【廣告策劃-PPT】北京市朝陽區(qū)大悅城建筑規(guī)劃建議報告

朝北 大悅城 建筑規(guī)劃建議 2008年 9月 目錄 一、項目解讀 項目概況 項目平面圖 二、風險分析 招商風險 營運風險 三、未來工作重點 一 、 項 目 解 讀 項 目解 讀 項目概況 朝北大悅城 所屬商圈：朝青商圈 地理位置：朝陽北路與青年路交叉口東北角 商業(yè)類型 : 綜合體 /購物中心 商業(yè)面積： 23萬平方米 商業(yè)定位： 現(xiàn)代超級家庭購物中心 開業(yè)時間： 2009年底 根據(jù)區(qū)域及其他商業(yè)密集區(qū)域的差異性，推出 “家庭購物” 理念來適應區(qū)域居民的消費特點，同時開拓“ 一站式體驗消費模式 ”的綜合體，改變傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)。 朝青商圈區(qū)域商業(yè)中心正在不斷成型，是項目發(fā)展的歷史機遇。 項目解讀 平面圖總結(jié) 二 、 風險分析 招商： 項目雙首層設計及 2-4F平面布局，令 2-4F處在尷尬位置，缺乏主力店招商的吸引力 5F作為第二首層，現(xiàn)有規(guī)劃缺乏聚集人氣及活動的空間及場地，不能給人震撼的感覺 目前布局如何更好的體現(xiàn)家庭娛樂的氣氛 主題不夠鮮明，可塑性較弱 10-11F面臨較大的租賃及租金風險 項目風險 營運： 每一層對應面積較大，人流如何有效帶動 大型活動場地如何在各個樓層不同分布，與公共空間取得平衡 未來商業(yè)競爭將會更加激烈，如何有效地吸引消費者 風 險 分 析 朝北大悅城的建成將彌補區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)中心的缺乏，然而如此 大的體量 ，加上朝青板塊 目前商業(yè)的發(fā)展狀況 ，要實現(xiàn) 順利招商 和 成功運營 尚需要花費較多的精力。 項目招商風險 I. 項目雙首層設計及 2-4F平面布局，令 2-4F處在尷尬位置，缺乏對主力店的招商吸引力 II. 5F作為第二首層，現(xiàn)有規(guī)劃缺乏聚集人氣及活動的空間及場地，不能給人震撼的感覺 III. 目前布局如何更好的體現(xiàn)家庭娛樂的氣氛 IV. 主題不夠鮮明，可塑性較弱 V. 10-11F面臨很大的招商和租金壓力 項目風險應對建議 招商風險應對 風險 1： 項目雙首層設計及 2-4F平面布局，令 2-4F處在尷尬位置，增加了主力店招商的難度 雙首層的使用，使人流直接輸入到五層， 2-4F則成為受到忽視的樓層。而 2-4F現(xiàn)有布局單一，無益于主力客戶招商。 手段： 打造亮點街區(qū) 方法： 打掉 2-3F及 3-4F樓板，創(chuàng)造出可視效果好的街區(qū)。（把店鋪往外延伸彌補面積） 目標： 增加亮點街區(qū)可視性，帶動品牌招商 3-4F街區(qū) L3-4 L2-3 表達方式： 主題鋪裝 歐式咖啡館與品牌結(jié)合 主題街景 不統(tǒng)一招牌 與時間同步燈光 香榭大道 L3-4 表達方式： 主題鋪裝 日式咖啡館結(jié)合品牌零售 主題街景 不統(tǒng)一招牌 與時間同步燈光 日韓街區(qū) 項目風險應對建議 招商風險應對 風險 2： 5F作為第二首層，現(xiàn)有規(guī)劃缺乏聚集人氣及活動的空間及場地，不能給人震撼的感覺 因為飛天體梯的使用， 5F為第二個中庭，但是在規(guī)劃中，中庭面積逐漸縮小，不利于人流的聚集。相應的也阻礙了租金的提升。 手段： 擴大 5F中庭空間 方法： 將 5F中庭空間擴大，在中庭位置附近設置餐飲區(qū)，并安排戶外座椅。平時將部分空間租賃給商家使用，當中庭有活動舉行時要求商家將戶外座椅收回。 目標： 將 5F中庭營造成為一個歡樂生動的空間，帶動 5F以上商鋪的招商 表達方式： 戶外座椅 挑空小中庭 項目風險應對建議 招商風險應對 風險 3： 現(xiàn)有規(guī)劃為常見購物中心布局，未能體現(xiàn)出家庭娛樂氣氛，主題特色不夠 布局規(guī)劃中除了有電影院之外，沒有其他的能夠體現(xiàn)出家庭娛樂特色的規(guī)劃 7-8層挑空 手段： 打造家庭娛樂街區(qū) 方法： 將 7-8F樓板打通，營造家庭娛樂休閑街區(qū)。并安排人在其中進行戶外表演，如小丑、雜技等 目標： 凸現(xiàn)家庭娛樂主題，帶動 7F商業(yè) L7-8 表達方式： 大量戶外表演 時尚家裝飾品、個人護理 節(jié)日活動 體現(xiàn)主題的家居飾品店 項目風險應對建議 招商風險應對 風險 4： 單層面積體量大，分層主題不夠鮮明 樓層單體面積達到 1萬平方米之多，不易形成鮮明的主題，且不利于商鋪之間的互動和人流的暢通 手段： 開發(fā)主題廣場 方法： 在不同樓層位置安排不同的主題廣場，以裝飾品或者活動來營造主題氛圍 目標： 通過主題廣場的規(guī)劃，便于廣場周邊有效吸引目標主力客戶 八大主題廣場 目標租戶： Rose Tea House、 Cova、 Angesb, DKNY Jeans、 Trussauda Jeans、 Cerruti 1881、 Jurlique 、 Escada Sport “ 悅 ” 廣場 目標租戶： H&M,ZARA,TOPSHOP,GAP, EMPORIO ARMANI,D&G,Agnes,b,White Collar,Swarnoski 歐陸廣場 日韓廣場 目標租戶： Afternoon Tea、 Blue Mountain、 Uniquo、 Toyko Homogayi、山本耀司、三宅一新、川保久齡、 Banana Republic、 Watami、 S K Collection 節(jié)日廣場 目標租戶： Hall mark,Galleria centre,Hello Kitty land,Sanrio,Lotte,elle 目標租戶： Simply Life、 0101、 Creative Loft , Body Shop 、 Life Style centre 目標租戶： Sport GBA city , Adidas Classic,Nike,Puma,Kappa 運動廣場 家庭廣場 L7 音樂廣場 科技廣場 項目風險應對建議 招商風險應對 風險 5： 項目樓層較高， 10-11F的出租及租金面臨較大挑戰(zhàn) 10-11F面臨很大的租賃及租金壓力 項目風險應對建議 招商風險應對 手段： 打造主題街區(qū) 方法： 打通 10-11F樓板，營造出高品質(zhì)餐飲主題街區(qū) 目標： 便于 10-11F客戶招商，并盡可能創(chuàng)造高租金 餐飲主題街區(qū) 表達方式： 大量主題正餐 戶外座椅 變幻景觀 綠色植物 項目營運風險 I. 樓層高，單層面積大，人流帶動性較弱 II. 大型活動場地如何在各個樓層不同分布，與公共空間取得平衡 III. 未來商業(yè)競爭將會更加激烈，如何有效地吸引人流 項目風險應對建議 營運風險應對 風險 1： 樓層高，單層面積大，人流帶動性較弱 商業(yè)有 11層之高，部分樓層單體面積過大，對人流的帶動性弱 Leisure 休閑餐飲 Formal 正餐 C