商業(yè)地產(chǎn)策劃中的風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避.docx

1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。2.有些人錯(cuò)過了，永遠(yuǎn)無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!3.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾，每個(gè)遺憾都有它的青春美。4.方茴說：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的?！?.方茴說：“那時(shí)候我們不說愛，愛是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因?yàn)橄嘁娭荒茏屓嗽诂F(xiàn)實(shí)面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。 8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。 9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。商業(yè)地產(chǎn)策劃中的風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避近年來，大型商業(yè)中心、商業(yè)街區(qū)、各類市場建設(shè)非常之多，成功者有之，但失敗亦有之，其中，造成項(xiàng)目失敗策劃不到位、不深入是一個(gè)重要的原因。隨著居民生活水平的不斷提高，休閑、餐飲、購物、娛樂、商務(wù)、文化等功能業(yè)態(tài)相結(jié)合的“一站式主題購物中心”正逐漸被人們所青睞。順應(yīng)這種新的消費(fèi)潮流，單體商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從幾萬平方米發(fā)展到幾十萬平方米，從單棟建筑形態(tài)發(fā)展到多棟建筑群落。雖然開發(fā)形勢火熱，但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目擱淺或開業(yè)后運(yùn)營困難的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。這就要求我們在實(shí)際操作中，須充分考慮商業(yè)地產(chǎn)定位、業(yè)態(tài)組合、設(shè)施規(guī)劃的商業(yè)屬性，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)策劃問題高度重視，對其風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)充分的認(rèn)識，在此，筆者根據(jù)自己的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中策劃中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行梳理，與各位讀者分享。一、商業(yè)地產(chǎn)定位錯(cuò)誤風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)定位錯(cuò)誤是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)策劃中最大的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)之一。商業(yè)地產(chǎn)定位的主要內(nèi)容有形象定位、規(guī)模定位、目標(biāo)客戶定位、商鋪的經(jīng)營項(xiàng)目定位、功能定位、特色定位等等。項(xiàng)目定位應(yīng)當(dāng)綜合考慮項(xiàng)目所處的地段、潛在的消費(fèi)群體、周圍商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)情況等因素。在此，筆者以上海的正大廣場和七浦路服飾一條街為例，對這一問題進(jìn)行說明。正大廣場，位于上海黃浦江畔陸家嘴金融區(qū)，毗鄰東方明珠和金茂大廈，面積在241000平方米，其于2002年10月開業(yè)，原市場定位為Super Brand Mall（超級品牌購物中心），但自2002年至2005年的運(yùn)營情況十分不理想，項(xiàng)目整體招商率不足60%，2005年末，正大廣場通過重組管理團(tuán)隊(duì)開始了調(diào)整之路，并在2006年取得了出租率達(dá)到95%，人流量提高一倍、租金實(shí)現(xiàn)了理想收入的局面。全國聞名的七浦路服飾一條街是上海最大的服裝批發(fā)市場，以經(jīng)營中、低價(jià)位服裝為主。該市場成立于 90 年代初，經(jīng)過 10 年的發(fā)展已經(jīng)從以前沿街民房破墻開店的散亂模式逐步向規(guī)?；y(tǒng)一化方向發(fā)展。從新世紀(jì)第一年七浦路全面改造已展開，其主要內(nèi)容是由“新七浦”、“興浦”、“超飛捷”、“凱旋城”四家大型服裝室內(nèi)市場共同組建一個(gè)“七浦路服裝城”，在一般服裝市場物流、人流和資金流的基礎(chǔ)上，導(dǎo)入品牌經(jīng)營時(shí)代的信息流，全面提升七浦路服裝市場的檔次和實(shí)力，向服裝一級批發(fā)市場邁進(jìn)。七浦路服飾市場也會逐步調(diào)整定位，成為時(shí)尚產(chǎn)業(yè)區(qū)。但由于經(jīng)營模式調(diào)整過快、商場定位較為高端，七浦路商場的總體招商和經(jīng)營并不理想，原因在于，在上海市中心中高端商場的品牌化雷同已經(jīng)非常明顯，“草根”市場如果一味追求大品牌、高價(jià)格，反而會失去原先的高人氣。但如果拉開品牌間的層次、賦予不同市場各自的特色，才更有發(fā)展前途。關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的定位問題，筆者有以下幾點(diǎn)意見：一是開發(fā)企業(yè)一定要專業(yè)公司的策劃。商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)的最大特點(diǎn)是其不能一賣了事，商業(yè)地產(chǎn)必須著眼于持續(xù)經(jīng)營和管理。所以應(yīng)當(dāng)由專業(yè)的公司來策劃其定位、招商、經(jīng)營、管理問題。沒有全面的、理性的分析判斷，憑感覺做出來的項(xiàng)目一般是難以真正成功的；二是不能領(lǐng)導(dǎo)“拍腦袋”。有些項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)的市場定位是準(zhǔn)確的，但政府領(lǐng)導(dǎo)通不過，為了體現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)意志，項(xiàng)目定位不得不改，各地的一些五金城項(xiàng)目、服務(wù)城項(xiàng)目、批發(fā)市場項(xiàng)目失敗的案例不勝枚舉，其背后很多是領(lǐng)導(dǎo)“拍腦袋”工程；三是避免同質(zhì)化競爭。南京東路上的353廣場，353廣場周邊改造之前是號稱南京東路上的“百慕大”，誰進(jìn)去誰做死掉，但是最后為什么成功？一條本來非常繁榮的商業(yè)街，有3、5個(gè)購物中心都打價(jià)格戰(zhàn)，打同質(zhì)化的購物中心，到最后誰都得不到相應(yīng)的市場份額。四是要適時(shí)調(diào)整。上面的正大廣場案例，是一個(gè)很多的說明，在市場不認(rèn)同高檔定位的情況下，適時(shí)調(diào)整，取得的預(yù)期的效果。二、租售模式選擇的風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避從一定意義上講，將商業(yè)地產(chǎn)分割出售并不是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的優(yōu)先選擇的模式，因?yàn)檫@會給招商和后期的管理帶來很多的問題，不利于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營，但是，由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)需要資金回籠，將商業(yè)地產(chǎn)出售或部分出售仍然是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商首要的選擇，象萬達(dá)中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的龍頭老大，其除了主力店以外的辦公、商鋪大部分物業(yè)，其仍然是出售模式為主?？傮w上說，開發(fā)商持有型商業(yè)物業(yè)的好處是便于統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理。風(fēng)險(xiǎn)在于前期回籠資金慢，開發(fā)融資要求高，對開發(fā)企業(yè)的招商要求比較緊迫。租賃型物業(yè)的特點(diǎn)是回籠資金快，招商壓力小，其風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在難以統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營定位難度大，經(jīng)營模式無法及時(shí)調(diào)整，容易形成同質(zhì)化競爭和惡意競爭。很明顯如果開發(fā)商資金狀況較好，持有型統(tǒng)一經(jīng)營模式應(yīng)當(dāng)是其首選。實(shí)際上，從北京、上海政府有關(guān)部門對商業(yè)地產(chǎn)地塊出讓的要求看，越來越多的政府房地產(chǎn)行政主管部門對商業(yè)地塊的“招拍掛”是要求開發(fā)商持有經(jīng)營，而不能直接出售，或采取不允許小面積分割的方式來減少“分割式產(chǎn)權(quán)式商鋪”經(jīng)營的天然弊端。筆者認(rèn)為，對于選擇只租不售模式的持有性商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)統(tǒng)一經(jīng)營方面的管理。商業(yè)地產(chǎn)有許多失敗的例子，都是因?yàn)殚_發(fā)、招商、運(yùn)營分割操作造成的，項(xiàng)目整體華美氣派，走進(jìn)商場卻發(fā)現(xiàn)經(jīng)營慘淡甚至攤位閑置多時(shí)的情況時(shí)有發(fā)生。這就要求在開發(fā)之時(shí)務(wù)必要首先想到招商的問題，商業(yè)經(jīng)營模式采用統(tǒng)一運(yùn)營模式。在經(jīng)營之初可以選擇跟專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營公司合作，因?yàn)樗麄兊慕?jīng)營理念和經(jīng)營模式相對超前，他們有豐富的商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)把整個(gè)商場調(diào)整、理順、充實(shí)、提高之時(shí)，也就是該商場走向企業(yè)品牌之日。要避免散戶進(jìn)來不按章法的各自經(jīng)營而降低整個(gè)市場檔次的現(xiàn)象。目前我國對商品標(biāo)準(zhǔn)的制定還有待完善，發(fā)展中的品牌、中高檔商品的判定標(biāo)準(zhǔn)有待明確。高端品牌商品沒有相應(yīng)的消費(fèi)能力支撐，中低檔商品特別是生活必需品（鞋、衣服等）充斥市場又不被看好的情況下，商場的運(yùn)營管理更應(yīng)嚴(yán)肅謹(jǐn)慎。商場的供應(yīng)除了商品，還有就是服務(wù)。統(tǒng)一經(jīng)營模式的商業(yè)業(yè)態(tài)，服務(wù)人員的良好服務(wù)也是促使商場繁榮的一個(gè)主要因素，統(tǒng)一著裝，文明禮貌就能使顧客感到溫馨和放心。對于分割出售模式的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，選擇售后包租模式可能是最佳選擇。由于由開發(fā)商自行“售后包租”方式為政府相關(guān)文件所禁止，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會為購房指定包租管理單位，所以采取“售后包租”的方式涉及兩種法律關(guān)系：一是購房人與開發(fā)商之間的買賣關(guān)系；二是購房人與第三方的委托租賃關(guān)系?，F(xiàn)開發(fā)商一般采取委托經(jīng)營合同方式，保障投資收益。即小業(yè)主除了和開發(fā)商簽訂購房合同外，開發(fā)商或開發(fā)商提供的管理公司一般還要與購房者簽訂一份委托經(jīng)營合同。開發(fā)商應(yīng)特別重視委托經(jīng)營合同，這不僅是開發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營的合同保障，也是規(guī)范商戶統(tǒng)一經(jīng)營，對商業(yè)有效管理的法律文件。對于分割出售的物業(yè)，如果不能實(shí)現(xiàn)售后包租，亦應(yīng)當(dāng)在加強(qiáng)管理上下功夫，特別是對于百貨商場、城市綜合體這些物業(yè)模式，其對統(tǒng)一經(jīng)營的要求是比較高的，在品牌定位、進(jìn)場要求、經(jīng)營模式等方面，都要由專業(yè)的經(jīng)營管理公司統(tǒng)一管理，否則一定會造成整個(gè)經(jīng)營品質(zhì)下滑，上海市火車站南廣場有些商廈就是最明顯的案例，管理者沒有實(shí)行統(tǒng)一管理，各自為政的結(jié)果是整個(gè)商場無法盤活。三、策劃造成民事侵權(quán)風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避在商業(yè)地產(chǎn)策劃中，可能構(gòu)成法律上民事侵權(quán)的情況主要有兩種：一是商業(yè)地產(chǎn)外形建筑設(shè)計(jì)的侵權(quán)，如北京泰赫雅特汽車銷售服務(wù)有限公司仿建保時(shí)捷公司的建筑；二是商業(yè)地產(chǎn)建筑物名稱的侵權(quán)，如無錫某商廈命名為“保利廣場”，實(shí)際上與保利集團(tuán)沒有任何法律上聯(lián)系。我們看近期的一個(gè)實(shí)例，2010年10月中旬，在北京通惠河南岸的慶豐公園東側(cè)出現(xiàn)了一座酷似國家體育場鳥巢的建筑，吸引了不少人的注意。這座共有3層、面積約300平方米的建筑是正在建設(shè)中的通惠時(shí)尚國際廣場的配套設(shè)施。據(jù)了解，國家體育場的工作人員已前往現(xiàn)場取證，以進(jìn)一步研判該建筑是否涉嫌侵權(quán)。如果侵權(quán)責(zé)任成立的話，首先，應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。建筑著作權(quán)侵權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止侵權(quán)、消除影響、賠禮道歉、賠償損失等民事責(zé)任。具體來講，只要侵犯著作權(quán)的行為具備以下三個(gè)要件，權(quán)利人就可以向行為人主張承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任：一是有侵犯著作權(quán)的事實(shí)，二是行為具有違法性，三是行為人主觀有過錯(cuò)。2008年，法院判決北京泰赫雅特汽車銷售服務(wù)有限公司改變其仿造保時(shí)捷公司的建筑，實(shí)際上就是判令該公司承擔(dān)民事責(zé)任。其次，應(yīng)承擔(dān)行政責(zé)任。建筑著作權(quán)人可以向國家著作權(quán)行政管理部門舉報(bào)侵權(quán)行為，要求依法對侵權(quán)者給予行政制裁。根據(jù)法律規(guī)定和具體侵權(quán)情節(jié)，對侵犯建筑著作權(quán)的行為人可以給予以下行政處罰：責(zé)令停止侵權(quán)行為；沒收非法所得；處以非法經(jīng)營額3倍以下罰款；如果非法經(jīng)營額難以確定，可以處10萬元以下罰款。筆者認(rèn)為，作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果在開發(fā)中存在侵權(quán)行為，除上上述要承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任外，實(shí)際上對商業(yè)項(xiàng)目本身是一種傷害，主要體現(xiàn)在會影響項(xiàng)目本身的品味，特別是高端的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，因?yàn)榘O(shè)計(jì)、傍知名名稱本身就說明項(xiàng)目定位實(shí)際上是借勢模仿，談不上創(chuàng)新。就項(xiàng)目發(fā)展而言，項(xiàng)目本身籠罩在其它項(xiàng)目名稱或建筑設(shè)計(jì)的影子下，不可能形成自己的特色品牌，并且面臨更改名稱的被動局面。2009年，位于松江區(qū)九亭的貝沙灣花園即將改名的消息不脛而走由于案名與李澤楷旗下盈大地產(chǎn)的貝沙灣豪宅項(xiàng)目“撞車”，“貝沙灣”改名為“貝尚灣”。四、商業(yè)地產(chǎn)策劃對運(yùn)營法律風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足法律風(fēng)險(xiǎn)主要是體現(xiàn)在對當(dāng)前我國的法律規(guī)定的違反和合同約定不明可能造成的一些法律糾紛。比如說，上文提到的的售后包租問題，有些開發(fā)商在預(yù)售時(shí)直接采取自行售后包租方式，實(shí)際上就違反了建設(shè)部的相關(guān)規(guī)定。筆者認(rèn)為，常見的法律風(fēng)險(xiǎn)主要有：1、出售無產(chǎn)權(quán)的商鋪、鋪位問題。按照我國目前的法律規(guī)定，只有取得獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房屋方可銷售，由于各地地商鋪分割的限制，開發(fā)商實(shí)際上無法取得相關(guān)商鋪的產(chǎn)權(quán)，只能取得整個(gè)商場的大產(chǎn)證，但有些開發(fā)商確依然采取商鋪出售的方式來銷售物業(yè)，從而使銷售合處于隨時(shí)無效，返還房款問題。2、物業(yè)管理問題中的一些問題。鋪日常的經(jīng)營活動中,有關(guān)商鋪相鄰權(quán)的法律糾紛也時(shí)有發(fā)生，而在策劃中采用的物業(yè)管理方式又難有實(shí)現(xiàn)對商場運(yùn)作的有效管理，不能有效處理這些糾紛。3、一些商用物業(yè)在銷售的過程中,雖然對商鋪的公攤都有明確的規(guī)定,但對商鋪超出所規(guī)定的公攤面積部分,怎么解決、怎么處理，未作約定。有相當(dāng)部分的商鋪糾紛，都是開發(fā)商在銷售物業(yè)的過程中沒有很好處理商鋪公攤面積，這是由商業(yè)地產(chǎn)的性質(zhì)所決定的難點(diǎn)，也是開發(fā)商必須正視的法律風(fēng)險(xiǎn)。另外，對商場維修基金的設(shè)立使用缺少策劃，導(dǎo)致商場后期運(yùn)行成本提高卻無人承擔(dān)的情況也是策劃中的法律風(fēng)險(xiǎn)問題。筆者認(rèn)為，對于法律風(fēng)險(xiǎn)，策劃者一是要了解我國目前規(guī)定的產(chǎn)權(quán)制度、物業(yè)管理制度、合同制度等與物業(yè)的經(jīng)營管理相關(guān)的制度；二是要請專業(yè)的律師參與到商業(yè)地產(chǎn)的策劃中，以便從專業(yè)的角度分析，來減少和避免法律方面的風(fēng)險(xiǎn)。五、商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)使用中的尷尬筆者曾遇到一件非常難以處理的非訴案件，涉及的項(xiàng)目為酒店式公寓樓，一到三層為商場，三層以上為酒店式公寓，實(shí)際是出售的小戶型住宅，當(dāng)時(shí)開發(fā)商的設(shè)計(jì)為整個(gè)樓均設(shè)計(jì)為中央空調(diào)，并沒有考慮住宅與商場在使用中央空調(diào)方面使用要求不同，結(jié)果在房屋實(shí)際使用中，三樓以上部分中央空調(diào)使用費(fèi)用較高，每月每個(gè)平方要15元左右的物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致業(yè)主拒不交納物業(yè)管理費(fèi)的問題嚴(yán)重，由于外立外基本為玻璃幕墻，根本無法再整改安裝分體式空調(diào)。上述案例實(shí)際上是反映了建筑設(shè)計(jì)中考慮不周的問題，常見的問題還有地下車庫出口設(shè)計(jì)不合理，高峰期車輛無法正常出入；電梯窄小，導(dǎo)致客戶的大量報(bào)怨；商場死角太多；導(dǎo)致可經(jīng)營面積大量縮水。開發(fā)商要在策劃設(shè)計(jì)時(shí)避免這些問題一是要由項(xiàng)目經(jīng)營單位的參與；二是要由物業(yè)管理公司的參與；三是要了解周圍的交通、人文環(huán)境，只有這樣，才能減少建筑設(shè)計(jì)對今后正常經(jīng)營的影響。六、商業(yè)地產(chǎn)策劃中的政策風(fēng)險(xiǎn)問題在此，筆者主要列舉策劃時(shí)對金融政策、政府規(guī)劃、環(huán)保政策考慮不足可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)問題。金融政策：發(fā)商自籌資金比例普遍偏低，平均不到30%，由此可見，商業(yè)地產(chǎn)大部分資金來源于商業(yè)銀行貸款或其它融資渠道。商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅房地產(chǎn)，它的開發(fā)與運(yùn)營期要比住宅房地產(chǎn)長得多，而且在運(yùn)營過程中還需23年的過渡期。因此，在此期間融資渠道或銀行貸款利率變動的概率非常大，而一旦貸款利率上浮，勢必會增加開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本，同時(shí)也會降低消費(fèi)者的購買欲望，進(jìn)而給商業(yè)地產(chǎn)商帶來巨大的融資風(fēng)險(xiǎn)。在商業(yè)地產(chǎn)貸款方面，有些地方嚴(yán)格執(zhí)行銀發(fā)2003121號中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知，對所有未竣工驗(yàn)收的商業(yè)地產(chǎn)，一律不發(fā)放貸款，會對開發(fā)商開發(fā)過程中造成較大的資金壓力。作為商業(yè)地產(chǎn)策劃者，應(yīng)當(dāng)對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金情況、國家金融政策、融資政策作出正確全面的評估，并體現(xiàn)在策劃方案中，避免出現(xiàn)資金鏈條斷裂可能造成的巨大風(fēng)險(xiǎn)。政府規(guī)劃：城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)是指由于政府對城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的變動或不合理所給商業(yè)地產(chǎn)商帶來的經(jīng)濟(jì)損失。城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在容積率的變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑覆蓋率的變化風(fēng)險(xiǎn)和用途的兼容性風(fēng)險(xiǎn)。近兩年來，我國商業(yè)地產(chǎn)在各地方政府的引導(dǎo)下出現(xiàn)了整體布局不合理，局部過熱的局面。一些地方政府不顧當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，一味地?zé)嶂杂诮ㄔ齑笮偷馁徫镏行?、Shopingmall以及步行街等形象工程，未考慮消費(fèi)者的實(shí)際消費(fèi)水平，從而使大量商鋪閑置。據(jù)中國商業(yè)步行街工作委員會不完全統(tǒng)計(jì)，目前，全國縣級以上城市商業(yè)步行街存量已超過300條，地、縣級城市的部分新建商業(yè)步行街顯性空置率達(dá)到15%，隱性空置率超過20%。由此可見，政府對城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃左右著商業(yè)地產(chǎn)商的投資方向，一旦規(guī)劃偏離了市場，開發(fā)商和經(jīng)營者將會面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。作為商業(yè)地產(chǎn)策劃者，應(yīng)當(dāng)充分考慮到政府規(guī)劃的不確定性，對其可能變更的規(guī)劃有一定的預(yù)見性，設(shè)計(jì)出有特色的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。環(huán)保政策：當(dāng)環(huán)保政策發(fā)生變化時(shí)，有些房地產(chǎn)項(xiàng)目將因此而遷移或改建，或增加環(huán)保功能己符合新的環(huán)保政策，這一切都將增加經(jīng)營和建筑成本，而從政府那里得到的補(bǔ)償將是非常有限的。例如:北京隨著2008 年奧運(yùn)會的臨近，環(huán)保政策嚴(yán)格的限制了很多餐飲企業(yè)的尋址開店，北京市的建設(shè)規(guī)劃同樣也大大縮減了餐飲商業(yè)用房的可利用資源范圍，直接的導(dǎo)致了餐飲投資成本的