項目開發(fā)流程.xls

第 1 頁 共 12 頁 節(jié)點主要階段 主要工作內(nèi)容工作部門 主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 土 地 獲 取 階 段 土地信息收集 現(xiàn)狀圖落實地塊具體位置及周邊情況發(fā)展中心 規(guī)劃設(shè)計條件落實規(guī)劃條件 了解限制性條件發(fā)展中心 現(xiàn)場踏勘 對地塊現(xiàn)狀 地質(zhì)條件 是否有地下埋藏物等影 響開發(fā)的因素詳細了解 市場 實地踏勘地塊 了解地塊素質(zhì)發(fā)展中心市場研究中心 了解周邊配套情況了解地塊周遍的商業(yè) 居住區(qū) 交通等情況 市場 對周邊購買力 交通和商業(yè)狀況進行調(diào)研 了解 基本情況 發(fā)展中心市場研究中心 了解該區(qū)域未來規(guī)劃情況 了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃 對以后項目開發(fā)的影 響和支撐 發(fā)展中心 土地初判 了解地塊的上市方式和土地款 同土地所有方進行接觸 了解土地出讓方式和土 地款 以及能否調(diào)整 發(fā)展中心 了解當?shù)氐慕ò渤杀?政府收費項目和 具體情況 成本測算發(fā)展中心 了解當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況產(chǎn)品形式 開發(fā)周期的安排 市場 了解周邊項目的產(chǎn)品 售價和銷售情況及開發(fā)進 度 發(fā)展中心市場研究中心 土地深判可行性研究報告 現(xiàn)狀圖 四至電子文件 發(fā)展中心 市場深度調(diào)研 市場 深入理解周邊居民狀況 現(xiàn)有業(yè)態(tài)和項目狀況 深入理解區(qū)域市場 發(fā)展中心銷售中心 市場研究中心 項目最終定位 市場 對周邊消費群體和項目狀況進行深入分析 對項 目定位 客戶定位 業(yè)態(tài)定位和產(chǎn)品定位 對項目發(fā)展 提出策略性建議 發(fā)展中心銷售中心 市場研究中心 成本測算 針對多個方案進行初步成本測算 利 潤率分析及比選 市場 協(xié)助進行成本 售價 利潤率的平衡 發(fā)展中心 運營 部 市場研究中心 開發(fā)周期及付款計劃發(fā)展中心工程部 開發(fā)部 銷售 項目方案確定市場 根據(jù)定位 對項目方案提出建議 確定最終方案 發(fā)展中心 研發(fā) 部 市場研究中心 現(xiàn)金流測算發(fā)展中心 尋找合作資金 項目招商報告 前期階段 區(qū)域宏微觀市場研究市場 協(xié)助提供區(qū)域市場研究報告發(fā)展中心市場研究中心 項目招商版盈利能力分析 發(fā)展中心 運營 部 明確合作伙伴 尋找合作方式 招商階 段 項目商業(yè)策劃書發(fā)展中心財務(wù)中心 合作伙伴確定發(fā)展中心財務(wù)中心 集團資管部 合作方案確定發(fā)展中心財務(wù)中心 集團資管部 合作細節(jié)確定發(fā)展中心財務(wù)中心 集團資管部 引資 商業(yè)計劃書 簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議發(fā)展中心 財務(wù)中心 集團資管部 綜 合管理部 合作實施 實施階段 合作公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理發(fā)展中心 財務(wù)中心 集團資管部 綜 合管理部 投標 摘牌 投方案標項目方案確定發(fā)展中心 投經(jīng)濟標確定土地上限發(fā)展中心 拍賣 競爭對手分析 確定土地上限 價格敏感性分析 制定拍賣戰(zhàn)術(shù) 發(fā)展中心 掛牌 競爭對手分析 確定土地上限 價格敏感性分析 制定出價戰(zhàn)術(shù) 發(fā)展中心 獲取土地簽訂土地出讓合同確定用地圖 樁點坐標 用地條件交納政府凈收益 契稅 交易費發(fā)展中心法務(wù) 財務(wù)部 用地規(guī)劃許可證 土地出讓合同開發(fā)部發(fā)展部 出讓金 交易費交費證明開發(fā)部財務(wù) 確權(quán) 企業(yè)投資項目備案 辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預審表開發(fā)部 委托工程咨詢資格機構(gòu)編制申請報告開發(fā)部研發(fā) 向項目備案機關(guān)提交申請報告開發(fā)部 建設(shè)用地規(guī)劃許可證開發(fā)部 原地上物土地證登報聲明 原有土地證 作廢 發(fā)展部 土地補償費 原戶主需交納的土地使用 費 發(fā)展部 土地出讓合同開發(fā)部發(fā)展中心 核定用地圖 核定用地相關(guān)圖 規(guī)劃地 界坐標圖 開發(fā)部 交費證明繳納土地費用發(fā)展部 第 2 頁 共 12 頁 節(jié)點主要階段 主要工作內(nèi)容工作部門 主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 1 500現(xiàn)狀地形圖3份 反樓座 開發(fā)部 詳規(guī)開發(fā)部研發(fā) 辦理土地證 土地出讓合同發(fā)展部 交費證明繳納土地費用發(fā)展部 建設(shè)用地規(guī)劃許可證開發(fā)部 地籍圖4份 薄膜圖 開發(fā)部 土地登記申請書開發(fā)部 土地確權(quán)來源證明文件開發(fā)部 申請人主體資格證明 法人代表證明或 個人身份證明 開發(fā)部綜管 規(guī) 劃 設(shè) 計 階 段 區(qū)域市場調(diào)研 1 項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 2 項目周邊競爭性樓盤調(diào)查 市場 對項目定位的經(jīng)營者 消費者和投資者以及競爭 項目進行深入理解研究 市場研究中心銷售中心 3 項目所在地產(chǎn)狀況或臨近地產(chǎn)狀況 現(xiàn)狀調(diào)研 主要地產(chǎn)狀況分布狀況 特點 預期發(fā)展方向 市場 組織對重點商家的專向訪談和專家論證會議 并 提供相關(guān)資料 市場研究中心招商中心 4 同期操作地產(chǎn)項目調(diào)查 競爭項目開發(fā)規(guī)模 定位種類 操作方式 開發(fā) 周期 提取數(shù)據(jù)庫相關(guān)數(shù)據(jù)進行重點分析 競爭項目實 地調(diào)研了解相關(guān)信息 市場 對項目與競爭項目的比較進行專題討論 了解投 資者對項目的投資意向 市場研究中心商業(yè)招商部 銷售中心 項目定位 擬選業(yè)態(tài)種類確定 所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定 通過行業(yè)發(fā)展狀況分析 消費需求分析確定可開 發(fā)部分業(yè)態(tài)種類 結(jié)合市場相關(guān)類型物業(yè)供求狀 況確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量 市場 完成項目業(yè)態(tài)規(guī)劃和落位市場研究中心招商中心 銷售中心 市場定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 價格定位市場 結(jié)合控規(guī)指標等相關(guān)要求進行項目定位工作市場研究中心 商業(yè)招商部 銷售體系 商業(yè)策劃 經(jīng)濟測算研發(fā)部 運營部 財務(wù)部 項目發(fā)展報告 開發(fā)計劃 市場 根據(jù)現(xiàn)金流要求和業(yè)態(tài)規(guī)劃 制定合理的開發(fā)順 序和開發(fā)節(jié)奏 保障項目操作 市場研究中心銷售 工程 商業(yè) 項目考核指標初定銷管運營 資金流 財務(wù) 工程 開發(fā) 設(shè)計前期 明確產(chǎn)品設(shè)計思路 市場 結(jié)合項目定位和周邊項目狀況 對動線 主力面 積劃分等建筑設(shè)計提出建設(shè)性意見 市場研究中心銷售中心 招商中心 明確設(shè)計院選擇標準研發(fā) 制定設(shè)計組織計劃研發(fā) 方案設(shè)計組織 方案與設(shè)計院選擇與合同簽訂研發(fā)運營部 法務(wù)部 制訂規(guī)劃 景觀及建筑單體的設(shè)計任務(wù)書 交工標準 及規(guī)劃指標 環(huán)境指標的初訂 市場 結(jié)合業(yè)態(tài)規(guī)劃和商家要求 提出有效建議 保障 客戶需求 研發(fā) 市場研究中心 銷售中心 招商中心 規(guī)劃方案結(jié)合成本測算的研討及確定 對于初步測算的成本指標逐步細化 結(jié)合市場調(diào) 整售價 確保預期利潤率 市場 結(jié)合規(guī)劃方案測算成本 制定合理的售價體系 保障利潤率 研發(fā) 運營 市場研究中心 銷售中心 招商中心 彩色總平面圖 含經(jīng)濟指標 送規(guī)劃預審開發(fā)部研發(fā)部 修建性詳規(guī)成果研發(fā)開發(fā) 詳細性規(guī)劃方案 配套場站點 報建及確定 公示會市政府 開發(fā)部研發(fā)部 建筑平 立面功能效果及成本測算的研 討及確定 各部門共同商討成本指標 逐步深化 市場 結(jié)合項目定位 對方案進行分析評價 合理優(yōu)化 成本結(jié)構(gòu) 研發(fā) 運營 市場研究中心 銷售中心 招商中心 彩色立面效果圖送規(guī)劃預審及審批 上報市政府 開發(fā)部研發(fā) 建筑方案報建圖開發(fā)研發(fā) 景觀概念方案設(shè)計及確定 市場 結(jié)合項目定位和客戶需求 對景觀方案設(shè)計提出 有效建議 研發(fā) 市場研究中心 銷售中心 招商中心 指標確認階段 項目成本指標確定 市場 結(jié)合業(yè)態(tài)規(guī)劃和商家要求 對相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備 的種類 數(shù)量提出建議 運營 市場研究中心 銷售中心 招商中心 項目考核指標確定運營銷管 工程 年度考核指標調(diào)整運營銷管 工程 施工圖設(shè)計組織 施工圖設(shè)計院的選擇與合同簽定研發(fā) 運營 工程管理部 法務(wù) 制定建筑 綜合管網(wǎng) 景觀施工圖設(shè)計 任務(wù)書 交工標準確定 建筑 景觀限 額指標確定 按產(chǎn)品型式不同提供建筑設(shè)計限額指標 提供景 觀限額設(shè)計指標 市場 結(jié)合項目定位和客戶需求及經(jīng)驗判斷 參與建筑 景觀規(guī)劃和交工標準的討論制定研發(fā) 運營 市場研究中心 銷售中心 招商中心 結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討及確定研發(fā)工程 運營 地質(zhì)勘察報告組織現(xiàn)場勘察 并提供地質(zhì)勘察報告工程研發(fā) 施工圖成果 總平面圖研發(fā) 放線圖研發(fā) 土 地 獲 取 階 段 確權(quán) 第 3 頁 共 12 頁 節(jié)點主要階段 主要工作內(nèi)容工作部門 主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 樁位圖研發(fā) 施工圖報建圖研發(fā) 消防 人防報建圖研發(fā) 施工圖審查全圖及計算書研發(fā) 編制典型樓座建安預算運營 施工圖會審研發(fā) 工程 運營 施工圖全圖研發(fā) 編制典型樓座建安預算 建安成本綜合測算 分 析 反饋并進行圖紙優(yōu)化 市場 平衡成本和利潤 優(yōu)化方案運營部 市場研究中心 銷售中心 招商中心 綜合管網(wǎng)方案設(shè)計研發(fā)開發(fā) 景觀擴初及施工圖設(shè)計研發(fā)運營 景觀施工圖成本測算 分析 反饋并進行圖紙優(yōu)化市場 平衡成本和利潤 優(yōu)化景觀方案運營部市場研究中心 開 工 開 盤 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 規(guī)劃方案及市政方案送審 設(shè)計方案 含總平面方案 申報表開發(fā)部研發(fā) 土地出讓合同開發(fā)部發(fā)展中心 修建性詳細規(guī)劃2份 電子文件1份 注 規(guī)劃方 案審定前 提交10本規(guī)劃設(shè)計方案 電子文件1 份 開發(fā)部研發(fā) 申報單位 人 委托代理的 需提交授權(quán)委托書開發(fā)部 建筑方案送審 建筑設(shè)計方案申報表開發(fā)部研發(fā) 1 500現(xiàn)勢地形圖1份開發(fā)部 土地出讓合同開發(fā)部發(fā)展中心 投資計劃開發(fā)部 建筑設(shè)計方案2份 含建筑效果 總平面 各層 平面 立面 剖面圖等 重要項目需提交模型 開發(fā)部 申報單位 人 委托代理的 需提交授權(quán)委托書開發(fā)部 取得許可證 投資計劃開發(fā)部 大配套開發(fā)部財務(wù) 小配套開發(fā)部財務(wù) 消防證明開發(fā)部研發(fā) 人防證明開發(fā)部研發(fā) 地名證明開發(fā)部 現(xiàn)場工程放線 建設(shè)工程規(guī)劃許可證開發(fā)部 規(guī)劃局批復的項目總平圖及電子文件開發(fā)部 首層平面圖開發(fā)部研發(fā) 工程 按照施工總平圖進行樓座點放置 出放線報告開發(fā)部 工程 施工單位配合做記錄 現(xiàn)場保護開發(fā)部 工程 移交施工單位開發(fā)部研發(fā) 工程 施工許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證開發(fā)部 建設(shè)工程規(guī)劃許可證開發(fā)部 天津市建筑工程施工圖紙及技術(shù)資料報告書開發(fā)部 工程施工中標通知書及經(jīng)過鑒證的施工合同開發(fā)部 建設(shè)資金證明 銀行存款證明 注 資金情況滿足施工中標價的1 3以上 財務(wù) 建設(shè)項目年度投資計劃 當年計劃 開發(fā)部 施工圖審查開發(fā)部研發(fā) 質(zhì)量監(jiān)督登記表開發(fā)部工程 安全措施開發(fā)部工程 安全施工措施登記表開發(fā)部工程 銷售許可證 營業(yè)執(zhí)照開發(fā)部 資質(zhì)證書開發(fā)部 國有土地使用證 或 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 開發(fā)部 年度投資計劃開發(fā)部 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 開發(fā)部 建設(shè)工程施工許可證 開發(fā)部 公用基礎(chǔ)設(shè)施配套證明開發(fā)部 獲取前期物業(yè)備案證明開發(fā)部物業(yè) 基礎(chǔ)工程形象部位達到正負零及圖象文件開發(fā)部工程 獲取 面積計算成果表 銷管 規(guī) 劃 設(shè) 計 階 段 施工圖設(shè)計組織 施工圖成果 第 4 頁 共 12 頁 節(jié)點主要階段 主要工作內(nèi)容工作部門 主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 項目總平面圖開發(fā)部研發(fā) 獲取商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格證明開發(fā)部銷管 企業(yè)投資項目備案 規(guī)劃成果開發(fā)部 大配套開發(fā)部 開工準備 移苗工程 臨水 臨電開發(fā)部工程部 財務(wù)部 運營部 臨水 臨電開發(fā)部工程 平整場地工程 施工組織方案工程研發(fā) 運營 招投標 簽訂合同 勘察工程運營 研發(fā) 法務(wù) 樁基施工單位工程運營 監(jiān)理工程運營 法務(wù) 土建施工單位工程運營 法務(wù) 甲供材 分包商工程運營 法務(wù) 沉降觀測工程運營 土建施工單位的公開招標及合同備案開發(fā)部工程 運營 施工圖會審 組織監(jiān)理 施工單位一起對圖紙會審工程研發(fā) 會同設(shè)計院進行會審 簽定會審記錄工程研發(fā) 設(shè)計交底會同設(shè)計院進行技術(shù)交底 簽定交底記錄工程研發(fā) 質(zhì)量監(jiān)督手續(xù) 辦理質(zhì)檢委托工程開發(fā) 辦理安全檢查委托工程開發(fā) 環(huán)衛(wèi) 環(huán)保等相關(guān)手續(xù) 申辦項目臨時 永久路口的報建手續(xù)工程開發(fā) 申辦項目臨時施工用水 臨時用電 排污手續(xù)工程開發(fā) 辦理施工人員暫住手續(xù)工程開發(fā) 開工 開工 施工放線 建立平面和高程控制系統(tǒng) 建立控制主軸線 基 線 標樁 并在現(xiàn)場清楚標明墻 柱軸線位置 工程研發(fā) 規(guī)劃驗線監(jiān)理單位組織工程部 設(shè)計 規(guī)劃局驗線工程研發(fā) 開發(fā) 樁基施工 試樁施工 確定樁基施工標準工程研發(fā) 樁基全面施工工程 樁基檢測 委托樁基檢測單位工程 進行樁基施工質(zhì)量檢測 并提供樁基檢測報告工程 開槽 土方工程工程 支護工程工程 降水工程工程 地基備案工程研發(fā) 基礎(chǔ)施工 地基處理工程 混凝土墊層工程 地下防水工程 混凝土基礎(chǔ)工程研發(fā) 基礎(chǔ)驗收備案 承建單位自評工程 監(jiān)理對驗評資料審查 現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查工程 監(jiān)理組織相關(guān)部門驗收工程研發(fā) 簽定建筑工程分部工程 基礎(chǔ) 驗收表工程 基礎(chǔ)處理竣工結(jié)算 核對全部設(shè)計變更 現(xiàn)場簽證及各項扣款的增減 項造價 運營工程 項目亮相前準備 推盤策略確定 產(chǎn)品策略 市場 根據(jù)項目定位 市場狀況和項目推廣策略 對產(chǎn) 品推廣排期和階段性重點聚焦產(chǎn)品提出合理化建議 并 對銷售人員進行講解 策劃中心 市場研究中心 銷售中心 招商中心 價格策略進行銷售底價的制定 進行價格把控市場研究中心銷售中心 招商中心 推廣策略 企劃項目銷售 研發(fā)部 招商策略 整合外部資源 根據(jù)項目銷售需要 制定項目全程招商策略 商業(yè)策劃商業(yè)招商 確定外部資源 廣告公司尋找及確定企劃 商業(yè)策劃項目銷售 制作公司尋找及確定企劃 策略公司尋找及確定企劃 商業(yè)策劃項目銷售 媒介公司尋找及確定企劃 商業(yè)策劃項目銷售 銷售許可證 第 5 頁 共 12 頁 節(jié)點主要階段 主要工作內(nèi)容工作部門 主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 活動公司尋找及確定企劃項目銷售 項目推廣定位確定 項目名稱 組團名稱企劃項目銷售 研發(fā) 項目核心推廣理念確定企劃項目銷售 研發(fā) SLOGON確定企劃項目銷售 項目核心識別系統(tǒng)確定 logo確定 市場 尋找設(shè)計公司對方案進行設(shè)計 市場 銷售中心 策劃中心 研發(fā) 中心 VI系統(tǒng)及延展方案確定市場 銷售中心 策劃中心 研發(fā) 中心 亮相前項目知識培訓 建筑知識 樓盤背景 項目賣點綜述 競爭對手 比較 付款方式 法律手續(xù) 銷售技巧等方面的 綜合系統(tǒng)培訓 市場 提供定位 產(chǎn)品 競爭能力等多方面的培訓市場 銷售中心 招商中心 策劃 中心 分賣場設(shè)立 為實現(xiàn)項目宣傳的最大化 在合理地段設(shè)立商品 房展示中心 外賣場企劃部 銷售道具準備 現(xiàn)場房型手冊 亮相版 企劃部研發(fā)部 售樓處裝修裝飾及售樓處內(nèi)外部指引包裝 精神 堡壘 工地圍檔 吊旗 道旗 形象墻 指示牌 資料架 展示架 企劃 商業(yè)策劃 工程 財務(wù) 項目銷售 運 營 樣板間及樣板環(huán)境指示說明系統(tǒng)企劃 商業(yè)策劃 工程 研發(fā) 財務(wù) 項目 銷售 運營 沙盤 概念 戶型單體模型企劃 商業(yè)策劃研發(fā) 項目銷售 入市前印刷品的設(shè)計 制作 概念樓書 房型圖 DM單 宣傳海報等 市場 提供宣傳資料上的相關(guān)內(nèi)容企劃 商業(yè)策劃研發(fā) 工程項目 銷售 法務(wù) 項目周邊主要道路設(shè)置醒目指示系統(tǒng)企劃 商業(yè)策劃 意向 派籌卡及紀念禮品企劃 商業(yè)策劃 聯(lián)動工作的準備 配備看房車及看房車的包裝企劃車管部 進行聯(lián)動單位的培訓和包裝 銷售部 客資組 企劃 意向商家簽約進駐意向書商業(yè)體系法務(wù) 確定項目亮相方案 項目形象表情 主題 創(chuàng)意表現(xiàn)確定 市場 參與討論 提出建設(shè)性意見 策劃中心 銷售中心 招商中心 市場 研究中心 項目亮相細化方案確定策劃中心 銷售中心 招商中心 市場 研究中心 項目亮相媒體確定策劃中心銷售中心 項目亮相項目亮相 項目形象出街 媒介組合應用 戶外 報紙 電 視 電臺 車體 電梯 企劃法務(wù) 新聞媒體新聞信息亮相企劃新聞中心 亮相慶典活動及產(chǎn)品推介會的宣傳和安排企劃 商業(yè)策劃研發(fā) 項目銷售 項目開盤前準備 銷售內(nèi)部資料 房型 房號及面積對照表項目銷售銷售管理部 研發(fā) 銷控銷管部 客戶接待 客戶問題匯總及反饋市場 對客戶提出的相關(guān)問題的反饋項目銷售 市場研究中心 研發(fā)中心 工程 開發(fā)等 客戶積累 意向卡銷售 客戶梳理 意向銷控制定 客戶關(guān) 系維護 項目銷售銷售管理部 外賣場 交工標準確定研發(fā)部 法務(wù) 工程 項目銷售 開 發(fā) 運營 價格體系確定市場 制定價格體系市場研究中心銷售中心 合同準備 房型附圖銷售管理部研發(fā) 交工標準銷售管理部法務(wù) 工程 研發(fā) 小區(qū)擺位銷售管理部研發(fā) 合同 附加協(xié)議等文本審查確定銷售管理部法務(wù) 開盤前銷售道具準備 現(xiàn)場房型手冊深化版及最終版企劃 商業(yè)策劃研發(fā) 樓書 宣傳海報 折頁 物業(yè)管理公約企劃 商業(yè)策劃研發(fā) 物業(yè)公司 購房須知 房型圖 詳細價格表企劃 商業(yè)策劃項目銷售 工程 研發(fā) 售樓處內(nèi)外展示道具的統(tǒng)一更換 道旗 吊旗 背板等 企劃 商業(yè)策劃 沙盤 細化景觀及外檐 企劃 商業(yè)策劃研發(fā) 樣板間 樣板環(huán)境的指示系統(tǒng)的數(shù)據(jù)更新企劃 商業(yè)策劃研發(fā) 銷控表及銷控貼 認購書 合同袋企劃 商業(yè)策劃銷售管理部 項目亮相前準備 確定外部資源 第 6 頁 共 12 頁 節(jié)點主要階段 主要工作內(nèi)容工作部門 主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 項目形象的提升及深化 戶外媒體發(fā)布 項目形象及核心理念鍛造與深化 企劃 商業(yè)策劃 報紙媒體發(fā)布 項目形象及核心理念鍛造與深化 企劃 商業(yè)策劃 小眾媒體及創(chuàng)新媒體發(fā)布 項目形象及核心理念 鍛造與深化 企劃 商業(yè)策劃 開盤信息告知 媒介組合應用 戶外 報紙 電視 電臺 車體 電梯 企劃 商業(yè)策劃 銀行大協(xié)議的簽訂銷售管理部財務(wù)中心 開盤 開盤 開盤慶典活動 活動形式 演出 說明會 發(fā)布會 與會人員 演藝名人 專家學者 告知途徑 報廣 海報 門票 DM單 企劃商業(yè)策劃項目銷售 物業(yè) 客戶轉(zhuǎn)化 明確合理流程 接待 回訪 邀約客戶 完成客 戶轉(zhuǎn)協(xié)議 轉(zhuǎn)合同工作 銷售管理部財務(wù) 項目銷售 回款落實銷管部項目銷售 日常銷售 月度指標分解 根據(jù)公司資金情況與項目進程 進行月度指標分 解與調(diào)整 銷售管理部 產(chǎn)品分析 聚焦銷售重點 來電客戶分析 來訪客戶分析 成交客戶分析 未成交客戶分析 滯銷產(chǎn)品分析 競爭項目動 態(tài)關(guān)注 對項目所處銷售階段進行準確判斷和適 時調(diào)整 項目銷售部企劃部 銷管部 月度操作手冊制定 根據(jù)財務(wù)指標 產(chǎn)品情況 客戶情況 制定月度 的推廣策略 銷售策略和重大節(jié)點 銷售體系 價格監(jiān)控及調(diào)整 定期進行價格測算 與銷售溝通 根據(jù)庫存產(chǎn)品 和聚焦銷售的重點及市場形勢變化 調(diào)整項目價 格 實現(xiàn)項目利潤最大化 銷售管理部運營部 項目銷售 月度推廣計劃執(zhí)行 報紙媒體 樹立項目形象 宣泄產(chǎn)品賣點企劃商業(yè)策劃項目銷售 戶外媒體 強化項目形象 聚焦重大節(jié)點企劃商業(yè)策劃項目銷售 營銷活動 維系老客戶促進老帶新 制造新聞熱 點烘托項目人氣 企劃商業(yè)策劃項目銷售 客戶中心 通過公益性活動強化客戶品牌忠誠度 加強項目口碑傳播效應 企劃商業(yè)策劃項目銷售 銷售道具支持 樓書 客戶通訊 生活手冊折頁 道旗 吊旗 企劃商業(yè)策劃項目銷售 客戶到訪及接待成交工作 客戶資源利用大客戶 社區(qū)活動 置業(yè)推薦 物 業(yè)推薦等工作帶來大批意向客戶 項目銷售部企劃部 外賣場客戶到訪銷售本部企劃部 項目銷售現(xiàn)場利用電話回訪老客戶 并進行客戶 接待成交工作 項目銷售部 通過日常培訓 提高銷售人員的接待水平 現(xiàn)場 通過電話回訪 邀約客戶到訪促成成交 項目銷售部 月度付款計劃及支付企劃 商業(yè)策劃運營部 財務(wù) 合作方合同簽訂 銷售管理部 企 劃部 運營部 法務(wù) 銷售本 部 回款制定回款節(jié)點 協(xié)調(diào)銀行及房管局保證按期回款銷售管理部財務(wù) 月度指標考核 公司考核指標完成及調(diào)整運營部 銷售管理部 財務(wù) 項目考核指標完成及調(diào)整市場 編制考核指標 指導下步工作運營部 市場研究中心 清盤 清盤 清盤后項目各種資料移交銷售管理部綜合管理部 項目銷售 招商工作問題總結(jié) 匯報并 存檔 項目營銷推廣效果的監(jiān)控 評估 修正 通過銷 售體系例會 項目協(xié)調(diào)會 部門例會 各種主題 總結(jié)會等形式進行工作總結(jié) 指導后期工作 銷售體系 商業(yè) 體系 工 程 建 設(shè) 主體施工 審核施工方案 施工組織設(shè)計工程 材料進場驗收 施工單位填報材料進場報驗單工程 三證 材料出廠合格證 進入現(xiàn)場的取樣檢驗證 明 建委產(chǎn)品質(zhì)量認證 工程 鋼筋混凝土工程 模板分項工程工程 鋼筋分項工程工程 項目開盤前準備 第 7 頁 共 12 頁 節(jié)點主要階段 主要工作內(nèi)容工作部門 主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 預應力分項工程工程 混凝土分項工程工程 現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)分項工程工程 裝配式結(jié)構(gòu)分項工程工程 混凝土結(jié)構(gòu)子分部工程工程 配套管線預埋工程 重要分項工程及隱蔽工程質(zhì)量驗收 核心筒剪力墻 裙樓 結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層 第一層標準 層 天面層鋼筋 工程 地下室 裙樓 塔樓標準層第一層的水暖電管線 預埋 超高層建筑圈梁防雷工程 避難層管線預埋 工程 圖紙問題解決 圖紙問題的發(fā)現(xiàn)及分析工程研發(fā) 設(shè)計變更工程研發(fā) 運營 施工質(zhì)量問題 事故處理 施工質(zhì)量問題 事故的分析及調(diào)查工程研發(fā) 處理方案的制定 審核 審批工程研發(fā) 運營 處理方案的實施工程 變更簽證 設(shè)計變更工程研發(fā) 運營 工程變更 工程變更技術(shù)經(jīng)濟分析工程研發(fā) 運營 工程變更申請工程研發(fā) 運營 設(shè)計變更工程研發(fā) 運營 工程款支付 工程進度的確認工程 工程款申請表審批工程運營 財務(wù) 工程款支付工程財務(wù) 主體驗收備案 施工單位自評工程 監(jiān)理對驗評資料審查 現(xiàn)場觀感質(zhì)量量 測和檢查 工程 監(jiān)理組織相關(guān)部門驗收參與單位 工程部 研發(fā) 設(shè)計 監(jiān)理 施工工程研發(fā) 簽定建筑工程分部工程 主體 驗收表工程 外檐裝修材料確定 設(shè)計 研發(fā)定板工程研發(fā) 運營 施工樣板制作工程 材料確定工程研發(fā) 運營 甲供 甲分包材料招標 制定招標計劃工程 編制招標文件 擬定投標單位工程運營 確定材料招標技術(shù)要求工程運營 確定定標原則工程運營 考察投標單位工程運營 招標 定標工程運營 內(nèi)外檐裝修 地面 基層處理工程 找平層工程 面層工程 防水 基層處理工程 防水層施工工程 面層砂漿工程 抹灰 基層處理工程 抹灰工程 飾面板 磚 排磚工程 面磚安裝工程研發(fā) 勾縫工程 門窗 型材加工工程 安裝窗框工程 安裝窗扇工程 封膠工程 輕質(zhì)隔墻 放線定位工程 隔墻砌筑及安裝工程 幕墻 幕墻專業(yè)設(shè)計工程研發(fā) 預埋件安裝工程 龍骨加工及安裝工程 工 程 建 設(shè) 主體施工 鋼筋混凝土工程 第 8 頁 共 12 頁 節(jié)點主要階段 主要工作內(nèi)容工作部門 主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 幕墻面材安裝工程 封膠工程 涂飾 基層處理工程 底料施工工程 面料施工工程研發(fā) 水 暖 電安裝 室內(nèi)給水系統(tǒng) 給水管道及配件安裝工程 室內(nèi)消火栓系統(tǒng)安裝工程 給水設(shè)備安裝工程 管道防腐 絕熱工程 室內(nèi)排水系統(tǒng) 排水管道及配件安裝工程 雨水管道及配件安裝工程 室內(nèi)熱水供應系統(tǒng) 管道及配件安裝工程 輔助設(shè)備安裝工程 防腐 絕熱工程 衛(wèi)生器具安裝 衛(wèi)生器具安裝工程研發(fā) 衛(wèi)生器具給水配件安裝工程 衛(wèi)生器具排水管道安裝工程 室內(nèi)采暖系統(tǒng) 管道及配件安裝工程 輔助設(shè)備及散熱器安裝工程 系統(tǒng)水壓試驗及調(diào)試工程 防腐 絕熱工程 變配電室 變壓器 箱式變電所安裝工程 成套配電柜 控制柜和動力 照明配電箱 盤 及控制柜安裝 工程 裸母線 封閉母線 插接式母線安裝工程 電纜溝內(nèi)和電纜豎井內(nèi)電纜敷設(shè)工程 電纜頭制作 導線連接和線路電氣試驗工程 接地裝置安裝工程 避雷引下線和變配電室接地干線敷設(shè)工程 供電干線 裸母線 封閉母線 插接式母線安裝工程 橋架安裝和橋架內(nèi)電纜敷設(shè)工程 電纜溝內(nèi)和電纜豎井電纜敷設(shè)工程 電線 電纜導管和線槽敷設(shè)工程 電線 電纜穿管和線槽敷線工程 電纜頭制作 導線連接和線路電氣試驗工程 電氣動力 成套配電柜 控制柜和動力 照明配電箱 盤 及控制柜安裝 工程 低壓電動機 電加熱器及電動執(zhí)行機構(gòu)檢查 接 線 工程 低壓氣動力設(shè)備檢測 試驗和空載試運行工程 橋架安裝和橋架內(nèi)電纜敷設(shè)工程 電線 電纜導管和線槽敷設(shè)工程 電線 電纜穿管和線槽敷線工程 電纜頭制作 導線連接和線路電氣試驗工程 插座 開關(guān) 風扇安裝工程 電氣照明安裝 成套配電柜 控制柜和動力 照明配電箱 盤 安裝 工程 電線 電纜導管和線槽敷設(shè)工程 電線 電纜導管和線槽敷設(shè)工程 電線 電纜導管和線槽敷線 槽板配線工程 鋼索配線 電纜頭制作工程 導線連接和線路氣試驗工程 燈具 插座 開關(guān) 風扇安裝工程 建筑照明通電試運行工程 備用和不間斷電源安裝 成套配電柜 控制柜和動力 照明配電箱 盤 安裝 工程 柴油發(fā)電機安裝工程 內(nèi)外檐裝修 幕墻 第 9 頁 共 12 頁 節(jié)點主要階段 主要工作內(nèi)容工作部門 主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 不間斷電源的其他功能單元安裝工程 裸母線 封閉母線 插接式母線安裝工程 電線 電纜導管和線槽敷設(shè)工程 電線 電纜導管和線槽敷線工程 電纜頭制作工程 導線連接和線路氣試驗工程 接地裝置安裝工程 防雷及接地安裝 接地裝置安裝工程 避雷引下線和變配電室接地干線敷設(shè)工程 建筑物等電位連接 接閃器安裝工程研發(fā) 智能化 通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)通信系統(tǒng) 衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng) 公共廣播系統(tǒng)工程 辦公自動化系統(tǒng) 計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 信息平臺及辦公自化應用軟件 網(wǎng)絡(luò)安全系統(tǒng) 工程 建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 空調(diào)與通風系統(tǒng) 變配電系統(tǒng) 照明系統(tǒng) 給排 水系統(tǒng) 熱源和熱交換系統(tǒng) 冷凍和冷卻系統(tǒng) 電梯和自動扶梯系統(tǒng) 中央管理工作站與操作分 站 子系統(tǒng)通信接口 工程 火災報警及消防聯(lián)動系統(tǒng) 火災和可燃氣體探測系統(tǒng) 火災報警控制系統(tǒng) 消防聯(lián)動系統(tǒng) 工程 安全防范系統(tǒng) 電視監(jiān)控系 入侵報警系統(tǒng) 巡更系統(tǒng) 出入口 控制 門禁 系統(tǒng) 停車管理系統(tǒng) 工程 綜合布線系統(tǒng) 纜線敷設(shè)和終接 機柜 機架 配線架的安裝 信息插座和光纜芯線終端的安裝 工程 智能化集成系統(tǒng) 集成系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò) 實時數(shù)據(jù)庫 信息安全 功能接 口 工程 電源與接地智能建筑電源 防雷及接地工程 環(huán)境 空間環(huán)境 室內(nèi)空調(diào)環(huán)境 視覺照明環(huán)境 電磁 環(huán)境 工程 住宅 小區(qū) 智能化系統(tǒng) 火災自動報警及消防動系統(tǒng) 安全防范系統(tǒng) 含 電視 臨近系統(tǒng) 入侵報警系統(tǒng) 巡更系統(tǒng) 門 禁系統(tǒng) 樓宇對講系統(tǒng) 停車管理系統(tǒng) 物業(yè) 管理系統(tǒng) 多表現(xiàn)場計量及與遠程傳輸系統(tǒng) 建 筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 公共廣播系統(tǒng) 小區(qū)建筑設(shè)備 監(jiān)控系統(tǒng) 物業(yè)辦公自動化系統(tǒng) 智能家庭信 息平臺 工程 通風與空調(diào) 送排風系統(tǒng) 風管與配件制作 部件制作 風管系統(tǒng)安裝 空 氣處理設(shè)備安裝 消聲設(shè)備制作與安裝 風管與 設(shè)備防腐 風機安裝 系統(tǒng)調(diào)試 工程 防排煙系統(tǒng) 風管與配件制作 部件制作 風管系統(tǒng)安裝 防 排煙風口 常閉正壓風口與設(shè)備安裝 風管與設(shè) 備防腐同 風機安裝 系統(tǒng)調(diào)試 工程 除塵系統(tǒng) 風管與配件制作 部件制作 風管系統(tǒng)安裝 除 塵器與排污設(shè)備安裝 風管與設(shè)備防腐 風機安 裝 系統(tǒng)調(diào)試 工程 空調(diào)風系統(tǒng) 風管與配件制作 部件制作 風管系統(tǒng)安裝 空 氣處理設(shè)備安裝 消聲設(shè)備制作與安裝 風管與 設(shè)備防腐 風機安裝 風管與設(shè)備絕熱 系統(tǒng)調(diào) 試 工程 凈化空調(diào)系統(tǒng) 風管與配件制作 部件制作 風管系統(tǒng)安裝 空 氣處理設(shè)備安裝 消聲設(shè)備制作與安裝 風管與 設(shè)備防腐 風機安裝 風管與設(shè)備絕熱 高效過 濾器安裝 系統(tǒng)調(diào)試 工程 制冷設(shè)備系統(tǒng) 制冷組安裝 制冷劑管道及配件安裝 制冷附屬 設(shè)備安裝 管道及設(shè)備的防腐與絕熱 系統(tǒng)調(diào)試 工程 空調(diào)水系統(tǒng) 管道冷熱 媒 水系統(tǒng)安裝 冷卻水系統(tǒng)安裝 準凝水系統(tǒng)安裝 閥門及部件安裝 冷卻塔安裝 水泵及附屬設(shè)備安裝 管道與設(shè)備的防腐與絕 熱 系統(tǒng)調(diào)試 工程 水 暖 電安裝 備用和不間斷電源安裝 第 10 頁 共 12 頁 節(jié)點主要階段 主要工作內(nèi)容工作部門 主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 電梯安裝 招標選定安裝單位選型及招標工程 提供電梯井道土建節(jié)點圖預埋件的設(shè)置 預留洞口的設(shè)置工程 指導電梯井道土建施工土建交接檢驗工程 電梯安裝及調(diào)試 驅(qū)動主機工程 導軌 門系統(tǒng) 轎廂 對重 平衡重 工程 安全部件 懸掛裝置 隨行電纜工程 補償裝置 電氣裝置工程 整機安裝調(diào)試 驗收工程 毛坯房竣工驗收備案 會同監(jiān)理 施工單位初步驗收 施工隊 伍整改 工程 整理竣工資料及竣工圖 工程 施工單位提供 建筑工程質(zhì)量保修書 工程 組織銷售 研發(fā) 運營 物業(yè)共同驗收 工程 報建委質(zhì)監(jiān)部門審定備案工程綜合管理部 與物業(yè)進行交接 工程物業(yè) 毛坯房竣工結(jié)算 土建 給排水 采暖 電氣 空調(diào) 甲 供材 各項分包工程結(jié)算 核對各棟口建筑面積 核對全部設(shè)計變更 現(xiàn)場 簽證及各項扣款的增減項造價 運營工程 成品房裝修 土建工作面移交 土建整改工程 垃圾清運工程 吊頂 龍骨加工及安裝工程 封板工程 潔具 潔具選型及招標工程運營 研發(fā) 潔具安裝工程研發(fā) 護欄和扶手制作與安裝工程 飾面板 磚 排磚工程 面磚安裝工程研發(fā) 勾縫工程 涂飾 基層處理工程 底料施工工程 面料施工工程研發(fā) 櫥柜制作與安裝 櫥柜招標工程運營 研發(fā) 櫥柜設(shè)計工程 櫥柜安裝工程 門窗套制作與安裝工程 花飾制作與安裝工程 窗簾盒 窗臺板工程 暖氣片安裝 選型及招標工程運營 研發(fā) 暖氣片安裝工程研發(fā) 裱糊與軟包工程 細部工程 成品房驗收備案 會同監(jiān)理 施工單位初步驗收 施工隊伍整改 工程 整理竣工資料及竣工圖 工程 施工單位提供 建筑工程質(zhì)量保修書 工程 組織銷售 研發(fā) 運營 物業(yè)共同驗收 工程 報建委質(zhì)監(jiān)部門審定備案工程綜合管理部 與物業(yè)進行交接 工程物業(yè) 成品房竣工結(jié)算精裝修甲供材 精裝修分包 成品房施工結(jié)算運營工程 配套手續(xù)及施工 排水開發(fā)運營 財務(wù) 工程 熱力 排水開發(fā)研發(fā) 熱力 開發(fā)與供熱辦協(xié)調(diào)分級 尋找熱源開發(fā) 開發(fā)運營 開發(fā)工程 開發(fā)財務(wù) 開發(fā)銷管 運營 財務(wù) 開發(fā)物業(yè) 自來水 開發(fā)研發(fā) 第 11 頁 共 12 頁 節(jié)點主要階段 主要工作內(nèi)容工作部門 主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 開發(fā)研發(fā) 開發(fā)運營 開發(fā)工程 開發(fā)財務(wù) 開發(fā)工程 園林用水 換熱站用水 開發(fā)研發(fā) 開