2008年淄博市張店寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1張店寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告一、宏觀環(huán)境（一）國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)2008年，成為本輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期的轉(zhuǎn)折之年，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由上升趨勢(shì)轉(zhuǎn)為下降趨勢(shì)。從一季度開(kāi)始經(jīng)濟(jì)增速逐季放慢的態(tài)勢(shì)十分明顯，但全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率仍將達(dá)到10左右。（二）全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)整體下行的背景下，也將走向一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的調(diào)整期，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，銷售節(jié)奏明顯放緩，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張。2008年110月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額23918億元，同比增長(zhǎng)246；商品房新開(kāi)工面積79億平米，同比增長(zhǎng)73；商品房竣工面積31億億平米，,同比增長(zhǎng)91；商品房銷售面積45億平米，同比下降165；商品房銷售均價(jià)3993元/平米，同比增長(zhǎng)18。（三）國(guó)家宏觀政策針對(duì)房地產(chǎn)的政策1、10月22日發(fā)布救市“四項(xiàng)新政”2、11月26日央行調(diào)整利率和存款準(zhǔn)備金率（四）淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量增加2008年上半年，全市共計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4368億元，同比增長(zhǎng)2086。其中商品住宅投資2985億元，同比增長(zhǎng)1467；辦公樓投資111億元，同比增長(zhǎng)5417；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資253億元，同比下降1215。2、商品房建設(shè)規(guī)模減少，經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)供應(yīng)量增加2008年上半年全市商品房施工面積114780萬(wàn)，同比下降020。其中商品住宅施工面積94641萬(wàn)，同比下降100；經(jīng)濟(jì)適用住房施工面積25292萬(wàn)，同比增長(zhǎng)5735；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積11214萬(wàn)，同比下降743；辦公樓施工面積4003萬(wàn)，同比下降1341。3、市場(chǎng)銷售穩(wěn)步增長(zhǎng)，辦公物業(yè)市場(chǎng)銷售份額增加上半年全市商品房實(shí)際銷售面積11038萬(wàn)，同比增長(zhǎng)2136。其中商品住宅10307萬(wàn)，同比增長(zhǎng)2556；辦公樓078萬(wàn)，同比增長(zhǎng)30；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房550萬(wàn)，同比下降3020。4、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾仍然存在截止今年上半年我市待售商品房面積為53737萬(wàn)，而我市上半年商品房銷售面積為14076，其中商品房預(yù)售面積8806萬(wàn)、商品房現(xiàn)售面積527萬(wàn)。就我市上半年的銷售情況結(jié)合往年的銷售情況來(lái)分析，待售商品房難以在短時(shí)間內(nèi)消化，供需矛盾仍然存在。（四）小結(jié)1、受美國(guó)“次貸”危機(jī)的影響，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已由穩(wěn)步增長(zhǎng)期步入調(diào)整期，預(yù)計(jì)2009年經(jīng)濟(jì)層面的負(fù)面影響會(huì)進(jìn)一步加劇。2、受國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)調(diào)整的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)也已經(jīng)進(jìn)入了調(diào)整階段，房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格下調(diào)已愈演愈烈，預(yù)測(cè)后期市場(chǎng)仍將面臨繼續(xù)下探的可能。3、政府10月27日的政府救市“四項(xiàng)新政”所反映出的全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)我們分析得出（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)已面臨較大的市場(chǎng)壓力，必須通過(guò)政府的政策介入來(lái)及時(shí)穩(wěn)定市場(chǎng)；（2）政府的“救市”行為并不只是單純的救房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是通過(guò)拉動(dòng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)銷售帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，因此，政府之所以“救市”并不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格低，而是不得已的政策行為；（3）從當(dāng)前市場(chǎng)狀況來(lái)看，政府的“救市”行為在市場(chǎng)上的反映效果并不明顯，從“新政”頒布后兩個(gè)月的市場(chǎng)反映情況來(lái)看，并沒(méi)能對(duì)房地產(chǎn)的需求市場(chǎng)帶來(lái)很大的拉動(dòng)效應(yīng)，反而是經(jīng)濟(jì)的下滑造成了更多的“觀望”消費(fèi)者。（4）在當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，“觀望”心態(tài)的消費(fèi)理念主要?jiǎng)澐譃閮膳梢徽哒J(rèn)為價(jià)格會(huì)持續(xù)走低，現(xiàn)在買房無(wú)異于賠錢；二者因?yàn)榻?jīng)濟(jì)滑坡下，對(duì)個(gè)人收入影響較大，購(gòu)房后的銀行還貸等行為受阻，3導(dǎo)致了購(gòu)房行為的停滯。4、央行連續(xù)下調(diào)存、貸款利率及存款準(zhǔn)備金率的現(xiàn)象說(shuō)明，國(guó)家的貨幣政策已由年初的“從緊”逐步向“寬松”過(guò)渡，預(yù)測(cè)2009年，貨幣政策的基調(diào)以“寬松”為主。5、由房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資額增加及施工面積的減少，我們可以得出2008年淄博市房產(chǎn)市場(chǎng)的土地投資比例上升，開(kāi)發(fā)商對(duì)銷售壓力的預(yù)期導(dǎo)致了建設(shè)面積的減少。6、未來(lái)幾年內(nèi)，儲(chǔ)備土地的開(kāi)發(fā)，淄博房地產(chǎn)的市場(chǎng)后期供應(yīng)量比較大（更應(yīng)注意增幅高達(dá)54的辦公物業(yè)）。7、短期內(nèi)存量現(xiàn)房的市場(chǎng)銷售壓力較大，市場(chǎng)的供需矛盾嚴(yán)重。二、市場(chǎng)分析（一）辦公物業(yè)銷售市場(chǎng)分析1、張店辦公物業(yè)銷售樓盤(pán)分布圖2、辦公物業(yè)匯總表項(xiàng)目名稱位置規(guī)模（）開(kāi)盤(pán)時(shí)間總套數(shù)（套）開(kāi)盤(pán)價(jià)格（元/）當(dāng)前價(jià)格（元/）月銷量（套）銷售率4世紀(jì)商務(wù)中心柳泉路聯(lián)通路15萬(wàn)08年1月12535004100870金茂大廈世紀(jì)路共青團(tuán)路18萬(wàn)08年7月292330034001830龍御大廈世紀(jì)路華光路368萬(wàn)08年10月634000410010玉龍大廈世紀(jì)路華光路5萬(wàn)06年9月450360042001695匯美大廈世紀(jì)路新村路12萬(wàn)07年5月853100/28100合計(jì)1318萬(wàn)3、個(gè)案分析世紀(jì)商務(wù)中心（1）項(xiàng)目概況世紀(jì)商務(wù)中心位于柳泉路以東，聯(lián)通路以北，由山東大德華瑞置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目占地680487平方米，總建筑面積15萬(wàn)平方米。為12層商鋪，37層寫(xiě)字間的綜合樓項(xiàng)目。實(shí)景照片（2）產(chǎn)品分析規(guī)劃數(shù)據(jù)12層為商鋪，37層為寫(xiě)字間，共有寫(xiě)字間125套。面積范圍3080平方米。主力面積7780平方米。5戶型展示（3）銷售分析銷售價(jià)格單價(jià)區(qū)間38004200元/平方米；均價(jià)4100元/平方米總價(jià)區(qū)間11萬(wàn)33萬(wàn)銷售速度該項(xiàng)目2008年1月開(kāi)盤(pán)，截止到現(xiàn)在銷售率70。（4）配套分析水、電、暖氣、寬帶；精裝大堂；2部電梯；60個(gè)地下停車位。（5）目標(biāo)群體分析主要群體張店及高新區(qū)自用辦公客戶。次群體投資客，僅1套。（6）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)位置優(yōu)勢(shì)靠近高新區(qū)行政中心，政府規(guī)劃利好因素較多。交通優(yōu)勢(shì)緊鄰交通主干道柳泉路?，F(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)即買即用。開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì)大德華瑞公司的品牌優(yōu)勢(shì)。配套設(shè)施該項(xiàng)目具備小型辦公所需的會(huì)議室、多功能廳等辦公配套設(shè)施，能更好得滿足用戶商務(wù)需求。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)戶型方正，面積合適，可以自由組合。項(xiàng)目劣勢(shì)大部分公寓為東西朝向。6項(xiàng)目?jī)H有7層，對(duì)需求高形象的辦公群體吸引力度較低，形象度相對(duì)較差。規(guī)劃停車位較少，不能滿足停車需求。（7）項(xiàng)目評(píng)價(jià)該項(xiàng)目純辦公的規(guī)劃布局利于消費(fèi)者接受；通過(guò)分析該項(xiàng)目成交客戶我們可以看出，購(gòu)買該辦公物業(yè)的消費(fèi)者主要以自用為主；該項(xiàng)目在短短10個(gè)月時(shí)間達(dá)到70的市場(chǎng)銷售率，銷售房源88套，客觀分析，銷售業(yè)績(jī)較好。通過(guò)與現(xiàn)場(chǎng)銷售經(jīng)理及客戶的溝通，我們得出該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)較好市場(chǎng)銷售的原因A產(chǎn)品原因3080平米的戶型定位受消費(fèi)者接受度較高。由此我們可以得出消費(fèi)者接受的辦公總價(jià)區(qū)間為11萬(wàn)33萬(wàn)。B純辦公物業(yè)，具備良好的社會(huì)形象。C現(xiàn)房（高標(biāo)準(zhǔn)配裝修），“買得放心，而且可以即買即用”“物業(yè)管理做的不錯(cuò)，我們具體都咨詢過(guò)了”D位置因素金茂大廈（1）項(xiàng)目概況金茂大廈位于世紀(jì)路與共青團(tuán)路交匯處，由山東金鼎智達(dá)集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目總占地3萬(wàn)平方米，項(xiàng)目定位為“成長(zhǎng)型企業(yè)專屬商務(wù)領(lǐng)地”。于2009年12月份交房。7實(shí)景照片（2）產(chǎn)品分析規(guī)劃數(shù)據(jù)12層為商業(yè)，46層為辦公，共有寫(xiě)字間292套。面積范圍4090平方米。主力面積5060平方米，約占總量的60。產(chǎn)品展示（3）銷售分析銷售價(jià)格單價(jià)區(qū)間32803650元/平方米；總價(jià)區(qū)間13萬(wàn)32萬(wàn)促銷政策A、B座（沿共青團(tuán)路）35層優(yōu)惠2000元/套，6層3000元/套；C座（沿世紀(jì)路）優(yōu)惠3000元/套。銷售速度該項(xiàng)目2008年7月19日開(kāi)盤(pán)，目前銷售率在30。（4）配套分析水、電、暖氣、寬帶；挑高74米精裝大堂；6部電梯；300個(gè)停車位；36層各設(shè)公共會(huì)議室一個(gè)，頂層設(shè)200平方米多功能商務(wù)會(huì)議廳一個(gè)。8（5）成交客戶分析以自用群體為主小團(tuán)購(gòu)型客戶，小型房地產(chǎn)公司等。選擇原因價(jià)格為主導(dǎo)因素，其次是對(duì)金鼎智達(dá)公司品牌的認(rèn)可。少量投資型客戶選擇原因價(jià)格，可以獲得穩(wěn)定的租賃收益。（6）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)臨共青團(tuán)路，靠近世紀(jì)路，交通條件十分便利。價(jià)格優(yōu)勢(shì)當(dāng)前張店辦公物業(yè)中較低的市場(chǎng)銷售價(jià)格吸引客戶的關(guān)注。開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì)金鼎智達(dá)公司的品牌優(yōu)勢(shì)。配套設(shè)施該項(xiàng)目具備小型辦公所需的會(huì)議室、多功能廳等辦公配套設(shè)施，具備一定的形象需求。景觀優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目北面為金石麗城小區(qū)水景園林。項(xiàng)目劣勢(shì)目前片區(qū)商務(wù)氛圍和商務(wù)形象較差項(xiàng)目周邊商務(wù)配套相對(duì)缺乏項(xiàng)目?jī)H有6層，對(duì)需求高形象的辦公群體吸引力度較低，形象度相對(duì)較差（7）項(xiàng)目評(píng)價(jià)通過(guò)分析該項(xiàng)目成交客戶我們可以看出，購(gòu)買該辦公物業(yè)的消費(fèi)者主要以自用為主；該項(xiàng)目4個(gè)月時(shí)間市場(chǎng)銷售率為30，銷售房源88套，月均銷售22套，銷售成績(jī)很好。該項(xiàng)目剩余房源量約204套，存量較大，后期面臨較長(zhǎng)的市場(chǎng)消化周期。該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)目前銷售進(jìn)度的原因分析A價(jià)格因素較低的市場(chǎng)單價(jià)調(diào)動(dòng)了消費(fèi)者的購(gòu)買行為。B產(chǎn)品原因合理的戶型布局，4090平米的戶型定位受消費(fèi)者接受度較高。由此我們可以得出消費(fèi)者接受的辦公總價(jià)區(qū)間為13萬(wàn)32萬(wàn)。純辦公物業(yè)，具備良好的社會(huì)形象。C形象度相對(duì)較好（純辦公的市場(chǎng)形象）。D開(kāi)發(fā)商品牌效應(yīng)吸引大客戶的進(jìn)駐，短期內(nèi)提高了銷售進(jìn)度；例房地產(chǎn)評(píng)9估公司等大客戶的進(jìn)駐。（二）商務(wù)公寓市場(chǎng)分析1、樓盤(pán)分布圖2、樓盤(pán)匯總表項(xiàng)目名稱位置規(guī)模（）開(kāi)盤(pán)時(shí)間總套數(shù)（套）開(kāi)盤(pán)價(jià)格（元/）當(dāng)前價(jià)格（元/）月銷量（套）銷售率財(cái)富廣場(chǎng)中心路共青團(tuán)路56萬(wàn)06年11月600380043001980金昌大廈中心路共青團(tuán)路28萬(wàn)08年12月24238003800/8華都名城中心路共青團(tuán)路63萬(wàn)05年7月80033004100/9510威通國(guó)際中心路商場(chǎng)路55萬(wàn)09年元旦目前推出94套初步定起價(jià)3460無(wú)/華夏國(guó)際柳泉路商場(chǎng)路67萬(wàn)08年6月72040004000/20國(guó)貿(mào)SOHU柳泉路中潤(rùn)大道2萬(wàn)08年1月44237004200/35合計(jì)289萬(wàn)3、個(gè)案分析鑫盛財(cái)富廣場(chǎng)（1）項(xiàng)目概況鑫盛財(cái)富廣場(chǎng)位于金晶大道和共青團(tuán)路交匯處東南，是集商業(yè)、商務(wù)和商住于一體的大型高檔綜合性物業(yè)，總建筑面積約64萬(wàn)平米，其中地上部分約54萬(wàn)平米，規(guī)劃為一座5層的裙樓和兩座高達(dá)27層的塔樓；裙樓建筑面積約18萬(wàn)平米，規(guī)劃為商場(chǎng)；塔樓建筑面積約36萬(wàn)平米，規(guī)劃為商務(wù)公寓；地下約1萬(wàn)平米，其中地下一層約4840平米用作商場(chǎng)，地下二層約4837平米用作停車場(chǎng)。裙樓部分業(yè)態(tài)規(guī)劃為百貨、超市、美食廣場(chǎng)、書(shū)城等，集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)為一體的商業(yè)集合體定位；項(xiàng)目塔樓部分定位為市中心純中小戶型公寓，面向單身、年輕家庭、商旅客人、小型辦公等，宜于商業(yè)辦公、居住公寓或投資。11實(shí)景照片（2）產(chǎn)品分析面積區(qū)間40110平米精裝修公寓，主力戶型4070平米的中小戶型。暢銷戶型42、55、65平米戶型及110平米戶型。戶型展12（3）銷售分析項(xiàng)目于2006年6月積累客戶，11月份正式開(kāi)始。主要面向投資型客戶，銷售率在80項(xiàng)目營(yíng)銷過(guò)程剖析第一步小戶型公寓，主推時(shí)間10個(gè)月；階段銷售率40；推廣主題SOHO第二步辦公，主推時(shí)間10個(gè)月，階段銷售率15；推廣主題形象第三步酒店返租主推時(shí)間3個(gè)月，階段銷售率20；推廣主題高回報(bào)在各階段中，均穿插辦公產(chǎn)品的推廣工作。銷售價(jià)格開(kāi)盤(pán)均價(jià)3800元/，現(xiàn)銷售價(jià)格4300元/。價(jià)格區(qū)間（4）配套分析辦公（電梯間）大堂設(shè)置水、電、暖、燃?xì)?、寬帶、電視、電話配套設(shè)施一應(yīng)俱全房間內(nèi)設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間空中花園5層為商務(wù)會(huì)所區(qū)西側(cè)觀景平臺(tái)（5）成交客戶分析前期推廣中以自用型客戶為主，后期以投資型客戶為主（與項(xiàng)目各階段推廣主題有關(guān)）（6）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)位置優(yōu)勢(shì)該項(xiàng)目所在地為淄博的第一商圈，商業(yè)氛圍濃厚；開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì)鑫盛房產(chǎn)的品牌優(yōu)勢(shì)；配套設(shè)施5層商務(wù)會(huì)所區(qū)、空中花園即為住戶提供了方便又提升了項(xiàng)目的形象；功能優(yōu)勢(shì)該項(xiàng)目是集商業(yè)、商務(wù)和商住于一體的多功能高檔城市綜合體。項(xiàng)目劣勢(shì)該項(xiàng)目建筑密度過(guò)大，比較擁擠；項(xiàng)目?jī)r(jià)格相對(duì)較高。13（7）項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目體量大，銷售周期長(zhǎng)，市場(chǎng)銷售壓力大（從其不斷變換推廣主題可以看到）；項(xiàng)目運(yùn)作較成功（從其目前的市場(chǎng)形象及銷售率可以看到）前期市場(chǎng)定位把握較準(zhǔn)（市場(chǎng)銷售率，產(chǎn)品的客戶接受度）市場(chǎng)對(duì)SOHO概念認(rèn)可度較差（策劃總監(jiān)訪談）；啟示未能充分展示SOHO的概念特征，未能使概念深入人心；結(jié)論商務(wù)公寓嚴(yán)格分析可以作為辦公的一種變體，因銷售壓力、土地性質(zhì)等原因開(kāi)發(fā)商變換項(xiàng)目特征以公寓形式推出，從該項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售來(lái)看，取得了一定的成功。國(guó)貿(mào)SOHU（1）項(xiàng)目概況國(guó)貿(mào)SOHU位于淄博高新區(qū)柳泉路與中潤(rùn)大道交匯處，是國(guó)貿(mào)大廈期工程，本項(xiàng)目為兩座十八層的高層，14層為商業(yè)，518層為商務(wù)公寓。實(shí)景照片（2）產(chǎn)品分析規(guī)劃數(shù)據(jù)14層為商業(yè)，518層為商務(wù)公寓，共有商務(wù)公寓442套。面積范圍3080平方米主力面積4050平方米戶型展示14（3）銷售分析銷售價(jià)格單價(jià)區(qū)間38004600元/平方米；總價(jià)區(qū)間13萬(wàn)32萬(wàn)銷售速度該項(xiàng)目2008年1月5日開(kāi)盤(pán)，截止到目前銷售率35。（4）配套分析水、電、暖氣、寬帶；獨(dú)立衛(wèi)生間與廚房。（5）成交客戶分析一是國(guó)貿(mào)大廈購(gòu)房客戶，二是在國(guó)貿(mào)租房客戶，選擇原因項(xiàng)目形象、位置。少量投資型客戶（6）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)緊鄰交通主干道柳泉路與中潤(rùn)大道，交通方便；國(guó)貿(mào)一期的良好帶動(dòng)；項(xiàng)目良好的形象；景觀優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目北面緊鄰火炬公園。項(xiàng)目劣勢(shì)宣傳推廣力度小，未良好形象表達(dá)出來(lái)；產(chǎn)品搭配不合理；辦公配套設(shè)施較少。15（7）綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目體量大，銷售周期長(zhǎng)，市場(chǎng)銷售壓力大；項(xiàng)目前期市場(chǎng)銷售狀況較好（國(guó)貿(mào)大廈沉淀客戶），但后期遇到較大的銷售阻力（未能進(jìn)行有效的形象包裝宣傳、當(dāng)前市場(chǎng)大環(huán)境影響）；概念營(yíng)銷未能深入人心（SOHO品牌，工作室公寓概念未能做深入展示）；結(jié)論該項(xiàng)目前期規(guī)劃為住宅，后通過(guò)市場(chǎng)分析定位，改為小戶型產(chǎn)品對(duì)外推出，應(yīng)該說(shuō)符合了市場(chǎng)的需求特征，但后期推廣不利，造成目前滯銷的局面。啟示側(cè)重于商務(wù)辦公的公寓產(chǎn)品需要較強(qiáng)力度的形象宣傳，只有以此為支撐，才能讓消費(fèi)者信任項(xiàng)目的市場(chǎng)形象，才會(huì)選擇在此辦公/居住/投資，才會(huì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的順利銷售。金昌大廈（1）項(xiàng)目概況該項(xiàng)目位于共青團(tuán)路與中心路交叉口向北50米，位置優(yōu)越，由淄博金昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目占地面積4160平方米，該項(xiàng)目為一座12層小高層，定位為“酒店式公寓”，于2010年5月份交房。資料照片（2）產(chǎn)品分析規(guī)劃數(shù)據(jù)13為商鋪，48層為商務(wù)寫(xiě)字樓，912層為酒店式公寓，共16有公寓242套。面積范圍413112074平方米。主力面積4364平方米，約占總量的90戶型展示（3）銷售分析銷售價(jià)格單價(jià)區(qū)間34414331元/平方；朝向差/層差南北朝向差400元/平方，46層層差，80元/平方，712層層差，40元/平方；總價(jià)區(qū)間14萬(wàn)52萬(wàn)促銷政策開(kāi)盤(pán)前定房，享受97折優(yōu)惠，一次性付款、購(gòu)買兩套及以上者可在97折優(yōu)惠基礎(chǔ)上再享受99折優(yōu)惠。銷售速度該項(xiàng)目12月初開(kāi)盤(pán)，目前接受開(kāi)盤(pán)前預(yù)定，四層被團(tuán)購(gòu)，預(yù)定率在15左右。銷售方式912層酒店招商，采用售后返租形式，其它樓層自然銷售。（4）配套分析三層設(shè)便利店、商務(wù)中心；水、電、寬帶。（5）成交客戶分析以投資客為主；選擇原因地段優(yōu)越、流動(dòng)人口多，便于出租。項(xiàng)目目前價(jià)位較低。（6）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)位置優(yōu)勢(shì)該項(xiàng)目所在地為淄博的第一商圈，同時(shí)也是商務(wù)核心區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚；17價(jià)格優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目以相對(duì)較低的價(jià)格入市；配套優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目周邊酒店、超市、大型賣場(chǎng)、專賣店、銀行等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。項(xiàng)目劣勢(shì)淄博飯店對(duì)該項(xiàng)目東面的公寓視野有一定影響；大部分公寓為東西朝向；開(kāi)發(fā)規(guī)模較小,形不成規(guī)模化效應(yīng)；周邊無(wú)綠色景觀。（7）綜合評(píng)價(jià)該項(xiàng)目定位為公寓，實(shí)際銷售產(chǎn)品為辦公功能，從其產(chǎn)品改變策略來(lái)看，源于純辦公的市場(chǎng)銷售壓力較大；項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)從目前來(lái)看不理想，目前雖然實(shí)現(xiàn)了部分銷售（其中，有大客戶的支撐），但是以長(zhǎng)時(shí)間的客戶積累為前提。判斷該項(xiàng)目后期同樣存在較大的市場(chǎng)銷售壓力；從項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售價(jià)格（3800元/平方米）來(lái)看，其市場(chǎng)姿態(tài)較低，定位低于同區(qū)域的財(cái)富廣場(chǎng)，基本類同于尾盤(pán)期的華都名城項(xiàng)目，從側(cè)面證明其市場(chǎng)信心不足；從產(chǎn)品構(gòu)成來(lái)看，依然以中小戶型為主，大戶型產(chǎn)品所占比例很低，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商判斷市場(chǎng)對(duì)大戶型的認(rèn)可度較差；結(jié)論該項(xiàng)目給我們的啟示市場(chǎng)對(duì)辦公的熱度正呈逐漸降低的態(tài)勢(shì)；單套的辦公面積不宜過(guò)大。（四）辦公物業(yè)租賃市場(chǎng)分析1、張店辦公物業(yè)租賃型樓盤(pán)分布圖182、張店辦公物業(yè)租賃型樓盤(pán)匯總表項(xiàng)目名稱位置配套情況產(chǎn)品情況租賃價(jià)格租賃率備注鉆石大廈柳泉路共青團(tuán)路暖氣、獨(dú)立衛(wèi)生間391200910元/天90大客戶的入住提升了項(xiàng)目的檔次榮寶齋柳泉路共青團(tuán)路暖氣、獨(dú)立廚、衛(wèi)12026007元/天75大戶型占75。宏程名座柳泉路人民路中央空調(diào)601500607元/天A座80、B座65企業(yè)混雜，以中小企業(yè)居多中房大廈柳泉路華光路暖氣、獨(dú)立廚、衛(wèi)60200055元/天70租客以小企業(yè)為主，未出租面積在160以上國(guó)貿(mào)大廈柳泉路中潤(rùn)大道中央空調(diào)451501012元/天95地標(biāo)性建筑，配套設(shè)施好，出租率高晨報(bào)大廈柳泉路中潤(rùn)大道中央空調(diào)4011010元/天接近100出租率高，租客多19為有實(shí)力的企業(yè)新時(shí)代商務(wù)中心柳泉路政通路暖氣6012005元/天75租客以中小企業(yè)為主，租金較低圣亞大廈柳泉路聯(lián)通路暖氣708007元/天80租客以保險(xiǎn)、律師等服務(wù)型企業(yè)為主中房時(shí)代大廈西六路共青團(tuán)路自帶衛(wèi)生間、暖氣6015006元/天70租客以做網(wǎng)絡(luò)科技的小公司為主3、個(gè)案分析鉆石商務(wù)大廈（1）項(xiàng)目簡(jiǎn)介該項(xiàng)目位于柳泉路與共青團(tuán)西路交匯處，與淄博人民公園隔街相望，大廈總建筑面積478萬(wàn)平方米，地上22層，地下2層，于05年投入使用。實(shí)景照片（2）配套分析精裝大堂；高速電梯、精裝電梯間；底層無(wú)商業(yè)；水、電、暖氣、寬帶；地下停車場(chǎng)。（3）產(chǎn)品情況面積從39120，帶獨(dú)立衛(wèi)生間。（4）租賃情況20太平人壽、建設(shè)銀行等大客戶的入住提升了項(xiàng)目的檔次，加之項(xiàng)目良好的形象，整體出租率在90以上。（5）綜合評(píng)價(jià)該項(xiàng)目的市場(chǎng)形象度較高，吸引了大批客戶的入駐（由其高租金、高出租率我們可以看出此結(jié)果）太平人壽、建設(shè)銀行等大客戶入駐該項(xiàng)目，一方面提高了該項(xiàng)目的出租率，另一方面提升了項(xiàng)目的檔次，吸引了其他客戶的進(jìn)駐。項(xiàng)目租金約10元/天，如果按十二年收回投資，其市場(chǎng)銷售價(jià)格為4320元/平方米；如果按十五年收回投資，其市場(chǎng)銷售價(jià)格為5400元/平方米。結(jié)論較高的市場(chǎng)形象度是運(yùn)營(yíng)高檔辦公的前提條件。榮寶齋（1）項(xiàng)目簡(jiǎn)介該案位于淄博第一商圈以西，東接人民公園，總建筑面積45萬(wàn)平方米。該案以“地段決定價(jià)值”為市場(chǎng)導(dǎo)入點(diǎn)，定位為高檔地標(biāo)式建筑，于06年投入使用。實(shí)景照片（2）配套分析本案最初定位為住宅項(xiàng)目，其水、電、煤、暖、寬帶、電視配套齊全；621層為轉(zhuǎn)換層，設(shè)立會(huì)所；地下2層為停車場(chǎng)。（3）產(chǎn)品情況面積120260，主力戶型180220平米，約占總體量的75。（4）租賃情況租客行業(yè)分散，以外地駐淄辦事處居多，出租率在60（開(kāi)發(fā)商自留物業(yè)的出租率）。備注由于前期市場(chǎng)銷售受阻，開(kāi)發(fā)公司將剩余房源全部做裝修，獲取租金收益。（5）綜合評(píng)價(jià)該項(xiàng)目為住宅改辦公形式，因此，辦公使用成本相對(duì)較低（采取住宅的使用成本）。由其市場(chǎng)租賃價(jià)格、租售率我們可以看到，從辦公形象比較，該項(xiàng)目明顯低于“鉆石大廈”，因此，將其定位為中檔辦公租賃物業(yè)。項(xiàng)目目前租金約07元/天，如果按十二年收回投資，其市場(chǎng)銷售價(jià)格為3024元/平方米；如果按十五年收回投資，其市場(chǎng)銷售價(jià)格為3780元/平方米。結(jié)論住宅式辦公市場(chǎng)接受度較差，其不具備高檔辦公的市場(chǎng)形象度。國(guó)貿(mào)大廈（1）項(xiàng)目簡(jiǎn)介國(guó)貿(mào)大廈位于高新區(qū)行政中心南鄰，由山東大德華瑞置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，是北部高新區(qū)乃至淄博市的標(biāo)志性純商務(wù)寫(xiě)字樓，各項(xiàng)配置也比較高端，具有極大的市場(chǎng)影響力。（2）配套分析精裝大堂；水、電、寬帶、中央空調(diào)；監(jiān)控；地下1層為停車場(chǎng)。（3）產(chǎn)品情況面積70150，戶型可以自由組隔，方便了客戶的使用。（4）租賃情況租客以通信、貿(mào)易、金融等等具有較強(qiáng)實(shí)力的大客戶為主，入住率極高，在95以上。22（5）綜合評(píng)價(jià)國(guó)貿(mào)大廈是北部高新區(qū)乃至淄博市的標(biāo)志性純商務(wù)寫(xiě)字樓，各項(xiàng)配置也比較高端，出租率極高。租金在1012元/平米天，是市場(chǎng)中出租收益較高的項(xiàng)目之一，如果按十二年收回投資，其市場(chǎng)價(jià)值在4752元/平方米；如果按十五年收回投資，其市場(chǎng)價(jià)值在5940元/平方米。中房時(shí)代大廈（1）項(xiàng)目簡(jiǎn)介中房時(shí)代大廈是中房集團(tuán)淄博市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司收購(gòu)整修項(xiàng)目，位于共青團(tuán)西路，東鄰西六路。項(xiàng)目總建筑面積16萬(wàn)平方米，12層為商鋪，37層寫(xiě)字間組成。（2）配套分析水、電、暖氣、寬帶；帶獨(dú)立衛(wèi)生間；閉路監(jiān)控；地上停車位100個(gè)。（3）產(chǎn)品情況面積60150，共有寫(xiě)字間110套。（4）租賃情況租客主要以網(wǎng)絡(luò)科技、計(jì)算機(jī)科技、廣告?zhèn)髅降刃袠I(yè)為主，出租率在70。（5）綜合評(píng)價(jià)該項(xiàng)目前期形象度較差（一度成為張店?duì)€尾樓），后期中房接手后，首先從其形象做起，先走裝修的路子。該項(xiàng)目主要的營(yíng)銷手段為采取讓購(gòu)房客戶“以租金頂房款”的試住方式，從目前銷售及運(yùn)營(yíng)情況來(lái)看，市場(chǎng)接受度較好。項(xiàng)目目前租金約06元/天，如果按十二年收回投資，其市場(chǎng)銷售價(jià)格為2592元/平方米；如果按十五年收回投資，其市場(chǎng)銷售價(jià)格為3240元/平方米。結(jié)論辦公必須以形象為前提。中房的運(yùn)作模式給我們的啟示是特殊的項(xiàng)目必須采用特殊的銷售措施；該項(xiàng)目的辦公購(gòu)房群體以自用客戶為主。（四）潛在辦公物業(yè)分析231、樓盤(pán)分布圖2、潛在辦公物業(yè)統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目名稱潛在供應(yīng)量推出時(shí)間位置備注威通國(guó)際24萬(wàn)09年5月中心路新村西路該項(xiàng)目迫于銷售壓力未將辦公部分推出華夏國(guó)際32萬(wàn)09年3月柳泉路美食街該項(xiàng)目迫于銷售壓力未全部推出華瑞項(xiàng)目3萬(wàn)未定世紀(jì)路世紀(jì)路目前場(chǎng)地平整工作已完成恒基花園項(xiàng)目18萬(wàn)09年3月世紀(jì)路商場(chǎng)路已基本具備現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)新空間大廈4萬(wàn)未定柳泉路當(dāng)前為爛尾樓華南大廈5萬(wàn)未定魯泰大道柳泉路當(dāng)前為爛尾樓潘成大廈4萬(wàn)未定柳泉路聯(lián)通路黃金國(guó)際商務(wù)樓2萬(wàn)未定華光路世紀(jì)路華僑城商務(wù)樓2萬(wàn)未定世紀(jì)路中潤(rùn)大道24合計(jì)274萬(wàn)2、統(tǒng)計(jì)分析（1）潛在供應(yīng)量274萬(wàn)平方米，潛在體量較大；（2）從區(qū)域分布來(lái)看，后期市場(chǎng)供應(yīng)以柳泉路和世紀(jì)路為主；（3）從推出時(shí)間來(lái)看，近期推出市場(chǎng)可能性最大的為華夏國(guó)際（當(dāng)前未推出單位）、威通國(guó)際（未推出辦公部分）、恒基項(xiàng)目（因壓力未推出）、華瑞項(xiàng)目等。（五）市場(chǎng)分析總結(jié)1、辦公銷售市場(chǎng)的結(jié)論（1）從在售辦公物業(yè)的區(qū)域分布來(lái)看，以柳泉路、世紀(jì)路為主；（2）張店銷售市場(chǎng)的在售純辦公物業(yè)總量相對(duì)較小，僅有647萬(wàn)平方米的辦公推向市場(chǎng)。（3）市場(chǎng)易接受的辦公面積區(qū)間為40100平方米，單套的接受總價(jià)區(qū)間為1540萬(wàn)，比較易于接受的辦公單價(jià)區(qū)間為35004200之間；（4）當(dāng)前銷售市場(chǎng)中辦公物業(yè)的購(gòu)買群體以自用型群體為主，少量投資群體（投資群體以測(cè)算項(xiàng)目投資收益后才會(huì)選擇購(gòu)買投資物業(yè)）以金茂大廈為例說(shuō)明根據(jù)同區(qū)域辦公物業(yè)的租賃價(jià)格，（不考慮租金的時(shí)間上漲價(jià)值）06元租金，投資客戶收回投資的年限約為16年；07元租金，投資客戶收回投資的年限約為14年；（5）辦公物業(yè)的月均銷售量為16套（含低價(jià)傾銷、大客戶成交等因素），銷售周期尚可；若剃掉該類因素影響，則銷售周期尚需重新定位；（6）辦公物業(yè)銷售必須以形象提升為前提，只有高形象的支撐，才能得到消費(fèi)者認(rèn)可，順利實(shí)現(xiàn)銷售。2、商務(wù)公寓在售市場(chǎng)的結(jié)論（1）一方面，從前期財(cái)富廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)SOHO的市場(chǎng)銷售來(lái)看，改變項(xiàng)目原有的規(guī)劃特征，變?yōu)樾粜彤a(chǎn)品推出市場(chǎng)，能取得一定的市場(chǎng)成果；但另一方面，該類項(xiàng)目的成功也必須以大量的宣傳推廣為支撐，以高形象市場(chǎng)姿態(tài)吸引消費(fèi)者關(guān)注，否則后期必然面臨較大的市場(chǎng)銷售壓力（國(guó)貿(mào)SOHO目前的滯銷）；再者，從金昌大廈近期的市場(chǎng)反應(yīng)看，沿該條路線走的話實(shí)現(xiàn)的可能性越來(lái)越??；25（2）從市場(chǎng)供給量來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)供給存量為164萬(wàn)平方米，市場(chǎng)供給量較大；（3）該類項(xiàng)目同樣面臨較長(zhǎng)的市場(chǎng)銷售周期影響，市場(chǎng)銷