區(qū)域開發(fā)項目運作系統(tǒng)與工作說明（20090205）.doc

區(qū)域開發(fā)項目運作系統(tǒng)與工作說明（20090205）一、 運作系統(tǒng)圖(一) 土地開發(fā)系統(tǒng)圖（具體見附圖）(二) 項目開發(fā)系統(tǒng)圖（具體見附圖）二、 工作說明(一) 投資前期序號事項/任務說明/定義時間工作內(nèi)容（輸入、輸出）合作方備注（附件）A1項目分析對項目投資、開發(fā)價值的初步判斷1個月區(qū)域社會/經(jīng)濟/人口/文化/資源、城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、土地 市場、房地產(chǎn)市場、主導產(chǎn)業(yè)、土地開發(fā)政策等初步分析，以及對項目投資收益的估算，形成結論供決策參考。公司戰(zhàn)略發(fā)展團隊投資、規(guī)劃等顧問土地開發(fā)合作方案標準版A2概念策劃為對項目進一步論證，以及發(fā)現(xiàn)挖掘項目可開發(fā)價值，或者爭取資源方的認可1-2個月對區(qū)域經(jīng)濟、城市規(guī)劃以及項目開發(fā)價值提出概念性定位都市策略公司規(guī)劃顧問產(chǎn)業(yè)顧問（必要時）廣陵新城、湯山新城、金銀湖等概念策劃方案，概念策劃合約A3投資框架協(xié)議與政府簽署項目開發(fā)的原則性文件，鎖定項目投資機會，以便進一步進行投資論證和投資決策1個月對開發(fā)范圍、合作模式、規(guī)劃、外部條件、土地運作、開發(fā)建設、資金結算、政策支持等一系列關鍵問題達成原則性意見公司戰(zhàn)略發(fā)展團隊公司投資、財務、法律顧問土地開發(fā)協(xié)議要點A4立項為保證投資開發(fā)風險，要求政府給予項目合法的批準性文件取決于政府市委常委會或市政府常務會議紀要，城市總體規(guī)劃，或發(fā)改部門的正式立項文件等公司戰(zhàn)略發(fā)展團隊公司投資、財務、法律顧問A5相關文件為保證開發(fā)涉及的主要部門對該項目的具體支持、配合取決于政府，2個月市委常委會或市政府常務會議紀要，政府的正式通知文件，或發(fā)改、規(guī)劃、建設、國土、財政、審計等部門的聯(lián)合正式文件等。公司戰(zhàn)略發(fā)展團隊公司投資、財務、法律顧問(二) 定位與開發(fā)策劃序號事項/任務說明/定義時間工作內(nèi)容（輸入、輸出）合作方備注（附件）B11區(qū)域經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃對區(qū)域發(fā)展的經(jīng)濟研究，為戰(zhàn)略策劃尤其是空間和土地利用提供依據(jù)1個月可作為戰(zhàn)略策劃內(nèi)容之一區(qū)域經(jīng)濟研究、區(qū)域產(chǎn)業(yè)研究、空間和土地需求研究、經(jīng)濟測算等IT 及相關產(chǎn)業(yè)：CCID、IDC、BEARINGPOINT、德勤、GARTNER、易觀等區(qū)域經(jīng)濟：當?shù)馗咝＜浇?jīng)濟發(fā)展研究報告B12戰(zhàn)略定位策劃回答“我是誰”，可以分三個模塊，現(xiàn)實中我是誰、我想成為誰、我可以成為誰（形態(tài)、產(chǎn)業(yè)、功能）3個月項目經(jīng)濟、社會、房地產(chǎn)市場背景分析，開發(fā)模式及發(fā)展可借鑒模式研究，區(qū)域價值分析，比較優(yōu)勢分析，相關產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展與本區(qū)域的匹配性研究，區(qū)域發(fā)展需要得到的政策研究，建設的管理模式研究、發(fā)展定位（總體、形象、產(chǎn)業(yè)與功能等）世聯(lián)地產(chǎn)顧問華高萊斯顧問阿特金斯廣陵新城定位與發(fā)展戰(zhàn)略策劃方案、戰(zhàn)略策劃合約B13規(guī)劃評估與控規(guī)策劃與控規(guī)和各專業(yè)規(guī)劃，一起回答想“做什么”，是目標的形象化和具體化，形成藍圖1個月可作為戰(zhàn)略策劃內(nèi)容之一現(xiàn)有規(guī)劃成果綱要性評估，規(guī)劃布局調(diào)整建議，控制性規(guī)劃研究要點，各地塊控制指標研究及建議?？傮w配置；土地使用及開發(fā)密度；分期開發(fā)計劃等。世聯(lián)地產(chǎn)顧問華高萊斯顧問阿特金斯蕾奧咨詢吉山基地規(guī)劃評估B14開發(fā)實施策劃回答“怎么做”，解決藍圖到現(xiàn)實的實施路徑和方案3個月總體開發(fā)策略，開發(fā)建設時序建議，土地運營方案，啟動區(qū)建設方案，征地實施方案，拆遷安置實施方案，交通規(guī)劃實施方案，水資源綜合利用實施方案，市政基礎設施實施方案，公共配套設施建設實施方案，運營管理實施方案，財務測算與融資方案等開發(fā)實施-世聯(lián)地產(chǎn)顧問、京地咨詢工程實施-奧雅納、MAAB15啟動片區(qū)定位與開發(fā)策劃指導啟動片區(qū)的開發(fā)建設與招商3個月確定片區(qū)功能、形態(tài)定位，指導規(guī)劃設計，確定開發(fā)策略、開發(fā)時序、招商策略，確定政策需求，進行經(jīng)濟測算等世聯(lián)地產(chǎn)顧問B16首發(fā)/啟動項目定位與產(chǎn)品策劃指導具體啟動項目的開發(fā)與招商3個月確定項目定位、產(chǎn)品功能、客戶群體、租售策略，提交概念性設計等一般項目：世聯(lián)、華高萊斯、中原、偉業(yè)、合富輝煌、易居等綜合體項目：世聯(lián)、德思勤、中原產(chǎn)業(yè)項目：仲量聯(lián)行、戴德梁行、CBRE文化旅游項目：華高萊斯商業(yè)街項目：時尚生活商務公園項目策劃方案揚州信息服務產(chǎn)業(yè)基地策劃方案(三) 規(guī)劃設計序號事項/任務說明/定義時間工作內(nèi)容（輸入、輸出）合作方備注（附件）B21控制性規(guī)劃核心是確定空間結構和土地利用。3個月規(guī)劃用地現(xiàn)狀圖；土地利用規(guī)劃圖：標注土地利用性質(zhì)與強度，含密度規(guī)劃圖、容積率規(guī)劃圖等；道路交通規(guī)劃圖：環(huán)境景觀規(guī)劃圖：工程管線規(guī)劃圖：標注各類工程管線的管徑、平面位置、控制點坐標和標高等。易道、阿特金斯、奧雅納、蕾奧咨詢等深圳市規(guī)劃院；中國城市規(guī)劃院；同濟、清華規(guī)劃院吉山基地控制性規(guī)劃方案B22城市設計導則指導項目規(guī)劃設計和規(guī)劃管理3個月從總體尺度層面把地區(qū)里各元素組織起來的架構，為地區(qū)總體創(chuàng)造風格，包括土地分區(qū)、廊道、鄰里、道路網(wǎng)絡、街道景觀等?？傮w土地利用框架，包括用地布局與結構、道路系統(tǒng)、開放空間、分區(qū)、開發(fā)建設主題、開發(fā)模式?？傮w開發(fā)框架，包括土地使用、開發(fā)強度、坡地關系、空間量體、建筑高度、水系等；總體開放空間設計指引， 包括水系、街道景觀等的設計指引。交通系統(tǒng)控制，包括道路層級、斷面、出入口、停車、交叉口、公交、步行、自行車、停車等；總體空間形象指引，包括視線焦點、重要界面、肌理形式和建筑模式、總體建筑風格等南大規(guī)劃院、蕾奧咨詢、易道、阿特金斯等吉山基地城市設計導則合約B23市政專項規(guī)劃3個月深圳市政院南京市政院吉山基地市政專項規(guī)劃B24專項規(guī)劃或設計豎向、環(huán)境、景觀、水、道路、交通、電力、通訊各2-3個月環(huán)境規(guī)劃-奧雅納景觀規(guī)劃易道其他：當?shù)貙I(yè)公司B25啟動片區(qū)修建性詳細規(guī)劃3個月南大規(guī)劃院、蕾奧咨詢、易道、阿特金斯等B26首發(fā)/啟動項目規(guī)劃設計23個月創(chuàng)新廣場規(guī)劃方案(四) 土地序號事項/任務說明/定義時間工作內(nèi)容（輸入、輸出）合作方備注（附件）C1土地運營策劃在開發(fā)實施策劃基礎上，指導具體土地運營23個月包括土地出讓計劃、出讓策略、價格評估等世聯(lián)地產(chǎn)顧問(五) 營銷策劃序號事項/任務說明/定義時間工作內(nèi)容（輸入、輸出）合作方備注（附件）D1整合營銷與招商策劃面向社會公眾和各投資者，明確區(qū)域認知，支持和促進招商23個月指導形象定位與識別系統(tǒng)設計，確定推廣策略，確定招商策略博思堂世紀瑞博觀一吉山基地、徐莊基地、商務公園整合營銷策劃方案(六) 投融資序號事項/任務說明/定義時間工作內(nèi)容（輸入、輸出）合作方備注（附件）E1預可研報告可行性研究報告用于立項和融資，編制不同版