城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講義課件

1、城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 1 城市經(jīng)濟，城市規(guī)劃 和房地產(chǎn)市場 北京大學中國經(jīng)濟研究中心 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 2 一、導論一、導論 I. 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系中國脈 絡(luò) II.認識不動產(chǎn) III. 房地產(chǎn)市場概況 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 3 不動產(chǎn)市場不動產(chǎn)市場 不動產(chǎn)是一個市場博弈: -追求利益 -游戲規(guī)則 -參加者又不同角色和戰(zhàn)略 -即使為了獲利，也要了解經(jīng)濟的外部 性 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 4 新規(guī)則促使參加者改變博弈計 劃 變動的市場 例：辦公樓小型化 -后工業(yè)社會 -企業(yè)削減辦公用房費用 Kodak削減25-40%辦公用房費用 城市

2、經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 5 不動產(chǎn)不僅僅是一個博弈 政府干預 增加投資-稅收，補貼 限制開發(fā)-分區(qū)規(guī)劃 參加者包括政府的相互影響 經(jīng)濟領(lǐng)域+非經(jīng)濟領(lǐng)域 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 6 I. 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 -中國脈絡(luò)（中國脈絡(luò)（1） 以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)是典型的資以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)是典型的資 金密集型產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)的支持必不可少金密集型產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)的支持必不可少 房地產(chǎn)開發(fā)資金的四條主要來源房地產(chǎn)開發(fā)資金的四條主要來源: 自有資金，銀行貸款，自有資金，銀行貸款， 資本市場融資，銷售回籠資金資本市場融資，銷售回籠資金 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場

3、講 義 7 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 -中國脈絡(luò)中國脈絡(luò)（2） 銀行貸款一直是開發(fā)資金的主要來源。 在目前國際商業(yè)銀行領(lǐng)域有兩個所謂 “三七開”的說法: 一是給房地產(chǎn)業(yè)的貸款占全部貸款余額 的30，其余行業(yè)占70： 二是發(fā)放給開發(fā)商的開發(fā)性貸款占給房 地產(chǎn)業(yè)貸款總余額的30，住房抵押貸 款及其他業(yè)務(wù)占70。 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 8 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 -中國脈絡(luò)（3） 信用關(guān)系 ： 金融業(yè)去年對30多個行業(yè)的信用狀況進行了 內(nèi)部排序: 房地產(chǎn)業(yè)排名倒數(shù)第四，僅居冶金 行業(yè)、外經(jīng)貿(mào)行業(yè)和酒店業(yè)之前。 房地產(chǎn)業(yè)雖然在1998年之后發(fā)展很快，但信 用狀況與其他行業(yè)相

4、比并不理想。 相當多的 開發(fā)商搞“打一槍換一個地方”式的項目開 發(fā)。規(guī)?；?，集團化，有品牌的開發(fā)商很 少。 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 9 信用 中國誠信證券評估公司曾對上海，福建兩地 的部分開發(fā)商開展了銀行貸款信用評級，結(jié) 果表明： 在信用較好的上海，受評的238家開發(fā)商中， 信用等級在3B(有貸款價值)及以上企業(yè)僅占37 ，2B(有風險但可以貸款)占59；福建受評 的122家開發(fā)商，2B及以上企業(yè)占68。 核心問題是：規(guī)模太小，自有資本金太少， 實際源于銀行的資金普遍高出50，信用狀 況普遍較低。 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 10 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 -中國脈絡(luò)（4） 緊

5、縮政策：2002年12月5日，中國人民 銀行發(fā)布了“切實落實房地產(chǎn)信貸管理 政策，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”的消息， 開始對2001年6月以來商業(yè)銀行房地產(chǎn) 信貸業(yè)務(wù)辦理情況進行檢查 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 11 銀行界的反應： 惜貸不等于不貸，銀行比以前更慎重、更細致。 光大銀行：對于房地產(chǎn)開發(fā)項目惜貸，但對 于像北京城建集團，住總集團、建工集團這 樣的優(yōu)質(zhì)客戶，不但不提高貸款利率，還會 適當放寬一些政策去爭取項目。 中國工商銀行：更多地把資金投向有實力、 銷售前景看好、戶型合理的項目。實行“低 層封頂，高層要完成項目三分二”的原則加 強對客戶的監(jiān)控。 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講

6、 義 12 中國建設(shè)銀行：實施“個貸品牌”手段， 全力打造“樂得家”品牌，爭奪一些實 力強，在市場上有口碑，信譽度好的品 牌房地產(chǎn)企業(yè)，在開發(fā)貸款，硬件配備。 服務(wù)，保證金的扣留額度，擔保的時間 上都動了不少腦筋。 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 13 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 -中國脈絡(luò)（5） 與對開發(fā)商的惜貸相比，個貸卻是紅紅火火與對開發(fā)商的惜貸相比，個貸卻是紅紅火火 個人住房貸款的不良貸款率不足0.4，再加 上它具有擔保方式完備，風險小等眾多優(yōu)點， 各家銀行都對其格外關(guān)注，也紛紛地加大了 個人住房貸款的投入力度，積極支持住房消 費，使大量信貸資金轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)

7、市場講 義 14 個人住房貸款 截至今年10月底，中國工商銀行的個人 住房貸款余額由1997年末的62億元增加 到2418億元，增長了38倍，預計到2005 年末，中國工商銀行住房貸款占全部貸 款的比重將達到1596左右，其中個人住 房貸款占全部貸款的比重達到12以上。 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 15 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 -中國脈絡(luò)（6） 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接融資所占比例很 少 商業(yè)銀行的資金來源主要是短期儲蓄存款， 所提供的貸款主要也是短期流動貸款。這對 需要長期資本的房地產(chǎn)企業(yè)來說，還是不適 應當前市場的需要，不能保證房地產(chǎn)業(yè)的持 續(xù)發(fā)展，相反卻成了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個限 制

8、性因素。 （如，辦公物業(yè)的持有和管理） 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 16 間接融資和直接融資 國際上把房地產(chǎn)業(yè)的資本化程度作為衡 量該產(chǎn)業(yè)成熟與否的主要標準。 去年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng) 計顯示，企業(yè)自籌資金不足28，銀行 融資占21.7，建筑公司的工程墊款和 購房者的預付款占38，在資本市場的 直接融資僅占總量的十分之一。 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 17 迫切需要擴大資本市場的融資 渠道 目前，我國2.5萬余家的房地產(chǎn)企業(yè)中只 有50多家實現(xiàn)了在證券市場上市融資 但，上市是答案嗎？ 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 18 II.II.認識不動產(chǎn)認識不動產(chǎn) 城市經(jīng)濟

9、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 19 不動產(chǎn)的資產(chǎn)特點（1） 物理特征 1） 不可移動性：各地市場是分散的 地方市場/全國/國際 2） 獨特性（異質(zhì)性）：商品差異大 3）不滅性 ：土地作為有形資產(chǎn)和合法權(quán) 益的載體 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 20 不動產(chǎn)資產(chǎn)的特點（2） 經(jīng)濟特征 1） 稀缺性 2） 經(jīng)濟壽命長 3） 改造：影響不動產(chǎn)的價值 4） situs(位址)/location(位置位置/區(qū)位區(qū)位):不動產(chǎn) 區(qū)位以及與周圍環(huán)境的關(guān)系 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 21 不動產(chǎn)市場的特點： 完全競爭市場不可能存在 信息的獲取較困難，成本較高，需要經(jīng) 紀人和評估師等專業(yè)人員讓市場

10、有效運 轉(zhuǎn) 外部經(jīng)濟/基礎(chǔ)設(shè)施影響大 E.g. 污染，軌道交通 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 22 不動產(chǎn)的產(chǎn)品 1) 空間 2) 不動產(chǎn)資本市場： 70年代以來逐漸成熟 （中國的地產(chǎn)基金？） 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 23 產(chǎn)品特性 -使用價值和交換價值 -“耐久消費品”vs. “是權(quán)利，不是商品” 總之很貴總之很貴, 需要政府不同形式需要政府不同形式/程度的介入程度的介入 國際上，房價和居民年收入之比一般在4到6倍， 而 我 國 許 多 地 區(qū) 已 經(jīng) 超 過 了 8 倍 ： 北 京 （11.0）、云南（10.6）、上海（9.9）、 天津（8.9）、海南（8.9）、吉林（8

11、.1）、 黑龍江（8.1）、廣東（8.0）、陜西（8.7） 和寧夏（8.6）。 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 24 不動產(chǎn)的供需 需求 1) 不動產(chǎn)既是消費品，又是資本品。 2) 有效需求 供給 1） 時間:建筑期間造成的滯后 如，奧運，sars 2） 地點：不可移動性 3）轉(zhuǎn)換：如，深圳華強北 ，北京大山子 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 25 市場中的個人和機構(gòu) 參加者包括 -使用者、消費者，包括所有者和租戶 -提供者，建筑工人、建筑師、工程師、 測量員、開發(fā)商、投資者 -中央和地方政府，各級代理機構(gòu)，法院 -其他輔助使用者或提供者的相關(guān)專業(yè)人 員，對市場運作起關(guān)鍵作用：如，中介

12、、 咨詢、物業(yè)管理 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 26 細看投資者 1） 個人 2） 公司：CEO財務(wù)經(jīng)理/不動產(chǎn)經(jīng)理 3） 機構(gòu)投資者（國內(nèi)/國外） -80年代后的顯著趨勢 -銀行、養(yǎng)老基金、人壽保險公司 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 27 房地產(chǎn)對經(jīng)濟的作用房地產(chǎn)對經(jīng)濟的作用 作為生產(chǎn)要素：為經(jīng)濟和生產(chǎn)活動提供空間 反過來說，經(jīng)濟和生產(chǎn)活動的內(nèi)容影響需求的 內(nèi)容） 作為公司財產(chǎn)：是公司資產(chǎn)負債平衡表中重 要的資產(chǎn)項目，和公司負債相對應 作為投資工具：是個人投資者的主要投資工 具，是金融機構(gòu)，基金和保險金的主要收入 來源當然，每個國家/地區(qū)的情況有別。 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市

13、場講 義 28 房地產(chǎn)和經(jīng)濟 房地產(chǎn)是世界各國經(jīng)濟發(fā)展的重要組成 部分，并分別在一些國家的國民生產(chǎn)總 值中占有3至12的不同比重。英、 德、日、美等國家在經(jīng)濟起飛時期，房 地產(chǎn)投資占全國投資比例曾高達40以 上。 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 29 美國的房地產(chǎn)和經(jīng)濟 美國GDP每年6萬億美元以上。人均約2 萬4千?？傮wGDP中，個人消費近2/3， 政府購買20%多一點，私人投資大概15- 16%。每年國內(nèi)私人投資一半左右投資 于不動產(chǎn)，其中又有一半以上（即總量 的1/4）投資于住宅。 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 30 近幾年，中國的房地產(chǎn)同樣有了重大的 發(fā)展，從1978年之前的

14、平均占國民生產(chǎn) 總值的05至15上升到1993年 之后的平均超過75的水平，高峰時 接近占固定資產(chǎn)投資中的30。近幾年 房地產(chǎn)銷售額約占全社會消費品零售總 額的5至7，房地產(chǎn)同時在拉動其他 消費上和生產(chǎn)上起到極大的作用。 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 31 歷年建筑業(yè)產(chǎn)值數(shù)據(jù)列表 (單位: 萬元) 年 份 19951996199719981999 建 筑 業(yè) 占 G D P 比 重 （全國100， 單位: %） 6.56.76.56.76.6 歷年建筑業(yè) 總產(chǎn)值(單位: 萬元) 57937454 82822497 91264777100619922111528640 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房

15、地產(chǎn)市場講 義 32 本課結(jié)構(gòu) 1.城市和區(qū)域經(jīng)濟如何影響城市和區(qū)域經(jīng)濟如何影響 房地產(chǎn)市場發(fā)展方向房地產(chǎn)市場發(fā)展方向 城市和區(qū)域的興衰 產(chǎn)業(yè)和不動產(chǎn)需求 2.2.公共政策和城市規(guī)劃決定了房地產(chǎn)市場的構(gòu)公共政策和城市規(guī)劃決定了房地產(chǎn)市場的構(gòu) 架架 （教科書的用途） 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 33 III.III.不動產(chǎn)市場概況不動產(chǎn)市場概況 中美比較中美比較 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 34 為什么要研究美國和其他國際 環(huán)境中房地產(chǎn)的操作慣例？ 對中外不同慣例的研究是有啟發(fā)性和有趣的 為吸引國外投資，有必要了解投資者的思維 方式 一個了解其他市場如何操作的機會 加入世界貿(mào)易組

16、織之后的中國市場將日益向 國際市場靠攏 2006年, 外國商業(yè)銀行將可以進入中國市場 簡介 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 35 影響美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 的因素 經(jīng)濟 人口 技術(shù) 土地使用模式/城市化 金融體系 房地產(chǎn)類型 開發(fā)商 簡介 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 36 不同的經(jīng)濟要素如何影不同的經(jīng)濟要素如何影 響房地產(chǎn)類型？響房地產(chǎn)類型？ 住宅住宅受家庭組成速度的影響 辦公樓辦公樓受新創(chuàng)造的就業(yè)機會和從制造業(yè) 經(jīng)濟向服務(wù)經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的影響 酒店酒店受國民生產(chǎn)總值的影響 零售零售受消費者信心的影響 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 37 美國人口趨勢美國人口趨勢: 1995-2010

17、穩(wěn)定的人口增長 (由于移民) 人口老齡化 復雜的細分市場 人口統(tǒng)計學 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 38 美國總?cè)丝?299,862 287,716 275,306 262,765 249,439 226,542 203,302 050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000 2010 2005 2000 1995 1990 1980 1970 美國人口美國人口 (單位：千單位：千) 信息來源: 美國統(tǒng)計局 人口統(tǒng)計學 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 39 人口按性別和年齡分類 05,00010,00015,000 0-5 yrs

18、10-14 yrs 20-24 yrs 30-34 yrs 40-44 yrs 50-54 yrs 60-64 yrs 70-74 yrs 80+ yrs 男男女女 ( 單位：千單位：千) 05,00010,00015,000 0-5 yrs 10-14 yrs 20-24 yrs 30-34 yrs 40-44 yrs 50-54 yrs 60-64 yrs 70-74 yrs 80+ yrs 男男女女 (單位：千單位：千) 1970 2000 信息來源: 美國統(tǒng)計局 人口統(tǒng)計學 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 40 合法移民美國的人數(shù) 0 200 400 600 800 1,000 1

19、,200 1,400 1,600 1,800 2,000 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 移民美國的人數(shù)移民美國的人數(shù)(單位：千單位：千) 人口統(tǒng)計學 信息來源: 美國統(tǒng)計局 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 41 家庭組成的變化 0%0%20%20%40%40%60%60%80%80%100%100% 19801980 19901990 20002000 20102010 其它類型的家庭其它類型的家庭傳統(tǒng)家庭傳統(tǒng)家庭: 已婚夫婦和子女已婚夫婦和子女 信息來源: 美國統(tǒng)計局 人口統(tǒng)計學 城市經(jīng)濟

20、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 42 有子女的已婚婦女加入勞動力 大軍 0 0 1010 2020 3030 4040 5050 6060 7070 8080 9090 100100 197019701975197519801980198519851990199020012001 全年全職工作全年全職工作不在外工作不在外工作 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 43 中國人口增長（單位：萬人） population year 8599 105851 125909 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 44 中國人口趨勢 200012.78 200513.26 201013.73 201514.18 202014.54 202514.80 203014.96 204015.05 205014.78 城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講 義 45 人口老齡化 中國65歲及以上人口從1990年的6299萬 增加到2000年的8811萬，占總?cè)丝诘谋?例由5.57%上升為6.96%。預計到2040年， 該比例將超過20%。 北京現(xiàn)已有老年人口188萬，約占北京 人口總