巴南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析.doc

一、巴南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 巴南區(qū)城市化進(jìn)程相對(duì)緩慢，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯緩，但隨著重慶市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的快速發(fā)展以及重慶南部新城的開發(fā)，巴南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸升溫，正受到越來(lái)越多本地知名開發(fā)商和外地開發(fā)商的關(guān)注。 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2000年以來(lái)，巴南區(qū)商品房銷售額、商品房銷售面積和商品房銷售均價(jià)均有較大的增長(zhǎng)。2000年該區(qū)域房地產(chǎn)銷售額僅為1.59億元，占該年度重慶市銷售額78.37億的2。2007年16月的銷售額為16.75億元，其占重慶市銷售額的比例也提升到了5.5。 與此同時(shí)，隨著巴南區(qū)的快速發(fā)展，該區(qū)域的商品房銷售均價(jià)也有較大幅度的提升，從2000年的不足1000元，提升到了2006年的2105元，2007年11月的成交已高達(dá)到3178元，破了3000大關(guān)。二、三大板塊分析 從目前巴南區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看，巴南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要可以分為三個(gè)板塊：一是處在巴南老城區(qū)的魚洞板塊，二是緊鄰南岸區(qū)的李家沱板塊，三是新興的龍洲灣板塊（主要集中在渝南大道、龍洲大道附近）。三、巴南區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目分析 從目前的情況來(lái)看，巴南區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要集中在魚洞板塊、李家沱板塊和龍洲灣板塊，而且龍洲灣板塊的市場(chǎng)供應(yīng)呈不斷增加的趨勢(shì)。巴南區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目基本情況如下： （1）區(qū)位、價(jià)格對(duì)比板塊樓盤名稱地址銷售均價(jià)（建面）魚洞板塊半島康城二期巴南區(qū)魚洞魚輕大橋旁（原二毛廠家屬區(qū)）3000（元/平方米）環(huán)球浩月港灣巴南區(qū)魚洞魚輕大橋旁（供電局對(duì)面）2700（元/平方米）巴黎公寓巴南區(qū)魚洞箭河路9號(hào)（魚洞新大橋橋頭）2900（元/平方米）李家沱板塊融匯半島巴南區(qū)李家沱長(zhǎng)江大橋南橋頭3400（元/平方米）錦繡江南巴南區(qū)李家沱長(zhǎng)江二橋南橋頭3600（元/平方米）一城南溪書香巴南區(qū)李家沱紅光村（李家沱二橋頭工學(xué)院旁）3100（元/平方米）日月山莊巴南區(qū)李家沱岔路口（東方賓館對(duì)面）2900（元/平方米）世紀(jì)陽(yáng)光新尚城巴南區(qū)土橋轉(zhuǎn)盤處3300（元/平方米）麗都錦城巴南區(qū)渝南大道32號(hào)（凱恩家具市場(chǎng)前行300米）未售優(yōu)活城巴南區(qū)李家沱三角碑車站（宏源小區(qū)旁）未售龍洲灣板塊申燁太陽(yáng)城巴南區(qū)渝南大道158號(hào)3000（元/平方米）明華龍洲半島巴南區(qū)魚洞鎮(zhèn)龍洲大道1號(hào)3800（元/平方米）一城龍洲巴南區(qū)魚洞魚胡路路口2800（元/平方米）典雅龍領(lǐng)國(guó)際巴南區(qū)龍海大道4000（元/平方米） 目前，巴南區(qū)主要樓盤集中在李家沱板塊、龍洲灣板塊以及魚洞板塊，而隨著龍洲灣新區(qū)的加速開發(fā)，龍洲灣板塊的項(xiàng)目逐漸增多。 根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，魚洞板塊銷售均價(jià)在2900元/平方米（建面）左右，李家沱板塊銷售均價(jià)在3200元/平方米（建面）左右，龍洲灣板塊銷售均價(jià)在3200元/平方米（建面）左右。隨著巴南區(qū)交通等綜合條件的改善，未來(lái)的房?jī)r(jià)還有一定的上漲空間。 龍洲灣板塊銷售均價(jià)較高的原因在于目前在售樓盤大部分為江景房或靠近行政中心，魚洞板塊銷售均價(jià)較低的原因在于缺少江景或其他景觀資源。 （2）樓盤規(guī)模對(duì)比板塊樓盤名稱占地面積(萬(wàn)平方米)建筑面積(萬(wàn)平方米)容積率魚洞板塊半島康城二期7.2022.002.93環(huán)球浩月港灣2.007.003.49巴黎公寓11.3435.004.65李家沱板塊融匯半島200.10300.001.89錦繡江南3.4516.004.57一城南溪書香/2.80日月山莊35.4217.712.00世紀(jì)陽(yáng)光新尚城6.1014.002.29麗都錦城/50.003.50優(yōu)活城6.5413.834.60龍洲灣板塊申燁太陽(yáng)城55.83100.002.20明華龍洲半島19.0038.002.00一城龍洲10.0138.003.15典雅龍領(lǐng)國(guó)際8.019.892.49 從占地面積來(lái)看，占地面積10萬(wàn)平方米以上的樓盤有巴黎公寓、融匯半島、日月山莊、申燁太陽(yáng)城、明華龍洲半島等，其中融匯半島的占地面積最大。 從建筑面積來(lái)看，超過(guò)20萬(wàn)平方米以上的樓盤有半島康城二期、巴黎公寓、融匯半島、麗都錦城、申燁太陽(yáng)城、明華龍洲半島、一城龍洲等，其中融匯半島的建筑體量最大。 目前巴南區(qū)大部分樓盤的容積率在2以上，甚至部分樓盤的容積率達(dá)到4以上。 通過(guò)前期調(diào)查了解，巴南區(qū)樓盤占地面積和建筑面積差異較大，有3000畝的超級(jí)大盤融匯半島，也有30畝的小盤環(huán)球浩月港灣。 （3）主力戶型對(duì)比板塊樓盤名稱主力戶型兩居室面積三居室面積魚洞板塊半島康城二期兩居室、三居室82112134環(huán)球浩月港灣兩居室、三居室74.4388.24104.29122.43巴黎公寓一室（35-54）/李家沱板塊融匯半島兩房、三房49.9876.1277.64117.98錦繡江南兩居室、三居室64.56 80.9888.79106一城南溪書香兩居室69.9678.6197.95日月山莊兩居室、三居室67.0885.5598.36101.77世紀(jì)陽(yáng)光新尚城二室、三室72.4986.4987.40120.77麗都錦城二室、三室65.05-87.7596.20-95.28優(yōu)活城兩居室5976.12/龍洲灣板塊申燁太陽(yáng)城兩居室、三居室70.388395.35115.03明華龍洲半島兩居室、三居室72.4089.2594.96129.27一城龍洲兩居室、三居室67.5679.5282.0896.19典雅龍領(lǐng)國(guó)際一居室、兩居室58.9481.17/ 巴南區(qū)各樓盤的主力戶型主要為兩居室、三居室，一居室較少，四居室?guī)缀鯖]有。 兩居室的面積主要集中在5090平米，三居室的面積主要集中在80130平米。（4）物業(yè)對(duì)比板塊樓盤名稱建筑類型配套設(shè)施物業(yè)費(fèi)魚洞板塊半島康城二期花園洋房、小高層、高層華夏八街商業(yè)街、人民廣場(chǎng)、魚洞四小、巴縣中學(xué)、巴南電大等1元/平方米月環(huán)球浩月港灣多層、高層巴縣中學(xué)、巴南職中、魚洞中學(xué)、魚洞四小、大江廣場(chǎng)、新世紀(jì)百貨、山城超市、魚洞廣場(chǎng)等/巴黎公寓高層魚洞二小、巴縣中學(xué)、游泳池、健身中心、大型餐飲娛樂、郵局、診所等。/李家沱板塊融匯半島花園洋房、小高層、高層公交、輕軌三號(hào)線、私立學(xué)校、小學(xué)和幼兒園、金融、商業(yè)等1.1元/平方米月錦繡江南小高層、高層重慶清華中學(xué)、重慶三十四中、重慶工學(xué)院、楊家坪商圈、商業(yè)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等1.05元/平方米月一城南溪書香高層清華小學(xué)、清華中學(xué)、重慶理工大學(xué)、新世紀(jì)、重百、停車場(chǎng)等0.8元/平方米月日月山莊小高層、多層、別墅、花園洋房土橋中學(xué)、清華中學(xué)、雙語(yǔ)幼兒園、商場(chǎng)、超市、金融機(jī)構(gòu)、醫(yī)療診所等1元/平方米月世紀(jì)陽(yáng)光新尚城多層、小高層教育、金融、特色商業(yè)步行街、商業(yè)文化廣場(chǎng)、景觀花園、幼兒園、停車場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)中心等1元/平方米月麗都錦城高層三十四中、清華中學(xué)、李家沱大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，八公里農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大型超市、商業(yè)街等/優(yōu)活城高層李家沱小學(xué)、清華中學(xué) 、重慶三十四中、新世紀(jì)超市、重百、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等/龍洲灣板塊申燁太陽(yáng)城小高層、高層三十四中、清華中學(xué)、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、南溫泉等1.2元/平方米月明華龍洲半島多層、高層、小高層幼兒園、行政、商業(yè)街區(qū)、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、金融等1元/平方米月一城龍洲多層，小高層，高層巴縣中學(xué)、巴南電大、新世紀(jì)超市、山城超市、停車場(chǎng)等0.87元/平方米月典雅龍領(lǐng)國(guó)際高層公交、輕軌三號(hào)線、銀行、游泳池，網(wǎng)球場(chǎng)等1元/平方米月 目前，巴南區(qū)主要以小高層、高層產(chǎn)品為主，產(chǎn)品較為單一，差異化較小。隨著巴南區(qū)綜合環(huán)境的改善，多層、別墅、花園洋房等建筑類型逐步增多。 在配套設(shè)施上，巴南區(qū)在售樓盤周邊配套主要為學(xué)校、商場(chǎng)、金融、交通、溫泉、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等。 在物業(yè)費(fèi)上，大部分收費(fèi)較低，表明對(duì)物業(yè)管理的重視程度還不夠。 （5）建筑風(fēng)格、目標(biāo)客戶群體與廣告訴求重點(diǎn)對(duì)比板塊樓盤名稱建筑風(fēng)格目標(biāo)客戶群體廣告訴求重點(diǎn)魚洞板塊半島康城二期現(xiàn)代主義風(fēng)格主要為巴南、南岸區(qū)居民活潑自然，溫馨愜意環(huán)球浩月港灣現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格大部分為巴南區(qū)、南岸區(qū)居民，以及部分公務(wù)員、教師、白領(lǐng)等現(xiàn)代居住品質(zhì)，城市生活享受巴黎公寓法國(guó)巴黎風(fēng)格大部分為巴南、南岸區(qū)居民天然濱河，對(duì)稱美感李家沱板塊融匯半島典雅中式風(fēng)格多數(shù)為南岸、巴南區(qū)居民歡樂半島，島居生活錦繡江南現(xiàn)代中式風(fēng)格年輕人，巴南區(qū)、南岸區(qū)居民，主城區(qū)居民臨江風(fēng)格，三城人生一城南溪書香婉約現(xiàn)代風(fēng)格主要為巴南、南岸居民等閑居生活，自然享受日月山莊歐式風(fēng)格巴南區(qū)、南岸區(qū)居民人與自然和諧共生世紀(jì)陽(yáng)光新尚城簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格大多數(shù)為巴南、南岸區(qū)居民自然、陽(yáng)光、健康麗都錦城現(xiàn)代主義風(fēng)格大多數(shù)為巴南、南岸居民自然清幽，情趣空間優(yōu)活城簡(jiǎn)約主義風(fēng)格年輕人，巴南、南岸區(qū)居民李家沱中央的“地標(biāo)建筑群”龍洲灣板塊申燁太陽(yáng)城地中海風(fēng)格大多數(shù)為巴南區(qū)、南岸區(qū)居民卓越生態(tài)，回歸自然明華龍洲半島現(xiàn)代主義古典風(fēng)格大多數(shù)為巴南、南岸居民低密度、臨江大宅一城龍洲簡(jiǎn)明現(xiàn)代風(fēng)格主要為巴南區(qū)、南岸區(qū)居民，以及部分公務(wù)員、教師可觀、可賞的公共性空間典雅龍領(lǐng)國(guó)際現(xiàn)代主義風(fēng)格巴南區(qū)、南岸區(qū)居民還有部分公務(wù)員以及投資者山光水色，浩闊胸襟 從建筑風(fēng)格來(lái)看，巴南區(qū)各項(xiàng)目以現(xiàn)代風(fēng)格為主，也有少量歐式風(fēng)格和地中海風(fēng)格，項(xiàng)目的資源條件不同其建筑風(fēng)格也有所不同。 從目標(biāo)客戶群體來(lái)看，客戶以巴南區(qū)、南岸區(qū)居民為主，少量輻射周邊區(qū)域?？蛻羯矸荻酁榘最I(lǐng)、公務(wù)員、教師、私營(yíng)企業(yè)主等。 從廣告訴求重點(diǎn)來(lái)看，大部分項(xiàng)目都突出巴南區(qū)的自然生態(tài)環(huán)境，打造高品質(zhì)的生活享受。四、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 總體來(lái)看，近年來(lái)巴南區(qū)土地供應(yīng)逐年增加，將形成越來(lái)越多的市場(chǎng)供應(yīng)。隨著時(shí)間的推移，巴南區(qū)將改變以往小開發(fā)商扎堆的