淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究

淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 摘要：可行性研究(Feasibility Study)是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的主要內(nèi)容和配套條件，如市場(chǎng)需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等方面進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較，并對(duì)項(xiàng)目建成以后可能取得的財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)環(huán)境影響進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而提出該項(xiàng)目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的咨詢(xún)意見(jiàn)，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)的一種綜合性的系統(tǒng)分析方法?？尚行匝芯繎?yīng)具有預(yù)見(jiàn)性、公正性、可靠性、科學(xué)性的特點(diǎn)。 我國(guó)目前可行性研究存在的主要問(wèn)題，包括：理論指導(dǎo)的缺陷、體制的不完善、 _度的不健全等，為了搞好項(xiàng)目可行性研究，必須重視這些問(wèn)題的改進(jìn)措施。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 可行性研究 問(wèn)題 措施 一、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究發(fā)展?fàn)顩r 自1983年國(guó)家計(jì)委頒發(fā)“關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的管理試行辦法”將可行性研究納入基本建設(shè)程序以來(lái)，可行性研究便成為投資項(xiàng)目前期不可缺少的環(huán)節(jié)。為此，國(guó)家相應(yīng)建立了投資領(lǐng)域的行政 _度，其中可行性研究報(bào)告成為項(xiàng)目報(bào)批的不可缺少的重要文件之一。對(duì)于企業(yè)不使用政府性資金建設(shè)的項(xiàng)目，一律不再實(shí)行 _，而是區(qū)別不同情況實(shí)行核準(zhǔn)制和備案制。對(duì)于企業(yè)投資建設(shè)項(xiàng)目需要政府核準(zhǔn)的項(xiàng)目，由企業(yè)根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，報(bào)送項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)，項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)依法從維護(hù)社會(huì)公共利益角度進(jìn)行核準(zhǔn)。對(duì)于企業(yè)投資需核準(zhǔn)的項(xiàng)目范圍，國(guó)家制定和頒布了政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄。對(duì)于核準(zhǔn)以外的投資項(xiàng)目無(wú)論規(guī)模大小，均改為備案制。對(duì)于政府投資的項(xiàng)目，以及使用政府性資金或申請(qǐng)享受減免稅優(yōu)惠政策的企業(yè)項(xiàng)目，繼續(xù)實(shí)行 _，企業(yè)仍須按有關(guān)規(guī)定報(bào)批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。對(duì)于使用企業(yè)資金投資的一般性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于歸屬于備案制的范疇，因此投資前對(duì)擬開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目做不做可行性研究，完全由企業(yè)自己說(shuō)了算，政府不再加以行政干涉。 二、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究存在問(wèn)題 （一）理論指導(dǎo)上存在缺陷：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究還沒(méi)有一套完整的、系統(tǒng)的、可操作的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，現(xiàn)有的指標(biāo)僅僅是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法頒布前，參照的是建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)中的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有著許多與一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目不同的特點(diǎn)，無(wú)法直接套用建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)，編制人員只能根據(jù)理解，有選擇地計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，而這些評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)決策的參考和指導(dǎo)作用不明顯，這是相當(dāng)一段時(shí)間可行性流于形式、質(zhì)量低下的一個(gè)重要原因。 （二）結(jié)構(gòu)性矛盾源于體制與制度的不完善 1、體制弊端造成管理秩序混亂，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)畸形發(fā)展的根源之一 2、法制不健全導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為不規(guī)范 （三） _度缺乏科學(xué)性：由于土地制度的不完善和 _度的不科學(xué)性，造成開(kāi)發(fā)商違規(guī)拿地，開(kāi)發(fā)商與政府及有關(guān)權(quán)力部門(mén)的腐敗人員相互勾結(jié)，各取所需，在工程的施工過(guò)程中，偷工減料，建造了許多“豆腐渣”工程，這都是因?yàn)闆](méi)有進(jìn)行嚴(yán)格可行性研究審批的結(jié)果。 三、 搞好項(xiàng)目可行性研究的改進(jìn)措施 1、建立科學(xué)的指標(biāo)評(píng)價(jià)體系。項(xiàng)目指標(biāo)評(píng)價(jià)體系是可行性分析的重要組成部分，包括規(guī)劃評(píng)價(jià)、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)、市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等。規(guī)劃評(píng)價(jià)指標(biāo)主要有可使用土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、停車(chē)泊位、市政配套、公用設(shè)施配套、交通等；設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)有性能比、產(chǎn)業(yè)化、采光、通訊、環(huán)境質(zhì)量、格調(diào)、品位、與周?chē)h(huán)境的協(xié)調(diào)、使用功能；市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)指標(biāo)有租售價(jià)格、租售率、租售對(duì)象、物業(yè)管理費(fèi)等。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)分兩方面，其一是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有財(cái)務(wù)收支、分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、償債能力及資金平衡狀況，判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)等；其二綜合評(píng)價(jià)，從區(qū)域 _發(fā)展的角度分析和計(jì)算房產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目對(duì) _的貢獻(xiàn)，判斷項(xiàng)目的 _合理性。 2、加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的同時(shí)，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中的不確定性分析，制定多套方案以規(guī)避宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和區(qū)域市場(chǎng)變動(dòng)所帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)。首先，利用概率法分析房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度給建設(shè)項(xiàng)目期望收益帶來(lái)的影響，根據(jù)市場(chǎng)景氣指數(shù)預(yù)測(cè)把區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展劃分為良好、一般和較差三種狀態(tài)，然后由房地產(chǎn)評(píng)估師、經(jīng)濟(jì)分析專(zhuān)家和專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人員共同測(cè)定三種市場(chǎng)態(tài)勢(shì)出現(xiàn)的概率和對(duì)應(yīng)的期望損益值。最后，根據(jù)概率法求出的項(xiàng)目收益均值，判斷建設(shè)項(xiàng)目受市場(chǎng)景氣程度的影響程度。其次，分析通貨膨脹給項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，一般來(lái)說(shuō)，通貨膨脹因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目不會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榻ㄗ匀粫?huì)隨著通貨膨脹而升降，它們對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利性的正負(fù)影響基本上可以抵消。最后，利用盈虧平衡分析法和敏感性分析法分析市場(chǎng)銷(xiāo)售效果給項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)帶來(lái)的影響。 3、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究審批備案制度和引進(jìn)社會(huì)監(jiān)督機(jī)制。首先，國(guó)家要加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的法律法規(guī)建設(shè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批必須提交經(jīng)專(zhuān)業(yè)可行性研究機(jī)構(gòu)蓋章和國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師簽字認(rèn)可的可行性研究報(bào)告，可行性研究機(jī)構(gòu)和相關(guān)國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師對(duì)項(xiàng)目建成后的損益和空置情況承擔(dān)吊銷(xiāo)執(zhí)照的連帶責(zé)任。其次，政府房地產(chǎn)審批機(jī)構(gòu)(建委、計(jì)委、規(guī)劃局和國(guó)土資源管理局)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)法人主體的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、建設(shè)資質(zhì)評(píng)價(jià)和銀行信用評(píng)價(jià)。最后，建立房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制。建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)用定期公布備案的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，公開(kāi)項(xiàng)目的審批機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)單位可行性研究報(bào)告的編制單位及可行性研究人員名單；同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)情況和銷(xiāo)售情況進(jìn)行定期的跟蹤調(diào)查，曝光“爛尾工程” 的開(kāi)發(fā)單位、被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)資格的可行性研究機(jī)構(gòu)和被吊銷(xiāo)資格證書(shū)的研究人員的名單，充分發(fā)揮社會(huì)輿論對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)責(zé)任單位和個(gè)人的社會(huì)監(jiān)督作用。 綜上所述：在項(xiàng)目的建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，不確定的政策因素左右著開(kāi)發(fā)周期和施工工期，對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)計(jì)劃會(huì)產(chǎn)生不可預(yù)測(cè)的影響?？尚行?