房地產(chǎn)雙子星座大酒店項(xiàng)目投資可行性分析報(bào)告

1、項(xiàng)目投資可行性分析報(bào)告WOR文檔可下載修改目 錄一、項(xiàng)目概要二、項(xiàng)目基礎(chǔ)條件三、項(xiàng)目建設(shè)方案和實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃四、項(xiàng)目建設(shè)原則和組織形式五、項(xiàng)目投資估算及資金來(lái)源六、項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可行性分析七、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析八、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析九、環(huán)境治理十、結(jié)論一、項(xiàng)目概要1、項(xiàng)目介紹項(xiàng)目名稱(chēng)：雙子星座大酒店項(xiàng)目項(xiàng)目理念：以快捷酒店為主，餐飲娛樂(lè)業(yè)為輔的商業(yè)模式項(xiàng)目宗旨：打造以“生活消費(fèi)新中心”為主題的快捷酒店及其 配套商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目主體：安徽金藝達(dá)置業(yè)有限公司項(xiàng)目簡(jiǎn)介：雙子星座大酒店項(xiàng)目位于工業(yè)園區(qū)內(nèi)，西至工業(yè)園 區(qū)第二安置點(diǎn)，東至金山路，南至北支路，北至黎明路。占地面積 2273平方米，建設(shè)總面積 12058

2、平方米。其中：客房 6000平方米， 餐飲用房2066平方米，洗浴休閑中心 2000平方米，休閑娛樂(lè)用房 3992平方米。公司本著著眼未來(lái)，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、論證，擬興建雙子星座項(xiàng) 目。我們的發(fā)展方向和目標(biāo)是打造定遠(yuǎn)消費(fèi)新中心，建設(shè)以滿足消 費(fèi)者高品質(zhì)生活需求為前提的，多業(yè)態(tài)組合的，休閑、娛樂(lè)、綜合 性商業(yè)設(shè)施為主的多元化商業(yè)形式，以滿足本地居民商業(yè)消費(fèi)為契 機(jī)，為帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)地方就業(yè)保障提供良好的支撐。二、項(xiàng)目基礎(chǔ)條件1、良好的政策環(huán)境。近年來(lái)，定遠(yuǎn)縣委、縣政府著力加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，支持房地產(chǎn)發(fā)展，努力打造40萬(wàn)人口的中等城市，不斷加大招商引資工作力度，創(chuàng)優(yōu)投資環(huán)境，并在開(kāi)展招商引

3、資工 作方面出臺(tái)了很多優(yōu)惠政策，這極大吸引了外商到定遠(yuǎn)來(lái)投資興業(yè) 興趣，帶動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為社會(huì)服務(wù)業(yè)興起和發(fā)展創(chuàng)造了有利 條件。2、 有利的地理優(yōu)勢(shì)：定遠(yuǎn)地處江淮之間、皖東腹地，與蘇、浙、 滬緊密相連。它東接滁州，北連蚌埠，西鄰淮南，南依合肥，交通十分方便，古有“ 境連八邑，衢通九省”之譽(yù)，現(xiàn)仍為全國(guó)南北要 沖。京福鐵路（水蚌線）、合徐高速公路貫穿境內(nèi)，新建的京滬高鐵 緊鄰而過(guò)?？h內(nèi)公路發(fā)達(dá)，以十字交叉的合（肥）、蚌（埠）和滁（州）、爐（橋）路為骨架，形成公路運(yùn)輸網(wǎng)。縣城所在地定城距合肥和蚌 埠兩機(jī)場(chǎng)僅1小時(shí)路程。京滬高鐵青岡站建成后，定城到上海僅需1個(gè)半小時(shí)，有著良好的投資與發(fā)展環(huán)境。3

4、、突出的資源優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)：定遠(yuǎn)自然資源十分豐富，處亞 熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，雨量充沛，土地肥沃，并蘊(yùn)藏著豐富的 礦產(chǎn)資源和生物資源。改革開(kāi)放以來(lái)，定遠(yuǎn)縣一直是安徽省的重要 輕工業(yè)產(chǎn)區(qū)，油料總產(chǎn)位列全國(guó)第6名，居安徽第一位，糧食生產(chǎn)為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣之一。工業(yè)生產(chǎn)以礦產(chǎn)資源、農(nóng)副產(chǎn)品資源、勞動(dòng)力 資源開(kāi)發(fā)為重點(diǎn)，以發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)，更是突飛猛進(jìn)；工業(yè)布局和結(jié)構(gòu)逐步趨向合理，建成了球類(lèi)產(chǎn)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)化廠房一期工程， 開(kāi)辟了家俱板材產(chǎn)業(yè)園、光電光伏產(chǎn)業(yè)園，初步形成了輕紡服裝、 光電光伏、糧油食品、球類(lèi)制品、家俱板材五大產(chǎn)業(yè)。依靠有利的 地理優(yōu)勢(shì)，各產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，隨著國(guó)家十二五規(guī)劃的推進(jìn)，尤其是 國(guó)家大

5、型鹽化項(xiàng)目的建成，在國(guó)內(nèi)乃至國(guó)際市場(chǎng)上享有很高的聲譽(yù)， 非常適應(yīng)第三產(chǎn)業(yè)及配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三、項(xiàng)目建設(shè)方案和實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃1、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)保型經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，建設(shè)以快捷 酒店為主體，休閑娛樂(lè)為輔的商業(yè)新模式。2、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃：本項(xiàng)目計(jì)劃投資4600萬(wàn)元，實(shí)施時(shí)限 24個(gè)月，2010年9月完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，2012年6月完成工程建設(shè)任務(wù) 和內(nèi)部裝潢與水電工程，2012年7月投入試運(yùn)行。包括完成房屋 土建、室內(nèi)外裝潢，配套設(shè)施設(shè)備購(gòu)置安裝、試運(yùn)行等程序工作， 從而進(jìn)入完全經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。四、項(xiàng)目建設(shè)原則和組織形式1、建設(shè)原則：堅(jiān)持面向未來(lái)、高起點(diǎn)原則；堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向， 開(kāi)發(fā)適合中高客層特色餐飲、配

6、套服務(wù)原則；堅(jiān)持全新、立體、周 密原則，建立商業(yè)新標(biāo)桿，樹(shù)立業(yè)態(tài)新典范。五、項(xiàng)目投資估算及資金來(lái)源項(xiàng)目總投資4600萬(wàn)元，其中：土建工程投資1500萬(wàn)元，室內(nèi)外裝潢投資2000萬(wàn)元，設(shè)備安裝投資 500萬(wàn)元，土地及其他前期投 資600萬(wàn)元。資金來(lái)源由安徽金藝達(dá)置業(yè)有限公司獨(dú)資興建。六、項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可行性分析定遠(yuǎn)地處安徽東部，是皖東第一大縣，人口達(dá)到百萬(wàn)以上，各 項(xiàng)消費(fèi)需求巨大，特別是隨著近年來(lái)各行業(yè)的迅猛開(kāi)發(fā)，人民生活 水平和消費(fèi)水平日益提高，發(fā)展?jié)摿薮蟆?、基礎(chǔ)客源市場(chǎng)和潛在客源市場(chǎng)：基礎(chǔ)客源主要是定遠(yuǎn)本地和 周邊市縣的商務(wù)人士等；潛在客源主要是由招商引資產(chǎn)生的消費(fèi)群 體。2 、服務(wù)定位

7、及價(jià)格定位：目前，定遠(yuǎn)市場(chǎng)餐飲休閑場(chǎng)所發(fā) 展迅速，除少數(shù)屬于規(guī)范的以外，其它的綜合性和專(zhuān)業(yè)性還有待規(guī) 范，而且服務(wù)水平不高。本項(xiàng)目匯集購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、餐飲等多重 業(yè)態(tài)，滿足區(qū)域內(nèi)居民日常生活需求，提供聚會(huì)交友休閑家庭娛樂(lè)、 商務(wù)休閑的新場(chǎng)所，打造集多項(xiàng)功能于一身的新型生活中心，提升 消費(fèi)者的滿足感和全新官能體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)一站式理想消費(fèi)模式。倡導(dǎo) 理性消費(fèi)，突出實(shí)惠、平價(jià)休閑這一特色，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立 足。本項(xiàng)目將憑借其特殊的經(jīng)營(yíng)理念，增加服務(wù)品種，堅(jiān)持高檔次、 高質(zhì)量消費(fèi)環(huán)境，低價(jià)位、大眾化消費(fèi)水平，不斷開(kāi)拓強(qiáng)大市場(chǎng)。 由于考慮到該地區(qū)的消費(fèi)水準(zhǔn)，我們對(duì)定遠(yuǎn)縣餐飲消費(fèi)市場(chǎng)采取科 學(xué)嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)

8、查后，服務(wù)定位在中、高檔，但實(shí)施商務(wù)式、休閑 式兩種價(jià)格政策，以滿足不同消費(fèi)層次要求。3 、交通條件：基于目前消費(fèi)者對(duì)自己所要到的消費(fèi)場(chǎng)所交 通問(wèn)題的高度關(guān)注，該因素占日后餐飲休閑場(chǎng)所銷(xiāo)售影響的比重越 來(lái)越大，交通是項(xiàng)目選址考慮的一個(gè)最重要因素，不論是自駕車(chē)輛， 還是公交車(chē)、出租車(chē)，交通問(wèn)題是一大因素。該項(xiàng)目所在地道路縱 橫成網(wǎng)、四通八達(dá)，以道路建設(shè)為基礎(chǔ)的市政設(shè)施建設(shè)不斷加強(qiáng)， 工業(yè)園區(qū)擴(kuò)容升級(jí)，區(qū)域交通狀況將得到極大改善。項(xiàng)目所在地位 于縣工業(yè)園區(qū)金山路，交通方便，地理?xiàng)l件得天獨(dú)厚，這些都為項(xiàng) 目的投資和發(fā)展創(chuàng)造了良好條件。4 、選址分析：雖然目前定遠(yuǎn)縣的各餐飲休閑場(chǎng)所為市民的 消費(fèi)提供了

9、方便，但比較而言，都不同程度的缺少遺憾。有的在交 通相對(duì)擁擠的地方，不宜停車(chē)，有的在較偏僻的地方，所達(dá)車(chē)輛相 對(duì)較少，不便消費(fèi)方便，有的管理滯后，有的定位不準(zhǔn)，難以經(jīng)營(yíng)。 綜合分析，本項(xiàng)目位于工業(yè)園區(qū)，緊臨政務(wù)新區(qū)，交通便利、人口 集中，環(huán)境優(yōu)越，樓盤(pán)集中，是理想的賓館選址。5 、項(xiàng)目規(guī)劃和周邊商圈分析：該項(xiàng)目位于定遠(yuǎn)縣工業(yè)園區(qū)，緊臨政務(wù)新區(qū)。該項(xiàng)目主樓共7層，院內(nèi)設(shè)有停車(chē)場(chǎng)，可停放大小車(chē)輛百余輛。主樓一、二層為超市便利店、美容美發(fā)店、快餐店、 茶餐廳，干洗店，旅行社等物業(yè)，主樓三層為酒店，主樓四、五、六層為快捷酒店、足浴、棋牌室，地下一層為洗浴休閑中心。本項(xiàng) 目的開(kāi)辦，滿足了消費(fèi)者高品質(zhì)生活

10、需要，更合理地完善了定遠(yuǎn)的 商業(yè)圈，方便了商旅人士洽談和市民休閑，加快了定遠(yuǎn)城市的第三 產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程。近年來(lái)，定遠(yuǎn)招商引資突破了由過(guò)去以地招商、廣 種薄收向突出重點(diǎn)項(xiàng)目和區(qū)域開(kāi)發(fā)的轉(zhuǎn)變，招商引資額連續(xù)多年位 居全市前列，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)成功實(shí)現(xiàn)了格局轉(zhuǎn)變，這些政策和環(huán)境為在 此投資創(chuàng)造了良好的環(huán)境和氛圍。七、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析（一）經(jīng)濟(jì)效益經(jīng)初步估算，該項(xiàng)目建成使用后，年綜合收入2820萬(wàn)元，上繳稅收300萬(wàn)元，投資回收期四年（不含建設(shè)期）。具有良好的經(jīng)濟(jì)效、人益。（二）社會(huì)效益本項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)能解決就業(yè)人員300人，使他們?cè)黾邮杖?，帶?dòng)致富，奔上品質(zhì)生活。該項(xiàng)目的實(shí)施，將提升定遠(yuǎn)服務(wù)質(zhì)量和檔 次，對(duì)促

11、進(jìn)定遠(yuǎn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要的作用；將有力地促進(jìn)了定 遠(yuǎn)中等城市的建設(shè)和發(fā)展，為定遠(yuǎn)城市發(fā)展增添了一道靚麗的風(fēng)景 線；將為定遠(yuǎn)新增就業(yè)崗位、增加地方稅收發(fā)揮重要作用。八、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析1、關(guān)于政策：項(xiàng)目的政策環(huán)境是項(xiàng)目成功與否的至關(guān)重要的因 素，本項(xiàng)目是立足高品位、多元化服務(wù)，完全符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng) 目的內(nèi)容，國(guó)家“十二五”規(guī)劃中明確指出要求重點(diǎn)發(fā)展“第三產(chǎn) 業(yè)及優(yōu)化管理”，因此從國(guó)家發(fā)展政策上認(rèn)定是零風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。2、關(guān)于項(xiàng)目：本項(xiàng)目是環(huán)保型項(xiàng)目，堅(jiān)持人性化設(shè)計(jì)理念。第 三產(chǎn)業(yè)發(fā)展快，服務(wù)更新也快，潛在競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。3、關(guān)于資金：資金的籌措是完成實(shí)施本項(xiàng)目的關(guān)鍵，必須在經(jīng) 營(yíng)上要實(shí)現(xiàn)科學(xué)化、制度化、合理化，從而降低成本，提升服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。其對(duì)策只能將相關(guān)服務(wù)做細(xì)做全做新。4、關(guān)于市場(chǎng)：本項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，市場(chǎng)前景好，但 任何一個(gè)項(xiàng)目都有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，必須把握住商機(jī)迅速發(fā)展。5、關(guān)于管理和人才： 項(xiàng)目的成功人才是保證，項(xiàng)目的發(fā)展