樓房土建及設(shè)備大中小修標(biāo)準(zhǔn)

1、樓房土建及設(shè)備小修標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 工程項(xiàng)目 小修內(nèi)容 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 時(shí)限要求 （一） 室內(nèi)地面、 散水 普通水泥樓面和地面起砂空鼓、影響使用， 樓面或地面的塊料面層松動(dòng)的、散水嚴(yán)重破 損影響其功能的，應(yīng)修補(bǔ)的，應(yīng)修復(fù)，如磨 損過?。挥绊懓踩?，可局部拆換。 普通水泥樓面地面及散水維修后應(yīng)平整、 光滑、接搓平順；木質(zhì)樓地面維修后應(yīng)牢 固、平整、拼縫嚴(yán)密。 急迫性小 修項(xiàng)目包 括：樓房廁 浴間排污 管道堵塞； 室內(nèi)給水 系統(tǒng)小修、 換管；煙道 堵塞等。自 接到報(bào)修 之時(shí)起2小 時(shí)到達(dá)現(xiàn) 場(chǎng)。 除急迫性 小修之外 的零修項(xiàng) 目為維護(hù) 性小修：自 接到報(bào)修 之日起，三 日之內(nèi)處 理或與住 戶預(yù)約修 復(fù)日期。

2、（二） 室內(nèi)墻面 及頂棚 內(nèi)墻及踢腳線抹灰空鼓、剝落的應(yīng)修補(bǔ)；頂 棚抹灰空鼓、剝落的，應(yīng)修補(bǔ)。 1 j 修繕后的內(nèi)墻面及灰頂棚應(yīng)恢復(fù)原有使 用功能，抹面應(yīng)接搓平整、不開裂、不空 鼓、不起泡、不翹邊，面層與基層結(jié)合牢 固。 （三） 檢修門窗 鋼木門窗框松動(dòng)、門窗扇開關(guān)不靈活、脫榫、 糟朽、開焊、小五金缺損的應(yīng)進(jìn)行修補(bǔ)。 修后的鋼木門窗應(yīng)開關(guān)靈活不松動(dòng)， 框與 墻體結(jié)合牢固，五金齊全。玻璃裝釘牢固， 膩?zhàn)语枬M，窗紗繃緊不露紗頭。 （四） 煙道、垃圾 道等 煙道裂縫、破損、堵塞現(xiàn)象；垃圾道堵塞； 垃圾道、岀垃圾門及岀屋面排氣孔損壞的應(yīng) 修復(fù) 修繕后煙道及垃圾道應(yīng)暢通，垃圾斗、岀 垃圾門零件齊全，排氣

3、孔不向垃圾道內(nèi)漏 水。 （五） 清掃屋面、 采光井、雨 落管等 每年應(yīng)將屋面、雨水口及采光井積存的雜物 清掃干凈；雨落管局部殘缺、破損應(yīng)更換。 屋面采光井應(yīng)清掃干凈，雨落管修繕后應(yīng) 補(bǔ)齊五金配件。 （六） 屋面補(bǔ)漏 屋面局部滴漏以至影響使用的屬于屋面局 部補(bǔ)漏范圍。 屋面局部補(bǔ)漏后應(yīng)達(dá)到不再滴漏。 （七） 外檐裝修 外檐抹灰及塊料面層局部嚴(yán)重空鼓有脫落 危險(xiǎn)的，應(yīng)排除險(xiǎn)情。 排除險(xiǎn)情后的外檐裝修， 應(yīng)不存在危險(xiǎn)隱 患。 （八） 陽(yáng)臺(tái)、雨罩 等結(jié)構(gòu)構(gòu) 件 陽(yáng)臺(tái)、雨罩。梁等結(jié)構(gòu)構(gòu)件保護(hù)層開裂的， 應(yīng)封堵裂縫，防止鋼筋銹蝕；保護(hù)層剝落的， 應(yīng)補(bǔ)抹。 經(jīng)維修后的結(jié)構(gòu)構(gòu)件應(yīng)不再有裂縫及露 筋現(xiàn)象。 （九

4、） 室內(nèi)給水 系統(tǒng)小修、 局部換管 樓房戶表表以內(nèi)管道銹蝕脫皮的應(yīng)清除干 凈后，做防銹處理，管道銹蝕嚴(yán)重的，應(yīng)予 以更換；給水系統(tǒng)漏水的，應(yīng)進(jìn)行修理，嚴(yán) 重的，予以更換，零件殘缺的應(yīng)予以補(bǔ)齊。 經(jīng)修繕的給水系統(tǒng)暢通，部件應(yīng)配齊全， 無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，能正常使用。 （十） 衛(wèi)生設(shè)備 衛(wèi)生設(shè)備及配件殘缺的應(yīng)配齊，破損的應(yīng)維 修。 修繕后應(yīng)做到給排水暢通，各部位零件齊 全、靈活、有效，無(wú)跑、冒、漏、滴現(xiàn)象， 能正常使用。 （十 一） 排水管道、 化糞池、檢 查井等 樓房排污管道堵塞，排污不暢通的應(yīng)疏通； 化糞池、檢查井滿溢或積存較多污物影響使 用的應(yīng)疏通或清掏，配件殘缺應(yīng)補(bǔ)齊。 樓房排污管道經(jīng)疏

5、通后，應(yīng)達(dá)到排污管道 暢通，不滴水；化糞池檢查井滿溢的清掏 應(yīng)清除全部污物北糞池檢查井局部損壞 的應(yīng)修好，達(dá)到井體、池體、井圈、井蓋、 池蓋完好。 小修工程是指：即使修復(fù)房屋（或設(shè)備）在使用過程中其構(gòu)部件小的損壞，需要?jiǎng)佑米孕性趦扇f(wàn)元以下 的，以保證房屋（或設(shè)備）原有完損等級(jí)的日常養(yǎng)護(hù)工程。 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： （1）一般住宅為2.36元/平方米？年 （2）乙類住宅為3.54元/平方米？年 （3）甲類住宅為4.72元/平方米？年 服務(wù)內(nèi)容：按京房修字1994第521號(hào)通知 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：（1）完成零維修任務(wù)指標(biāo)，零維修及時(shí)率均達(dá)到100%。 （2）水電維修不超過 24小時(shí)，土建維修不超過 3天。 備注：小

6、修工程 （1）凡以及時(shí)修復(fù)小損小壞，保持房屋原來(lái)完損登記為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程。 （2） 綜合年均費(fèi)用為所管房屋現(xiàn)時(shí)造價(jià)的1%以下。 （3） 房屋公共部分維修費(fèi)占維修費(fèi)的38.7%。 樓房土建及設(shè)備大修標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 工程項(xiàng)目 大修內(nèi)容 備注 （一） 翻建 達(dá)到危險(xiǎn)房屋 標(biāo)準(zhǔn)或超過房 屋設(shè)計(jì)使用年 限且嚴(yán)重?fù)p壞 的房屋應(yīng)翻修。 危險(xiǎn)房屋是指承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，整 棟房屋隨時(shí)有倒塌可能，通過一般修繕仍不能確保住用安全的房屋。 嚴(yán)重?fù)p壞房是指結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴(yán)重漏雨，裝修嚴(yán)重變 形、破損，油漆普遍老化見底，設(shè)備陳舊，配件不齊全，管道銹蝕嚴(yán) 重，水衛(wèi)、電照的管線器具和零

7、件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞的房屋。 （二） 屋面大修 坡頂挑修或會(huì) 部換瓦；平頂換 板；重作防水 屋面或屋頂承重結(jié)構(gòu)達(dá)到嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)，滲漏房間占頂層房間總數(shù)的 30%以上或滴漏房間超過頂層房間總數(shù)的20%，應(yīng)做屋面大修。 1、平頂屋面：混凝土屋面板、梁明顯變形，裂縫值超過設(shè)計(jì)規(guī)范， 混凝土嚴(yán)重碳化，鋼筋保護(hù)層剝落較多；加氣混凝土板大部分明顯變 形，裂縫嚴(yán)重，部分板鋼筋保護(hù)層剝落，鋼筋嚴(yán)重銹蝕的應(yīng)挑頂或換 板。防水層普遍老化，斷裂翹邊和封口脫開，有嚴(yán)重空鼓現(xiàn)象，局部 補(bǔ)漏仍難解決時(shí)的，應(yīng)重做屋面防水。 2、坡頂屋面：鋼屋架銹蝕嚴(yán)重，明顯傾斜變形，部分支撐桿件彎曲 松脫。木層架端節(jié)點(diǎn)糟朽、蛀蝕，有明顯下垂下

8、傾斜，節(jié)點(diǎn)聯(lián)接松動(dòng)， 夾板裂縫，鐵件嚴(yán)重銹蝕，支撐松動(dòng)；木構(gòu)件（如檁條、屋面板、椽 條等）嚴(yán)重傾斜或下垂，腐朽蛀蝕，木質(zhì)發(fā)脆，結(jié)點(diǎn)松動(dòng)，榫頭撥出 或折斷，榫眼壓裂的應(yīng)挑頂； 瓦件嚴(yán)重破碎、風(fēng)化，脊瓦松動(dòng)、破損、 瓦條槽朽，油氈老化；鐵皮屋面嚴(yán)重銹爛，變形下垂，應(yīng)重作或更換 屋面。 （三） 外墻防 水、保溫 整棟樓重做外 墻板縫防水、保 溫 外墻板縫嚴(yán)重滲漏，經(jīng) 2次以上中修不能徹底根河的，需整棟樓重做 板縫防水。保溫層損壞達(dá)到整幢樓外檐面積30%以上，影響安全和正常 使用的要重做保溫層。 （四） 抗震加固 對(duì)整棟樓部分 梁、板、柱、墻 等主體結(jié)構(gòu)進(jìn) 行局部加強(qiáng)加 固改造 凡無(wú)抗震設(shè)防或設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)

9、低于現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的樓房，應(yīng)按本市抗震設(shè)防標(biāo) 準(zhǔn)進(jìn)行加固 （五） 綜合維修 對(duì)整棟樓結(jié)構(gòu)、 裝修、電氣及設(shè) 備等進(jìn)行前面 綜合維修處理。 嚴(yán)重失修、失養(yǎng)破損程度已達(dá)嚴(yán)重?fù)p壞或需改善房屋使用條件，做到 大、中、小修一次性應(yīng)修盡修繕工程為綜合維修。 （六） 地下室重 做防水 整棟樓地下室 需全面重作防 水 地下室防水層老化失效，米取局部堵漏的方法無(wú)法解決滲漏問題，需 重新做防水。 （七） 上、下水 及設(shè)備更 新 更新整棟樓管 線、閥門及水泵 等。 上、下管線及設(shè)備達(dá)到或超過使用年限，且嚴(yán)重?fù)p壞，應(yīng)進(jìn)行更新改 造。設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞是指：管道嚴(yán)重銹蝕、堵塞，零部件嚴(yán)重?fù)p壞、殘 缺，滴漏、冒水現(xiàn)象嚴(yán)重，無(wú)法正常使

10、用 （八） 電氣線路 更新 整棟樓電線電 纜更換，配電箱 柜更換等。 當(dāng)電氣線路達(dá)到嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)做更新工程。電氣線路更新可結(jié)合 配電設(shè)施改造一并進(jìn)行。 （九） 電梯 更換電梯 （十） 中央空調(diào) 大修、更新、改 造 （十 一） 二次供水 系統(tǒng) 大修、更新、改 造 備注：大修工程是指：需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件或設(shè)備，但不需要全部拆除的工程。如: （一）房屋主體結(jié)構(gòu)部位，包括基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋驌p壞影響住用安全，需要拆換加固 且達(dá)到該部件的 30%的。 （二）整幢樓屋面因損壞影響正常使用，需要重做防水或者保溫層的。 （三）外檐面層脫落、保溫層損壞達(dá)到整幢樓外檐面積30%以上，影響

11、安全和正常使用，需要修繕的 樓房土建及設(shè)備中修標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 工程項(xiàng)目 中修內(nèi)容 備注 序號(hào) 工程項(xiàng)目 中修內(nèi)容 備注 （一） 油飾 全樓門窗重新 油飾。 當(dāng)油漆失光、老化、翹皮、剝落見底時(shí)，應(yīng)重做油飾。鋼門窗及其各 類鋼鐵部件應(yīng)3-5年油飾一次；木門窗及其各類木部件應(yīng)5-10年油飾 一次。 （二） 粉刷 全樓內(nèi)外墻粉 刷（含墻地磚） 當(dāng)裝飾層粉刷掉粉、剝落及劃痕污跡較多時(shí)應(yīng)重做粉刷（只負(fù)責(zé)公共 部位，包括基層抹灰）。外墻涂料裝飾及樓梯間、公共走廊的至內(nèi)涂 料，應(yīng)每10-15年涂刷一次。 （三） 更換門窗 全部或部分門 窗更換 當(dāng)門窗開關(guān)不靈沽、松動(dòng)、脫榫、糟朽、嚴(yán)重銹蝕，五金殘缺時(shí)應(yīng)更 換門窗。

12、 （四） 修補(bǔ)外墻 裝飾層 對(duì)整棟樓部分 外墻裝飾層、保 溫層進(jìn)行修補(bǔ) 或重做 當(dāng)外裝飾層空鼓、裂縫、風(fēng)化、有脫落危險(xiǎn)時(shí)應(yīng)修補(bǔ)或重作。 （五） 修補(bǔ)外墻 大板縫 當(dāng)外墻板勾縫砂漿脫落；外墻板縫局部嚴(yán)重滲漏時(shí)應(yīng)修補(bǔ)。 （六） 陽(yáng)臺(tái)、梁、 板、柱加 固 當(dāng)以上構(gòu)件出現(xiàn)明顯變形、裂縫值超過設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定；鋼筋保護(hù)層剝 落，鋼筋銹蝕時(shí)應(yīng)做加固處理。 （七） 屋面維修 部分屋面維修 防水層、保溫層 等 當(dāng)屋面達(dá)到一般損壞標(biāo)準(zhǔn)； 頂層漏雨房間占頂層房間總數(shù)的10%-30% 時(shí)，應(yīng)維修； 1、平頂：當(dāng)屋面防水層出現(xiàn)空鼓、翹邊、封口不嚴(yán)時(shí)應(yīng)維修。 2、坡頂：當(dāng)屋面瓦件有碎裂，屋脊抹灰開裂時(shí)更換損壞的瓦件或屋 面

13、維修。 （八） 廚廁滲漏 維修 廚廁重做防水 當(dāng)廚廁滲漏影響到正常使用時(shí)，應(yīng)維修 （九） 地下室防 水 部分地下室重 做防水 當(dāng)?shù)叵率矣蟹e水時(shí)應(yīng)查明原因、清除積水，維修或重作地下室防水層。 （十） 局部上、 下水管線 及設(shè)備更 換 當(dāng)上、下水管線局部損壞、嚴(yán)重銹蝕和少量設(shè)備損壞時(shí)，應(yīng)局部更換 管線和設(shè)備。 （十 一） 局部電氣 線路更新 當(dāng)電氣線路局部嚴(yán)重?fù)p壞時(shí)，應(yīng)局部更換線路及供電設(shè)備。 中修工程是指：需牽動(dòng)或拆換少量主體結(jié)構(gòu)或少量設(shè)備，需要?jiǎng)佑觅Y金達(dá)到該部件15%的，但保持原房（或設(shè)備） 的結(jié)構(gòu)和規(guī)模的工程，維修后基本保持房屋完好率不降低。 備注：中修工程 （1）凡需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件

14、，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。 （2） 中修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以下。 （3）中修后的房屋 70%以上必須符合基本完好或完好的要求。 （4） 中修工程主要適用于一般損壞房屋。房屋公共部分維修費(fèi)占維修費(fèi)的38.7% 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： （1）一般住宅為5.42元/平方米？年 （2）乙類住宅為7.06元/平方米？年 （3）甲類住宅為8.19元/平方米？年 樓房土建及設(shè)備中修標(biāo)準(zhǔn)（室內(nèi)部分） 序號(hào) 工程項(xiàng)目 中修內(nèi)容 備注 1 木門窗 重新油飾或更 換 當(dāng)油漆失光、老化、翹皮、剝落見底時(shí)，應(yīng)重做油飾，木門窗及其各 類木部件應(yīng)5-10年油飾一次。當(dāng)木門窗及其各類木部件變形、開裂 嚴(yán)重影

15、響使用功能且不可修復(fù)的，或開關(guān)不靈活、松動(dòng)、脫榫、糟朽、 序號(hào) 工程項(xiàng)目 中修內(nèi)容 備注 五金殘缺嚴(yán)重的應(yīng)該更換門窗。 2 鋼門窗 （含防盜 門） 重新油飾或更 換 當(dāng)面層失光、老化、翹皮、剝落見底時(shí)，應(yīng)重做油飾，鋼門窗及其各 類鋼鐵部件應(yīng)3-5年油飾一次。當(dāng)開關(guān)不靈活、松動(dòng)、脫榫、糟朽、 銹蝕、五金殘缺嚴(yán)重影響使用功能的，應(yīng)該更換門窗。 3 鋁合金門 窗 更換 當(dāng)門窗開關(guān)不靈活、松動(dòng)、脫榫、糟朽、五金殘缺或老化、變形嚴(yán)重 影響使用功能的時(shí)應(yīng)更換門窗。 4 紗窗 更換 當(dāng)紗窗老化、破損、變形嚴(yán)重影響使用功能的應(yīng)該更換。 5 欄桿 更換 含窗內(nèi)外各類防護(hù)欄桿。當(dāng)欄桿銹蝕、變形、老化、松動(dòng)嚴(yán)重，且

16、造 成女全隱患的，應(yīng)該更換。 6 結(jié)構(gòu)樓 板、墻體、 梁、柱 局部或全面加 強(qiáng)、加固 當(dāng)樓板、墻體、梁、柱等主體結(jié)構(gòu)開裂、變形、露筋嚴(yán)重，超出設(shè)計(jì) 規(guī)范，有可能造成安全隱患的，應(yīng)該采取加強(qiáng)加固措施。裝修面層脫 落、開裂、空鼓、起砂等屬于小修范圍。 7 室內(nèi)保溫 墻 局部修補(bǔ)或重 做 含內(nèi)保溫體系和外保溫體系。當(dāng)保溫墻空鼓、開裂有脫落危險(xiǎn)時(shí)，應(yīng) 該局部修補(bǔ)或重做。 8 后砌墻 拆除重做 含各類磚砌墻、預(yù)制板拼裝墻、龍骨板材墻等非主體結(jié)構(gòu)墻。當(dāng)以上 墻體開裂、變形、松動(dòng)嚴(yán)重且不宜進(jìn)行小修的，應(yīng)該全部拆掉重新做。 9 煙、風(fēng)道 拆除重做 當(dāng)煙風(fēng)道裂縫、破損、堵塞嚴(yán)重，且影響使用功能的， 應(yīng)該拆除重做。 10 屋面維修 維修防水層、保 溫層等 當(dāng)屋面或開敞式陽(yáng)臺(tái)達(dá)到一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致下層住戶滲漏，應(yīng)維修 其防水層及保溫層等。 11 廚衛(wèi)防水 廚衛(wèi)重做防水 當(dāng)廚衛(wèi)滲漏影響到正常使用時(shí)，應(yīng)維修或重做防水。 12 給排水管 道 更換 含室內(nèi)雨水、給水、排水、供暖的各類管道。當(dāng)管道銹蝕、老化、破 損嚴(yán)重且影響使用功能的應(yīng)該更換。 13 暖氣片 更換 含各類暖氣片及配件，當(dāng)暖氣片或配件腐蝕、破損嚴(yán)重影響使用功能 的，應(yīng)該更換。 14 電氣線路 更換 當(dāng)電氣線路及配電箱（含強(qiáng)、弱電）老化、破損嚴(yán)重，且易造成安全 及使用隱患的，應(yīng)該重新穿線或更換電氣元器件。 15 弱電設(shè)備 更換 含對(duì)講、