房地產(chǎn)提報(bào)模版參考.ppt

1 公司簡介 市場分析 城市概況 2 商務(wù)條件 營銷思路 第一部分公司簡介 服務(wù)內(nèi)容 案例展示 3 團(tuán)隊(duì)履歷 公司介紹 WhomaI 公司介紹 公司介紹 From 公司介紹 Whatis 公司介紹 我們的資源 部分主力店RESOURCES 公司介紹 我們的資源 部分連鎖零售類RESOURCES 我們的資源 部分連鎖餐飲類RESOURCES 公司介紹 公司介紹 我們的資源 部分休閑娛樂類RESOURCES 商家資源 部分專業(yè)市場類 我們的資源 部分專業(yè)市場類RESOURCES 公司介紹 第一部分公司簡介 服務(wù)內(nèi)容 案例展示 12 團(tuán)隊(duì)履歷 公司介紹 服務(wù)內(nèi)容 前期研策服務(wù) 銷售顧問及代理服務(wù) 招商顧問及代理 商業(yè)研策服務(wù) 運(yùn)營顧問及委托管理服務(wù) 開業(yè)前顧問服務(wù) 開業(yè)后顧問服務(wù) 宏觀背景研究區(qū)域商業(yè)市場研究本項(xiàng)目研究消費(fèi)者研究租戶訪談項(xiàng)目定位與業(yè)態(tài)組合財(cái)務(wù)分析建筑設(shè)計(jì)顧問 租金標(biāo)準(zhǔn) 招商政策及策略的制定招商籌備商鋪劃分及品牌落位招商中心籌備項(xiàng)目招商商戶進(jìn)場 市場推廣公共關(guān)系管理消費(fèi)者關(guān)系管理租戶關(guān)系管理財(cái)務(wù)管理物業(yè)管理 總體營銷策略規(guī)劃銷售策略規(guī)劃銷售執(zhí)行 1 宏觀背景研究商業(yè)發(fā)展背在前期研究的基礎(chǔ)上 重點(diǎn)分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢 金融環(huán)境 地產(chǎn)政策等對區(qū)域未來發(fā)展規(guī)劃的影響 商業(yè)發(fā)展趨勢結(jié)合當(dāng)前的宏觀背景 探尋分析市各主要商圈未來發(fā)展的動(dòng)態(tài)變化趨勢 包括城市商業(yè)離散聚集型發(fā)展格局 未來大型商業(yè)體供應(yīng)量 商圈定位發(fā)展變化等 2 區(qū)域商業(yè)市場研究區(qū)域零售發(fā)展包括區(qū)域商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 商業(yè)帶的分布及目標(biāo)消費(fèi)群 當(dāng)前主體商業(yè)模式及發(fā)展趨勢 商業(yè)地產(chǎn)研究區(qū)域內(nèi)典型商業(yè)物業(yè) 現(xiàn)有及未來 位置 體量 商業(yè)定位 業(yè)態(tài)分布 品牌落位 租金水平 營業(yè)績效分析 服務(wù)內(nèi)容 前期研策PLAN 3 本項(xiàng)目研究項(xiàng)目區(qū)位與立址分析項(xiàng)目整體商業(yè)片區(qū)定位 整體商業(yè)體量的研究探討 片區(qū)各區(qū)域內(nèi)的商業(yè)布局 各地塊相互組合及關(guān)系 項(xiàng)目所在商圈分析綜合判定項(xiàng)目的商圈范圍 調(diào)研商圈內(nèi)的人口分布與導(dǎo)入趨勢 家庭收入 消費(fèi)結(jié)構(gòu)與偏好等 商圈內(nèi)主要的業(yè)態(tài)分布 目標(biāo)消費(fèi)群體 聚客效能及其展趨勢 競爭項(xiàng)目分析競爭項(xiàng)目 現(xiàn)有及未來 位置 體量 商業(yè)定位 業(yè)態(tài)分布 品牌落位 租金水平 經(jīng)營績效 以及成敗分析 項(xiàng)目SWOT分析綜合上述研究結(jié)論 縱橫對比 揚(yáng)長避短 前期研策PLAN 服務(wù)內(nèi)容 4 消費(fèi)者研究人群特征商圈內(nèi)消費(fèi)人群的購物消費(fèi)頻率 支出 交通工具 消費(fèi)觀念等 消費(fèi)偏好目標(biāo)消費(fèi)人群的喜好購物場所 消費(fèi)品類 消費(fèi)習(xí)慣 消費(fèi)需求 市場空白領(lǐng)域等 對本項(xiàng)目測試對本項(xiàng)目競爭力的評價(jià) 對本項(xiàng)目在業(yè)態(tài)選擇 檔次定位 購物環(huán)境 服務(wù)項(xiàng)目等方面的期望 顧客調(diào)研對本項(xiàng)目周邊三公里的社區(qū)公眾進(jìn)行訪談 且必須向業(yè)主方提供不少于500份的有效訪談樣本資料 服務(wù)內(nèi)容 前期研策PLAN 5 租戶訪談潛在租戶在本區(qū)域現(xiàn)有的店鋪分布及經(jīng)營情況潛在租戶未來在本區(qū)域的拓展計(jì)劃潛在租戶對于該項(xiàng)目的開店意愿和建議潛在租戶的需求預(yù)測 包括承租面積 樓層及其他硬件需求潛在租戶的租金承受能力預(yù)測 服務(wù)內(nèi)容 前期研策PLAN 6 項(xiàng)目定位與業(yè)態(tài)組合總體發(fā)展建議項(xiàng)目整體體商業(yè)規(guī)劃布局 總體商業(yè)體量 總體經(jīng)營模式建議 項(xiàng)目定位確定項(xiàng)目的市場形象定位 商業(yè)檔次定位 目標(biāo)消費(fèi)者細(xì)分定位 輻射范圍界定 本項(xiàng)目租金定位 提煉商業(yè)主題與項(xiàng)目亮點(diǎn)及其他有助于提升該項(xiàng)目的附加因素項(xiàng)目細(xì)化發(fā)展建議 業(yè)態(tài)組合根據(jù)項(xiàng)目定位再細(xì)分樓層業(yè)態(tài)及功能 商業(yè)各業(yè)態(tài)可行性建議 既功能互補(bǔ)又具市場可行性確保項(xiàng)目成功的業(yè)態(tài)類型組合及比例 對主力店 次主力店 餐飲和一般零售等做出合理平面布局 并根據(jù)項(xiàng)目的營運(yùn)目標(biāo) 擬定品牌落位建議方案 服務(wù)內(nèi)容 前期研策PLAN 7 財(cái)務(wù)分析租金定位策略綜合本地市場行情 商業(yè)規(guī)劃 項(xiàng)目素質(zhì)及自身期望等多種因素 為本項(xiàng)目制定詳盡合理的租金策略 現(xiàn)金流預(yù)測對未來項(xiàng)目周期內(nèi)的租金收入營運(yùn)支出進(jìn)行預(yù)測 將未來將會發(fā)生的現(xiàn)金流清晰地向投資者展示 主要財(cái)務(wù)指標(biāo)分析通過商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)模型動(dòng)態(tài)分析重要財(cái)務(wù)指標(biāo) 用以評估項(xiàng)目未來的經(jīng)營狀況和投資回報(bào) 風(fēng)險(xiǎn)分析經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)因素的識別和評估 風(fēng)險(xiǎn)防范對策 服務(wù)內(nèi)容 前期研策PLAN 8 商業(yè)建筑設(shè)計(jì)顧問整體商業(yè)表現(xiàn)形式建議建筑外立面設(shè)計(jì)建議 符合項(xiàng)目定位的建筑外立面形象表現(xiàn)力 內(nèi)部空間設(shè)計(jì)建議 符合項(xiàng)目定位的空間層次與內(nèi)裝風(fēng)格 商業(yè)設(shè)計(jì)要求業(yè)態(tài)定位原則 根據(jù)項(xiàng)目定位 業(yè)態(tài)組合及各樓層分布 深化商業(yè)外部交通組織 室內(nèi)動(dòng)線及設(shè)備設(shè)施建議 層高 得房率及中庭 廣場 面積 出入口 通道位置及寬度建議 店鋪開間分割 進(jìn)深和形狀建議 手扶梯 客梯與貨梯數(shù)量及位置建議 景觀設(shè)計(jì)建議等 業(yè)態(tài)組合原則 我們會針對所有現(xiàn)場的現(xiàn)有空間 或可能新增加的空間給與合理的建議 對幾種業(yè)態(tài)的合適性和存在性作分析和建議 品牌的可供參考選擇的范圍和對項(xiàng)目的最優(yōu)最合適選擇 從經(jīng)濟(jì)和品味品質(zhì)的把控 服務(wù)內(nèi)容 前期研策PLAN 1 租金標(biāo)準(zhǔn) 招商策略及政策的制定各租賃單元基準(zhǔn)租賃價(jià)格表對外報(bào)價(jià)租金標(biāo)準(zhǔn)表營業(yè)額扣點(diǎn)租金比例表招商政策標(biāo)準(zhǔn) 各業(yè)態(tài)租賃年限 裝修期 免租期 保證金 租金支付方式 市場推廣費(fèi) 裝修補(bǔ)貼 物業(yè)交付條件 招商優(yōu)惠方案 針對重點(diǎn)商戶 目標(biāo)品牌 招商策略 服務(wù)內(nèi)容 招商顧問及代理ATTRACTINVESTMENT 服務(wù)內(nèi)容 招商顧問及代理ATTRACTINVESTMENT 5 項(xiàng)目招商根據(jù)整體商業(yè)規(guī)劃方案及前期租戶訪談 制定初步招商計(jì)劃和執(zhí)行時(shí)間表 為主力租戶及主要目標(biāo)租戶制定有針對性的租賃建議書 會見主力租戶及主要目標(biāo)租戶 了解對方需求及發(fā)展戰(zhàn)略 并相應(yīng)調(diào)整招商方案及計(jì)劃 主力租戶及主要目標(biāo)租戶的招商談判 租賃意向書及租賃合同簽署 次主力租戶招商談判 租賃意向書及租賃合同簽署 非主力租戶招商談判 租賃意向書及租賃合同簽署 服務(wù)內(nèi)容 招商顧問及代理ATTRACTINVESTMENT 1 總體營銷策略規(guī)劃銷售總額規(guī)劃建議重點(diǎn)解決銷售任務(wù)的設(shè)置問題 根據(jù)資本戰(zhàn)略要求 完成銷售總額規(guī)劃 銷售區(qū)域及面積設(shè)定 銷售周期及銷售步驟設(shè)定等方面的工作 營銷模式規(guī)劃建議重點(diǎn)解決銷售與招商沖突的實(shí)質(zhì)性問題 根據(jù)商業(yè)規(guī)劃與銷售總額規(guī)劃 對帶租約銷售模式 返租銷售模式 取回經(jīng)營權(quán) 進(jìn)行分析 設(shè)計(jì)適用于項(xiàng)目的營銷模式 既能滿足資本戰(zhàn)略要求 又不會對招商工作產(chǎn)生影響 銷售與商業(yè)適應(yīng)性規(guī)劃建議重點(diǎn)解決銷售與商業(yè)沖突的問題 根據(jù)商業(yè)規(guī)劃對商家承租能力進(jìn)行摸底 分析銷售價(jià)格體系與招商租金設(shè)置之間的關(guān)系 測算開發(fā)公司可能需要承擔(dān)的壓力 并提出對應(yīng)的解決措施 營銷推廣策略建議重點(diǎn)解決項(xiàng)目營銷推廣體系問題 依據(jù)概念定位 商業(yè)形象定位制定系統(tǒng)的營銷推廣策略 對推廣主線 主訴求點(diǎn) 推廣渠道等方面進(jìn)行設(shè)計(jì) 服務(wù)內(nèi)容 銷售顧問及代理SALE 2 銷售策略規(guī)劃銷售總體工作規(guī)劃建議制定銷售總體工作規(guī)劃 包括銷售工作周期 銷售工作步驟 銷售準(zhǔn)備及執(zhí)行工作設(shè)計(jì)等方面內(nèi)容 是銷售執(zhí)行工作的指導(dǎo)性文件 銷售鋪位分割規(guī)劃建議銷售鋪位分割規(guī)劃 包括鋪位分割模式 鋪位面積設(shè)定 鋪位開間進(jìn)深比例設(shè)計(jì) 銷售鋪位分割的商業(yè)生存力分析等方面的內(nèi)容 銷售模式定位建議根據(jù)總體營銷策略的指引 實(shí)行銷售模式區(qū)域化設(shè)計(jì) 滿足銷售與招商的共同需求 我司與華宇基金簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議 以基金模式促進(jìn)銷售的執(zhí)行 銷售價(jià)格體系與目標(biāo)客戶定位建議此項(xiàng)工作包括銷售價(jià)格區(qū)間設(shè)定 價(jià)格測試 目標(biāo)客戶設(shè)定 價(jià)格體系確立等內(nèi)容 服務(wù)內(nèi)容 銷售顧問及代理SALE 3 銷售執(zhí)行營銷工作計(jì)劃進(jìn)度表營銷效果評測營銷戰(zhàn)略分解各營銷節(jié)點(diǎn)的活動(dòng)執(zhí)行營銷手段整合 服務(wù)內(nèi)容 銷售顧問及代理SALE 1 市場推廣制定全年推廣活動(dòng)計(jì)劃制定全年推廣活動(dòng)預(yù)算制定并執(zhí)行各類活動(dòng)流程編寫各類活動(dòng)小結(jié) 3 消費(fèi)者關(guān)系管理前臺服務(wù) 積分及禮品兌換管理廣播及背景音樂管理投訴處理 服務(wù)意見 建議反饋和落實(shí)協(xié)調(diào)處理商場內(nèi)發(fā)生的各類突發(fā)事件客戶管理 VIP客戶資料管理客戶關(guān)系維護(hù)客戶滿意度調(diào)查及分析貴賓卡 聯(lián)合信用卡服務(wù) 2 公共關(guān)系管理租戶關(guān)系維護(hù)政府職能部門關(guān)系維護(hù)媒體及突發(fā)事件關(guān)系應(yīng)對 服務(wù)內(nèi)容 運(yùn)營顧問及委托代理服務(wù)OPERATIONSERVICE 4 租戶關(guān)系管理租戶進(jìn)撤場管理 租戶工程支持租戶工程裝修報(bào)批報(bào)審報(bào)驗(yàn)支持租戶二次裝修驗(yàn)收把控租戶開業(yè)資料審查 租戶退租協(xié)調(diào)與管理租戶營業(yè)管理 租戶商品質(zhì)量 物價(jià) 產(chǎn)品展示管理租戶招牌 廣告管理營業(yè)區(qū)域安全管理 租務(wù)管理 營業(yè)報(bào)表制作應(yīng)收賬款催收掌握經(jīng)營狀況 提供調(diào)改建議續(xù)租事務(wù)管理租戶關(guān)系維護(hù) 租戶投訴處理突發(fā)事件定損及賠付責(zé)任協(xié)調(diào) 認(rèn)定租戶檔案管理和更新 服務(wù)內(nèi)容 運(yùn)營顧問及委托代理服務(wù)OPERATIONSERVICE 財(cái)務(wù)控制 預(yù)算編制和預(yù)算管控銀行管理與資金控制保險(xiǎn)事項(xiàng)和保險(xiǎn)理賠租約審核與控制日常業(yè)務(wù)審核結(jié)算與應(yīng)收賬款控制 租戶結(jié)算與控制租金收 退 款及確認(rèn)租戶收入監(jiān)督與管控 財(cái)務(wù)會計(jì)系統(tǒng)建設(shè)與安排會計(jì)核算與憑證審核年度審計(jì)和年檢工作其他支持與管理 行政及政府事務(wù)稅務(wù)管理融資管理 5 財(cái)務(wù)管理 服務(wù)內(nèi)容 運(yùn)營顧問及委托代理服務(wù)OPERATIONSERVICE 公共區(qū)域工程管理 預(yù)防性保養(yǎng)及安全檢查設(shè)施 設(shè)備管理精裝修區(qū)域維護(hù)施工改造管理租戶工程管理 備品備件管理定期安全檢查日常維修緊急維修管理 6 物業(yè)管理 安防管理 人員進(jìn)出貨物進(jìn)出車輛進(jìn)出公共區(qū)域巡邏市場活動(dòng)支持消防管理 租戶區(qū)域消防安全檢查二次裝修現(xiàn)場安全管理緊急事件培訓(xùn)及演練消防器材管理 環(huán)境管理 公共區(qū)域清潔外墻及幕墻玻璃清洗四害消殺生活 餐飲及建筑垃圾清運(yùn)綠植擺放及養(yǎng)護(hù)廢水 污水清理能源管理 智能控制 人工定時(shí)調(diào)解節(jié)能技術(shù)及產(chǎn)品使用合理分布用電量節(jié)能意識培訓(xùn) 租戶 統(tǒng)計(jì) 分析及整改 服務(wù)內(nèi)容 運(yùn)營顧問及委托代理服務(wù)OPERATIONSERVICE 第一部分公司簡介 服務(wù)內(nèi)容 案例展示 31 團(tuán)隊(duì)履歷 公司介紹 第二部分城市概況 城市簡介 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 32 城市規(guī)劃發(fā)展 海安縣位于江蘇省東部的蘇中地區(qū) 南通 鹽城 泰州三市交界處 東臨黃海 南望長江 是蘇中水陸交通要沖 204 328國道和202省道貫穿全境 兩條運(yùn)河溝通長江 淮河兩大水系 海安縣是傳統(tǒng)的革命老區(qū) 教育之鄉(xiāng) 全縣人口近100萬人 海安鎮(zhèn)人口約20萬人 隨著火車站 蘇通大橋 崇海大橋的相繼建成通車 海安逐漸發(fā)展成為上海都市圈輻射蘇北的橋頭堡 城市簡介 海安縣轄李堡 角斜 大公 海安 城東 雅周 曲塘 南莫 白甸 墩頭10個(gè)鎮(zhèn) 1個(gè)農(nóng)場 其中207個(gè)村民委員會 28個(gè)居民委員會 5109個(gè)村民小組 總面積1108平方公里 城市簡介 第二部分城市概況 城市簡介 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 35 城市規(guī)劃發(fā)展 2015年 全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值680 44億元 增長9 9 其中 第一產(chǎn)業(yè)增加值53 77億元 增長3 6 第二產(chǎn)業(yè)增加值323 18億元 增長10 3 第三產(chǎn)業(yè)增加值303 49億元 增長10 6 戶籍人口人均地區(qū)生產(chǎn)總值72380元 增長10 2 常住人口人均地區(qū)生產(chǎn)總值78546元 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的8 248 743 1調(diào)整為7 947 544 6 服務(wù)業(yè)增加值占GDP的比重較上年提升1 5個(gè)百分點(diǎn) 財(cái)政總收入占GDP的比重達(dá)到20 7 縣城區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲1 2 全縣工商部門登記的私營企業(yè)共有24183戶 其中城鎮(zhèn)私營企業(yè)6402戶 農(nóng)村私營企業(yè)17781戶 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 地區(qū)生產(chǎn)總值grossproduct 農(nóng)業(yè)全年實(shí)現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值 現(xiàn)行價(jià) 108 12億元 增長4 1 其中 農(nóng)業(yè)產(chǎn)值43 05億元 增長2 6 林業(yè)產(chǎn)值0 32億元 增長2 9 牧業(yè)產(chǎn)值46 48億元 增長3 6 漁業(yè)產(chǎn)值9 08億元 增長7 5 農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)產(chǎn)值9 19億元 增長10 1 工業(yè) 建筑業(yè)全年完成工業(yè)總產(chǎn)值 現(xiàn)價(jià) 3168 64億元 增長8 0 其中規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值1984 94億元 增長11 2 全縣規(guī)模以上高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值945 49億元 增長13 1 增速高于全縣規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值1 9個(gè)百分點(diǎn) 占規(guī)模以上工業(yè)比重47 6 比上年提升1個(gè)百分點(diǎn) 全縣新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值715 44億元 增長10 8 占規(guī)模工業(yè)的比重為36 0 比上年提升0 28個(gè)百分點(diǎn) 全部工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入3090 78億元 增長8 0 規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入1951 44億元 增長9 3 實(shí)現(xiàn)利潤141 44億元 增長7 8 實(shí)現(xiàn)利稅224 28億元 增長10 4 地區(qū)生產(chǎn)總值grossproduct 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 全年完成房地產(chǎn)投資額54 76億元 增長4 3 商品房施工面積591 34萬平方米 增長0 2 商品房銷售面積74 05萬平方米 增長17 3 銷售額40 63億元 增長7 7 商品房成交均價(jià)5487元 平方米 下降8 2 其中住宅成交均價(jià)5340元 平方米 下降5 1 商品房待售面積114 67萬平方米 增長91 3 房地產(chǎn)投資RealEstateInvestment 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 全年全縣居民人均可支配收入24916元 增長9 1 人均生活消費(fèi)支出17323元 增長8 0 按常住地分 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入34445元 增長9 0 人均生活消費(fèi)支出21611元 增長7 4 農(nóng)村居民人均可支配收入16549元 增長9 2 人均生活消費(fèi)支出13559元 增長8 9 預(yù)計(jì)全縣城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工年平均工資64045元 增長8 人均可支配收入Disposableincome 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 第二部分城市概況 城市簡介 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 40 城市規(guī)劃發(fā)展 城市規(guī)劃發(fā)展 一主即海安城區(qū) 形成具有綜合功能的發(fā)展中心 一軸 即以328國道為主的東西向城鎮(zhèn)發(fā)展軸 兩副即李堡和曲塘兩個(gè)重點(diǎn)中心鎮(zhèn) 一次即老壩港濱海新區(qū) 規(guī)劃打造海安東部經(jīng)濟(jì)增長極和沿海開發(fā)前沿陣地 城市規(guī)劃發(fā)展 西北片區(qū)以特色農(nóng)業(yè) 高效農(nóng)業(yè)為主 西南片區(qū)推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 合理發(fā)展紡織 服裝等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè) 城市規(guī)劃發(fā)展 東部片區(qū)借助沿海優(yōu)勢 發(fā)展特色農(nóng)業(yè) 以角斜鎮(zhèn)和李堡鎮(zhèn)為載體 發(fā)展新興產(chǎn)業(yè) 第三部分市場分析 市場價(jià)格分析 消費(fèi)市場分析 44 海安商業(yè)市場概況 項(xiàng)目分析 安達(dá)步行街 恒天新世界 文峰大世界 明珠城 貴都廣場 目前海安商業(yè)以人民中路商圈 曙光路商業(yè)圈 中壩路商業(yè)圈 寧海路商業(yè)圈 汽車站商業(yè)圈為主 各商業(yè)圈自成體系 業(yè)態(tài)有重疊 以文峰大世界為中心的賣場型商圈已經(jīng)逐步形成 未來將成為海安的核心商圈 這已是海安商業(yè)模式發(fā)展的必然趨勢 其他商圈相對業(yè)態(tài)豐富 相反也就比較凌亂 品牌形象差 隨著海安經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展 這些舊的商業(yè)模式將來會逐漸被淘汰 形成新的連鎖 主題式的適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的商業(yè)形式 一 海安商業(yè)現(xiàn)狀 海安商業(yè)概況 該路以經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以電動(dòng)車專賣店為主占47 其他業(yè)態(tài)較為混雜 該路段越向東業(yè)租金越高 人民西路租金由西向東遞增 租金價(jià)格1 5 2元 天 主要以電動(dòng)車專賣店為主 整體租金價(jià)格偏低 商業(yè)形象較低 1 人民路商業(yè)業(yè)態(tài)分析 人民西路西段 海安商業(yè)概況 該路段以服飾 飾品 眼鏡 餐飲為主占到35 和27 日用雜貨則占到13 商業(yè)形象一般 該路段租金價(jià)格 租金價(jià)格約2 3元 天 業(yè)態(tài)服裝餐飲為主 商業(yè)形象一般 租金較高 1 人民路商業(yè)業(yè)態(tài)分析 人民西路東段 海安商業(yè)概況 該路段統(tǒng)計(jì)分析主要從人民中路 經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以服裝類 鞋帽 化妝品為主 占到57 手機(jī)賣場較多占17 銀行占10 租金水平較高 該路段租金價(jià)格4 7元 天 服飾類經(jīng)營占主導(dǎo) 沿街底商為主 租金水平較高 人民路段商業(yè)形成較早 為自行形成的商業(yè)圈 業(yè)態(tài)較為混亂 形象一般 存在一定的分流現(xiàn)象 1 人民路商業(yè)業(yè)態(tài)分析 人民中路 海安商業(yè)概況 該路段統(tǒng)計(jì)分析主要是曙光西路西段 業(yè)態(tài)服裝鞋帽占34 餐飲占到22 日用雜貨11 主要以沿街小店鋪為主 形象檔次較低 該路段租金價(jià)格1 5 2 5元 天 服飾餐飲經(jīng)營占主導(dǎo) 沿街底商為主 租金水平一般 2 曙光路商業(yè)業(yè)態(tài)分析 曙光西路 海安商業(yè)概況 該路段統(tǒng)計(jì)分析人民曙光中路路段 經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以服裝類 鞋帽 化妝品為主 占到65 該街道是老街新開 路南主要是沿街小店面 無統(tǒng)一規(guī)劃 業(yè)態(tài)雜亂 路北主要以沿街精品店為主 該路段租金價(jià)格5 6元 天 服飾類經(jīng)營占主導(dǎo) 商業(yè)氛圍濃厚 租金水平較高 2 曙光路商業(yè)業(yè)態(tài)分析 曙光中路 海安商業(yè)概況 該路段統(tǒng)計(jì)分析主要從人民中路至長江路 經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以服裝類 鞋帽 化妝品為主 占到67 餐飲占22 主要以沿街小店鋪為主 自行形成新城市商業(yè)圈 商業(yè)形象一般 該路段租金最高 租金價(jià)格6 9元 天 服飾類經(jīng)營占主導(dǎo) 餐飲占一部分比重 租金水平最高 人氣最旺 3 中壩路商業(yè)業(yè)態(tài)分析 中壩中路 海安商業(yè)概況 文峰大世界是南通地區(qū)的商業(yè)標(biāo)桿 它所屬的區(qū)域位置代表著該區(qū)域會成為或已經(jīng)成為該地區(qū)的商業(yè)中心 海安文峰大世界位于寧海中路和江海中路交界處 海安文峰目前周邊的商業(yè)主要以洗浴 餐飲 賓館 手機(jī) 服裝 美容美發(fā) 鮮花禮品文化用品 煙酒雜貨店為主 周邊商業(yè)形象一般 租金約3元 天該路段目前業(yè)態(tài)雜亂 無統(tǒng)一規(guī)劃 但是隨著文峰的搬遷 該路段應(yīng)該會有部分品牌專賣店的遷入 4 文峰大世界商業(yè)業(yè)態(tài)分析 海安商業(yè)概況 恒天新世界位于寧海路與曙光路交匯處 是集餐飲 娛樂 休閑為一體商業(yè)中心 一樓主要要精品專賣店 超市 電器 二樓 三樓規(guī)劃精品服飾 四樓是娛樂休閑中心 該商業(yè)區(qū)一層沿街3 8萬 內(nèi)鋪一層1 1萬 1 6萬 二層1 2萬 1 3萬 三四層0 5萬目前該商業(yè)區(qū)二 三樓基本閑置 該區(qū)域因?yàn)橐M(jìn)了蘇果超市 國美電器 永樂影城 為該項(xiàng)目聚集了一部分的人群 但總體經(jīng)營狀態(tài)欠佳 5 恒天新世界商業(yè)業(yè)態(tài)分析 海安商業(yè)概況 安達(dá)步行街位于寧海路與曙光路 寧海路與中壩路交匯處 目前一樓已全部招商完成 沿街店面主要經(jīng)營精品服裝 內(nèi)街主要是皮草及兒童娛樂 服飾行業(yè)占到80 以上 一 二層均價(jià)2萬 沿曙光路一層價(jià)格為3 6萬 內(nèi)街一層1 8元 天 二層1元 天左右 三層0 4元 天 外街6元 天左右 目前只租不售 該商業(yè)街建筑形式新穎 有統(tǒng)一規(guī)劃 裝修風(fēng)格一致 商業(yè)形象較好 但是由于該街區(qū)對面商業(yè)雜亂 該商業(yè)應(yīng)屬單邊商業(yè) 人流量稍有不足 6 安達(dá)步行街商業(yè)業(yè)態(tài)分析 海安商業(yè)概況 該路段統(tǒng)計(jì)分析主要從長江路 中壩南路 該項(xiàng)目主要引進(jìn)了蘇果超市 周邊有商務(wù)休閑配套 市政中心 金融 新興住宅小區(qū)等配套設(shè)施 主要以蘇果超市為主力旗艦店的商圈 隨著政府行政中心的南移 該地段商圈逐漸形成 最終有可能會成為城市南部最具競爭力的商業(yè)中心 7 貴都廣場商業(yè)業(yè)態(tài)分析 海安商業(yè)概況 該路段統(tǒng)計(jì)分析主要江海路至長江路 經(jīng)營業(yè)態(tài)餐飲為主 占到43 家居地板占33 五金配件11 地段是海安最知名的餐飲街 沿街商鋪平均租金四層連租0 4元 天 以餐飲業(yè)為主 自行形成的商業(yè)圈 知名度較高 商業(yè)形象一般 8 地板一條街業(yè)態(tài)分析 海安商業(yè)概況 二 商業(yè)物業(yè)類型及模式分析 海安商業(yè)概況 第三部分市場分析 市場價(jià)格分析 消費(fèi)市場分析 58 海安商業(yè)市場概況 項(xiàng)目分析 1 海安部分項(xiàng)目價(jià)格 租金列表 以上數(shù)據(jù)可以看出單價(jià)為20000 35000元的項(xiàng)目都為海安商業(yè)圈 商業(yè)氛圍濃厚 社區(qū)商鋪 次級商業(yè)的單價(jià)普遍較低 單價(jià)僅在10000元左右 項(xiàng)目對面人民東路單層的沿街店面的售價(jià)也僅為16000元 市場價(jià)格分析 第三部分市場分析 市場價(jià)格分析 消費(fèi)市場分析 60 海安商業(yè)市場概況 項(xiàng)目分析 客戶分類 客戶特征匯總 海安商業(yè)地產(chǎn)客戶購買客戶絕大比例為內(nèi)銷 以本地居民 公務(wù)員 泛公務(wù)員 生意人 企業(yè)中高管理層以及白領(lǐng)為主 外銷比例少以關(guān)系戶或外部城市個(gè)別需求為主 海安本地居民公務(wù)員 泛公務(wù)員生意人 企業(yè)中高管 中老年人 工薪白領(lǐng)周邊鎮(zhèn)區(qū)人 個(gè)別需求利益往來型二奶型 自營型 收益型增值保值型 價(jià)格敏感的務(wù)實(shí)家庭彰顯地位的成功家庭注重自我享受的社會新銳注重家庭的望子成龍家庭關(guān)心健康的老齡化家庭滿足特殊的回報(bào)需求家庭注重存儲型家庭 按客戶特征分 按物業(yè)用途分 按消費(fèi)特征分 內(nèi)銷 外銷 自營戶 投資戶 消費(fèi)市場分析 目標(biāo)消費(fèi)群結(jié)構(gòu) 1 客源分布本地區(qū)域 市區(qū)居民 政府公務(wù) 自由職業(yè)者 企業(yè)主管 私營業(yè)主等周邊區(qū)域 周邊城鎮(zhèn)的居民 私營業(yè)主 投資客等2 收入水平根據(jù)項(xiàng)目的市場定位來看 本案的客戶應(yīng)40 60萬以上的自備款 月家庭收入在25000 40000元左右 3客戶共性 有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 期待社會地位提高 有良好的收入預(yù)期 對未來有較高的信心 渴望超前 向往更好生活的主張 力求奮斗達(dá)到屬于自己的美好生活 消費(fèi)市場分