公租房物業(yè)費(fèi)成本管理存在的問題及對(duì)策

1、公租房物業(yè)費(fèi)成本管理存在的問題及對(duì)策物業(yè)管理成本在公租房運(yùn)營管理成本中占據(jù)著主要部分，物業(yè)管理費(fèi)支出水平應(yīng)與物業(yè)管理效果相匹配，居民小區(qū)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量的好壞，直接影響到住戶的滿意度和房租繳納積極性，產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)在物業(yè)管理效果與物業(yè)管理成本控制之間尋求平衡?？梢姡蕹缓侠淼奈飿I(yè)管理開支和損耗，保障正常物業(yè)管理支出顯得尤有重要，嚴(yán)格控制物業(yè)管理成本，將有限的營運(yùn)經(jīng)費(fèi)使用在最需要的地方上，應(yīng)是公租房運(yùn)營管理期的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。一、案例背景A公司專門開發(fā)了20多萬m2公租房住宅小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱小區(qū)），作為產(chǎn)權(quán)單位開展公租房運(yùn)營管理工作，由于公租房出租收入不足以彌補(bǔ)公租房經(jīng)營管理成本，A公司預(yù)計(jì)在經(jīng)營期不

2、能盈利。A公司在公租房小區(qū)工程建設(shè)后期聘請(qǐng)了一家物業(yè)公司B公司（以下簡(jiǎn)稱B公司或物業(yè)受托方） 為本小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，并簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。出于對(duì)人員管理成本和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)等多因素考慮，A企業(yè)針對(duì)小區(qū)并沒有組建成立自家的物業(yè)公司，只設(shè)一名物業(yè)監(jiān)管崗位負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)和業(yè)務(wù)銜接工作。受托方B公司已在本市開展物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)多年，為多家小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，都采用物業(yè)費(fèi)包干制，直接向小區(qū)居民按建筑面積收取物業(yè)費(fèi)。A 公司小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目與其他小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目有本質(zhì)不同，A 企業(yè)作為公租房產(chǎn)權(quán)單位以大業(yè)主的身份，依據(jù)合同直接向物業(yè)服務(wù)公司支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司不能向住戶收取任何費(fèi)用。為降低物業(yè)管理成本，A 公司與

3、B 公司商定小區(qū)物業(yè)管理模式采用薪酬制方式，根據(jù)合同約定 B 公司需要向小區(qū)提供保潔、保安、樓房管理及維修、辦理住戶入住手續(xù)、房租催繳等服務(wù)。簡(jiǎn)單概括雙方的管理形式是大業(yè)主出經(jīng)費(fèi)、物業(yè)公司出人力，將可控的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目外包給物業(yè)公司，節(jié)約物業(yè)管理成本，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)效果的最大化。二、物業(yè)費(fèi)成本管理中存在的問題由于受外部因素的影響，小區(qū)建成后住戶遲遲不能入住，A 公司遲遲無法交房，在無住戶的情況下，外聘物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)仍需照常支付，物業(yè)費(fèi)支出負(fù)擔(dān)重、收效低是 A 公司小區(qū)物業(yè)管理的一個(gè)現(xiàn)狀。由于沒有小區(qū)住戶對(duì)物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)實(shí)反饋信息，對(duì)物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)質(zhì)量高低還無法得出真實(shí)、準(zhǔn)確的結(jié)論。在實(shí)際管理過程

4、中，A公司并不掌握小區(qū)物業(yè)實(shí)際用工情況，對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的基本信息、人員變動(dòng)、到崗情況、考核情況等一無所知；對(duì)B公司是否按實(shí)列支，是否按實(shí)申領(lǐng)經(jīng)費(fèi)情況并不掌握；物業(yè)公司是否按標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)服務(wù)人員實(shí)際支付工資，是否存在虛列員工人員費(fèi)用等問題也不知情。為了確保物業(yè)管理費(fèi)支出支付的真實(shí)、可靠、合理，A 公司對(duì)物業(yè)費(fèi)支出情況進(jìn)行了多次摸底調(diào)查，通過分析發(fā)現(xiàn)了物業(yè)管理中存在的一系列問題。（一）物業(yè)公司服務(wù)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)不夠。物業(yè)公司內(nèi)部管理不到位，缺乏主動(dòng)服務(wù)意識(shí)，在實(shí)際工作中存在責(zé)任推諉、掩飾問題的現(xiàn)象，責(zé)任落實(shí)不到位。（二）物業(yè)公司受托項(xiàng)目混賬核算，未做到分賬核算。物業(yè)公司未做到小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目單獨(dú)建賬、單

5、獨(dú)核算，據(jù)實(shí)列支；物業(yè)公司工資費(fèi)用未做到單獨(dú)核算、單獨(dú)發(fā)放，與其他物業(yè)項(xiàng)目人員工資混合發(fā)放，無法提交項(xiàng)目獨(dú)立的工資發(fā)放記錄；無法準(zhǔn)確反映受托物業(yè)項(xiàng)目的真實(shí)收支和損益情況。（三）物業(yè)公司工資費(fèi)用不實(shí)。物業(yè)公司工資發(fā)放不實(shí)，工資發(fā)放表領(lǐng)款人本人不簽字，不向員工發(fā)放工資條；物業(yè)人員流動(dòng)性大，試用期人員工資不按正常崗位工資發(fā)放，但仍按正常工資標(biāo)準(zhǔn)申領(lǐng)經(jīng)費(fèi)；與其他物業(yè)項(xiàng)目混賬核算，導(dǎo)致工資現(xiàn)金發(fā)放金額和銀行網(wǎng)銀代發(fā)金額與職工工資實(shí)領(lǐng)金額無法核對(duì)。物業(yè)公司申領(lǐng)工資附加費(fèi)不實(shí)，按工資為基數(shù)申領(lǐng)社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)等，卻無法提供與申領(lǐng)經(jīng)費(fèi)對(duì)應(yīng)的繳費(fèi)單據(jù)。（四）物業(yè)公司物業(yè)員工考核工作不到位。物業(yè)服務(wù)

6、人員入職把關(guān)不嚴(yán)，存在已上崗物業(yè)服務(wù)人員身份信息核實(shí)不清的情況；存在未經(jīng)A 公司允許 B 物業(yè)公司總部私自借用小區(qū)物業(yè)員工，不在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)辦公的情況；物業(yè)員工出勤考核結(jié)果并未在經(jīng)費(fèi)申領(lǐng)中得到真實(shí)體現(xiàn)；物業(yè)公司從未向A公司上報(bào)過員工考勤情況，列支費(fèi)用的全體人員是否在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)全都在崗工作，是否按時(shí)按點(diǎn)在崗，請(qǐng)銷假制度是否健全，A 公司一無所知。三、產(chǎn)生問題的原因分析小區(qū)物業(yè)管理成本存在虛高問題的原因來自多方面，主要有以下幾方面：（一）委托代理關(guān)系雙方的利益博弈。委托代理關(guān)系是隨著生產(chǎn)力大發(fā)展和規(guī)模化大生產(chǎn)的出現(xiàn)而產(chǎn)生的，是專業(yè)化分工的產(chǎn)物。根據(jù)委托代理理論，在委托代理的關(guān)系當(dāng)中，由于委托人與代理人的

7、效用函數(shù)不一樣，委托人追求的是自己的財(cái)富更大，而代理人追求自己的工資津貼收入、奢侈消費(fèi)和閑暇時(shí)間最大化，這必然導(dǎo)致兩者的利益沖突。在沒有有效的制度安排下代理人的行為很可能最終損害委托人的利益。由于委托代理雙方信息不對(duì)稱因素的存在，很容易誘發(fā)受托方職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)，為追求自身利益最大化，做出不利于委托方的行為。在物業(yè)雙方利益的博弈中，委托方需要利用完善的制度和合約來約束受托方的行為。（二）物業(yè)管理方式因素。1、物業(yè)付費(fèi)模式存在缺陷。物業(yè)管理存在包干制和薪酬制付費(fèi)管理模式，通常認(rèn)為薪酬制付費(fèi)方式比包干制要節(jié)省開支，而事實(shí)上，薪酬制物業(yè)管理方式并非是節(jié)省成本的萬能工具，在實(shí)際執(zhí)行過程中如果操作和控制不到

8、位，有可能成為耗費(fèi)委托方財(cái)力的無底洞。上述案例中小區(qū)物業(yè)管理方式雙方確認(rèn)采用薪酬制，但在執(zhí)行過程中卻蛻變成半包干制，物業(yè)公司不按實(shí)申領(lǐng)經(jīng)費(fèi)，申領(lǐng)的經(jīng)費(fèi)變成物業(yè)公司可以自由支配使用，同時(shí)產(chǎn)權(quán)單位還必須支付每月固定的物業(yè)利潤。事實(shí)上，通過薪酬制付費(fèi)方式降低物業(yè)管理成本難度相對(duì)較高，對(duì)物業(yè)委托雙方都有更高要求：一是物業(yè)委托方對(duì)物業(yè)受托方的整體控制能力要強(qiáng)，最好的實(shí)施環(huán)境是在開發(fā)商自家成立的物業(yè)公司中執(zhí)行；二是物業(yè)公司能夠做到規(guī)范化管理，物業(yè)信息對(duì)委托方公開透明，能夠準(zhǔn)確、清晰核算物業(yè)項(xiàng)目收支結(jié)余情況。2、物業(yè)管理成本控制體系缺失。物業(yè)管理成本控制體系并不完善，未能做到事前、事中、事后全面過程控制。具

9、體表現(xiàn)在：一是在物業(yè)付費(fèi)模式確定前，應(yīng)開展薪酬制付費(fèi)方式成本的測(cè)算和論證分析，通過純包干制、半包干制、薪酬制三種方式預(yù)計(jì)產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)成本分析比較來選擇合適的付費(fèi)模式，而不是僅憑無數(shù)據(jù)支持的定性分析得出結(jié)論；二是物業(yè)費(fèi)審批環(huán)節(jié)存在漏洞，過分信賴受托方，造成把關(guān)不嚴(yán)；三是沒有及時(shí)開展事后實(shí)地核查工作，致使對(duì)物業(yè)公司的成本費(fèi)用支出真實(shí)情況掌握不清。（三）物業(yè)受托方因素。B公司產(chǎn)生物業(yè)服務(wù)問題的原因主要表現(xiàn)在：一是管理問題具有物業(yè)服務(wù)行業(yè)的普遍性，行業(yè)內(nèi)部物業(yè)規(guī)范化管理發(fā)展參差不齊，大多數(shù)物業(yè)公司采取包干制直接向小區(qū)居民收取物業(yè)費(fèi)，很少主動(dòng)向業(yè)主公布物業(yè)經(jīng)費(fèi)支出情況，現(xiàn)行的物業(yè)管理體制造成物業(yè)服務(wù)公司

10、在居民業(yè)主面前取得了強(qiáng)勢(shì)地位，居民業(yè)主很難獲得物業(yè)經(jīng)費(fèi)支出的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；二是受托方存在僥幸心理，誤認(rèn)為委托方與居民業(yè)主一樣，不會(huì)追查其物業(yè)費(fèi)實(shí)際支出和使用情況，同時(shí)物業(yè)委托方的物業(yè)監(jiān)管漏洞也為其所利用；三是受托方?jīng)]有把握好自身定位，物業(yè)公司沒有將服務(wù)意識(shí)放在主要位置上，造成定位不準(zhǔn)，仍站在包干制居民小區(qū)物業(yè)管理的角度思考問題，沒有重視與物業(yè)委托方的合同約定，沒有將委托方的物業(yè)管理要求貫徹到物業(yè)服務(wù)工作中。（四）物業(yè)委托方因素。A 公司產(chǎn)生物業(yè)管理問題的原因主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)監(jiān)管力量薄弱，只設(shè)一名物業(yè)監(jiān)管崗位，很難將小區(qū)物業(yè)方方面面監(jiān)管到位，明顯力不從心，過多地依賴物業(yè)服務(wù)公司的自覺行為，

11、難以掌控小區(qū)物業(yè)服務(wù)的真實(shí)情況；二是物業(yè)考核工作還需加強(qiáng)，物業(yè)服務(wù)公司己進(jìn)駐小區(qū)半年多，公司仍未出臺(tái)針對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的一套規(guī)范性的監(jiān)管規(guī)章制度，造成無章可循、考核無依據(jù)，無法開展正常的物業(yè)管理考核工作，過度依賴物業(yè)公司來自我管理和自我約束并不現(xiàn)實(shí)；三是物業(yè)委托合同內(nèi)容條款需要細(xì)化補(bǔ)充，原先簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，內(nèi)容條款較粗，大部分內(nèi)容為格式條款，需要補(bǔ)充適應(yīng)本小區(qū)物業(yè)管理特點(diǎn)的條款，并細(xì)化責(zé)任條款，提高合同內(nèi)容的針對(duì)性和約束力。四、解決問題的對(duì)策針對(duì)上述存在的一系列問題，物業(yè)委托方A 公司應(yīng)采取以下措施加以應(yīng)對(duì)。（一）健全規(guī)章制度，規(guī)范物業(yè)公司操作行為，堵塞管理漏洞1、物業(yè)項(xiàng)目分賬核算，據(jù)實(shí)

12、列支。物業(yè)公司應(yīng)將受托物業(yè)項(xiàng)目與其他物業(yè)項(xiàng)目在會(huì)計(jì)核算上分離，單獨(dú)建賬核算，依據(jù)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額列支，獨(dú)立核算物業(yè)項(xiàng)目發(fā)生的全部資產(chǎn)、負(fù)債、收入、成本費(fèi)用，準(zhǔn)確清晰核算物業(yè)項(xiàng)目損益情況；建立獨(dú)立的賬冊(cè)、生成獨(dú)立的會(huì)計(jì)報(bào)表和相關(guān)資料；工資費(fèi)用獨(dú)立核算，生成獨(dú)立工資報(bào)表，人員工資單獨(dú)發(fā)放，不與其他物業(yè)項(xiàng)目人員工資混合發(fā)放，工資發(fā)放表應(yīng)有領(lǐng)款人簽字；按實(shí)列支、據(jù)實(shí)入賬，不準(zhǔn)虛列、計(jì)提費(fèi)用支出，不準(zhǔn)將其他單位或其他物業(yè)項(xiàng)目支出在受托物業(yè)項(xiàng)目中列支核銷費(fèi)用，拒絕不合理攤派和分?jǐn)偂?、物業(yè)經(jīng)費(fèi)實(shí)行?？顚Ｓ?，禁止擠占、挪用。物業(yè)公司應(yīng)將物業(yè)經(jīng)費(fèi)用于受托項(xiàng)目中，專門用于受托項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)支出。禁止其他單位或其

13、他物業(yè)項(xiàng)目在受托物業(yè)管理項(xiàng)目中列支；禁止受托物業(yè)項(xiàng)目全部承擔(dān)本應(yīng)由其他物業(yè)項(xiàng)目共擔(dān)的費(fèi)用支出；利用物業(yè)委托方核撥的物業(yè)經(jīng)費(fèi)購置的固定資產(chǎn)、低值易耗品等實(shí)物資產(chǎn)，應(yīng)全部用于受托物業(yè)項(xiàng)目中，禁止其他物業(yè)項(xiàng)目或其他單位借用、挪用物業(yè)實(shí)物資產(chǎn)；受托物業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)生的各種收入應(yīng)用于補(bǔ)充受托項(xiàng)目的日常開支，禁止承擔(dān)不屬于本受托物業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)生的債務(wù)，禁止將物業(yè)利潤之外的物業(yè)經(jīng)費(fèi)彌補(bǔ)其他物業(yè)項(xiàng)目的虧損和開銷。（二）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的考核工作，確保物業(yè)經(jīng)費(fèi)支出真實(shí)、可靠1、加強(qiáng)物業(yè)經(jīng)費(fèi)審批工作。統(tǒng)一物業(yè)費(fèi)申領(lǐng)資料的填報(bào)內(nèi)容、報(bào)表樣式，減少填報(bào)資料的隨意性；逐一審核申領(lǐng)項(xiàng)目、申領(lǐng)金額以及申領(lǐng)依據(jù)，對(duì)不符合要求的申報(bào)手續(xù)堅(jiān)

14、決退回重報(bào)，對(duì)不合理的經(jīng)費(fèi)申領(lǐng)項(xiàng)目堅(jiān)決核減或剔除，對(duì)不按實(shí)申報(bào)、弄虛作假的行為一經(jīng)發(fā)現(xiàn)堅(jiān)決糾正，并依據(jù)相關(guān)考核規(guī)定進(jìn)行處罰。2、加強(qiáng)物業(yè)員工崗位考核工作。物業(yè)員工上崗前物業(yè)公司應(yīng)核實(shí)其身份信息，員工身份信息核實(shí)不清的，不能上崗工作；物業(yè)公司應(yīng)做好物業(yè)員工人員變動(dòng)記錄，建立員工管理臺(tái)賬，詳細(xì)記錄人員變動(dòng)情況；物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)物業(yè)員工考勤管理，做好考勤記錄，保證上崗出勤率；物業(yè)服務(wù)崗位應(yīng)為全職崗位，禁止小區(qū)物業(yè)員工在其他物業(yè)項(xiàng)目兼職；物業(yè)公司總部借用或調(diào)用小區(qū)物業(yè)員工，應(yīng)取得委托方同意，長期借用或調(diào)用、未經(jīng)批準(zhǔn)擅自借調(diào)物業(yè)項(xiàng)目員工，不支付離職期間相應(yīng)的人員經(jīng)費(fèi)。3、加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核工作。小區(qū)物業(yè)

15、服務(wù)質(zhì)量的高低直接決定了選聘的物業(yè)公司工作是否稱職。要將質(zhì)量考核工作落實(shí)到物業(yè)服務(wù)的方方面面，將服務(wù)質(zhì)量考核結(jié)果與物業(yè)公司獲得的報(bào)酬直接掛鉤，形成良性互動(dòng)的局面。（三）加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)單位物業(yè)監(jiān)管能力，提高物業(yè)監(jiān)管水平1、及時(shí)制定小區(qū)物業(yè)監(jiān)管辦法。物業(yè)委托方要抓緊制定和出臺(tái)小區(qū)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理規(guī)定，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，完善物業(yè)服務(wù)監(jiān)督考核內(nèi)容，在制度上為開展物業(yè)服務(wù)考核考評(píng)工作打好基礎(chǔ)，通過細(xì)化物業(yè)服務(wù)公司責(zé)任和義務(wù)，讓物業(yè)公司明確職責(zé)，把準(zhǔn)定位，更好地為物業(yè)委托方和廣大住戶服好務(wù)；進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)合同，將監(jiān)督辦法的相關(guān)內(nèi)容體現(xiàn)到合同中，按章辦事，獎(jiǎng)罰分明，認(rèn)真落實(shí)考核工作。2、配齊物業(yè)監(jiān)管人員，將被動(dòng)監(jiān)管向主動(dòng)監(jiān)管轉(zhuǎn)變。物業(yè)委托方要加強(qiáng)物業(yè)監(jiān)管崗位管理，人手不足要及時(shí)補(bǔ)充人手，員工能力欠缺要加強(qiáng)培訓(xùn)，員工責(zé)任心不強(qiáng)要強(qiáng)化內(nèi)部員工考核管理，真正做到在物業(yè)監(jiān)管崗位的員工能夠勝任崗位工作。通過強(qiáng)化崗位管理，促進(jìn)員工作風(fēng)轉(zhuǎn)變，積極落實(shí)監(jiān)管責(zé)任，將被動(dòng)監(jiān)管向主動(dòng)監(jiān)管轉(zhuǎn)變，將放任管理向跟蹤管理轉(zhuǎn)變，將零星式