物業(yè)查驗的主要內(nèi)容與方式

物業(yè)查驗的主要內(nèi)容與方式 一 物業(yè)查驗的主要內(nèi)容 1 物業(yè)資料 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該接收查驗下列資料 1 竣工總平面圖 單體建筑 結(jié)構(gòu) 設(shè)備竣工圖 配套設(shè)施 地下管網(wǎng)工程竣工 圖等竣工驗收資料 2 設(shè)施設(shè)備的安裝 使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料 3 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件 4 物業(yè)管理所必需的其他資料 2 物業(yè)共用部位 按照 物業(yè)管理條例 的規(guī)定 物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時 應(yīng)對物業(yè)共用部位進行 查驗 主要內(nèi)容包括 1 主體結(jié)構(gòu)及外墻 屋面 2 共用部位樓面 地面 內(nèi)墻面 天花 門窗 3 公共衛(wèi)生間 陽臺 4 公共走廊 樓道及其扶手 護欄等 3 共用設(shè)施設(shè)備 物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備種類繁多 各種物業(yè)的配置的設(shè)備不盡相同 共用設(shè)施設(shè)備承接 查驗的主要內(nèi)容有 低壓配電設(shè)施 柴油發(fā)電機組 電氣照明 插座裝置 防雷與接 地 給水排水 電梯 消防水系統(tǒng) 通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 火災(zāi)報警及消防聯(lián)動系統(tǒng) 排煙 送風(fēng)系統(tǒng) 安全防范系統(tǒng) 采暖和空調(diào)等 4 園林綠化工程 園林綠化分為園林植物和園林建筑 物業(yè)的園林植物一般有花卉 樹木 草坪 綠 花 籬 花壇等 園林建筑主要有小品 花架 園廊等 這些均是園林綠化的查驗內(nèi) 容 5 其他公共配套設(shè)施 物業(yè)的其他公共配套設(shè)施查驗的主要內(nèi)容有 物業(yè)大門 值班崗?fù)?圍墻 道路 廣 場 社區(qū)活動中心 會所 停車場 庫 棚 游戲池 運動場地 物業(yè)標識 垃圾 屋及中轉(zhuǎn)站 休閑娛樂 信報箱 二 物業(yè)查驗的方式 物業(yè)管理的承接查驗主要以核對的方式進行 在現(xiàn)場檢查 設(shè)備調(diào)試等情況下還可以 采用觀感查驗 使用查驗 檢測查驗 試驗查驗等具體方式進行檢查 1 觀感查驗 觀感查驗是對查驗對象外觀的檢查 一般采取目測 觸摸等方式進行 2 使用查驗 使用查驗是通過啟用設(shè)施或設(shè)備來直接檢驗被查驗對象的安裝質(zhì)量和使用功能 以直 觀地了解其符合性 舒適性和安全性 3 檢測查驗 檢測查驗是通過運用儀器 儀表 工具等對檢測對象進行測量 以檢測其是否符合質(zhì) 量要求 4 試驗查驗 試驗查驗通過必要的試驗方法 如通水 閉水試驗 測試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能 三 承接查驗所發(fā)現(xiàn)的問題的處理 發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因主要有以下幾下方面 設(shè)計方案不合理或違反規(guī)范造成 的設(shè)計缺陷 施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料 驗收檢查不細 把關(guān)不嚴 建材質(zhì)量不合格 建設(shè)單位管理不善 氣候 環(huán)境 自然災(zāi)害等其他原 因 對于承接查驗中所發(fā)現(xiàn)的問題 一般的處理程序如下所示 1 收集整理存在的問題 2 對 物業(yè)查驗記錄表 內(nèi)容進行分類整理 將承接查驗的問題登記造表 3 將整理好的工程質(zhì)量提交給建筑單位確認 并辦理確認手續(xù) 二 處理方法 工程質(zhì)量問題整理出來之后 由建設(shè)單位提出處理方法 在實際工作過程中 物業(yè)管 理企業(yè)在提出質(zhì)量問題的同時 還可以提出相應(yīng)的整改意見 便于建設(shè)單位進行針對 性整改 從發(fā)現(xiàn)的原因和處理責(zé)任看 工程質(zhì)量問題可分為兩大類 第一類是由建設(shè)單位引起 的質(zhì)量問題 若質(zhì)量問題在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生 按建設(shè)部 建筑工程質(zhì)量保修辦法 規(guī)定 應(yīng)由建設(shè)單位督促施工單位負責(zé) 第二類是由于規(guī)劃 設(shè)計考慮不周而造成 的功能不足 使用不便 運行管理不經(jīng)濟等問題 這類問題應(yīng)由建設(shè)單位負責(zé)作出修 改設(shè)計 改造或增補相應(yīng)設(shè)施 三 跟蹤驗證 為了使用物業(yè)工程質(zhì)量問題得到及時圓滿地解決 物業(yè)管理企業(yè)要做好跟蹤查驗 工作 工程技術(shù)人員根據(jù)專業(yè)分組負責(zé)不同的工程質(zhì)量問題 在整改實施的過程中進行 現(xiàn)場跟蹤 對整改完工的項目進行驗收 辦理查驗手續(xù) 對整改不合要求的工程項目 應(yīng)繼續(xù)督促建設(shè)單位處理 第二節(jié) 物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗 物業(yè)管理企業(yè)機構(gòu)更迭時的承接查驗不同于新建物業(yè)的承接查驗 二者進行查驗 的內(nèi)容各重點都有一定的區(qū)別 一 準備工作 一 符合承接查驗的條件 1 物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有的物業(yè)管理機構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同 2 物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同 二 成立物業(yè)承接查驗小組 在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之后 新的物業(yè)管理企業(yè)即應(yīng)組織力量成立物業(yè)承接查驗小組 了解物業(yè)的基本情況 并著手制訂承接查驗方案 查驗小組成員具有較強的工作經(jīng)驗和業(yè)務(wù)能力 專業(yè)性強 小組成員人數(shù)可根據(jù)接管 物業(yè)的規(guī)模而定 三 準備資料和工具 物業(yè)的承接查驗小組應(yīng)提前與業(yè)主委員會及原物業(yè)管理企業(yè)接觸 洽談移交的有關(guān)事 項 商定移交的程序和步驟 明確移交單位應(yīng)準備的各類表格 工具和物品等 二 物業(yè)查驗的內(nèi)容 為了使物業(yè)和移交能夠順利進行 接管單位必須對原物業(yè)的狀況存在問題進行查驗 和分析 為物業(yè)移交和日后管理提供依據(jù) 對發(fā)現(xiàn)需要整改的內(nèi)容需及時與移交單位 協(xié)調(diào)處理 物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的物業(yè)查驗的基本內(nèi)容有以下幾個方面 一 物業(yè)資料情況 除查驗新建物業(yè)的物業(yè)資料外 還要對原管理機構(gòu)在管理過程中產(chǎn)生的重要質(zhì)量記 錄進行檢查 二 物業(yè)共用部位 共用設(shè)備及管理現(xiàn)狀 查驗物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀的主要項目內(nèi)容有 1 建筑結(jié)構(gòu)裝飾工程的狀況 2 供配電 給排水 消防 電梯 空調(diào)等機電設(shè)施設(shè)備 3 保安監(jiān)控 對講門禁設(shè)施 4 清潔衛(wèi)生設(shè)施 5 綠化及設(shè)施 6 停車場 門崗 道閘設(shè)施 7 室外道路 雨污水井等排水設(shè)施 8 公共活動場所及娛樂設(shè)施 9 其他需了解查驗的設(shè)施 設(shè)備 三 各項費用與收支情況 項目機構(gòu)經(jīng)濟運行情況 各項目費用收支情況 項目機構(gòu)經(jīng)濟運行情況包括 物業(yè)服務(wù)費 停車費 水電費 其他有償服務(wù)費的收取支出 維修資金的收取 使用和結(jié)存 各類押金 欠收款項 待付費用等賬務(wù)情況 四 其他內(nèi)容 1 物業(yè)管理用房 2 產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備 工具 材料 3 與水 電 通信等市政管理單位的供水 供電的合同 協(xié)議等 第三節(jié) 物業(yè)管理工作的移交 物業(yè)管理工作的移交是物業(yè)管理操作中一個重要環(huán)節(jié) 物業(yè)管理工作的移交必須 在完成承接查驗的前提下 在不同的主體之間進行 移交工作分為三種情況 一是由 建設(shè)單位將新建物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè) 二是在業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)并 訂立物業(yè)服務(wù)合同后 由業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)業(yè) 三 是在物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位終止物業(yè)服務(wù)合同 退出物業(yè)管理項目 的同時 由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交或交接物業(yè) 一 新建物業(yè)的移交 一 移交雙方 在新建的物業(yè)移交過程中 移交方為該物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位 承接方為物業(yè)管理 企業(yè) 雙方應(yīng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同 建設(shè)單位應(yīng)按照國家相關(guān)規(guī)定的要求 及時完 整地提供物業(yè)有關(guān)資料并做好移交工作 物業(yè)管理企業(yè)也必須嚴肅認真地做好承接工 作 二 移交內(nèi)容 移交的物業(yè)資料包括 產(chǎn)權(quán)資料 竣工驗收資料 設(shè)計 施工資料 機電設(shè)備資 料 物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料 業(yè)主資料 移交的對象包括 物業(yè)共用部位 共 用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)清單 如房屋建筑清單 共用設(shè)施設(shè)備清單 園林綠化工程清單 公共配套設(shè)施清單 建設(shè)單位應(yīng)按照有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定 向物業(yè)管理企業(yè)提供物 業(yè)管理用房 二 物業(yè)管理機構(gòu)更迭時管理工作的移交 一 移交雙方 物業(yè)管理機構(gòu)更迭時管理工作的移交包括 原有物業(yè)管理機構(gòu)向業(yè)主在大會或物業(yè) 產(chǎn)權(quán)單位移交 業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交 前者的移交方 為該物業(yè)的原物業(yè)管理機構(gòu) 承接方為業(yè)主在會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位 后者的移交為業(yè) 主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位 承接方為新的物業(yè)管理企業(yè) 二 移交的內(nèi)容 1 物業(yè)資料 1 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料 綜合竣工驗收資料 施工設(shè)計資料 機電設(shè)備資料等 2 業(yè)主資料包括 1 業(yè)主入住資料 包括入住通知書 入住登記表 身份證復(fù)印件 相片 1 房屋裝修資料 包括裝修申請表 裝修驗收表 裝修圖紙 消防審批 驗收報 告 違章記錄等 3 管理資料包括 各類值班記錄 設(shè)備維修記錄 水質(zhì)化驗報告等各類服務(wù)質(zhì)量 的原始記錄 4 財務(wù)資料包括 固定資產(chǎn)清單 收支賬目表 債權(quán)債務(wù)移交清單 水電抄表記錄及 費用代收繳明細表 物業(yè)服務(wù)費收繳明細表 維修資金使用審批資料及記錄 其他需 移交的各類憑記表格清單 5 合同協(xié)議書 指對內(nèi)外簽訂的合同 協(xié)議原件 6 人事檔案資料 指雙方同意稱交留用的在職人員在人事檔案 培訓(xùn) 考試記錄 等 7 其他需要移交的資料 資料移交應(yīng)按資料分類列出目錄 根據(jù)目錄名稱 數(shù)量逐一清點是否相符完好 移 交后雙方在目錄清單上蓋章 簽名 2 物業(yè)公共部位及共用設(shè)施設(shè)備管理工作的交接 1 房屋建筑工程共用部位及共用設(shè)施設(shè)備 包括清防 電梯 空調(diào)給水排水 供配電等機電設(shè)備及附屬配件 共用部位的門窗 各類設(shè)備房 管道井 公共門窗的 鑰匙等 2 共用配套設(shè)施 包括環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施 垃圾桶 箱 車等 綠化設(shè)施 公共 秩序與消防安全的管理設(shè)施 值班室 崗?fù)?監(jiān)控設(shè)施 車輛 道閘 消防配件等 文