2008年邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2008年4月20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789第一部分邢臺(tái)市整體環(huán)境分析一、邢臺(tái)市宏觀背景研究分析1、邢臺(tái)市簡(jiǎn)介11城市簡(jiǎn)介12城市建設(shè)情況2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究21國(guó)民生產(chǎn)總值22固定資產(chǎn)投資額23社會(huì)消費(fèi)品零售總額24居民的可支配收入與人均消費(fèi)性支出25金融存貸款余額26人均住房面積3、人口環(huán)境研究4、政策環(huán)境研究41兩年宏觀調(diào)控政策回顧42國(guó)家金融政策43政策對(duì)邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響5、投資環(huán)境研究二、邢臺(tái)城市發(fā)展規(guī)劃與研究1、城市區(qū)域定位20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892、城市性質(zhì)和規(guī)模規(guī)劃3、城市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃4、用地布局及發(fā)展方向規(guī)劃5、城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃6、百里工業(yè)經(jīng)濟(jì)帶規(guī)劃7、南水北調(diào)項(xiàng)目工程概況第二部分房地產(chǎn)總體市場(chǎng)調(diào)研分析一、邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況1、供應(yīng)情況2、銷售與需求情況二、邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)三、城市住宅市場(chǎng)深度調(diào)研分析1、邢臺(tái)市住宅市場(chǎng)板塊調(diào)查2、各板塊現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)21橋東區(qū)22橋西區(qū)3、板塊間競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)類比元素分析31橋東區(qū)32橋西區(qū)33結(jié)論20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317894、邢臺(tái)房地產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)品研究戶型分析景觀分析價(jià)格分析層高分析部分項(xiàng)目配套車位/車庫(kù)分析營(yíng)銷策略分析推廣分析銷售道具分析第三部分城市文脈分析一、歷史文脈分析11歷史演變12地域文化二、居住文脈分析三、消費(fèi)文脈分析四、綜述第四部分消費(fèi)者市場(chǎng)研究一、消費(fèi)主力的特征分析二、購(gòu)房者的消費(fèi)心理分析三、影響消費(fèi)者購(gòu)房的主要因素分析20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317891、對(duì)住宅面積的需求2、對(duì)主臥面積的需求分析3、對(duì)客廳面積的需求分析4、對(duì)戶型的需求5、對(duì)層高的需求分析6、一年內(nèi)置業(yè)意向分析7、三年內(nèi)置業(yè)意向分析8、住宅區(qū)域選擇分析9、付款方式分析10、購(gòu)房目的分析11、購(gòu)房考慮的因素分析12、期房、現(xiàn)房認(rèn)可度分析13、交房標(biāo)準(zhǔn)需求分析14、建筑風(fēng)格調(diào)查分析15、社區(qū)內(nèi)部環(huán)境需求分析16、社區(qū)內(nèi)部配套需求分析27、了解房產(chǎn)信息渠道分析四、綜述20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789第一部分邢臺(tái)市整體環(huán)境分析一、邢臺(tái)市宏觀背景研究分析1、邢臺(tái)市簡(jiǎn)介11城市簡(jiǎn)介邢臺(tái)市位于河北省南部，為地級(jí)市。轄2個(gè)縣級(jí)市、15個(gè)縣和2個(gè)區(qū)，173個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，5212個(gè)行政村，總面積12486平方公里，總?cè)丝?70萬(wàn)人（其中市區(qū)人口546萬(wàn)人）。地處京當(dāng)外圍，是外商投資熱點(diǎn)地區(qū)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)腹地。西依太行山與山西毗臨，東隔衛(wèi)運(yùn)河與山東相望，北與省會(huì)邢臺(tái)接壤，南與邯鄲市相臨。距北京市380公里、天津市430公里、太原市270公里、濟(jì)南市270公里、鄭州市330公里。邢臺(tái)屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候。冬季干燥寒冷，夏季炎熱多雨，年平均氣溫128，一月平均氣溫35，七月平均氣溫267。極端最高氣溫427，極端最低氣溫248。無(wú)霜期188天至211天。年平均降水量49466196毫米。年日照26654小時(shí)。地理環(huán)境優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)，通訊快捷，京廣、京九鐵路、京深高速公路貫穿南北，邢濟(jì)（南）、邢和（順）、邢長(zhǎng)（治）公路橫穿東西。全市形成了鐵路、公路縱橫交錯(cuò)，連接全國(guó)各地的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178912城市建設(shè)情況邢臺(tái)的城建工作近幾年取得了突破性進(jìn)展。邢臺(tái)城建工作高昂規(guī)劃龍頭，強(qiáng)化規(guī)劃?rùn)?quán)威，理順了規(guī)劃體制，實(shí)行“陽(yáng)光規(guī)劃”，強(qiáng)化群眾參與等。省建設(shè)廳廳長(zhǎng)朱正舉對(duì)邢臺(tái)市的城建工作提出的建設(shè)性意見(jiàn)要拓寬投融資渠道，改善邢臺(tái)市城建資金緊張的狀況，要優(yōu)先發(fā)展城市公共交通；要關(guān)注住房保障問(wèn)題，增加公積金個(gè)貸比例，經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼政策審慎推進(jìn)；要加強(qiáng)廣告牌匾綜合治理。20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892、經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究21國(guó)民生產(chǎn)總值國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長(zhǎng)。2006年邢臺(tái)市生產(chǎn)總值為790億元，比上年增長(zhǎng)130。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值13085億元，比上年增長(zhǎng)52；第二產(chǎn)業(yè)增加值45405億元，比上年增長(zhǎng)158；第三產(chǎn)業(yè)增加值20510億元，比上年增長(zhǎng)123。人均生產(chǎn)總值11584元，比上年增長(zhǎng)123。一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為165575260。由此可以看出，邢臺(tái)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)總量和人均水平跨上新的臺(tái)階，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演變呈現(xiàn)出工業(yè)化快速發(fā)展的特征，全部工業(yè)增加值41481億元，比上年增長(zhǎng)160，達(dá)到邢臺(tái)歷史最高水平。20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178922固定資產(chǎn)投資額2006年邢臺(tái)市固定資產(chǎn)投資完成40782億元，比上年增長(zhǎng)381。其中城鎮(zhèn)投資完成26505億元，比上年增長(zhǎng)385，房地產(chǎn)投資完成2009億元，增長(zhǎng)310，農(nóng)村投資14277億元，增長(zhǎng)375億元。邢臺(tái)城市重大項(xiàng)目建設(shè)取得突破性進(jìn)展。隆堯縣東方食品城建設(shè)項(xiàng)目完成投資628億元，七里河綜合治理項(xiàng)目完成投資533億元，邢臺(tái)國(guó)泰發(fā)電有限公司2300MW供熱機(jī)組完成投資179億元，中煤旭陽(yáng)公司200萬(wàn)噸煤化項(xiàng)目075億元。23社會(huì)消費(fèi)品零售總額消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮活躍。2006全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)23166億元，增長(zhǎng)151，消費(fèi)品市場(chǎng)保持較快增長(zhǎng)。其中，城市零售額6512億元，增長(zhǎng)150；農(nóng)村零售額16654億元，增長(zhǎng)151。批發(fā)零售業(yè)零售額20354億元，增長(zhǎng)151；住宿和餐飲業(yè)零售額2630億元，增長(zhǎng)180。24居民的可支配收入與人均消費(fèi)性支出2006年邢臺(tái)市區(qū)人均可支配收入為9020元，比上年增長(zhǎng)164，農(nóng)民人均純收入3568元，增長(zhǎng)88。在居民收入較快增長(zhǎng)的同時(shí)，20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789消費(fèi)保持同步增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出5244元，增長(zhǎng)80；農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出1832元，增長(zhǎng)12。城鎮(zhèn)居民恩格樂(lè)系數(shù)為372，增長(zhǎng)02。25金融存貸款余額金融機(jī)構(gòu)存款貸款平穩(wěn)增長(zhǎng)。2006年末邢臺(tái)城市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額79711億元，比上年增長(zhǎng)141；各項(xiàng)貸款余額4230億元，比上年增長(zhǎng)134；現(xiàn)金收支相抵凈投放貨幣7655億元；2006年邢臺(tái)全市在崗職工平均工資為15164元。26人均住房面積城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積23平方米，與上年持平；農(nóng)民人均居住面積303平方米，增長(zhǎng)30。相對(duì)較低的人均住房面積暗示著未來(lái)邢臺(tái)將有很大的住房需求空間。2007年城鄉(xiāng)居民生活情況指標(biāo)單位絕對(duì)量比上年增長(zhǎng)城市居民家庭20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789人均可支配收入元9360164人均消費(fèi)性支出元550480人均住房使用面積平方米24227農(nóng)村居民家庭農(nóng)民人均純收入元363288人均生活消費(fèi)支出元193212人均居住面積平方米36330綜述以上為影響地產(chǎn)發(fā)展的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，從數(shù)據(jù)中可以看出邢臺(tái)市經(jīng)濟(jì)向良好的方向發(fā)展，居民的購(gòu)買力正在逐年增長(zhǎng)，隨著收入水平的提高，居民用于日常消費(fèi)性的支出在不斷增加的同時(shí)，非日常消費(fèi)性支出（購(gòu)房、購(gòu)車）也日益成為居民支出的重要組成部分；城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄額、人均可支配收入、消費(fèi)總額的增加，直接反映了居民的消費(fèi)力，從而在尋找相關(guān)角度去引導(dǎo)消費(fèi)意識(shí)；國(guó)民生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資，直接顯示了城市發(fā)展速度、建設(shè)速度及市政規(guī)劃的完善，同時(shí)在良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，邢臺(tái)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317894、政策環(huán)境研究2007年以來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)普遍上漲，據(jù)國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查，6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品房的價(jià)格指數(shù)同比上漲74，漲幅比5月提高08個(gè)百分點(diǎn)，同比、環(huán)比均創(chuàng)歷史新高。同時(shí)，不斷出爐的“地王效應(yīng)”誘發(fā)出人們對(duì)未來(lái)樓價(jià)升值的預(yù)期。在漲聲不斷的喧鬧聲中，開(kāi)發(fā)商、發(fā)展商、消費(fèi)者，都在預(yù)期未來(lái)一手樓價(jià)一定繼續(xù)走高，二手樓價(jià)也會(huì)在其帶動(dòng)下走向高位。邢臺(tái)房地產(chǎn)價(jià)格也在2007年的“五一”前后發(fā)生飛躍，橋西區(qū)住宅樓盤的價(jià)格（個(gè)別低檔樓盤除外）已從年初的約2200元/的拉升至2800元/以上。20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789價(jià)格的普遍上漲，一方面與強(qiáng)勁的需求量有直接關(guān)系，另一方面，與樓市奇妙的“報(bào)復(fù)性拉升”亦存在一定聯(lián)系，即越是打壓、越是飛漲，價(jià)格越漲，消費(fèi)者則預(yù)期未來(lái)價(jià)格將更高，更刺激了市場(chǎng)需求量。412007年宏觀調(diào)控政策回顧1、1月25日國(guó)稅總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知2、3月16日全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議表決通過(guò)中華人民共和國(guó)物權(quán)法3、3月29日商務(wù)部關(guān)于2007年全國(guó)吸收外商投資工作指導(dǎo)性意見(jiàn)4、3月29日建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、工商總局等八部委房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案5、5月23日商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知6、8月7日國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)7、9月21日國(guó)土資源部招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定8、9月27日中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知9、9月30日國(guó)土資源部關(guān)于認(rèn)真貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收家庭住房困難若干意見(jiàn)進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控通知10、11月7日國(guó)家發(fā)改委、商務(wù)部外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178911、11月14日財(cái)政部廉租住房保障資金管理辦法12、11月27日建設(shè)部、發(fā)改委等七部門廉租住房保障辦法13、11月19日國(guó)土部、財(cái)政部、央行土地儲(chǔ)備管理辦法14、11月30日建設(shè)部、發(fā)改委等七部門經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法15、12月11日央行、銀監(jiān)會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知422007年國(guó)家金融政策1、2007年央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率政策內(nèi)容2007年1月至12月期間，央行共十次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，最后一次上調(diào)后，存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率達(dá)到135。政策影響其目的旨在加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，抑制貨幣信貸過(guò)快增長(zhǎng)，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892、2007年央行上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率政策內(nèi)容2007年3月至9月央行共5次加息，最后一次調(diào)整后一年期存款基準(zhǔn)利率從252提高到387。政策影響抑制國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，引導(dǎo)貨幣和投資的合理增長(zhǎng)，吸收更多的流動(dòng)資金，抑制過(guò)熱的房地產(chǎn)投資。3、2007929中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸國(guó)力管理的通知政策內(nèi)容通知指出，將嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套含以上住房的，貸款首付款比例不得低于40，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的11倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定，借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50。政策影響此政策的出臺(tái)將會(huì)有效地抑制非剛性購(gòu)房需求，有效地減少投資性購(gòu)房，同時(shí)對(duì)于囤房不售的開(kāi)發(fā)商也會(huì)帶來(lái)一定的沖擊。43政策對(duì)邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響資源向優(yōu)勢(shì)企業(yè)匯聚銀行系統(tǒng)收緊金融政策，有效控制了銀行的放貸盈利沖動(dòng)，卻令融資需求巨大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商再次面臨著巨大的生存挑戰(zhàn)。政策的目的在于強(qiáng)化金融風(fēng)險(xiǎn)控制，但與此同時(shí)也會(huì)對(duì)市場(chǎng)需求產(chǎn)生抑制作用，如果徹底執(zhí)行央行政策，必然會(huì)導(dǎo)致部分資金不足的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出現(xiàn)困局甚至無(wú)法動(dòng)工，使那些實(shí)力不濟(jì)的中小開(kāi)發(fā)商加速淘汰出局，但執(zhí)行效果如何尚待觀察。對(duì)購(gòu)房者的影響心理暗示，加速還貸，減少投機(jī)受金融環(huán)境整體收緊的影響，未來(lái)個(gè)人購(gòu)房貸款的審批還將進(jìn)一步嚴(yán)格，包括貸款額度、貸款成數(shù)以及貸款利率的界定都將更加謹(jǐn)慎。央行的頻繁加息，對(duì)購(gòu)房人的心理造成了巨大沖擊，除了加重經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)以外，對(duì)購(gòu)房者更大的影響在于“心理”，它加劇了普通百姓對(duì)前景的擔(dān)憂，導(dǎo)致出現(xiàn)了一陣提前還貸的熱潮。事實(shí)上，自2005年10月份加息以來(lái)，提前還貸潮已經(jīng)出現(xiàn)。房貸利率的一再上調(diào)，提前還貸效應(yīng)將更明顯。在強(qiáng)烈的加息預(yù)期下，越來(lái)越多的住房貸款消費(fèi)者考慮提前還貸，以節(jié)省銀行利息?？紤]到邢臺(tái)城市房?jī)r(jià)仍處于中低水平、房屋總價(jià)較低，銀行貸款利率的變化對(duì)邢臺(tái)消費(fèi)整體購(gòu)房影響不會(huì)太大；但是首付比例的提高，將影響一部分貸款購(gòu)房者。20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789加息后存款增幅（以1萬(wàn)元為例、第5次加息后為標(biāo)準(zhǔn)）存款期限半年1年2年3年5年過(guò)去315360423495549存款利率現(xiàn)在342387450522576利率增幅027027027027027過(guò)去149633428037141075260775稅后利息收入現(xiàn)在1624536765855148772736利息收入增幅12822565513769512825加息后房貸月供增幅（等額本息）10萬(wàn)10年15萬(wàn)10年15萬(wàn)15年20萬(wàn)10年20萬(wàn)15年20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789過(guò)去的基準(zhǔn)利率756119015178523139564238030186085現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率783120431180647141880240862189173月供增幅14162124231628323088未來(lái)趨勢(shì)銀行壓力增大，緊縮仍將繼續(xù)，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力是制勝關(guān)鍵大量提前還貸款對(duì)銀行是個(gè)考驗(yàn)，客戶提前還貸，銀行損失的是長(zhǎng)期而且穩(wěn)定的利息收入。而且各家銀行個(gè)人消費(fèi)貸款基本都是房貸一統(tǒng)天下，普遍占到以上，房貸對(duì)銀行利潤(rùn)的意義非同一般。金融政策的緊縮，不僅使房地產(chǎn)業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)，銀行之間的競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈。90平方米以下戶型需占到城市開(kāi)發(fā)總量的70這一政策，將極大地約束開(kāi)發(fā)企業(yè)。邢臺(tái)目前消費(fèi)者所需面積大多在110130平方米之間，90平方米以下戶型并不能滿足市場(chǎng)需求。這一政策的推出，將促使開(kāi)發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品研究、推廣研究、營(yíng)銷研究等方面追求差異性，加劇產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)90平方米以上的戶型由于供應(yīng)量小，將成為暢銷戶型。分析2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是不尋常的，隨著國(guó)家一系列“房地產(chǎn)調(diào)控新政”接連出臺(tái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了深刻的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到一20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789定的影響。房產(chǎn)新政連續(xù)出臺(tái)，造成一部分購(gòu)房者持幣觀望的消費(fèi)心理；從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是城市化進(jìn)程的中堅(jiān)力量，相信在房產(chǎn)新政的指引下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將從感性回歸到理性，房地產(chǎn)業(yè)一定會(huì)更加穩(wěn)定、健康、永續(xù)地向前發(fā)展。二、邢臺(tái)城市發(fā)展規(guī)劃與研究1、城市區(qū)域定位2006年10月，清華大學(xué)教授、兩院院士吳良鏞明確了構(gòu)筑“一軸三帶”的空間發(fā)展骨架。邢臺(tái)被納入首都地區(qū)山前傳統(tǒng)發(fā)展帶和太行山區(qū)生態(tài)文化發(fā)展帶，成為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的一個(gè)重要的區(qū)域中心城市，邢臺(tái)市委、市政府在建設(shè)沿海強(qiáng)省戰(zhàn)略思想指導(dǎo)下，確定了邢臺(tái)的區(qū)域定位，即沿海強(qiáng)省中的新興產(chǎn)業(yè)基地、河北南向西聯(lián)東出重要樞紐、歷史文化名城和生態(tài)旅游名城。20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892、城市性質(zhì)和規(guī)模規(guī)劃根據(jù)邢臺(tái)市城市總體規(guī)劃（20032020年），城市性質(zhì)發(fā)展以冶金、能源、汽車、建材為主的工業(yè)基地，具有濃郁的歷史文化特色的生態(tài)園林城市，冀南重要的中心城市。城市規(guī)模中心城區(qū)擴(kuò)大10倍主城區(qū)的范圍由現(xiàn)在的67平方公里擴(kuò)大到665平方公里。確定的規(guī)劃區(qū)范圍包括邢臺(tái)市區(qū)、邢臺(tái)縣全部、沙河市全部，任縣、南和縣河以西區(qū)域，內(nèi)邱縣的縣城、官莊，大猛村3個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和金店鎮(zhèn)里陽(yáng)河以南區(qū)域，總面積3745平方公里。分析城市規(guī)模擴(kuò)大為房地產(chǎn)發(fā)展提供了更多的發(fā)展空間，隨著邢臺(tái)市的迅速發(fā)展，人口迅速增加，房地產(chǎn)發(fā)展空間巨大。3、城市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃【總體原則】邢臺(tái)市城市發(fā)展總體原則是“西北生活，東南工業(yè)”的城市形態(tài)?！境鞘薪Y(jié)構(gòu)】“五星捧月”。即中心城區(qū)附近的南和、任縣、沙河、內(nèi)邱、黃寺設(shè)計(jì)為五個(gè)組團(tuán)衛(wèi)星城，形成五星捧月之勢(shì)?！究臻g結(jié)構(gòu)】市區(qū)確定為“兩核三團(tuán)四帶”。所謂“兩核”，即橋東和西北新區(qū)；所謂“三團(tuán)”，即中心城市組團(tuán)、和陽(yáng)組團(tuán)、任城組團(tuán)；所謂“四帶”，即兩條居住帶，一條工業(yè)帶和一條生態(tài)帶。20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789根據(jù)邢臺(tái)市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃圖市域城鎮(zhèn)體系確定為一個(gè)中心邢臺(tái)市區(qū)，兩個(gè)次中心清河、寧晉，四個(gè)小城市南宮、沙河、隆堯、威縣，八個(gè)特色縣城臨城、內(nèi)邱、任縣、南和、平鄉(xiāng)、巨鹿、廣宗、臨西，62個(gè)建制鎮(zhèn)。邢臺(tái)市的大發(fā)展格局確定為“大三角”和“小三角”，即邢臺(tái)市區(qū)和清河、寧晉互構(gòu)為“大三角”，將中心城市組團(tuán)、和陽(yáng)組團(tuán)和任城組團(tuán)互構(gòu)為“小三角”。邢臺(tái)市城區(qū)面積的擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展將輻射到周邊縣鎮(zhèn)、帶動(dòng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展；同樣鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，亦將推動(dòng)整個(gè)邢臺(tái)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的繁榮。20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317894、用地布局及發(fā)展方向規(guī)劃規(guī)劃用地發(fā)展方向新區(qū)開(kāi)發(fā)為突破口，新區(qū)建設(shè)帶動(dòng)舊城改造；重點(diǎn)加快城市路網(wǎng)、供熱供氣、園林綠化等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成“一城三區(qū)”的中心城市布局，一城，即二環(huán)以內(nèi)的中心城區(qū)，面積多平方公里；三區(qū)包括高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，北部新區(qū)和高速路以東的東部新區(qū)。同時(shí)，保留“兩心四軸”，兩心即橋東的老城市中心和西部新區(qū)新城市中心，四軸即以南北向分割，南水北調(diào)干渠以西為生態(tài)風(fēng)貌軸；鐵路以西，西二環(huán)以東現(xiàn)代風(fēng)貌軸；鐵路以東，東二環(huán)以西為歷史風(fēng)貌軸；東二環(huán)以東為產(chǎn)業(yè)風(fēng)貌軸。5、城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃邢臺(tái)市為改變“缺水少綠”的現(xiàn)狀，規(guī)劃將引朱莊水庫(kù)之水進(jìn)城市，同時(shí)利用豐水期南水北調(diào)之水，作為景觀用水的主要水源。沿西二環(huán)鋪修供水管道，在七里河、小黃河、圍寨河、茶棚溝上游和北部西頭新區(qū)西頭分設(shè)若干調(diào)供閘門，水源流經(jīng)城市后再作為工業(yè)用水和市政用水。電廠、邢鋼，可以從七里河中提水，玻璃廠、熱電廠等企業(yè)可以讓水直接流入廠區(qū)。邢臺(tái)市規(guī)劃構(gòu)筑的“水系綠網(wǎng)，環(huán)城綠廊，四心四圓競(jìng)芬芳”綠地空間結(jié)構(gòu)，將形成分布在城市東南西北四個(gè)方向的農(nóng)業(yè)觀光園，白泉生態(tài)圈、北部新區(qū)生態(tài)花園和森林公園構(gòu)成的城市綠芯以及達(dá)活泉公園、龍崗公園、水上公園、歷史文化公園等四個(gè)市級(jí)公園，同20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789時(shí)，實(shí)施城市公共綠地，生產(chǎn)防護(hù)綠地和單位附屬綠地。6、百里工業(yè)經(jīng)濟(jì)帶規(guī)劃規(guī)劃時(shí)間510年規(guī)劃區(qū)域邢臺(tái)市區(qū)、邢臺(tái)縣、內(nèi)邱縣和臨城縣的海拔500米以下區(qū)域。共涉及橋西區(qū)、橋東區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、沙河市、邢臺(tái)縣、內(nèi)邱縣、臨城縣三區(qū)四縣。規(guī)劃前景把京廣鐵路以西、臨城到沙河的百里丘陵區(qū)建成集工業(yè)、生態(tài)觀光、農(nóng)業(yè)、旅游休閑、商住娛樂(lè)為一體的，城鄉(xiāng)一體化的百里循環(huán)經(jīng)濟(jì)隆起帶；把邢臺(tái)市中心城市建成沿七里河、白馬河向西拓展，沿京廣線以西向南北延伸，三面環(huán)水，山水掩映、城在綠中、綠在城中的“一點(diǎn)一帶”壯大中心城市。影響百里工業(yè)經(jīng)濟(jì)帶的建設(shè)必然是邢臺(tái)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)極，帶來(lái)大批外來(lái)人口觀光旅游，甚至就業(yè)、居?。辉诖龠M(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮的同時(shí)為房地產(chǎn)業(yè)提供了廣大的發(fā)展空間。7、南水北調(diào)項(xiàng)目工程概況20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789據(jù)規(guī)劃，南水北調(diào)邢臺(tái)段總干渠長(zhǎng)92公里，途經(jīng)沙河市、橋西區(qū)、邢臺(tái)縣、內(nèi)邱縣、臨城縣，總投資近50億元。其中大沙河倒虹吸造價(jià)近8個(gè)億。市區(qū)段總干渠穿過(guò)七里河后向西環(huán)路靠近，在賈村西與西環(huán)路平行向北，長(zhǎng)8公里。自南向北設(shè)5座大橋、4座硬橋，5座大橋分別與市區(qū)新興大街、中興大街、八一大街、中華大街、團(tuán)結(jié)大街相應(yīng)，建成后將形成市區(qū)與西環(huán)的亮麗風(fēng)景線。邢臺(tái)段總干渠配套工程向東部縣、市拓展輸水管道總長(zhǎng)336公里，其中規(guī)劃邢滄供水跨市輸水干渠一條，預(yù)計(jì)年配水量333億立方米。南水北調(diào)工程邢臺(tái)段建成后，將有效緩解邢臺(tái)市水資源短缺矛盾，改善生態(tài)環(huán)境、提高人民群眾生活質(zhì)量。20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789第二部分房地產(chǎn)總體市場(chǎng)調(diào)研分析一、邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況1、供應(yīng)情況2005年邢臺(tái)市商品房供應(yīng)量110萬(wàn)平方米，2006年邢臺(tái)市商品房供應(yīng)量達(dá)到150萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了26；2007年邢臺(tái)市商品房供應(yīng)量受國(guó)家宏觀政策調(diào)控影響，達(dá)到110130萬(wàn)平方米，與2006年相比有明顯下降，預(yù)計(jì)在2008年全市商品房供應(yīng)量按同比增長(zhǎng)2030計(jì)算，將會(huì)達(dá)到150180萬(wàn)平方米。2006年邢臺(tái)建筑業(yè)發(fā)展較快，完成增加值3924億元，比上年增長(zhǎng)149。資質(zhì)等級(jí)以上建筑房屋施工面積7116萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)103；房屋竣工面積3444萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)72。根據(jù)邢臺(tái)市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字2007年邢臺(tái)市商品房銷售成交面積5302萬(wàn)平米，成交總額957億元。附2007年邢臺(tái)市主要樓盤規(guī)模統(tǒng)計(jì)表（部分樓盤銷售已告一段落）區(qū)域樓盤名稱占地面積總建面積容積率主力戶型面積區(qū)間樓盤檔次橋中央名城439219510萬(wàn)214三室二廳二衛(wèi)119136中檔20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789鳳凰城11333220萬(wàn)176二室二廳/三室二廳中檔金水灣6670010萬(wàn)149二室二廳三室二廳88105110136中檔永康國(guó)際公寓667023萬(wàn)344二室二廳/三室二廳112162中高檔東區(qū)世紀(jì)名都847090100萬(wàn)118二室二廳/三室二廳93136中檔永輝巴黎109934942499萬(wàn)225三室二廳二衛(wèi)120141高檔天闊上城3042667近7萬(wàn)204三室二廳/二室二廳90127高檔盛世公館100畝15萬(wàn)207兩室兩廳、三室兩廳、四室兩廳電梯房139平米157平米；疊拼別墅238300平米高檔濱河青青家園2247793257萬(wàn)144三室二廳二衛(wèi)140170中低檔橋西區(qū)陽(yáng)光印象105畝12萬(wàn)17兩居、三居為主90140中檔分析邢臺(tái)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大幅增長(zhǎng)，商品住房的供應(yīng)量在2007年下半年和2008年有較大增加，但供應(yīng)結(jié)構(gòu)有局部失衡現(xiàn)象，表現(xiàn)為一是高價(jià)位、高檔住房在市場(chǎng)供應(yīng)中所占比例較高，而中低價(jià)位，普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房比例偏?。欢谴髴粜?、大面積住房供應(yīng)總量較20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789大，而中、小戶型和中、小面積住房供應(yīng)相對(duì)不足。2、銷售與需求情況從市場(chǎng)調(diào)研可以看到，邢臺(tái)住宅的價(jià)格特點(diǎn)基本是城市西北部房?jī)r(jià)較高，主流價(jià)格范圍在29003500元/平方米，且成交量較多，達(dá)活泉周邊區(qū)域被廣大市民認(rèn)可；東南部房?jī)r(jià)較低，且房源有限，地處市中心地帶的銷售較好；位置較偏東北區(qū)銷售較差。需求方面隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，外來(lái)人口的涌入，附近縣市富裕人口來(lái)邢臺(tái)購(gòu)房等因素，進(jìn)一步增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求；隨著邢臺(tái)城市化進(jìn)程加速，城市人口的增加帶動(dòng)住房消費(fèi)需求的增加。礦務(wù)局總部設(shè)在邢臺(tái)，內(nèi)邱、沙河、邯鄲各地區(qū)每年大量的離退休職工歸屬感及其子女結(jié)婚等對(duì)住房有一定需求；邢臺(tái)消費(fèi)者具有購(gòu)房保值的潛在消費(fèi)意識(shí)，中高收入者都具備2套以上的住宅，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種消費(fèi)需求仍會(huì)加大；如今邢臺(tái)市人均住房建筑面積23平方米，按邢臺(tái)市區(qū)城市人口5787萬(wàn)人計(jì)算，邢臺(tái)市現(xiàn)有居住面積只有1406萬(wàn)平米，與國(guó)家小康標(biāo)準(zhǔn)人均35平米相比還有694萬(wàn)平米的市場(chǎng)空缺。上述因素說(shuō)明邢臺(tái)市住房需求方面還存在較大的空間。二、邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317891、邢臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步上升，銷售價(jià)格穩(wěn)中有升2005年上半年，邢臺(tái)市新建住宅商品房銷售均價(jià)為每平方米1572元，同比增長(zhǎng)93，2006年上半年，邢臺(tái)市新建住宅商品房銷售均價(jià)為每平方米2140元，同比增長(zhǎng)135；2007年，在全國(guó)房?jī)r(jià)漲聲一片的宏觀環(huán)境下，邢臺(tái)的商品房?jī)r(jià)格也迅速提升?？梢愿爬闃驏|穩(wěn)步前行VS橋西急速突破，即橋東區(qū)域價(jià)格穩(wěn)步前進(jìn)，而橋西區(qū)域的價(jià)格在今年出現(xiàn)了急速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，29003300元/的價(jià)位成為區(qū)域住宅市場(chǎng)的主流價(jià)格水平如天闊上城從1900元/開(kāi)盤價(jià)漲至目前的2900元/左右，陽(yáng)光國(guó)際9月下旬的價(jià)格調(diào)整更是將小高層價(jià)格調(diào)整至3600元/，漲幅之大可見(jiàn)一斑。隨著國(guó)家房產(chǎn)政策、土地政策、金融政策、貨幣政策的陸續(xù)出臺(tái)，土地價(jià)格大幅度上升；同時(shí)建筑材料物價(jià)、住房需求的不斷增加直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲。2、建筑業(yè)生產(chǎn)持續(xù)增長(zhǎng)在固定資產(chǎn)投資特別是住宅建設(shè)的帶動(dòng)下，全市建筑業(yè)也快速增長(zhǎng)，2006年完成增加值3924億元，比上年增長(zhǎng)149。3、房地產(chǎn)集約化初見(jiàn)成型20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789隨著邢臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善，市場(chǎng)上出現(xiàn)了大規(guī)模、集約化的開(kāi)發(fā)，來(lái)實(shí)現(xiàn)降低整體的運(yùn)營(yíng)成本，提高項(xiàng)目的利潤(rùn)空間，如陽(yáng)光國(guó)際、永輝巴黎、鴻溪書(shū)香園的成功運(yùn)作。4、住宅的郊區(qū)化，向城市外圍拓展與交通條件的改善等因素息息相關(guān)，邢臺(tái)市明確了“東跨北延，西抑南控，西北生活”的城市總體發(fā)展方向，確定了北部地區(qū)以行政、居住、商業(yè)、休閑為主的功能定位，明確了新的城市中心。使城市的重心向西北方向拓展，而在此背景下，西北部的各方面條件得到不斷改善，從而帶動(dòng)起本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。5、前景分析從需求的角度分析，邢臺(tái)的住宅市場(chǎng)較之以前有了較大的飛躍。消費(fèi)者不單單滿足簡(jiǎn)單的居住條件，而是對(duì)于產(chǎn)品的品質(zhì)與創(chuàng)新有了一定的要求。隨著邢臺(tái)市經(jīng)濟(jì)以及居民消費(fèi)水平的日益提高，具備優(yōu)秀的社區(qū)規(guī)劃、合理的戶型設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理等因素的住宅產(chǎn)品將引領(lǐng)市場(chǎng)，成為今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。從長(zhǎng)期角度看，住房消費(fèi)的巨大能力還有待釋放，房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展應(yīng)有較大的空間，邢臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有較大的增長(zhǎng)潛力。對(duì)于未來(lái)邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們認(rèn)為會(huì)存在以下特點(diǎn)20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789市場(chǎng)需求高質(zhì)素樓盤，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)在一個(gè)較高層次展開(kāi)邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展尚不成熟，開(kāi)發(fā)商雖多，代表性項(xiàng)目卻很少；隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，邢臺(tái)市房地產(chǎn)必然向多元化發(fā)展；中高收入階層將會(huì)被進(jìn)步一步細(xì)分，消費(fèi)需求將會(huì)得到進(jìn)一步的有效滿足；樓盤質(zhì)素質(zhì)量作為最重要的因素，將成為發(fā)展的重點(diǎn)；低質(zhì)素樓盤只能通過(guò)降價(jià)尋求市場(chǎng)支撐，否則將會(huì)淡出市場(chǎng)。大規(guī)模社區(qū)整體開(kāi)發(fā)已成為發(fā)展趨勢(shì)規(guī)模化開(kāi)發(fā)可為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)最大的市場(chǎng)與利潤(rùn)；同時(shí)，大規(guī)模社區(qū)更容易形成完善獨(dú)特的物業(yè)配套，更受消費(fèi)者歡迎；消費(fèi)者理性化，對(duì)有實(shí)力和品牌的發(fā)展商開(kāi)發(fā)的大型樓盤更加關(guān)注；開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)繼續(xù)向城市西北方向發(fā)展，眾多開(kāi)發(fā)商合力構(gòu)筑“中央生活區(qū)”；對(duì)于邢臺(tái)特定的市場(chǎng)而言，這種開(kāi)發(fā)形式在未來(lái)的幾年中將成為市場(chǎng)主流。20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789市場(chǎng)總體價(jià)格穩(wěn)中有升，不同區(qū)域價(jià)格差別較大素質(zhì)和地段不同的樓盤，價(jià)格差異仍將顯著。三、城市住宅市場(chǎng)深度調(diào)研分析1、邢臺(tái)市住宅市場(chǎng)板塊調(diào)查以京廣鐵路為界，京廣鐵路以西，外環(huán)路以內(nèi)未來(lái)政治、居住中心在建、在售項(xiàng)目以小高層、高層建筑為主個(gè)別項(xiàng)目有花園洋房、別墅建筑均價(jià)29003300元/平方米以京廣鐵路為界，京廣鐵路以東，外環(huán)路以內(nèi)，除去開(kāi)發(fā)區(qū)目前的政治、經(jīng)濟(jì)、居住中心舊小區(qū)多為多層住宅在建項(xiàng)目開(kāi)始出現(xiàn)小高層、高層建筑20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892、各板塊現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)21橋東區(qū)【現(xiàn)狀】本區(qū)域?yàn)樾吓_(tái)市的老城區(qū)，商貿(mào)密集繁華，交通便利，火車站、長(zhǎng)途汽車站坐落在本區(qū)內(nèi)，舊房建筑較多。目前橋東區(qū)現(xiàn)有工業(yè)污染較為嚴(yán)重，環(huán)境相對(duì)較差。相對(duì)橋西區(qū)，目前本區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模不是很大，同時(shí)產(chǎn)品品質(zhì)也相對(duì)較低。出現(xiàn)部分小高層建筑。目前橋東區(qū)房地產(chǎn)業(yè)普遍發(fā)展較慢，住宅供應(yīng)量較小且分散，缺乏大盤，天一城的出現(xiàn)亦難改橋東區(qū)相對(duì)落后的整體印象?！鞠M(fèi)心態(tài)】房?jī)r(jià)便宜、生活便利、交通發(fā)達(dá)、用于居住【發(fā)展趨勢(shì)】該區(qū)域交通便利、配套完善。政府規(guī)劃明確了“東南工業(yè)”的城市總體發(fā)展方向，政府將加大環(huán)境整治力度，但居住環(huán)境的改善尚需時(shí)日，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要以舊城改造為主。20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178922橋西區(qū)20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317893、板塊間競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)類比元素分析31橋東區(qū)【現(xiàn)狀】目前開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)在達(dá)活泉公園北側(cè)區(qū)域，成為廣大消費(fèi)者首選區(qū)域；該區(qū)域交通便利，在建的住宅小區(qū)和商業(yè)較多，中興大街有一定的商業(yè)氛圍?，F(xiàn)階段開(kāi)發(fā)的住宅以小高層、高層為主，同時(shí)還有別墅、公寓類物業(yè)。環(huán)境較好，但配套目前有待完善，尤其達(dá)活泉北側(cè)區(qū)域?！鞠M(fèi)心態(tài)】追求優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境、便利的交通以及高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)【發(fā)展趨勢(shì)】本區(qū)域是城市的重點(diǎn)發(fā)展方向，是新的城市中心。未來(lái)市政配套完善、教育資源豐富、商業(yè)氛圍濃厚、交通便利。本區(qū)域北段以達(dá)活泉公園為核心發(fā)展居住組團(tuán)，中段以中興大街為軸線發(fā)展規(guī)模商圈，南段以邢鋼為中心為工業(yè)基地。無(wú)論是商業(yè)環(huán)境，還是居住環(huán)境，都適合大力發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，該區(qū)域?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789價(jià)格以25003000元/平方米為主（以多層、小高層為主，市場(chǎng)均價(jià)范圍）土地規(guī)模06萬(wàn)847萬(wàn)平方米；以小規(guī)模為主容積率在118214左右，個(gè)別項(xiàng)目達(dá)到344（永康國(guó)際公寓）建筑形式多層、小高層、高層住宅產(chǎn)品特點(diǎn)小區(qū)配套除少數(shù)大型社區(qū)配套較完善外，大多由于規(guī)模較小，配套不完善。主要訴求點(diǎn)周邊配套完善、生活便利，具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)（相對(duì)于橋西價(jià)格偏低）營(yíng)銷狀況銷售分析多層銷售較好，小高層、高層逐漸被接受來(lái)源周邊的企業(yè)、經(jīng)商人員及原有住戶心理特征此區(qū)域?qū)W校眾多，價(jià)格便宜，購(gòu)物、醫(yī)療場(chǎng)所眾多，生活便利客戶分析消費(fèi)特征一次置業(yè)者、二次置業(yè)者橋東區(qū)板塊走勢(shì)分析隨著城市環(huán)境的治理及舊城改造的深入，本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較大的發(fā)展空間32橋西區(qū)價(jià)格29003300元/平方米（多層、小高層、高層銷售價(jià)格均價(jià)范圍）土地規(guī)模11萬(wàn)平方米70萬(wàn)平方米橋西區(qū)板塊產(chǎn)品特點(diǎn)建筑形式容積率1226左右；多層、小高層、高層、別墅并存20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789小區(qū)配套新開(kāi)項(xiàng)目較注重景觀規(guī)劃設(shè)幼兒園、會(huì)所、商業(yè)街；個(gè)別項(xiàng)目有社區(qū)醫(yī)院，配套完善主要訴求點(diǎn)重點(diǎn)發(fā)展方向、規(guī)劃好、社區(qū)配套完善、交通發(fā)達(dá)，未來(lái)行政、居住中心營(yíng)銷狀況銷售情況分析消費(fèi)者傾向多層住宅，熱衷于中小戶型100130平方米為主來(lái)源政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位公務(wù)員；私企老板；白領(lǐng)階層，周邊縣市富裕人群心理特征改善居住條件為主要特征客戶分析消費(fèi)特征一次、二次、三次置業(yè)者為主走勢(shì)分析房?jī)r(jià)繼續(xù)升高；供應(yīng)量繼續(xù)增大；土地價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)；城市配套更加完善20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789200