深圳萬(wàn)科品類房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告（正式稿）

1 深圳萬(wàn)科品類房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 一、 概述 本報(bào)告 以萬(wàn)科對(duì)于住宅產(chǎn)品品類劃分作為基礎(chǔ)，將萬(wàn)科對(duì)于產(chǎn)品品類劃分的標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)的整體樣本進(jìn)行擬合，對(duì)近期深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)中與萬(wàn)科產(chǎn)品品類具有可比性的市場(chǎng)樣本進(jìn)行綜合研究，以期了解在未來(lái)的 6-12 個(gè)月時(shí)間內(nèi)，各泛品類市場(chǎng)的走勢(shì)以及深圳萬(wàn)科的各品類物業(yè)在市場(chǎng)中所面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。 1.1 對(duì)萬(wàn)科住宅品類劃分標(biāo)準(zhǔn)的分析與理解 萬(wàn)科產(chǎn)品品類構(gòu)成框架 系列 核心價(jià)值 品類 土地屬性 客戶構(gòu)成 產(chǎn)品 核心價(jià)值 金色系列 （城市住宅） 便捷的城市生活 G1 1)地塊商務(wù)屬性高 ,周邊寫字樓密集，交通高度發(fā)達(dá)，享受市中心級(jí)別配套 2)地塊可能有不利因素影響，如交通噪音干擾大以及周邊人群復(fù)雜的情況 3)商業(yè)價(jià)值高 4）居住價(jià)值一般 商務(wù)人士 商務(wù)服務(wù) G2 1)周邊配套完善，交通便捷，通常較為安靜 2)適宜居住 孩子三代 后小太陽(yáng) 小太陽(yáng) 中年之家 大家庭生活 功能完善 凸顯主人功能 凸顯自我功能 G3 1）要求公共交通密集，站點(diǎn)在步行距離內(nèi) 2）周邊有較完善的生活配套 3）居住價(jià)值一般 青年之家 功能緊湊 城花系列 （城郊住宅） 舒適居住 C 1）交通便捷，可快速到達(dá)；離 城市成熟區(qū)域比較近 2）相對(duì)市中心居住密度低 3）地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質(zhì)、空氣質(zhì)量好） 孩子三代 后小太陽(yáng) 小太陽(yáng) 中年之家 青年持家 舒適居住 炫耀展示 凸顯自我功能 注重父母 功能合理 2 小小太陽(yáng) 四季系列 （郊區(qū)住宅） 價(jià)格務(wù)實(shí) T1 1）距離目標(biāo)客戶原有居?。üぷ鳎┑攸c(diǎn)較遠(yuǎn) 2）交通不便利，公交線路缺乏或基本沒(méi)有 3）項(xiàng)目周邊通常無(wú)配套，依賴小區(qū)內(nèi)部解決 4）地塊條件通常只有三通（水電路） 青年之家 小小太陽(yáng) 青年持家 孩子三代 老年一代 功能實(shí)用 T2 1）有自然資源 2）距離城市較 遠(yuǎn) ,但有快速道路可達(dá) 3）沒(méi)有完善生活配套 ,但地塊周邊可能有休閑配套 (或有條件可做到 ) 孩子三代 后小太陽(yáng) 資源擁有 高檔 占有稀缺資源 TOP1 位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景觀資源 資源占有 TOP2 位于郊區(qū) ,占有稀缺景觀資源 資源占有 通過(guò)對(duì)萬(wàn)科產(chǎn)品品類構(gòu)成框架的深入分析，我們認(rèn)為，萬(wàn)科的產(chǎn)品品類構(gòu)成框架是一個(gè)形成于長(zhǎng)期房地產(chǎn)開發(fā)銷售經(jīng)驗(yàn)的具有內(nèi)在緊密邏輯聯(lián)系的體系，其具體的邏輯體系可用下圖來(lái)表示。 3 不同客戶類型需求不同產(chǎn)品核心價(jià)值產(chǎn)品塑造居?。ㄊ褂茫┬枨笊钚枨髢r(jià)格需求品類劃分土地屬性滿足了決定了&表現(xiàn)為實(shí)現(xiàn)了在整個(gè)邏輯體系 中， 客戶屬性是重要的影響 要素， 客戶屬性決定土地屬性要素和產(chǎn)品要素，也可以理解為，事實(shí)上客戶 屬性是整個(gè)邏輯體系中決定了邏輯體系走向的要素。 因此，我們可以這樣理解： 客戶 屬性決定了 土地屬性 土地與產(chǎn)品結(jié)合實(shí)現(xiàn)了不同的核心價(jià)值 不同的價(jià)值 決定建設(shè)不同的品類 不同的 品類 表現(xiàn)為不同的土地與和產(chǎn)品的結(jié)合 不同的 土地與和產(chǎn)品 結(jié)合 滿足了不同的客戶需求 在此理解的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為品類劃分的核心思想就是 針對(duì)不同的客戶 ，在 合適的地段做合適的產(chǎn)品 ，鎖定大眾客戶而非小眾客戶，摒棄房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的差異化和邊緣化。 1.2 萬(wàn)科住宅 品類劃分標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)樣本的結(jié)合 通過(guò)對(duì)萬(wàn)科品類劃分思想的理解，我們認(rèn)為，對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn) 行品類劃分研究，首選需要對(duì)樣本進(jìn)行相似性篩選。即選擇在產(chǎn)品 及客戶上 具有與“萬(wàn)科品類”類似邏輯的樣本進(jìn)行劃分。 在此指導(dǎo)思想下，我們需要以三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分層篩選后，選出與萬(wàn)科品類劃分具有較強(qiáng)一致性的樣本 ， 作為萬(wàn)科泛品類市場(chǎng)研究需求的目標(biāo)樣本。 第一指標(biāo)：客戶屬性指標(biāo) 以各樣本面對(duì)的客戶屬性為重要的篩選指標(biāo)。如石巖片區(qū)雖然距離深圳市區(qū)很遠(yuǎn)，但該片區(qū)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶為周邊客戶而非市區(qū)客戶，因此不會(huì)將其劃入四季類或城花類 ，而劃為金色 類 。 第 二 指標(biāo)：土地屬性指標(biāo) 深圳是多中心的城市，羅湖、福田、南山、寶安、龍崗各自有中心區(qū)。雖然關(guān)外開發(fā)建設(shè)較晚，但是自 06 年開始關(guān)外的市政設(shè)施與關(guān)內(nèi)差距不斷拉 近 ， 深圳各區(qū)發(fā)展較為均衡 ， 不存在像 4 北京、上海 以環(huán)線為 標(biāo)準(zhǔn) 劃分土地屬性的情況。 目前由于深圳各區(qū)域開發(fā)建設(shè)比較成熟，土地不斷升級(jí)，已不存在純粹由其他區(qū)域?qū)氲投丝蛻舻?T1 類土地。 第 三 指標(biāo)：產(chǎn)品 VS 價(jià)格指標(biāo) 同類產(chǎn)品具有類似的價(jià)格和類似的產(chǎn)品設(shè)計(jì)， 通過(guò)對(duì)產(chǎn)品形態(tài)與價(jià)格指標(biāo)的綜合篩選，尋找合適的對(duì)比樣本，例如在設(shè)定為 G1 類 區(qū)域 尋找與 G1 類項(xiàng)目類似價(jià)格和類似 產(chǎn)品設(shè)計(jì)的樣本（見下圖） 價(jià)格線 市場(chǎng)合理價(jià)格范圍 市場(chǎng)樣本選取范圍 類同萬(wàn)科產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的樣本 產(chǎn)品線 在產(chǎn)品品類劃分過(guò)程中，由于目前各樓盤數(shù)據(jù)未細(xì)化到每套 的 銷售面積及價(jià)格，因此未能細(xì)化到同一樓盤項(xiàng)目中的各品類劃分，劃分以樓盤為單位。 通過(guò)對(duì)樣本的研究和分析，能夠進(jìn)一步獲得品類市場(chǎng)研究的相關(guān)結(jié)論。 二、 分區(qū)品類市場(chǎng)研究 按照深圳 的行政區(qū)域來(lái)對(duì)區(qū)域內(nèi)各類型品類市場(chǎng)進(jìn)行深入研究 ， 分別研究羅湖、福田、南山、鹽田、寶安、龍崗六個(gè)行政區(qū)以及龍華坂田片區(qū)、寶安中心區(qū)片區(qū)、龍 崗中心區(qū)片區(qū)、布吉片區(qū)四個(gè)片區(qū)的各品類市場(chǎng)表現(xiàn)。 本報(bào)告研究深度為深圳區(qū)域內(nèi)金色、城花、四季、高檔四種類型產(chǎn)品的整體特征及趨勢(shì)。 數(shù)據(jù)時(shí)間節(jié) 點(diǎn)為自 2006 年 1 月起至 2008 年 3 月止，研究各樣本項(xiàng)目的供應(yīng)、需求、價(jià)格走勢(shì) ，數(shù)據(jù)以國(guó)土局備案為準(zhǔn) 。 由于 本報(bào)告數(shù)據(jù)的時(shí)間起始點(diǎn)為 2006 年 1 月，因此假設(shè) 2006 年 1 月之前市場(chǎng)上的供應(yīng)銷售情況為零。本報(bào)告 僅 研究 2006 年 1 月至 2008 年 3 月之間的深圳市場(chǎng) 各類型產(chǎn)品品類的 供求關(guān)系及價(jià)格走勢(shì)。 注：本報(bào)告供求比為：需求 /供應(yīng)，數(shù)值越大說(shuō)明需求越大。 2.1 羅湖區(qū) 羅湖區(qū)由 于開發(fā)較早，土地稀缺，區(qū)內(nèi)樓盤絕大多數(shù)為金色系列。 G1、 G2、 G3 為羅湖 住宅市場(chǎng)的核心主力產(chǎn)品。 由于其他系列產(chǎn)品 樣本 數(shù)量太少，不能反應(yīng)長(zhǎng)期走勢(shì)，因此羅湖區(qū)僅研究金色系列產(chǎn)品。 5 金色類 研究樣本選擇 羅湖區(qū)金色類選取以下 15 個(gè)項(xiàng)目作為研究樣本。 序號(hào) 系列 品類 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 1 金色 G1 風(fēng)格名苑 2006-01-05 2 金色 G3 都心名苑 2006-01-20 3 金色 G2 鴻景翠峰花園 2006-05-22 4 金色 G3 陽(yáng)光綠地家園 2006-06-21 5 金色 G1 紅 桂皇冠名庭 2006-09-10 6 金色 G3 天越翔園 2006-09-11 7 金色 G3 鉆石時(shí)代公寓 2006-12-19 8 金色 G1 快捷假日公寓 2007-01-21 9 金色 G3 合正錦湖逸園 2007-04-30 10 金色 G1 中航凱特公寓 2007-05-27 11 金色 G3 金祥悅園 2007-07-07 12 金色 G3 匯泰大廈 2007-10-01 13 金色 G3 雙御雅軒 2007-12-02 14 金色 G3 鉑金時(shí)代公寓 2008-03-15 15 金色 G2 東方尊峪 2006-10-25 樣本的供應(yīng)、需求、價(jià)格 系列 品類 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 累計(jì)成交量 累計(jì)供應(yīng)量 成交均價(jià) 銷售率 金色 G1 風(fēng)格名苑 2006-01-05 31008.22 31050.07 9861.96 99.87% 金色 G3 都心名苑 2006-01-20 11986.77 11986.77 8379.76 100.00% 金色 G2 鴻景翠峰花園 2006-05-22 64267.71 69081.02 14195 93.03% 金色 G3 陽(yáng)光綠 地家園 2006-06-21 43982.1 44341.94 12451.49 99.19% 金色 G1 紅桂皇冠名庭 2006-09-10 16803.07 16803.07 10987.31 100.00% 金色 G3 天越翔園 2006-09-11 17352.63 17385.83 8038.85 99.81% 金色 G3 鉆石時(shí)代公寓 2006-12-19 8906.79 8906.79 12861.78 100.00% 金色 G1 快捷假日公寓 2007-01-21 7800.7 9613.32 15792.81 81.14% 金色 G3 合正錦湖逸園 2007-04-30 62851.82 69480.36 16819.07 90.46% 金色 G1 中航凱特公寓 2007-05-27 12996.46 14535.38 15553.13 89.41% 6 金色 G3 金祥悅園 2007-07-07 7266.89 8188.39 10965.38 88.75% 金色 G3 匯泰大廈 2007-10-01 6181.18 26914.38 19079.30 22.97% 金色 G3 雙御雅軒 2007-12-02 7660.8 11476.25 18794.58 66.75% 金色 G3 鉑金時(shí)代公寓 2008-03-15 0 13971.48 0 0.00% 金色 G2 東方尊峪 2006-10-25 176239.13 220466.08 14948.57 79.94% 羅湖區(qū) 06 年至今 ， 區(qū)域品類年度供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出 偏重性 的趨勢(shì)。由于土地的限制， 市場(chǎng)產(chǎn)品所呈現(xiàn)明顯 單一 化發(fā)展趨勢(shì)， 四季類及城花類土地已不存在，高檔類項(xiàng)目更加稀少， 預(yù)計(jì) 未來(lái)羅湖區(qū)市場(chǎng)金色系列產(chǎn)品的市場(chǎng)比重會(huì)增加， 但隨著土地的減少 ， 供應(yīng)及銷售的絕對(duì)值會(huì)下降，價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)。 隨著金色類土地待開發(fā)區(qū)域的縮減， 供應(yīng)縮減 趨勢(shì)將更加顯著持續(xù)。隨著市場(chǎng)發(fā)展， 對(duì)于其他品類產(chǎn)品的需求會(huì)分流到市內(nèi)其他區(qū)域。 羅湖區(qū)金色系列季度累計(jì)供求比0 . 3 60 . 2 90 . 4 60 . 6 10 . 7 40 . 8 3 0 . 8 1 0 . 8 30 . 4 00 . 0 02 0 . 0 04 0 . 0 06 0 . 0 08 0 . 0 0萬(wàn)平方米0 . 0 00 . 1 00 . 2 00 . 3 00 . 4 00 . 5 00 . 6 00 . 7 00 . 8 00 . 9 0累計(jì)供應(yīng)量 累計(jì)成交量 累計(jì)供求比累計(jì)供應(yīng)量 4 . 3 0 1 5 . 6 5 1 9 . 0 6 4 2 . 0 0 4 2 . 9 6 5 1 . 3 7 5 2 . 1 8 5 6 . 0 2 5 7 . 4 2 累計(jì)成交量 1 . 5 5 4 . 4 9 8 . 6 9 1 6 . 6 6 2 6 . 1 8 3 8 . 2 1 4 3 . 4 2 4 5 . 4 8 4 7 . 5 3 累計(jì)供求比 0 . 3 6 0 . 2 9 0 . 4 6 0 . 4 0 0 . 6 1 0 . 7 4 0 . 8 3 0 . 8 1 0 . 8 3 2006 年 1季度2006 年 2季度2006 年 3季度2006 年 4季度2007 年 1季度2007 年 2季度2007 年 3季度2007 年 4季度2008 年 1季度羅湖區(qū)的累計(jì)供應(yīng)量及銷售量穩(wěn)步增長(zhǎng)，但總體來(lái)說(shuō)供略大于求，但供求壓力不大。 羅湖區(qū)金色系列產(chǎn)品年供需規(guī)模較小，雖然供略大于求，但市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)乏力，需求由于受 07 年第三季度的政策打壓，最近市場(chǎng)不活躍。未來(lái)市場(chǎng)回暖后將出現(xiàn)求略大于供的 現(xiàn)象 ，但市場(chǎng)總體規(guī)模不會(huì)放大。 羅湖區(qū)金色系列產(chǎn)品需求的不旺盛的主要原因，是由于目前整體市場(chǎng)低迷所 造成。羅湖區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展的末期階段，未來(lái)此類市場(chǎng)的產(chǎn)品由于供應(yīng)有限，銷售及價(jià)格會(huì)穩(wěn)步上升，但市場(chǎng)整體仍不旺盛。 7 羅湖區(qū)金色系列季度累計(jì)供求及當(dāng)季價(jià)格9700 9755 1019316791 1721220403 2000112258110880. 0010 . 0020 . 0030 . 0040 . 0050 . 0060 . 0070 . 00萬(wàn)平方米0500010000150002000025000元/平方米累計(jì)供應(yīng)量 累計(jì)成交量 季度成交均價(jià)累計(jì)供應(yīng)量 4. 30 15 . 65 19 . 06 42 . 00 42 . 96 51 . 37 52 . 18 56 . 02 57 . 42 累計(jì)成交量 1. 55 4. 49 8. 69 16 . 66 26 . 18 38 . 21 43 . 42 45 . 48 47 . 53 季度成交均價(jià) 9700 9755 10193 11088 12258 16791 17212 20403 20001 2006 年 1季度2006 年 2季度2006 年 3季度2006 年 4季度2007 年 1季度2007 年 2季度2007 年 3季度2007 年 4季度2008 年 1季度7羅湖區(qū)金色系列單季度供求及價(jià)格分析9700 97551679117212204032000110193 11088122580 . 0 05 . 0 01 0 . 0 01 5 . 0 02 0 . 0 02 5 . 0 0萬(wàn)平方米0500010000150002000025000元/平方米季度供應(yīng) 季度成交 季度均價(jià)季度供應(yīng) 4 . 3 0 1 1 . 3 4 3 . 4 2 2 2 . 9 4 0 . 9 6 8 . 4 0 0 . 8 2 3 . 8 4 1 . 4 0 季度成交 1 . 5 5 2 . 9 4 4 . 1 9 7 . 9 7 9 . 5 2 1 2 . 0 3 5 . 2 1 2 . 0 6 2 . 0 5 季度均價(jià) 9700 9755 10193 11088 12258 16791 17212 20403 20001 2006 年 1 季度2006 年 2 季度2006 年 3 季度2006 年 4 季度2007 年 1 季度2007 年 2 季度2007 年 3 季度2007 年 4 季度2008 年 1 季度 06 年開始，金色系列產(chǎn)品單價(jià)水平均呈現(xiàn)出逐步攀升的走勢(shì)，其中 06 年漲幅比較緩和，07 年開始大幅上漲，表現(xiàn)出加速提升。 07 年 9 月調(diào)控政策出臺(tái)后此類產(chǎn)品價(jià)格未有明顯下降，但交易量大減，在 08 年 3 月的全市價(jià)格調(diào)整當(dāng)中，此類產(chǎn)品的價(jià)格調(diào)整未有明顯調(diào)整，價(jià)格下降空間不大，未來(lái)仍 有平穩(wěn)上漲趨勢(shì) 。 未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)研究 a) 羅湖區(qū)金色系列的供應(yīng)、需求、價(jià)格走勢(shì) 第二套貸款提高貸款利率，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期 8 市場(chǎng)表現(xiàn) 輕度調(diào)整期 中度調(diào)整期 深度調(diào)整期 供求表現(xiàn) 供應(yīng)、成交量小幅減少，出現(xiàn)微略的供過(guò)于求 供應(yīng)變化不大，成交出現(xiàn)明顯減少，供求關(guān)系失衡 成交量全面下調(diào)， 明顯的供大于求 價(jià)表現(xiàn) 價(jià)格繼續(xù)持續(xù)上漲，降 價(jià)打折效果明顯 價(jià)格出現(xiàn)小幅下調(diào)，降 價(jià)打折效果明顯 價(jià)格明顯下跌，項(xiàng)目降價(jià)對(duì)市場(chǎng)促進(jìn)作用 最為明顯 調(diào)整持續(xù)時(shí)間 3-5 個(gè)月 6-8 個(gè)月 8-24 個(gè)月 目前羅湖區(qū)此品類市場(chǎng)處于中度調(diào)整期，市場(chǎng)的后續(xù)供應(yīng)由于土地的限制不會(huì)放大，未來(lái)需求將保持平穩(wěn)上升的大趨勢(shì)，供求 比 會(huì)不斷上升， 達(dá)到供求相等，未來(lái)將供 略 小于求。但市場(chǎng)回暖仍需時(shí)日，早則 08 年中，晚則 08 年末。 羅湖區(qū)金色系列月度累計(jì)供求比0 . 0 00 . 1 20 . 3 60 . 6 60 . 3 20 . 2 90 . 3 30 . 3 80 . 4 60 . 2 60 . 3 10 . 4 00 . 4 80 . 5 50 . 6 10 . 5 80 . 6 80 . 7 40 . 7 90 . 8 10 . 8 30 . 8 1 0 . 8 1 0 . 8 10 . 8 3 0 . 8 3 0 . 8 301000002000003000004000005000006000007000002006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月2006年11月2006年12月2007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月0 . 0 00 . 1 00 . 2 00 . 3 00 . 4 00 . 5 00 . 6 00 . 7 00 . 8 00 . 9 0累計(jì)供應(yīng) 累計(jì)成交 累計(jì)供求比 9 以往 政策出臺(tái)對(duì) 深圳 房地產(chǎn)市場(chǎng)影響持續(xù)時(shí)間不長(zhǎng)， 但 07 年 多套房貸政策 影響 相對(duì)深遠(yuǎn) ，全市的成交量均持續(xù)低迷，調(diào)整仍將持續(xù)一段時(shí)間， 本次調(diào)整 關(guān)外及南山區(qū)價(jià)格下降幅度較大，但羅湖區(qū)價(jià)格下降程度不明顯，價(jià)格 短期盤整之后 長(zhǎng)期仍呈 平穩(wěn) 上升趨勢(shì)。 2.2 福田區(qū) 福田區(qū)屬于城市中心地帶，土地稀缺，區(qū)內(nèi)不存在四季類及城花類項(xiàng)目，市場(chǎng)上在售的高檔類項(xiàng)目極少，樓盤絕大多數(shù)為金色系 列。 G1、 G2、 G3 為福田 住宅市場(chǎng)的核心主力產(chǎn)品。 由于其他系列產(chǎn)品 樣本 數(shù)量太少，不能反應(yīng)長(zhǎng)期走勢(shì)，因此福田區(qū)僅研究金色系列產(chǎn)品。 金色類 研究樣本選擇 福田區(qū)金色類選取以下 28 個(gè)項(xiàng)目作為研究樣本。 序號(hào) 系列 品類 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 1 金色 G2 香雅園 2006-02-22 2 金色 G3 慶福園 2006-07-06 3 金色 G2 金域藍(lán)灣 (三期 ) 2006-07-12 4 金色 G3 祥云天都世紀(jì)大廈 2006-08-08 羅湖區(qū)金色系列月度成交及價(jià)格走勢(shì)93749811 96488749983811071928410437 103551081911331 1111211893 12109130211393517641 1760516766174641815519782 19838211571993318459206600100002000030000400005000060000700002006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月2006年11月2006年12月2007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月平方米0500010000150002000025000元/平方米月度成交 月度均價(jià)“國(guó)六條”出臺(tái)，市場(chǎng)受到影響不大 限制外商投資，但市場(chǎng)繼續(xù)走好 整治房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出臺(tái)，將市場(chǎng)推向最頂端 第二套貸款提高貸款利率，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期 10 5 金色 G2 瀚盛花園 2006-09-15 6 金色 G3 蜜園 2006-09-27 7 金色 G3 景源華庭 2006-10-19 8 金色 G1 華強(qiáng)廣場(chǎng) 2006-10-28 9 金色 G3 東方園博苑 2006-10-30 10 金色 G3 嶺尚時(shí)代園 2006-10-31 11 金色 G2 花里林居 2006-11-14 12 金色 G2 合正瑞園 2006-12-11 13 金色 G2 東海十八居 2006-12-23 14 金色 G2 頤林雅院 2006-12-28 15 金色 G3 香蜜天寶物華家園 2007-01-14 16 金色 G3 名津廣場(chǎng) 2007-01-25 17 金色 G3 佳泰興苑 2007-02-07 18 金色 G3 橄欖綠洲家園 2007-03-09 19 金色 G3 高發(fā)城馳 2007-05-22 20 金色 G3 怡楓園 2007-07-28 21 金色 G3 時(shí)代星居 2007-10-14 22 金色 G3 半山御景華庭 2007-10-20 23 金色 G1 葵花公寓 2007-10-28 24 金色 G2 皇御苑 (三期 ) 2007-11-10 25 金色 G3 嘉鑫陽(yáng)光雅居 2007-11-10 26 金色 G3 中城天邑花園 2007-12-30 27 金色 G3 明福居 2008-01-01 28 金色 G3 民華大廈 2008-04-06 樣本的供應(yīng)、需求、價(jià)格 系列 品類 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 累計(jì)成交 累計(jì)供應(yīng) 成交均價(jià) 銷售率 金色 G2 香雅園 2006-02-22 22749.22 22822.84 9094.85 99.68% 金色 G3 慶福園 2006-07-06 19341.61 19664.31 11344.16 98.36% 金色 G2 金域藍(lán)灣 (三期 ) 2006-07-12 60279.95 60766.45 16673.03 99.20% 金色 G3 祥云天都世紀(jì)大廈 2006-08-08 69048.15 69105.1 11550.03 99.92% 金色 G2 瀚盛花園 2006-09-15 62886.53 63300.47 10652.84 99.35% 金色 G3 蜜園 2006-09-27 42484.17 43940.06 12702.58 96.69% 11 金色 G3 景源華庭 2006-10-19 36963.46 40078.06 13184.13 92.23% 金色 G1 華強(qiáng)廣場(chǎng) 2006-10-28 44338.59 48401.11 20725.41 91.61% 金色 G3 東方園博苑 2006-10-30 12489.08 12648.72 16959.26 98.74% 金色 G3 嶺尚時(shí)代園 2006-10-31 40999.11 40999.11 11597.99 100.00% 金色 G2 花里林居 2006-11-14 16823.26 16823.26 10070.62 100.00% 金色 G2 合正瑞園 2006-12-11 22129.02 22464.9 11418.26 98.50% 金色 G2 東海十八居 2006-12-23 11958.06 14601.91 19019.57 81.89% 金色 G2 頤林雅院 2006-12-28 27845.76 28303.84 11666.59 98.38% 金色 G3 香蜜天寶物華家園 2007-01-14 21093.34 22987.22 15847.13 91.76% 金色 G3 名津廣場(chǎng) 2007-01-25 79219.83 81525.78 17284.35 97.17% 金色 G3 佳泰興苑 2007-02-07 10577.25 10577.25 11503.88 100.00% 金色 G3 橄欖綠洲家園 2007-03-09 8721.55 8721.55 18588.98 100.00% 金色 G3 高發(fā)城馳 2007-05-22 12608.38 33477.28 21178.21 37.66% 金色 G3 怡楓園 2007-07-28 11699.54 12881.44 17685.53 90.82% 金色 G3 時(shí)代星居 2007-10-14 6281.32 7596.91 25002.67 82.68% 金色 G3 半山御景華庭 2007-10-20 6825.61 24369.38 22044.09 28.01% 金色 G1 葵花公寓 2007-10-28 1395.91 14119.68 34762.31 9.89% 金色 G2 皇御苑 (三期 ) 2007-11-10 6986.75 55150.78 18739.95 12.67% 金色 G3 嘉鑫陽(yáng)光雅居 2007-11-10 10583.39 25642.28 18337.18 41.27% 金色 G3 中城天邑花園 2007-12-30 14719.17 70648.12 21082.06 20.83% 金色 G3 明福居 2008-01-01 2639.37 9944.46 21122.63 26.54% 金色 G3 民華大廈 2008-04-06 0 17337.38 0 0.00% 福田區(qū)金色系列樓盤 2007 年 10 月以后開盤的項(xiàng)目銷售率多數(shù)不超過(guò) 30%。 06 年至今 ， 區(qū)域品類供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出 偏重性 的趨勢(shì)。 由于土地的限制， 市場(chǎng)產(chǎn)品呈現(xiàn)明顯單一 化 的 發(fā)展趨勢(shì)， 四季類及城花類土地已不存在，高檔類土地幾乎開發(fā)完畢，高檔項(xiàng)目更加稀少。 預(yù)計(jì) 未來(lái)福田區(qū)市場(chǎng)金色系列產(chǎn)品的市場(chǎng)比重會(huì)增加，但隨著土地的減少 ， 供應(yīng)及銷售的絕對(duì)值會(huì)下降，福田區(qū)核心區(qū)域的項(xiàng)目?jī)r(jià)格將穩(wěn)步增長(zhǎng)，邊緣區(qū)域的項(xiàng)目?jī)r(jià)格將在目前的市場(chǎng)狀態(tài)下有所回調(diào)。 隨著市場(chǎng)發(fā)展， 對(duì)于其他品類產(chǎn)品的需求會(huì)分流到市內(nèi)其他區(qū)域，尤其是北側(cè)的龍華、坂田片區(qū)。 隨著金色類土地待開發(fā)區(qū)域的縮減，這一趨勢(shì)將更加顯著持續(xù)。 12 福田區(qū)金色系列季度累計(jì)供求情況0 . 0 00 . 9 00 . 5 80 . 7 90 . 9 0 0 . 9 10 . 3 60 . 7 60 . 7 40 . 0 02 0 . 0 04 0 . 0 06 0 . 0 08 0 . 0 01 0 0 . 0 0萬(wàn)平方米0 . 0 00 . 1 00 . 2 00 . 3 00 . 4 00 . 5 00 . 6 00 . 7 00 . 8 00 . 9 01 . 0 0累計(jì)供應(yīng)量 累計(jì)成交量 累計(jì)供求比累計(jì)供應(yīng)量 2 . 2 8 2 . 2 8 2 7 . 9 6 5 1 . 0 9 6 1 . 1 7 6 4 . 5 2 6 7 . 4 1 8 8 . 1 6 8 9 . 8 9 累計(jì)成交量 0 . 0 0 2 . 0 6 9 . 9 6 2 9 . 8 6 4 8 . 3 9 5 7 . 9 9 6 1 . 5 0 6 5 . 4 0 6 8 . 3 7 累計(jì)供求比 0 . 0 0 0 . 9 0 0 . 3 6 0 . 5 8 0 . 7 9 0 . 9 0 0 . 9 1 0 . 7 4 0 . 7 6 2006 年 1 季度 2006 年 2 季度 2006 年 3 季度 2006 年 4 季度 2007 年 1 季度 2007 年 2 季度 2007 年 3 季度 2007 年 4 季度 2008 年 1 季度在 07 年 3 季度之前， 福田 區(qū)的累計(jì)供應(yīng)量及銷售量穩(wěn)步增長(zhǎng)，但 07 年 4 季度以后 開始表現(xiàn)為 供大于求， 主要的供求壓力來(lái)自于 07 年調(diào)控前后上市的新盤 。 由于可開發(fā)土地不多，福田 區(qū)金色系列產(chǎn)品 供需規(guī)模會(huì)不斷縮小， 市場(chǎng)總體規(guī)模不會(huì)放大。 雖然目前供大于求，但市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)乏力 。 需求由于受 07 年第三季度的政策打壓，最近市場(chǎng)不活躍。未來(lái)福田區(qū)的中心區(qū)職能不斷深化，區(qū)域形像進(jìn)一步提高，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿α己茫袌?chǎng)回暖后目前供大于求的現(xiàn)像不會(huì)持久，除非價(jià)格達(dá)到非理性的高度。 福田區(qū)金色系列產(chǎn)品需求不旺盛的主要原因，是由于目前整體市場(chǎng)低迷以及部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格過(guò)高所造成。福田區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展的中后期階段 ，此類產(chǎn)品的土地供應(yīng)極其有限，未來(lái)供應(yīng)將 主要 依靠城中村改造提供用地。 13 福田區(qū)金色系列累計(jì)供求及單季度價(jià)格分析09107131251416815893187292123120467122960 . 0 01 0 . 0 02 0 . 0 03 0 . 0 04 0 . 0 05 0 . 0 06 0 . 0 07 0 . 0 08 0 . 0 09 0 . 0 01 0 0 . 0 0萬(wàn)平方米0500010000150002000025000元/平方米累計(jì)供應(yīng) 累計(jì)成交 季度均價(jià)累計(jì)供應(yīng) 2 . 2 8 2 . 2 8 2 7 . 9 6 5 1 . 0 9 6 1 . 1 7 6 4 . 5 2 6 7 . 4 1 8 8 . 1 6 8 9 . 8 9 累計(jì)成交 0 . 0 0 2 . 0 6 9 . 9 6 2 9 . 8 6 4 8 . 3 9 5 7 . 9 9 6 1 . 5 0 6 5 . 4 0 6 8 . 3 7 季度均價(jià) 0 9107 12296 13125 14168 15893 18729 21231 20467 2006 年 1季度2006 年 2季度2006 年 3季度2006 年 4季度2007 年 1季度2007 年 2季度2007 年 3季度2007 年 4季度2008 年 1季度福田區(qū)金色系列單季度供求及價(jià)格分析09107141681589318729131251229620467212310 . 0 05 . 0 01 0 . 0 01 5 . 0 02 0 . 0 02 5 . 0 03 0 . 0 0萬(wàn)平方米0500010000150002000025000元/平方米季度供應(yīng) 季度成交 季度均價(jià)季度供應(yīng) 2 . 2 8 0 . 0 0 2 5 . 6 8 2 3 . 1 3 1 0 . 0 8 3 . 3 5 2 . 8 9 2 0 . 7 5 1 . 7 3 季度成交 0 . 0 0 2 . 0 6 7 . 9 0 1 9 . 9 0 1 8 . 5 3 9 . 6 0 3 . 5 1 3 . 8 9 2 . 9 7 季度均價(jià) 0 9107 12296 13125 14168 15893 18729 21231 20467 2006 年 1季度2006 年 2季度2006 年 3季度2006 年 4季度2007 年 1季度2007 年 2季度2007 年 3季度2007 年 4季度2008 年 1季度 06 年開始，福田金色系列產(chǎn)品單價(jià)水平均呈現(xiàn)出逐步攀升的走勢(shì)，其中 06 年漲幅相對(duì)緩和， 07 年開始大幅上漲，表現(xiàn)出加速提升， 08 年 1 季度房?jī)r(jià)開始下調(diào)。 07 年 9 月調(diào)控政策出臺(tái)后此類產(chǎn)品價(jià)格仍然大幅上升，但交易量大減，在 08 年 3 月的全市價(jià)格調(diào)整當(dāng)中，此類產(chǎn)品的價(jià)格明顯下調(diào)，價(jià)格下降趨勢(shì)形成，未來(lái)仍將下降調(diào)整一段時(shí)間。 未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)研究 a) 福田區(qū)金色系列的供應(yīng)、需求、價(jià)格走勢(shì) 福田區(qū)金色系列月度累計(jì)供求比0 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 00 . 4 80 . 7 90 . 9 00 . 2 30 . 4 20 . 3 6 0 . 3 70 . 4 90 . 5 80 . 6 20 . 7 10 . 7 90 . 8 7 0 . 8 70 . 9 0 0 . 9 0 0 . 9 0 0 . 9 10 . 8 30 . 8 00 . 7 4 0 . 7 60 . 7 7 0 . 7 6010000020000030000040000050000060000070000080000090000010000002006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月2006年11月2006年12月2007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月平方米- 0 . 2 00 . 0 00 . 2 00 . 4 00 . 6 00 . 8 01 . 0 0累計(jì)供應(yīng) 累計(jì)成交 累計(jì)供求比第二套貸款提高貸款利率，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期 14 市場(chǎng)表現(xiàn) 輕度調(diào)整期 中度調(diào)整期 深度調(diào)整期 供求表現(xiàn) 供應(yīng)、成交量小幅減少，出現(xiàn)微略的供過(guò)于求 供應(yīng)變化不大，成交出現(xiàn)明顯減少，供求關(guān)系失衡 成交量全面下調(diào)， 明顯的供大于求 價(jià)表現(xiàn) 價(jià)格繼續(xù)持續(xù)上漲，降價(jià)打折效果明顯 價(jià)格出現(xiàn)小幅下調(diào)，降價(jià)打折效果明顯 價(jià)格明顯下跌，項(xiàng)目降價(jià)對(duì)市場(chǎng)促進(jìn)作用 最為明顯 調(diào)整持續(xù)時(shí)間 3-5 個(gè)月 6-8 個(gè)月 8-24 個(gè)月 市場(chǎng)表現(xiàn) 輕度調(diào)整期 中度調(diào)整期 深度調(diào)整期 供求表現(xiàn) 供應(yīng)、成交量小幅減少，出 現(xiàn)微略的供過(guò)于求 供應(yīng)變化不大，成交出現(xiàn)明顯減少，供求關(guān)系失衡 成交 量全面下調(diào)， 明顯的供大于求 價(jià)表現(xiàn) 價(jià)格繼續(xù)持續(xù)上漲，降價(jià)打 折效果明顯 價(jià)格出現(xiàn)小幅下調(diào)，降價(jià) 打折效果明顯 價(jià)格明顯下跌，項(xiàng)目降價(jià)對(duì)市場(chǎng)促進(jìn)作用 最為明顯 調(diào)整持續(xù)時(shí)間 3-5 個(gè)月 6-8 個(gè)月 8-24 個(gè)月 目前福田區(qū)此品類市場(chǎng)處于深度調(diào)整期，市場(chǎng)價(jià)格高于自住者的承受能力，投資者又迫于政策壓力退場(chǎng)。但市場(chǎng)的后續(xù)供應(yīng)由于土地的限制不會(huì)放大，未來(lái)需求將在橫盤調(diào)整后緩慢上升，未來(lái)隨著福田區(qū)區(qū)域優(yōu)勢(shì)的不斷放大， 將達(dá)到 供求 平衡 。目前市場(chǎng)回暖仍需時(shí)日，如五一春交會(huì)降價(jià)幅度較大市場(chǎng)將放量上升，否則回暖 預(yù)計(jì) 將遲至 08 年 末或 09 年上半年。 15 以往 政策出臺(tái)對(duì) 深圳 房地產(chǎn)市場(chǎng)影響持續(xù)時(shí)間不長(zhǎng)， 但 07 年市場(chǎng)過(guò)度瘋狂，價(jià)格不斷攀升，從 4 月起深圳銀行開始限制放貸防范風(fēng)險(xiǎn)，福田區(qū)此類產(chǎn)品由于價(jià)格上漲過(guò)快， 4 月起交易開始下降，到 9 月 多套房貸 政策 出臺(tái) 時(shí)， 市場(chǎng)成交量已然低迷。未來(lái) 調(diào)整仍將持續(xù) ，交易量將小幅波動(dòng)一段時(shí)間。 此輪調(diào)整對(duì)福田區(qū)此品類市場(chǎng)影響較大，價(jià)格下調(diào)明顯，未來(lái)價(jià)格將向下盤整一段時(shí)間，價(jià)格 合理回歸后， 市場(chǎng)交易量將放大， 整體 逐步回暖 ， 從長(zhǎng)期來(lái)看 未來(lái) 福田區(qū)域銷售量機(jī)價(jià)格將 平穩(wěn)上升。 2.3 南山區(qū) 南山區(qū)是關(guān)內(nèi)土地面積最多的區(qū)域，而且南山區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展較晚，在 99 年濱海大道開通后才逐漸發(fā)展起來(lái)。南山從 2003 年起一直是深圳樓盤供應(yīng)面積和在建面積最大、特區(qū)內(nèi)待開發(fā)土地最多、大盤數(shù)量最多的區(qū)域。即使在土地資源越來(lái)越稀缺的 2007 年，供給量也能達(dá)到 98.24萬(wàn)平米，相當(dāng)于關(guān)內(nèi)其他三個(gè)區(qū)同時(shí)期供應(yīng)的總和。 目前南山區(qū)土地資源日漸稀缺，受土地資源的限制，未來(lái)的開發(fā)量將持續(xù)減少。 目前南山區(qū)各種檔次的樓盤都有一定的數(shù)量， 包含了金色系列、城花系列和高檔系列 ，其中以金色系列 為主，G2、 G3 為南山住宅市場(chǎng)的主力產(chǎn)品。 福田區(qū)金色系列月度成交量及價(jià)格走勢(shì)0 0 09001 9367 884613071 1274911388 113281411113537 1327014579 14850 14778161421812616813177812174519153224371987720549211721942201000020000300004000050000600007000080000900001000002006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月2006年11月2006年12月2007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月平方米- 5 0 0 00500010000150002000025000元/平方米月度成交 月度均價(jià)“國(guó)六條”出臺(tái)，市場(chǎng)受到影響不大 限制外商投資，但市場(chǎng)繼續(xù)走好 整 治房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出臺(tái) 第二套貸款提高貸款利率，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期 16 城花 類 研究樣本選擇 選取以下 7 個(gè)項(xiàng)目作為研究樣本。 序號(hào) 系列 品類 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 1 城花 C 珠光花半里欣苑 2006-09-15 2 城花 C 眾冠西郡園 2006-10-22 3 城花 C 湖彬苑 2006-11-23 4 城花 C 西湖林語(yǔ)名苑 2006-12-23 5 城花 C 香榭峰景苑 2007-06-02 6 城花 C 桑泰丹華園 2007-12-22 7 城花 C 鼎勝林棲園 2008-01-19 樣本的供應(yīng)、需求、價(jià) 格 系列 品類 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 累計(jì)成交 累計(jì)供應(yīng) 成交均價(jià) 銷售率 城花 C 珠光花半里欣苑 2006-09-15 28920.77 28920.77 8005.196 100.00% 城花 C 眾冠西郡園 2006-10-22 12494.98 12956.31 8286.309 96.44% 城花 C 湖彬苑 2006-11-23 10419.07 11580.17 9354.474 89.97% 城花 C 西湖林語(yǔ)名苑 2006-12-23 72188.62 72188.62 10546.55 100.00% 城花 C 香榭峰景苑 2007-06-02 10598.2 10598.2 14022.09 100.00% 城花 C 桑泰丹華園 2007-12-22 52606.51 79218.99 9565.473 66.41% 城花 C 鼎勝林棲園 2008-01-19 8964.31 15355.4 12080 58.38% 南山區(qū) 城花 系列樓盤 供應(yīng)量不大，銷售形勢(shì)良好，在新政之后開盤的項(xiàng)目 桑泰丹華園和 鼎勝林棲園 ，雖然也受到一定的影響，但是經(jīng)過(guò) 3-4 個(gè)月的銷售，銷售率已經(jīng)達(dá)到 60%左右，相比金色系列大部分項(xiàng)目不到 30%的銷售率， 其風(fēng)險(xiǎn)抗性更高 。 南山區(qū) 的城花系列產(chǎn)品主要位于西麗片區(qū)， 片區(qū)歷年供應(yīng)較少，同時(shí)由于片區(qū)價(jià)格與南山中心區(qū) 相比 具有相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì)，從而保證了城花系列各項(xiàng)目在新政的影響下仍然實(shí)現(xiàn)了較好的銷售 。 未來(lái)南山區(qū)域城花系列產(chǎn)品仍將主要來(lái)自西麗片區(qū)，發(fā)展前景良好。 17 南山區(qū)城花系列累計(jì)供求情況0 . 0 00 . 8 60 . 9 60 . 9 80 . 0 00 . 2 90 . 3 90 . 8 50 . 8 60 . 0 05 . 0 01 0 . 0 01 5 . 0 02 0 . 0 02 5 . 0 0萬(wàn)平方米- 0 . 2 00 . 0 00 . 2 00 . 4 00 . 6 00 . 8 01 . 0 01 . 2 0累計(jì)供應(yīng) 累計(jì)成交 累計(jì)供求比累計(jì)供應(yīng) 0 . 0 0 2 . 7 4 5 . 6 3 1 7 . 7 1 1 7 . 7 1 1 8 . 7 7 1 8 . 7 7 2 1 . 5 5 2 3 . 0 8 累計(jì)成交 0 . 0 0 0 . 0 0 2 . 1 7 5 . 1 7 1 5 . 2 3 1 8 . 0 2 1 8 . 4 4 1 8 . 4 4 1 9 . 6 2 累計(jì)供求比 0 . 0 0 0 . 0 0 0 . 3 9 0 . 2 9 0 . 8 6 0 . 9 6 0 . 9 8 0 . 8 6 0 . 8 5 2006 年 1季度2006 年 2季度2006 年 3季度2006 年 4季度2007 年 1季度2007 年 2季度2007 年 3季度2007 年 4季度2008 年 1季度南山 區(qū) 城花系列產(chǎn)品 在 07 年 需求旺盛 ， 在 07 年 3 季度消化率達(dá)到 98%。 在新政之后，城花系列產(chǎn)品也受到一定影響，供求比下降到 0.85，但相對(duì) 其他產(chǎn)品系列 供求比值較大 ，新政推出后，新開盤項(xiàng)目保持相對(duì)較高的銷售率， 市場(chǎng)仍 存在較大的剛性需求。 南山區(qū)城花系列累計(jì)供求及當(dāng)季價(jià)格分析0136040134250135338249828492980 . 0 05 . 0 01 0 . 0 01 5 . 0 02 0 . 0 02 5 . 0 0萬(wàn)平方米- 2 0 0 00200040006000800010000120001400016000元/平方米累計(jì)供應(yīng) 累計(jì)成交 季度均價(jià)累計(jì)供應(yīng) 0 . 0 0 2 . 7 4 5 . 6 3 1 7 . 7 1 1 7 . 7 1 1 8 . 7 7 1 8 . 7 7 2 1 . 5 5 2 3 . 0 8 累計(jì)成交 0 . 0 0 0 . 0 0 2 . 1 7 5 . 1 7 1 5 . 2 3 1 8 . 0 2 1 8 . 4 4 1 8 . 4 4 1 9 . 6 2 季度均價(jià) 0 0 8249 8284 9298 13425 13604 0 13533 2006 年 1季度2006 年 2季度2006 年 3季度2006 年 4季度2007 年 1季度2007 年 2季度2007 年 3季度2007 年 4季度2008 年 1季度第二套貸款提高貸款利率，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期 18 南山區(qū)城花系列各季度供求及價(jià)格0136049298828482491353301342500 . 0 02 . 0 04 . 0 06 . 0 08 . 0 01 0 . 0 01 2 . 0 01 4 . 0 0萬(wàn)平方米- 2 0 0 00200040006000800010000120001400016000元/平方米季度供應(yīng) 季度成交 季度均價(jià)季度供應(yīng) 0 . 0 0 2 . 7 4 2 . 8 9 1 2 . 0 7 0 . 0 0 1 . 0 6 0 . 0 0 2 . 7 8 1 . 5 4 季度成交 0 . 0 0 0 . 0 0 2 . 1 7 3 . 0 0 1 0 . 0 6 2 . 7 9 0 . 4 2 0 . 0 0 1 . 1 8 季度均價(jià) 0 0 8249 8284 9298 13425 13604 0 13533 2006 年 1季度2006 年 2季度2006 年 3季度2006 年 4季度2007 年 1季度2007 年 2季度2007 年 3季度2007 年 4季度2008 年 1季度 06 年 開始， 城花 系列產(chǎn)品單價(jià)水平均呈現(xiàn)出逐步攀升的走勢(shì)，在 07 年 2 季度， 漲幅迅猛，整體增幅超過(guò) 35%，之后 季度平均 價(jià)格一直維持在 13500 元 /平米 左右 。 城花系列產(chǎn)品的供應(yīng)一直較為平穩(wěn)，在 06 年 4 季度曾出現(xiàn)集中放量，但緊接著在 07年 1 季度，成交量也迅速上升，大部分供應(yīng)得到消化，市場(chǎng)存量