奧山世紀(jì)城商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境及商業(yè)定位.doc

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場(chǎng)100000165000265000共計(jì)1106528257544484135621816500011593002、純粹商業(yè)（不含寫(xiě)字樓、住宿型酒店）需求測(cè)算本項(xiàng)目商業(yè)輻射人群分析：本項(xiàng)目位于青山、武昌、洪山三區(qū)交匯之處，處于長(zhǎng)江七橋橋頭，從區(qū)位特征來(lái)看，本項(xiàng)目具備較強(qiáng)的商業(yè)輻射力。有效需求群體及消費(fèi)概率判斷：青山區(qū)域居民：從交通通達(dá)性、直線距離遠(yuǎn)近來(lái)看，本項(xiàng)目最易抓住的客戶(hù)群體就是青山區(qū)域居民。但由于與建二、紅鋼城商圈之間距離太近，容易造成彼此之間的客戶(hù)競(jìng)爭(zhēng)，形成青山市場(chǎng)三分天下之局面。青山居民以中年人群為主，老年人群為輔，年輕人群占少數(shù)，因此，大多習(xí)慣就近消費(fèi)，除了高檔用品、特色消費(fèi)向漢口外流外，其他基本消費(fèi)對(duì)區(qū)域內(nèi)原有商圈的商業(yè)具有較強(qiáng)的依賴(lài)性。分析結(jié)論：綜合參考區(qū)域現(xiàn)有商圈的分布、區(qū)域居民的消費(fèi)習(xí)慣等因素，初步判斷本項(xiàng)目可以吸納青山區(qū)域30%的消費(fèi)力。徐東區(qū)域居民：從徐東商圈發(fā)展的成熟度和豐富度來(lái)看，它已很好的抓住了區(qū)域內(nèi)的原住居民，即使有消費(fèi)外流，也是分流到層次更高、地段更優(yōu)、特色更明顯的市級(jí)商業(yè)中心中。徐東商圈內(nèi)的客戶(hù)群體對(duì)其具有較高的忠誠(chéng)度。新建的商業(yè)中心，若地理區(qū)位、商圈級(jí)別等均無(wú)法與之媲美，則很難抓住徐東商圈的客戶(hù)群體。分析結(jié)論：本項(xiàng)目?jī)H能借直線距離近的優(yōu)勢(shì)，吸引鄰近本項(xiàng)目的徐東區(qū)域邊緣客戶(hù)，如沿和平大道分布的楊園、余家頭一帶的客戶(hù)群體。據(jù)對(duì)周邊客戶(hù)群體的調(diào)查，本項(xiàng)目可從中吸納的人群僅占徐東區(qū)域客戶(hù)的10%。學(xué)生消費(fèi)群體：項(xiàng)目附近的武漢理工大學(xué)、武漢科技大學(xué)是學(xué)生群體的主要來(lái)源，他們的早期消費(fèi)主要集中建設(shè)二路，并發(fā)散到徐東、司門(mén)口、江漢路等區(qū)域的中低檔商業(yè)中。人氣旺盛、業(yè)態(tài)豐富、環(huán)境時(shí)尚、物美價(jià)廉的商業(yè)，尤其容易吸引該類(lèi)客戶(hù)群體。分析結(jié)論：本項(xiàng)目將可吸引其中50%的消費(fèi)力量到本項(xiàng)目中消費(fèi)，尤其是理工大的學(xué)生消費(fèi)群體，但其消費(fèi)能力僅有常規(guī)居民的一半水平。二七片區(qū)居民：據(jù)調(diào)查漢口東部區(qū)域居民，基本不會(huì)考慮商業(yè)的跨江消費(fèi)。永清商圈和二七商圈大體量商業(yè)的規(guī)劃和建設(shè)，漢口東部區(qū)域居民跨江消費(fèi)的可能性更加降低。分析結(jié)論：本項(xiàng)目的商業(yè)輻射力將主要集中在江南區(qū)域，漢口區(qū)域客戶(hù)基本為隨機(jī)消費(fèi)，對(duì)商業(yè)帶動(dòng)作用微乎其微，基本不在考慮之列。楊春湖城市副中心：楊春湖城市副中心，將于未來(lái)10年內(nèi)形成，并導(dǎo)入人口約10萬(wàn)，由于形成時(shí)間長(zhǎng)，在本項(xiàng)目建設(shè)期間，難以形成實(shí)際帶動(dòng)。由火車(chē)站帶來(lái)的流動(dòng)人口很難轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的消費(fèi)力，即使轉(zhuǎn)化為消費(fèi)力其轉(zhuǎn)化率也較低。初步預(yù)計(jì)，其中，在近幾年能夠?qū)崿F(xiàn)的年游客量達(dá)到最大量的60%，其中，能夠停留消費(fèi)的客戶(hù)占30%，其中可能會(huì)有25%到本項(xiàng)目區(qū)域消費(fèi)。分析結(jié)論：楊春湖區(qū)域形成的未來(lái)商業(yè)消費(fèi)潛力，需要在較長(zhǎng)時(shí)間才能實(shí)現(xiàn)，本項(xiàng)目?jī)H能夠有限的吸收和利用。綜合上面分析：本項(xiàng)目商業(yè)輻射的核心圈層為和平大道沿線的3公里范圍內(nèi)的原住居民、學(xué)生及外來(lái)人員等，西到楊園一帶，東達(dá)和平公園邊界，涵蓋了建二商圈現(xiàn)有居民。本項(xiàng)目商業(yè)輻射的次級(jí)圈層為友誼大道沿線居民、紅鋼城一帶居民等，即一項(xiàng)目為核心沿和平大道西部5公里，東部10公里范圍，向臨江大道、友誼大道橢圓發(fā)散，包含楊春湖新城區(qū)、武東、紅旗街居民及工人等。中心圈層次級(jí)圈層以項(xiàng)目為核心，沿和平大道西部3公里，東部5公里范圍，橢圓發(fā)散。西抵楊園，東至建四向臨江大道、友誼大道沿線沿和平大道5-10公里范圍以項(xiàng)目為核心，沿和平大道西部5公里，東部10公里范圍，向臨江大道、友誼大道橢圓發(fā)散。消費(fèi)幾率較小的漢口區(qū)域、武昌廠區(qū)員工、陽(yáng)邏外來(lái)客戶(hù)等邊緣圈層?xùn)|至武鋼集團(tuán)、白玉山一帶西至積玉橋一帶項(xiàng)目目前可開(kāi)發(fā)商業(yè)體量估算：方法一、參照商業(yè)類(lèi)型與輻射半徑理論：社區(qū)商業(yè)中心一般58萬(wàn)，輻射區(qū)域內(nèi)在1030分鐘車(chē)程半徑內(nèi)。區(qū)域商業(yè)中心一般810萬(wàn)，輻射區(qū)域在30分鐘1小時(shí)車(chē)程?？鐓^(qū)型商業(yè)中心一般1020萬(wàn)，輻射區(qū)域在12小時(shí)車(chē)程內(nèi)。判斷答案：而本項(xiàng)目最大的輻射半徑可達(dá)約10公里，平均車(chē)程1030分鐘，項(xiàng)目屬于社區(qū)型商業(yè)，本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模宜控制在8萬(wàn)左右。方法二、有效商業(yè)需求：根據(jù)前面對(duì)輻射區(qū)域內(nèi)人群的消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查可以看出，項(xiàng)目建成后，將與青山區(qū)現(xiàn)有商圈共同瓜分青山人群，以青山區(qū)內(nèi)部人群為主，可吸引區(qū)域內(nèi)約30%的消費(fèi)力量。由于徐東商圈聚集了大體量的商業(yè)，且發(fā)展成熟，在項(xiàng)目以西至二橋的區(qū)域內(nèi)，僅有和平大道沿線，鄰近本項(xiàng)目區(qū)域的居民愿意到本項(xiàng)目區(qū)域消費(fèi)，僅占這一區(qū)域人群的10%左右。另外，在項(xiàng)目輻射的武昌、青山、洪山區(qū)域有約4.5萬(wàn)人的學(xué)生消費(fèi)群體，他們大多在建設(shè)二路、徐東、司門(mén)口等商圈消費(fèi)，本項(xiàng)目建成后約可吸引其中約50%的消費(fèi)人群，由于商業(yè)消費(fèi)力限制。判斷答案：青山片區(qū)實(shí)際有效輻射人口：45.2730%，為13.58萬(wàn)人；徐東片區(qū)實(shí)際有效輻射人口：21.1610%，為2.12萬(wàn)人；附近高校學(xué)生人口約占50%，為2.25萬(wàn)人，但論其消費(fèi)力僅占區(qū)域人均的1/2。區(qū)域有效消費(fèi)人群總量核算：現(xiàn)有有效消費(fèi)人群總量=青山片區(qū)人口30%+徐東片區(qū)人口10%+高校學(xué)生人口50%1/2=45.27萬(wàn)30%+21.16萬(wàn)10%+4.5萬(wàn)50%1/2=13.58+2.12+1.13=16.83萬(wàn)人有效輻射人群商業(yè)體量需求測(cè)算：目前本項(xiàng)目有效輻射人群約16.83萬(wàn)人，按我國(guó)人均商業(yè)需求1的水平計(jì)算，項(xiàng)目輻射有效人群需求商業(yè)量為16.83萬(wàn)人1/人=16.83萬(wàn)方法三、需求與供給的差額，即尋找供給缺口：商業(yè)總供給：根據(jù)我司前期對(duì)徐東片區(qū)、青山片區(qū)商鋪及重點(diǎn)商圈的市場(chǎng)調(diào)查得出，主要輻射區(qū)域的現(xiàn)有商業(yè)供給量為：徐東商圈444841、建二商圈82575、紅鋼城商圈110652、本項(xiàng)目周邊265000，現(xiàn)有商業(yè)總量共計(jì)903068。由于徐東商圈輻射范圍較為廣泛，其客戶(hù)群體約30%左右來(lái)自于本項(xiàng)目輻射區(qū)域，因此，其徐東的商業(yè)物業(yè)，有30%商業(yè)可算作本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)型供給。由于住宿型酒店大多針對(duì)外來(lái)的流動(dòng)人口，因此，不能算做傳統(tǒng)意義的競(jìng)爭(zhēng)供給，在商業(yè)總量的計(jì)算中也將排除掉市場(chǎng)上酒店類(lèi)物業(yè)純住宅部分的5.5萬(wàn)。區(qū)域內(nèi)參與競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)際有效商業(yè)供給：44484150%+82575+110652+265000-55000（住宿型酒店）=536679.3。商業(yè)總需求分析：本項(xiàng)目輻射區(qū)域現(xiàn)有的固定人口：青山片區(qū)人口+徐東片區(qū)人口+高校學(xué)生人口=45.27萬(wàn)+21.16萬(wàn)+4.5萬(wàn)1/2=68.68萬(wàn)人商業(yè)總需求：按我國(guó)人均商業(yè)需求1的水平計(jì)算，項(xiàng)目輻射區(qū)域人口需求商業(yè)總量為68.68萬(wàn)1/人=68.68萬(wàn)商業(yè)供給缺口：項(xiàng)目輻射區(qū)域所需商業(yè)體量 = 輻射區(qū)域總商業(yè)需求 - 現(xiàn)有商業(yè)體量 = 68.68萬(wàn)53.67萬(wàn) = 15.01萬(wàn)判斷答案：上述商業(yè)供給的面積基本上考慮的都是十分有效的商業(yè)供給，選取的是城市主要干道，次級(jí)道路上的商業(yè)物業(yè)，對(duì)于非常次級(jí)的城市商業(yè)及商業(yè)供給基本沒(méi)作統(tǒng)計(jì)，因此，是最實(shí)在的數(shù)據(jù)，依此法計(jì)算得出商業(yè)供給缺口面積不會(huì)超過(guò)15.01萬(wàn)。以上三種方法，取加權(quán)平均值，即為本項(xiàng)目商業(yè)體量。權(quán)重分配：第一種方法，只按車(chē)程時(shí)間來(lái)判斷，對(duì)項(xiàng)目輻射范圍誤差、人群分布密度、人均消費(fèi)水平等都沒(méi)有準(zhǔn)確考慮，是一種純粹的定性分析方法，因此權(quán)重取最低，為20%；第二種方法，依據(jù)對(duì)消費(fèi)者的實(shí)際訪談情況，對(duì)項(xiàng)目有效輻射的消費(fèi)力量比率進(jìn)行估計(jì)，是定性加定量分析方法的結(jié)合，因此，權(quán)重居中，取30%；第三種方法，依據(jù)對(duì)消費(fèi)者實(shí)際訪談，結(jié)合區(qū)域供需對(duì)比，尋找供給的缺口，以定量的分析判斷為主，定性的分析判斷為輔助，相對(duì)較為科學(xué)，取50%。供給缺口均值=（8萬(wàn) 20%+ 16.83萬(wàn)30% +15.01萬(wàn)50%）=14.16。說(shuō)明：此法計(jì)算的區(qū)域商業(yè)供給缺口，是刨除了無(wú)效商業(yè)供給的情況下得出，因此，14.2萬(wàn)將是本項(xiàng)目在目前市場(chǎng)情況下可以操作的、合理的商業(yè)供給體量。此法計(jì)算的區(qū)域商業(yè)物業(yè)供給缺口是沒(méi)有包含非常次級(jí)道路上的商業(yè)供給，但羅家港東部大地塊的商業(yè)基本均臨城市次級(jí)干道上，如羅家港路、園林路、和平大道臨街商業(yè)均含在最大開(kāi)發(fā)量之中。羅家港西部還建地塊，周邊道路等級(jí)較低，因此，商業(yè)開(kāi)發(fā)基本臨街開(kāi)發(fā)1層的鋪面，其商業(yè)體量約6000，不在14.2萬(wàn)之內(nèi)。項(xiàng)目可擴(kuò)張的商業(yè)體量估算：潛在商業(yè)需求變化一：楊春湖新區(qū)形成的新的商業(yè)消費(fèi)力由常住居民和流動(dòng)人口組成。由于常住人口10萬(wàn)人，在2015年才能完全導(dǎo)入，而本項(xiàng)目將可能吸納其中25%的消費(fèi)力，約2.5萬(wàn)消費(fèi)人群，但形成消費(fèi)的時(shí)間較遠(yuǎn)，不具備實(shí)際參考意義?；疖?chē)站帶來(lái)的流動(dòng)人口，將陸續(xù)形成，假定其5年內(nèi)平均游客流量達(dá)到2030年最大值的60%，其中的30%會(huì)在區(qū)域消費(fèi)，而其中又有25%會(huì)發(fā)散到本項(xiàng)目中，那么，在本項(xiàng)目區(qū)域?qū)?huì)產(chǎn)生相當(dāng)于8.560%30%25%=0.38萬(wàn)人的消費(fèi)力。按人均商業(yè)需求1，那么，本項(xiàng)目可針對(duì)流動(dòng)人群擴(kuò)張的商業(yè)空間約為0.4萬(wàn)。潛在商業(yè)需求變化二未來(lái)人口將有本項(xiàng)目所處的二環(huán)線一帶聚集的趨勢(shì)，但潛在商業(yè)項(xiàng)目（可能在武青三干道區(qū)域）的建設(shè)也有可能將這一可能增長(zhǎng)的消費(fèi)力削弱，因此，可以預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)常住人口的消費(fèi)在較長(zhǎng)時(shí)間可基本守恒。項(xiàng)目可開(kāi)發(fā)商業(yè)總量：根據(jù)上述對(duì)現(xiàn)狀及潛在需求的分析，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目在5年內(nèi)可開(kāi)發(fā)的商業(yè)總體量為14.20.4=14.6萬(wàn)。3、寫(xiě)字樓、酒店物業(yè)體量判斷：寫(xiě)字樓物業(yè)的發(fā)展，依賴(lài)區(qū)域內(nèi)商業(yè)、交通等配套的全面發(fā)展和商務(wù)氛圍的支撐，而目前周邊完全沒(méi)有商務(wù)氣氛的支撐。從銷(xiāo)售的角度出發(fā)，它將要面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)寫(xiě)字樓潛在供給十分充裕，如武昌總部區(qū)（約180萬(wàn)，含在建、規(guī)劃在內(nèi)）、王家墩商務(wù)區(qū)（2015年導(dǎo)入）、永清街瑞安武漢天地大量寫(xiě)字樓的規(guī)劃，未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈。判斷：寫(xiě)字樓物業(yè)的開(kāi)發(fā)必須具備十分明顯的優(yōu)勢(shì)，方能在銷(xiāo)售市場(chǎng)中較好立足。而無(wú)論從項(xiàng)目自身還是未來(lái)供給的態(tài)勢(shì)來(lái)看，本項(xiàng)目都不具備突出的優(yōu)勢(shì)。因此，寫(xiě)字樓體量不宜過(guò)多，即使開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓，也不宜與市場(chǎng)上大量的寫(xiě)字樓定位形成沖突。建議其以面積小、總價(jià)低，辦公、居住皆宜的公寓式寫(xiě)字樓或商務(wù)公寓對(duì)外推出。同時(shí)，為寫(xiě)字樓物業(yè)的發(fā)展配備一定體量的星級(jí)酒店，約占其體量的20%左右。我司建議：將寫(xiě)字樓與酒店物業(yè)總體量建議控制在10萬(wàn)以?xún)?nèi)，其中寫(xiě)字樓物業(yè)（或商務(wù)公寓）8萬(wàn)以?xún)?nèi)，酒店物業(yè)約2萬(wàn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)中不宜超過(guò)此體量限定。二、商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)定位1、業(yè)態(tài)定位原則差異化原則與周邊現(xiàn)有成熟商圈和在建商圈，形成差異競(jìng)爭(zhēng)和互補(bǔ)供給，特別是要抓住輻射區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)供給的市場(chǎng)空白或薄弱環(huán)節(jié)，通過(guò)業(yè)態(tài)、品味、檔次等的差異來(lái)實(shí)現(xiàn)與臨近的徐東商圈和建二商圈的差異化競(jìng)爭(zhēng)，尋找到項(xiàng)目突圍競(jìng)爭(zhēng)的最佳思路?？蛻?hù)需求至上原則客戶(hù)需求既反映了客戶(hù)消費(fèi)習(xí)慣和偏好，又從某種程度上反映了區(qū)域商業(yè)供給在某些業(yè)態(tài)上欠缺考慮的現(xiàn)實(shí)。在業(yè)態(tài)規(guī)劃中抓住目標(biāo)客戶(hù)的消費(fèi)偏好，即掌握了商業(yè)業(yè)態(tài)定位、體量分配和分區(qū)規(guī)劃的關(guān)鍵。功能多元化原則現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展已經(jīng)走過(guò)了單純購(gòu)物的時(shí)代，功能多元化、娛樂(lè)化趨勢(shì)逐漸成為主流。而項(xiàng)目周邊的紅鋼城商圈、建二商業(yè)由于歷史原因，仍然是以傳統(tǒng)購(gòu)物為主，業(yè)態(tài)過(guò)于單一。業(yè)態(tài)豐富化、特色化原則武漢市民對(duì)生活品質(zhì)的追求不斷提高，個(gè)性化、特色化的體現(xiàn)更為突出，對(duì)休閑娛樂(lè)消費(fèi)生活的檔次和舒適性要求與日俱增，呼喚著更為齊全、時(shí)尚的特種商業(yè)圈的出現(xiàn)，有效吸引青山人群的同時(shí)，其輻射力可擴(kuò)大到武昌，在與徐東商圈形成競(jìng)爭(zhēng)和分流，滿足市民日益增長(zhǎng)的休閑娛樂(lè)生活需求。滿足人們復(fù)合式消費(fèi)習(xí)慣原則原則上將購(gòu)物、百貨型業(yè)態(tài)分布在商場(chǎng)的底層部位，如13層，將美食餐飲、電玩、影院等娛樂(lè)型業(yè)態(tài)分布在商場(chǎng)的高層，如45層，這種業(yè)態(tài)布局很好的滿足了人們復(fù)合式消費(fèi)的需求，可以有效的延長(zhǎng)客戶(hù)購(gòu)物時(shí)間，并帶動(dòng)每層的商業(yè)氣氛，使得各種業(yè)態(tài)之間可以形成功能互補(bǔ)。減少商業(yè)持有原則開(kāi)發(fā)商初步考慮自持商業(yè)體量為2萬(wàn)。根據(jù)這一原則，項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)避免大量新建百貨商場(chǎng)類(lèi)大型購(gòu)物場(chǎng)所的規(guī)劃，轉(zhuǎn)向發(fā)展商業(yè)街，最大可能的縮小持有的商業(yè)面積。2、具體業(yè)態(tài)定位據(jù)調(diào)查，大多數(shù)的消費(fèi)客戶(hù)對(duì)百貨類(lèi)與大型超市類(lèi)賣(mài)場(chǎng)比較偏好。大型百貨與超市賣(mài)場(chǎng)的設(shè)置，有利于促進(jìn)目標(biāo)消費(fèi)群體的聚集，并形成對(duì)其他商業(yè)物業(yè)的消費(fèi)，是必須配備的商業(yè)業(yè)態(tài)。由于本項(xiàng)目周邊原來(lái)沒(méi)有商業(yè)物業(yè)，因此，建議本項(xiàng)目考慮至少1家百貨賣(mài)場(chǎng)、1家大型的超市賣(mài)場(chǎng)，并可以在周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)基礎(chǔ)上，設(shè)置1家中高檔的品牌家居賣(mài)場(chǎng)。商業(yè)消費(fèi)群體普遍對(duì)購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲等商業(yè)業(yè)態(tài)的需求占據(jù)主流，其需求比例大致為5：3：2。人們對(duì)其他成熟商圈中娛樂(lè)、餐飲類(lèi)業(yè)態(tài)類(lèi)型、檔次豐富度的不夠，較為不滿，對(duì)于吸引外來(lái)人員經(jīng)常光顧有一定折扣。因此，在本項(xiàng)目的商業(yè)定位中，要通過(guò)娛樂(lè)、餐飲等業(yè)態(tài)的比例提升和多樣化設(shè)置，擴(kuò)大項(xiàng)目商業(yè)的輻射力。受訪的消費(fèi)者大多表示在大型購(gòu)物中心購(gòu)物時(shí)，會(huì)光顧內(nèi)設(shè)的餐飲場(chǎng)所及配備的餐飲專(zhuān)區(qū)。對(duì)中國(guó)各地風(fēng)味餐飲、中國(guó)各地特色小吃偏好度較高，光顧頻率最高。同時(shí)，對(duì)特色西餐、日韓料理等也比較歡迎。在餐飲物業(yè)的檔次上，希望中高低結(jié)合，以中檔為主，兼有高低檔，滿足不同人群的不同消費(fèi)需求。目標(biāo)消費(fèi)者中，來(lái)自周邊地帶的學(xué)生、中青年人群等對(duì)娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)類(lèi)業(yè)態(tài)比較偏好，消費(fèi)相對(duì)活躍，而本項(xiàng)目的輻射區(qū)域內(nèi)此類(lèi)娛樂(lè)、休閑性質(zhì)的特種業(yè)態(tài)，在區(qū)域內(nèi)的供給較為缺乏。因此，我司建議針對(duì)消費(fèi)人群設(shè)置電玩游戲城、書(shū)店/書(shū)城/購(gòu)書(shū)中心、溜冰場(chǎng)、桌球館、網(wǎng)吧、酒吧、卡拉OK廳、歌舞廳、電影院線、健身房等業(yè)態(tài)。這些娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)將是促進(jìn)本項(xiàng)目綜合型購(gòu)物中心人氣聚集的重要原因。商業(yè)功能及業(yè)態(tài)定位：將本項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)（不含寫(xiě)字樓），整體定位為集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、文化等多功能于一體的一站式購(gòu)物中心，以購(gòu)物、娛樂(lè)休閑、餐飲三大類(lèi)業(yè)態(tài)為主導(dǎo)?？紤]到本項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，因此，還是以購(gòu)物功能為主導(dǎo)，將購(gòu)物、娛樂(lè)休閑、餐飲、等三大類(lèi)業(yè)態(tài)比例確定為7：2：1，即購(gòu)物類(lèi)業(yè)態(tài)10.2萬(wàn)、娛樂(lè)休閑類(lèi)業(yè)態(tài)2.9萬(wàn)、餐飲類(lèi)業(yè)態(tài)1.5萬(wàn)。合計(jì)購(gòu)物類(lèi)娛樂(lè)休閑類(lèi)餐飲類(lèi)100%70%20%10%14.6萬(wàn)10.2萬(wàn)2.9萬(wàn)1.5萬(wàn)商業(yè)業(yè)態(tài)具體構(gòu)成：購(gòu)物類(lèi)：以百貨、超市、家居賣(mài)場(chǎng)為主，占據(jù)60%比例，以品牌專(zhuān)賣(mài)街區(qū)為輔占30%，10%的社區(qū)服務(wù)類(lèi)業(yè)態(tài)。服務(wù)范圍較廣的百貨、超市、家居、品牌街區(qū)內(nèi)，購(gòu)物類(lèi)業(yè)態(tài)涵蓋服裝、鞋帽、箱包、配飾、日用品和食品、首飾、化妝品、兒童服裝或玩具、家居、數(shù)碼電器、電腦、手機(jī)等?？梢葬槍?duì)性引進(jìn)大洋百貨、中商百貨等品牌，吸引或自建品牌家居賣(mài)場(chǎng)，引進(jìn)國(guó)美、工貿(mào)等有品牌號(hào)召力的電器商家等，在街區(qū)中以品牌專(zhuān)賣(mài)店、精品店為主。餐飲類(lèi)：以中國(guó)各地的特色餐飲、地方風(fēng)味小吃、中式快餐、簡(jiǎn)餐等業(yè)態(tài)為主，占60%比例，以西式快餐、簡(jiǎn)餐店為輔，占40%比例。引進(jìn)各類(lèi)餐飲、火鍋、燒烤店，肯德基、必勝客等品牌餐飲店。娛樂(lè)休閑類(lèi)：以參與性強(qiáng)的電玩游戲城、網(wǎng)吧、桌球館、健身中心、卡拉OK、酒吧等豐富業(yè)態(tài)為主，以咖啡、茶座、棋牌室等商務(wù)型業(yè)態(tài)，洗浴、足療、按摩、美容、美發(fā)等享受型商業(yè)業(yè)態(tài)為輔，適度考慮電影院等欣賞性商業(yè)業(yè)態(tài)?？梢砸M(jìn)米樂(lè)星、好樂(lè)迪等平價(jià)KTV。商業(yè)業(yè)態(tài)需求強(qiáng)度區(qū)分：“強(qiáng)度需求”主力店，其面積占總面積比重約60%左右；此類(lèi)商業(yè)設(shè)施主要包括生活超市、品牌百貨、精品服飾商業(yè)街、家居廣場(chǎng)、大型餐飲區(qū)等。 “中度需求”次主力店, 其面積占總需求的面積比重在30%左右，主要滿足顧客娛樂(lè)型需要，有“KTV”“健身中心”、“運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館”、“娛樂(lè)中心”、電影院、特色餐飲區(qū)等； “弱度需求”，主要指配套相關(guān)小業(yè)態(tài)，面積在10%左右，考慮服務(wù)于社區(qū)居民及商業(yè)人群的醫(yī)療、通訊、銀行網(wǎng)點(diǎn)，滿足中年人群休閑會(huì)客要求的咖啡、酒吧，滿足中老年客戶(hù)群體的茶館，滿足年輕群體的果茶、花店、飾品店等。3、商業(yè)檔次定位：商業(yè)總體檔次把握“中檔為主，兼有高低檔”原則。雖然項(xiàng)目周邊原住村民層次不高，但項(xiàng)目面向的客戶(hù)群體主要為青山區(qū)眾多的固定人口，其次為徐東區(qū)域居民及流動(dòng)人群、周邊學(xué)生群體等，客戶(hù)群體層次豐富，中高層次客戶(hù)占據(jù)較大比例。因此，在檔次的定位上，要充分考慮各類(lèi)人群的不同層次的需求，以最大限度實(shí)現(xiàn)商業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。4、商業(yè)形態(tài)定位：現(xiàn)代購(gòu)物消費(fèi)形式的多樣化，使消費(fèi)體驗(yàn)顯得更為豐富、更具吸引力。除了對(duì)百貨、超市等集中賣(mài)場(chǎng)有較大的需求外，人們對(duì)街區(qū)購(gòu)物的時(shí)尚、開(kāi)放、輕松、愉悅體驗(yàn)也比較偏好，希望通過(guò)多種購(gòu)物體驗(yàn)創(chuàng)造豐富的購(gòu)物感受。商業(yè)設(shè)計(jì)要兼顧經(jīng)營(yíng)與變現(xiàn)兩個(gè)目的。從經(jīng)營(yíng)角度和消費(fèi)者需求出發(fā)，23個(gè)不同賣(mài)場(chǎng)形式的組合，有利于促進(jìn)商業(yè)人氣聚集。而街區(qū)設(shè)計(jì)，有利于確保合適的商業(yè)鋪面大小，促進(jìn)項(xiàng)目后期銷(xiāo)售。因此，項(xiàng)目要確保一定集中型商業(yè)量，但也要控制其總體量。此處我司綜合商業(yè)業(yè)態(tài)特點(diǎn)建議:將集中型商業(yè)的體量控制在40%，即6萬(wàn)左右，街區(qū)型商業(yè)體量控制在60%，即8.7萬(wàn)左右。合計(jì)集中型商業(yè)商業(yè)街區(qū)100%40%45%55%60%14.6萬(wàn)6萬(wàn)8.6萬(wàn)5、各類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)體量及分布區(qū)域：商業(yè)業(yè)態(tài)分區(qū)：各類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)體量：購(gòu)物類(lèi)業(yè)態(tài)：占項(xiàng)目比重/面積合計(jì)百貨類(lèi)（集中賣(mài)場(chǎng)）超市類(lèi)（集中賣(mài)場(chǎng)）專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)（集中賣(mài)場(chǎng)+街鋪）品牌專(zhuān)賣(mài)區(qū)服務(wù)類(lèi)業(yè)態(tài)(社區(qū)服務(wù)、商業(yè)服務(wù))70%40%10%15%30%5%10.2萬(wàn)4萬(wàn)1萬(wàn)1.5萬(wàn)3.2萬(wàn)0.5萬(wàn)備注沿和平大道，主街面（靠東部，車(chē)流相對(duì)緩沖處），百貨、超市可集成靠園林路路口附近設(shè)置專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)地塊內(nèi)部滲透非核心地帶的臨街處布局娛樂(lè)類(lèi)業(yè)態(tài)：占項(xiàng)目比重/面積合計(jì)電玩/游戲/游樂(lè)/網(wǎng)吧類(lèi)健身館/桌球館/溜冰場(chǎng)類(lèi)美容/美發(fā)/美體類(lèi)桑拿/洗浴/水療類(lèi)咖啡/茶座/棋牌類(lèi)卡拉OK/酒吧類(lèi)電影院20%30%20%20%20%10%2.9萬(wàn)87005800580058002900備注在街區(qū)商業(yè)的頂層布局，帶動(dòng)人氣聚集與酒店、寫(xiě)字樓、百貨等業(yè)態(tài)毗鄰布局，吸引由此需求的中高端人群臨羅家港路布局，對(duì)社區(qū)及商業(yè)發(fā)展干擾小中型規(guī)模電影院，以平價(jià)電影為主，吸引中低端人群。餐飲類(lèi)業(yè)態(tài)：占項(xiàng)目比重/面積合計(jì)中式特色餐飲地方風(fēng)味小吃中式快餐/簡(jiǎn)餐西式快餐/簡(jiǎn)餐