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文檔簡介
百貨商場招商培訓(xùn)學(xué)習(xí)手冊一、商業(yè)談判常見的幾個障礙 障礙之一:沒有調(diào)控好自己的情緒和態(tài)度。人受感情支配,在交涉過程中一旦受到拒絕,常常會產(chǎn)生不滿或 采用反擊的態(tài)度,結(jié)果導(dǎo)致爭論。而態(tài)度過于軟弱,又會導(dǎo)致原則和利益的喪失。因此,在交涉前,必須調(diào)控好自己的情緒,做到不卑不亢。障礙之二:對對方抱著消極的感情,即不信、敵意、懷疑、攻擊、誘使、壓迫、憤怒等隱藏的感情,導(dǎo)致雙 方的距離拉大。障礙之三:自己“固守”,忽視交涉雙方的共同需求。 障礙之四:出于面子的心理需要,對妥協(xié)和必要的讓步進(jìn)行抵抗。 障礙之五:把交涉和談判看成是一種“勝負(fù)”或“你死我活的戰(zhàn)爭”。 以上五種障礙能夠被突破和解決,是談判和交涉成功的關(guān)鍵,也是建立良好的人際關(guān)系與妥善進(jìn)行社交活動 的一門藝術(shù)。在交涉、談判的過程中,不管是怎樣的談判對手,要讓他不說“不”,或從說“不”到說“是”,有五條心理學(xué)對策: 第一,控制你自身的情緒和態(tài)度,不為對方偏激的情緒,語言所左右,要有冷靜的高瞻遠(yuǎn)矚的氣概。第二,讓交涉對方的情緒保持冷靜,消除雙方之間的不信任、警戒和敵意感,這是交涉成功的必要條件。 第三,多與交涉對方尋找共同點,致力于解決雙方共同面臨的問題。 第四,在交 涉、談判過程中,讓對方保住面子,讓對方積極地從“交涉成功”的角度去思考,形成心理定勢。 第五,讓交涉對方理解“相互協(xié)調(diào),相互合作”是成功的最高、最善之策。在交涉過程中讓對方領(lǐng)悟到這一 點,需要花費你一定的精力。 以上五條心理學(xué)對策中,最重要的是第一條“調(diào)控你自身的情緒和態(tài)度”。這五條對策,可以運用于各種社會活動和人際交涉過程中,如情緒急躁的上級,性格任性的孩子,難以合作 的同事,難以理喻的買賣交易,回避戰(zhàn)爭危機的外交活動,法庭上的金錢糾紛官司,避免離婚危機的夫婦等,使你在談判和交涉時有一個良好的心理基礎(chǔ)。 二、談判的一些原則和技巧 通常,我們在一般談判時都會想到要講究一些原則技巧。在買賣雙方達(dá)成一筆買賣交易時,通常我們會看 到,雙方都會竭盡全力維護(hù)自己的報價。通常的談判也最容易將談判的焦點集中在價格上。例如,一位精明的賣主會把自己的產(chǎn)品講的天花亂墜,盡量抬高自己產(chǎn)品 的身價,報價要盡量高;而另一位出手不凡的買主也會在雞蛋里挑骨頭,從不同的角度指出產(chǎn)品的不足之出,從而將還價至少壓低到對方出價的一半。最后雙方都會 講出無數(shù)條理由來支持自己的報價,最后談判在無奈情況下成為僵局。如果不是僵局,那么通常是一方做出了一定的讓步,或雙方經(jīng)過漫長的多個回合,各自都進(jìn)行 了讓步,從而達(dá)成的是一個中間價。這樣的談判方式,我們在商務(wù)活動中是非常常見的。 上述談判方式,我們在談判學(xué)上稱之為“立場爭辯式談判”。立場爭辯式談判的特點是,談判每一方都在為 自己的既定立場爭辯,欲通過一系列的讓步而達(dá)成協(xié)議。立場爭辯式的談判屬于最普通的傳統(tǒng)談判方式。許多介紹的談判技巧也都是從這個出發(fā)點來談的。我們認(rèn) 為,如果在商業(yè)活動中,大家都遵循這樣的談判原則與技巧,往往會使談判陷入一種誤區(qū)。我們從實踐中得到的教訓(xùn)卻是,這種談判方式有時最后談判各方會不歡而 散,甚至?xí)茐牧穗p方今后的進(jìn)一步合作機會。因此,我們在這里就提出一個談判要達(dá)到什么目的和遵循什么標(biāo)準(zhǔn)的問題。從商務(wù)角度來看,談判應(yīng)使得雙方都得到 商務(wù)發(fā)展的機會。為此,我們遵循的談判原則與技巧至少應(yīng)滿足以下三個標(biāo)準(zhǔn): (1)談判要達(dá)成一個明智的協(xié)議 明智協(xié)議的核心特點就是雙贏,談判的結(jié)果應(yīng)滿足談判各方的合法利益,能夠公平地解決談判各方的利益沖 突,而且還要考慮到符合公眾利益??疾炝鰻庌q式談判,我們認(rèn)為,立場爭辯式談判方式使談判內(nèi)容和立場局限在一個方面,雙方只重視各自的立場,而往往忽視 了滿足談判雙方的實際潛在的需要。 (2)談判的方式必須有效率 談判的方式之所以應(yīng)有助于提供談判效率,是因為談判達(dá)成協(xié)議的效率也應(yīng)該是雙方都追求的雙贏的內(nèi)容之 一。效率高的談判使雙方都有更多的精力拓展商業(yè)機會。而立場爭辯式談判往往局限了雙方更多的選擇方案,有時簡直是無謂地消耗時間,從而給談判各方帶來壓 力,增加談判不成功的風(fēng)險。 (3)談判應(yīng)該可以改進(jìn)或至少不會傷害談判各方的關(guān)系 談判的結(jié)果是要取得利益,然而,利益的取得卻不能以破壞或傷害談判各方的關(guān)系為代價。從發(fā)展的眼光 看,商務(wù)上的合作關(guān)系會給你帶來更多的商業(yè)機會。然而,立場爭辯式談判往往卻忽視了保持商業(yè)關(guān)系的重要性,往往使談判變成了各方意愿的較量,看誰在談判中 更執(zhí)著或更容易讓步。這樣的談判往往會式談判者在心理產(chǎn)生不良的反應(yīng),容易傷害“臉面”,從而破壞談判各方的續(xù)存關(guān)系。 三、人的因素如何影響談判 1、“生意不成,仁義在”說明了什么問題? 在商務(wù)談判中,人的因素有時在談判中起到相當(dāng)大的作用。因為,談判者不是一方抽象的代表,談判是由人 組成的。人的因素涉及多方面,如首先應(yīng)該承認(rèn)人是具有情感的;有既定的價值觀;不同的人具有不同的文化和教育背景、不同的觀點,從而導(dǎo)致其行為有時的確會 深不可測。因此,在商務(wù)談判中首先要解決人的問題。 對于任何的商務(wù)談判,如果將人的問題解決好了,人的因素將會在很大程度上促進(jìn)談判的達(dá)成;如果解決不 好,那么可能會使談判一敗涂地。我們經(jīng)常聽到有些談判者會講“生意不成,仁義在”,足以看出談判者對人的因素的重視程度。 2、“我是否對人的因素給予了足夠的重視?” 按照前面我們所論述的成功談判的基本原則,我們希望人的因素在談判中能起到這樣的作用,即在相互信 任、相互理解、相互尊重、保持友好的基礎(chǔ)上保持長久的合作關(guān)系。使談判順利進(jìn)行,而且有效。我們不希望人的因素在談判中出現(xiàn)下列情況:如,雙方存在認(rèn)識問 題的極大差距;談判一方極度生氣,態(tài)度消極低沉,甚至出現(xiàn)恐懼或敵對情緒,或感覺象受到侵犯;我們也不希望在談判中,對方曲解你的意思,或雙方產(chǎn)生誤解, 甚至相互指責(zé)。人的因素在談判中自始至終是一個無法回避的問題:你在談判中始終應(yīng)該問自己,“我是否對人的因素給予了足夠的重視?” 3、人的因素在談判中能否解決? 談判者在談判的整個過程中,應(yīng)時刻注意人的因素在談判中是否在起積極作用,是否帶來了消極作用,如何 避免消極作用,使談判走向成功。我們認(rèn)為,采取一定的方法是可以解決人的問題的。人的問題在我們的談判原則框架下也是第一個要解決的問題。 首先遵循的一個基本原則就是將人的問題與談判的實質(zhì)利益區(qū)分開。這是任何談判都要遵循的一個基本原 則。這也是解決人的問題的一個基本前提條件。我們知道,每個談判者所追求的利益都是具有雙重性的,即實質(zhì)利益與關(guān)系兩個方面的利益。而關(guān)系指的就是人的問 題。好的談判者注重雙重利益的結(jié)合,但是其結(jié)合并既不是將人的問題與實質(zhì)利益問題混為一談,也不是將實質(zhì)利益與關(guān)系對立起來。前者的極端例子是有些人在談 判時對人進(jìn)行“人身攻擊”,或者將某些評論與談判者“對號入座”;而后者的極端情況就是“要關(guān)系,還是要利益”。在有些情況下,關(guān)系比任何談判結(jié)果更重 要:如長期商業(yè)伙伴、同事、與政府的關(guān)系、外交關(guān)系等。為了有利于處理人的問題,我們建議談判者一定要將人的問題與實質(zhì)利益問題區(qū)分開來對待。 四、商務(wù)談判禮儀 (一)談判準(zhǔn)備 談判代表要有良好的綜合素質(zhì),談判前應(yīng)整理好自己的儀容儀表,穿著要整潔正式、莊重。男士應(yīng)刮凈胡 須,穿西服必須打領(lǐng)帶。女士穿著不宜太性感,不宜穿細(xì)高跟鞋,應(yīng)化淡妝。布置好談判會場,采用長方形或橢圓形的談判桌,門右手座位或?qū)γ孀粸樽?,?yīng)讓給 客方。談判前應(yīng)對談判主題、內(nèi)容、議程作好充分準(zhǔn)備,制定好計劃、目標(biāo)及談判策略。 (二)-談判之初 判之初,談判雙方接觸的第一印象十分重要,言談舉止要盡可能創(chuàng)造出友好、輕松的良好談判氣氛。 作自我介紹時要自然大方,不可露傲慢之意。應(yīng)微笑示意,可以禮貌地道:幸會、請多關(guān)照之類。 詢問對方要客氣,如請教尊姓大名等。如有名片,要雙手接遞。介紹完畢,可選擇雙方共同感興趣的話題進(jìn)行交談。稍作寒暄,以溝通感情,創(chuàng)造溫和氣氛。 談判之初的姿態(tài)動作也對把握談判氣氛起著重大作用,應(yīng)目光注視對方時,目光應(yīng)停留于對方雙眼至前額的 三角區(qū)域正方,這樣使對方感到被關(guān)注,覺得你誠懇嚴(yán)肅。手心沖上比沖下好,手勢自然,不宜亂打手勢,以免造成輕浮之感。切忌雙臂在胸前交叉,那樣顯得十分 傲慢無禮。談判之初的重要任務(wù)是摸清對方的底細(xì),因此要認(rèn)真聽對方談話,細(xì)心觀察對方舉止表情,并適當(dāng)給予回應(yīng),這樣既可了解對方意圖,又可表現(xiàn)出尊重與 禮貌。 商務(wù)談判禮儀(三)-談判之中 這是談判的實質(zhì)性階段,主要是報價、查詢、磋商、解決矛盾、處理冷場。報價-要明確無誤,恪守信 用,不欺蒙對方。在談判中報價不得變換不定,對方一旦接受價格,即不再更改。查詢-事先要準(zhǔn)備好有關(guān)問題,選擇氣氛和諧時提出,態(tài)度要開誠布公。切忌氣 氛比較冷淡或緊張時查詢,言辭不可過激或追問不休,以免引起對方反感甚至惱怒。但對原則性問題應(yīng)當(dāng)力爭不讓。對方回答查問時不宜隨意打斷,答完時要向解答 者表示謝意。磋商-討價還價事關(guān)雙方利益,容易因情急而失禮,因此更要注意保持風(fēng)度,應(yīng)心平氣和,求大同,容許存小異。發(fā)言措詞應(yīng)文明禮貌。解決矛盾 -要就事論事,保持耐心、冷靜,不可因發(fā)生矛盾就怒氣沖沖,甚至進(jìn)行人身攻擊或侮辱對方。處理冷場-此時主方要靈活處理,可以暫時轉(zhuǎn)移話題,稍作松 弛。如果確實已無話可說,則應(yīng)當(dāng)機立斷,暫時中止談判,稍作休息后再重新進(jìn)行。主方要主動提出話題,不要讓冷場持續(xù)過長。 商務(wù)談判禮儀(四)-談后簽約 簽約儀式時打開文本,用手指明簽字位置。雙方代表各在己方的文本上簽字,然后由助簽人員互相交換,代 表再在對方文本上簽字。簽字完畢后,雙方應(yīng)同時起立,交換文本,并相互握手,祝賀合作成功。其他隨行人員則應(yīng)該以熱烈的掌聲表示喜悅和祝賀。 五、在談判中旗開得勝 談判就象下棋,開局就要占據(jù)有利位置或戰(zhàn)略性位置。 談判的目的是要達(dá)成雙贏方案。然而在現(xiàn)實生活中,一個要榨橘子汁,而另一個要用橘子皮烤蛋糕的情況畢竟太少見了。你坐在一個買家面前,你們心中都抱著同樣 的目的。這兒沒有魔術(shù)般的雙贏解決方案。他/她想要的是最低價,你想要的是最高價。你想從她的口袋里掏出錢來,放進(jìn)你的腰包里。 強力銷售談判(power sales negotiating)則完全不同。它教你如何在談判桌上獲勝,同時讓對方覺得他也贏了。實際上,正是這種本領(lǐng)決定了一個人能否成為強力招商或銷售談判 高手。 跟下棋一樣,運用強力談判技巧必須遵守一套規(guī)則。談判和下棋最大的區(qū)別在于,談判時對方不知道這些規(guī)則,只能預(yù)測你的棋路。 棋手將象棋中的這幾步戰(zhàn)略性走棋稱為“棋局”。開局時要讓棋盤上的局勢有利于你。中局要保持你的優(yōu)勢。進(jìn)入殘局時利用你的優(yōu)勢,將死對方,用在銷售上就是 要買方下單。 1、開局:為成功布局 規(guī)則1:報價要高過她所預(yù)期的底牌,為你的談判留有周旋的余地。談判過程中,你很難降低價格,但決不 可能抬高價格。因此,你應(yīng)當(dāng)要求最佳報價價位(maximum plausible position,簡稱MPP),即你所要的報價對你最有利,同時買方仍能看到交易對自己有益。 你對對方了解越少,開價就應(yīng)越高,理由有兩個。首先,你對對方的假設(shè)可能會有差錯。如果你對買方或其需求了解不深,或許他愿意出的價格比你想的要高。第二 個理由是,如果你們是第一次做買賣,若你能做很大的讓步,就顯得更有合作誠意。你對買方及其需求了解越多,就越能調(diào)整你的報價。這種做法的不利之處是,如 果對方不了解你,你最初的報價就可能令對方望而生畏。 如果你的報價超過最佳報價價位,就暗示一下你的價格尚有靈活性。如果買方覺得你的報價過高,而你的態(tài)度又是“買就買,不買拉倒”,那么談判還未開始結(jié)局就 已注定。你可以通過如下方式,避免開出令對方生畏的高價. 2、中局:保持優(yōu)勢 當(dāng)談判進(jìn)入中期后,要談的問題變得更加明晰。這時談判不能出現(xiàn)對抗性情緒,這點很重要。因為此時,買 方會迅速感覺到你是在爭取雙贏方案,還是持強硬態(tài)度事事欲占盡上風(fēng)。 如果雙方的立場南轅北轍,你千萬不要力爭!力爭只會促使買方證明自己立場是正確的。最好是開始時贊同買方觀點,然后運用“覺得,原來覺得和最后發(fā)現(xiàn)” (feel,felt and found)這種先退后進(jìn)的方法扭轉(zhuǎn)局面。買方出乎意料地對你產(chǎn)生敵意時,這種先進(jìn)后退的方式能給你留出思考的時間。 例如,如果買方說:“我聽說你們商鋪有問題,”你聽了之后不要與他爭論。那樣只能會讓他懷疑你的客觀性。如果你說:“我非常理解你對此的心情。許多購買者 也有同感。我想那是幾年前我們搬倉庫時的事了?,F(xiàn)在某某大品牌都信任我們,而且我們從未出過任何問題。但你可知道我們總能發(fā)現(xiàn)什么?我們讓買方仔細(xì)察看 后,他們總發(fā)現(xiàn)?” 在中局占優(yōu)的另一招是交易法。任何時候買方在談判中要求你做出讓步時,你也應(yīng)主動提出相應(yīng)的要求。 盡管你的第一反應(yīng)很可能是回答“好的”,但建議你用交易法。你可以說:“老實說,我不知道能否那么做。我得同領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)一下,看看他們能有什么辦法。但我可 否問一下,如果我們能替你做到,你能為我們做些什么?”強調(diào)這一點能阻止對方的“軟磨硬泡”。如果買方知道他們每次提出要求,你都要求相應(yīng)的回報,就能防 止他們沒完沒了地提更多要求。 3、終局:贏得忠誠 步步為營(nibbling)是一種重要方法,因為它能達(dá)到兩個目的。一是能給買方一點甜頭,二來你 能以此使買方贊同早些時候不贊同的事。 贏得終局圓滿的另一招是最后時刻做出一點小讓步。強力銷售談判高手深知,讓對方樂于接受交易的最好辦法是在最后時刻做出小小的讓步。盡管這種讓步可能小得 可笑,但這招還是很靈驗的,因為重要的并不是你讓步多少,而是讓步的時機。 你可能會說:“價格我們是不能再變了,但我們可以在其它方面談一下。如果你接受這個價格,我可以親自監(jiān)督,保證一切順利?!被蛟S你本來就是這樣打算的,但 現(xiàn)在你找對了時機,不失禮貌地調(diào)動了對方,使他做出回應(yīng):“如果這樣,我也就接受這個價了?!贝藭r他不會覺得自己在談判中輸給你了,反會覺得這是公平交 易。 為什么不能一開始就直接給予買方最低報價?讓對方容易接受交易是其中緣由之一。如果你在談判結(jié)束之前就全盤讓步,最后時刻你手中就沒有調(diào)動買方的砝碼了。 交易的最后時刻可能會改變一切。就象在賽馬中,只有一點最關(guān)鍵,那就是誰先沖過終點線。作為一名深諳談判技巧的強力型銷售談判人員,你應(yīng)能自如地控制整個 談判過程,直到最后一刻。 4、銷售談判的主要原則 談判不要限于一個問題。如果你解決了其它所有問題,最后只剩下價格談判,那么結(jié)果只能是一輸一贏。如 果談判桌上多留幾個問題,你總能找到交換條件達(dá)成公平交易。 人們的談判目的各有不同。銷售人員的最大誤區(qū)就是認(rèn)為價格是談判中的主導(dǎo)問題。很明顯,許多其他因素對買方也很重要,例如產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量,鋪位優(yōu)勢和優(yōu) 惠條件。 不能得寸進(jìn)尺,過于貪婪。在談判中不要撈盡所有好處。你或許覺得自己勝了,但如果買方覺得你擊敗了他,你的勝利又有何用?所以要留點好處給對方,讓他也有 談判贏了的感覺。 六、如何說服客戶接受我們高價格產(chǎn)品 1、在談判過程中盡量列舉一些產(chǎn)品的核心優(yōu)點,并說一些與同行相比略高的特點,盡量避免說一些大眾化 的功能。 2、在適當(dāng)?shù)臅r候可以與比自己的報價低的產(chǎn)品相比較,可以從以下幾方面考慮,1)客戶的使用情況(當(dāng) 然你必須對你的和你對手的客戶使用情況 非常了解知其知彼)2)列舉一些自己和競爭對手在為取得同一個項目工程,并同時展示產(chǎn)品和價格時,我們的客戶的反映情況(當(dāng)然,這些情況全都是對我們 有利的) 3、列舉一些公司的產(chǎn)品在參加各種各樣的會議或博覽會時專家、學(xué)者、或有威望的人員對我們的產(chǎn)品的高 度專業(yè)評語。 4、列舉一些公司產(chǎn)品獲得的榮譽證書或獎杯等。 七、三維談判法 -對我們來說,內(nèi)部和外部的談判成了一種生活方式。每當(dāng)利 益或觀念相異,各方要互相依靠才有結(jié)果時,談判的需求就出現(xiàn)了。談判的本質(zhì)是什么?是討價還價?是建立關(guān)系?瓜分經(jīng)濟蛋糕?把蛋糕做大?這些都有道理。但 是用意大利外交家Daniele Vare的話來說:談判就是讓他人為了他們自己的原因按你的方法行事的藝術(shù)。 -首先,要畫一張圖,其中包括所有潛在的會使問題復(fù)雜的各方,如經(jīng)營前景和經(jīng)營中會出現(xiàn)的有利 因素及該避免的不利因素??紤]一樁交易的全面經(jīng)濟性是必要的,但還不夠。不要忘記畫出內(nèi)部有不同利益的小集團,他們的影響不可忽視。 -其次,評估利益。最佳談判者對自己的和他方的最終利益非常清楚。他們也清楚可作為交換的稍次 一點的利益。他們在手法方面異常靈活,富有創(chuàng)造性。談判一般談的是有形的因素,如價格、時間和計劃書。但是一位老資格的談判專家觀察到,大多數(shù)的買賣達(dá)成 的要素,50是感情上的,50是經(jīng)濟方面的。決定性的利益往往是無形的,主觀的,如談判中的感受,對方的信譽,溝通理解的程度等等。 -再次,評價你預(yù)想中的協(xié)議的最佳替換物。也就是說如果提出的協(xié)議行不通,你將會采取的行動。 這包括從散伙、轉(zhuǎn)向另一個對手直至更嚴(yán)厲的任何手段。 -第四,解決雙方共有的問題。找出差別同樣可以打破僵局。其實解決方案還附帶靈活的后續(xù)措施, 實際上保證了事后有一個更高的價格。 -為了解決共同的問題,要采用三維的做法。一維的談判是最熟悉的景象:人際過程,包括誘勸、文 化敏感性、研究報價等。二維談判從人際過程前進(jìn)到創(chuàng)造價值的實質(zhì):設(shè)計能創(chuàng)造持續(xù)的價值的協(xié)議框架。但是這兩者都有局限:當(dāng)有關(guān)各方面對面地在一個定下來 的日程下討價還價時,模具的大部分已經(jīng)鑄就。 -最佳的談判者采用三維的方法。他們的做法就像創(chuàng)業(yè)者。他們往往在談判桌外預(yù)見到了最有前景的 結(jié)構(gòu)和行動,而且付諸行動。他們把最合適的各方帶到談判桌邊,以適當(dāng)?shù)拇涡蛘勁羞m當(dāng)?shù)膯栴},在適當(dāng)?shù)臅r刻通過適當(dāng)?shù)倪^程,直面適當(dāng)?shù)淖罴烟鎿Q方案。三維談 判者不只是按照規(guī)定的方法來做游戲,他們是建立游戲的大師,并且改變規(guī)則,以求最優(yōu)結(jié)果。 -總之,把談判視作一個三維問題,會提醒你解決他方的問題就是解決你自己的問題。在畫出一個買 賣關(guān)系圖,全面評估各方利益并決定最佳替代方案后,你的戰(zhàn)略就是判斷他方是如何看待他們的基本問題的,然后他們?yōu)榱怂麄兊脑蜻x擇了你要的東西。目標(biāo)是創(chuàng) 造并獲取可持續(xù)的價值。 八、招商人員必須具備的基本素質(zhì) 1、良好的心理素質(zhì)。優(yōu)秀的招商人員的心理素質(zhì)表現(xiàn)好:臨危不懼,勝不驕,敗不妥。具體表現(xiàn)為要具 備: (1)事業(yè)心:包括很強的敬業(yè)精神,創(chuàng)業(yè)精神,勇于進(jìn)取,勇于創(chuàng)新,具有執(zhí)著的奉獻(xiàn)精神; (2)責(zé)任感:是對工作的高度負(fù)責(zé)精神,在面對重大責(zé)任或緊急關(guān)頭,應(yīng)敢于剛毅果斷,勇于權(quán)限內(nèi)的決 策;敢于承擔(dān)責(zé)任,做到秉公辦事,不徇私情,堅持公正的立場,充分發(fā)揮綜合能力。 (3)意志力:意志品質(zhì)堅強,穩(wěn)健持重的招商人員,才能去認(rèn)真克服困難,并不為小恩小惠誘惑。商業(yè)地 產(chǎn)招商不僅是雙方智力、技能和實力的比較,也是意志、耐性和毅力的爭斗。 (4)自控能力:招商的雙方都是圍繞各利益,心理上處于對立狀態(tài),出現(xiàn)僵持甚至不歡而散的現(xiàn)象亦為常 見。 2、 具備相關(guān)經(jīng)濟知識、社交能力和語言表達(dá)能力 (1) 商業(yè)地產(chǎn)招商涉及到經(jīng)濟學(xué)、零售學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、心理學(xué)、社會學(xué)、會計與稅收等相關(guān)學(xué)科,以及最新的相關(guān)法律法規(guī)知識,而且新知識、新技能不斷涌現(xiàn), 招商人員必須掌握這些基本知識,適時學(xué)習(xí)充電,才能更好做好招商。 (2) 商業(yè)地產(chǎn)招商對象的行為是一個投資行為,而這行為需要多個管理層的分析到最高層的決策,這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進(jìn)行多次溝通,因而 交際工作十分必要且有效。 (3) 招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的,而招商談判則主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達(dá)須正確規(guī)范,使用有效的語法、修辭和邏輯,使表達(dá)更具吸引 力、說服力和感染力。 3、 具備良好的現(xiàn)象判斷能力和靈活應(yīng)變能力 (1) 敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實力,通過對手的語言表達(dá)姿勢和動作觀察、分析;進(jìn)而做出準(zhǔn)確的判斷,是獲取信息,了解對手的有效方法和 手段之一。 (2) 應(yīng)變能力指招商人員能夠根據(jù)招商形勢的千變?nèi)f化、審時度勢,爭取相應(yīng)靈活的對策,使判斷向有利已方的方向發(fā)展。因此,招商人員除必須掌握招商項目的具體情 況和市場行情外,還須做到積極進(jìn)取、勇于開拓,談判時做到機智、幽默、輕松,應(yīng)付自如。 九、 招商人員必須具備的基本素質(zhì) 1、 良好的心理素質(zhì)。優(yōu)秀的招商人員的心理素質(zhì)表現(xiàn)好:臨危不懼,勝不驕,敗不妥。具體表現(xiàn)為要具備: () 事業(yè)心:包括很強的敬業(yè)精神,創(chuàng)業(yè)精神,勇于進(jìn)取,勇于創(chuàng)新,具有執(zhí)著的奉獻(xiàn)精神; ()責(zé)任感:是對工作的高度負(fù)責(zé)精神,在面對重大責(zé)任或緊急關(guān)頭,應(yīng)敢于剛毅果斷,勇于權(quán)限內(nèi)的決 策;敢于承擔(dān)責(zé)任,做到秉公辦事,不徇私情,堅持公正的立場,充分發(fā)揮綜合能力。 ()意志力:意志
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