某度假村可行性研究報告

XX度假村可行性研究報告第一部分市場解讀1宏觀環(huán)境分析11江西省概況12江西省經濟狀況分析13中部六省地位研究14本章總結2項目所屬區(qū)域分析21概況22新余城市地位研究23新余“十五”規(guī)劃相關重點24河下鎮(zhèn)概況（項目所在地）25本章總結3新余市房地產市場簡析第二部分產品研判4項目概況41地理環(huán)境42規(guī)劃狀況5項目SWOT分析51優(yōu)勢（STRENGTH）52劣勢WEAKNESS53機會OPPORTUNITIES54威脅THREATS6目標客戶分析61客源特點62客源描述7項目產品總體定位71產品定位思路72產品定位8產品建議81產品建議主線82項目整體規(guī)劃建議83別墅單體建議84房型面積配比85智能化系統(tǒng)建議86會所建議87樣板房建議88看房車建議89景觀規(guī)劃建議9各階段推廣策略第三部分可行性分析結論第一部分市場解讀1宏觀環(huán)境分析作為本項目來講，其競爭已超越了新余市本身，而還有城市與城市間甚至是區(qū)域范圍內客源的爭奪?？紤]到本項目的這一特殊性，本章節(jié)新五湖將對整個江西省宏觀形勢作一分析。11江西省概況地理位置江西簡稱贛，位于中國中部，北臨長江與安徽、湖北省相鄰；南依南嶺與廣東省毗連；東傍武夷山與福建、浙江省接壤；西負羅霄山脈與湖南省為鄰。地處北緯24。2930。05，東經113。35118。29之間。江西為長江三角洲、珠江三角洲和閩南三角地區(qū)的腹地，與上海、廣州、廈門、南京、武漢、長沙、合肥等各重鎮(zhèn)、港口的直線距離，大多在六百至七百公里之內。T1江西地理位置示意行政劃分江西省土地總面積1669萬平方公里，占全國土地總面積的174，居華東各省市之首。共有37個民族。下轄南昌、景德鎮(zhèn)、萍鄉(xiāng)、新余、九江、鷹潭、贛州、上饒、新余、撫州、吉安11個地級市，樂平、瑞昌、貴溪、瑞金、南康、德興、豐城、樟樹、高安、井岡山10個縣級市，新建、浮梁等70個區(qū)。87個市區(qū)對外開放。省會位于南昌。截止到2004年末，總人口約4254萬。T2江西行政劃分示意自然特征江西三面環(huán)山，中部為丘陵，北部平原具盆地形式。山地、丘陵約占總面積的70。省境東部自北至南為黃山余脈、懷玉山、武夷山，大體為東北西南走向。南部屬南嶺山地，有九連山、大庾嶺等。西部山地北有九嶺山、幕阜山，南有羅霄山。江西有河流2400多條，絕大部分屬鄱陽湖流域，鄱陽湖面積3583平方千米，是我國最大的淡水湖泊，同時也是世界上最大的候鳥棲息地。主要大河發(fā)源于邊境山地，其中贛江為本省第一大河。江西省為亞熱帶濕潤季風氣候，夏旱、秋干、冬陰、春寒。年平均氣溫1620。C。年降水量12001900毫米，贛東北為多雨區(qū)。全省生態(tài)環(huán)境良好，森林覆蓋率達597，居全國前列。礦產資源豐富，銅、鎢、鈾、鉭、稀土和金、銀被譽為江西省的“七朵金花”。旅游江西山清水碧，景色誘人，名勝古跡遍布全省各地。主要旅游景區(qū)廬山、井岡山、龍虎山、仙女湖、鄱陽湖等。其中，廬山已被聯(lián)合國作為“世界文化景觀“列入世界遺產名錄。廬山、井岡山、三清山的名山峻嶺之秀；圭峰、龍宮的險巖幽洞之奇，仙女湖、鄱湖、贛水的湖光川景之美，龍虎、青原、東林的宗教莊嚴祖庭，滕王閣、八境臺的千古名樓，臨川、九江的名人故里，都是著名的旅游勝景。交通環(huán)境江西交通運輸發(fā)展迅速。2004年完成貨物周轉量900億噸公里，比2003年增長85。其中鐵路增長83，公路增長76，水運增長50。完成旅客周轉量593億人公里，增長128。其中鐵路增長144，公路增長45。鐵路1996年通車的京九鐵路，從南至北穿越江西26個區(qū)、市、區(qū)，在江西境內長達700余公里，占全線總長近1/3。另有浙贛、向塘九江、鷹廈、皖、贛等主要干線,通車里程2241余公里，營業(yè)車站200個。公路公路以南昌、贛州、吉安、上饒、撫州、新余九江等城市為中心,形成了四通八達的公路網,通車里程37318公里?？偫锍讨?，有3048的公路是高級和次高級路面。江西區(qū)區(qū)基本實現(xiàn)了路面油路化，100的鄉(xiāng)鎮(zhèn)通了公路。另已建成昌九、昌樟、溫厚、九景、黎溫等多條高速公路，總里程達659公里。航空民航有從南昌出發(fā)的國內和省內班機直達北京、上海、武漢、廣州、長沙、西安、寧波、廈門、溫州、福州和贛州等地。此外,從廬山還可直接飛北京及廣東惠陽。全省共有4個民用航空港。1、2江西省經濟狀況分析121近年經濟指標比較國內生產總值單位億元200021762450283088810513050010001500200025003000200120022003200402468101214國內生產總值增長率B1近年國內生產總值比較財政總收入工業(yè)增加值產業(yè)結構第一產業(yè)第二產業(yè)第三產業(yè)2002年2333624052003年2193833982004年198434368單位億元170920012344284910316617121505010015020025030020012002200320040510152025財政總收入增長率B2近年財政總收入比較單位億元45599591692849841061631840100200300400500600700800900200120022003200405101520工業(yè)增加值增長率B3近年工業(yè)增加值比較B4近年產業(yè)結構比例比較124小結綜合以上江西省近年經濟運行的參數(shù)以及國家宏觀調控影響的分析，對江西省經濟狀況的小結如下省內總體經濟保持平穩(wěn)、快速增長，工業(yè)對經濟增長的支撐作用明顯加大,而農業(yè)的逐步減弱；全省固定資產投資結構繼續(xù)優(yōu)化，工業(yè)投資穩(wěn)步增長，交通投資大幅度上揚，城市建設投資成效顯著，教育文化投資繼續(xù)保持較高增幅；經濟增長的質量和效益同步提高，財政收入快速增長，城鄉(xiāng)居民收入大幅度增加，消費需求明顯升溫；經濟發(fā)展的產業(yè)結構發(fā)生變化，從以前的農業(yè)大省逐步向工業(yè)大省轉變；對外貿易持續(xù)增長，利用外資迅速回升；國民經濟和社會發(fā)展中存在的主要問題產業(yè)結構層次不高，工業(yè)化水平較低，農業(yè)產業(yè)化程度不高，農民收入增幅不大，農村市場不夠活躍，就業(yè)和再就業(yè)壓力依然較大；受國家宏觀調控影響，未來經濟發(fā)展的快速勢頭將得到一定程度的抑制，經濟增長臨界點將會出現(xiàn)，經濟發(fā)展進入穩(wěn)定的調整期。13中部六省地位研究江西、安徽、湖南、湖北、河南以及山西六省同處于中國的中部地區(qū)，而且相對沿海發(fā)達省市而言都處于落后地位，六省基本處于同一起跑線，因此有必要對六省各方面所處的地位作一研究，確立江西在同類省市中所處的綜合地位。以下對中部六省2004年16月的各方面數(shù)據(jù)進行分析工業(yè)生產16月，中部六省規(guī)模以上工業(yè)增加值累計增長率分別是安徽（265）、江西261、湖南（245）、湖北（228）、河南（224）、山西（211），產銷狀況良好。B52004年16月規(guī)模以上工業(yè)增加值累計增長率（）14本章總結綜合以上對江西省概況、經濟發(fā)展狀況以及中部六省中所處地位的分析，我們得出以下結論江西位于中國東南部，為長江三角洲、珠江三角洲和閩南三角地區(qū)的腹地，在經濟帶的劃分上屬于中部地區(qū)；江西是中國革命的搖籃,在中華文明的歷史長河中，江西人才輩出，人文底蘊深厚；江西省生態(tài)環(huán)境良好，森林覆蓋率達597，山清水碧，景色誘人，名勝古跡遍布全省各地，擁有豐富的旅游資源，旅游業(yè)正日益成為江西經濟新的增長點。廬山、井岡山、龍虎山、三清山以及被譽為江南三大名樓之一的滕王閣，已成為來贛客人必游之勝景；江西交通運輸發(fā)展迅速，基本已建成水陸空三個層次的交通網絡，省會南昌與國內各大城市的來往比較便捷，但省內一些中小型城市交通模式單一，以公路為主，尚未開通鐵路；江西經濟底子較差，但近年來發(fā)展速度較快，預計未來由于受到國家宏觀調控影響，江西經濟發(fā)展將出現(xiàn)資金短缺問題，相關產業(yè)和相關項目的發(fā)展會因資金緊張而斷鏈，重大工業(yè)項目、房地產項目和基礎設施建設項目發(fā)展難度加大。投資、引資形勢將會日趨嚴峻。能源瓶頸制約因素進一步擴大。但宏觀調控對省內的中小型城市影響相對較??；隨著經濟的發(fā)展，市場商品豐富，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生明顯變化，全省城鄉(xiāng)居民收入逐步增加，消費結構有了明顯改善，生活質量和生活水平正日益提高；從以上宏觀環(huán)境看，對本項目有其有利之處，也有其不利的地方，分別如下有利因素不利因素1近年經濟發(fā)展較快，有利于外來人口和資金的引入2生態(tài)環(huán)境好，旅游資源豐富，有利于本項目借題發(fā)揮3城市化進程加快4人文底蘊深厚1經濟底子薄，在全國范圍內也是屬于比較落后的省市2交通的局限性3國家宏觀調控的影響4災害性氣候較多，不具備舒適的環(huán)境2項目所屬區(qū)域分析本項目位處于江西省新余市，以下針對新余市的概況以及新余市的房地產市場狀況做出分析，以期探究項目未來的發(fā)展方向和前景。21概況位于江西省中西部，下轄三區(qū)一縣總面積3178平方公里，總人口10885萬,中心城區(qū)人口28萬。境內以丘陵山地為主，氣候溫和，雨量充沛，四季分明，全年平均氣溫173，年平均降雨量1720MM，年平均日照時間17623小時，年均無霜期269天，素有“山明水秀，土沃泉甘，其氣如春，四時咸宜”之稱。近年來，新余經濟發(fā)展迅猛。2004年，全市實現(xiàn)國內生產總值2495億元，三次產業(yè)占GDP比重為302378320，財政總收入2064億元，比上年增長155，其中地方財政收入1316億元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6516元，農村居民人均純收入268953元。22新余城市地位研究本節(jié)我們對隸屬于江西的11個區(qū)市有關數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計并分析新余在整個江西省所處的地位。各設區(qū)市主要經濟指標2005年18月規(guī)模以上工業(yè)增加值（億元）城鎮(zhèn)固定資產投資（億元）社會消費品零售額（億元）外貿出口額萬美元地區(qū)絕對值增長絕對值增長絕對值增長絕對值增長全省497023684542837521145154119236南昌市14192602100469175315879304179景德鎮(zhèn)28490438073201485754475萍鄉(xiāng)市34434163426036215418121288九江市4891807352887261407104264新余市37528632016427314622911372鷹潭市365134250368224147825981贛州市45030776617393412925846468吉安市2942665251305591645513975宜春市3371835874748281115402585撫州市2011855142946371264341955上饒市2781308895469061708487236實際外商直接投資萬美元地方財政收入（億元）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元地區(qū)絕對值增長絕對值增長絕對值增長全省15947423215381825687149南昌市544991143212006779263景德鎮(zhèn)33742254531155742161萍鄉(xiāng)市349179792105915151九江市102822471322115680137新余市3908121563486018148鷹潭市247450452955695110贛州市3225022161109538894吉安市119472861081885535208宜春市1483617091151315589165撫州市7129210076835543118上饒市7823161371845731177注規(guī)模以上工業(yè)增加值增長按可比價計算。由上表可見，新余在江西11個地級市中規(guī)模以上增加值增長速度居第3，城鎮(zhèn)居民可支配收入第3位，在江西省內圴處上游。23新余“十五”規(guī)劃相關重點“十五”計劃期間（2001至2005年），全市國民經濟和社會發(fā)展總的指導思想是以發(fā)展為主題，以提高人民生活水平為根本出發(fā)點，以充分調動全市人民的創(chuàng)造性和積極性為基本途徑，以加速工業(yè)化為核心，圍繞“創(chuàng)生態(tài)名城，建贛西強市”的總體目標，深化改革，擴大開放，加大科教興市力度，加速工業(yè)經濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化、農業(yè)產業(yè)化進程，推動經濟結構的戰(zhàn)略性調整，大力發(fā)展區(qū)域經濟，實現(xiàn)物質文明與精神文明共同進步，經濟和社會協(xié)調發(fā)展。全市國民經濟和社會發(fā)展的主要目標是加快經濟發(fā)展，提高經濟增長質量和效益，為到2010年人均國內生產總值比2000年翻一番奠定堅實基礎；區(qū)域經濟創(chuàng)造新特色，建設成為領先于全省的區(qū)域經濟發(fā)展“隆起區(qū)”；城市建設提高到一個新水平，努力把新余建設成為贛西中心城市；各項改革取得重大進展，非公有制經濟比重有較大提高，基本形成全方位對外開放格局；建立和逐步健全社會保障體系，努力擴大就業(yè)；城鄉(xiāng)居民收入有較大增加，生活質量進一步提高，生態(tài)建設和環(huán)境保護得到加強，科技教育發(fā)展加快，精神文明建設和民主法制建設取得明顯成效，人口、資源、環(huán)境得到協(xié)調發(fā)展。經濟發(fā)展目標預期國內生產總值年均遞增8以上，到2005年國內生產總值達到290億元,三次產業(yè)結構調整為283834；財政總收入達到25億元，年均遞增10；全社會固定資產投資年均遞增10以上；社會消費品零售總額年均遞增9以上；外貿出口總額年均遞增10以上；城鎮(zhèn)化水平達到30。充分發(fā)揮自然生態(tài)和宗教文化優(yōu)勢，開發(fā)獨具特色的旅游精品，積極培植旅游產業(yè)。“十五”期間，旅游業(yè)總收入占國內生產總值6左右，成為國民經濟新的增長點。加快旅游景區(qū)開發(fā)。重點開發(fā)以國家級風景名勝區(qū)、宗教名勝地、歷史人文為主的自然生態(tài)觀光旅游和宗教、歷史文化旅游。完善旅游基礎設施。建設旅游景區(qū)的出入通道，提高公路等級。改善主要景區(qū)的通訊條件，開通國際國內長途電話和覆蓋移動通訊網絡。對現(xiàn)有的賓館、酒店進行更新改造，努力提高賓館、飯店質量，各區(qū)（市、區(qū)）都要有旅游涉外定點單位和星級飯店。24河下鎮(zhèn)概況（項目所在地）行政區(qū)劃河下鎮(zhèn)現(xiàn)管轄12個行政村，1個居委會，111個村民小組。全鎮(zhèn)總面積1086平方公里。根據(jù)河下鎮(zhèn)政府統(tǒng)計，2002年末全鎮(zhèn)總人口19010人，總戶數(shù)5478戶，鄉(xiāng)村勞動力人數(shù)7033人，人口密度206/平方公里。仙女湖是經國務院批準的國家重點風景名勝區(qū)，景區(qū)總面積198平方公里，其中水域面積50平方公里。人文歷史河下鎮(zhèn)是新余市的西部城郊鎮(zhèn)、教育重鎮(zhèn)和江西的旅游名鎮(zhèn)。新余的衛(wèi)星城，萬畝教育城。國家級仙女湖風景名勝區(qū)中心鎮(zhèn)。這里人文薈萃，有古溶洞、古建筑、水下古城、古墓、石刻、古代名著、革命歷史遺址、漁家風情等人文景觀。神話傳說天仙配最早的文字記載、江西第一個狀元戶盧肇、明朝權相嚴嵩、古代科技巨著天工開物、現(xiàn)代國畫大師傅抱石等就誕生在這里。自然條件全鎮(zhèn)地形狹長，地勢西北高東南低。鎮(zhèn)域總面積中，水面面積28平方公里（占全鎮(zhèn)2593），耕地面積1299平方公里（占全鎮(zhèn)1202），山地面積6701平方公里（占全鎮(zhèn)6205）。市政建設通過幾年的努力，仙女湖風景名勝區(qū)以“情山愛水仙女湖”旅游主題和“把仙女湖建設成現(xiàn)代化的旅游休閑度假中心”作為總體目標，主攻旅游、教育、環(huán)保工業(yè)、特色農業(yè)四大產業(yè)，湖心島綜合開發(fā)、仙女湖休閑娛樂中心、北京師范大學指導江西遠方學校、華東旅游酒店管理學校、江西省冶金技術學院、贛鋒鋰業(yè)公司、不繡鋼生產基地等設施。2003年，仙女湖共接待游客309萬人次,旅游收入3403萬元,有民辦學校4所,在校學生11萬人特色農業(yè)開發(fā)面積超過8000畝。人口2002年底，河下鎮(zhèn)戶籍總人口為6269人，到2010年，35000人，到2020年80000人鎮(zhèn)區(qū)總體布局河下鎮(zhèn)總體布局思想“巨龍抱珠”。規(guī)劃建設區(qū)分為舊城區(qū)、城西工業(yè)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)和城東居住區(qū)、城中科教園、適時發(fā)展城東區(qū)為遠景形成“巨龍抱珠”的格局提供可能。鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展方向鎮(zhèn)區(qū)建設以“立新整舊、加速配套、優(yōu)化環(huán)境、持續(xù)發(fā)展”為總方針，發(fā)展方向為優(yōu)先建設中心區(qū)和城中科教區(qū)、適時發(fā)展城東區(qū)，為建設河下鎮(zhèn)奠定基礎。交通現(xiàn)狀河下鎮(zhèn)距新余市僅85公里，隨著白竹路2006年通車，驅車只需6分左右，往來市區(qū)異常便捷；河下鎮(zhèn)地處新余市西郊，隸屬于仙女湖區(qū)。東臨市區(qū)城北辦事處，南接良山、九龍、苑坑、東坑等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，西、北和界水接壤。仙女湖部分水面在境內。袁河、浙贛鐵路、清宜公路由西至東橫貫全鎮(zhèn)。鎮(zhèn)區(qū)距新余市市區(qū)8公里，距仙女湖旅游城約15公里。陸上交通便利，發(fā)達的外部交通條件，構成了河下鎮(zhèn)優(yōu)越的區(qū)域條件。經濟狀況經濟目標2020年人均國內生產總值達到90萬元，集鎮(zhèn)居民可支配收入達到30萬元，農民人均純收入達到19萬元，第三產業(yè)占國民生產總值50以上，產業(yè)結構和就業(yè)崗位結構進一步優(yōu)化。未來規(guī)劃經濟目標2020年人均國民生產總值9萬元，集鎮(zhèn)居民可支配收入達到3萬元，農民人均純收入19萬元,第三產業(yè)占國民生產總值50以上,產業(yè)結構和就業(yè)崗位結構進一步優(yōu)化。城市化目標到2010年，規(guī)劃城區(qū)人口為11萬,城市化水平36；到2020年規(guī)劃城區(qū)人口為20萬,城市化水平為67。生活目標完善公共服務設施，基本形成社區(qū)服務網絡和高效、安全、便捷的交通、通訊系統(tǒng)；建立充分的城鎮(zhèn)生活供應基地；為城鎮(zhèn)居民創(chuàng)造舒適的生活空間。環(huán)境目標逐步提高城鎮(zhèn)環(huán)境質量、降低環(huán)境污染，工業(yè)廢水處理率90以上。城鎮(zhèn)人均綠地面積2005年達到4平方米以上，2020年達到8平方米以上。城鎮(zhèn)綠化率2005年達到30，2020年達到35；完善城鎮(zhèn)基礎設施網絡。社會事業(yè)目標基本建立起比較完善的社會服務和社會保障體系，提供充足的就業(yè)崗位，加強科、教、文、衛(wèi)、體建設，不斷改善教育設施條件，形成比較完善的城鎮(zhèn)社會事業(yè)發(fā)展載體。每千人醫(yī)生數(shù)60人，電話普及率80部/百部，有線電視普及率95臺/百部。25本章總結通過以上分析，我們對新余仙女湖區(qū)這個項目所在地的總結如下新余作為江西11個地級市之一，擁有良好的物產資源和生態(tài)環(huán)境，對外交通也相對較便捷，其城市規(guī)模和經濟發(fā)展水平都處于省內的中游。根據(jù)新余的十五規(guī)劃，其未來目標是建設成為贛西的中心城市。經濟方面到2010年實現(xiàn)GDP比2000年翻一番；大力培植旅游產業(yè)，加快旅游景區(qū)開發(fā)，完善旅游基礎設施，改善交通條件；大力發(fā)展下屬區(qū)城的城鎮(zhèn)建設。河下鎮(zhèn)是新余市的西部城郊鎮(zhèn)、教育重鎮(zhèn)和江西的旅游名鎮(zhèn)。新余的衛(wèi)星城，萬畝教育城，遠方教育學校在新余已有頗高知名度和美譽度。仙女湖區(qū)作為新余轄下區(qū)，人文底蘊深厚，歷代名人輩出；物產和自然資源均較為豐富；由于與省會南昌較為接近，與其他新余轄下的區(qū)比較具有一定優(yōu)勢，經濟處于相對較發(fā)達的層次。近幾年在城市發(fā)展上雖然取得一定成就，但由于交通閉塞，與外界聯(lián)系以公路為主，與外界經濟和人員交流相對較少，而且河下城鎮(zhèn)規(guī)模不大，因此知名度較低。城市旅游開發(fā)在不遠的將來將成大氣候。河下鎮(zhèn)與國家級仙女湖風景名勝區(qū)之間，適合休閑、旅游、居住，適合建立高檔別墅區(qū)。3新余市房地產市場簡析新余市主要樓盤調查表（2005年6月）住宅銷售情況序號項目名稱位置總套數(shù)已售套數(shù)未售套數(shù)均價元/M2竣工時間1北湖星城南區(qū)一期、二期市長青北路451422291480200612月亮灣一期市長青北路、勞動北路2862374914282005113陽光花園市長青北路1504510510802005114欣榮苑市豐源南路111545710802005125萬福樓市豐源南路2410141050200616明珠花園小區(qū)市北湖西路208156521320200647金盾花園市北湖東路21號252160921300200598清泉花園市青年路8144084061150200639暨陽世紀城市孔目江西頭72567216502006910燕來花園市仙來西大道192175179702005611恒大綜合樓市仰天大道502228106020041212銀河苑市仰天大道803050101820051113仰天別墅山莊（二期）市仰天大道411823210020051214佳樂苑市天工大道132121208802005815盛景苑市站前西路延伸段3003009702006516康盛世紀花園（二期）市站前西路延伸段50429820612002006517錦繡花園市站前西路延伸段336277599602005518怡鑫園市站前西路延伸段27218587105020051119現(xiàn)代城商業(yè)街市站前西路延伸段653332105020051120泰豐居市站前西路延伸段4212308802005821聚龍苑市站前西路延伸段802555103020051022抱石名居市抱石西大道（小高層）643430140020041223鳳凰花園市抱石大道19011872108020051024圣德時代廣場市勝利北路（小高層）643430140020041225南湖名居市解放東路1901187210802005926南湖花園一、二期解放東路（南湖公園內）19916039130020051027桂花城小區(qū)一期人民南路15號506231275142720051228金葉花園二、三期沿江路2151892611502005629沿江公寓沿江路815031100020051030秀水苑一、二期吉新路（新余大橋旁）324198126116020051231鋼都現(xiàn)代城新鋼中學北側1093696397100020051032明星國際五金貿易城高新區(qū)上新路孔目江橋東7265252017502004533聚龍花園一期高新區(qū)新欣互動立交橋旁4923281647982004434新花商貿城市城東石崗6060900200510具體分析如下中高檔樓盤競爭激烈，銷售情況較好；低檔樓盤銷售情況較差；中高檔樓盤競爭激烈，銷售情況較好；如北湖星城占地200畝，分三期開發(fā)，共計1500戶，二期現(xiàn)在銷售中，多層、小高層、高層，40綠化率，由于配套齊全，綠化面積較大，樓間距較寬等原因，受到買房者的歡迎，成為現(xiàn)本地市場的城北片區(qū)的明星樓盤，現(xiàn)二期451戶，已售422戶，銷售率達9357；位于北湖星城北部同檔次的樓盤春龍湖畔豪園占地246畝，分三期開發(fā)，小高層為主，主力戶型為三房兩廳，面積942M21849M2,目前一期共計300戶，現(xiàn)在內部排號中，從2005年8月到現(xiàn)今，累計客源400余戶。經過訪談調查，樓盤的容積15，綠化率40，配套齊全，樓盤規(guī)模較大，是消費者接受的主要原因。低檔樓盤銷售情況較差；如位于市城東石崗，新花商貿城，共有300戶，均價900元/M2，由于產品品質較差，至今未有銷售業(yè)績；與此類似情況的樓盤如位于市天工大道的佳樂苑、銀河苑等等，銷售情況一直不如人意。新余進入大盤時代，土地資源呈現(xiàn)供大于求趨勢；隨著新余經濟的發(fā)展，房地產一直保持向上增長的趨勢，2005年政府土地放量總體較往年要大，尤其城東片區(qū)，大盤體量較大，如暨陽世紀城，占地1200畝；未來新余市場呈現(xiàn)大盤化趨勢，土地資源呈現(xiàn)供大于求趨勢。開發(fā)商競爭激烈，新余進入大盤時代。2005年9月，仙女湖區(qū)發(fā)布了關于進一步激活區(qū)城規(guī)劃區(qū)內房地產市場的若干意見；其暗示著仙女湖區(qū)政府對房地產市場開始重視，房地產市場在未來的一段時間內即將起步的信號。高檔別墅是本地市場空白點,別墅有效需求仍有較大空間；住宅的開發(fā)形式單一，基本全是多層公寓，中高層尚未出現(xiàn)，新余本地市場目前別墅項目整體不多，單個體量較小，如仰天別墅山莊，均價2100元/M2，項目至今已有3年了，由于產品本身的原因，銷售情況一直不理想，據(jù)我們訪談調查，多數(shù)客戶反映配套不齊全，樓間距較窄是不購買的主要原因；高檔別墅是本地市場空白點，目前沒有標本性的高檔別墅項目。根據(jù)2003年新余統(tǒng)計年鑒，2002年度新余人口10961萬人口,新余人口自然增長率69以5口之家計算，約有20萬個家庭單位。按照現(xiàn)有人均收入水平，結合國際慣例來統(tǒng)計，將有2的家庭購買別墅，這樣僅新余本地就蘊藏著4000套別墅的消費能力，它還未包括來自港臺地區(qū)及周邊省、市的購買者。綜合分析說明，新余別墅市場有效需求仍有較大空間；目前住宅賣方目的以居住為主，以投資為目的較少；由于政府政策原因，新舊國八條等政策的影響，住宅以投資為目的大幅度減少，本地投資戶投資項目主要集中在商業(yè)項目；目前目標消費群體，主要是本地客源為主，約占80；外地客源主要集中在則長江三角洲一帶，約占20，且外地買房者買房主要目的還是居住，以投資為目的較少；而商鋪有部分外地人購買用作投資。投資形式目前是以投資兼自用；主要方式是自行出租或發(fā)展商承諾回租后收取租金為主。市場上二手房中介公司很少，二手房市場完全沒有打開。目前住宅市場房地產交易主要以新房為主，市場上二手房中介公司很少，二手房交易在本地市場限于私人交易，二手房市場完全沒有打開。綜合分析由于目前仙女湖區(qū)房地產還未完全起步，因此其具備巨大的發(fā)展?jié)摿屯顿Y上升空間，而附加值高和理念新穎的樓盤將成為市場新寵。第二部分產品研判4項目概況為更好的對項目進行綜合的分析和定位，我們認為對項目的環(huán)境及立地條件進行相關的描述是必不可少的，同時也為下文的分析奠定基礎。41地理環(huán)境項目位于新余市城的西面，距新余市區(qū)僅85公里，距國家級風景名勝區(qū)仙女湖僅15公里。項目擁有珍貴的自然環(huán)境優(yōu)勢，山水相依、風景優(yōu)美，原生態(tài)保持良好。42規(guī)劃狀況項目總占地達1386畝；容積率05用地性質70年產權綜合建設用地。一期占地672畝（約4479955M2）一期建筑面積約223998M2。一期分4個區(qū)塊組團建設，預計開發(fā)周期4年，于05年中開發(fā)、建設、銷售第一組團。一期用地中地勢高差在20M左右。5、項目SWOT分析通過前文的分析，對本項目一期的SWOT分析如下51優(yōu)勢（STRENGTH）區(qū)域價值項目位于仙女湖區(qū)森林公園規(guī)劃區(qū)內，原始生態(tài)景觀保持良好；地形價值天然形成絕美坡地地形，地勢優(yōu)良，最大落差在2030M左右，氣勢軒昂；景觀價值項目內擁有龐大的水面資源，形成有山有水的自然風光；規(guī)模價值項目體量龐大，有利于整體規(guī)劃和銷售推廣的發(fā)揮；政策價值當?shù)卣畬椖康闹С至Χ容^大；區(qū)位價值項目距新余市僅85公里，隨著白竹路2006年通車，驅車只需6分左右，往來市區(qū)非常便捷；升值潛力07年武吉高速公路的通車，使得該項目成為全省罕見臨近高速公路的高檔別墅，既大大延展了輻射范圍，又極大降低投資風險。以宜春溫湯別墅為例，高速通車前僅3萬一棟，通車后已升值到10萬一棟且難求；人以群分鑒于交通狀況的改善、車程的縮短、環(huán)境的優(yōu)美使此片區(qū)必將成為新余市新興的高檔別墅聚集群。稀缺價值新余市別墅市場幾乎空白，而作為地級城市，其高端購買力因為當?shù)責o好產品而被嚴重束縛52劣勢WEAKNESS項目周邊生活娛樂等配套設施較為落后，有待改善；仙女湖區(qū)房地產市場處于較為落后的狀態(tài)，市場投資尚不活躍；仙女湖區(qū)對外交通不夠發(fā)達，形式單一。53機會OPPORTUNITIES國家宏觀調控對別墅用地的控制，將使市場供應量在5年內呈下降趨勢，別墅將日顯珍貴，有利于本項目價值的創(chuàng)造；省、市、區(qū)級政府對當?shù)芈糜伍_發(fā)都大力支持，對本項目形象的塑造創(chuàng)造機會；仙女湖區(qū)管委會及河下鎮(zhèn)政府對房地產的大力扶持，將帶動整體市場的有利上升。54威脅THREATS本項目的威脅也是來源于宏觀層面，即國家對房地產開發(fā)的調整控制，特別是針對開發(fā)高檔、高價位樓盤項目。本項目的開發(fā)趨勢正好符合這一控制范圍內，未來宏觀層面的變化勢必會影響到當?shù)氐慕洕l(fā)展和本項目的開發(fā)進程；江西省整體經濟水平較為薄弱，而河下鎮(zhèn)知名度低，威脅到本項目的推廣；仙女湖區(qū)雖然已被列入國家級風景名勝區(qū)，但沒有特別知名的旅游品牌，將對本項目的塑造及創(chuàng)造高價值產生一定的難度。6目標客戶分析61客源特點第一客戶物業(yè)消費承受能力強，發(fā)展?jié)摿薮螅坏诙蛻艟邆涑浞值牡赜驅挾?；第三所購客戶階層具備符合未來生活潮流的共同價值取向；第四客戶對項目未來的發(fā)展有充分的前瞻性，具有強烈的投資意識，普遍都擁有2套以上住宅。第五客戶對項目所屬區(qū)域有深深的依戀情結。第六、喜歡旅游渡假及懂得享受生活。62客源描述職業(yè)特征1、各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主；2、專業(yè)技術領域高級工程師、高級建筑師、電腦程式設計師、高級會計師、高級醫(yī)師、證券高級從業(yè)者、高科技應用型產業(yè)研究人員、高級貿易從業(yè)人員；3、社會人文科學領域律師、記者、演員、藝術家、畫家、音樂家、教授等；4、一部分有隱性收入的政界人員；5、職業(yè)投資客；6、擁有懷舊地域情懷的退役軍界高官領導。消費特征1、不講究性價比，講究性能比。區(qū)域中消費者一般不很關心價格，但很關心產品品質及功能。2、需要絕對私密性。消費者非常獨立，所以對產品的的私密性要求很高，其較注重產品的個性，喜歡獨一無二、惟我獨尊的感覺。3、附庸風雅。這些人購房不一定都懂行，但一定懂時尚；不一定都有品位，但一定都追求品位。4、崇尚自然、原生態(tài)，追求靜雅。5、追求高回報率。根據(jù)以上分析，結合本項目所處環(huán)境、產品等特征，對本項目整盤的目標客戶分析如下新余市內的企業(yè)家、老總或高層40當?shù)丶爸苓呎母吖?0工作在新余或分宜城市的的高級金領購買用作自住或旅游渡假10當?shù)氐乃綘I企業(yè)主和經商人士10祖籍仙女湖區(qū)或者省內及周邊城鎮(zhèn)的退役軍隊高官領導5旅游渡假兼投資雙重目的的客戶15看好項目未來升值潛力的投資客107項目產品總體定位項目定位的宗旨創(chuàng)造省級的別墅項目品牌，使得項目成為江西省的經典范例。通過項目定位和規(guī)劃，在吸引市內消費的同時，最大程度的吸引省內其他城市的客源，為項目創(chuàng)造最好的經濟效益。71產品定位思路任何一個房地產項目的成功開發(fā)都與該地區(qū)的經濟環(huán)境和市場態(tài)勢等息息相關，在上文已對江西的整體情況，項目區(qū)域情況進行了詳細的分析，那么下面將以市場態(tài)勢為導向，結合本項目自身特質，為項目進行一個框架式的定位，以明確項目所應走的市場線路，并且確立項目在消費者心中的形象和位置。從營銷學的角度來考慮產品定位的問題，可以將其解釋為適應或滿足消費者的某種特定需求而設計產品和進行相關的營銷組合。項目定位也是房地產項目整體營銷所必須盡早介入的一個重要環(huán)節(jié)，項目運營的成敗也在此一舉。我們認為本項目定位最終的目標是，在吸引市內消費群體的同時，充分挖掘周邊城市及發(fā)達地區(qū)的潛在消費群，最終達到項目資金快速回攏、利益最大化和創(chuàng)造最佳的企業(yè)品牌。鑒于以上因素，我們認為本項目的總體定位應從以下幾個角度進行思考城市未來發(fā)展的角度來思考項目定位從項目的本身特質從項目體量的角度來思考項目的定位項目應創(chuàng)造最大化價值的角度來確立項目的定位項目總體定位人性化、舒適化、可投資性角度考慮項目的市場定位以江西省省級品牌來塑造項目的市場形象72產品定位綜合以上，我們對本項目的產品定位為8產品建議在這一章節(jié)，我們將對項目的產品整體規(guī)劃、單體設計、房型面積、景觀環(huán)境設計、會所等多方面做出獨立和初步的建議。81產品建議主線根據(jù)以上的分析，我們對項目的認識是在距新余僅6分鐘車程的地方、一個發(fā)展中的城市、一個具有優(yōu)美原生態(tài)自然景觀的世外桃源。但是不容忽視的是項目也面臨著在未來推廣上、為發(fā)展商創(chuàng)造最大利潤上等方面的問題，單靠外部環(huán)境是不能完美的成功的。因此，在產品建議方面，我們將按以下主線來展開82項目整體規(guī)劃建議新余城市副中心內原生態(tài)投資、渡假、休閑、養(yǎng)生型山水別墅社區(qū)社區(qū)按照天然地形規(guī)劃不同的主題區(qū)域，配以不同的園林風格和主題區(qū)的建筑風格，使各區(qū)的建筑與綠化小品等得以協(xié)調一致。使業(yè)主能按自己的喜好選擇單套或多套物業(yè)。根據(jù)本項目一期的地形地勢，我們建議將其分成6個組團，每個組團都有自身的特色和功能，具體如下第一組團為獨立別墅、部分渡假公寓（或產權式酒店服務公寓）及綜合生活娛樂區(qū)（包括會所等）；第二組團至第四組團均為3F的獨立山坡別墅區(qū)，分別以組團內的主要植栽命名為臨風香樟苑、愛晚楓林苑、摘星梧桐苑、雅韻文櫸苑及秋日銀杏苑。根據(jù)以上規(guī)劃，建議占地面積672畝總體容積率05建筑面積223998平方米功能區(qū)所占比例建筑面積商業(yè)配套設施約24479平方米會所及其他娛樂配套設施約24479平方米渡假公寓（或產權式酒店服務公寓）及配套約7917695平方米坡地別墅、園林景觀別墅約881197342平方米合計100223998平方米83別墅單體建議本項目別墅的單體產品應充滿張力，配色和諧柔美，顯露出產品的典雅高貴、層次豐富，同時與周邊環(huán)境能融合為一體，創(chuàng)造出現(xiàn)代人所追尋的生活氛圍。84房型面積配比根據(jù)本項目的特性，對本項目房型面積建議如下功能區(qū)總面積單位面積所占比例套數(shù)渡假公寓（或產權式酒店服務公寓）17695M24075M2100約295套園林別墅180220M245約444套山坡別墅23F坡地別墅197342M2220280M255約434套合計約1173套85智能化系統(tǒng)建議科技與人性的完美結合科技與人性的完美結合掌握時尚脈動，享受品位生活掌握時尚脈動，享受品位生活851安防自動化系統(tǒng)紅外線報警系統(tǒng)用于門口、窗口及陽臺的防范?？扇細怏w泄漏報警系統(tǒng)當發(fā)生可燃氣體泄露時,探測器觸發(fā)報警,并將該信號傳送至小區(qū)管理中心,同時開啟屋內排氣扇并關閉煤氣閥。火災自動報警系統(tǒng)在住宅樓梯間、電梯前室及居室客廳等處設置感煙探測器,當發(fā)生火災時,探測器觸發(fā)報警,并將信號傳送到消防控制中心。門禁系統(tǒng)用于住宅大門的防范。住戶可用IC卡進出。緊急呼救系統(tǒng)在住宅客廳、臥室等處設置緊急呼救按鈕,當家中有緊急事情發(fā)生如生重病、有盜賊闖入,需要求助時,只要按下緊急呼救按鈕,家庭主機即將信號傳至管理中心,值班人員接到報警后,立即派人趕赴現(xiàn)場處理,使住戶得到及時的救助。訪客對講系統(tǒng)樓內居民可以用鑰匙或IC卡自由進入,而外來訪客必須通過對講主機與住戶通話,得到允許后,由住戶遙控開啟防盜門才能進入。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)在住宅小區(qū)出入口處,主要路口及圍墻邊綠化帶,地下停車場設有監(jiān)控攝像機。周界防范系統(tǒng)在小區(qū)圍墻上設置紅外線對射報警系統(tǒng),構筑起小區(qū)第一道保護屏障。電子巡更系統(tǒng)在小區(qū)適當位置設置巡更站,并規(guī)定保安人員巡更路線和巡更時間。852通訊自動化系統(tǒng)電訊網絡包括電話交換網和寬帶接入。有線電視網絡853管理自動化系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)一般由讀卡機、自動出票機、閘門機、收費站、車輛感應器、滿位指示燈及管理主機等組成。三表水、電、氣遠傳自動收費系統(tǒng)由于傳統(tǒng)的入戶抄表會帶來擾民,讀數(shù)不準等問題,為了適應人們對居住舒適性及一體化物業(yè)管理的更高要求,全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設要點與技術導則中要求智能化住宅必須設水、電、氣三表的遠程抄表與收費系統(tǒng)。小區(qū)設備管理系統(tǒng)通過住宅小區(qū)有關網絡,管理中心可顯示小區(qū)內主要設備如水泵、水池水位、電梯、高低壓開關、路燈等的運行狀況,并可通過軟件控制設備,使設備運行于最經濟合理模式中。家庭電氣設備自動化控制系統(tǒng)當前在智能化住宅中己經綜合應用了微電子、自動控制、無線遙控遙測技術,實現(xiàn)了對家電設備的智能化控制。它包括戶內集中控制和異地遠程控制兩種形式。86會所建議會所建議之思路發(fā)想會所具備功能具備休閑娛樂身心的功能具有運動，有助身體健康的功能有教育兼具成長的功能促進鄰里關系的功能具有增進家庭生活及親子關系的功能具有醫(yī)療康復的功能具有服務的功能綜合地塊特性的符合客戶需求的可永續(xù)經營的稀有的實用性高的有主題性的會所內容建議運動型室內游泳池、健身房、壁球館、桌球室、臺球室、韻率教室、戶外高爾夫推桿練習場等休閑娛樂性小型酒吧、小型電影院、卡拉OK視聽、音響中心、桑那及溫泉SPA、按摩房美容美發(fā)中心、中西餐廳等教育型小型圖書室、音樂練功房、閱覽室、電腦室、親子教室等鄰里型友誼廳、會議室、兒童游戲房、棋牌室、活動中心等服務型票務中心、打字影印、代請傭人、衣物洗送、醫(yī)療咨詢、傳真服務、代客叫車、代客搬家、清潔服務等87樣板房建議建議項目建設到一定程度后，于開盤銷售前，在現(xiàn)場先期建造幾套不同風格的樣板房（塑造具明顯樓盤特色的樣板展示區(qū)），具體如下獨立別墅3套度假公寓1套理由由于產品在銷售推廣中尚未完全建成，購房客戶無法見到實品，會導致其購房信心不足，而建造樣板房可給予客戶最直觀感受，提升信心，促其下定。多種不同風格可滿足不同客戶的心理需求，提升其對本項目的好感。此舉可提升本項目人氣，為銷售推廣造勢。建造樣板房可展示發(fā)展商實力，提升購房客戶信心。88看房車建議因本項目的開發(fā)體量較大，項目與新余目前尚有一段距離，且心理距離相對較遠，如何吸引拉進市內以及其他地區(qū)的客戶將是本項目加快去化增加銷售率的直接問題。以上問題除必須迅速擴大本項目的市場知名度，工程進度，現(xiàn)場包裝以及打大力廣告宣傳外，交通的便利性一定是這部分客戶關心的大問題。因此建議設置2輛以上看房班車用以接送附近地區(qū)、新余以及其他客戶。同時，由于本項目范圍較廣，因此可設置幾部小型電瓶車，等交房后此部分車可作為社區(qū)內部的交通工具。89景觀規(guī)劃建議清山清山綠水綠水唯一景觀決定唯一景觀附加價值唯一景觀決定唯一景觀附加價值景觀組團延伸外部生態(tài)環(huán)境景觀組團延伸外部生態(tài)環(huán)境建筑小品提高產品品位建筑小品提高產品品位打造無敵渡假養(yǎng)生的山水別墅區(qū)打造無敵渡假養(yǎng)生的山水別墅區(qū)景觀規(guī)劃需滿足渡假、休閑、養(yǎng)生等各種不同目的人群的需要。并且在原有的基礎上加以完善和創(chuàng)造。庭院景觀（參考）景觀道路（參考）9、各階段推廣策略銷售前期市場預熱期與開盤期在這個階段，要通過高頻率、大規(guī)模的宣傳攻勢，形成項目高品質、高素質的物業(yè)形象，使客戶產生極高的期待和興趣，并從心理上認同我們的產品，認為我們的項目確實物有所值。有了市場和消費者的認可，我們就可以在內部認購期和開盤期進行極其優(yōu)惠的價格銷售策略，回報首批購房客戶，迅速打開市場、占領市場。在這個階段，我們的定價不可過高，這個階段的銷售目的并不是賺取多大的商業(yè)利潤，而是能夠迅速打開市場，確定市場地位。銷售中期市場熱銷期和持續(xù)期真正的銷售黃金期，在這個階段，項目已經具有一定的知名度，項目工程進展順利，銷售硬件、軟件逐步到位，在這個階段要保持大的銷售勢能，換取資金回籠的速度，同時要提高定價，以獲取巨大的利潤率，但價格的調整一定要經過深思熟慮，更不可因前期良好的銷售情況而頭腦發(fā)熱，任意漲價，價格的調整猶如爬山，上山容易下山難，漲價容易降價難。銷售后期尾房期在這個階段，銷售勢能逐漸減弱，可挑選房屋逐漸減少，但房屋已成為現(xiàn)房，購買房屋不存在任何風險，通過良好的社會口碑、到位的售后服務和物業(yè)服務，客戶的購買信心是最強的。對于剩余不同戶型進行價格的調整，銷售情況好的樓層、戶型可以繼續(xù)漲價，而銷售情況不好的戶型則采取一定的促銷手段進行銷售。10價格建議根據(jù)本項目政府重點支持和本身樓盤特色，結合仙女湖區(qū)遠近規(guī)劃發(fā)展，以及本項目產品規(guī)劃特色、周邊環(huán)境特色以及未來發(fā)展?jié)摿?，建議本項目豪華度假別墅銷售均價為1788元/平方米該價格甚至比城南高尚住宅價格都略低，通過控制面積壓縮總價，降低風險。考慮到前期市場的不成熟性，建議開盤初以較低價格入市，試探市場反應，待產品積累一定知名度或去化一定數(shù)量后，再提升價格，一則可加強已購客戶信心，二則迫使?jié)撛诳蛻艨焖傧露ㄙ徺I。高檔住宅價格分析1、預計未來幾年，隨著城市改造與經濟發(fā)展，仙女湖區(qū)地價與房價會有更大幅度的提升；3、以目前市區(qū)內多層宅價格最高價2300元計算，預計未來兩年多層最高價格必會超過25002600元；4、豪宅產品附加值與普通住宅不可同日而語，產品品質與物業(yè)形象極其高檔，因此，以每平方米低于普通多層住宅500元的價格銷售度假別墅，市場前景比較樂觀。5、XX度假村為新余市第一個超大規(guī)模的度假別墅項目，其檔次均高于現(xiàn)有其他同類項目，以物業(yè)自身建筑成本以及未來幾年新余房地產市場發(fā)展來看，我們認為本項目平均售價1788/平方米有競爭優(yōu)勢并能確保品質。第三部分可行性分析結論1研究結論通過上述分析可知，XX度假村處于仙女湖片區(qū),地理位置、自然條件、環(huán)境景觀較好，升值潛力較大。同時該項目的經濟效益評價指標顯示，其具有高出行業(yè)基準收益率。雖然估算結果表明，該項目是可行的，但實際操作過程中仍要做更加詳盡的可行性分析,嚴格按規(guī)范化操作，盡量避免風險。2有關說明及建議本報告的結論是秉著謹慎與負責的態(tài)度，在所占有資料基礎上進行調查、估算、分析、預測后得出的，鑒于目前房地產市場的客觀條件及本項目的實際狀況，我們認為，有必要對報告的有關問題進一步作出說明，并提出若干建議建筑工程中不可預見的因素很多，工期、質量、成本、原材料供應等都會影響到項目總體目標的實現(xiàn)。因此在工程施工進程中，要加強施工管理，實行工程監(jiān)理制。還應推行競招標等措施，落實資金供應計劃，以確保項目經營目標的順利實現(xiàn)。協(xié)調好水、電、煤氣、電訊、交通等市政設施的配套聯(lián)網，亦是項目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。項目尤其要注意嚴格控制成本，加大銷售力度，以確保項目獲得預期經濟效益。江西五湖新形象投資顧問有限公司2005年11月17日GTXRM6X4NGPPVSTTKSV3TNGK89JWKFFWVGTYMJG6ACZ7HDQ8KQQFHVZFEDSWSYXTYQA9WKXFYEQDJSXUYUP2KNXPR89AMYWPAZADNUKNMUWFA5UXY7JND6YWRRWWCVR9CPBKZNMZ849GXG89AMUE9AQGN8XPR849GXGJQVUE9WEWZQCUEQYPEH5PDX2ZVKUMGTXRM6X4NGPPVSTTKSV3TNGK8Z89AMYWPAZADNUKNMUWFA5UXY7JND6YWRRWWCVR9CPBKZNMZ849GXGJQVUE9WEWZQCUEQYPEH5PDX2ZVKUMGTXRM6X4NGPPVSTTKSV3TNGK8Z89AMYWPAZADNUKNMUWFA5UXGJQVUE9WEWZQCUEQYPEH5PDX2ZVKUMGTXRM6X4NGPPVSTTKSV3TNGK8Z89AMYWPAZADNUKNMUWFA5UXY7JND6YWRRWWCVR9CPBKZNMZ849GXGJQVUE9WEWZQCUEQYPEH5PDX2ZVKUMGTXRM6X4NGPPVSTTKSV3TNGK8Z8VGTYMJG6ACZ7HDQ8KQQFHVZFEDSWSYXTYQA9WKXFYEQDJSXUYUP2KNXPRWXMAUE9AQGN8XPR849GXGJQVUE9WEWZQCUEQYPEH5PDX2ZVKUMGTXRM6X4NGPPVSTTKSV3TNGK8Z89AMYWPAZADNUKNMUWFA5UXY7JND6YWRRWWCVR9CPBKZNMZ849GXGJQVUE9WEWZQCUEQYPEH5PDX2ZVKUMGTXRM6X4NGPPVSTTKSV3TNGK8Z89AMYWPAZADNUKNMUWFA5UXGJQVUE9WEWZQCUEQYPEH5PDX2ZVKUMGTXRM6X4NGPPVSTTKSV3TNGK8Z89AMYWPAZADNUKNMUWFA5UXY7JND6YWRRWWCVR9CPBKZNMZ849GXGJQVUE9WEWZQCUEQYPEH5PDX2ZVKUMGTXRM6X4NGPPVSTTKSV3TNGK8Z89AMUE9AQGN8XPR849GXGJQVUE9WEWZQCUEQYPEH5PDX2ZVKUMGTXRM6X4NGPPVSTTKSV3TNGK8Z89AMYWPAZADNUKNMUWFA5UXY7JND6YWRRWWCVR9CPBKZNMZ849GXGJQVUE9WEWZQCUEQYPEH5PDX2ZVKUMGT