2011安吉市場調(diào)研

安吉縣市場調(diào)研報告2011-3-1,引言,-目錄經(jīng)濟總評篇區(qū)域分析篇市調(diào)分析篇項目建議篇,2010年度安吉縣域經(jīng)濟總評,2010年安吉縣全年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）190.02億元，比上年增長12.8%，增速比上年加快1.7個百分點。2010年安吉縣城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，農(nóng)村居民收入增速快于城鎮(zhèn)。全年城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入27597元，比上年增長13.2%。2010年安吉市場物價同比上漲，食品價格漲幅較大，全年居民消費價格同比上漲4.2%。工業(yè)生產(chǎn)快速增長，企業(yè)效益大幅提高。全年規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比上年增長28.6%，增速比上年加快12.3個百分點。投資保持較快增長，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。全年全社會固定資產(chǎn)投資82.65億元，比上年增長19.2%，增速比上年回落2.2個百分點消費平穩(wěn)較快增長，重點商家銷售旺盛。全年社會消費品零售總額70.25億元，比上年增長18.0%；扣除價格因素，實際增長13.2%。,2010年度安吉房地產(chǎn)市場總評,2010年是國家宏觀調(diào)控的一年，雖然調(diào)控力度不斷加大，但對安吉的整體房地產(chǎn)市場影響較小。調(diào)控作用初顯，安吉土地成交情況與2009年基本持平。2010年安吉累計成交土地50宗（含鄉(xiāng)鎮(zhèn)），與2009年相比減少10宗。2010年安吉房地產(chǎn)總銷售面積為67.48萬平米，累計比上年同期增長23.3%;其中銷售住宅面積58.89萬平米，銷售金額346476萬元，分別比上年同期增長47%與115.9%；住宅的空置面積達到6.26萬平米，比上年同期增長184.5%。2010年安吉房地長市場均價為5883元/平米，較2009年每平米上漲1878元，漲幅31.92%。遞鋪鎮(zhèn)作為安吉的縣城中心依舊領(lǐng)跑安吉縣房地產(chǎn)市場，縣城商品房均價達到7000元/平米，產(chǎn)品品質(zhì)方面較2009年有非常大的提升。,第一章區(qū)域市場分析,安吉縣地處浙皖邊界，處于浙江省的西北部，是長江三角洲經(jīng)濟區(qū)的組成部分。當前長三角地區(qū)是我國經(jīng)濟最為發(fā)達的地區(qū)之一，成為國際資本、國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重點地區(qū)。長三角經(jīng)濟區(qū)中心城市上海、杭州等的加快建設(shè)，對包括安吉在內(nèi)的周邊地區(qū)的輻射作用越來越強。浙江省委、省政府從全面建設(shè)小康社會、提前全面實現(xiàn)現(xiàn)代化出發(fā)，做出了建設(shè)先進制造業(yè)基地和主動接軌上海、積極參與長江三角洲合作和交流的重大戰(zhàn)略決策。安吉縣委積極響應(yīng)省委號召及時做出了走新興工業(yè)化道路，建設(shè)先進制造業(yè)基地的決定，在主動融入杭州、湖州打造的“杭寧發(fā)展帶”中走在了前頭，以交通干道為紐帶，將安吉的良好的生態(tài)資源融入杭州、浙江乃至整個長三角經(jīng)濟圈，實現(xiàn)優(yōu)勢互補和產(chǎn)業(yè)雙贏。,地理區(qū)位較為優(yōu)越，受杭州產(chǎn)業(yè)帶和南太湖產(chǎn)業(yè)帶影響較為明顯,區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢分析,近幾年，“生態(tài)立縣生態(tài)經(jīng)濟強縣”的發(fā)展路子，使得安吉縣的生態(tài)環(huán)境有了更大的改善。以水資源環(huán)境為例，1997年以前的水質(zhì)污染較為嚴重，局部河段的水質(zhì)為V類或劣于V類，經(jīng)過大力治理，2007年全縣河流總評價河長256.5KM，其中類水河段長175.5KM，占總評價河長68.4%；類水河段長77.0KM，占總評價河長30.0%,區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢分析,生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)良好，保障社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展,安吉縣水陸交通便利，在綜合交通體系中公路運輸占有極其重要的地位，縣域內(nèi)有04省道、11省道、12省道、13省道等多條跨境公路，杭長高速已經(jīng)啟動，申嘉湖高速延伸段已列入市規(guī)劃，全縣所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)都與干線公路連接，公路通村率達到90%以上，已形成縱橫交錯的公路交通網(wǎng)絡(luò)。水路運輸在貨運中扮演著重要的角色。通信程控化，無線尋呼、移動電話、網(wǎng)絡(luò)都已廣泛應(yīng)用。涉外飯店4家，具備較強的綜合接待能力?？萍肌⒔逃⑽幕?、衛(wèi)生和體育等各項社會事業(yè)隨著經(jīng)濟的發(fā)展不斷進步。,區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢分析,基礎(chǔ)設(shè)施條件良好，為縣經(jīng)濟發(fā)展打下基礎(chǔ),區(qū)域發(fā)展制約因素分析,安吉縣雖然地處于長三角地區(qū)，但因遠離了滬寧和滬杭甬鐵路形成的“Z”字形產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，從全省經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)布局來看，本縣不在省內(nèi)的兩大經(jīng)濟發(fā)展最快的杭州灣兩岸和溫臺沿海兩大城鎮(zhèn)群上。再加上安吉地處山區(qū)，偏于浙江西北一隅，不靠江不靠海，沒有大的港口資源，沒有大的現(xiàn)狀交通主要干線，民營經(jīng)濟發(fā)展相對較弱，外商投資力度較小，社會經(jīng)濟發(fā)展相對滯后。本縣的主導型產(chǎn)業(yè)為椅業(yè)和竹木加工業(yè)，這兩大產(chǎn)業(yè)占全縣制造業(yè)產(chǎn)值的32.11%，但是這兩項產(chǎn)業(yè)是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，面臨著產(chǎn)業(yè)升級和改造的問題。,縣域經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，主導型產(chǎn)業(yè)地位不突出,安吉縣擁有良好的生態(tài)環(huán)境，青山綠水，空氣清新，工業(yè)發(fā)展方向應(yīng)該是沒有污染的綠色工業(yè)、生態(tài)工業(yè)。但是在沒有開展土地市場治理整頓之前，安吉縣共有大小工業(yè)園區(qū)、工業(yè)小區(qū)13個，且大都分布于各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，各園區(qū)多以發(fā)展制造業(yè)為主，且受當前招商體制的影響，其企業(yè)發(fā)展水平都相對較低，這樣不僅造成土地資源的浪費，而且會帶來嚴重的生態(tài)環(huán)境污染問題。規(guī)劃期間，隨著安吉縣全面建設(shè)小康社會目標的實現(xiàn)，第二產(chǎn)業(yè)尤其是工業(yè)在國民經(jīng)濟中仍然會占有重要的地位，在這一發(fā)展過程中如何有效協(xié)調(diào)生態(tài)環(huán)境保護和經(jīng)濟增長之間的關(guān)系，是土地利用過程中一個不容忽視的問題。,區(qū)域發(fā)展制約因素分析,工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展與生態(tài)環(huán)境保護關(guān)系不協(xié)調(diào),趨勢一、高層、小高層產(chǎn)品漸成為消費熱點高層住宅的主要代表樓盤有萬邦房產(chǎn)的沁河灣、誠泰房產(chǎn)的御景園，由于開發(fā)商具較強實力和房地產(chǎn)開發(fā)運作經(jīng)驗，推動了高層住宅的發(fā)展和市場對高層住宅樓盤的看好，尤其是沁河灣項目在規(guī)劃中融入了架空層的設(shè)計以及生態(tài)社區(qū)與智能化社區(qū)的營造，在較大程度上提升高層產(chǎn)品的檔次，因此獲得市場較好的認同感。趨勢二、開發(fā)規(guī)模由中小型向大型樓盤發(fā)展大型樓盤的開發(fā)因為各類配套項目的分攤成本遠遠低于小樓盤開發(fā)，因此受到有實力開發(fā)商的青睞，而大型樓盤由于配套的完善性，社區(qū)生活質(zhì)量也將遠遠超過小樓盤的生活質(zhì)量。較大型樓盤主要有景都翡翠灣和羅馬風情城，他們的規(guī)劃建筑面積均在25萬平方米以上。趨勢三、居住環(huán)境由輔助型向主題型轉(zhuǎn)化，樓盤品質(zhì)明顯提升傳統(tǒng)的開發(fā)理念大都將小區(qū)環(huán)境作為建筑物的附屬品來營造，他們與建筑物的本身形象是脫節(jié)的，缺乏相容性的，僅僅是為了完成綠化率指標來建設(shè)的。而新一代的房產(chǎn)開發(fā)理念則將環(huán)境營造作為小區(qū)建設(shè)的主題，建筑物與環(huán)境是融為一體的，從建筑物的立面造型、色彩規(guī)劃、樓道裝飾到小區(qū)布景中每一景點、每一小品的設(shè)計制作，都尋求著一種賞心悅目的“景”的概念，建筑物既是社區(qū)業(yè)主的居所，同時又是小區(qū)環(huán)境的一個組成部分；而對細部設(shè)計，開發(fā)商將更注重精致性和人性化。,區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢,區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢,趨勢四、項目策劃推廣更加專業(yè)化隨著外地實力開發(fā)商的不斷介入安吉樓市，競爭將更趨激烈，為了在市場競爭中立于不敗之地，會有更多的開發(fā)商加倍重視項目的專業(yè)化市場運作。委托專業(yè)策劃公司代理推廣樓盤既是其中的一種,由于專業(yè)策劃公司對樓盤市場運作的熟練度和技巧型均高于一般開發(fā)商的水平，不僅能有效地提升開發(fā)商的品牌形象，也將為開發(fā)商創(chuàng)造出更理想的經(jīng)濟效益。趨勢五、消費群體逐漸外擴安吉目前樓市的主流消費群體已經(jīng)從以前的單一遞鋪居民轉(zhuǎn)向周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和外地投資者。根據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，住宅購房戶遞鋪鎮(zhèn)居民占64，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)占20，外地客戶占16周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和外地客戶呈明顯上升趨勢。值得注意的是，外地客戶中有66的客戶來自杭州，這一客戶群對安吉的生態(tài)居住環(huán)境有較大的偏好，同時又都認為安吉還是一塊房地產(chǎn)處女地，具有很大的投資潛力。,趨勢六、價格競爭向品牌競爭發(fā)展開發(fā)初期，大部分開發(fā)商主要以微利贏取市場、回籠資金、推動市場消費的初期整合過程，從而開始尋求新的利潤目標。而隨著市場消費心態(tài)的逐漸成熟，人們也將不會再以價格來決定他們的購買選擇，他們會更注重樓盤的整體居住質(zhì)量，更注重開發(fā)商的品牌形象。因此，開發(fā)商從自身利益和從市場長遠利益出發(fā)，會進一步強化品牌運作，全面提升居住質(zhì)量，從價格競爭轉(zhuǎn)向品牌競爭；不斷強化品牌包裝將成為下一輪安吉樓市競爭的焦點。趨勢七、樓市價格由平穩(wěn)增長期向高速上揚期發(fā)展安吉樓市價格從2009年的4000元/平方米左右逐漸抬升到現(xiàn)在的7500元/平米左右，部分高層價格突破10000元/平方米，在安吉屬于比較高端的，物業(yè)去化也從期房無人問津到現(xiàn)在的現(xiàn)房買不到，這一現(xiàn)象說明當?shù)毓┎粦?yīng)求的現(xiàn)狀，樓市高潮開始顯現(xiàn)。,區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢,第二章房地產(chǎn)市調(diào)總結(jié),縣城市調(diào)項目統(tǒng)計,萬邦沁河灣,典型項目分析高層豪宅,璞墅,典型項目分析景區(qū)樓盤,竹海御景城,典型項目分析純高層樓盤,景都翡翠灣,典型項目分析綜合型大盤,維多利亞,典型項目分析縣城中心樓盤,羅馬風情城,典型項目分析“日光盤”,安吉縣城目前市場均價,普通住宅：7500元/花園洋房：8000元/排屋:8500元/別墅：12000元/目前在售普通住宅項目呈現(xiàn)出高層價格高于多層價格，樓層越高價格越貴的局面。市場普遍優(yōu)惠較少，處于一次性付款97-98折，按揭98-99折之間。,價格分析,產(chǎn)品分析,縱觀安吉房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀來看，總體處于中級階段，消費者購房心態(tài)由物質(zhì)追求轉(zhuǎn)向精神追求。1.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于多元化雖然大部分產(chǎn)品為多層的住宅項目，但是小高層和高層住宅日益增多，風格迥異。且出現(xiàn)了類似沁河灣項目的精品樓盤，戶型趨于多樣化，涌現(xiàn)出一批以中小戶型為主的項目，環(huán)境與品質(zhì)感明顯提升。2.產(chǎn)品特色不夠明顯大部分產(chǎn)品照搬了一些大城市的房型，但在外立面的修飾和規(guī)劃設(shè)計上明顯缺乏自有特色，沒有形成社區(qū)文化。若有一種房型精美、規(guī)劃合理、富有特色、外立面豐富的樓盤推向市場將容易分流現(xiàn)有其他樓盤的客戶源。3.社區(qū)配套設(shè)施提升在小區(qū)規(guī)劃，環(huán)境布局，景點營造等方面有了明顯提升，中高端項目大多配有會所、中心景觀區(qū)等社區(qū)配套，智能化達到中端水平。4.物業(yè)管理門檻抬高物業(yè)管理傾向于知名度高的大型物管公司，杭州綠城物管在市場上的口碑好。,隨著生活水平的改善和經(jīng)濟收入的提高，住宅市場從量的需求轉(zhuǎn)向質(zhì)的需求轉(zhuǎn)變，需求檔次逐漸拉開，中等收入、中高收入家庭首先進入換代期。,需求分析,1.多層次、多價位的商品住宅供應(yīng)體系逐步形成目前安吉正在初步形成以普通住宅為核心、高層住宅為塔尖的金字塔型多層次商品住宅供應(yīng)體系。這兩類不同價位的住宅基本可以滿足不同收入階層、不同消費層次的消費者對住房的需求。2.城市擴張和改造拉動房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展按照房地產(chǎn)發(fā)展的周期性規(guī)律，安吉房地產(chǎn)行業(yè)目前已進入了一個新的增長期，這種增長勢頭在今后幾年中還會繼續(xù)，并越來越火。隨著未來房地產(chǎn)生產(chǎn)基數(shù)逐年增加，房地產(chǎn)供應(yīng)量和需求量會出現(xiàn)階段性、周期性的起伏，房屋開發(fā)在適度、適當?shù)姆秶鷥?nèi)，不會出現(xiàn)大面積過剩的現(xiàn)象。,需求分析,3.城市化進程和外來人口購房成為安吉新增住房消費主力城市人口增加對房屋的需求主要包括兩部分，一部分是城市新增人口的住房需求。安吉縣近幾年每年新增城鎮(zhèn)人口約3萬人。另外一部分是外來人口對住房的需求。城市化進程的加快，民營企業(yè)的快速發(fā)展，以及購房入戶政策的實施，都會吸引大量的外來人口購房。4.改善性住房需求將繼續(xù)保持增長勢頭隨著消費水平的提升，一部分高收入群體從改善生活品質(zhì)角度考慮，已經(jīng)進入二次置業(yè)階段，這部分人群成為高品質(zhì)住宅的主力消費群體。5.舊城改造、房屋拆遷引起的市場需求這部分需求相對穩(wěn)定，隨著城市化和郊區(qū)化擴張，這部分消費成為郊區(qū)很多項目的主力購買群體。對這部分消費的把控，成為郊區(qū)項目能否成功銷售的關(guān)鍵因素。,消費者心理分析,購房時的最重視因素依次為位置和總價、周邊環(huán)境。,產(chǎn)品需求據(jù)房產(chǎn)部門統(tǒng)計安吉市民中有60%的人計劃選擇多層住宅，有25%左右的人計劃購買高層住宅，有15%的人計劃購買小高層住宅。小高層和高層住宅在安吉處于發(fā)展階段，在市民中受到一定的熱捧，目前現(xiàn)有高層住宅項目基本以豪宅形象面市，均價高于多層住宅。項目要取得較好的市場業(yè)績，關(guān)鍵在于能否對市場進行有效的引導和發(fā)掘，多層住宅仍是大多數(shù)市民的追求熱點。,消費者心理分析,信息來源：當?shù)卣c售樓部訪談,消費者心理分析,戶型需求需求2房戶型的共有30%，需求3房戶型的有40%需求公寓戶型的有15%，需求四室戶型的有15%住宅空間形式需求空間形式選擇最多的是傳統(tǒng)的平面式結(jié)構(gòu)，有50%的選擇比例。但錯層和復式也有一定的選擇比例，均為15%，躍式結(jié)構(gòu)形式選擇比例較少。相信隨著人們收入水平的提高，消費能力的增強，選擇錯層和復式的比例也將相應(yīng)地有所增長。價格需求計劃購房單價,建筑風格需求,消費者心理分析,小區(qū)環(huán)境需求,消費者心理分析,2010年至今處于樓市調(diào)控政策的頻發(fā)期，大多為針對“國十一條”的進一步細化，各項調(diào)控措施目標指向投資性需求。安吉縣政府嚴格遵從國家的調(diào)控政策，但2010年的市場和全國大部分城市一樣處于供銷兩旺的局面，全年房價漲幅為31.92%.2011年新出臺的國八條政策對安吉的房地產(chǎn)投資市場影響較為明顯，由于限制外地戶口購房和提高二手房首付比率，在一定程度上打壓了投資性客戶和改善性購房客戶的購買積極性，目前開發(fā)商和購房者均處于觀望階段，不少項目放慢了推盤的節(jié)奏。,樓市政策分析,補充：天荒坪鎮(zhèn)企業(yè)信息,據(jù)我司對安吉縣政府、安吉縣統(tǒng)計局、安吉縣工商局、安吉縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園管理中心的走訪和實地考察統(tǒng)計出的數(shù)據(jù)如下：,安吉縣天荒坪鎮(zhèn)目前規(guī)模以上企業(yè)共計61家，主要從事轉(zhuǎn)椅生產(chǎn)加工、竹制品加工、家俱