2008年都江堰青城山谷項(xiàng)目前期定位報(bào)告

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 此青城山谷前期定位報(bào)告相關(guān)內(nèi)容請(qǐng)呂總、 MICHAEL、徐顧問(wèn)、楊顧問(wèn)、楊總、鄒總提出相關(guān)建議或做相應(yīng)批復(fù)。 青城山谷項(xiàng)目前期定位報(bào)告 四川廣居民生實(shí)業(yè)有限公司 青城山谷 營(yíng)銷(xiāo)部 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 2008-1-21 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 前 序 此定位報(bào)告是基 于 2007 年 8月 30 日 創(chuàng)展 作為公司提交的都江堰青城山王婆巖景區(qū)青城山谷策劃與概念規(guī)劃報(bào)告、羅瑞陽(yáng) 建筑規(guī)劃團(tuán)隊(duì) 2007 年 8月 30 日提交的青城山谷總體概念計(jì)劃、 創(chuàng)展 作為公司 2007 年 12 月 26 日提交的青城山谷項(xiàng)目定位報(bào) 告書(shū)和顧問(wèn)團(tuán) 隊(duì) 2007年 12 月 25 日提交的青城山谷國(guó)際度假旅游景區(qū)總體規(guī)劃草案， 綜合 梳理而來(lái) ，旨在對(duì)項(xiàng)目前期研判工作作出階段結(jié)論，以推進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)際展開(kāi)與實(shí)施。 作為前期項(xiàng)目定位總綱，此方案中 不 盡完善處將視公司土地獲取策略與 節(jié)奏、 開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)施計(jì)劃及市場(chǎng)環(huán)境 、營(yíng)銷(xiāo)回款要求 等綜合因素進(jìn)行 適時(shí)完善。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 目 錄 第一部分 地塊分析 . 5 一、項(xiàng)目區(qū)位 . 5 二、地塊地形地貌 . 5 三、地塊四至 . 6 四、宗地現(xiàn)狀 . 7 五、項(xiàng)目用地情況 . 8 六、地塊 SWOT 分析 . 9 七、結(jié) 論 . 12 第二部分 本項(xiàng)目的定位思考 . 13 一、都江堰青城山優(yōu)勢(shì) 文化與生態(tài)旅游目的地 . 13 二、城市規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 打造中國(guó)最佳休閑度假旅游區(qū) . 16 三、區(qū)域旅游規(guī)劃優(yōu)勢(shì) . 17 四、青城山目前旅游市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的局限性與尷尬現(xiàn)狀 . 19 五、“中國(guó)當(dāng)代美術(shù)館群”進(jìn)駐的契機(jī) . 21 六、項(xiàng)目的機(jī)會(huì) . 23 第三部分 項(xiàng)目定位 . 24 一、項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)定位策略 . 24 二、項(xiàng)目名稱(chēng) . 24 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 三、項(xiàng)目品牌定位策略 . 24 1）、主題定位語(yǔ) . 26 2）、形象傳達(dá)和發(fā)展模式 . 26 3）、品牌構(gòu)架模式 . 26 4）、品牌內(nèi)涵 . 27 四、項(xiàng)目產(chǎn)品定位策略 . 28 五、價(jià)格定位策略 . 41 六、定位總結(jié) . 44 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第一部分 地塊分析 一、項(xiàng)目 區(qū)位 項(xiàng)目位于 四川 成都 都江堰 青城山 中興鎮(zhèn) 王婆巖風(fēng)景區(qū)， 位于中興鎮(zhèn)西側(cè)，由溝外（現(xiàn)狀農(nóng)田和農(nóng)業(yè)宅基地組成，方 面 8平方公里左右）、溝內(nèi) （ 山地、丘陵、山地組成 ） ，蜿蜒八公里，總用地面積超過(guò) 2000 畝。該項(xiàng)目是 都江堰市 政府 規(guī)劃的 “王婆巖風(fēng)景區(qū)”，緊靠青城前山（僅距 5 公里左右）、國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)的森林公園（ 大熊貓棲息地，禁止開(kāi)發(fā)的國(guó)家級(jí)森林公園 ） 。地塊內(nèi)風(fēng)景優(yōu)美、空氣清新、小橋、流水，極 適宜開(kāi)發(fā)休閑、旅游、度假、開(kāi)發(fā) 低密度 高端物業(yè) 。 二、 地塊 地形地貌 項(xiàng)目地塊位于都江堰市西側(cè)，都江堰位于成都平原西北邊緣，地處岷江出山口。介于北緯 31 44 54 -31 02 9之間，東經(jīng) 103 25 42 -103 47 0之間。地跨川 西龍門(mén)山地帶和成都平原岷江沖積 平原 頂部。市境內(nèi)地勢(shì)西北高，東南低，全市山地丘陵面積占 65.79%，平壩面積占 34.21%。地勢(shì)從高山、中山到低山再到平原逐級(jí)降低，海拔 592-4582 米，相對(duì)高差 3900 米。都江堰市在地質(zhì)構(gòu)造體系上，屬華夏構(gòu)造體系，跨成都平原和龍門(mén)山地區(qū)兩個(gè)不同自然地理區(qū)，地貌單元屬岷江沖積扇一級(jí)階地。地勢(shì)西北高，東南低，高山、中山、低山、丘陵和平原呈階梯分布，素有 六山一水三分田 之說(shuō)。 都江堰城區(qū) 青城山 本案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 地塊北面的大面山（趙公山）位于北緯 30 58，東經(jīng) 103 31，大面山主峰海拔 2434 米，成都 山主峰海拔 2356 米，八卦臺(tái)海拔 1317 米，王山廟海拔 1321米，鴻都觀海拔 1341 米，螞蝗岡（龍居山）海拔 1483 米，南天山海拔 1215 米，南家山和何家山海拔均為 1211 米，青城山麓的上元宮海拔 675 米。 本項(xiàng)目地塊為世界文化遺產(chǎn)青城山的組成部分，與青城前山、后山、外山組成大青城山整體。它介于高臺(tái)山（上清宮）與大面山（趙公山）之間，為大青城山的腹地。 三 、 地塊 四 至 項(xiàng)目 地塊位于都江堰市西南 16 公里處，距成都約 70 公里，項(xiàng)目入口位于都江堰市中興鎮(zhèn) 106 以西，北接玉堂鎮(zhèn)（都江 堰 重點(diǎn) 發(fā)展的西部新城），遠(yuǎn)望龍池國(guó)家森林公園；南鄰青城山鎮(zhèn) （距此僅 5公里） ，西至青城山 -都江堰風(fēng)景名勝區(qū) 。 地塊為 平原和 山地，地勢(shì)起伏，是川西地形中起伏較小的地形，山型、地貌特征極佳，小河 +防洪渠構(gòu)筑了立體的水景體系，形成良好的山地、水景資源，是青城山 -都江堰風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃確定的“青苔溝二級(jí)景區(qū)”。該項(xiàng)目臨 106國(guó)道（都 青快速通道）、距都江堰城區(qū) 16 公里左右，距世界雙遺產(chǎn)、國(guó)家 5A 級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)青城山僅 5 公里，距“成青快速通道”僅 8 公里左右，距交通非常便利。 本案 106 省道 成青快速通道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 四 、 宗地現(xiàn)狀 項(xiàng)目地塊 中后 項(xiàng)目地塊 位于王婆巖景區(qū)，在都江堰市中興鎮(zhèn)西部山區(qū)，屬中興鎮(zhèn)管轄。景區(qū)北接玉堂鎮(zhèn)，南鄰青城山世界遺產(chǎn)景區(qū)，西至大熊貓棲息地保護(hù)區(qū)，亦是青城山 -都江堰風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃確定的“青苔溝二級(jí)景區(qū)”內(nèi)。 項(xiàng)目用地保持了良好的田野、自然風(fēng)光，加 之 地塊內(nèi)原有的傳統(tǒng)建筑，風(fēng)格保 留 比較完整，便于整體開(kāi)發(fā)的打造，目前才開(kāi)始動(dòng)遷，由于農(nóng)戶(hù)比較分散，拆遷規(guī)模不太大，拆遷比較容易。 1、地面現(xiàn)有居民情況 宗地上 還有一定量的原住居民，但是該片區(qū)已經(jīng)納入景區(qū)的改造范圍，動(dòng)遷、拆遷工作即將展開(kāi)。 2、土地的完整性 項(xiàng)目用地 由 5 大版塊組成，由于是山地，地塊比較分散，開(kāi)發(fā)難度比較大；對(duì)投資者的規(guī)劃能力、商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力要求非常高，開(kāi)發(fā)節(jié)奏把握能力、資金實(shí)力要求非常高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 3、周邊配套 由于該區(qū)域以前是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地范圍，區(qū)域靠近山，發(fā)展比較遲 緩，周邊缺乏必要的市政、生活配套設(shè)置 。 五 、項(xiàng)目用地情況 根據(jù)對(duì)該項(xiàng)目用地情況的分析，我們將該項(xiàng)目用地分為以下幾個(gè)區(qū)塊； 下列各項(xiàng)指標(biāo)僅是土地招拍掛獲取之前的控制性規(guī)劃方案所提供指標(biāo)，最終實(shí)現(xiàn)的土地指標(biāo)與本方案中指標(biāo)間的差異不影響研判及開(kāi)發(fā)策略原則定位。 1、金石橋區(qū)塊 （ 1） 區(qū)段位置編號(hào)：金 石橋段（ A1-1、 C1-2） （ 2） 基地面積： (84,000+44,200) =12,8200 （ 3） 容 積 率： 0.6 / 0.1 （ 4） 可建筑使用面積： (50,400 +4,420) =54,820 （ 5） 用地性質(zhì)：商業(yè)用地 +公服用地 2、上元中段區(qū)塊 （ 1） 區(qū)段位置編號(hào)（ A2-6、 A2-7、 C2-5、 C2-12、 C2-13） （ 2） 基地面積： (127,000+66,300) =203,300 （ 3） 容 積 率： 0.4 / 0.1 （ 4） 建筑使用面積： (5,0800+6,630) =5,7430 （ 5） 用地性質(zhì)：商業(yè)用地 +公服用地 3、上元西段 區(qū)塊 （ 1） 區(qū)段位置編號(hào) :（ A6-3、 A7-1、 A7-2、 A7-3、 A7-4、 A7-5） （ 2） 基地面積 :（ 7700+2600+13100+11700+15400+5700） 56200 （ 3） 容 積 率 :0.3 （ 4） 建筑使用面積 :(2310+780+3930+3510+4620+1710) 16860 （ 5） 用地性質(zhì)：商業(yè)用地 +公服用地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 4、 五顯崗段區(qū)塊 （ 1） 區(qū)段位置編號(hào) :(A6-1、 A6-2) （ 2） 基地面積 ： (45900+30300) =76200 （ 3） 容 積 率 ： 0.3 （ 4） 建筑使用面積 (13770 + 9090) =22860 （ 5） 用地性質(zhì)：商業(yè)用地 +公服用地 5、 三溪段區(qū)塊 （ 1） 區(qū)段位置編號(hào) :( A5-9、 A5-10、 A5-11、 A4-5、 A4-4、 A4-3、 A4-2、 A4-1 ) （ 2） 基地面積 ： (5000+1400+8700+6600+6600+5700+5900+220) 42100 （ 3） 容 積 率 ： 0.3 （ 4） 建筑面積 :(1500+420+2610+1980+1980+1710+1770+660) 12630 （ 5） 用地性質(zhì)：商業(yè)用地 +公服用地 從以上用地指標(biāo)我們可以看到，該項(xiàng)目的 用地主要由低密度住宅用地、低密度商業(yè)用地、停車(chē)場(chǎng)用地、 公服用地、公綠用地等組成。從指標(biāo)來(lái)看該項(xiàng)目適宜開(kāi)發(fā)低密度、復(fù)合型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。 六 、 地塊 SWOT 分析 1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) （ 1） 區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目地處世界“雙遺產(chǎn)”保護(hù)區(qū)、國(guó)家 5A 級(jí)風(fēng)景旅游區(qū)，是 旅游、 休閑 、 度假、養(yǎng)老型上佳之 地 。位于青城山 都江堰景區(qū)的核心點(diǎn)位 ， 地塊規(guī)模巨大 ，便于項(xiàng)目的整體規(guī)劃 、開(kāi)發(fā) ； （ 2） 交通優(yōu)勢(shì)： 位于都 青 （ 106 省道） 快速通道、成青快速通道、規(guī)劃的輕軌線輻射范圍內(nèi)， 擁有 極 佳的交通配套 ，距成都市區(qū)僅 50 分鐘、都江堰市區(qū) 10分鐘的車(chē)程 ； （ 3） 配套優(yōu)勢(shì)： 雖然項(xiàng)目規(guī)劃限制條件較多，但是 該地塊需要整體打造，地塊本身的規(guī)劃指標(biāo)，需要修建大量停車(chē)場(chǎng)、商業(yè)設(shè)置、公廁、菜市場(chǎng)、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 電信、郵局、公園、醫(yī)院、水廠等，項(xiàng)目本身的配套能力非常強(qiáng)，是青城山片區(qū)其它項(xiàng)目無(wú)法比擬的。其擁有的配套設(shè)置不僅可以滿(mǎn)足項(xiàng)目自身，而且可以輻射青城山片區(qū)，帶動(dòng)都江 堰 、成都、 仍 至全國(guó)的旅游 人群 。 （ 4） 服務(wù)優(yōu)勢(shì)： 由于社區(qū)規(guī)模龐大，物管體系更趨于完善，生活、 交通、餐飲等將有充分保障；該項(xiàng)目 蜿蜒 8公里；田野、自然風(fēng) 在山腳下，相對(duì)比較安全，減少了消費(fèi)者上山會(huì)感到不安全的弊端； （ 5） 自然生態(tài)優(yōu)勢(shì) ： 該項(xiàng)目擁有青城山其它項(xiàng)目共有 的 優(yōu)勢(shì)，但本項(xiàng)目還擁有更佳的田野、山水景觀； （ 6） 投資潛力優(yōu)勢(shì)： 成都市土地利用總體規(guī)劃已經(jīng)出臺(tái)，對(duì)各類(lèi)用途土地已做出明確規(guī)劃與限制，地處風(fēng)景區(qū)的可供住宅開(kāi)發(fā)的土地資源極為有限； 相比其它項(xiàng)目 本項(xiàng)目土地增值前景不容置疑，故其投資價(jià)值應(yīng)當(dāng)看好 ； （ 7） 長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)優(yōu)勢(shì)： 據(jù)我國(guó)有關(guān)人口專(zhuān)家調(diào)查研究，都江堰市（尤其是青城山地區(qū)）百歲老人的絕對(duì)數(shù)量和在總?cè)丝谥姓加械谋壤?全國(guó)均名列前茅，都江堰市現(xiàn)健在 100 歲以上的老人 54 位、其占總?cè)丝诒戎剌^全國(guó)高近 6倍，（見(jiàn)下表十：全國(guó)、都江堰市百歲老人比率對(duì)比），最高年齡114 歲， 90歲以上的老人多達(dá) 1115 位，人均壽命 77.1 歲，比全國(guó)平均壽命高 5.7 歲。 區(qū)域 總?cè)丝跀?shù)（人） 百歲老人數(shù)（人） 百歲老人比率 全國(guó) 13 億 18000 0.15/10000 都江堰市 56 萬(wàn) 54 1/10000 2、項(xiàng)目劣勢(shì) （ 1） 規(guī)劃條件的限制： 該項(xiàng)目地塊的規(guī)劃指標(biāo)要求的非常 嚴(yán)格 ，對(duì)項(xiàng)目的要求更高，由于規(guī)劃的限制，本項(xiàng)目必須嚴(yán)格按照既定的規(guī)劃來(lái)做， 操作難度比較大 ； （ 2） 目標(biāo)客戶(hù)整體素質(zhì)不統(tǒng)一： 由于規(guī)劃的限制，本項(xiàng)目未來(lái)的消費(fèi)人群相對(duì)比較混雜，不利于項(xiàng)目人群的單一性 、 品質(zhì)的高 端 性； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 3） 地塊周 邊 的影響力較弱 ： 本項(xiàng)目位于中興鎮(zhèn)，目前并不是青城山旅游、住宅、酒店開(kāi)發(fā)的核心區(qū)，市場(chǎng)培 育 周期較長(zhǎng)，相應(yīng) 費(fèi)用較高 ； （ 4） 項(xiàng)目所處區(qū)域基礎(chǔ)配套不完善： 由于項(xiàng)目所在地 中興鎮(zhèn) 長(zhǎng)期缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施水平較低、社區(qū)配套功能畸形，缺乏便利、舒適、完善的配套設(shè)置，雖然本項(xiàng)目規(guī)劃了極完備的配套設(shè)置，但要完善還需要一定的時(shí)間； 3、項(xiàng)目機(jī)會(huì) （ 1） 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域機(jī)會(huì) ： 目前青城山的開(kāi)發(fā)主要集中在環(huán)山公 園沿線， 并且集中在青城前山 青城山外山版塊，物業(yè)開(kāi)發(fā)單一，都是以“ 5+2”模式為主導(dǎo)，季節(jié)性消費(fèi)為主。但本項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)讓本項(xiàng)目充滿(mǎn)了想象空間，超大型復(fù)合型項(xiàng)目將填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)的空白； （ 2） 政策優(yōu)惠可能 ： 目前“創(chuàng)建國(guó)家旅游城市”已成為成都市及都江堰的城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，“老齡化問(wèn)題”也已引起政府高度重視，并已納入各級(jí)政府今后時(shí)期的工作目標(biāo)；因此在青城山地區(qū)獨(dú)辟蹊徑，進(jìn)入 “旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”、 “休閑度假公寓（酒店）”、“老年公寓” 、商業(yè)開(kāi)發(fā) 等 將填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)的空白， 充分利用青城山的自然、客流量 等 先天性的優(yōu)勢(shì)； （ 3） 旅游模式的創(chuàng)新： 青城山的度假項(xiàng)目還是傳統(tǒng)的項(xiàng)目，不能滿(mǎn)足消費(fèi)者當(dāng)代性度假型的需求，目前青城山的旅游屬 周未型、白天型，如何吸引消費(fèi)者駐足、消費(fèi)是本項(xiàng)目立意的根本點(diǎn)，充分利用規(guī)劃的限制實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的可持續(xù)性發(fā)展、長(zhǎng)線收益。旅游模式、消費(fèi)習(xí)慣的改變是本項(xiàng)目立意的另一個(gè)基本點(diǎn)。 4、 項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn) （ 1） 管理資源風(fēng)險(xiǎn) ： 本項(xiàng)目的規(guī)劃必然要走 差異化 創(chuàng)新線路，由于 “休閑度假公寓（酒店）”、大體量的商業(yè)用地必然需要整合各方資源，進(jìn)行系統(tǒng)化、規(guī)?；_(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)； （ 2） 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) ： 目前青城山 -龍門(mén)山脈旅游帶 還有類(lèi)似于本項(xiàng)目的超大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目， 產(chǎn)品定位相似度極 高， 將來(lái)對(duì)同一 類(lèi)目標(biāo)消費(fèi)人群的爭(zhēng)奪將會(huì)非常激烈； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 3） 政策 調(diào)控 風(fēng)險(xiǎn) ： 2006 年以來(lái) ，國(guó)家 出臺(tái)了眾多針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的 宏觀政策，市場(chǎng)的 觀望 心理已經(jīng)形成，如何發(fā)揮項(xiàng)目 多產(chǎn)品線、復(fù)合型開(kāi)發(fā)將是擺在我們面前 急需解決的問(wèn)題。 七 、 結(jié) 論 SWOT 分析的宗旨就是 擬 定項(xiàng)目所具備的本質(zhì) 化 差異 的優(yōu)勢(shì) 。綜上所述，我們認(rèn)為：與本項(xiàng)目定位有關(guān)的、最突出的“差異化優(yōu)勢(shì)”點(diǎn)可以歸結(jié)為： 本項(xiàng)目的 開(kāi)發(fā)立意、區(qū)位、規(guī)模及 規(guī)劃條件決定了項(xiàng)目不可能走常規(guī)線路 ：在充分利用青城山現(xiàn)有資 源的 前提下，創(chuàng)造性的挖掘項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)進(jìn)行項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)是本項(xiàng) 目成功的根本點(diǎn)，從現(xiàn)在的情況下，本項(xiàng)目 不可能單純開(kāi)發(fā)低密度住宅項(xiàng)目，而應(yīng)該開(kāi)發(fā)成為 ： 新型國(guó)際度假旅游景區(qū) 滿(mǎn)足當(dāng)代旅游、度假、休閑的 國(guó)際 旅游 休閑綜合體 那么如何對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位 呢？ 只有立意準(zhǔn)確、符合目標(biāo)市場(chǎng)需求、滿(mǎn)足消費(fèi)人群 當(dāng)代性的需求、 充分發(fā)揮項(xiàng)目區(qū)域特性、挖掘地塊價(jià)值 、創(chuàng)造性 的 實(shí)現(xiàn)需求及價(jià)值的完美結(jié)合的項(xiàng)目差 異化定位才能促使項(xiàng)目 成功。 目前青城山的項(xiàng)目都是依托青城山而聞名于天下， 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，附加值較低，如何為消費(fèi)者創(chuàng)造更多的附加值呢？ 下面我們將繼續(xù)分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第二部分 本項(xiàng)目的定位思考 一、 都 江堰 青城山 優(yōu)勢(shì) 文化與生態(tài)旅游目的地 1、都江堰青城山概況 都江堰市位于成都平原西北，緊鄰西部特大城市成都，扼成都平原進(jìn)入川西北高原的交通要沖，是川西旅游環(huán)線上的黃金地段、成都平原經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分。距成都56 公里，經(jīng)高速路 25 分鐘可到達(dá)成都。全市幅員面積 1208平方公里，人口約 60 萬(wàn)，城市人口約 20 萬(wàn)，建成區(qū)面積20 平方公里。 作為國(guó)際旅游名城，都江堰市先后獲得“中國(guó)歷史文化名城”、“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、“國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)”、“中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”、“迪拜國(guó)際改善居住環(huán)境良好范例獎(jiǎng)”、“長(zhǎng)壽之鄉(xiāng) ”等稱(chēng)號(hào)，并于 2000 年 11 月在聯(lián)合國(guó)第 24屆世界遺產(chǎn)大會(huì)上獲得“世界文化遺產(chǎn)”的殊榮。 2、環(huán)境、歷史概況 都江堰市以世界著名的水利工程都江堰而得名，是一座歷史悠久自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越、旅游資源十分豐富的歷史文化名城、國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。這里環(huán)境優(yōu)美，水質(zhì)良好，全市森林覆蓋率 52.8，年均氣溫 15.2，環(huán)境質(zhì)量達(dá)國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，地表水質(zhì)居全省第一，是成都地區(qū)環(huán)境質(zhì)量最好的地區(qū)。旅游資源豐厚是都江堰市的特色，擁有都江堰、青城山、龍池虹口國(guó)家級(jí)森林公園、靈巖觀音山等多處在國(guó)內(nèi)外具有較高知名度的景區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 3、 城市 功能 性質(zhì) “文化之都、遺產(chǎn)之地、山水之城、長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)、養(yǎng)生之園” ,國(guó)家歷史名城和國(guó)家優(yōu)秀旅游城市 ,是西南唯一獲得雙文化遺產(chǎn)的生態(tài)性文化名城） ， “國(guó)家園林城市” ， “最佳中國(guó)魅力城市” ， 川西水利樞紐，成都西北部經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)”。 世界遺產(chǎn)為特色的風(fēng)景旅游城市。成都平原與川西北高原少數(shù)民族地區(qū)之間的經(jīng)貿(mào)集散地。成都平原經(jīng)濟(jì)圈生態(tài)保護(hù)屏障，休閑旅游、科研教育、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及居住副中心，成都中心城市衛(wèi)星城。 4、獨(dú)特資源 旅游既是當(dāng)?shù)氐拿彩钱?dāng)?shù)刂饕杖雭?lái)源 近年來(lái)，都江堰市積極實(shí)施政府主導(dǎo)型大旅游發(fā)展戰(zhàn)略，把旅游業(yè) 作為市域經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)大力培育，大力實(shí)施“四個(gè)一體化”（即 城區(qū)與景區(qū)一體化、旅游與文化一體化、旅游與生態(tài)一體化、旅游與城市建設(shè)一體化 ），著力推進(jìn)“旅游業(yè)三個(gè)轉(zhuǎn)變”（即 旅游產(chǎn)品由單一觀光旅游向觀光與休閑、度假、會(huì)展等特色旅游轉(zhuǎn)變，旅游市場(chǎng)由國(guó)內(nèi)游為主向國(guó)內(nèi)游與入境游并重轉(zhuǎn)變，旅游經(jīng)濟(jì)從門(mén)票經(jīng)濟(jì)向綜合經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變 ） 自上世紀(jì) 90 年代中期以來(lái)，都江堰市每年接待中外游客均在 400 萬(wàn)人次以上，旅游綜合收入達(dá) 10 多億元。旅游業(yè)已成為市域經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。 2005 年全市共接待游客 530 萬(wàn)人次，其中，境外游客達(dá) 11 萬(wàn)人次；旅 游業(yè)總收入達(dá) 15 億元 ,其中旅游門(mén)票收入達(dá) 1 億元。 預(yù)計(jì) 2006 年，全市接待游客將達(dá)到 583 萬(wàn)人次，其中，境外游客達(dá) 12 萬(wàn)人次；實(shí)現(xiàn)旅游總收入 18 億元，其中旅游門(mén)票收入確保 1.3 億元，力爭(zhēng) 1.5 億元。 （ 1） 、 旅游資源 人文勝跡眾多 ； 都江堰 建于戰(zhàn)國(guó)時(shí)期的都江堰，歷經(jīng)兩千多年風(fēng)雨仍發(fā)揮著越來(lái)越巨大的作用，堪稱(chēng)“舉世無(wú)雙”。 自古即以“幽甲天下”著稱(chēng)于世的青城 山是中國(guó)道教發(fā)源地、天師道的祖山祖庭，凝聚了中國(guó)道教文化的精華。 都江堰市作為成都平原往川西北地區(qū)的重要通道，是西蜀文化與藏羌文化的交匯區(qū)，民族民俗文化獨(dú) 具特色。 生態(tài)環(huán)境絕佳。 市內(nèi)地形多樣，平原、丘陵、低中高山齊備，地形地貌奇特， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 植被豐富，是岷江上游和成都平原的重要生態(tài)屏障。 擁有“ 龍溪虹口國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū) ” 有包括大熊貓、金絲猴、珙桐等珍稀物種在內(nèi)的高等植物和動(dòng)物 14000余種，被譽(yù)為“世界天然植物園”、“野生珍稀動(dòng)物基因庫(kù)”，并建有亞洲規(guī)模最大的杜鵑專(zhuān)類(lèi)植物園和苔蘚園，是中科院全國(guó)生物多樣性五大基地之一。國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)標(biāo)志性工程 紫坪鋪水利樞紐工程，集灌溉、防洪、發(fā)電、旅游功能為一體，是開(kāi)發(fā)水體生態(tài)旅游的重要資源。 人居環(huán)境最佳。 全市森林覆蓋率高達(dá) 59.59，城區(qū)綠化率 33，年平均氣溫 15.2，空氣質(zhì)量和水質(zhì)常年保持國(guó)家一級(jí)水平，是長(zhǎng)江上游重要的生態(tài)屏障，人稱(chēng)“天然氧吧”。全市人均壽命 75 歲，高出全國(guó)平均水平 4 歲，是著名的“長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)”。 （ 2） 、 先進(jìn)的旅游營(yíng) 銷(xiāo) （ 1）以旅游規(guī)劃為龍頭 。 都江堰 推進(jìn)旅游開(kāi)發(fā)整體化 ， 堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)制定旅游規(guī)劃，構(gòu)筑精品旅游區(qū)基本框架。制定實(shí)施了都江堰市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃。青城山 都江堰旅游區(qū)規(guī)劃建設(shè)方案，都江堰市旅游業(yè)發(fā)展全面振興計(jì)劃 、都江堰市旅游業(yè)發(fā)展十一五規(guī)劃 、 虹口生態(tài)旅游專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃、龍池旅游發(fā)展總體規(guī)劃、青城山旅游發(fā)展總體規(guī)劃等 。 （ 2）推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)品牌化。 堅(jiān)持把旅游發(fā)展與文化建設(shè)相結(jié)合、與生態(tài)建設(shè)相結(jié)合，開(kāi)發(fā)建設(shè)了青城山道教文化生態(tài)旅游區(qū)、都江堰水文化城市旅游區(qū)、龍池 虹口生態(tài)度假旅游區(qū)等三大各具特色的著名旅游景區(qū)和青城外山、翠月湖、蓮花湖等新景區(qū)（點(diǎn)），景區(qū)面積已達(dá) 300 多平方公里。推出了“拜水都江堰、問(wèn)道青城山”、“都江堰灌溉中國(guó)、青城山道行天下”等形象品牌，客源市場(chǎng)不斷擴(kuò)大。 （ 3）推進(jìn)旅游發(fā)展社會(huì)化 。堅(jiān)持大產(chǎn)業(yè)、大市場(chǎng)、大旅游的發(fā)展方向，全市已建成各類(lèi)賓館、飯店、山莊、度假村等 214 家，總床位達(dá) 3 萬(wàn)余張，其中，星級(jí)賓館 13 家（四星級(jí) 3 家、三星級(jí) 3 家、二星級(jí) 7 家），正在興建美倫國(guó)際酒店學(xué)院五星級(jí)酒店、經(jīng)都五星級(jí)酒店、藍(lán)光五星級(jí)酒店等高星級(jí)酒店。 （ 4）推進(jìn)旅游設(shè)施配套化。 堅(jiān)持把“經(jīng)營(yíng)城市”的理念貫穿到旅游開(kāi)發(fā)、建設(shè)和管理的全過(guò)程，旅游基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境條件日臻完善。 （ 5）推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)人本化。 堅(jiān)持“合理開(kāi)發(fā)，永續(xù)利用”的原則，將開(kāi)發(fā)與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)的持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 二、城市規(guī)劃 優(yōu)勢(shì) 打造中國(guó)最佳休閑度假旅游區(qū) 1、都江堰的規(guī)劃 根據(jù)青城山 都江堰國(guó)際休閑度假旅游區(qū) 概念規(guī)劃綱要。都江堰的目標(biāo)是1 2 年的努力，使青城山 都江堰成為在亞洲地區(qū)具有一定國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的 中國(guó)最佳休閑度假旅游區(qū) 。規(guī)劃中提到，打造休閑度假區(qū)時(shí)將建設(shè)相應(yīng)的輕軌，為游客提供更良好的交通條件。 重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 核心區(qū)： 包括兩組團(tuán)一軸線，即都江堰組團(tuán)和青城山組團(tuán)，一軸線即省道 106線 (青城山大道 )和環(huán)山健康通道特色景觀帶，總面積 93 平方公里。 拓展區(qū)： 包括虹口、龍池和柳街青城湖三大運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)功能區(qū)。 保護(hù)區(qū)： 包括紫坪埔?guī)靺^(qū)、青城山大熊貓棲息地 (邛崍山系 )、龍溪 虹口自然保護(hù)區(qū)和大熊貓棲息地 (岷山山系 )。 青城橋工業(yè)區(qū) 川蘇 工業(yè)區(qū) 靈巖山旅游區(qū) 紫坪鋪旅游區(qū) 都江堰風(fēng)景區(qū) 青城山風(fēng)景區(qū) 趙公山風(fēng)景區(qū) 都江堰新區(qū) 都江堰舊區(qū) 蒲陽(yáng)片區(qū) 城市西區(qū) 本案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 2、 都江堰 青城山 的 旅游規(guī)劃 作為成都市旅游最重要支撐點(diǎn)之一的“青城山都江堰”景區(qū)，在順利列入“世界文化遺產(chǎn)”名錄之后，其旅游業(yè)更是如日中天，發(fā)展迅猛；根據(jù)都江堰旅游發(fā)展總體規(guī)劃（具體數(shù)據(jù)見(jiàn)下表），其城市旅游的總體定位是“都江古堰文化觀光與生態(tài)度假旅游目的地”，預(yù)計(jì)在十五期間其旅游業(yè)年增長(zhǎng)幅度均將超過(guò)兩位數(shù)，最終將達(dá)到“把都江堰市建成國(guó)際旅游城市，創(chuàng)世界旅游精品”的總體目標(biāo)。 指 標(biāo) 2000 年基數(shù) 2005 年 2010 年 2015 年 接待國(guó)內(nèi)游客 400 萬(wàn)人次 520 萬(wàn)人次 670 萬(wàn)人次 740 萬(wàn)人次 國(guó)內(nèi)旅游收入 43600 萬(wàn)元 113360 萬(wàn)元 276040 萬(wàn)元 464092 萬(wàn)元 接待海外游客 2 萬(wàn)人次 3.6 萬(wàn)人次 6.9 萬(wàn)人次 12.2 萬(wàn)人次 國(guó)際旅游收入 300 萬(wàn)元 1086 萬(wàn)元 4996 萬(wàn)元 20251 萬(wàn)元 旅游總收入 4.4 億元 11.5 億元 28.1 億元 48.4 億元 三、 區(qū)域 旅游 規(guī)劃 優(yōu)勢(shì) 1、 依據(jù)世界各國(guó)旅游事業(yè)之發(fā)展經(jīng)驗(yàn)分析，以 山水及自然風(fēng)光為最具吸引游客；青城山就具有此其先天優(yōu)越條件，而青城山谷景區(qū)依托于青城山風(fēng)景名勝區(qū)之側(cè)邊 ，更具有其它景區(qū)不可比擬之開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)（如交通 便利性、景區(qū)知名度、外圍可利用資源、旅游產(chǎn)品組合多元化、自然遺產(chǎn)資源、文化遺產(chǎn)資源、開(kāi)發(fā)量體、可規(guī)劃旅游項(xiàng)目）。 2、 隨著社會(huì)高度發(fā)展，城市化生活和現(xiàn)代節(jié)奏對(duì)人的相對(duì)壓力越來(lái)越大，使得人們對(duì)大自然的追求欲望越來(lái)越強(qiáng)， 對(duì)自然環(huán)境和服務(wù)質(zhì)量亦相對(duì)有較高之要求。國(guó)內(nèi)游客旅游之方式亦從走馬看花式觀光旅游轉(zhuǎn)成以定點(diǎn) 度 假型為主之旅游方式而發(fā)展，其中以江蘇省、廣東省、上海市、北京市、深圳市等沿海高度發(fā)展之省、市最為明顯。而青城山谷景區(qū)正可成為以上沿海高度發(fā)展省、市 的 游客最佳之全年型休閑、旅游、 度 假圣地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 3、 海外游客人數(shù)逐年 增加， 依據(jù)中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展十五計(jì)劃和 2015 年、 2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要中預(yù)測(cè)，中國(guó)到 2005 年、 2010 年、 2020 年接待海外游客可達(dá) 1.436 億人次、 2.53 億人次、 7.86 億人次；世界旅游組織預(yù)測(cè)，中國(guó)到 2005 年、 2010 年、 2020 年接待海外游客可達(dá) 1.155 億人次、 1.697 億人次、 3.664 億人次。 4、 旅游業(yè)較快發(fā)展； 成都市統(tǒng)計(jì)局資料： 2006 年度全年接待國(guó)內(nèi)游客 4003.7萬(wàn)人次 ，比上年增長(zhǎng) 10.6%；國(guó)內(nèi)旅游收入 324.1 億元，增長(zhǎng) 18.9%。全年接待入境旅游者 58.0 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) 15.9%；旅游外匯收入 2.0 億美元，增長(zhǎng)14.8%。旅游接待設(shè)施進(jìn)一步改善，年末全市三星級(jí)以上飯店 93 家，增加 9家。旅行社 256 家，增加 22 家。 青城山、都江堰風(fēng)景區(qū)旅游度假人數(shù)可觀，且逐年增加：（人次數(shù) /萬(wàn)人） 景區(qū)名稱(chēng) 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 青城山 87.0 97.5 71.3 93.2 102.9 都江堰 95.9 104.5 88.2 125.0 125.4 附二： 2003 2005年四川主要客源 的 情況 2005 年 2004 年 2003 年 省份 名次 接待人數(shù)（ 萬(wàn)人次） 過(guò)夜人均天花費(fèi)（元 /人天） 省份 名次 接待人數(shù)（萬(wàn)人次） 過(guò)夜人均天花費(fèi)（元 /人天） 省份 名次 接待人數(shù)（萬(wàn)人次） 過(guò)夜人均天花費(fèi)（元 /人天） 四川 1 7068.02 310 四川 1 6090 254 四川 1 4425 226 重慶 2 932.44 346 重慶 2 810 294 重慶 2 553 307 廣東 3 642.38 520 廣東 3 473 467 廣東 3 413 475 北京 4 435.33 627 北京 4 457 463 北京 4 306 443 云 南 5 389.10 440 云南 5 363 364 云南 5 271 323 陜西 6 349.01 374 陜西 6 282 378 陜西 6 252 324 上海 7 299.96 614 上海 7 253 571 上海 7 183 593 浙江 8 253.27 514 江蘇 8 242 448 浙江 8 163 361 江蘇 9 236.76 489 浙江 9 206 452 河北 9 153 367 湖南 10 217.90 424 山東 10 178 421 山東 10 151 329 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 5、 全球老齡化人口日益增長(zhǎng)，中國(guó)人口老齡化發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究 報(bào)告 指出，至 2004 年底， 中國(guó) 60 歲及以上老年人口為 1.43 億， 2014 年將達(dá)到 2億，2026 年將達(dá)到 3 億；尤其上海、天津、江蘇、北京等二級(jí)以上發(fā)達(dá)城市老齡人口更超出全 國(guó)平均老齡人口比例 ；預(yù)估養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)市場(chǎng)將隨國(guó)家人民收入增加及老齡人口增長(zhǎng)，更形需要及具發(fā)展前景。 6、 中國(guó)國(guó)內(nèi)尚未有以國(guó)家級(jí)景區(qū)結(jié)合養(yǎng)生型度假村、五星級(jí)國(guó)際度假酒店、高端美術(shù)藝術(shù)館群、鄉(xiāng)村度假俱樂(lè)部、國(guó)際青年旅店之復(fù)合式、全方位休閑、旅游、度假商品。 四、 青城山目前旅游市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的局限性與尷尬現(xiàn)狀 1、青城山旅游市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的局限性 1）、成亦“道”，失亦“道” 道教作為我國(guó)唯一的本土宗教，在漫長(zhǎng)的歷史發(fā)展過(guò)程中，一直是中華傳統(tǒng)文化的主要支柱之一。它與中華傳統(tǒng)文化渾然融為一體，但又具有自己的風(fēng)骨與特色。青城山作 為我國(guó)道教的重要發(fā)源地，對(duì)道教的傳播與發(fā)揚(yáng)起到了至關(guān)重要的作用，因此也被稱(chēng)作“中國(guó)道教名山”。但隨著時(shí)代的變遷與現(xiàn)代文明的演進(jìn)，青城山的文化道統(tǒng)除了道教文化以外，并未從文化生態(tài)的角度上進(jìn)行有力的延續(xù)與補(bǔ)充， 長(zhǎng)久以來(lái)，還停留在這單一的、狹小的層面上，以“道”論“道”，造成影響力的匱乏與傳播力的式微。特別是雅俗共賞的青城山道教文化旅游商品，在青城山旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展中還沒(méi)有形成獨(dú)特的市場(chǎng)吸引力。 2）、成于“自然”，失亦“自然” “青城天下幽”，青城山早年的旅游推廣借助這句言簡(jiǎn)意賅的口號(hào)而傳遍大江南北，吸引了來(lái)自全國(guó) 乃至于世界各地的游客，也確實(shí)對(duì)青城山旅游品牌的建設(shè)起到了積極的作用。但長(zhǎng)此以往，卻無(wú)疑也傳達(dá)出 景區(qū)形式單一、缺乏外延的特點(diǎn)，對(duì)建立一個(gè)特點(diǎn)突出、形象豐滿(mǎn)的旅游品牌十分不利。 目前，國(guó)內(nèi)的大多景區(qū)都有一個(gè)特點(diǎn)，那就是把“資源規(guī)劃”與“品牌形象規(guī)劃”混為一談，把“產(chǎn)品功能”與“市場(chǎng)需求”混為一談，認(rèn)為只要有好的產(chǎn)品不怕沒(méi)人來(lái)，那知到再好的產(chǎn)品缺乏好的品牌形象同樣得不到市場(chǎng)的認(rèn)可。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 2、青城山尷尬的現(xiàn)狀 1）、作為“ 8小時(shí)”景區(qū)的青城山 青城山旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展不協(xié)調(diào)，旅游高級(jí)化程度滯后，缺乏中高端的體驗(yàn)與享受型 旅游產(chǎn)品。而通常作為旅游景區(qū)，在吃、住、行、游、購(gòu)、娛六大基本要素的協(xié)調(diào)發(fā)展，往往決定了旅游區(qū)的發(fā)展水平。六大要素在旅游產(chǎn)業(yè)化構(gòu)件分為基礎(chǔ)要素和提高要素?；A(chǔ)要素包括“吃、住、行、游”四大要素；提高要素包括“購(gòu)物、娛樂(lè)”兩大要素。 2）、作為“季景區(qū)”的青城山 青城山景區(qū)雖有“避暑勝地”的美譽(yù)，但從另一個(gè)角度來(lái)看，也揭示出其明顯具備的“季景區(qū)”巨大缺陷。各地游客大多選在天氣炎熱的夏天方才到訪青城，春、秋、冬季則空山寂寂， 渺 無(wú)人煙 3）、作為“睡景區(qū)”的青城山 目前來(lái)看，青城山景區(qū)旅游中游人基礎(chǔ)要素（“吃、住 、行、游”）的消費(fèi)所占的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于提高要素（“購(gòu)物、娛樂(lè)”）的消費(fèi)比例。為游客提供基礎(chǔ)要素的服務(wù)機(jī)構(gòu)僅僅以一些近山的“農(nóng)家樂(lè)”為主，無(wú)論是服務(wù)水準(zhǔn)還是硬件檔次，都無(wú)法與青城山景區(qū)作為世界文化遺產(chǎn)的地位相匹配，與目前世界級(jí)品牌的一流景區(qū)存在著較大的差距，購(gòu)物、娛樂(lè)沒(méi)有形成相應(yīng)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。于是，每當(dāng)夜幕降臨，這里即成為一座空山，人煙罕至，成為了一個(gè)十足的“沉睡景區(qū)”。 4）、作為“被動(dòng)選擇旅游模式”的青城山 游客至青城山的旅游行為還長(zhǎng)期處于一種被動(dòng)選擇模式：一方面，青城山是作為游客來(lái)都江堰的必到之地；另外一方 面，到青城山的旅游體現(xiàn)為一種“文物旅游”，還未上升到文化層面上來(lái)。因此，在此種局面，可考慮讓這種被動(dòng)的旅游活起來(lái)，遵從讓游客從被動(dòng)觀光到主動(dòng)參與體驗(yàn)的創(chuàng)新發(fā)展模式（如舉辦一些體驗(yàn)參與的互動(dòng)活動(dòng)、大型場(chǎng)景劇或大型場(chǎng)景歌舞、大型藝術(shù)展覽與學(xué)術(shù)交流活動(dòng)等），完成文物旅游從靜到動(dòng)、從古板到鮮活、從觀光到參與體驗(yàn)的系列轉(zhuǎn)變，全面上升到文化旅游的高端層面，提升旅游產(chǎn)品的品位與檔次。 基于此理念，我們將王婆巖景區(qū)，定位為“生態(tài)、文化與度假”的精品旅游品牌，達(dá)到實(shí)際的參與和體驗(yàn)的效果。 但是一個(gè)景區(qū)是否有生活力，文化的內(nèi) 涵和 外沿是必不可少的，如果才能使本項(xiàng)目具有持續(xù)的生命力呢？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 五、 “ 中國(guó)當(dāng)代美術(shù)館群 ” 進(jìn)駐 的契機(jī) 1、創(chuàng)建以中國(guó)當(dāng)代藝術(shù)館群為主體的當(dāng)代文化中心 一個(gè)健全的美術(shù)館 理 應(yīng)成為當(dāng)代重要美術(shù)成果的展示場(chǎng)所，成為國(guó)際文化交流的一個(gè)財(cái)富聚集地，也是傳播藝術(shù)知識(shí)，并開(kāi)展審美教育的神圣殿堂。美術(shù)館是代表一個(gè)國(guó)家、地區(qū)民族文化自信度的名片。根據(jù) 1982 年聯(lián)合國(guó)教科文組織公布，世界各地美術(shù)館、博物館數(shù)量已超過(guò) 3 萬(wàn)座，其中美國(guó)的美術(shù)館（博物館）數(shù)量約有 5000 座，日本 1500 座，美術(shù)館設(shè)置之多，已成為發(fā)達(dá)國(guó)家的象征之一。美國(guó)藝 術(shù)博物館協(xié)會(huì)的報(bào)告顯示， 1990 2000 年，興建美術(shù)館的資金增加了 438%，該協(xié)會(huì)成員增加了 29%，美術(shù)館訪問(wèn)人數(shù)增加了 22%。 2、中國(guó)最大的當(dāng)代美術(shù)館群與項(xiàng)目定位之間的關(guān)系 “青城山中國(guó)當(dāng)代美術(shù)館群”（ InstitutionsofChinart）選址“青城山都江堰國(guó)際休閑度假旅游區(qū)”望坡巖（瞻望蘇東坡），由都江堰市政府劃撥 110 畝土地修建一個(gè)中心美術(shù)館、 8 個(gè)中國(guó)當(dāng)代藝術(shù)家私人美術(shù)館和一個(gè)藝術(shù)研究所，共同構(gòu)成集美術(shù)展覽、學(xué)術(shù)研究、藝術(shù)交流、藝術(shù)教育、 公共文化事業(yè)為一體的美術(shù)館群。同時(shí)，根據(jù)學(xué)術(shù)界意見(jiàn)，決定為八位當(dāng)代著名藝術(shù)家修建分別命名的 8 所私人美術(shù)館，與“中國(guó)當(dāng)代美術(shù)館”共同構(gòu)成“青城山中國(guó)當(dāng)代美術(shù)館群”，推動(dòng)都江堰市文化產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，提高都江堰市的國(guó)際知名度和影響力。私人美術(shù)館的主人分別為張曉剛、何多苓、周春芽、王廣義、方力鈞、岳敏君、張培力、吳山專(zhuān)，建成之后交由藝術(shù)家獨(dú)立自主使用，美術(shù)館權(quán)屬藝術(shù)家本人。中心美術(shù)館設(shè)館長(zhǎng)，人選由“青城山中國(guó)當(dāng)代美術(shù)館群”學(xué)術(shù)委員會(huì)選定；各私人美術(shù)館所需館長(zhǎng)的人選由各藝術(shù)家決定。學(xué)術(shù)委員會(huì)設(shè)學(xué)術(shù)委員會(huì)主任一名，人 選由學(xué)術(shù)委員會(huì) 11 位成員輪流擔(dān)當(dāng)，并對(duì) InstitutionsofChinart 的基本學(xué)術(shù)事務(wù)進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)學(xué)術(shù)評(píng)審與鑒定、展覽規(guī)劃與管理等事宜。他們將推選國(guó)內(nèi)外藝術(shù)界對(duì)當(dāng)代藝術(shù)具有重要貢獻(xiàn)與影響力的人擔(dān)當(dāng)顧問(wèn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 1）、觀念旅游與人文度假 “青城山中國(guó)當(dāng)代美術(shù)館群”的建成不僅將改變?nèi)藗儗?duì)常規(guī)旅游的一貫看法，更是一次旅游觀念上的全面刷新。在當(dāng)今的國(guó)際社會(huì)，博物館與美術(shù)館向來(lái)被看作是絕大多數(shù)人一生中最重要的文化體驗(yàn)的場(chǎng)所。并且，博物館在歐美被視為最重要的教育機(jī)構(gòu)之一。參觀博物館歷來(lái)是許多歐 美國(guó)家中小學(xué)教育的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。比如，“校項(xiàng)目”是大都會(huì)博物館針對(duì)中小學(xué)生的一項(xiàng)計(jì)劃。每年約有 20萬(wàn)從幼兒園到十二年級(jí)的兒童和青少年以班組為單位來(lái)參觀大都會(huì)博物館，甚至把課堂搬到博物館上去。 “青城山中國(guó)當(dāng)代美術(shù)館群”的建設(shè)將徹底改變青城山景區(qū)歷來(lái)的旅游模式，主要體現(xiàn)在把傳統(tǒng)的文物旅游與當(dāng)代文化進(jìn)行良性的接軌，以及把單一的生態(tài)旅游導(dǎo)向人文度假的更高層面上來(lái)。 （ 2）、作為當(dāng)代最為重要的藝術(shù)事件 張曉剛、何多苓、周春芽、王廣義、方力鈞、岳敏君、張培力、吳山專(zhuān) 這些都是中國(guó)當(dāng)代藝術(shù)史上最重要的名字，在很大程 度上象征著中國(guó)當(dāng)代藝術(shù)的最高成就。與美術(shù)館群同時(shí)落成的藝術(shù)研究所，將為國(guó)內(nèi)外研究當(dāng)代藝術(shù)理論、歷史的學(xué)者和學(xué)生提供研究機(jī)會(huì)。從“傷痕美術(shù)”起，四川畫(huà)家在全國(guó)的領(lǐng)先地位已經(jīng)持續(xù) 30 年，見(jiàn)證了中國(guó)藝術(shù)的發(fā)展變遷。隨著這個(gè)在國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的當(dāng)代美術(shù)館群的建立，緊密結(jié)合著藝術(shù)家本人的創(chuàng)作實(shí)踐，系統(tǒng)地展示、研究藝術(shù)家的成果，這將推動(dòng)中國(guó)當(dāng)代藝術(shù)朝著更加符合學(xué)科化要求的方向發(fā)展。 另外，業(yè)界可以注意到，這將是我們國(guó)家第一次由政府主導(dǎo)、對(duì)中國(guó)當(dāng)代藝術(shù)給予支持的重大事件，相信將會(huì)積極地推動(dòng)中國(guó)當(dāng)代藝術(shù)的發(fā)展，為全國(guó)其他城市文 化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供積極而有價(jià)值的參考。 （ 3）、國(guó)際影響價(jià)值與青城山全新的精神資源 出于對(duì)青城山的創(chuàng)造性保護(hù)的目的，都江堰市政府在“青城山都江堰國(guó)際休閑度假旅游區(qū)”望坡巖修建“中國(guó)當(dāng)代美術(shù)館”。同時(shí)，根據(jù)學(xué)術(shù)界意見(jiàn)，決定為八位當(dāng)代著名藝術(shù)家修建分別命名的 8 所私人美術(shù)館，與“中國(guó)當(dāng)代美術(shù)館”共同構(gòu)成“青城山中國(guó)當(dāng)代美術(shù)館群”，推動(dòng)都江堰市文化產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，提高都江堰市的國(guó)際知名度和影響力。 “青城山中國(guó)當(dāng)代美術(shù)館群”是在政府主導(dǎo)修建的同時(shí)，采用了全新體制 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 模式的公共美術(shù)機(jī)構(gòu)，即由藝術(shù)家和專(zhuān)家組成學(xué) 術(shù)委員會(huì)決定美術(shù)館的運(yùn)作，而不是依賴(lài)行政指令或者商業(yè)目的控制美術(shù)館的管理與學(xué)術(shù)運(yùn)行?！扒喑巧街袊?guó)當(dāng)代美術(shù)館群”試圖將政府中心美術(shù)館、私人美術(shù)館與研究所納入公共文化事業(yè)的整體進(jìn)行利用，通過(guò)重要藝術(shù)家的私人美術(shù)館的學(xué)術(shù)與藝術(shù)活動(dòng)，充分拓展和完善美術(shù)館群的功能，發(fā)揮其在公共文化藝術(shù)事業(yè)中的作用。 六、項(xiàng)目的機(jī)會(huì) “ 青城山中國(guó)當(dāng)代美術(shù)館群”（ InstitutionsofChinart）選址“青城山都江堰國(guó)際休閑度假旅游區(qū)”望坡巖（瞻望蘇東坡） ， 張曉剛、何多苓、周春芽、王廣義、方力鈞、岳敏君、張培力、吳山專(zhuān) 八位當(dāng)代最著名的藝術(shù)家入駐，為本項(xiàng)目樹(shù)立的良好的文化品位，使本項(xiàng)目的文化內(nèi)涵更加充實(shí)，更具有生命力。美術(shù)館群成為項(xiàng)目的重要依托點(diǎn)， 它的入駐，不僅改變青城山傳統(tǒng)的旅游、度假格局，使整個(gè)青城山更加充實(shí)，由此衍生出了展覽、酒店、 商務(wù)、 商業(yè)、度假、休閑、住宅等綜合功能，使本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成為可能 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第 三 部分 項(xiàng)目 定位 一 、項(xiàng)目整體 開(kāi)發(fā) 定位 策略 “青城山谷”是基于中國(guó)當(dāng)代八位最知名藝術(shù)家量身打造的“中國(guó)當(dāng)代美術(shù)館群”，集高端住宅、商業(yè)、度假、休閑、展覽、文化藝術(shù)體驗(yàn)等于一體，滿(mǎn)足追求高品質(zhì)藝術(shù)享受、生 活 品味的高端消費(fèi)人群而打造的國(guó)際化低密度藝術(shù)山 鎮(zhèn)。 二 、項(xiàng)目名稱(chēng) 青城山谷 名稱(chēng)詮釋 1. “青城山谷”之命名匹配了項(xiàng)目所處區(qū)域的獨(dú)特性，突出了項(xiàng)目“依托于青城山景區(qū)而進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)與發(fā)展”的核心戰(zhàn)略與市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。 2. “青城山谷”之命名匹配了項(xiàng)目所處具體發(fā)展地基的條件，突出了“王婆巖風(fēng)景區(qū)”的自然地貌特征。 3. “青城山谷”之命名匹配了項(xiàng)目發(fā)展建設(shè)與市場(chǎng)開(kāi)發(fā)中對(duì)市場(chǎng)號(hào)召力的需要，突出了項(xiàng)目作為青城山全新的旅游、度假、居住、商業(yè)發(fā)展綜合體的基本包容性，從而帶動(dòng)市場(chǎng)想 象 力 4. “青城山谷”之命名匹配了項(xiàng)目在后期品牌建設(shè)延展性、 廣告?zhèn)鞑サ目勺R(shí)別性等方面的需要。 三 、 項(xiàng)目品牌定位策略 1、青城山谷市場(chǎng)立意 建設(shè)國(guó)際 文化 度假旅游景區(qū) 實(shí)現(xiàn)青城山風(fēng)景旅游景區(qū)發(fā)展的現(xiàn)代性轉(zhuǎn)型 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 1） 、 以國(guó)際度假模式為發(fā)展目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)青城山度假形態(tài)轉(zhuǎn)型與旅游經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型 按照建設(shè)部風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行條例，核心景區(qū)只能做減法，不允許任何新的建設(shè)行為，也因此而造就了“門(mén)票青城山”的尷尬境遇。受遺產(chǎn)保護(hù)地和景區(qū)條例約束，景區(qū)發(fā)展空間受到極大的限制和制約，使得青城山景區(qū)難于與時(shí)俱進(jìn)，推出更多與游客需求結(jié)合的參與性、娛樂(lè)性、刺激性、享受性的新產(chǎn)品。 而我 們今天也不能回避一個(gè)很尖銳的問(wèn)題，那就是“資源不能等同于產(chǎn)業(yè)、品牌也不能等同于發(fā)展”。青城山風(fēng)景區(qū)目前的度假形態(tài)不但無(wú)助于旅游經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，也完全無(wú)法支撐作為國(guó)際新型度假勝地的總體戰(zhàn)略。青城山景區(qū)要想在 21 世紀(jì)旅游競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，持續(xù)健康發(fā)展，除了重新審視青城山景區(qū)的形象、定位，科學(xué)調(diào)整青城山旅游發(fā)展規(guī)劃，還必須創(chuàng)造出超越既有的新思路。 （ 2） 、 以建設(shè)中國(guó)當(dāng)代美術(shù)館群為契機(jī)，實(shí)現(xiàn)青城山文脈的內(nèi)在延續(xù)與當(dāng)代文化轉(zhuǎn)型 對(duì)王婆巖風(fēng)景區(qū)的規(guī)劃依循“保護(hù)性開(kāi)發(fā)”的基本理念模式，通過(guò)大筆資金的投入，一步到位 地將景區(qū)所需要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、文化建設(shè)、游憩設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容迅速完善起來(lái)，并借助現(xiàn)代化管理手段使其保持秩序井然，生命力長(zhǎng)久，真正意義上使得青城山景區(qū)邁向國(guó)際型度假中心的戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)。 延續(xù)青城山景區(qū)既有的歷史文脈，使之與現(xiàn)代化的游憩設(shè)施相得益彰，以獨(dú)特的人文景觀來(lái)映襯景區(qū)的時(shí)代精神。 （ 3） 、 以市場(chǎng)化與可操作性為原則，實(shí)現(xiàn)自然人文的保護(hù)與市場(chǎng)價(jià)值轉(zhuǎn)型 王婆巖風(fēng)景區(qū)是青城山自然文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)最后的尚未開(kāi)發(fā)的旅游景區(qū)之一。在該景區(qū)集中了大量原始森林、山體、溪流與人文歷史景觀（如王婆傳說(shuō) /西茶馬古道 /千年古磨等）。 以上景區(qū)既有因素將與青城山整體旅游資源形成良性的互動(dòng)關(guān)系，在以“現(xiàn)代旅游”觀念為核心的規(guī)劃理念之上，青城山谷必將為青城山帶來(lái)全新的旅游價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值。 （ 4）以“城鄉(xiāng)一體化”為建設(shè)理念，實(shí)現(xiàn)散態(tài)村鎮(zhèn)整合與小型集中式城鎮(zhèn)建設(shè)轉(zhuǎn)型 旅游業(yè)不只產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益，還使當(dāng)?shù)鼐用袷芤嬗诒緛?lái)不可能得到的基礎(chǔ)設(shè)施和旅游設(shè)施及景觀環(huán)境。詳細(xì)周全的規(guī)劃不僅僅促進(jìn)了景區(qū)內(nèi)部形成良好的局面， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 也在于促使景區(qū)周邊格局的改變。這是高端旅游產(chǎn)品所特有的優(yōu)勢(shì)。 我們完全有理由相信，在王婆巖風(fēng)景區(qū)的建設(shè)規(guī)劃完成后，中興鎮(zhèn)以及附近其它鄉(xiāng)村的本 身形態(tài)亦將得到完全的改變。首先，近鄰景區(qū)的村鎮(zhèn)由于此次規(guī)劃而得到整體的提升：這里包括基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)以及對(duì)就業(yè)的促進(jìn)等方面；其次，規(guī)劃也會(huì)由此而形成一個(gè)“新型市鎮(zhèn)”。新的度假區(qū)從原有的村莊和城鎮(zhèn)發(fā)展起來(lái)，或者改變城鎮(zhèn)本身或者緊鄰它而成長(zhǎng)。隨之而來(lái)，時(shí)尚的生活方式、新型消費(fèi)結(jié)構(gòu)的生成、旅游經(jīng)濟(jì)的其他外延形式等，都將帶來(lái)城鎮(zhèn)建設(shè)的整體性轉(zhuǎn)變。 2、品牌形象定位 1） 、 主題 定位 語(yǔ) 青城山谷 都江堰青城山 當(dāng)代中國(guó) 度假旅游景區(qū) 2） 、形象傳達(dá)和 發(fā) 展模式 滿(mǎn)足個(gè)性化需求：充分研究現(xiàn)代旅游消費(fèi)形態(tài)，結(jié)合景區(qū)既有資源與創(chuàng)新要素，為游客提供豐富的旅游內(nèi)容單元，從根本上實(shí)現(xiàn)游客的可滯留性。 3）、 品牌構(gòu)架 模式 （ 1） 通過(guò)旅游商業(yè)招商、度假物業(yè)發(fā)展、高端配套體系的綜合建設(shè)，為市場(chǎng)提供不同的當(dāng)代旅游度假體驗(yàn)：建設(shè)青城山泛主題國(guó)際旅游景區(qū)，建設(shè)集旅游商業(yè)觀光、休閑觀光、人文觀光、藝術(shù)觀光、養(yǎng)生觀光等 國(guó)際度假模式的構(gòu)成要素 文化體驗(yàn) 豐富的商業(yè)形態(tài) 自然景區(qū)的完整性 產(chǎn)權(quán)分割或時(shí)權(quán)度假 可進(jìn)行長(zhǎng)期與短期停留 fdc.2