房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)

房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)房地產(chǎn)銷售培訓(xùn) 房地產(chǎn)名詞解釋房地產(chǎn)名詞解釋 單元式住宅 是指在多層 高層樓房中的一種住宅建筑形式 通常每層樓面只有 一個(gè)樓梯 住戶由樓梯平臺直接進(jìn)入分戶門 每個(gè)樓梯的控制面積又 稱為一個(gè)居住單元 期房 是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至房屋竣工驗(yàn)收辦 理交付為止 所出售商品房稱為期房 現(xiàn)房 是指消費(fèi)者在購買時(shí)具備即買即可入住的商品房 房屋 一般指上有屋頂 周圍有墻 能防風(fēng)避雨御寒保溫 供人們在其中工作 生活 學(xué)習(xí) 娛樂和儲藏物資 并具有固定基礎(chǔ) 層高一般在 2 2 米 以上的永久性場所 但根據(jù)某些地方的生活習(xí)慣 可供人們常年居住 的窯洞 竹樓等也應(yīng)包括在內(nèi) 商品房 是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售 出租的房屋 房改房 已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān) 城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定 按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的已建公有 住房 按照成本價(jià)購買的房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購 買的職工擁有部分房屋所有權(quán) 一般在 5 年后歸職工個(gè)人所有 住宅 是指專供居住的房屋 包括別墅 公寓 職工家屬宿舍和集體宿舍 包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍 等 但不包括住宅樓中作為人防用 不住人的地下室等 也不包括托兒所 病房 療養(yǎng)院 旅館等具有專 門用途的房屋 成套住宅 是指由若干臥室 起居室 廚房 衛(wèi)生間 室內(nèi)走道或客廳等組成 的供一戶使用的房屋 躍層住宅 是指套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅 公用設(shè)施用房 是指自來水 泵站 污水處理 變電 燃?xì)?供熱 垃圾處理 環(huán) 衛(wèi) 公廁 殯葬 消防等市政公用設(shè)施的房屋 商業(yè)用房 是指各類商店 門市部 飲食店 糧油店 菜場 理發(fā)店 照相館 浴室 旅社 招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋 經(jīng)營用房 是指各種開發(fā) 裝飾 中介公司等從事各類經(jīng)營業(yè)務(wù)活動所用的房 屋 房屋層數(shù) 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù) 一般按室內(nèi)地坪 0 以上計(jì)算 采光 窗在室外地坪以上的半地下室 其室內(nèi)層高在 2 20m 以上 不含 2 20m 的 計(jì)算自然層數(shù) 房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和 假 層 附層夾層 插層 閣樓 暗樓 裝飾性塔樓以及突出屋面的樓 梯間 水箱間不計(jì)層數(shù) 地下室 是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分 包括層高在 2 2m 以下 的半地下室 房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1 2 者 半地下室 房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1 3 且不超過 1 2 者 擱樓 暗樓 一般是房屋建成后 因各種需要利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層 低層住宅 指一層至三層的住宅 多層住宅 指四層至六層的住宅 小高層住宅 指七層至九層的住宅 高層住宅 指十層及十層以上的住宅 塔式高層住宅 以共用樓梯 電梯為核心布置多套住房的高層住宅 單元式高層住宅 由多個(gè)住宅單元組合而成 每單元均設(shè)有樓梯 電梯的高層住宅 通廊式高層住宅 由共用樓梯 電梯通過內(nèi) 外廊進(jìn)入各套住宅的高層住宅 花園式住宅 也叫西式洋房或小洋樓 也稱花園別墅 帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院 式平房或二 三層小樓 建筑密度很低 內(nèi)部居住功能完備 裝修豪華 并富有變化 一般為高收入者購買 公寓式住宅 相對于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言 一般建在大城市 大多數(shù)是高 層標(biāo)準(zhǔn)較高 每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房 包括臥室 起居室 客廳 浴室 廁所 廚房 陽臺等等 供一些常常往來的中外客商及 其家眷中短期租用 經(jīng)濟(jì)適用住房 是指根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅 由國家統(tǒng)一 下達(dá)計(jì)劃 用地一般實(shí)行行政劃撥的方式免收土地出讓金 對各種經(jīng) 批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收 出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià) 按保本微利的 原則確定 躍層式商品房 復(fù)式商品房 由上 下兩層并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋 水景商品房 是指依水而建的房屋 商住住宅 是 soho 居家辦公 住宅觀念的一種延伸 它屬于住宅 但同時(shí)又融 入寫字樓的諸多硬件設(shè)施 尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá) 使居住者在居住 的同時(shí)又能從事商業(yè)活動的住宅行式 會所 就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂服務(wù)設(shè) 施 會所具備的軟硬件條件 康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池 網(wǎng)球或羽毛球 場 高爾夫練習(xí)館 保齡球館 健身房等娛樂健身場所 中西餐廳 酒吧 咖啡廳等餐飲與待客的社交場所 還應(yīng)具有網(wǎng)吧 閱覽室等其 他服務(wù)設(shè)施 以上一般都是對業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開放 公共綠地 滿足規(guī)定的日照要求 適合于安排游憩活動設(shè)施的 供居民共享的 游憩綠地 應(yīng)包括居住區(qū)公園 小游園和組團(tuán)綠地及其它塊狀帶狀綠 地等 配建設(shè)施 與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施 道路和 公共綠地的總稱 外飄窗 凸窗 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起 窗子三面為玻璃 從而使人們 擁有更廣闊的視野 更大限度地感受自然 親近自然 通常它的窗臺 較低甚至為落地窗 中空玻璃 中空玻璃是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新 是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻 璃加工技術(shù) 它由兩層甚至更多的玻璃密封組合 但最重要的是兩層 玻璃之間必須形成真空或氣體 如加入惰性氣體狀態(tài) 故稱 中空玻璃 這種技術(shù)的運(yùn)用使門窗的隔音 阻熱 密封 安全性能都大大提高 商品房的起價(jià) 是指商品房在銷售時(shí)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格 均價(jià) 將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù) 即 得出每平方米的均價(jià) 均價(jià)一般不是銷售價(jià) 預(yù)售價(jià) 預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù) 銷售合同中的專用術(shù)語 預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格 在 商品房交付使用時(shí) 應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問核定的價(jià)格為準(zhǔn) 定金 定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的 作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額 的貨幣 它屬于一種法律上的擔(dān)保方式 目的在于促使債務(wù)人履行債 務(wù) 保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn) 根據(jù)我國發(fā)法通則和 擔(dān)保法 八 十九條規(guī)定 定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定 當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定 交付定金的期限 定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效 定金的數(shù)額 由當(dāng)事人約定 但不得超出合同標(biāo)的額的 20 如果購房者交了定金 之后改變主意決定不買 開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金 如 果開發(fā)商將房屋賣給他人 應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金 違約金 違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定 應(yīng)該付給對方的一定 數(shù)量的貨幣 違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁 具有懲罰性和補(bǔ)償 性 但主要體現(xiàn)懲罰性 只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯(cuò) 無論是否給對方造成損失都要支付違約金 七通一平 是指土地 生地 在通過一級開發(fā)后 使其達(dá)到具備上水 雨污水 電 力 暖氣 電信和道路通以及場地平整的條件 可以進(jìn)場后迅速開發(fā) 建設(shè) 三通一平 是指土地具備上水 雨污水和道路通以及場地平整的條件 五證 房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工 程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程開工許可證 國有土地使用證 和 商品房預(yù)售許可證 簡稱 五證 其中前兩個(gè)證由規(guī)劃部門核發(fā) 建設(shè)工程開工許可證 由建設(shè)部門核發(fā) 國有土地使用證 和 商品 房預(yù)售許可證 由國土資源部門和房屋管理部門核發(fā) 住宅房屋使用面積 是指住宅中以戶 套 為單位的分戶 套 門內(nèi)全部可供使用的空間面 積 包括日常生活起居使用的臥室 起居室和客廳 堂屋 亭子間 廚房 衛(wèi)生間 室內(nèi)走道 樓梯 壁櫥 陽臺 地下室 假層 附 層 夾層 閣樓 暗樓 等面積 宅房屋建筑面積 房屋的建筑面積系指房屋外墻 柱 勒腳以上各層的外圍水平投影面 積 包括陽臺 挑廊 地下室 室外樓梯等 且具備有上蓋 結(jié)構(gòu)牢固 層 高 2 20M 以上 含 2 20M 的永久性建筑 成套住宅建筑面積 是指成套住宅的建筑面積總和 房屋的產(chǎn)權(quán)面積 房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積 房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市 市 縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定 房屋暫測面積 暫測面積是指在商品房期房 有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目 銷售中 根據(jù)國家規(guī)定 由房地產(chǎn)開發(fā)商依據(jù)施工圖紙進(jìn)行計(jì)算的面積 它是 開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù) 房屋實(shí)測面積 實(shí)測面積是指商品房竣工驗(yàn)收后 工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格 開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋房屋測繪機(jī)構(gòu)參考圖 紙 預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測 繪圖 計(jì)算而得出的面積 是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù) 是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證 結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù) 房屋的共有建筑面積 房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積 成套房屋的套內(nèi)建筑面積 由套內(nèi)房屋的使用面積 套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)陽臺建筑面積三部分 組成 套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支 撐體所占的面積 其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔 墻以及外墻 包括山墻等共有墻 均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi) 墻體面積 套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)陽臺建筑面積 套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì) 算 其中封閉的陽臺按水平投影全部計(jì)算建筑面積 未封閉的陽臺 按水平投影的一半計(jì)算建筑面積 商品房的銷售面積 商品房按 套 或 單元 出售商品房的銷售面積即為購房者聽購 買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積 以下簡稱套內(nèi)建筑面積 與應(yīng)分?jǐn)偟墓?用建筑面積之和 商品房銷售面積 套內(nèi)建筑面積 分?jǐn)偟墓媒ㄖ?面積 共有建筑面積 公有建筑面積 共有面積的內(nèi)容包括 電梯井 管道井 樓梯間 垃圾道 變電室 設(shè)備間 公共門廳 過道 地下室 值班警衛(wèi)室等 以及為整幢服務(wù) 的公共用房和管理用房的建筑面積 以水平投 影面積計(jì)算 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻 以及 外墻 包括山墻 水平投影面積一半的建筑面積 獨(dú)立使用的地下室 車棚 車庫 為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室 管理用房 作為人防工程的地下 室都不計(jì)入共有建筑面積 房地產(chǎn)契稅 是指由于土地使用權(quán)出讓 轉(zhuǎn)讓 房屋買賣 交換或贈與等發(fā)生房 地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦 住宅 2 其他 4 園亭 供游人休息和觀景的園林建筑 園亭的特點(diǎn)是周圍開敞 在造型上相 對的小而集中 因此 亭常與山 水 綠化結(jié)合起來組景 并作為園林 中 點(diǎn)景 的一種手段 園廊 屋檐下的過道及其延伸成獨(dú)立的有頂?shù)倪^道稱廊 建造于園林中的稱 為園廊 在園林中 廊不僅作為個(gè)體建筑聯(lián)系室內(nèi)外的手段 而且還 常成為各個(gè)建筑之間的聯(lián)系通道 成為園林內(nèi)游覽路線的組成部分 它既有遮蔭蔽雨 休息 交通聯(lián)系的功能 又起組織景觀 分隔空間 增加風(fēng)景層次的作用 其基本類型按結(jié)構(gòu)形式可分為 雙面空廊 單 面空廊 復(fù)廊 雙層廊和單支柱廊五種 按廊的總體造型及其與地 形 環(huán)境的關(guān)系可分為 直廊 曲廊 回廊 抄手廊 爬山廊 疊落 廊 水廊 橋廊等 水榭 供游人休息 觀賞風(fēng)景的臨水園林建筑 中國園林中水榭的典型形 式是在水邊架起平臺 平臺一部分架在岸上 一部分伸入水中 平臺 跨水部分以梁 柱凌空架設(shè)于水面之上 平臺臨水圍繞低平的欄桿 或設(shè)鵝頸靠椅供坐憩憑依 平臺靠岸部分建有長方形的單體建筑 此 建 筑有時(shí)整個(gè)覆蓋平臺 建筑的面水一側(cè)是主要觀景方向 常用落地門 窗開敞通透 既可在室內(nèi)觀景 也可到平臺上游憩眺望 屋頂一般為 造型優(yōu)美的卷棚歇山式 建筑立面多為水平線條 以與水平面景色相 協(xié)調(diào) 建筑密度 在用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積總和與地塊面積之比 容積率 規(guī)定的地塊上全部的建筑部面積與地塊面積之比 綠化率 綠化率指用地范圍內(nèi)各種綠化面積 含屋頂 曬臺 墻面的人工綠 化 占總用地面積的比率 綠化率包含綠地率 綠地率 綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的 比率 綠地率所指的 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地 主要包括公 共綠地 宅旁綠地等 其中 公共綠地又包括居住區(qū)公園 小游園 組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀 帶狀化公共綠地 實(shí)用率 實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比 大于使用率 即實(shí)用率 套 內(nèi)建筑面積 套內(nèi)建筑面積 分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e 得房率 得房率是指套內(nèi)建筑面積與套 單元 0 建筑面積之比 套內(nèi)建筑面積 套內(nèi)使用面積 套內(nèi)墻體面積 陽臺建筑面積 套 單元 建筑面積 套內(nèi)建筑隊(duì)面積 分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積 預(yù)售許可證 按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證 發(fā)展商將有關(guān)申請資料送 到主管部門 批準(zhǔn)后方可預(yù)售 商品房買賣合同 是由政府有關(guān)部門統(tǒng)一編制 用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議 所有的商品房銷售都必須簽訂此合同 房地產(chǎn)抵押合同 是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系 由銀行 業(yè)主 和發(fā)展商三方簽訂 銀行按揭 是指購房者購買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為 業(yè)主先 付一部分樓款 余款由銀行代購房者支付 購房者的樓房所有權(quán)將抵 押在銀行 購房者將分期償還銀行的貸款和利息 預(yù)售商品房 即樓宇預(yù)售 房地產(chǎn)經(jīng)營者獲取了建設(shè)土地 按政府批準(zhǔn)的建筑施工 圖紙施工 且投入開發(fā)的資金已達(dá)到法律 法規(guī)和政府主管部門規(guī)定 條件 便可向房地產(chǎn)主管部門申請和辦理商品房預(yù)售登記 經(jīng)批準(zhǔn)后 方可預(yù)售 樣板房與示范單位 是指與實(shí)際房屋的結(jié)構(gòu)相同 但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展商的售樓書而定的房 間 示范單位與樣板房的裝修有區(qū)別 目的是為提供給客戶做裝修參 考 物業(yè)管理 是房地產(chǎn)管理市場化的一種綜合性經(jīng)營方式 分為維護(hù)性管理和經(jīng)營 性管理兩類 維護(hù)性物業(yè)管理的職能 主要為高層與多層住宅 綜合 寫字樓 標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等樓宇及機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修 治安 消防 環(huán)境衛(wèi)生及其他服務(wù)為業(yè)主提供良好的工作和居住環(huán)境 經(jīng)營性物 業(yè)管 理除具有維護(hù)性管理職能外 還通過對物業(yè)出租經(jīng)營達(dá)到回收投資和 獲取利潤的目的 幾種常見的建筑構(gòu)造形式 構(gòu)造形式是支撐建筑物本身重量的方式 分為磚混結(jié)構(gòu) 墻體承重 框架結(jié)構(gòu) 墻體不承重 僅以梁 柱 板作為承重體系 框