù)型主要為 2房及3房，分別占50.3%、40%而所需的戶(hù)型 面積集中在60-100平方米；市民計(jì)劃購(gòu)房的總價(jià)平均為64.1萬(wàn)元/套，主要分布于 30-80萬(wàn)元之間，預(yù)期支付 80萬(wàn)元以上購(gòu)房的不到兩成；市民能夠接受的單價(jià)平均為6408.4/平方，主要分布于 4000-8000元之間，能接受 8000元以上單價(jià)的不到 20%可見(jiàn)大多數(shù)市民 需要的是滿(mǎn)足基本居住需要的普通住宅，不用多寬敞，價(jià)格也不能太高。 反觀當(dāng)前市場(chǎng)上推出的樓盤(pán)，2房、小面積戶(hù)型比

13、較少，單價(jià)在8000元以下的樓盤(pán)在關(guān)內(nèi)已難得一見(jiàn)，主流戶(hù)型的總價(jià)往往都在 80萬(wàn)元以上。反差如此之大，關(guān)內(nèi)單價(jià)在8000元以下或小戶(hù)型樓盤(pán)剛 推出，就被搶購(gòu)一空的景象就不難理解了。羅湖區(qū)淡出市民視野，南山區(qū)漸成置業(yè)新寵調(diào)查結(jié)果顯示，XX市民購(gòu)房首選區(qū)域?yàn)槟仙?，其次為福田；認(rèn)為房地產(chǎn)最具升值潛力的區(qū) 域?yàn)槟仙?，其次是福田；羅湖區(qū)不論是市民的購(gòu)房選擇，還是升值前景已退居二線。隨著城市中心西移，南山配套不斷完善， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量集中， 南山成為市民置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域已是必 然的趨勢(shì)。市民關(guān)注開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信，忽視市場(chǎng)、政策等潛在風(fēng)險(xiǎn)市民購(gòu)房比較重視風(fēng)險(xiǎn)，67.3%的被訪市民表示購(gòu)房時(shí)會(huì)重視風(fēng)險(xiǎn)，但關(guān)注點(diǎn)更多的在

14、開(kāi)發(fā) 商，對(duì)政策、市場(chǎng)、收入變化等這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素則關(guān)注得比較少。市民購(gòu)房更多關(guān)注眼前看得見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，而忽視可能帶來(lái)更大傷害的潛在風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)市民自身利益，以及XX市樓市的健康發(fā)展都是大隱患。市民認(rèn)為明年樓價(jià)仍將上漲，對(duì)市場(chǎng)前景普遍樂(lè)觀大多數(shù)被訪市民看好 XX市樓市前景，八成多被訪市民認(rèn)為明年樓價(jià)還會(huì)上升；近一半被訪 市民認(rèn)為XX市樓市具有升值潛力?；趯?duì)樓市升值潛力的預(yù)期，樓市逐步成為市民投資追 捧的對(duì)象；出于對(duì)樓價(jià)持續(xù)上漲的擔(dān)憂(yōu)，市民不惜節(jié)衣縮食， 提前購(gòu)房，以犧牲生活質(zhì)量為代價(jià)。當(dāng)前XX市樓市的火爆場(chǎng)面由此可見(jiàn)一斑，不理性的購(gòu)買(mǎi)行為推動(dòng)了當(dāng)前樓市的發(fā)展，但后續(xù)發(fā)展留下了隱患。市民認(rèn)為XX市

15、樓市供不應(yīng)求，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不平衡對(duì)于XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需現(xiàn)狀的看法，半數(shù)被訪市民認(rèn)為供不應(yīng)求，其中有28.1%認(rèn)為不平衡體現(xiàn)在商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面。多數(shù)市民所需的商品房供應(yīng)量不足，在市民心中形成供不應(yīng)求的印象，進(jìn)而產(chǎn)生“盲從”的行為，去追捧樓市；甚至有部分市民不得不突破風(fēng)險(xiǎn)線， 購(gòu)買(mǎi)非自己能力所及的商品房。綜述超前消費(fèi)暗埋風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)本次調(diào)查，可以看到，年齡在26-35歲的青年白領(lǐng)是商品房需求的主力群體，所能支付的購(gòu)房總價(jià)平均為 64.1萬(wàn)元/套，上限不超過(guò)80萬(wàn)元/套，能接受的單價(jià)在8000元/平方米 以?xún)?nèi)，平均為6408.4元/平方米。想購(gòu)買(mǎi)的是滿(mǎn)足基本居住功能的普通住宅，戶(hù)型為2房或3房，面

16、積控制在100平方米以?xún)?nèi)，而當(dāng)前市場(chǎng)上供應(yīng)的樓盤(pán)與他們購(gòu)買(mǎi)能力及需求方向不 盡相符。市民對(duì)XX市樓市的發(fā)展持樂(lè)觀態(tài)度，認(rèn)為明年樓價(jià)還會(huì)上漲， 樓市具有比較大的升值潛力?；谶@種樂(lè)觀的判斷，以及市場(chǎng)的引導(dǎo)，市民已將超前消費(fèi)或超能力購(gòu)買(mǎi)的理念付諸行動(dòng)。市民這種消費(fèi)行為及對(duì)樓市的樂(lè)觀判斷，加之商品房供需結(jié)構(gòu)的不平衡，給XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)留下的隱患及可能產(chǎn)生的傷害，值得思考！觀點(diǎn)之一供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡大戶(hù)型讓置業(yè)者躊躇不前王波 同致行（中國(guó)）地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總裁房?jī)r(jià)居高不下，造成這種局面的主要原因應(yīng)該是 XX市房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)失衡造成的。從XX市的 土地供應(yīng)情況來(lái)看，去年 XX市政府供應(yīng)了 0.2到0.8平方公

17、里，而以前是 1.2到1.5平方公里，那么，相對(duì)于以前我們把土地供應(yīng)壓縮了30% 40%去年的土地供應(yīng)大部分集中在關(guān)外，由于關(guān)外現(xiàn)在整個(gè)消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)理念的變化，使原本可以在關(guān)內(nèi)建 110平方米一套三房的，在關(guān)外就變成 150、160平方米了，所以整個(gè)的面積又漲了20% 30%大戶(hù)型的住宅讓許多置業(yè)者躊躇不前。而且今年上半年XX市房地產(chǎn)投資下降了 20%左右。按去年的商品房的銷(xiāo)售量來(lái)看， 銷(xiāo)售量漲了，整個(gè)投資也漲了，由于土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，就產(chǎn)生了這樣的矛盾。在一定程度上有結(jié)構(gòu)失衡。關(guān)外房子檔次提高太快鄭叔倫中原地產(chǎn)副總經(jīng)理供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡可以從兩個(gè)方面來(lái)解釋?zhuān)谝粋€(gè)是區(qū)域不平衡的狀況，我們發(fā)

18、現(xiàn)很多樓盤(pán)都是在關(guān)外，都是由一個(gè)大的發(fā)展商或者品牌發(fā)展商去做，房子的檔次上都比較高，所以整個(gè)關(guān)外房子價(jià)格拉升比較厲害，像龍崗、寶安，整個(gè)上半年增幅是比較高的，估計(jì)在25%-30% 第二個(gè)是住宅的結(jié)構(gòu)不平衡，因?yàn)橥恋叵∪绷?，很多發(fā)展商開(kāi)始會(huì)去做豪宅。原來(lái)是做一些比較中檔的樓盤(pán)，但是土地稀缺了，開(kāi)發(fā)商想賺更高的利潤(rùn)，只有做豪宅。所以我們發(fā)現(xiàn)今年的豪宅供應(yīng)量比較多了，創(chuàng)了歷史的新高，這也使得普通置業(yè)者在看似大量的推盤(pán)量中很難找到自己的位置。房地產(chǎn)整體供應(yīng)緊張陳楓海岸地產(chǎn)副總經(jīng)理依照現(xiàn)在的情況，房子的銷(xiāo)售，可能市場(chǎng)的供求關(guān)系矛盾比較突出，還不僅僅是一個(gè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的問(wèn)題。從剛剛公布的調(diào)查結(jié)果來(lái)看，想買(mǎi)價(jià)格

19、低的房子太缺了。不僅如此，那些高端產(chǎn)品，在開(kāi)盤(pán)的那幾天賣(mài)完的也很多的。而且解籌率還非常高，這樣的情況來(lái)看XX市的供需矛盾非常緊張，高端產(chǎn)品也很短缺。這說(shuō)明XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)是整體供應(yīng)比較緊張。觀點(diǎn)之二：市場(chǎng)已經(jīng)到達(dá)投資節(jié)點(diǎn)深地產(chǎn)投資率僅次于上海陳勁松世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)一般來(lái)講，供給結(jié)構(gòu)不平衡應(yīng)該是高檔房子賣(mài)不出去，普通房子應(yīng)該有很多人買(mǎi)，可是市場(chǎng)沒(méi)有表現(xiàn)出來(lái)，高檔住宅不愁賣(mài)，普通房子也有不少人在觀望。我覺(jué)得如果再出政策的話， 有可能很快就進(jìn)入樓市的敏感期了，就是震動(dòng)摩擦。而在前期市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)亢奮狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)就是投資過(guò)熱。上海投資的買(mǎi)房者占總成交量的25%-30%所以此次宏觀調(diào)控對(duì)它影響非

20、常大。從XX市統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)來(lái)看， XX市就僅次于上海，大概是在 17%如果17%勺投資率是真的，那么警戒線就在20%我們真不希望這樣。說(shuō)老實(shí)話，這只能是提前消費(fèi)透支，整個(gè)行業(yè)處于一 個(gè)亢奮的狀態(tài)，與上海目前的情況開(kāi)始接近了。關(guān)內(nèi)炒房嚴(yán)重李洪偉普通置業(yè)者冠上了豪宅的名義，然后以豪宅的價(jià)格出售， 你現(xiàn)在是不是真的就達(dá)到了豪宅的等級(jí)呢？我 們中國(guó)人講究的就是生活越來(lái)越好，但是現(xiàn)在目前看來(lái)是無(wú)底洞， 房子是中國(guó)人衣食住行的根本需求。特區(qū)內(nèi)的住房供應(yīng)， 我覺(jué)得只有少數(shù)人在受益，少數(shù)人其實(shí)大部分都有房了。用 二次置業(yè)來(lái)形容他們我都覺(jué)得不準(zhǔn)確，他們?cè)诔捶康禺a(chǎn)、貨幣投資，說(shuō)得不好聽(tīng)點(diǎn)叫投機(jī)。市場(chǎng)承受能力較

21、大鄭叔倫中原地產(chǎn)副總經(jīng)理對(duì)目前XX市房地產(chǎn)的價(jià)格來(lái)說(shuō)，今年很多媒體也報(bào)道，今年上半年上升12%我們也做了調(diào)查，今年提升12%到底能不能接受呢？我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)比較有趣的事情，客戶(hù)還是覺(jué)得6584元的價(jià)格還不是很離譜，還是可以接受。所以我們目前可以說(shuō)，XX市的樓市還比較健康。我們做了一個(gè)區(qū)域方面的調(diào)查也發(fā)現(xiàn)有50%左右的客戶(hù)，覺(jué)得福田區(qū)的樓市價(jià)格偏高，另外有些人覺(jué)得最合理的價(jià)格地區(qū)是南山，雖然南山今年有很多豪宅， 但我們發(fā)現(xiàn)南山的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是很多人都覺(jué)得比較合理的，這說(shuō)明XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)承受能力還是比較大的。觀點(diǎn)之三：房?jī)r(jià)今年漲 20%危險(xiǎn)！XX市欲實(shí)現(xiàn)整體增值國(guó)世平XX市大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院國(guó)際金融研究

22、所所長(zhǎng)以前XX市以賣(mài)土地獲取資本，現(xiàn)在不能這么做了， 而是要使整個(gè)XX市土地全部升值。整個(gè) 城市升值的話，消費(fèi)者可能要支付高房?jī)r(jià)，所以未來(lái)XX市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)太低，因?yàn)閄X市政府的決策，使整個(gè)XX市整體實(shí)現(xiàn)增值，那么它的地價(jià)肯定要高， 高地價(jià)在提高開(kāi) 發(fā)商成本的前提下也使房?jī)r(jià)產(chǎn)生增長(zhǎng)。上漲過(guò)速帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)王波 同致行（中國(guó)）地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總裁去年我預(yù)計(jì)今年房?jī)r(jià)會(huì)提高 5%結(jié)果漲了 5.4%,今年政策也很敏感，我預(yù)計(jì)XX市的房?jī)r(jià)的 上升趨勢(shì)會(huì)在20%左右，能不能到30%不知道，我預(yù)計(jì) 20%H頭一點(diǎn)就不得了了。 XX市的房 價(jià)這么漲，我突然想起了在前年的時(shí)候請(qǐng)教劉洪玉教授（清華大學(xué)房地產(chǎn)研究

23、所所長(zhǎng) ）有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的問(wèn)題。他提出房地產(chǎn)泡沫有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，第一個(gè)，房?jī)r(jià)迅速上漲。第二個(gè)標(biāo)志，租 金回報(bào)率低于銀行率。第三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，炒房人多過(guò)用房人?，F(xiàn)在看來(lái)，XX市現(xiàn)在好像是迅速上漲的，20%算不算迅速上漲？好像快了一點(diǎn)，已經(jīng)很危險(xiǎn)了。上漲的背后就是隱患陳楓海岸地產(chǎn)副總經(jīng)理今年上半年XX市的房?jī)r(jià)就漲了 12%下半年像王波董事長(zhǎng)講可能會(huì)突破20%我堅(jiān)信今年的房?jī)r(jià)會(huì)突破20%第四季度可能會(huì)加快上升。目前XX市新推出的樓盤(pán)不是 8000就是1萬(wàn)，關(guān)內(nèi)的樓盤(pán)都是高端產(chǎn)品， 現(xiàn)在基本上沒(méi)有多少中低檔的產(chǎn)品推盤(pán)。第四季度房?jī)r(jià)可能會(huì)加快上升。此次 XX市的房?jī)r(jià)上漲，其實(shí)還是剛剛開(kāi)始。這樣一個(gè)房?jī)r(jià)上漲的背后，

24、容易使市 場(chǎng)發(fā)生隱患。XX市不能與上海香港比李洪偉普通置業(yè)者我們大家需要住房，而且希望房?jī)r(jià)有合理性的增長(zhǎng)，而不要增長(zhǎng)得過(guò)快， 因?yàn)閷?shí)際上你增長(zhǎng)得過(guò)快，對(duì)大家來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)也同時(shí)加大了，作為買(mǎi)房者和賣(mài)房者風(fēng)險(xiǎn)都加大了，我認(rèn)為目前 就已經(jīng)不是良性的在增長(zhǎng)了。 特別是作為消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在完全是不知道處于什么樣的境地， 因?yàn)閲?guó)家有明確的政策是要抑制房?jī)r(jià)的，雖然我們知道政府是不希望房?jī)r(jià)下跌的，但是我相信國(guó)家還是希望老百姓穩(wěn)定，穩(wěn)定是前提，就要讓老百姓安居樂(lè)業(yè)， 所以我相信政府也不希望房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。XX市作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，它的發(fā)展速度和它的消費(fèi)水平，已經(jīng)遠(yuǎn)不像前幾年那樣和內(nèi)地的差距那樣大了，這幾年已經(jīng)是在慢慢地找

25、一個(gè)平衡點(diǎn)，我覺(jué)得XX市的房地產(chǎn)不能像剛才幾位老總說(shuō)的那樣和上海、香港來(lái)比，你要多比一比國(guó)內(nèi)其它的絕大部分的省市都沒(méi)有XX市的房地產(chǎn)價(jià)格這么高，內(nèi)地的生活水平并非就那么低。觀點(diǎn)之四：通過(guò)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)滿(mǎn)足需求新增供應(yīng)維持3%可保平衡陳勁松世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)而未來(lái)看，如果說(shuō)我們?cè)黾拥耐恋毓?yīng)，房地產(chǎn)投資增速扭轉(zhuǎn)負(fù)增長(zhǎng)，新增加只要維持到 3%我們預(yù)計(jì)很快會(huì)達(dá)成供求平衡。目前，XX市每三年就有10%的常住人口就轉(zhuǎn)變?yōu)橹械仁杖爰彝亩a(chǎn)生置業(yè)需求，這樣的話，每三年增長(zhǎng)10%,那大概就是每年要有 2%多的新樓盤(pán)推出量的增長(zhǎng)才是平衡的。而今年不太平衡的就是，今年預(yù)售批的量增長(zhǎng)沒(méi)有到這個(gè)數(shù)，今年大概是1.7%。如

26、果每年大概接近 3%就好了，這樣新增的買(mǎi)房的人和你新推出的批準(zhǔn)預(yù)售的房就吻合了。如果恢復(fù)到3%的新增房屋供應(yīng)，市民的感覺(jué)也就不一樣，樓價(jià)也不會(huì)飛漲。增加首付提高置業(yè)門(mén)檻陳楓海岸地產(chǎn)副總經(jīng)理如果要在短期內(nèi)抑制房?jī)r(jià)，加息、加稅作用不大，但是提高置業(yè)門(mén)檻，可能有一定的作用。目前XX市房屋需求旺盛，并不是 XX市消費(fèi)者很有錢(qián)，而是 XX市消費(fèi)者很有信心，XX市房 地產(chǎn)行業(yè)在每年的 GDP占了 10%左右，大家對(duì)房地產(chǎn)比較樂(lè)觀，消費(fèi)者的信心來(lái)自銀行的支 持，目前大概有超過(guò) 85%的消費(fèi)者是按揭買(mǎi)房的?，F(xiàn)在銀行提供的按揭高達(dá)8成，寫(xiě)字樓是7成，商鋪是6成，如果把住宅貸款門(mén)檻的首期付2成上升到3成，會(huì)消除掉

27、不真實(shí)需求，平衡供求關(guān)系，最終達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的作用。觀點(diǎn)之五：“房荒”依然存在人為因素造成房荒”鄭叔倫中原地產(chǎn)副總經(jīng)理我們看一些數(shù)據(jù)，從 5月份開(kāi)始，連續(xù)三個(gè)月的供應(yīng)量每月減少30%左右，減少數(shù)量的原因主要是兩方面，第一方面是發(fā)展商在工程方面有拖延的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)預(yù)售的面積減少了。 第二個(gè)，有些發(fā)展商雖然拿到了預(yù)售證但推遲開(kāi)盤(pán)。以前通常什么時(shí)候拿到預(yù)售證什么時(shí)候賣(mài)?，F(xiàn)在我們有100多萬(wàn)平方米的面積是拿到預(yù)售證但是還沒(méi)有推出來(lái)，這種情況就間接造成了“房荒”。我個(gè)人認(rèn)為一些人為因素造成了這種現(xiàn)象。中等戶(hù)型“一房難求”李洪偉普通置業(yè)者作為普通消費(fèi)者，我們的想法就是房?jī)r(jià)的確漲得太快了，可選擇的樓盤(pán)太少，雖然

28、我們國(guó)家在搞宏觀調(diào)控，但對(duì) XX市的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)產(chǎn)生什么作用。XX市的豪宅趨勢(shì)是越來(lái)越大了，好像房地產(chǎn)商們推出來(lái)的樓盤(pán)，特別是以特區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，百分之八九十都是冠上了豪宅的名義，可有的連1:1的車(chē)位都保證不了。但是真正主流需要的中等戶(hù)型卻“一房難求”。寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量猛增空置率持續(xù)降低價(jià)格走高2004年，是XX市房地產(chǎn)的“寫(xiě)字樓年”，迎來(lái)了發(fā)展的最高峰，各種指標(biāo)紛紛走高，也給 200X年帶來(lái)了較大的市場(chǎng)壓力。特別是供應(yīng)方面，因?yàn)榇媪烤薮螅袌?chǎng)需要時(shí)間去消化， 后市競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。跟去年同期相比，200X年1-3季度，寫(xiě)字樓總體表現(xiàn)為新供應(yīng)量和買(mǎi)賣(mài)成交單數(shù)下降 幅度較大、成交面積略有下降、成交均

29、價(jià)大幅度上升。200X年是房地產(chǎn)的“政策年”。在地產(chǎn)新政的影響下，寫(xiě)字樓經(jīng)歷了一個(gè)短暫的市場(chǎng) 觀望期，買(mǎi)賣(mài)成交在 7 8月份達(dá)到今年的最低谷。但在經(jīng)濟(jì)、政策等利好因素支撐下，9月份市場(chǎng)開(kāi)始全面回暖，未來(lái)一季度將迎來(lái)今年寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應(yīng)與銷(xiāo)售高峰期。供應(yīng)量分析（一）新供應(yīng)量分析：新供應(yīng)總量銳減、純寫(xiě)字樓鳳毛麟角1-9月，XX市辦公樓共有6個(gè)盤(pán)面市：諾德中心環(huán)球發(fā)售；南方國(guó)際廣場(chǎng)C、D “大使樓”面市；重新包裝推出市場(chǎng)的中銀大廈；以及鴻基儷景中心、金潤(rùn)大廈、鼎誠(chéng)國(guó)際等三個(gè) 新推出市場(chǎng)的商務(wù)公寓。6個(gè)樓盤(pán)總計(jì)寫(xiě)字樓面積為 23.19萬(wàn)平方米，與去年同期相比，供應(yīng)量大幅度下降。2004年1 9月，單純

30、寫(xiě)字樓新供應(yīng)量就高達(dá)41.2萬(wàn)平方米，今年純寫(xiě)字樓只有環(huán)球發(fā)售的諾德中心，其它均為商務(wù)公寓。寫(xiě)字樓供應(yīng)結(jié)構(gòu)2004年，利好消息不斷，特別是市民中心與地鐵投入使用、中小企業(yè)板啟動(dòng)，以及中 心區(qū)超乎常規(guī)的發(fā)展，使得各在建寫(xiě)字樓紛紛搶灘這個(gè)黃金時(shí)段，推向市場(chǎng)。而200X年寫(xiě)字樓市場(chǎng)面臨的情況大為不同，市場(chǎng)存量巨大、消化滯后，加上新政短暫的影響，使得發(fā)展商放慢開(kāi)發(fā)速度，等待市場(chǎng)下一個(gè)消化高峰期的來(lái)臨。（二）主要在售項(xiàng)目分析：供應(yīng)集中、層次分明（主要在售項(xiàng)目列表）200X年，在售物業(yè)主要集中在福田中心區(qū)以及其輻射區(qū)域，如中心區(qū)的安聯(lián)大廈、諾 德中心、華融大廈、大中華交易廣場(chǎng)；車(chē)公廟的天安創(chuàng)新科技廣場(chǎng)二期

31、、金潤(rùn)大廈；華強(qiáng)北 的鼎誠(chéng)國(guó)際等。其它區(qū)域在售項(xiàng)目十分稀缺，只有南山的新豪方大廈和龍崗中心城的鴻基儷景中心。除卻在售項(xiàng)目已銷(xiāo)售部分，200X年1 9月，XX市辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)量約為 48萬(wàn)平方米，其中中心區(qū)占 70%區(qū)域是影響寫(xiě)字樓檔次的重要因素，什么樣的區(qū)域，就需求什么樣的檔次寫(xiě)字樓。在售項(xiàng)目呈現(xiàn)三個(gè)不同檔次：中心區(qū)一枝獨(dú)秀，均為高檔項(xiàng)目，銷(xiāo)售價(jià)格超過(guò)1.2萬(wàn)元/平方米（中銀大廈為整改項(xiàng)目， 各種原因造成低價(jià)銷(xiāo)售）；泛中心區(qū)以中高檔商務(wù)公寓為主，銷(xiāo)售價(jià)格處于1.0 1.2萬(wàn)元/平方米之間；南山及其他區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量小，需求也少，多為中 低檔商務(wù)公寓，價(jià)格低于 8000元/平方米。買(mǎi)賣(mài)成交分析（

32、一）成交單數(shù)分析：進(jìn)入門(mén)檻高，成交單數(shù)下滑幅度大成交單數(shù)200X年1 9月，寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)成交 1053單，其中第一季度成交 515單，第二季度385 單，第三季度共153單，均比去年同期有較大幅度下降?？偭肯陆?5.21%，其中第一季度下降39.70%;第二季度有所回升，但仍然比去年同期下降35.00% ;第三季度在地產(chǎn)新政的沖擊下再度下滑，降幅達(dá) 67.31%。200X年成交單數(shù)同比2004年大幅度降低主要原因有兩個(gè)，一是因?yàn)槟壳皩?xiě)字樓供應(yīng)量集中在中心區(qū)，隨著中心區(qū)日漸成熟，寫(xiě)字樓價(jià)格水漲船高，而且門(mén)檻越來(lái)越高， 普遍把客戶(hù)定位于國(guó)內(nèi)外大中型企業(yè)，造成成交呈現(xiàn)面積大、 數(shù)額高、單數(shù)少的局面；二

33、是新政出臺(tái)，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于觀望狀態(tài)，成交單數(shù)自然下降。（二）成交面積分析：“地產(chǎn)新政”影響巨大，波動(dòng)十分明顯成交面積（萬(wàn)平方米）與成交單數(shù)全面萎縮不同，200X年前三季度寫(xiě)字樓成交面積并沒(méi)有大范圍下降。200X年1 9月共成交18.31萬(wàn)平方米，比去年同期下降 20.29%，其中第一季度成交 7.95萬(wàn)平 方米，下降17.53%;第二季度成交7.46萬(wàn)平方米，上升32.03%。但新政之后，市場(chǎng)觀望態(tài) 度異常明顯，使得第三季度成交銳減，同比去年下降62.24%，從而使1 9月總成交面積同比2004年下降了二成。（三）成交價(jià)格分析：保持穩(wěn)定，高位運(yùn)行成交價(jià)格（元/平方米）200X年寫(xiě)字樓成交

34、價(jià)格比去年同期有較大幅度的上揚(yáng)，呈現(xiàn)堅(jiān)挺。1-9月寫(xiě)字樓成交平均價(jià)格為11716元/平方米，同比增長(zhǎng) 22.39%，其中第一季度為11754元/平方米，同比 增長(zhǎng)29.32%;第二季度為11555元/平方米，同比增長(zhǎng)6.89%;第三季度約為12042元/平 方米，同比增長(zhǎng) 36.35%。去年，XX市寫(xiě)字樓供應(yīng)量主要集中在中心區(qū)和車(chē)公廟兩個(gè)片區(qū)，另外羅湖以及南山也 有少量供應(yīng)。中心區(qū)主要供應(yīng)是高檔物業(yè)，其他區(qū)域以中高檔物業(yè)為主，影響總體成交價(jià)格。 今年成交主要集中在中心區(qū)，使得總體均價(jià)較去年同期有較大上升，在成交面積持平的基礎(chǔ)上，成交金額必然大幅度上漲?，F(xiàn)代物流業(yè)、高新技術(shù)、金融業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)作為

35、XX市發(fā)展的四大支柱產(chǎn)業(yè)，其相關(guān)企業(yè)扮演著寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求的主角。無(wú)論是買(mǎi)賣(mài)成交，還是租賃活動(dòng)，國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)、港資企業(yè)、外資銀行、保險(xiǎn)公司以及其它金融機(jī)構(gòu)共同構(gòu)成成交的主體。租賃成交分析市場(chǎng)需求旺盛，空置不斷創(chuàng)新低。隨著地鐵的開(kāi)通，地鐵沿線的辦公物業(yè)備受青睞，蔡屋圍、華強(qiáng)北一一上海賓館、中心區(qū)和車(chē)公廟等幾個(gè)片區(qū)是成交最為密集的區(qū)域，這幾個(gè)區(qū)域的成交量約占總成交量的90%而南山需求雖然較為旺盛，但總體樓盤(pán)質(zhì)量偏低、物業(yè)出租率高等因素造成成交并不十分活 躍。中檔寫(xiě)字樓的租金均價(jià)與 2004年底基本持平，維持在7585元/平方米；甲級(jí)寫(xiě)字樓 平均租金略有上升，為 115元/平方米，比去年上漲 4.5

36、%。XX市甲級(jí)寫(xiě)字樓最受市場(chǎng)的青睞，整體空置率在10%下。XX市寫(xiě)字樓目前處于高入住的水平，在各種利好的不斷沖擊下，市場(chǎng)一直較為活躍， 特別是中小企業(yè)不斷涌現(xiàn)，市場(chǎng)需求呈現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)。甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)持續(xù)良好的買(mǎi)賣(mài)與租賃勢(shì)頭，受到市場(chǎng)的青睞。蔡屋圍、中心區(qū)，以及它們周邊的甲級(jí)寫(xiě)字樓都處于高入住水平，不單成為國(guó)內(nèi)外大中型企業(yè)入住的首選，而且很多中小企業(yè)也紛紛進(jìn)駐，使空置率不斷下降，創(chuàng)造新低。市場(chǎng)表現(xiàn)最為明顯的中心區(qū)新近入伙寫(xiě)字樓，受到市場(chǎng)較大的青睞。中原成交分析租賃四平八穩(wěn)，買(mǎi)賣(mài)突飛猛進(jìn)中原成交記錄（成交面積：平方米）自從中原提出“兩條腿走路”之后， 寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)得到了大力發(fā)展， 除第一季度和第三季 度的

37、租賃業(yè)務(wù)較去年同期有所下降之外， 其他時(shí)段無(wú)論是租賃，還是買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)都比去年同期 有大幅度上升。特別是買(mǎi)賣(mài)物業(yè)，同比有了長(zhǎng)足的發(fā)展。在寫(xiě)字樓租賃方面，今年前三季度中原業(yè)務(wù)比去年同期下降了14.69%，其中第一季度下降19.61%，第二季度同比增長(zhǎng) 59.49%，第三季度同比降低 47.53%。一方面，新政出臺(tái)， 是市場(chǎng)需求萎縮，影響物業(yè)；另一方面，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，各大中介商紛紛殺入商用物業(yè)市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)份額。在寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)方面，中原以前所未有的速度在增長(zhǎng)。與去年同期相比，第一季度中原寫(xiě) 字樓買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)上漲了 85.58%，第二季度上漲幅度更是高達(dá)126.34%，第三季度上漲10.04%,前三季度

38、平均上漲 58.12%。在寫(xiě)字樓二級(jí)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，三級(jí)市場(chǎng)也欣欣向榮。發(fā)展趨勢(shì)分析（一）供應(yīng)量猛增寫(xiě)字樓市場(chǎng)將迎來(lái)巨量投放時(shí)期。中心區(qū)的金中環(huán)商務(wù)大廈、星河世紀(jì)、中國(guó)鳳凰大廈、新世界中心、卓越時(shí)代廣場(chǎng)、地鐵大廈、特美思大廈等將進(jìn)入怒放時(shí)期；而海岸城、天利中 央商務(wù)廣場(chǎng)、保利文化廣場(chǎng)等南山商業(yè)文化中心區(qū)的樓盤(pán)也進(jìn)入實(shí)質(zhì)招商階段。總供應(yīng)面積將超過(guò) 80萬(wàn)平方米，XX市寫(xiě)字樓市場(chǎng)將重現(xiàn) 2004年百花齊放的繁榮景象， 承接“寫(xiě)字樓年”的輝煌。中心區(qū)主導(dǎo)格局依舊。中心區(qū)、南山商業(yè)文化中心區(qū)將是未來(lái)一季度XX市辦公樓供應(yīng)市場(chǎng)的主角，寫(xiě)字樓及商務(wù)公寓大都放量于此兩片區(qū)，它們的供應(yīng)量約占全市總量的95

39、%特別是南山商業(yè)文化中心區(qū)迎來(lái)寫(xiě)字樓發(fā)展的一個(gè)新篇章，海岸城、天利中央商務(wù)廣場(chǎng)、保利文化廣場(chǎng)等南山商業(yè)文化中心區(qū)的樓盤(pán)也開(kāi)始進(jìn)入實(shí)質(zhì)招商階段，一改西部沒(méi)有高檔寫(xiě)字樓的格局。（二）需求量旺盛200X年，寫(xiě)字樓市場(chǎng)有良好的開(kāi)端，但在新政的影響下，前三季度成交反而同比去年 有所下降，直至9月，下滑勢(shì)頭才止住，重新表現(xiàn)活躍。在XX市GDP穩(wěn)定增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)保持高位運(yùn)行；各區(qū)域中心建設(shè)的日益完善，相關(guān)部門(mén)為 筑巢引鳳，大力推介；四大支柱產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展；新盤(pán)集中放量等因素的影響下，預(yù)計(jì)第四季度市場(chǎng)需求會(huì)表現(xiàn)強(qiáng)烈，成交大幅上揚(yáng)。1 9月成交量為20萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)全年成交為30萬(wàn)平方米，比去年小幅上升?，F(xiàn)代物流業(yè)

40、、金融業(yè)、高新技術(shù)、文化產(chǎn)業(yè)作為XX市發(fā)展的四大支柱產(chǎn)業(yè)，其相關(guān)企業(yè)繼續(xù)扮演著寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求的主角。特別是文化產(chǎn)業(yè)，在各方支持下，得到迅猛的發(fā)展， 印刷、廣告、資訊等行業(yè)相關(guān)企業(yè)的市場(chǎng)需求越來(lái)越大，是寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求的生力軍。 需求面積主要集中在 300 500平方米。（三）空置率繼續(xù)降低隨著XX市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)辦公樓需求旺盛，南山辦公樓供不應(yīng)求，平均空置 率在5河下；福田短期內(nèi)供大于求，甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率較高，達(dá)15%羅湖兩極分化，人民南、蔡屋圍商務(wù)圈辦公樓空置率極低，僅為3%而其他區(qū)域則不甚理想，空置率超過(guò)30%XX市辦公樓市場(chǎng)是個(gè)較為成熟的市場(chǎng)，租賃是市場(chǎng)成交的主流。買(mǎi)賣(mài)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于

41、租賃面積，買(mǎi)辦公樓的主要是處于高速成長(zhǎng)或成熟的實(shí)力型企業(yè)，XX市主流創(chuàng)業(yè)板塊企業(yè)主要以租賃辦公樓為主。在多方因素的影響，寫(xiě)字樓將繼續(xù)保持低空置率。（四）價(jià)格再創(chuàng)新高在各高端物業(yè)的帶動(dòng)下，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格將進(jìn)一步上升。據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)，售價(jià)將達(dá)16000元/平方米，二手銷(xiāo)售則會(huì)受到一手市場(chǎng)的沖擊，售價(jià)會(huì)進(jìn)一部下滑5 10%而租金將會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)定水平，租賃集中在地鐵1號(hào)線沿線附近，蔡屋圍、中心區(qū)、車(chē)公廟受到市場(chǎng)的關(guān)注高于其他區(qū)域。從各月份的均價(jià)實(shí)現(xiàn)來(lái)看，春節(jié)前后的2、3月份出現(xiàn)了較大幅度的波動(dòng)，跌幅超過(guò)30% 4月份價(jià)格開(kāi)始穩(wěn)步上行，6-8月份價(jià)格一直保持在 13000元/平方米的高位運(yùn)行，受第四季度高端

42、寫(xiě)字樓項(xiàng)目火暴熱銷(xiāo)的影響，市場(chǎng)整體價(jià)格進(jìn)一步走高的趨勢(shì)將延續(xù)到2006年。200X年XX市銀行業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)健康發(fā)展，存貸款保持增長(zhǎng)，票據(jù)業(yè)務(wù)大幅增長(zhǎng)，現(xiàn)金投 放繼續(xù)增長(zhǎng)，銀行機(jī)構(gòu)改革穩(wěn)步推進(jìn)，經(jīng)營(yíng)狀況得到改善。一、 銀行類(lèi)金融機(jī)構(gòu)門(mén)類(lèi)齊全，功能完善截至200X年末，XX市共有銀行類(lèi)金融機(jī)構(gòu) 6 4家，其中國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu) 21家，外資金融機(jī)構(gòu) 43家，總資產(chǎn)11992.7億元（圖1）?？傮w 來(lái)看，XX市銀行類(lèi)金融機(jī)構(gòu)門(mén)類(lèi)、市場(chǎng)規(guī)模、業(yè)務(wù)品種、服務(wù)水平等居全國(guó)大中城市前列，較好地發(fā)揮了配置資源、支付清算等功能，具備了較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，可望在中長(zhǎng)期內(nèi)保持 平穩(wěn)、健康運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。二、人民幣存款在波動(dòng)中增長(zhǎng)

43、，外匯存款下降較快 200X年末XX市金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng) 存款余額9486.7億元，同比增長(zhǎng)16.6 %，增幅同比上升1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，人民幣存款 在波動(dòng)中增長(zhǎng)，外匯存款下降較快（圖 2）。人民幣存款的結(jié)構(gòu)上，受 2004年10月加息及人民幣升值的影響， 200X年儲(chǔ)蓄存款增 速明顯快于上年。同樣原因，定期存款占比高于上年，而且值得注意的是，企業(yè)定期存款占比在年末首次超過(guò)儲(chǔ)蓄定期存款占比。受人民幣升值影響，200X年XX市金融機(jī)構(gòu)外匯存款（尤其是外匯儲(chǔ)蓄存款）下降較快，占本外幣存款余額的比重下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。三、人民幣貸款增長(zhǎng)逐漸恢復(fù)，外匯貸款增速迅速下降 200X年末XX市金融機(jī)構(gòu)本外

44、幣 各項(xiàng)貸款余額7596.8億元，同比增長(zhǎng)15.6 %，增幅同比下降 5.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，人民幣 貸款增長(zhǎng)經(jīng)歷了上半年的乏力后在下半年逐漸恢復(fù)，外匯貸款增速迅速下降。200X年轄區(qū)國(guó)內(nèi)銀行改革引導(dǎo)信貸業(yè)務(wù)理性增長(zhǎng)，貸款增速呈“快回落一緩回升”的 走勢(shì)。上半年，轄區(qū)各行調(diào)整信貸政策，開(kāi)始收縮規(guī)模、提升質(zhì)量，貸款增速連續(xù)五個(gè)月下 降，到5月末達(dá)到近年最低水平 3.7 %。不過(guò)由于我國(guó)融資結(jié)構(gòu)過(guò)度依賴(lài)間接融資以及銀行 受考核影響而恢復(fù)投放，下半年人民幣貸款增速逐漸恢復(fù)（圖3）。由于短期融資券與票據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展為企業(yè)提供了更有效率的短期融資渠道，企業(yè)對(duì)銀行短期貸款的需求減少，200X年XX市人民幣信貸

45、資金的長(zhǎng)期化趨勢(shì)比往年更顯著，年末，人 民幣中長(zhǎng)期貸款占比達(dá)到 48.8 %，上升5.0個(gè)百分點(diǎn)。200X年由于國(guó)內(nèi)銀行外匯頭寸緊張，收緊外匯貸款投放，XX市外匯貸款增速同比下降50.8個(gè)百分點(diǎn)。四、現(xiàn)金投放繼續(xù)增長(zhǎng) 200X年XX市投放繼續(xù)增長(zhǎng)。其中儲(chǔ)蓄存款凈支出占同期現(xiàn)金凈 支出的比例為65.5 %，仍是XX市現(xiàn)金投放的主要渠道。五、票據(jù)業(yè)務(wù)大幅增長(zhǎng) XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，票據(jù)結(jié)算量大，票源豐富，加之銀行為解決巨額存差帶來(lái)的流動(dòng)性相對(duì)過(guò)剩，及調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、改善資產(chǎn)質(zhì)量而鼓勵(lì)發(fā)展票據(jù)業(yè)務(wù)，200X年XX市票據(jù)業(yè)務(wù)再次迎來(lái)大幅增長(zhǎng)。其中，承兌余額同比增長(zhǎng)9.0 %，增幅同比上升14.6個(gè)百分點(diǎn)；貼現(xiàn)

46、余額同比增長(zhǎng)285.2 %，增幅同比上升 303.7個(gè)百分點(diǎn)（圖4）。票據(jù)業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng)是對(duì)短期貸款增速回落的重要補(bǔ)充。六、銀行改革穩(wěn)步推進(jìn)，經(jīng)營(yíng)狀況不斷改善七、香港人民幣業(yè)務(wù)快速發(fā)展，深港合作成效顯著截至年末，共有 42家香港銀行開(kāi)辦人民幣業(yè)務(wù)；香港人民幣存款余額223.7億元，同比增長(zhǎng)85.6 %;內(nèi)地人民幣銀行卡在香港交易量 67.7億元，同比增長(zhǎng)1.2倍，在一定程 度上反映了內(nèi)地赴港消費(fèi)量增長(zhǎng)較快。2利率水平監(jiān)測(cè)200X年，XX市利率水平保持平穩(wěn)。國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款上浮利率 占比緩慢上升，運(yùn)用浮動(dòng)利率定價(jià)方式范圍逐步擴(kuò)大；外資銀行新發(fā)生人民幣貸款大部分執(zhí)行下浮利率，貸款定價(jià)方式以固

47、定利率為主。外幣貸款利率不斷升高。貨幣市場(chǎng)收益率曲線 全面下移，帶動(dòng) XX市票據(jù)市場(chǎng)利率持續(xù)下行。香港人民幣存款利率保持穩(wěn)定。一、貸款上浮占比緩慢上升，企業(yè)規(guī)模與貸款利率水平密切相關(guān)200X年一至四季度 XX市國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行執(zhí)行上浮利率的貸款發(fā)生額分別占貸款發(fā)生總額的25.55 %、32.84 %、34.81%和34.13 %。股份制商業(yè)銀行新增上浮利率貸款占比穩(wěn)步上升，區(qū)域法人機(jī)構(gòu)貸款利率 水平顯著增加。大型企業(yè)貸款下浮占比與小型企業(yè)貸款上浮占比均占其全部貸款總額50 %左右，中型企業(yè)貸款上浮、基準(zhǔn)、下浮比例各占該類(lèi)貸款三分之一左右。二、取消個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率并放開(kāi)個(gè)人住房貸款利率上限，商業(yè)

48、銀行政策執(zhí)行效果并不明顯據(jù)我行監(jiān)測(cè)，3-9月，XX市各國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行執(zhí)行上浮利率個(gè)人住房貸款占個(gè)人住 房貸款發(fā)生總額比例一直在7%左右波動(dòng)。第四季度，利率水平顯著下滑。12月份，XX市國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款執(zhí)行上浮利率占比僅為0.92 %，下浮比例為90.73 % （圖5）。主要原因：一是轄內(nèi)某股份制銀行新發(fā)生的個(gè)人住房貸款利率基本集中于基準(zhǔn)利率。二是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)仍是當(dāng)前各行住房信貸業(yè)務(wù)的主要營(yíng)銷(xiāo)手段。三、 運(yùn)用浮動(dòng)利率定價(jià)方式范圍逐步擴(kuò)大，區(qū)域中資法人商業(yè)銀行定價(jià)能力有所提高200X年第4季度XX市國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行新發(fā)生浮動(dòng)利率貸款占全部新發(fā)生貸款比例為46.15 %,分別比第1、2、3季度高出24

49、.57、18.82、11.27個(gè)百分點(diǎn)。區(qū)域中資法人商業(yè)銀行采用浮動(dòng)利率定價(jià)貸款占比為 42.98 %，分別比四大國(guó)有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行高11.98和10.79個(gè)百分點(diǎn)。四、外資銀行新發(fā)生貸款大部分執(zhí)行下浮利率，貸款定價(jià)方式以固定利率為主五、 小額外幣存款利率多次上調(diào)，市場(chǎng)反應(yīng)總體較為平淡；受?chē)?guó)際市場(chǎng)利率變動(dòng)影響，XX市外幣貸款利率不斷走高200X年，XX市美元一年期固定利率貸款、按月浮動(dòng)利率貸款分別由1月份的3.7092 %、3.5803 %升至12月份的5.28 %、5.47 %。港幣一年期固定利率貸款 12月為 5.2835 %，比 1月增加3.3205個(gè)百分點(diǎn)。六、超額準(zhǔn)備金率下

50、調(diào)后，商業(yè)銀行大量資金被擠入貨幣市場(chǎng)，貨幣市場(chǎng)收益率曲線全面下移，帶動(dòng)XX市票據(jù)市場(chǎng)利率持續(xù)下行七、香港人民幣存款利率保持穩(wěn)定（一）200X年2月前，各檔次人民幣存款利率有所提高。200X年2月，3個(gè)月及1個(gè)月定期存款利率分別比2004年2月提高0.08個(gè)百分點(diǎn)和0.07個(gè)百分點(diǎn)。原因是：一是參加行能從兌換中圖利， 提高存款利率有利于擴(kuò)大兌換規(guī)模。二是2004年多家參加行預(yù)期短期內(nèi)將擴(kuò)大香港人民幣業(yè)務(wù)范圍，紛紛提高存款利率吸納客戶(hù)，以壯大業(yè)務(wù)基礎(chǔ)。（二）200X年3月至今，各檔次存款利率保持穩(wěn)定，未發(fā)生變化原因是：目前各參加行給予客戶(hù)的人民幣存款利率已高達(dá)0.7 %至0.86 %不等，而參加行

51、在清算行人民幣存款利率固定為0.865 %。在當(dāng)前各參加行人民幣資產(chǎn)運(yùn)用渠道單一背景下，短期內(nèi)人民幣存款利 率難有上調(diào)空間。（三）大銀行存款利率普遍低于中小銀行（圖 6）大銀行人民幣活期存款利率一般在 0.45 %左右，中小銀行活期存款利率在0.5 %- 0.75%之間，大新銀行定存利率甚至高達(dá)0.85 %。（四）200X年5月起，同期限存款利率港幣逐漸高于人民幣（圖7）200X年12月，香港10萬(wàn)元以下人民幣活期存款、 月內(nèi)加權(quán)平均利率分別為 0.46 %、0. 71%，分別低于同檔次 10萬(wàn)元以下港幣存款利率 1.7和2.14個(gè)百分點(diǎn)。3金融市場(chǎng)運(yùn)行200X年XX市銀行間市場(chǎng)交易活躍，短期

52、融資券受追捧；銀行匯率風(fēng)險(xiǎn) 意識(shí)增強(qiáng)，外匯即期交易異?；钴S；保險(xiǎn)業(yè)駛?cè)肓夹园l(fā)展快車(chē)道；中小企業(yè)板成股市融資新亮點(diǎn)，黃金市場(chǎng)建設(shè)取得突破性進(jìn)展，民間借貸不活躍，金融市場(chǎng)創(chuàng)新前景廣闊。一、銀行間拆借交易萎縮，債券交易成倍增長(zhǎng)，短期融資券受追捧由于證券市場(chǎng)不景氣，200X年XX市信用拆借同比下降 47.6 %。銀行間債券市場(chǎng)交易保持活躍，全年累計(jì)成交量同比增長(zhǎng)1.2倍。200X年XX市金融機(jī)構(gòu)在銀行間市場(chǎng)的交易總額5.0萬(wàn)億元，占全國(guó)交易量的11.0 %，全國(guó)排名第三，凈融入資金1.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)近 5倍。200X年5月，短期融資券出臺(tái)引起 XX市金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)的高度關(guān)注。轄內(nèi)南山開(kāi)發(fā)集 團(tuán)公司

53、、XX市高速公路股份公司、中信證券、招商證券等四家企業(yè)獲準(zhǔn)在銀行間市場(chǎng)發(fā)行 短期融資券63億元。與此同時(shí)，轄內(nèi)各行積極參與短期融資券的承銷(xiāo)，招行為招商局、淮 北礦業(yè)、哈藥股份承銷(xiāo)了45億元短期融資券。二、 外匯即期交易異?；钴S，新業(yè)務(wù)品種交易較少200X年7月人民幣匯率形成機(jī)制改革后，轄內(nèi)各行匯率風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)增強(qiáng)，及時(shí)將結(jié)售匯風(fēng)險(xiǎn)頭寸在銀行間市場(chǎng)進(jìn)行平補(bǔ)，即期外匯市場(chǎng)交投異?；钴S，交易總量同比增長(zhǎng)94.3 %，賣(mài)差（賣(mài)出一買(mǎi)入）同比增長(zhǎng)131.5 %,二者均創(chuàng)歷史新高。200X年我國(guó)銀行間外匯市場(chǎng)推出外幣買(mǎi)賣(mài)和遠(yuǎn)期外匯交易業(yè)務(wù)后，轄內(nèi)分別僅有3家和2家銀行參與交易，外幣買(mǎi)賣(mài)交易總量?jī)H占全國(guó)交易總量

54、的0.8 %。三、證券市場(chǎng)仍然呈弱市格局，中小企業(yè)板成股市融資新亮點(diǎn)，證券機(jī)構(gòu)在調(diào)整中發(fā)展200X年深證綜指全年下跌 11.7 %，股票成交額同比減少 21.5 %。年內(nèi)，境內(nèi)股票市場(chǎng)唯一 新發(fā)股票在深交所中小企業(yè)板上市。年末，中小企業(yè)板上市公司總數(shù)達(dá)到50家，籌資29.1億元，占深市籌資總額的96.0 %。繼2004年南方、漢唐證券公司之后，200X年XX市又有大鵬、五洲和昆侖等三家證券公司爆發(fā)支付危機(jī)。年內(nèi)，各相關(guān)部門(mén)組織了對(duì)南方、漢唐、大鵬證券公司的清算工作，并 組織實(shí)施大鵬、五洲、昆侖證券公司及20家證券營(yíng)業(yè)部和3家證券服務(wù)部的風(fēng)險(xiǎn)處置。中國(guó)建銀投資有限責(zé)任公司在競(jìng)拍購(gòu)買(mǎi)原南方證券的相

55、關(guān)證券類(lèi)資產(chǎn)的基礎(chǔ)上于XX市設(shè)立中國(guó)建銀投資證券有限責(zé)任公司。截至年末，XX市共有證券法人機(jī)構(gòu) 15家，基金管理公司15家，期貨公司11家。200X年，全市77家上市公司（其中在中小企業(yè)板塊上市2家）積極推進(jìn)股權(quán)分置改革，共有30家已完成（或已進(jìn)入）股權(quán)分置改革，總市值占轄區(qū)上市公司總市值60.0 %，市值比例在全國(guó)主板市場(chǎng)排名第一。四、保險(xiǎn)業(yè)駛?cè)肓夹园l(fā)展快車(chē)道200X年，XX市保險(xiǎn)市場(chǎng)體系不斷完善，各項(xiàng)業(yè)務(wù)良性發(fā)展，服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成效顯著。截至200X年末，XX市保險(xiǎn)市場(chǎng)主體 35家，基本形成門(mén)類(lèi)較為齊全的市場(chǎng)組織體系和 較充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。轄內(nèi)保險(xiǎn)專(zhuān)業(yè)中介發(fā)展迅速，促進(jìn)了保險(xiǎn)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)分工的進(jìn)一步細(xì)化； 外資保險(xiǎn)公司的市場(chǎng)份額高出全國(guó)水平3.6個(gè)百分點(diǎn)，國(guó)際化程度較高。200X年是XX市保險(xiǎn)業(yè)近年來(lái)效益最好的一年，大部分公司實(shí)現(xiàn)盈利。全市保費(fèi)總收入 首次突破100億元，達(dá)到106.41億元，同比增長(zhǎng)16%。其中，壽險(xiǎn)業(yè)保費(fèi)收入同比增長(zhǎng)18.53 %，高出全國(guó)平均水平 10個(gè)百分點(diǎn)，增幅居全國(guó)各大城市前列。XX市壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)調(diào)整，年內(nèi)轄區(qū)壽險(xiǎn)期繳保費(fèi)比例高達(dá)69.8 %，其中新單比例占到50%，比全國(guó)平均水平高 1.4倍，為XX市保險(xiǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。 產(chǎn)險(xiǎn)方面，以意外險(xiǎn)、信用險(xiǎn)、責(zé)任險(xiǎn)為代表的非傳統(tǒng)險(xiǎn)呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)局面，對(duì)