第三課：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(定稿)PPT課件

.,1,第三課:房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn),.,2,在開始以下培訓(xùn)前，請您確認(rèn)是否已關(guān)閉手機或把手機調(diào)整為震動？是否已準(zhǔn)備好筆與筆記本？是否已在簽到處簽到？,歡迎加入合展振業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)課程,.,3,常用房地產(chǎn)術(shù)語,房地產(chǎn)基本常識,居住區(qū)規(guī)劃常識,.,4,常用房地產(chǎn)術(shù)語,用地面積（占地面積）是指規(guī)劃地塊劃定的面積，即用地紅線內(nèi)的面積。用地紅線是指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界線。建筑退紅線距離是指建筑物最外邊后退道路紅線的距離。道路紅線是指城市道路用地與兩側(cè)建筑用地及其他用地的分界線。,1,.,5,.,6,容積率：總建筑面積用地面積建筑密度（建筑覆蓋率）：建筑基底面積用地面積綠地率：各類綠地面積用地面積住宅平均層數(shù)：住宅總建筑面積住宅基底面積日照間距系數(shù)：根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距遮擋房屋檐高。,常用房地產(chǎn)術(shù)語,1,.,7,總建筑面積：小區(qū)內(nèi)建筑物的建筑面積總和。基底面積：建筑物底層的投影面積。每戶的建筑面積：戶型內(nèi)的實用面積加上分?jǐn)偯娣e。每戶的實用面積：戶型內(nèi)所有結(jié)構(gòu)面積（包括墻體的面積）。每戶的使用面積：戶型內(nèi)各功能空間使用面積之和。即實際可使用的面積。,常用房地產(chǎn)術(shù)語,1,.,8,平面系數(shù)：包括實用面積系數(shù)（結(jié)構(gòu)面積系數(shù)）、使用面積系數(shù)、輔助面積系數(shù)等。戶型的實用面積系數(shù)（實用率）：戶型的實用面積戶型的建筑面積戶型的使用面積系數(shù)（使用率）：戶型的使用面積戶型的建筑面積,常用房地產(chǎn)術(shù)語,1,.,9,建筑限高：是指地塊內(nèi)建筑物地面部分的最大高度限制值。一般地區(qū)，建筑高度，平屋頂按女兒墻高度計算；坡屋頂按屋檐和屋脊的平均高度計算。建筑層高：是指建筑物每層的高度。住宅建筑規(guī)范規(guī)定：普通住宅層高不宜低于2.8m。據(jù)計算，層高每增加10，造價增加1，用地增加2%。,常用房地產(chǎn)術(shù)語,1,.,10,等高線：相鄰等高線之間的距離叫等高線間距，相鄰等高線之間的高差叫等高距。同一種地形，等高距是相同的，等高線間距是不同的。一般來講，1：500或1：1000比例的圖紙，等高距為1米。,常用房地產(chǎn)術(shù)語,1,.,11,常用房地產(chǎn)術(shù)語,房地產(chǎn)基本常識,居住區(qū)規(guī)劃常識,.,12,停車場相關(guān)知識車位大于50輛的停車場，出入口應(yīng)不小于2個。車位大于500輛的停車場，出入口應(yīng)不小于3個。（間距不小于15m，寬度不小于7m）。一般停車位的尺寸為2m5m，加上停車場的道路和回車場，一般平均每個停車位用地面積約2530。,房地產(chǎn)常識,2,.,13,民用建筑層數(shù)與高度的劃分住宅建筑13層為低層，46層為多層，79層為中高層，10層以上為高層。公共建筑及綜合性建筑總高度超過24m則為高層。（不包括總高度超過24m的單層建筑）建筑總高度超過100m的，不論住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。,房地產(chǎn)常識,2,.,14,居住區(qū)的規(guī)模及人口居住區(qū)35萬人，用地規(guī)模50100ha，公共綠地指標(biāo)1.5/人。居住小區(qū)700015000人，用地規(guī)模1735ha，公共綠地指標(biāo)1/人。居住組團一般為300800戶，10003000人，公共綠地指標(biāo)0.5/人。,房地產(chǎn)常識,2,.,15,道路寬度居住區(qū)道路：道路紅線不宜小于20m。小區(qū)路：路面寬58m；建筑紅線之間的寬度，采暖區(qū)不宜小于14m；非采暖區(qū)不宜小于10m。組團路：路面寬35m；建筑紅線之間的寬度，采暖區(qū)不宜小于10m；非采暖區(qū)不宜小于8m。宅間小路：路面寬度不宜小于2.5m。消防車道的寬度不應(yīng)小于3.5m。,房地產(chǎn)常識,2,.,16,道路寬度居住區(qū)內(nèi)盡端式道路的長度不宜大于120m，長度超過35m應(yīng)設(shè)不小于12m12m的回車場地。沿街的總長度大于150m或總長度大于220m時應(yīng)設(shè)消防通道。單車道寬度不小于3.5m，雙車道不小于7m，機動車與自行車混行時不宜小于4m，人行道不小于1.5m。,房地產(chǎn)常識,2,.,17,建筑消防間距,民用建筑根據(jù)其耐火等級，防火間距如下表：,房地產(chǎn)常識,2,.,18,高層建筑防火間距如下表：,房地產(chǎn)常識,2,.,19,豎向交通七層及以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過16m以上的住宅必須設(shè)置電梯。九層以上，建筑面積超過500的塔式住宅，應(yīng)設(shè)兩個樓梯。十二層及以上的高層住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺，其中宜配置一臺可容納擔(dān)架的電梯。十一層及十一層以下的單元式住宅可不設(shè)封閉樓梯間，但開向樓梯間的戶門應(yīng)為乙級防火門，且樓梯間應(yīng)靠外墻，并應(yīng)直接天然采光和自然通風(fēng)。,房地產(chǎn)常識,2,.,20,十一層及十一層以下的通廊式住宅應(yīng)設(shè)封閉樓梯間；超過十一層的通廊式住宅應(yīng)設(shè)防煙樓梯間。十二層至十八層的單元式住宅應(yīng)設(shè)封閉樓梯間。十九層及十九層以上的單元式住宅應(yīng)設(shè)防煙樓梯間。十二層及十二層以上的住宅應(yīng)設(shè)消防電梯，當(dāng)每層建筑面積不大于1500時，應(yīng)設(shè)一臺；當(dāng)大于1500但不大于4500時，應(yīng)設(shè)2臺；當(dāng)大于4500時，應(yīng)設(shè)3臺。,房地產(chǎn)常識,2,.,21,小區(qū)交通出入口方位交通出入口方位：是指規(guī)劃地塊內(nèi)允許設(shè)置機動車和行人出入口的方向和位置。在公交車站和停車場等車流量較多的小區(qū)，其主要車行出入口位置應(yīng)符合以下規(guī)定：距主干道交叉口的距離，自道路紅線交點量起不應(yīng)小于70m；距非道路交叉口的行人橫道線（包括引道、引橋和地鐵出入口）最邊緣不應(yīng)小于5m，距公交站臺邊緣不應(yīng)小于10m；距公園、學(xué)校、兒童及殘疾人等建筑的出入口不應(yīng)小于20m。,房地產(chǎn)常識,2,.,22,戶型修改常見問題首先看功能分區(qū)是否合理，是否做到“七大分區(qū)”，即：動靜分區(qū)、公私分區(qū)、干濕分區(qū)、潔污分區(qū)、主次分區(qū)、內(nèi)外分區(qū)、衛(wèi)浴分區(qū)。其次看朝向是否合理，是否做到了通風(fēng)順暢，廳、臥、廚、衛(wèi)四大光明。,房地產(chǎn)常識,2,.,23,交通面積是否經(jīng)濟便捷，戶內(nèi)浪費面積是否較大。開窗位置是否合理，是否會造成視線干擾。開門位置是否適合家具擺放，會不會形成私密性的干擾。陽臺使用是否方便，面積大小合適。,房地產(chǎn)常識,2,.,24,廚房是否有直接采光、自然通風(fēng)，有沒有足夠的操作面，與餐廳的距離是否合適。衛(wèi)生間的采光通風(fēng)是否良好，面積是否合理，利于潔具的擺放，公共衛(wèi)生間的位置是否能夠方便各個房間使用，會不會對各個房間的感官有影響。,房地產(chǎn)常識,2,.,25,衛(wèi)生間不宜直接布置在下層住戶的臥室、客廳和廚房的上層，以方便防水、管道的布置。公用部分的走廊是否合理，樓梯和電梯是否方便每戶人家使用。樓體的擺放是否合理利用景觀，充分考慮了朝向。,房地產(chǎn)常識,2,.,26,從銷售的角度考慮各個戶型的均衡，對銷售的影響。充分考慮風(fēng)水要求。,房地產(chǎn)常識,2,.,27,.,28,.,29,常用單位建筑圖尺寸單位除標(biāo)高及總平面以m位單位外，其余均以mm為單位。常用單位的換算：1公頃（ha）1000015畝1畝666.717.524平方英尺1平方英尺0.1333,房地產(chǎn)常識,2,.,30,常用房地產(chǎn)術(shù)語,房地產(chǎn)基本常識,居住區(qū)規(guī)劃常識,.,31,居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容選擇、確定用地位置和范圍確定規(guī)模，即確定人口數(shù)量和用地大小居住建筑類型、數(shù)量、層數(shù)、布置方式公共服務(wù)設(shè)施各級道路寬度、出入口位置、停車位綠地,3,居住區(qū)規(guī)劃常識,.,32,居住區(qū)組成、規(guī)模與規(guī)劃結(jié)構(gòu)（一）組成內(nèi)容1、建筑工程2、室外工程（二）用地組成1、住宅用地2、公共服務(wù)設(shè)施用地3、道路用地4、公共綠地,3,居住區(qū)規(guī)劃常識,.,33,居住用地分級規(guī)模,3,居住區(qū)規(guī)劃常識,.,34,居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)(%),3,居住區(qū)規(guī)劃常識,.,35,影響因素1、公共設(shè)施的經(jīng)濟性和合理的服務(wù)半徑2、城市道路交通方面的影響3、居民行政管理體制方面的影響,3,居住區(qū)規(guī)劃常識,.,36,居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)（一）現(xiàn)代居住區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)的演變1、鄰里單位的基本原則,3,居住區(qū)規(guī)劃常識,.,37,.,38,a、鄰里單位周圍為城市道路所包圍，城市道路不穿過鄰里單位內(nèi)部；b、以小學(xué)的合理規(guī)模為基礎(chǔ)控制鄰單位的人口規(guī)模，一般鄰里單位的規(guī)模約5000人左右，規(guī)模小的30004000人。c、鄰里單位的中心建筑是小學(xué)，它與其他的鄰里服務(wù)設(shè)施一起布置在中心公共廣場或要地上；d、鄰里單位占地約160英畝(64.75hm2)保證上學(xué)距離不超過半英畝（0.8km）；e、鄰里單位內(nèi)的小學(xué)附近設(shè)有商店、教堂、圖書館和公共活動中心。,3,居住區(qū)規(guī)劃常識,.,39,居住小區(qū)以城市道路或自然界線（如河流等）劃分，并不為城市交通干道所穿越的完整地段。擴大小區(qū)、居住綜合體、居住綜合區(qū),3,居住區(qū)規(guī)劃常識,.,40,（二）居住區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)的基本形式1、以居住小區(qū)為規(guī)劃基本單位來組織居住區(qū),3,居住區(qū)規(guī)劃常識,.,41,2、以居住組團為基本單位組織居住區(qū),3,居住區(qū)規(guī)劃常識,.,42,3、以住宅組團和居住小區(qū)為基本單位來組織居住區(qū),3,居住區(qū)規(guī)劃常識,.,43,一、居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的基本原則和設(shè)計要點1、整體性2、經(jīng)濟性3、科學(xué)性4、生態(tài)性5、地方性與時代性6、超前性與靈活性,3,居住區(qū)規(guī)劃常識,.,44,二、居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的基本要求1、使用要求2、衛(wèi)生要求3、安全要求4、經(jīng)濟要求5、美觀要求,3,居住區(qū)規(guī)劃常識,.,45,三、住宅及其用地的規(guī)劃布置（一）住宅類型的選擇1、住宅的類型及其特點2、住宅建筑經(jīng)濟和用地經(jīng)濟的關(guān)系a、住宅層數(shù)b、進(jìn)深c、長度d、層高,3,居住區(qū)規(guī)劃常識,.,46,3、合理選擇住宅類型a、市場需求b、戶型和戶型比c、確定層數(shù)和比例d、地區(qū)自然條件和人文特征e、城市建筑面貌要求,3,居住區(qū)規(guī)劃常識,.,47,（二）住宅的規(guī)劃布置1、住宅群體的平面組合及其特點a、行列布置b、周邊布置c、混合布置d、自由式布置,3,居住區(qū)規(guī)劃常識,.,48,.,49,.,50,.,51,2、住宅群體組合與日照、通風(fēng)和噪聲防治1）爭取日照和防止日曬2）提高自然通風(fēng)和防風(fēng)效果3）噪聲防治的規(guī)劃設(shè)計措施,3,居住區(qū)規(guī)劃常識,.,52,.,53,3、住宅群體組合與節(jié)約用地1）底層布置公共服務(wù)設(shè)施2）合理利用住宅間用地3）利用地下空間和高架平臺.,3,居住區(qū)規(guī)劃常識,.,54,四、居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施及其用地規(guī)劃布置（一）居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的分類和內(nèi)容1、按公共服務(wù)設(shè)施的使用性質(zhì)分類a、教育b、醫(yī)療衛(wèi)生c、商業(yè)服務(wù)d、文化體育e、金融郵電f、