2015年一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

2011年一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告2010年上半年寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告2011年第一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告12011年一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告易居視點(diǎn)4第一篇市場(chǎng)背景篇6第一章政策資訊6一、政策法規(guī)6二、市場(chǎng)資訊15第二章房地產(chǎn)投資178一、2011年12月，開發(fā)投資額同比增量顯著18二、房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo)191、住宅施工量同比增長(zhǎng)369192、房屋新開工量商品住宅新開工量同比增長(zhǎng)1965193、房屋竣工量同比增加415204、房屋銷售面積同比減少1620第二篇市場(chǎng)分析篇22第三章商品房市場(chǎng)22一、市場(chǎng)綜述22二、供應(yīng)量分析23三、成交量分析23四、成交均價(jià)分析24第四章土地市場(chǎng)26一、土地供求分析261、歷年供求走勢(shì)262、土地供應(yīng)分析263、土地成交分析29三、重點(diǎn)地塊321、春曉中直河?xùn)|14地塊322、慈城新區(qū)I10I15地塊34第五章商品住宅市場(chǎng)36一、市場(chǎng)綜述36二、供應(yīng)量分析361、供應(yīng)總量分析362、供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析383、新盤數(shù)據(jù)分析40三、成交量分析431、成交總量分析4312011年一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告2、成交結(jié)構(gòu)分析44四、成交均價(jià)分析45五、項(xiàng)目分析47七、2010年13月成交排行榜50第六章辦公市場(chǎng)52一、近年來辦公市場(chǎng)走勢(shì)分析52二、市場(chǎng)成交分析52三、2010年13月成交排行榜53第七章商業(yè)市場(chǎng)55一、近年來商業(yè)市場(chǎng)走勢(shì)分析55二、市場(chǎng)成交分析55三、2011年13月成交排行榜56第八章產(chǎn)品篇58一、產(chǎn)品綜述58二、一季度新增項(xiàng)目產(chǎn)品剖析581、盛世又一村582、羅曼風(fēng)情613、奧克斯龍溪谷644、它山郡665、鄰里花園696、中物科技園71三、典型案例分析74第九章營(yíng)銷媒體篇79一、營(yíng)銷透析791、歷月營(yíng)銷回顧792、2011年第一季度促銷活動(dòng)列舉79二、媒體分析811、媒體市場(chǎng)投放綜述812、主要檢測(cè)媒體投放分析81三、典型項(xiàng)目和美城83第10章2011年第一季度購(gòu)房者信心指數(shù)85一、總體信心85（一）寧波總體信心低于全國(guó)總體信心，市場(chǎng)信心有所回升85（二）寧波地產(chǎn)消費(fèi)信心指數(shù)均不高，對(duì)未來預(yù)期都高于現(xiàn)狀85（三）經(jīng)濟(jì)走向信心受政策面影響較大，購(gòu)房者存有觀望心理86（四）購(gòu)房者持續(xù)觀望消費(fèi)環(huán)境，預(yù)期與現(xiàn)狀情況基本持平86（五）購(gòu)買力信心預(yù)期指數(shù)稍稍上升，高房?jī)r(jià)令購(gòu)房者望而卻步86（六）供應(yīng)水平信心受國(guó)家政策影響，預(yù)期較高87二、購(gòu)房需求8722011年一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告（一）首次臵業(yè)客戶占據(jù)市場(chǎng)主流87（二）購(gòu)房計(jì)劃普遍推遲，居民購(gòu)房心理出現(xiàn)波動(dòng)87（三）多層小高層引導(dǎo)市場(chǎng)主流，中小戶型產(chǎn)品較受歡迎88（四）購(gòu)房者對(duì)現(xiàn)有政策存有疑慮，普遍相信市場(chǎng)將趨于穩(wěn)定90第三篇區(qū)域數(shù)據(jù)篇92一、海曙區(qū)92二、江東區(qū)93三、江北區(qū)94四、科技園區(qū)95五、鄞州區(qū)96六、鎮(zhèn)海區(qū)97七、北侖區(qū)9832011年一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告易居視點(diǎn)8新國(guó)八條出臺(tái)，反映了中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控和控制房?jī)r(jià)的決心；限購(gòu)升級(jí)，對(duì)市場(chǎng)的殺傷力很大，高端住宅受到前所未有的沖擊。2010年是調(diào)控年，國(guó)十條，國(guó)五條先后出臺(tái)，調(diào)控的手段也逐步從經(jīng)濟(jì)手段向行政手段轉(zhuǎn)化。密集政策高壓下，扼住了房地產(chǎn)價(jià)格快速上升的勢(shì)頭。但每次調(diào)控維持的時(shí)間并不長(zhǎng)，需求依然較為旺盛，價(jià)格也呈上漲之勢(shì)。在這樣的市場(chǎng)背景之下，2011年初，新國(guó)八條出臺(tái)，本次調(diào)控事前沒有任何信號(hào)釋放，非常突然，且調(diào)控力度空前，反應(yīng)了中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控和控制房?jī)r(jià)的決心，對(duì)市場(chǎng)需求有較大沖擊，方向性意義較強(qiáng)。這次政策重點(diǎn)不僅是首付六成和從嚴(yán)征收營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅，全面限購(gòu)的政策力度更大。本次調(diào)控明確要求直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市（這已基本涵蓋了全國(guó)主要城市）嚴(yán)格實(shí)施限購(gòu)令，而且與之前限購(gòu)令明顯不同的是，本次不是限制新增一套，而是計(jì)算存量，如果已有兩套以上住房，則明確不能再購(gòu)買了，這個(gè)政策對(duì)市場(chǎng)的殺傷力很大以往歷次調(diào)控中，高端住宅受影響都比其他物業(yè)小，而本次限購(gòu)，使得購(gòu)買高端住宅的群體受到制約，高端住宅受到前所未有的沖擊。8成交低迷，價(jià)格未見明顯松動(dòng)，市場(chǎng)陷入膠著狀態(tài)。限購(gòu)令下，成交下滑，影響較大是一二線城市，北上廣深四城市成交量環(huán)比大幅下跌，尤其是北京和上海成交更是跌入近幾年來的低谷，三四線城市無明顯影響。寧波商品住宅市場(chǎng)成交低迷，各大銀行正嚴(yán)厲執(zhí)行信貸政策，首付的提升及利率優(yōu)惠的取消加重了剛需人群的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，限購(gòu)令的實(shí)施排除了投機(jī)投資客，也加大了多次改善臵業(yè)者的購(gòu)房難度，是導(dǎo)致寧波市場(chǎng)低迷的直接原因。購(gòu)房者與開發(fā)商仍處在博弈期間，目前市場(chǎng)呈膠著狀態(tài)，購(gòu)房者觀望，期待價(jià)格有所下降，而開發(fā)商也在謹(jǐn)慎觀察，全城的優(yōu)惠力度以及房?jī)r(jià)并沒有太大的讓利。3、4月歷來是樓市的小陽(yáng)春時(shí)節(jié)，各大報(bào)紙上樓盤的廣告量也都在回升，而在政策縮小了購(gòu)房群體的基礎(chǔ)上，今年的小陽(yáng)春來的會(huì)比往年艱難許多。42011年一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告8限購(gòu)令將延續(xù)到2012年或者更長(zhǎng)。由于本輪以“限購(gòu)令”為代表的調(diào)控政策直接動(dòng)用行政干預(yù)的手段，對(duì)市場(chǎng)的打壓力度較去年諸多市場(chǎng)化調(diào)控渠道明顯強(qiáng)硬，另外，政府當(dāng)前對(duì)于平抑房?jī)r(jià)的決心表現(xiàn)得異常堅(jiān)定，大有房?jī)r(jià)不跌政策不止的勢(shì)頭，預(yù)計(jì)本輪調(diào)控時(shí)間或?qū)⒊掷m(xù)至2012年初，甚至更長(zhǎng)。要看后續(xù)宏觀經(jīng)濟(jì)情況及在此政策下后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。增加保障性住房用地，公租房、經(jīng)濟(jì)適用房以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展一直是2010年度出現(xiàn)最多的官房語(yǔ)言。2011年該項(xiàng)核心或?qū)⒗^續(xù)成為房地產(chǎn)調(diào)控“主題”。供應(yīng)結(jié)構(gòu)分化2011年保障性住房建設(shè)計(jì)劃高達(dá)1000萬套，預(yù)計(jì)占同期住宅整體新開工量的30。保障房建設(shè)力度持續(xù)加大，將使得住房市場(chǎng)的“雙軌制”逐步形成，住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)分化趨勢(shì)更加顯著。新政下，市場(chǎng)客戶范圍大幅縮小，主要客戶只能面向首臵和首改的情況下，寧波去年成交土地面積與09年相當(dāng)，后續(xù)潛在供應(yīng)量仍較大，樓盤間競(jìng)爭(zhēng)加大不可避免。2011年處于高壓政策之下，成交量反彈的可能小，相對(duì)于2010年更趨于平穩(wěn)。后續(xù)的成交走勢(shì)，還要看開發(fā)商的價(jià)格策略和市場(chǎng)對(duì)于政策的消化時(shí)間；寧波的剛需仍然是較為強(qiáng)勁的，在合理的價(jià)格的刺激下，仍會(huì)有部分剛需族入市。預(yù)計(jì)4、5月份會(huì)陸續(xù)有些項(xiàng)目?jī)r(jià)格開始松動(dòng)，市場(chǎng)形勢(shì)會(huì)逐漸明朗。52011年一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告第一篇市場(chǎng)背景篇第一章政策資訊一、政策法規(guī)1、新國(guó)八條出臺(tái)【政策背景】2010年房地產(chǎn)經(jīng)歷了三輪嚴(yán)厲的政策調(diào)控，但并未阻止房?jī)r(jià)上漲的步伐。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲了64；中房信對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，30個(gè)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅均超過10，其中?？?、杭州、太原、北京、上海、深圳等城市漲幅超過40。2011年1月26日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。2011年第一輪房地產(chǎn)調(diào)控就此拉開帷幕?！菊咭c(diǎn)】1、調(diào)整稅費(fèi)對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。（營(yíng)業(yè)稅將統(tǒng)一按照總額的55征收，普通住宅也被納入調(diào)控對(duì)象之列，之前的規(guī)定是1不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅。2超過5年含5年的非普通住房對(duì)外銷售的，按照差額征收營(yíng)業(yè)稅。3不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照差額征收營(yíng)業(yè)稅；嚴(yán)格執(zhí)行房產(chǎn)所得稅意味著可能按照差價(jià)的20征收，之前各地多采用總額的1稅率征收。）2、差別信貸對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的11倍。（首付比例上調(diào)一成）62011年一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告3、增加土地出讓今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。4、限購(gòu)升級(jí)各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)鼐用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。點(diǎn)評(píng)本次調(diào)控事前沒有任何信號(hào)釋放，非常突然，且調(diào)控力度空前，反應(yīng)了中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控和控制房?jī)r(jià)的決心，對(duì)市場(chǎng)需求有較大沖擊，方向性意義較強(qiáng)。這次政策重點(diǎn)不僅是首付六成和從嚴(yán)征收營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅，全面限購(gòu)的政策力度更大。本次調(diào)控明確要求直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市（這已基本涵蓋了全國(guó)主要城市）嚴(yán)格實(shí)施限購(gòu)令，而且與之前各城市限購(gòu)令明顯不同的是，本次不是限制新增一套，而是計(jì)算存量，如果已有兩套以上住房，則明確不能再購(gòu)買了，這個(gè)政策對(duì)市場(chǎng)的殺傷力很大總而言之，本次新政打擊力度較大，投機(jī)者數(shù)量將會(huì)有效縮減，由于一刀切影響，改善性需求比例也會(huì)明顯縮小。另政策迫使二手房交易難度大大增加，二手房市場(chǎng)將遭遇又一個(gè)滑鐵盧。由于此次政策較為嚴(yán)厲，房市短時(shí)期內(nèi)將趨近萎縮，房?jī)r(jià)將得到明顯抑制。2、上海、重慶兩市試點(diǎn)房產(chǎn)稅【政策背景】自從去年下半年以來，房產(chǎn)稅被炒的沸沸揚(yáng)揚(yáng)，但始終未見其正式出臺(tái)，而正當(dāng)年底房市蕭條、大眾趨于默然時(shí)，房產(chǎn)稅政策卻悄然現(xiàn)身，這可能迫使低迷下的房市雪上加霜。試點(diǎn)一上海上海市人民政府1月27日發(fā)布了上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行72011年一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告辦法的通知，據(jù)通知，此次確定適用稅率暫定為06。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于上海市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為04。上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格，由市統(tǒng)計(jì)局每年公布。起征點(diǎn)為人均擁有60住房面積。對(duì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收的收入，用于保障性住房建設(shè)等方面的支出。據(jù)悉，此次上海試點(diǎn)范圍為上海市市行政區(qū)域。征收對(duì)象是暫行辦法施行之日起上海市居民家庭在上海市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非上海市居民家庭在上海市新購(gòu)的住房（以下統(tǒng)稱“應(yīng)稅住房”）。而新購(gòu)住房的購(gòu)房時(shí)間，以購(gòu)房合同網(wǎng)上備案的日期為準(zhǔn)。居民家庭住房套數(shù)根據(jù)居民家庭（包括夫妻雙方及其未成年子女）在上海市擁有的住房情況確定。上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法自2011年1月28日起施行。點(diǎn)評(píng)出于試水考慮，上海房產(chǎn)稅政策相對(duì)溫和，并根據(jù)個(gè)人購(gòu)房條件擁有一定比例的稅收減免，而且人均60為基準(zhǔn)，起點(diǎn)較高，普通居民家庭受影響較小。此外政策明文規(guī)定，稅收收入將用于保障房建設(shè)，一定程度上保障了民生，符合大眾心理。試點(diǎn)二重慶2011年1月27日，重慶市召開新聞發(fā)布會(huì)，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆介紹了重慶市試點(diǎn)房產(chǎn)稅的相關(guān)情況。房產(chǎn)稅主要對(duì)增量房征稅，而獨(dú)棟商品住宅則存量及增量房均需征稅，征收對(duì)象為高檔住房和外地人二套以上住房。方案顯示，房產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格與重慶主城區(qū)新建商品住房建筑面積成交均價(jià)相比，3倍以下收05，34倍收1，4倍以上收12黃奇帆介紹說，如無存量商品住宅，買首套獨(dú)棟商品住宅和高檔住房都有抵扣。存量獨(dú)棟商品住宅可以抵扣180平方米，高檔住房可以抵扣100平方米，是以戶算，家里是一個(gè)人一戶也是抵扣100平方米，三口之家一戶也是抵扣100平方米，這個(gè)概念也是我們方案很重要的特征點(diǎn)。據(jù)介紹，重慶市將于2011年1月28日正式啟動(dòng)對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，試點(diǎn)采取分步實(shí)施的方式，試點(diǎn)區(qū)域?yàn)橛逯袇^(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)。點(diǎn)評(píng)重慶房產(chǎn)稅政策與上海有所區(qū)別，上海以人均住房面積定論，并且為固定稅率，而重慶則為浮動(dòng)稅率，最高到達(dá)12，但是重慶征收對(duì)象主要為高端房產(chǎn)，范圍相對(duì)較小，82011年一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告這部分受眾群體占比不大，因而不會(huì)對(duì)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響。不過其中對(duì)獨(dú)棟住宅的存量也征收房產(chǎn)稅，是政策里最為嚴(yán)厲的一條。3、寧波新國(guó)八條細(xì)則出臺(tái)【政策要點(diǎn)】1、調(diào)整稅費(fèi)個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營(yíng)業(yè)稅。（而之前的規(guī)定是1不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅。2超過5年含5年的非普通住房對(duì)外銷售的，按照差額征收營(yíng)業(yè)稅。3不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照差額征收營(yíng)業(yè)稅。）這個(gè)政策是十分嚴(yán)厲的，這大大增加了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，準(zhǔn)新房流通將會(huì)受到明顯遏制，二手房市場(chǎng)受影響最大。2、差別信貸對(duì)居民家庭向商業(yè)銀行貸款購(gòu)買第二套住房的，其首付款比例不得低于60，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的11倍。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，可適當(dāng)提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。對(duì)為改善居住條件購(gòu)買第二套商品住房的，住房公積金個(gè)人貸款首付比例不得低于60，貸款利率不得低于同期首套房住房公積金貸款利率的11倍。購(gòu)房成本和貸款難度的繼續(xù)增加，表明了國(guó)家抑制投機(jī)、控制房?jī)r(jià)的決心，當(dāng)然也間接造成了部分改善性需求的購(gòu)房壓力加大。3、限購(gòu)升級(jí)在本市已有1套住房的本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，下同）、能提供自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的在本市無房的非本市戶籍居民家庭，暫定限購(gòu)1套住房含新建商品住房和二手住房，下同。對(duì)在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房，違反規(guī)定購(gòu)房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。點(diǎn)評(píng)計(jì)算存量，即存量2套住房以上的本地居民不能購(gòu)房，本地投機(jī)者受到有效抑92011年一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告制?？梢哉f的是，新國(guó)八條沒有任何信號(hào)釋放，非常突然，且調(diào)控力度空前，反應(yīng)了中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控和控制房?jī)r(jià)的決心，對(duì)市場(chǎng)需求有較大沖擊，方向性意義較強(qiáng)。隨即，地方細(xì)則紛紛出臺(tái)，而寧波細(xì)則的內(nèi)容也大體上與總則相符。具體看寧波新八條細(xì)則，其中稅收政策較為嚴(yán)厲，從差額征稅到全額征稅，居民購(gòu)房成本大大增加，且由于居民對(duì)稅費(fèi)反感較大，5年以下的次新房交易受到強(qiáng)力遏制，預(yù)計(jì)未來寧波二手房市場(chǎng)將受較大影響?？梢灶A(yù)見的是，政策出臺(tái)后，寧波投機(jī)客數(shù)量將會(huì)大幅度回縮。從而有效壓抑寧波房市。至于購(gòu)房信貸方面，細(xì)則再次強(qiáng)調(diào)二套房購(gòu)房條件，居民購(gòu)房數(shù)量受到較大限制，從而達(dá)到遏制投機(jī)者、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。至于市場(chǎng)影響來說，110以上改善性戶型將會(huì)遭遇一定的去化壓力，寧波部分大戶型樓盤面臨新一輪挑戰(zhàn)。而限購(gòu)政策從計(jì)算增量到計(jì)算存量，條件增加，無論本地人還是外地購(gòu)房者均受到一定影響。房地產(chǎn)流通量的減少，將會(huì)有效控制房?jī)r(jià)上漲，從而維持市場(chǎng)穩(wěn)定。另外，寧波細(xì)則積極貫徹中央關(guān)于保障房建設(shè)政策。保障房的有效供應(yīng)，一方面滿足了廣大中低收入家庭的住房需求，另一方面也緩解剛需市場(chǎng)壓力，防止市場(chǎng)過度火爆，從而間接起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。總之，寧波房地產(chǎn)新政短期內(nèi)會(huì)起到壓抑房市的作用，寧波樓市（包括新房、存量房市場(chǎng)）成交量會(huì)有一定幅度的下滑，房?jī)r(jià)將以穩(wěn)為主，若市場(chǎng)保持較長(zhǎng)時(shí)間冷清，房?jī)r(jià)則可能出現(xiàn)小幅回調(diào)。4、央行繼續(xù)加息【政策內(nèi)容】中國(guó)人民銀行決定9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率025個(gè)百分點(diǎn)，至此在不到五個(gè)月時(shí)間里，我國(guó)央行已連續(xù)三次加息。此次加息后，五年期以上貸款利率達(dá)到66。點(diǎn)評(píng)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行信貸依賴度向來較高，連續(xù)加息將直接提高開發(fā)貸款和個(gè)人購(gòu)房的成本，再配合新國(guó)八條，這些政策會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生一定沖擊，短期內(nèi)樓市出現(xiàn)回落應(yīng)在情理之中。102011年一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告5、住房公積金貸款利率再上調(diào)【政策內(nèi)容】2011年2月9日，住房公積金存貸款利率再次調(diào)整。即當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)004個(gè)百分點(diǎn)，由036上調(diào)至040；上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)035個(gè)百分點(diǎn)，由225上調(diào)至260。5年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)020個(gè)百分點(diǎn)，由430上調(diào)至450；5年期以下（含5年）個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)025個(gè)百分點(diǎn)，由375上調(diào)至400。這是近4月來第三次上調(diào)。點(diǎn)評(píng)對(duì)于樓市來說，由于貸款利率優(yōu)惠普遍取消，金融機(jī)構(gòu)仍卻不斷加息，居民購(gòu)房成本大幅度增加，房源流通量將減少，短期內(nèi)會(huì)穩(wěn)住房?jī)r(jià)。對(duì)于政策本身，雖然公積金貸款利率再次上調(diào)，但是與商業(yè)貸款相比，優(yōu)勢(shì)更加突出。購(gòu)房者使用公積金貸款需求在加息后可能翻倍，因?yàn)槭滋追?年以上的貸款利率差由之前的114擴(kuò)大到目前的21，加上商業(yè)貸款首套房已基本恢復(fù)了基準(zhǔn)利率，公積金貸款的優(yōu)勢(shì)明顯。而公積金利差拉大，剛性需求及實(shí)際改善性需求或?qū)⒐e金貸款買房當(dāng)做首選。6、存款準(zhǔn)備金率上調(diào)05個(gè)百分點(diǎn)【政策內(nèi)容】中國(guó)人民銀行18日晚間宣布，央行將于本月24日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率05個(gè)百分點(diǎn)。這是央行今年以來第二次統(tǒng)一上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是去年以來第八次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。上調(diào)之后，大中型存款類金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到195的歷史高位。點(diǎn)評(píng)存款準(zhǔn)備金率的繼續(xù)調(diào)整，表明國(guó)家意在進(jìn)一步控制信貸規(guī)模，減少貨幣流通量。不過大銀行存款相對(duì)穩(wěn)定，并持有大量高質(zhì)量流動(dòng)性資產(chǎn)，現(xiàn)金回流充裕，存款準(zhǔn)備金率提高對(duì)流動(dòng)性影響不大。目前銀行也在積極尋求多元化盈利模式，信貸規(guī)模的縮減，對(duì)依賴金融機(jī)構(gòu)的中小型房地產(chǎn)開發(fā)商來說，有利空影響。112011年一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告87、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法出臺(tái)【政策內(nèi)容】住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、人力資源和社會(huì)保障部日前聯(lián)合出臺(tái)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法。該辦法是中國(guó)第一個(gè)專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章。根據(jù)該辦法，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)賺取差價(jià)、協(xié)助簽訂“陰陽(yáng)合同”、挪用交易資金等違法違規(guī)行為，可遭到罰款以至停業(yè)整頓等行政處罰。該辦法將于今年4月1日實(shí)施。辦法強(qiáng)化了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為的處罰和責(zé)任追究。其中，明確對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員可以采取約談、記入信用檔案、取消網(wǎng)上簽約資格等多種管理手段和監(jiān)督措施，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的價(jià)格違法、賺取差價(jià)、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、分割出租、挪用交易資金等違法違規(guī)行為，根據(jù)情節(jié)輕重，可以處以沒收違法所得、罰款以至停業(yè)整頓等行政處罰。在規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為方面，辦法圍繞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同行為、交易資金監(jiān)管制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員的從業(yè)禁止行為等六方面做出了具體規(guī)定。其中，辦法要求對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度，同時(shí)，辦法要求由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代收代付交易資金的，應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行開設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金。點(diǎn)評(píng)國(guó)家首次出臺(tái)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)規(guī)范辦法，表明了二手存量房市場(chǎng)逐漸納入房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，行業(yè)素質(zhì)有望提升。對(duì)于內(nèi)容中規(guī)定的盡快建立經(jīng)紀(jì)人信用檔案，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)紀(jì)人違法違規(guī)操作的處罰力度，不僅有利于全面提升經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍的從業(yè)素質(zhì)，也有利于對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)控和管理。盡管此前住建部多項(xiàng)政策中提及懲處“陰陽(yáng)合同”行為，但是由于過戶指導(dǎo)價(jià)過低以及合理避稅等客觀原因的存在，再加上主觀頑疾，“陰陽(yáng)合同”的清除多為紙上談兵。而此次行業(yè)管理辦法再次發(fā)布禁令，配以強(qiáng)化后的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為的處罰和責(zé)任追究，再加上住建部會(huì)同發(fā)改委、人力資源和社會(huì)保障等部門聯(lián)合控制，讓“陰陽(yáng)合同”減少乃至根除的可行性大增。8、商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定出臺(tái)發(fā)展改革委本月22日發(fā)布商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，明文規(guī)定從月日起商品房銷售實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。商品房銷售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外后，可以自行降價(jià)，打折銷售，122011年一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告但漲價(jià)必須重新申報(bào)備案。點(diǎn)評(píng)商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定出臺(tái)，一方面表明國(guó)家堅(jiān)決控制房?jī)r(jià)的決心，另一方面體現(xiàn)了售房的透明度，對(duì)公眾購(gòu)房起到了良好的參考作用，開發(fā)商將會(huì)謹(jǐn)慎定價(jià)，理性購(gòu)房將成為今年的主旋律，房地產(chǎn)市場(chǎng)將維持較長(zhǎng)時(shí)間穩(wěn)定。內(nèi)容中對(duì)于禁止開發(fā)商捂盤行為也做出了一些規(guī)定，有效抵制房?jī)r(jià)亂漲行為的發(fā)生。不過雖然說國(guó)家對(duì)開發(fā)商提出了較嚴(yán)格的售房要求，但是目前各樓盤仍由開發(fā)商自行定價(jià)，開發(fā)商仍掌握著主動(dòng)權(quán)，所以開發(fā)商可能會(huì)適當(dāng)擬定相對(duì)更高價(jià)格，然后采取價(jià)格優(yōu)惠吸引客戶，這對(duì)公眾來說是個(gè)不確定因素。附件如下商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定第一條為了規(guī)范商品房銷售價(jià)格行為，建立和維護(hù)公開、公正、透明的市場(chǎng)價(jià)格秩序，保護(hù)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國(guó)價(jià)格法、原國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定，制定本規(guī)定。第二條中華人民共和國(guó)境內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)（以下統(tǒng)稱商品房經(jīng)營(yíng)者）銷售新建商品房，應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售二手房的明碼標(biāo)價(jià)參照本規(guī)定執(zhí)行。第三條本規(guī)定所稱明碼標(biāo)價(jià)，是指商品房經(jīng)營(yíng)者在銷售商品房時(shí)按照本規(guī)定的要求公開標(biāo)示商品房?jī)r(jià)格、相關(guān)收費(fèi)以及影響商品房?jī)r(jià)格的其他因素。第四條各級(jí)政府價(jià)格主管部門是商品房明碼標(biāo)價(jià)的管理機(jī)關(guān)，依法對(duì)商品房經(jīng)營(yíng)者執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)和收費(fèi)公示規(guī)定的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。第五條已取得預(yù)售許可和銷售現(xiàn)房的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，要在公開房源時(shí)，按照本規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。第六條商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)在商品房交易場(chǎng)所的醒目位臵放臵標(biāo)價(jià)牌、價(jià)目表或者價(jià)格手冊(cè)，有條件的可同時(shí)采取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等方式。采取上述多種方式明碼標(biāo)價(jià)的，標(biāo)價(jià)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)保持一致。第七條商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)應(yīng)當(dāng)做到價(jià)目齊全，標(biāo)價(jià)內(nèi)容真實(shí)明確、字跡清晰、標(biāo)示醒目，并標(biāo)示價(jià)格主管部門投訴舉報(bào)電話。第八條商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)行一套一標(biāo)。商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)對(duì)每套商品房進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)。按照建筑面積或者套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，還應(yīng)當(dāng)標(biāo)示建筑面積單價(jià)或者套內(nèi)建筑面積單價(jià)。132011年一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告第九條對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，商品房經(jīng)營(yíng)者要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。第十條商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示以下與商品房?jī)r(jià)格密切相關(guān)的因素（一）開發(fā)企業(yè)名稱、預(yù)售許可證、土地性質(zhì)、土地使用起止年限、樓盤名稱、坐落位臵、容積率、綠化率、車位配比率。（二）樓盤的建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況以及水、電、燃?xì)?、供暖、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套情況。（三）當(dāng)期銷售的房源情況以及每套商品房的銷售狀態(tài)、房號(hào)、樓層、戶型、層高、建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。（四）優(yōu)惠折扣及享受優(yōu)惠折扣的條件。（五）商品房所在地省級(jí)價(jià)格主管部門規(guī)定的其他內(nèi)容。第十一條商品房銷售應(yīng)當(dāng)公示以下收費(fèi)（一）商品房交易及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等代收代辦的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。代收代辦收費(fèi)應(yīng)當(dāng)標(biāo)明由消費(fèi)者自愿選擇。（二）商品房銷售時(shí)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)同時(shí)公示前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（三）商品房所在地省級(jí)價(jià)格主管部門規(guī)定的其他內(nèi)容。第十二條對(duì)已銷售的房源，商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)予以明確標(biāo)示。如果同時(shí)標(biāo)示價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)標(biāo)示所有已銷售房源的實(shí)際成交價(jià)格。第十三條商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。第十四條商品房經(jīng)營(yíng)者在廣告宣傳中涉及的價(jià)格信息，必須真實(shí)、準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)。第十五條商品房經(jīng)營(yíng)者不得使用虛假或者不規(guī)范的價(jià)格標(biāo)示誤導(dǎo)購(gòu)房者，不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價(jià)方式進(jìn)行價(jià)格欺詐。第十六條商品房經(jīng)營(yíng)者不按照本規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)和公示收費(fèi)，或者利用標(biāo)價(jià)形式和價(jià)格手段進(jìn)行價(jià)格欺詐的，由縣級(jí)以上各級(jí)人民政府價(jià)格主管部門依據(jù)中華人民共和國(guó)價(jià)格法、價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定、關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定、禁止價(jià)格欺詐行為的規(guī)定等法律、法規(guī)和規(guī)章實(shí)施行政處罰。第十七條價(jià)格主管部門發(fā)現(xiàn)商品房經(jīng)營(yíng)者明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容不符合國(guó)家相關(guān)政策的，要及時(shí)移送相關(guān)部門處理。第十八條省、自治區(qū)、直轄市價(jià)格主管部門可根據(jù)本規(guī)定制定商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則。142011年一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告第十九條本規(guī)定自2011年5月1日起施行。二、市場(chǎng)資訊1、國(guó)家再次重申加大保障性住房供應(yīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥本月日在十一屆全國(guó)人大四次會(huì)議新聞中心舉行的記者會(huì)上透露，今年我國(guó)將建設(shè)1000萬套保障性住房和棚戶區(qū)改造住房，保障房數(shù)量可能將首次超過市場(chǎng)類住房，保障房投資高達(dá)13萬億元。點(diǎn)評(píng)近年來，隨著房?jī)r(jià)的高速上漲，居民住房壓力與日俱增，國(guó)家雖積極鼓勵(lì)保障房建設(shè)，加大供應(yīng)，但仍未見明顯果效，供求矛盾未得到徹底解決，民生問題再次考驗(yàn)政府。近日，國(guó)家再次重申保障房問題，并且強(qiáng)調(diào)的保障房數(shù)量如此之多，說明當(dāng)前民生問題已成為政府關(guān)注的重要焦點(diǎn)之一，若政策嚴(yán)格執(zhí)行，今后將緩解一部分剛性需求，將對(duì)商品住宅市場(chǎng)會(huì)有較大不利影響。2、住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)公布寧波市新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)已在近日公布，目標(biāo)為“新建住房?jī)r(jià)格全年漲幅低于2011年度市區(qū)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)幅度?！秉c(diǎn)評(píng)這在各地區(qū)調(diào)控目標(biāo)中，算是比較保守的，大致估測(cè)控制目標(biāo)在上漲10左右。與等待房?jī)r(jià)下調(diào)而處于觀望中的購(gòu)房者相比，政府的想法相對(duì)保守。包括任志強(qiáng)在內(nèi)的不少業(yè)界人士擔(dān)心，住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)將成為合理漲價(jià)目標(biāo)，但就目前的市場(chǎng)情形來看，寧波的整體房?jī)r(jià)長(zhǎng)期保持平穩(wěn)的可能性比較大。3、關(guān)注鄞州新城區(qū)道路建設(shè)據(jù)了解，規(guī)劃中鄞州新城區(qū)與寧波老城區(qū)連接的主干道路目前共有條。其中，雅戈?duì)柎蟮?、寧南北路、天童路、錢湖路、下應(yīng)大道北段等條道路已改建擴(kuò)建完成；機(jī)場(chǎng)路、桑田路等條道路明確由市里負(fù)責(zé)建設(shè)，其中興寧路至永達(dá)路段桑田路已于上月通過初步驗(yàn)收，永達(dá)路至長(zhǎng)壽東路段桑田路“計(jì)劃月份開工、一年半后建成”；余下的條道路152011年一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告解放南路延伸段、福明路、滄海路、金達(dá)路、福慶路南延，則均尚待貫通。點(diǎn)評(píng)隨著城市化進(jìn)程的加速，道路建設(shè)成為重點(diǎn)內(nèi)容之一。作為寧波市的重要區(qū)域，鄞州區(qū)近幾年發(fā)展迅猛，區(qū)域面貌已煥然一新，并仍在持續(xù)不斷發(fā)展當(dāng)中，為進(jìn)一步加強(qiáng)與寧波市中心的互動(dòng)與交流，鄞州區(qū)城市道路建設(shè)任務(wù)繁重，道路的不斷開拓和建設(shè)將有效緩解城市交通壓力，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。4、寧波計(jì)劃3年內(nèi)打通59條斷頭路近5年來，寧波市中心城區(qū)累計(jì)投入316億元用于城市道路建設(shè)，年均道路里程增長(zhǎng)近100公里，城市路網(wǎng)框架得到了完善。但是，受到資金保障、征地拆遷等方面的因素限制，中心城區(qū)還有部分道路未按規(guī)劃實(shí)施到位，處于“斷頭”狀態(tài)。據(jù)初步梳理，目前寧波市中心城區(qū)問題較為突出的“斷頭路”有61條，總里程約578公里，總投估算1003億元，其中30條道路已列入城建計(jì)劃正在實(shí)施，長(zhǎng)311公里，總投估算502億元；31條道路尚未啟動(dòng)，長(zhǎng)267公里，總投估算501億元。據(jù)了解，除新江橋和院士橋2014年建成投用外，寧波力爭(zhēng)通過三年努力，打通其余59條“斷頭路”，使市民出行條件得到明顯改善。點(diǎn)評(píng)作為城市化進(jìn)程的重要標(biāo)志之一，道路交通的完善成為重中之重，除了開通輕軌線以外，城市內(nèi)公交路網(wǎng)建設(shè)同樣任重道遠(yuǎn)，目前市區(qū)存在的諸多條斷頭路對(duì)居民出行造成了一定的不便，對(duì)城市形象的提升也起到負(fù)面影響，因而寧波政府果斷下達(dá)指令，通過打通斷頭路，逐步完善關(guān)注民生和城市發(fā)展的城市道路建設(shè)。相信，隨著城市道路的完善，城市形象會(huì)得以提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)跟著受益。162011年一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告172011年一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告第二章房地產(chǎn)投資一、2011年12月，開發(fā)投資額同比增量顯著與去年同期相比，2011年12月，寧波房地產(chǎn)投資額度較高，房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)972729億元，同比增長(zhǎng)795。09年下半年以來火熱的市場(chǎng)助推了房地產(chǎn)開發(fā)熱情，10年雖在調(diào)控政策下，但開發(fā)商對(duì)于后市仍保持樂觀態(tài)度，拿地比較多，因此開發(fā)量也較去年同期仍比較大。寧波房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資達(dá)到3893，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)仍是固定資產(chǎn)投資主流。圖21房地產(chǎn)投資近五年走勢(shì)2500220648200422000154315979172821500100031313329500307837455572724998753827290全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額（億元）房地產(chǎn)投資額（億元）表21房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重表2011年（12（寧波）2006200720082009年2010年月）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額（億元）154315979172822004222064824985房地產(chǎn)投資額（億元）3131332930783745557279727182011年一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告房地產(chǎn)固定投資占比202920831781186925263893二、房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo)1、住宅施工量同比增長(zhǎng)3692011年12月，全市商品住宅施工面積2101萬方，同比增長(zhǎng)369。隨著2009年下半年以來房市的持續(xù)火爆，開發(fā)商拿地信心明顯增加，土地成交量較大，房屋施工面積量也較大。11年12月份，保障性住房施工面積14690萬方。圖22歷年房屋施工量圖45003820734000364133350030579731043430002590172278125002235781947194919671819112101642000150010005000商品房施工量（萬方）住宅施工量（萬方）2、房屋新開工量商品住宅新開工量同比增長(zhǎng)196509年的銷售火爆，開發(fā)商回籠資金較快，使得可開發(fā)土地得到陸續(xù)釋放，新開工面積也在不斷增加。2010年全市新開工面積達(dá)140602萬方，其中住宅新開工面積77699萬方。而今年12月房屋新開工面積為44872萬方，其中住宅新開工面積為22987萬方，同比增長(zhǎng)1965，新開工面積的進(jìn)一步加大，供應(yīng)量將會(huì)上升，供求矛盾將得到有效緩解。192011年一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告圖23歷年房屋新開工量圖1600140602140012009781015100076420303817769980060961060048802502144872400229872000商品房新開工量（萬方）住宅新開工量（萬方）3、房屋竣工量同比增加4152011年12月，全市房屋竣工面積面積為4257萬方，同比增加415，其中住宅竣工面積3453萬方，同比增加982。圖24歷年房屋竣工量圖90077769800682267170063416650863431600552495003994224137109400300200100425734530商品房竣工量（萬方）住宅竣工量（萬方）4、房屋銷售面積同比減少16由于處于政策高壓之下，2011年12月，全市商品房銷售面積為9535萬方，其中住202011年一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告宅銷售面積7577萬方，同比減少16。圖25歷年房屋銷售量圖90076728151880070063165197686196014600513492595004341240034374300200953575771000商品房銷售面積（萬方）住宅銷售面積（萬方）備注該章節(jié)數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計(jì)局，統(tǒng)計(jì)范圍為全大市范圍，（由于統(tǒng)計(jì)局3月數(shù)據(jù)還未公布，故統(tǒng)計(jì)到2月）212011年一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告第二篇市場(chǎng)分析篇第三章商品房市場(chǎng)一、市場(chǎng)綜述8供應(yīng)量2011年一季度，商品房供應(yīng)量為62921577，同比增加了7302，市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)去年同期較活躍。環(huán)比卻下跌了6719。8成交量2011年一季度，寧波商品房市場(chǎng)總成交量為8028116，同比增加了4578，辦公成交量同比下降，而住宅和商業(yè)成交量同比都有所上升。8成交價(jià)格近幾年商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，而在去年的嚴(yán)密調(diào)控政策下，但仍呈現(xiàn)一定的漲幅。而今年政策更是嚴(yán)厲，但1季度成交均價(jià)仍達(dá)到14507元/平方米，同比上漲了1868，環(huán)比下跌了127，1季度價(jià)格維穩(wěn)，沒有明顯的松動(dòng)。圖312008年至2011年一季度寧波市商品房供求季度走勢(shì)圖250000000160001400020000000012000150000000100008000100000000600040005000000020000000新增供應(yīng)量成交量成交均價(jià)數(shù)據(jù)來源CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)222011年一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告二、供應(yīng)量分析2011年一季度，寧波商品房市場(chǎng)新增供應(yīng)量為62921577，同比增加了7302，環(huán)比下跌了6719。2011年一季度，寧波商品房市場(chǎng)新增供應(yīng)量為62921577，其中住宅51744640，辦公7101737，商業(yè)2818992。今年一季度供應(yīng)量同比去年仍有所增長(zhǎng)，主要是由于今年1月成仍延續(xù)12月底市場(chǎng)熱度，開發(fā)商推案積極。另一方面，也怕年后政策趨嚴(yán)，也促使加緊推案。1月份的供應(yīng)量達(dá)到了38313369，而去年12月由于09年下半年市場(chǎng)的大幅放量，以及政策的轉(zhuǎn)向，供應(yīng)極少。二月份供應(yīng)量雖有所下降，但與去年2月份相比仍增長(zhǎng)了17966。而其中辦公的增幅同比達(dá)到了41135，商業(yè)和住宅的增幅為7413和6307。3月供應(yīng)量放緩，為4997615，同比下降了5242。圖322010年3月至2011年3月寧波市商品住宅供應(yīng)量走勢(shì)萬方100806040200供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)三、成交量分析2011年一季度，寧波商品房市場(chǎng)總成交量為8028116，同比增加了4578，環(huán)比232011年一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告下跌了2153。統(tǒng)計(jì)2011年一季度寧波商品市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)，寧波商品房市場(chǎng)總成交量為8028116，同比增加了4578，環(huán)比下跌了2153。其中其中住宅共成交61620181，同比增長(zhǎng)了6666；辦公成交5806823，同比減少了2575；商業(yè)成交6907164，同比增長(zhǎng)了4735。1月份寧波商品房的成交量仍達(dá)到了49255048，其中住宅成交了41444152，在住宅受到新國(guó)八條打壓的環(huán)境下，2月、3月住宅成交量大幅下降，然而在通脹壓力下，部分資金涌向商業(yè)市場(chǎng)，商業(yè)成交放量。而辦公市場(chǎng)仍較平淡，依然沒有起色。圖332010年寧波市商品房成交量走勢(shì)圖6050403020100成交量數(shù)據(jù)來源CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)四、成交均價(jià)分析82011年一季度成交均價(jià)仍達(dá)到14507元/平方米，同比上漲了1868，環(huán)比下跌了127，1季度價(jià)格維穩(wěn)，沒有明顯的松動(dòng)。近幾年商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，而在去年的嚴(yán)密調(diào)控政策下，但仍呈現(xiàn)一定的漲幅。而今年政策更是嚴(yán)厲，但1季度成交均價(jià)仍達(dá)到14507元/，同比上漲了1868，環(huán)比下跌了127，而住宅均價(jià)更是達(dá)到15425元/，同比增長(zhǎng)了1610。而商業(yè)和辦242011年一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告公價(jià)格同比也都有所增長(zhǎng)。1季度價(jià)格維穩(wěn)，沒有明顯的松動(dòng)。由于09年下半年供不應(yīng)求，住宅價(jià)格一路飆升，10年4月份商品房均價(jià)達(dá)到16508元/的高峰，后續(xù)在政策嚴(yán)密調(diào)控下，價(jià)格不斷上漲的勢(shì)頭受到抑制，一些開發(fā)商推案價(jià)格低于市場(chǎng)預(yù)期，采取平價(jià)開盤路線，樓盤漲幅受到抑制，價(jià)格趨穩(wěn)。但仍不乏一些高檔樓盤價(jià)格持續(xù)上漲。而今年一季度，更嚴(yán)厲的新國(guó)八條出臺(tái)，給商品住宅市場(chǎng)當(dāng)頭一棒，市場(chǎng)處于冰凍期，價(jià)格并未出現(xiàn)明顯的下降。而3月份的均價(jià)為11301元/，是由于成交的都是較為偏遠(yuǎn)地區(qū)的低價(jià)樓盤。圖34寧波市商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖元/平方米180000015883149801600000165018509113850154661546614000001312412000001377500138651449410000001298511301800000600000400000200000000成交價(jià)格數(shù)據(jù)來源CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)252011年一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告第四章土地市場(chǎng)一、土地供求分析1、歷年供求走勢(shì)2009年，在政策的刺激下,居住地價(jià)漲幅高于商業(yè)地價(jià)漲幅，引領(lǐng)地價(jià)總體趨勢(shì)。2010年土地市場(chǎng)受多輪政策的影響有所萎縮,而2011年一季度，在經(jīng)濟(jì)向常態(tài)增長(zhǎng)過渡的環(huán)境下，“高壓”房地產(chǎn)調(diào)控政策短期效果顯現(xiàn)，居住地價(jià)增幅出現(xiàn)回落，市場(chǎng)態(tài)勢(shì)正在向調(diào)控預(yù)期目標(biāo)逐步發(fā)展。去年,雅戈?duì)柕绕髽I(yè)還在杭州拿下地王,今年開始開發(fā)商已經(jīng)開始謹(jǐn)慎拿地了。而本季度的重點(diǎn)地塊均是由外地的地產(chǎn)大鱷以底價(jià)拿下，部分開發(fā)商大有進(jìn)軍三，四線城市的計(jì)劃。資金雄厚的開發(fā)商，還是比較看好后市，而中小型開發(fā)商已然不敢貿(mào)然出手了。圖41寧波市05年至11年一季度土地供求走勢(shì)700120060010005008004006003002004001002000000201112005200620072008200920103月）掛牌土地（萬方）19749555852281725087631244722313983成交土地（萬方）18537512462210823781521994722312581流標(biāo)率6143402269001800001030數(shù)據(jù)來源CRIC2、土地供應(yīng)分析8本年供應(yīng)走勢(shì)本季度土地供應(yīng)狀況良好，新城土地供應(yīng)比例較多2011年一季度，寧波共推出土地42幅，共計(jì)13983萬方（僅統(tǒng)計(jì)江東、海曙、江北、科技園區(qū)、鄞州、鎮(zhèn)海、北侖，不包括工業(yè)用地）。自2010年415新政至今,共經(jīng)歷了4次調(diào)控,在這樣的情況下,一季度土地市場(chǎng)供應(yīng)量同比下降了25，還是有一定量的萎縮。262011年一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告一季度供應(yīng)的土地，值得關(guān)注的主要是江東和鄞州的一些地塊。東部新城和鄞州新城都是寧波重點(diǎn)開發(fā)的區(qū)域。同時(shí)，城市綜合體依然是未來的發(fā)展趨勢(shì)，而新城建設(shè)也必然誕生很多城市綜合體。特別是東部新城，立足較高的規(guī)劃起點(diǎn)，歷經(jīng)了5年的建設(shè)，這個(gè)區(qū)域已經(jīng)進(jìn)入了發(fā)展的黃金期。圖42寧波市11年一季度土地供應(yīng)走勢(shì)萬方幅1402512020100801560104052000占地面積土地幅數(shù)數(shù)據(jù)來源CRIC8供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析供應(yīng)土地以純住宅用地為住，北侖區(qū)為供應(yīng)主力區(qū)域，供應(yīng)的土地以中小規(guī)模為主。2011年一季度，供應(yīng)土地以純住宅為住，其中住宅用地為9949萬方，占總供應(yīng)面積的70；商住用地為1439萬方，占比10；商服用地2095萬方，占比15；商辦用地468萬方，占比3；其他用地251萬方，占2圖43寧波市11年一季度土地供應(yīng)用途結(jié)構(gòu)其他商住102商辦3商服15住宅70數(shù)據(jù)來源CRIC272011年一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告2011年一季度北侖區(qū)成為土地供應(yīng)主力區(qū)域，供應(yīng)面積6270萬方，占比44，其中包括4塊春曉的土地和一塊拆遷安臵地塊；鄞州區(qū)供應(yīng)面積3701萬方，占比26，大部分為鄞州下轄鎮(zhèn)的地塊；江北區(qū)供應(yīng)面積1991萬方，占比14，主要為慈城新區(qū)的地塊；鎮(zhèn)海區(qū)供應(yīng)面積1176萬方，占比8，主要集中在鎮(zhèn)海新城；江東區(qū)供應(yīng)面積867萬方，占比6；海曙區(qū)供應(yīng)面積198萬方，占比2。目前依然是老城區(qū)可供開發(fā)土地有限，近郊新城區(qū)域的土地開發(fā)節(jié)奏加快的格局。圖44寧波市11年一季度土地供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)江北鎮(zhèn)海148鄞州26北侖44海曙江東26數(shù)據(jù)來源CRIC2011年一季度出讓地塊仍以中小規(guī)模為主，其中，1萬方以下的土地9宗，15萬方以下的土地26宗，510萬方的土地4宗，1020萬方以上的土地3宗。圖45寧波市11年一季度土地供應(yīng)規(guī)模結(jié)構(gòu)020萬510萬11萬以下7102115萬62數(shù)據(jù)來源CRIC282011年一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告3、土地成交分析8本年成交走勢(shì)新政影響，開發(fā)商均以底價(jià)拿地2011年一季度，寧波市共成交土地34幅，共計(jì)12581萬方（僅統(tǒng)計(jì)江東、海曙、江北、科技園區(qū)、鄞州、鎮(zhèn)海、北侖，不包括工業(yè)用地），平均成交樓面價(jià)2143元/平方米。本季度受新政影響，所有成交地塊均是底價(jià)成交。本季度成交的土地，出讓面積最大的地塊為春曉中直河?xùn)|14地塊，占地5058萬方，受讓方為龍湖地產(chǎn)；成交總價(jià)最高的慈城新區(qū)I10I15地塊，成交總價(jià)1115億，受讓方為上海房盛臵地；成交樓面價(jià)最高的地塊依然是慈城新區(qū)I10I15地塊，樓面地價(jià)4398元/M。圖46寧波市土地成交走勢(shì)萬方元/平方米2001200018016010139100001408000120100550660008050794786370060314136322444400014077820002013241575098016330占地面積規(guī)劃總建面積成交樓面價(jià)數(shù)據(jù)來源CRIC8成交結(jié)構(gòu)分析成交土地以純住宅用地為住，北侖區(qū)為成交主力區(qū)域，成交的土地以中小規(guī)模為主。本季度成交土地仍以純住宅用地為主，占地面積為9321萬方，占總成交土地的74。其次為商服用地，土地面積1609萬方,占總成交土地的13；另外，商住用地、商辦用地、分別為1184萬方，468萬方，占比分別為9、4。292011年一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告圖47寧波市11年13月土地供應(yīng)用途結(jié)構(gòu)商服商住商辦其他13940住宅74數(shù)據(jù)來源CRIC2011年一季度北侖區(qū)為成交主力區(qū)域，成交面積7175萬方，占比57，鄞州區(qū)成交面積2721萬方，占比22；江北區(qū)成交面積1991萬方，占比16；鎮(zhèn)海區(qū)成交面積695萬方，占比5。圖48寧波市11年13月土地供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)江北鄞州鎮(zhèn)海16225北侖57數(shù)據(jù)來源CRIC本季度成交地塊仍以中小規(guī)模為主，其中，1萬方以下的土地6宗，15萬方以下的土地23宗，510萬方的土地2宗，1020萬方的土地3宗。302011年一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告圖49寧波市11年一季度土地供應(yīng)規(guī)模結(jié)構(gòu)1萬以下510萬181020萬6915萬67數(shù)據(jù)來源CRIC8土地成交排行榜表41寧波市2011年一季度成交土地樓面地價(jià)前5名排名區(qū)域地塊名稱成交樓面價(jià)（元競(jìng)得單位/）1海曙慈城新區(qū)I15地塊5266上海穎階實(shí)業(yè)有限公司2海曙慈城新區(qū)I14B地塊5266上海穎階實(shí)業(yè)有限公司3海曙慈城新區(qū)I11B地塊5136上海穎階實(shí)業(yè)有限公司4海曙北侖中心區(qū)E5地塊3900寧波北侖環(huán)球臵業(yè)有限公司5鄞州慈城新區(qū)I10B地塊3870上海穎階實(shí)業(yè)有限公司數(shù)據(jù)來源CRIC表42寧波市2011年一季度成交土地總成交價(jià)前5名排名區(qū)域交總價(jià)地塊名稱成（萬元）競(jìng)得單位1海曙慈城新區(qū)I15地塊39727547上海穎階實(shí)業(yè)有限公司2鎮(zhèn)海春曉中直河?xùn)|3地塊34380683重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司3江東鄞州新城區(qū)原方力工業(yè)園地塊32764953寧波方力臵業(yè)有限公司4海曙鄞州區(qū)集士港鎮(zhèn)董家橋村3號(hào)居住B地塊31363839寧波嘉樂新城臵業(yè)有限公司5鄞州春曉中直河?xùn)|1地塊27959903重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司數(shù)據(jù)來源CRIC312011年一季度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告三、重點(diǎn)地塊1、春曉中直河?xùn)|14地塊地塊基本指標(biāo)地塊位臵圖所屬城市寧波市土地用途住宅，商業(yè)所屬區(qū)域海曙區(qū)所屬板塊/占地面積起始總價(jià)（M057932）5（萬元）/建筑面積成交總價(jià)（M752）6264（萬元）9500985容積率成交樓面地124價(jià)（元/M752）77公告時(shí)間2011125溢價(jià)率/成交時(shí)間2011225競(jìng)得人重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司地塊發(fā)展前景周邊已成交地塊地塊名稱土地用途成交時(shí)間樓面地價(jià)（元/M2）春曉中一路北、洋沙山西二路西居住地塊住宅2010111328周邊土地/項(xiàng)目/周邊在售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目屬性歷史銷售均價(jià)（元/M2）世茂海濱花園住宅75009000/區(qū)位交通該地塊位于北侖區(qū)，距北侖城區(qū)有一定距離。配套環(huán)境該地塊位于北侖春曉區(qū)，周邊生活環(huán)境不是很理想，配套條件不是很完善。點(diǎn)評(píng)房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度周邊只有世茂海濱花園,房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠成熟,。地塊發(fā)展前景預(yù)判據(jù)未來春曉的規(guī)劃,有一定的發(fā)展前景。8地塊情況2月25日，重慶龍湖地產(chǎn)以總價(jià)95億拿下春曉中直河?xùn)|14地塊，該地塊位于春曉東八路北、洋沙山東五路西，總面積達(dá)505793，共由4