閩侯房地產市場調查報告

閩侯房地產市場調查報告 2008年12月23日 閩侯房地產市場調查報告一、閩侯房地產概述隨著福州“東擴南移”戰(zhàn)略的實施，閩侯縣成了福州的“后花園”，目前已有幾十家房地產項目落戶。這些項目主要集中在閩江沿線、國省道邊。在閩江南岸的有金橋花園、江畔花園、閩都大莊園、天江第一村等十多項；在北岸的有荊溪鎮(zhèn)的閩水緣、亞青游艇別墅、富豪山莊等。竹岐金水湖、南嶼旗山、南通十八重溪、甘蔗新城等房地產開發(fā)也漸入佳境。占地400畝、總投資1億元的亞健鄉(xiāng)村俱樂部，備受消費者青睞。荊溪鎮(zhèn)荔園度假村已引進項目25個，投資逾6億元，有工商銀行培訓中心、度假別墅、省電視臺外景基地、娛樂城等項目。二、重點項目介紹項目一：項目名稱：大洋鷺洲2期 項目介紹：大洋鷺洲總戶數127套，其中聯排117套,獨棟10樓盤價格：起價：6500元/ 均價：7000元/開盤時間：2008-05-01 入住時間：2009-12-31物業(yè)類型：聯排、獨棟別墅 物業(yè)地址：大學城大洋鷺洲 交通狀況： 41，55，606，723，43，39路 配套設施/市政：上街大學城 社區(qū)配套設施:運動健身中心，文化中心、網球場、羽毛球館、游泳館、桌球室、棋牌室、茶吧、咖啡廳、一應俱全，為業(yè)主的新生活方式提供多種可能。 開發(fā)商：福建新南房地產開發(fā)有限公司售樓處：大學城橘園州大橋北側 銷售電話： 項目二：項目名稱：雲畝天朗期溪谷項目規(guī)模/總戶數：70000平方項目介紹：一期基本售罄，二期推出云畝天朗溪谷樓盤價格：起價：13000元/ 均價：13000元/物業(yè)類型：獨棟 雙拼 物業(yè)地址：八縣閩侯縣上街鎮(zhèn)316國道旁新東陽高爾夫球場內 交通狀況： 39路、社區(qū)巴士 配套設施/市政：高爾夫場、鄉(xiāng)村超白金雙會所、五星級酒店、SPA、私家泳池、私家碼頭等 開發(fā)商：福建捷揚房地產開發(fā)有限公司 開盤時間：2008-05-18銷售電話： 項目三： 項目名稱：博仕后緣墅 物業(yè)類別: 別墅 建筑類別: 聯排別墅、疊加式別墅、高層住宅（單身公寓及普通住宅） 物業(yè)地址: 閩侯區(qū)大學城學區(qū) 價格: 起價:3988元/平方米 交通狀況: 39、學區(qū)專線、5支、942、43、606、723（博仕后家園站） 周邊配套: 豪華雙會所 空中超豪華會所，于高層住宅的次層安一個空中會所，視野寬廣，望高爾夫球場滿目盈翠，大學城盡收眼底。氣度非凡彰顯別墅生活尊貴身份。社區(qū)還配有一個1500m2的會所及網球、健身、游泳池等，是業(yè)主運動、休閑、會客的理想之選。 開發(fā)商: 福建深深房地產開發(fā)有限公司 售樓處地址: 上街大學城金山大橋北側福州一中旁 售樓電話: 、 三、閩侯房地產發(fā)展機遇分析1. 市場需求不斷增長近幾年，閩侯縣城鎮(zhèn)化進程進一步加快，人口數量將繼續(xù)增加，大量危舊房改造和房地產二級市場、租賃市場加快發(fā)育，房地產市場存在較大的發(fā)展空間。閩侯縣房地產市場以個人購房為主，單位購房為輔，個人買房的比例明顯提高。此外，住房質量進一步改善，銷售環(huán)節(jié)加快規(guī)范，住宅消費服務領域有更大的拓展，物業(yè)管理的覆蓋面擴大，住宅與房地產法制建設也得到了加強。普通居民住房需求繼續(xù)增長。由于閩侯縣靠近福州市，因而臨近福州市的幾個經濟強鎮(zhèn)大部分己歸入福州規(guī)劃區(qū)內，均已停止了個人建房審批，閩侯縣大部分人口集中在該區(qū)域，個人購房潛在需求很大，加上家庭規(guī)模小型化趨勢，小戶型市場將會增加。居室條件改善擴大的市場需求。隨著人們生活水平的不斷提高，近幾年已購住房者中有大部分希望通過換購住房改善居住環(huán)境，更有不少的居民進行住房投資，這通過歷年縣政府征收的契稅就可看出。因此，近年住房需求量相當大。拆遷改建增加的市場需求。隨著閩侯縣上街大學城、青口汽車城、荊溪糧食批發(fā)市場、舊街改造項目的建設，需要大量的房地產投入來滿足拆遷需求。2. 配套體系不斷完善房地產業(yè)是一個資金密集型產業(yè)，金融的介入是房地產業(yè)發(fā)展必不可少的條件。房地產金融主要為開發(fā)信貸和消費信貸，開發(fā)信貸業(yè)務開展的時間較長，業(yè)務量也比較大，有效地支持了我縣房地產業(yè)的發(fā)展，但消費信貸的發(fā)展卻還是近一兩年的事，隨著福利住房制度改革的推進，經濟發(fā)展水平的提高，閩侯縣房地產市場的需求將主要以個人購房為主，住房消費信貸對房地產市場發(fā)展的重要作用日益顯現出來，各大商業(yè)銀行紛紛推出了以個人住房抵押貸款為核心的住房消費信貸業(yè)務。1997年中國人民銀行公布的住宅擔保貸款管理試行辦法，不僅給按揭業(yè)務提供了法律依據，對房地產金融也是一大突破。從當前的按揭業(yè)務發(fā)展現狀看，還存在貸款時間短、貸款比例低、擔保方式單調、風險回避不夠的缺陷?？梢灶A計，隨著閩侯縣房地產市場的進一步發(fā)展和住房制度改革的不斷完善，房地產消費信貸業(yè)必將有美好的未來。隨著福州市區(qū)東擴南進戰(zhàn)略的實施，閩侯縣房地產業(yè)迎來了蓬勃發(fā)展的契機。僅2005年16月份全縣房地產商品房交易已達1036件，面積17.52萬平方米，金額35729.45萬元，契稅908.88萬元；二手房交易730件，面積13.03萬平方米，金額11625.67萬元，契稅302.85萬元；共進行預售登記1848件，面積43.31萬平方米，金額50039.47萬元。閩侯縣的房地產業(yè)作為該縣的第三大支柱產業(yè)，對其經濟發(fā)展和城市化建設的進程中起著重要的作用。目前，閩侯房地產業(yè)已初步形成為一個土地使用權轉讓，房地產開發(fā)和經營等多種經濟活動的高附加值的綜合性產業(yè)。房地產業(yè)的發(fā)展將帶動閩侯縣基礎設施和公共服務設施的配套建設，從而改善了居住環(huán)境和投資環(huán)境。3. 市場供給多元化發(fā)展 房地產開發(fā)商向規(guī)模化、品牌化方向發(fā)展。在房地產過熱時期，由于房地產業(yè)的利潤比較高，許多商家都投資閩侯房地產業(yè)，以致出現了一些房地產公司規(guī)模小，開發(fā)的樓盤規(guī)模偏小，配套不齊全的現象。經過近幾年的調整后，房