XXXX舊住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及建議可編輯

1、XXXX舊住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及建議(可編輯) 舊住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題及建議隨著我國房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理也逐漸發(fā)展起來。 當人們的生活水平逐漸提高時，人們會更加注重生活質(zhì)量，日常生活環(huán)境的維護和保養(yǎng)，從而使居住區(qū)整潔、美觀、方便、安全。 根據(jù)政府有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定，新建住宅區(qū)必須實行物業(yè)管理制度，而舊住宅區(qū)在實施物業(yè)管理過程中遇到了許多困難和問題。 主要有以下幾個方面。 首先，居民的概念需要改變。多年來在計劃經(jīng)濟體制下形成的居民住房福利制度，使許多居民仍有享受免費服務(wù)的傳統(tǒng)觀念。他們已經(jīng)習慣了單位的房地產(chǎn)管理部門或房屋管理處的房屋管理模式。他們認為實施物業(yè)管理是為

2、了籌集更多的資金。如果實施物業(yè)管理需要收費，單位還應支付住房和消費意識薄弱。 第二，硬件條件相對落后的舊住宅區(qū)主要是為了解決居民的住房困難。住宅區(qū)的規(guī)劃方案相對簡單。 隨著城市人民生活水平的提高，硬件設(shè)施主要存在以下不足:綠地面積小、機動車停車位少、體育健身設(shè)施和文化活動空間小等。 第三，舊住宅區(qū)的產(chǎn)權(quán)形式多種多樣。 住房產(chǎn)權(quán)的形式有完全產(chǎn)權(quán)、商品房改革、房屋出售、房屋拆遷和承租人租房。 包括中央單位、(房屋產(chǎn)權(quán)人包括居民個人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人 市級單位、區(qū)級單位)、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人(如市政設(shè)施部門、郵局、銀行、區(qū)級商業(yè)單位所擁有的財產(chǎn))、托管房屋、二手房產(chǎn)權(quán)人。 四是存在多頭物業(yè)管理的現(xiàn)象。

3、產(chǎn)權(quán)形式的多樣化導致了多個物業(yè)管理單位同時管理住宅區(qū)內(nèi)不同物業(yè)的情況。 主要有:自管單位物業(yè)管理公司房管局直管公房物業(yè)管理公司，社區(qū)管理單位，居委會，市政設(shè)施單位，商業(yè)網(wǎng)點單位等。 第五，舊住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造資金缺口大。實施舊住宅小區(qū)物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境，需要對住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進行不同程度的改造，如關(guān)閉住宅小區(qū)、綠化美化、道路修復等。 根據(jù)改造項目的數(shù)量和改造的不同層次，資金的數(shù)額不到幾十萬、幾百萬甚至幾千萬。 資金從哪里來是困擾物業(yè)管理實施的一個重要問題。 六、物業(yè)管理費一直難以落實到住宅區(qū)的物業(yè)管理，即使物業(yè)管理水平較好的住宅區(qū)也存在物業(yè)管理費的問題。 舊住宅區(qū)的物業(yè)管理費已經(jīng)物價

4、部門批準。目前的最低收費是每平方米人民幣元。普通住宅區(qū)的年費為人民幣元。 盡管成本如此之低，許多物業(yè)管理公司只能收到約。 七、管委會的作用有待進一步發(fā)揮，實施物業(yè)管理的社區(qū)普遍成立了物業(yè)管理委員會或業(yè)主委員會，但由于種種因素，很難發(fā)揮其應有的作用。 例如，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會的成員必須是擁有大面積房屋因為他們害怕需要投資但業(yè)主不愿意參加業(yè)主委員會，產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，裝修住宅環(huán)境或承擔其他經(jīng)濟責任。已經(jīng)參加業(yè)主大會的個人 針對當前舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問題，提出以下建議:一是加快和加強物業(yè)管理的立法工作。當前物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛涉及到物業(yè)管理的方方面面。然而，物業(yè)管理立法工作的滯后使得

5、很多糾紛無法得到解決或引發(fā)一些潛在的矛盾和糾紛。建議有關(guān)方面加快物業(yè)管理立法工作，通過立法進一步明確政府部門、物業(yè)管理公司和業(yè)主的責任、權(quán)利和義務(wù)。特別是房改房物業(yè)管理規(guī)范化的立法工作應得到重視。 第二，逐步加大對居住區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，改善居民的居住環(huán)境。城市管理者是各級政府，他們樹立經(jīng)營城市的理念，增加城市資產(chǎn)的價值，從城市建設(shè)和維護費中撥出專項資金，逐年逐步系統(tǒng)地實施改造，為實施物業(yè)管理創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)。 房屋的實際使用者是改善居住環(huán)境的最大受益者，也應該為改善居住環(huán)境做出貢獻。 在舊住宅區(qū)改造中，可以盡量充分調(diào)動居民的參與意識，以及居民參與設(shè)計、投資和建設(shè)的公眾參與模式。 產(chǎn)權(quán)單位是住

6、宅的所有者。在現(xiàn)行房改政策下，產(chǎn)權(quán)單位也應該對舊住宅小區(qū)的改造進行相應的投資。 至于政府、業(yè)主單位和居民的投資比例，可以根據(jù)每個居住區(qū)的不同情況進行計算和確定，投資金額，尤其是居民的投資，不能超過居民的經(jīng)濟承受能力。 對于尚政府部門應加強對舊住宅區(qū)實施物業(yè)管理的規(guī)劃。第三， 未實行物業(yè)管理的舊住宅區(qū)，政府房產(chǎn)管理部門應制定改造計劃，擴大物業(yè)管理范圍。 政府有關(guān)部門要研究舊住宅區(qū)實施物業(yè)管理的難點，針對每個住宅區(qū)存在的問題，逐步推進和實施物業(yè)管理，充分發(fā)揮政府行政部門的作用。 第四，深化房改政策，增加工資中的財產(chǎn)性消費，部分房改優(yōu)惠銷售，實現(xiàn)住房分配貨幣化，這是住房分配制度的一項重大改革，但房改

7、銷售與物業(yè)管理之間的聯(lián)系不夠，特別是對物業(yè)管理成本的政策考慮不夠。建議國家有關(guān)部門增加職工工資中的財產(chǎn)性消費，將隱性補貼由財政撥款改為顯性補貼。 無力提供物業(yè)管理補貼的政府相關(guān)部門和失業(yè)人員應研究制定相應的政策予以落實。 第五，在房屋使用者和物業(yè)管理公司之間建立物業(yè)管理合同關(guān)系。買受人和出賣人在購買房屋時簽訂了物業(yè)管理合同，但買受人或承租人在簽訂房改銷售合同或危改搬遷合同時，由于雙方對物業(yè)管理事項沒有約定，因此對物業(yè)管理不承擔任何義務(wù)和權(quán)利。 建議在舊住宅區(qū)簽訂物業(yè)管理合同，通過用戶或業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同來建立物業(yè)管理的主體關(guān)系，以約束雙方的利益關(guān)系，從而改變普通居民在從事物業(yè)管理時愿意與我無關(guān)的觀念。 第六，加強物業(yè)管理實施的積極宣傳。首先，物業(yè)管理企業(yè)應該樹立努力為業(yè)主服務(wù)的意識。只有這樣，內(nèi)部動機才能提高服務(wù)水平b 物業(yè)管理公司應該與社區(qū)委員會、派出所和其他物業(yè)管理公司有明確的分工，不能承擔本應由政府部門承擔的工作，基層政府部門也不能利用行政權(quán)力自行管理，因為有些管理工作是有利可圖的。 第八，成立物業(yè)管理公司是在住宅區(qū)實施物業(yè)管理的唯一途徑。要改變多元管理的局面，應該明確一個物業(yè)管理公司是住宅區(qū)唯一的管理公司。一個住宅區(qū)應該盡力安排一個物業(yè)管理公司。 為了實現(xiàn)在全國現(xiàn)代新區(qū)、文化區(qū)、經(jīng)濟強區(qū)、名區(qū)建設(shè)葉的目標，葉的建設(shè)者們在加快新區(qū)