奧山世紀(jì)城商業(yè)市場環(huán)境及商業(yè)定位.doc

源自：/ 海量資源免費(fèi)下載商業(yè)部分市場環(huán)境分析及定位建議（下）定位篇第七部分 商業(yè)物業(yè)具體定位建議一、商業(yè)物業(yè)體量建議：1、商業(yè)市場供給：紅鋼城建二徐東永清東部購物公園地塊周邊非商圈地帶合計臨街鋪面商業(yè)體量58652380757384146218216786重點商業(yè)體量520004450026100016萬（規(guī)劃一期）在建15萬767500特 種 商 業(yè)1000010000專 業(yè) 市 場100000165000265000共計1106528257544484135621816500011593002、純粹商業(yè)（不含寫字樓、住宿型酒店）需求測算本項目商業(yè)輻射人群分析：本項目位于青山、武昌、洪山三區(qū)交匯之處，處于長江七橋橋頭，從區(qū)位特征來看，本項目具備較強(qiáng)的商業(yè)輻射力。有效需求群體及消費(fèi)概率判斷：青山區(qū)域居民：從交通通達(dá)性、直線距離遠(yuǎn)近來看，本項目最易抓住的客戶群體就是青山區(qū)域居民。但由于與建二、紅鋼城商圈之間距離太近，容易造成彼此之間的客戶競爭，形成青山市場三分天下之局面。青山居民以中年人群為主，老年人群為輔，年輕人群占少數(shù)，因此，大多習(xí)慣就近消費(fèi)，除了高檔用品、特色消費(fèi)向漢口外流外，其他基本消費(fèi)對區(qū)域內(nèi)原有商圈的商業(yè)具有較強(qiáng)的依賴性。分析結(jié)論：綜合參考區(qū)域現(xiàn)有商圈的分布、區(qū)域居民的消費(fèi)習(xí)慣等因素，初步判斷本項目可以吸納青山區(qū)域30%的消費(fèi)力。徐東區(qū)域居民：從徐東商圈發(fā)展的成熟度和豐富度來看，它已很好的抓住了區(qū)域內(nèi)的原住居民，即使有消費(fèi)外流，也是分流到層次更高、地段更優(yōu)、特色更明顯的市級商業(yè)中心中。徐東商圈內(nèi)的客戶群體對其具有較高的忠誠度。新建的商業(yè)中心，若地理區(qū)位、商圈級別等均無法與之媲美，則很難抓住徐東商圈的客戶群體。分析結(jié)論：本項目僅能借直線距離近的優(yōu)勢，吸引鄰近本項目的徐東區(qū)域邊緣客戶，如沿和平大道分布的楊園、余家頭一帶的客戶群體。據(jù)對周邊客戶群體的調(diào)查，本項目可從中吸納的人群僅占徐東區(qū)域客戶的10%。學(xué)生消費(fèi)群體：項目附近的武漢理工大學(xué)、武漢科技大學(xué)是學(xué)生群體的主要來源，他們的早期消費(fèi)主要集中建設(shè)二路，并發(fā)散到徐東、司門口、江漢路等區(qū)域的中低檔商業(yè)中。人氣旺盛、業(yè)態(tài)豐富、環(huán)境時尚、物美價廉的商業(yè)，尤其容易吸引該類客戶群體。分析結(jié)論：本項目將可吸引其中50%的消費(fèi)力量到本項目中消費(fèi)，尤其是理工大的學(xué)生消費(fèi)群體，但其消費(fèi)能力僅有常規(guī)居民的一半水平。二七片區(qū)居民：據(jù)調(diào)查漢口東部區(qū)域居民，基本不會考慮商業(yè)的跨江消費(fèi)。永清商圈和二七商圈大體量商業(yè)的規(guī)劃和建設(shè)，漢口東部區(qū)域居民跨江消費(fèi)的可能性更加降低。分析結(jié)論：本項目的商業(yè)輻射力將主要集中在江南區(qū)域，漢口區(qū)域客戶基本為隨機(jī)消費(fèi)，對商業(yè)帶動作用微乎其微，基本不在考慮之列。楊春湖城市副中心：楊春湖城市副中心，將于未來10年內(nèi)形成，并導(dǎo)入人口約10萬，由于形成時間長，在本項目建設(shè)期間，難以形成實際帶動。由火車站帶來的流動人口很難轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的消費(fèi)力，即使轉(zhuǎn)化為消費(fèi)力其轉(zhuǎn)化率也較低。初步預(yù)計，其中，在近幾年能夠?qū)崿F(xiàn)的年游客量達(dá)到最大量的60%，其中，能夠停留消費(fèi)的客戶占30%，其中可能會有25%到本項目區(qū)域消費(fèi)。分析結(jié)論：楊春湖區(qū)域形成的未來商業(yè)消費(fèi)潛力，需要在較長時間才能實現(xiàn)，本項目僅能夠有限的吸收和利用。綜合上面分析：本項目商業(yè)輻射的核心圈層為和平大道沿線的3公里范圍內(nèi)的原住居民、學(xué)生及外來人員等，西到楊園一帶，東達(dá)和平公園邊界，涵蓋了建二商圈現(xiàn)有居民。本項目商業(yè)輻射的次級圈層為友誼大道沿線居民、紅鋼城一帶居民等，即一項目為核心沿和平大道西部5公里，東部10公里范圍，向臨江大道、友誼大道橢圓發(fā)散，包含楊春湖新城區(qū)、武東、紅旗街居民及工人等。中心圈層次級圈層以項目為核心，沿和平大道西部3公里，東部5公里范圍，橢圓發(fā)散。西抵楊園，東至建四向臨江大道、友誼大道沿線沿和平大道5-10公里范圍以項目為核心，沿和平大道西部5公里，東部10公里范圍，向臨江大道、友誼大道橢圓發(fā)散。消費(fèi)幾率較小的漢口區(qū)域、武昌廠區(qū)員工、陽邏外來客戶等邊緣圈層?xùn)|至武鋼集團(tuán)、白玉山一帶西至積玉橋一帶項目目前可開發(fā)商業(yè)體量估算：方法一、參照商業(yè)類型與輻射半徑理論：社區(qū)商業(yè)中心一般58萬，輻射區(qū)域內(nèi)在1030分鐘車程半徑內(nèi)。區(qū)域商業(yè)中心一般810萬，輻射區(qū)域在30分鐘1小時車程?？鐓^(qū)型商業(yè)中心一般1020萬，輻射區(qū)域在12小時車程內(nèi)。判斷答案：而本項目最大的輻射半徑可達(dá)約10公里，平均車程1030分鐘，項目屬于社區(qū)型商業(yè)，本項目商業(yè)規(guī)模宜控制在8萬左右。方法二、有效商業(yè)需求：根據(jù)前面對輻射區(qū)域內(nèi)人群的消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查可以看出，項目建成后，將與青山區(qū)現(xiàn)有商圈共同瓜分青山人群，以青山區(qū)內(nèi)部人群為主，可吸引區(qū)域內(nèi)約30%的消費(fèi)力量。由于徐東商圈聚集了大體量的商業(yè)，且發(fā)展成熟，在項目以西至二橋的區(qū)域內(nèi)，僅有和平大道沿線，鄰近本項目區(qū)域的居民愿意到本項目區(qū)域消費(fèi)，僅占這一區(qū)域人群的10%左右。另外，在項目輻射的武昌、青山、洪山區(qū)域有約4.5萬人的學(xué)生消費(fèi)群體，他們大多在建設(shè)二路、徐東、司門口等商圈消費(fèi)，本項目建成后約可吸引其中約50%的消費(fèi)人群，由于商業(yè)消費(fèi)力限制。判斷答案：青山片區(qū)實際有效輻射人口：45.2730%，為13.58萬人；徐東片區(qū)實際有效輻射人口：21.1610%，為2.12萬人；附近高校學(xué)生人口約占50%，為2.25萬人，但論其消費(fèi)力僅占區(qū)域人均的1/2。區(qū)域有效消費(fèi)人群總量核算：現(xiàn)有有效消費(fèi)人群總量=青山片區(qū)人口30%+徐東片區(qū)人口10%+高校學(xué)生人口50%1/2=45.27萬30%+21.16萬10%+4.5萬50%1/2=13.58+2.12+1.13=16.83萬人有效輻射人群商業(yè)體量需求測算：目前本項目有效輻射人群約16.83萬人，按我國人均商業(yè)需求1的水平計算，項目輻射有效人群需求商業(yè)量為16.83萬人1/人=16.83萬方法三、需求與供給的差額，即尋找供給缺口：商業(yè)總供給：根據(jù)我司前期對徐東片區(qū)、青山片區(qū)商鋪及重點商圈的市場調(diào)查得出，主要輻射區(qū)域的現(xiàn)有商業(yè)供給量為：徐東商圈444841、建二商圈82575、紅鋼城商圈110652、本項目周邊265000，現(xiàn)有商業(yè)總量共計903068。由于徐東商圈輻射范圍較為廣泛，其客戶群體約30%左右來自于本項目輻射區(qū)域，因此，其徐東的商業(yè)物業(yè)，有30%商業(yè)可算作本項目的競爭型供給。由于住宿型酒店大多針對外來的流動人口，因此，不能算做傳統(tǒng)意義的競爭供給，在商業(yè)總量的計算中也將排除掉市場上酒店類物業(yè)純住宅部分的5.5萬。區(qū)域內(nèi)參與競爭的實際有效商業(yè)供給：44484150%+82575+110652+265000-55000（住宿型酒店）=536679.3。商業(yè)總需求分析：本項目輻射區(qū)域現(xiàn)有的固定人口：青山片區(qū)人口+徐東片區(qū)人口+高校學(xué)生人口=45.27萬+21.16萬+4.5萬1/2=68.68萬人商業(yè)總需求：按我國人均商業(yè)需求1的水平計算，項目輻射區(qū)域人口需求商業(yè)總量為68.68萬1/人=68.68萬商業(yè)供給缺口：項目輻射區(qū)域所需商業(yè)體量 = 輻射區(qū)域總商業(yè)需求 - 現(xiàn)有商業(yè)體量 = 68.68萬53.67萬 = 15.01萬判斷答案：上述商業(yè)供給的面積基本上考慮的都是十分有效的商業(yè)供給，選取的是城市主要干道，次級道路上的商業(yè)物業(yè)，對于非常次級的城市商業(yè)及商業(yè)供給基本沒作統(tǒng)計，因此，是最實在的數(shù)據(jù)，依此法計算得出商業(yè)供給缺口面積不會超過15.01萬。以上三種方法，取加權(quán)平均值，即為本項目商業(yè)體量。權(quán)重分配：第一種方法，只按車程時間來判斷，對項目輻射范圍誤差、人群分布密度、人均消費(fèi)水平等都沒有準(zhǔn)確考慮，是一種純粹的定性分析方法，因此權(quán)重取最低，為20%；第二種方法，依據(jù)對消費(fèi)者的實際訪談情況，對項目有效輻射的消費(fèi)力量比率進(jìn)行估計，是定性加定量分析方法的結(jié)合，因此，權(quán)重居中，取30%；第三種方法，依據(jù)對消費(fèi)者實際訪談，結(jié)合區(qū)域供需對比，尋找供給的缺口，以定量的分析判斷為主，定性的分析判斷為輔助，相對較為科學(xué)，取50%。供給缺口均值=（8萬 20%+ 16.83萬30% +15.01萬50%）=14.16。說明：此法計算的區(qū)域商業(yè)供給缺口，是刨除了無效商業(yè)供給的情況下得出，因此，14.2萬將是本項目在目前市場情況下可以操作的、合理的商業(yè)供給體量。此法計算的區(qū)域商業(yè)物業(yè)供給缺口是沒有包含非常次級道路上的商業(yè)供給，但羅家港東部大地塊的商業(yè)基本均臨城市次級干道上，如羅家港路、園林路、和平大道臨街商業(yè)均含在最大開發(fā)量之中。羅家港西部還建地塊，周邊道路等級較低，因此，商業(yè)開發(fā)基本臨街開發(fā)1層的鋪面，其商業(yè)體量約6000，不在14.2萬之內(nèi)。項目可擴(kuò)張的商業(yè)體量估算：潛在商業(yè)需求變化一：楊春湖新區(qū)形成的新的商業(yè)消費(fèi)力由常住居民和流動人口組成。由于常住人口10萬人，在2015年才能完全導(dǎo)入，而本項目將可能吸納其中25%的消費(fèi)力，約2.5萬消費(fèi)人群，但形成消費(fèi)的時間較遠(yuǎn)，不具備實際參考意義。火車站帶來的流動人口，將陸續(xù)形成，假定其5年內(nèi)平均游客流量達(dá)到2030年最大值的60%，其中的30%會在區(qū)域消費(fèi)，而其中又有25%會發(fā)散到本項目中，那么，在本項目區(qū)域?qū)a(chǎn)生相當(dāng)于8.560%30%25%=0.38萬人的消費(fèi)力。按人均商業(yè)需求1，那么，本項目可針對流動人群擴(kuò)張的商業(yè)空間約為0.4萬。潛在商業(yè)需求變化二未來人口將有本項目所處的二環(huán)線一帶聚集的趨勢，但潛在商業(yè)項目（可能在武青三干道區(qū)域）的建設(shè)也有可能將這一可能增長的消費(fèi)力削弱，因此，可以預(yù)計區(qū)域內(nèi)常住人口的消費(fèi)在較長時間可基本守恒。項目可開發(fā)商業(yè)總量：根據(jù)上述對現(xiàn)狀及潛在需求的分析，預(yù)計本項目在5年內(nèi)可開發(fā)的商業(yè)總體量為14.20.4=14.6萬。3、寫字樓、酒店物業(yè)體量判斷：寫字樓物業(yè)的發(fā)展，依賴區(qū)域內(nèi)商業(yè)、交通等配套的全面發(fā)展和商務(wù)氛圍的支撐，而目前周邊完全沒有商務(wù)氣氛的支撐。從銷售的角度出發(fā)，它將要面臨嚴(yán)峻的市場競爭。市場寫字樓潛在供給十分充裕，如武昌總部區(qū)（約180萬，含在建、規(guī)劃在內(nèi)）、王家墩商務(wù)區(qū)（2015年導(dǎo)入）、永清街瑞安武漢天地大量寫字樓的規(guī)劃，未來寫字樓市場將競爭將十分激烈。判斷：寫字樓物業(yè)的開發(fā)必須具備十分明顯的優(yōu)勢，方能在銷售市場中較好立足。而無論從項目自身還是未來供給的態(tài)勢來看，本項目都不具備突出的優(yōu)勢。因此，寫字樓體量不宜過多，即使開發(fā)寫字樓，也不宜與市場上大量的寫字樓定位形成沖突。建議其以面積小、總價低，辦公、居住皆宜的公寓式寫字樓或商務(wù)公寓對外推出。同時，為寫字樓物業(yè)的發(fā)展配備一定體量的星級酒店，約占其體量的20%左右。我司建議：將寫字樓與酒店物業(yè)總體量建議控制在10萬以內(nèi)，其中寫字樓物業(yè)（或商務(wù)公寓）8萬以內(nèi)，酒店物業(yè)約2萬，規(guī)劃設(shè)計中不宜超過此體量限定。二、商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)定位1、業(yè)態(tài)定位原則差異化原則與周邊現(xiàn)有成熟商圈和在建商圈，形成差異競爭和互補(bǔ)供給，特別是要抓住輻射區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)供給的市場空白或薄弱環(huán)節(jié)，通過業(yè)態(tài)、品味、檔次等的差異來實現(xiàn)與臨近的徐東商圈和建二商圈的差異化競爭，尋找到項目突圍競爭的最佳思路?？蛻粜枨笾辽显瓌t客戶需求既反映了客戶消費(fèi)習(xí)慣和偏好，又從某種程度上反映了區(qū)域商業(yè)供給在某些業(yè)態(tài)上欠缺考慮的現(xiàn)實。在業(yè)態(tài)規(guī)劃中抓住目標(biāo)客戶的消費(fèi)偏好，即掌握了商業(yè)業(yè)態(tài)定位、體量分配和分區(qū)規(guī)劃的關(guān)鍵。功能多元化原則現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展已經(jīng)走過了單純購物的時代，功能多元化、娛樂化趨勢逐漸成為主流。而項目周邊的紅鋼城商圈、建二商業(yè)由于歷史原因，仍然是以傳統(tǒng)購物為主，業(yè)態(tài)過于單一。業(yè)態(tài)豐富化、特色化原則武漢市民對生活品質(zhì)的追求不斷提高，個性化、特色化的體現(xiàn)更為突出，對休閑娛樂消費(fèi)生活的檔次和舒適性要求與日俱增，呼喚著更為齊全、時尚的特種商業(yè)圈的出現(xiàn)，有效吸引青山人群的同時，其輻射力可擴(kuò)大到武昌，在與徐東商圈形成競爭和分流，滿足市民日益增長的休閑娛樂生活需求。滿足人們復(fù)合式消費(fèi)習(xí)慣原則原則上將購物、百貨型業(yè)態(tài)分布在商場的底層部位，如13層，將美食餐飲、電玩、影院等娛樂型業(yè)態(tài)分布在商場的高層，如45層，這種業(yè)態(tài)布局很好的滿足了人們復(fù)合式消費(fèi)的需求，可以有效的延長客戶購物時間，并帶動每層的商業(yè)氣氛，使得各種業(yè)態(tài)之間可以形成功能互補(bǔ)。減少商業(yè)持有原則開發(fā)商初步考慮自持商業(yè)體量為2萬。根據(jù)這一原則，項目應(yīng)當(dāng)避免大量新建百貨商場類大型購物場所的規(guī)劃，轉(zhuǎn)向發(fā)展商業(yè)街，最大可能的縮小持有的商業(yè)面積。2、具體業(yè)態(tài)定位據(jù)調(diào)查，大多數(shù)的消費(fèi)客戶對百貨類與大型超市類賣場比較偏好。大型百貨與超市賣場的設(shè)置，有利于促進(jìn)目標(biāo)消費(fèi)群體的聚集，并形成對其他商業(yè)物業(yè)的消費(fèi)，是必須配備的商業(yè)業(yè)態(tài)。由于本項目周邊原來沒有商業(yè)物業(yè)，因此，建議本項目考慮至少1家百貨賣場、1家大型的超市賣場，并可以在周邊專業(yè)市場基礎(chǔ)上，設(shè)置1家中高檔的品牌家居賣場。商業(yè)消費(fèi)群體普遍對購物、娛樂、餐飲等商業(yè)業(yè)態(tài)的需求占據(jù)主流，其需求比例大致為5：3：2。人們對其他成熟商圈中娛樂、餐飲類業(yè)態(tài)類型、檔次豐富度的不夠，較為不滿，對于吸引外來人員經(jīng)常光顧有一定折扣。因此，在本項目的商業(yè)定位中，要通過娛樂、餐飲等業(yè)態(tài)的比例提升和多樣化設(shè)置，擴(kuò)大項目商業(yè)的輻射力。受訪的消費(fèi)者大多表示在大型購物中心購物時，會光顧內(nèi)設(shè)的餐飲場所及配備的餐飲專區(qū)。對中國各地風(fēng)味餐飲、中國各地特色小吃偏好度較高，光顧頻率最高。同時，對特色西餐、日韓料理等也比較歡迎。在餐飲物業(yè)的檔次上，希望中高低結(jié)合，以中檔為主，兼有高低檔，滿足不同人群的不同消費(fèi)需求。目標(biāo)消費(fèi)者中，來自周邊地帶的學(xué)生、中青年人群等對娛樂、休閑、運(yùn)動類業(yè)態(tài)比較偏好，消費(fèi)相對活躍，而本項目的輻射區(qū)域內(nèi)此類娛樂、休閑性質(zhì)的特種業(yè)態(tài)，在區(qū)域內(nèi)的供給較為缺乏。因此，我司建議針對消費(fèi)人群設(shè)置電玩游戲城、書店/書城/購書中心、溜冰場、桌球館、網(wǎng)吧、酒吧、卡拉OK廳、歌舞廳、電影院線、健身房等業(yè)態(tài)。這些娛樂休閑業(yè)態(tài)將是促進(jìn)本項目綜合型購物中心人氣聚集的重要原因。商業(yè)功能及業(yè)態(tài)定位：將本項目的商業(yè)物業(yè)（不含寫字樓），整體定位為集購物、餐飲、娛樂、休閑、運(yùn)動、文化等多功能于一體的一站式購物中心，以購物、娛樂休閑、餐飲三大類業(yè)態(tài)為主導(dǎo)。考慮到本項目是區(qū)域內(nèi)首個商業(yè)項目，因此，還是以購物功能為主導(dǎo)，將購物、娛樂休閑、餐飲、等三大類業(yè)態(tài)比例確定為7：2：1，即購物類業(yè)態(tài)10.2萬、娛樂休閑類業(yè)態(tài)2.9萬、餐飲類業(yè)態(tài)1.5萬。合計購物類娛樂休閑類餐飲類100%70%20%10%14.6萬10.2萬2.9萬1.5萬商業(yè)業(yè)態(tài)具體構(gòu)成：購物類：以百貨、超市、家居賣場為主，占據(jù)60%比例，以品牌專賣街區(qū)為輔占30%，10%的社區(qū)服務(wù)類業(yè)態(tài)。服務(wù)范圍較廣的百貨、超市、家居、品牌街區(qū)內(nèi)，購物類業(yè)態(tài)涵蓋服裝、鞋帽、箱包、配飾、日用品和食品、首飾、化妝品、兒童服裝或玩具、家居、數(shù)碼電器、電腦、手機(jī)等?？梢葬槍π砸M(jìn)大洋百貨、中商百貨等品牌，吸引或自建品牌家居賣場，引進(jìn)國美、工貿(mào)等有品牌號召力的電器商家等，在街區(qū)中以品牌專賣店、精品店為主。餐飲類：以中國各地的特色餐飲、地方風(fēng)味小吃、中式快餐、簡餐等業(yè)態(tài)為主，占60%比例，以西式快餐、簡餐店為輔，占40%比例。引進(jìn)各類餐飲、火鍋、燒烤店，肯德基、必勝客等品牌餐飲店。娛樂休閑類：以參與性強(qiáng)的電玩游戲城、網(wǎng)吧、桌球館、健身中心、卡拉OK、酒吧等豐富業(yè)態(tài)為主，以咖啡、茶座、棋牌室等商務(wù)型業(yè)態(tài)，洗浴、足療、按摩、美容、美發(fā)等享受型商業(yè)業(yè)態(tài)為輔，適度考慮電影院等欣賞性商業(yè)業(yè)態(tài)?？梢砸M(jìn)米樂星、好樂迪等平價KTV。商業(yè)業(yè)態(tài)需求強(qiáng)度區(qū)分：“強(qiáng)度需求”主力店，其面積占總面積比重約60%左右；此類商業(yè)設(shè)施主要包括生活超市、品牌百貨、精品服飾商業(yè)街、家居廣場、大型餐飲區(qū)等。 “中度需求”次主力店, 其面積占總需求的面積比重在30%左右，主要滿足顧客娛樂型需要，有“KTV”“健身中心”、“運(yùn)動場館”、“娛樂中心”、電影院、特色餐飲區(qū)等； “弱度需求”，主要指配套相關(guān)小業(yè)態(tài)，面積在10%左右，考慮服務(wù)于社區(qū)居民及商業(yè)人群的醫(yī)療、通訊、銀行網(wǎng)點，滿足中年人群休閑會客要求的咖啡、酒吧，滿足中老年客戶群體的茶館，滿足年輕群體的果茶、花店、飾品店等。3、商業(yè)檔次定位：商業(yè)總體檔次把握“中檔為主，兼有高低檔”原則。雖然項目周邊原住村民層次不高，但項目面向的客戶群體主要為青山區(qū)眾多的固定人口，其次為徐東區(qū)域居民及流動人群、周邊學(xué)生群體等，客戶群體層次豐富，中高層次客戶占據(jù)較大比例。因此，在檔次的定位上，要充分考慮各類人群的不同層次的需求，以最大限度實現(xiàn)商業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。4、商業(yè)形態(tài)定位：現(xiàn)代購物消費(fèi)形式的多樣化，使消費(fèi)體驗顯得更為豐富、更具吸引力。除了對百貨、超市等集中賣場有較大的需求外，人們對街區(qū)購物的時尚、開放、輕松、愉悅體驗也比較偏好，希望通過多種購物體驗創(chuàng)造豐富的購物感受。商業(yè)設(shè)計要兼顧經(jīng)營與變現(xiàn)兩個目的。從經(jīng)營角度和消費(fèi)者需求出發(fā)，23個不同賣場形式的組合，有利于促進(jìn)商業(yè)人氣聚集。而街區(qū)設(shè)計，有利于確保合適的商業(yè)鋪面大小，促進(jìn)項目后期銷售。因此，項目要確保一定集中型商業(yè)量，但也要控制其總體量。此處我司綜合商業(yè)業(yè)態(tài)特點建議:將集中型商業(yè)的體量控制在40%，即6萬左右，街區(qū)型商業(yè)體量控制在60%，即8.7萬左右。合計集中型商業(yè)商業(yè)街區(qū)100%40%45%55%60%14.6萬6萬8.6萬5、各類商業(yè)業(yè)態(tài)體量及分布區(qū)域：商業(yè)業(yè)態(tài)分區(qū)：各類商業(yè)業(yè)態(tài)體量：購物類業(yè)態(tài)：占項目比重/面積合計百貨類（集中賣場）超市類（集中賣場）專業(yè)賣場（集中賣場+街鋪）品牌專賣區(qū)服務(wù)類業(yè)態(tài)(社區(qū)服務(wù)、商業(yè)服務(wù))70%40%10%15%30%5%10.2萬4萬1萬1.5萬3.2萬0.5萬備注沿和平大道，主街面（靠東部，車流相對緩沖處），百貨、超市可集成靠園林路路口附近設(shè)置專業(yè)賣場地塊內(nèi)部滲透非核心地帶的臨街處布局娛樂類業(yè)態(tài)：占項目比重/面積合計電玩/游戲/游樂/網(wǎng)吧類健身館/桌球館/溜冰場類美容/美發(fā)/美體類桑拿/洗浴/水療類咖啡/茶座/棋牌類卡拉OK/酒吧類電影院20%30%20%20%20%10%2.9萬87005800580058002900備注在街區(qū)商業(yè)的頂層布局，帶動人氣聚集與酒店、寫字樓、百貨等業(yè)態(tài)毗鄰布局，吸引由此需求的中高端人群臨羅家港路布局，對社區(qū)及商業(yè)發(fā)展干擾小中型規(guī)模電影院，以平價電影為主，吸引中低端人群。餐飲類業(yè)態(tài)：占項目比重/面積合計中式特色餐飲地方風(fēng)味小吃中式快餐/簡餐西式快餐/簡餐