貴州省銅仁地區(qū)舊城改造工程可行性研究報告

XX 縣 XX 舊城改造 工程 可行性研究報告 1 目錄 第一章 總 論 . 4 1.1 項目名稱 . 4 1.2 項目建設單位及基本情況 . 4 1.3 可行性研究報告編制依據(jù)與范圍 . 4 1.4 建設地點 . 5 1.5 建設內容與規(guī)模 . 5 第二章 項目建設的必要性 . 6 2.1XX 縣經濟社會發(fā)展狀況 . 6 2.2XX 縣城總體規(guī)劃布局 . 8 2.3 工程建設的必要性 . 9 2.4 項目建設的可行性 . 10 第三章 市場預測 . 12 3.1 市場調查 . 12 3.2 產品供需預測 . 12 3.3 價格預測 . 13 3.4 競爭力分析 . 14 3.5 市場風險分析 . 15 第四章 建設規(guī)模與主要建設內容 . 17 第五章 項目選址及建設條件 . 18 5.1 選址 . 18 5.2 項目建設工程條件 . 18 5.3 項目建設市政條件 . 19 XX 縣 XX 舊城改造 工程 可行性研究報告 2 第六章 工程方案 . 20 6.1 區(qū)域概況 . 20 6.2 總平面布置 . 20 6.3 建筑方案 . 21 6.4 結構方案 . 22 6.5 給排水及消防 . 23 6.6 供配電及弱電 . 24 6.7 暖通、空調 . 27 6.8 風載設計 . 28 第七章 環(huán)境影響評價與消防安全 . 29 7.1 環(huán)境影響評價 . 29 7.2 編制依據(jù) . 29 7.3 項目主要污染源及污染物 . 29 7.4 環(huán)境保護措施 . 30 7.5 消防 . 30 第八章 節(jié)能節(jié)水措施 . 32 8.1 節(jié)水措施 . 32 8.2 電氣節(jié)能措施 . 32 8.3 空調節(jié)能措施 . 32 8.4 建筑節(jié)能 . 33 第九章 項目組織管理與實施進度 . 34 9.1 項目組織管理 . 34 9.2 工程設計和施工管理 . 34 9.3 工程實施進度 . 35 XX 縣 XX 舊城改造 工程 可行性研究報告 3 第十章 工程招投標方案 . 36 10.1 總則 . 36 10.2 招標方案 . 36 第十一章 投資估算與資金籌措 . 38 11.1 投資估算 . 38 11.2 資金籌措 . 38 第十二 章 結論與建議 . 39 12.1 結論 . 39 12.2 建議 . 39 附表 . 41 1：建筑面積和各項經濟技術指標表 . 41 附圖 . 41 1：總平面圖 . 41 2：鳥瞰圖 . 41 表 1：建筑面積和各項經濟技術指標表 . 42 XX 縣 XX 舊城改造 工程 可行性研究報告 4 第一章 總 論 1.1 項目名稱 XX 縣 XX 舊城改造工程 1.2 項目建設單位及基本情況 1.2.1 項目建設單位 貴州 XX 房地產開發(fā)有限責任公司 1.2.2 工程概況 XX 商住樓選址 XX 縣城內 XX 中山街附近，該地塊約 1125.71 平方米 ，南面為中山街，其它三個面均為居民住房。本次用地位于城市中心地帶，地理位置優(yōu)越，交通便利，市政設施齊備，地質條件良好，場地周邊交通條件十分優(yōu)越，城市配套設施完備。 1.3 可行性研究報告編制依據(jù)與范圍 1.3.1 工程設計的主要依據(jù) （一）中華人民共和國城市規(guī)劃法； （二）中華人民共和國建筑法； （三）設計委托書及與本院簽定的建設工程設計合同； （四）國家及省級規(guī)范、標準； 房屋建筑制圖統(tǒng)一標準 GB/T50001-2001； 民用建筑設計通則 GB50352-2005； 建筑制圖標準 GB/T50104-2001； 建筑設計防火規(guī)范 GB50016-2006； 建筑氣候區(qū)劃標準 GB50178-93； 民用建筑熱工設計規(guī)范 GB50176-93； XX 縣 XX 舊城改造 工程 可行性研究報告 5 貴州省居住建筑節(jié)能設計標準 DB22/49-2005； 住宅設計規(guī)范 GB50096-1999 商店建筑設計規(guī)范 JGJ48-88 高層民用建筑設計防火規(guī)范（ GB50045-95， 2005 年版） XX 縣規(guī)劃部門提供的建筑紅線 1.3.2 編制范圍 依據(jù)國家有關政策、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，本可研對項目建設的必要性、建設規(guī)模、內外部 條件、總平面布置、公用工程、環(huán)境保護、投資估算、社會和經濟效益進行詳細的研究論證，并提出基本結論和合理化建議，供業(yè)主和政府及有關部門決策時參考。 1.4 建設地點 擬建地點： XX 縣城 XX 1.5 建設內容與規(guī)模 該工程建筑占地面積 805 平方米，總建筑面積 11082 平方米 :商業(yè)建筑面積 1036 平方米，住宅建筑面積 7530 平方米，地下層建筑面積1458 平方米。建筑層數(shù) -2+17，建筑總高 49.8 米。 XX 縣 XX 舊城改造 工程 可行性研究報告 6 第二章 項目建設的必要性 2.1XX 縣經濟社會發(fā)展狀況 2.1.1 位置范圍 XX 縣地處貴州省東部銅仁地區(qū)西 南部，地處武陵山腹地， 烏江 流域的中心地帶，東經 10752 -10828 ，北 2732 -2810 ，周邊分別與印江 縣 、 石阡縣 、鳳岡縣和 德江縣 接壤。 XX 縣委、政府設思 唐 鎮(zhèn)，東鄰國家級自然保 護區(qū) 梵凈山 ，西倚歷史文化名城 遵義 ，南靠泉都石阡，北順烏江經沿河達重慶涪陵入 長江 。銅遵公路干線橫穿縣境東西， 黃金水道 烏江縱貫南北，是黔東北聯(lián)系湘、渝、川的水陸交通要塞。境內山川秀麗，氣候溫和，土地肥沃，XX 儺壇戲將宗教儀式與世俗劇目夾雜于間，唱、念、做、打無不具備，時有踩刀、溜鏵、翻叉等特技表演，其宗教儀式撲朔迷離，表演藝術詼諧端莊，面具式樣多彩紛呈，得到了國內專家和 日本 、韓國等國學者的一致 贊嘆，被譽為 “ 中國戲劇的活化石 ” 。 2.1.2 行政區(qū)劃、面積、人口 XX 縣現(xiàn)轄 14 個民族鄉(xiāng)， 13 個鎮(zhèn)，總人口 64 萬 ，全縣地域面積 達2230.5 平方公里。 2.1.3 自然條件及資源 XX 縣地處貴州高原向湘西丘陵過渡的大斜坡地帶的北部邊緣區(qū)，在武陵山脈和大婁山脈之間，南北走向的烏江即為兩大山脈的自然分界線，整個地勢受烏江切割的影響，北東西三面較高，中間烏江河谷較低。最高海拔 1363 米，最低海拔 340 米，相對高差 1023 米。地貌類型以溶蝕、侵蝕山地和丘陵地貌為主。 XX 縣 XX 舊城改造 工程 可行性研究報告 7 XX 縣 氣候溫和，年均氣溫 17.8 ，年均降雨量 1154.3 毫米，無霜期 290 天。適宜稻谷、玉米、薯類、油菜、桑蠶、中藥材、林木、果蔬、畜牧等生產，是貴州省著名的商 品糧、蠶桑、商品牛、商品豬生產基地 。 土壤類型共有 5 個土類， 15 個亞類， 34 個土屬， 82 個土種，主要土壤類型有黃壤，占土壤面積 62.95%，水稻土占土壤總面積 22.10%，其次是石灰土、紫色土、潮土等。 煤炭資源豐富，遍布境內各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，已探明蘊藏總量達 2636 萬噸，煤層穩(wěn)定，煤質優(yōu)良。礦產資源主要有煤、鐵、雄雌黃、重晶石、冰洲石、大理石等。 水能資源豐富，有大小江河 284 條，河道總長 533 公里，自然落差大，水能理論蘊藏量高達 140 余萬千瓦。全縣有大小水利工程 1005處，灌溉面積達 12000 公頃。 旅游資源 十分豐富，賦有獨特的人文景觀、自然景觀和濃郁的民族風情。境內有神奇瑰麗的烏江山峽，千姿百態(tài)的天然溶洞，巧奪天工的石林景觀等。 XX 縣共轄 13 個鎮(zhèn) 14 個民族鄉(xiāng)，有漢、土家、仡佬等 17 個民族。2005 年全縣總人口 63.0 萬人，人口自然增長率為 14.0 。其中農業(yè)人口為 47.25 萬人，非農業(yè)人口為 15.75 萬人，人口密度為 289 人 /平方公里。糧食生產由簡單的數(shù)量型向質量效益型轉變。工業(yè)經濟增長方式將由粗放型向集約型轉化，進入了一個新的轉型發(fā)展階段。 2005年， XX 縣三次產業(yè)結構的比例為 55： 26： 19。 2009年，全縣生產總值 33.9億元，全社會固定資產投資完成 31.68億元，社會消費品零售總額 8.6 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農XX 縣 XX 舊城改造 工程 可行性研究報告 8 民人均純收入分別達 10104 元和 2539 元。 2.2XX 縣城總體規(guī)劃布局 2.2.1 城市性質 XX 縣城是黔東部經濟區(qū)物資貿易和交流中心之一；以發(fā)展高附加值的農副產品為主導，并形成以歷史名人為依托的地域特色文化產業(yè)；逐步成為銅仁經濟區(qū)的重要城市之一。 2.2.2 用地規(guī)模 2009 年，全縣建設用地總規(guī)模 11239 公頃，到 2010 年和 2020 年，建設用地總規(guī)模分別達 11748 公頃和 13000 公頃。 2.2.3 城市對外交通及通訊 XX 交通便利，省道遵銅 干線公路 縱貫東西，縣道思石公路正在實施油路提級改造，全縣 27 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)全部通公路 ，境內公路總長 3841 多公里，銅遵公路貫穿全境，連接川黔， 湘黔鐵路 ， 326 國道 從縣境北西附近經過， 303 省道從縣城穿過，西接 326 國道，東至印江縣，也是遵義至銅仁的主要交通干線。 G56 杭瑞高速（ 杭州 瑞麗） XX 至遵義段正在建設之中，建成之后將大大縮短 XX 與東部沿海發(fā)達城市的旅程時間，同時也將提升 XX 的交通地位 ； XX 水運交通便利， 全縣有通航水域137 公里， 200 噸客貨輪可順江直達重慶、 武漢 、上海等地。境內 水 運以烏江為骨架，通航水域 137 公里，其中烏江 XX 段 78 公里，水面寬200-340 米；有客貨碼頭 8 座，各類船只數(shù)百艘， 200 噸級下貨輪暢通無阻，經 沿河 至涪陵入長江。 “ 十五 ” 期間，建設移動基站 74 個，發(fā)展了 VPMN 網，移動通信網絡實現(xiàn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通 移動電話 ，全 縣移動用戶已達到 3 萬戶，聯(lián)通用戶 1 萬戶，固定電話用戶 2.6 萬戶，小靈通用戶 1 萬戶，寬帶用戶 0.12 萬戶。XX 縣 XX 舊城改造 工程 可行性研究報告 9 全縣交換機總容量達 30592 門，實現(xiàn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通 程控電話 。完成了 336 個行政村 通訊設施建設，建設了農村無線固定電話接入網、車載電話、傳輸光纖化、數(shù)字、數(shù)據(jù)寬帶網、數(shù)據(jù)自動監(jiān)測為一體的 現(xiàn)代通信網絡 。 2.3 工程建設的必要性 2.3.1 本工程的建設可改善 XX 縣城區(qū)居住環(huán)境，提高城市品味 隨著 XX 縣社會經濟的發(fā)展、城市建設的加快、城市化速度的提高、城市化模式的轉變。 XX 縣舊城改造已成為 XX 縣經濟 建設 與城市建設的重點。 隨著城市的不斷發(fā)展，開發(fā)具有市場發(fā)展前景的居住區(qū)成為 XX 縣建設的當務之急，在這樣的背景下， XX 舊城改造工程將以其獨特的地理條件和區(qū)位優(yōu)勢，以精心設計的產品，改善 中山街 的城市景觀，為XX 縣 舊城更新樹立榜樣，帶來社會與市場的雙贏。 隨著城市規(guī)劃思想的發(fā)展，人們逐漸認識到以人為本的重要性，為人們提供舒適優(yōu)美的生活環(huán)境，滿足人們生理乃至心理的各層次需要是對規(guī)劃者最基本的要求，隨著這幾年可持續(xù)發(fā)展概念的深入影響，人們在滿足自我需求的同時，更加注意以環(huán)境為本，盡可能保持環(huán)境原有的自然脈絡，盡可能減少對環(huán)境的破壞。使建筑物與環(huán)境相互融合，協(xié)調發(fā)展。本方案著重以人文本，尊重自然原則，綜合城市長遠發(fā)展規(guī)劃等因素精心設計而成。 因此，本工程的建設可改善 XX 縣城區(qū)居住環(huán)境，提高城市品味。 2.3.2 本工程的建 設可以提高就業(yè)率，支持 XX 經濟的持續(xù)發(fā)展 經過近 30年的改革發(fā)展，尤其是近幾年西部大開發(fā)的機遇， XX縣已經成為銅仁地區(qū)最有影響力的城市之一。 XX 縣 XX 舊城改造 工程 可行性研究報告 10 隨著本項目的實施，將拉動 XX 縣的經濟持續(xù)快速的發(fā)展。同時提高 XX 的就業(yè)率。 2.3.3 美化 XX 縣城環(huán)境 該工程完成后，從前 XX 臟亂差的大體環(huán)境將變得環(huán)境幽雅美觀，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務設施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個全新的修養(yǎng)圣地，對于美化XX 縣城的市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。 2.4 項目建設的可行性 2.4.1 技術上是可 行的 建國 50 多年來，在黨的領導下，通過建筑業(yè)全體人員的努力，我國施工技術的進步十分顯著，取得了舉世矚目的成果，建設了一大批規(guī)模宏大、結構新穎、施工難度大的建筑物和構筑物，如秦山核電站和大亞灣核電站、上海東方明珠電視塔、上海金茂大廈、北京京廣大廈、北京西客站、上海楊浦大橋、上海 8 萬人體育場、深圳地王商業(yè)大廈等，無論是技術、質量、工期都可以與國外同類工程相媲美，同時也對我國施工技術的發(fā)展產生了巨大的推動作用，使我國施工技術水平上了一個新的臺階。 在 建筑設計 、 結構設計 、 給排水設計 、 供配電設計 、 供熱通風設計 、 道路 橋梁隧道設計 、 景觀園林綠化設計 等 各方面均 日趨成熟與完善。 因此，從技術層面來說，本工程是完全可行的。 2.4.2 經濟發(fā)展和市場調查結果看是可行的 隨著 經濟發(fā)展以及人民生活水平的提高 ， 在城市規(guī)劃時， 人們逐漸認識到以人為本的重要性，為人們提供舒適優(yōu)美的生活環(huán)境，滿足XX 縣 XX 舊城改造 工程 可行性研究報告 11 人們生理乃至心理的各層次需要是對規(guī)劃者最基本的要求，隨著這幾年可持續(xù)發(fā)展概念的深入影響，人們在滿足自我需求的同時，更加注意以環(huán)境為本，盡可能保持環(huán)境原有的自然脈絡，盡可能減少對環(huán)境的破壞。使建筑物與環(huán)境相互融合，協(xié)調發(fā)展。 本方案著重以人文本 ，尊重自然原則，綜合城市長遠發(fā)展規(guī)劃等因素精心設計而成。 因此， 從當?shù)氐慕洕l(fā)展和社會調查上看，本工程是完全可行的。 2.4.3 政策面看是可行的 建國以來，特別是改革開放以來， XX 經濟得到了突飛猛進的發(fā)展，但是，由于 XX 縣城人多地少，與經濟的快速發(fā)展相配套的生活設施并未跟上經濟發(fā)展的腳步，致使其嚴重滯后。 針對這 一問題， XX 縣人民政府出臺了 XX 縣招商引資優(yōu)惠政策 ，并積極響應“以人為本”“ 病有所醫(yī)，老有所養(yǎng)，居者有其屋 ”等方針政策。 本項目 為居民提供了優(yōu)越的住宅環(huán)境， 提高當?shù)鼐蜆I(yè)率，由于大量資金的注入， 一定程度上搞活了當?shù)厥袌鼋洕e極響應了當?shù)卣?。因此，從當?shù)卣呱险f，本項目是完全可行的。 XX 縣 XX 舊城改造 工程 可行性研究報告 12 第三章 市場預測 3.1 市場調查 目前 XX 縣城住宅市場供應上 ,住宅面積在 100m2 以下的占總量的12%,住宅面積在 101-120 m2 的占總量的 39%,121-140 m2 占總量的31%,141 m2的上的占總量的 18%。從以上統(tǒng)計結果看 ,101m2-140m2的住宅面積目前是 XX 縣城住宅市場上供應的主力 ,市場接受程度最高。 購房者能承受多高的房價 ,是房地產市場上最為關心的問題 ,根據(jù)我們這次調查結果 ,購房 者對購房總價格的承受能力如下 :承受總價格在 20 萬以下的占 26%,承受總價格在 21-30 萬之間的占 35.5%，承受總價格在 31-40 萬的占 30.50%，承受總價格在 41 萬以上的占 8%。 以上調查結果顯示 ,XX 縣城購房者所能承受的價格主要在 20-30萬之間，其為購房者的主要承受范圍。 另外，重點調查了我們的項目所在地 XX 舊城區(qū)房地產市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。在 2010 年 XX 縣城住宅平均價格為 2000 元左右 /平方米。 2010 年第四季度江岸名都樓盤銷售均價在 2700-3300 元 /平方米，且銷售情況良好 ：金輝疊翠園均價在 2400-2700 元 /平方米且銷售情況同樣良好。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體?？傮w而言， XX 縣城新建樓盤本年度價格都有所提高。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)高層化、大戶型化發(fā)展的趨勢。 3.2 產品供需預測 根據(jù)調查，目前 XX 縣房地產投資大幅增加，為銅仁地區(qū)最為活躍的房地產市場之一。 XX 縣 XX 舊城改造 工程 可行性研究報告 13 總面積達 2.37 平方公里的城北新區(qū)開發(fā)，先后引資新建了金城市場，以及 “ 江岸名都 ” 、 “ 星月花園 ” 、 “ 盛世豪庭 ” 等一批住宅小區(qū)，目前，城北大道、濱江大道一期建設已投入使用，用地面積達 7萬 余平方米的 “ 江岸名都 ” 一期商住樓已銷售一空，二期工程全面鋪開。 此外，廉租房建設也不失為山城一道亮麗風景線。已先后爭取中央投資 8435 萬元、由地方配套資金 8363 萬元，分 3 批開工建設廉租房 3846 套、 19.22 萬平方米。其中，第一批 780 套已完成主體 576套，第二批 1570 套已完成主體 1300 套，第三批 1496 套已完成主體 750套。 再結合入住 XX 工業(yè)園區(qū)的公司的不斷增多，白領階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大 提高。據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。 3.3 價格預測 據(jù)調查，今年 XX 縣還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與 2010 年項目相比，這些項目無論在質量，還是在規(guī)劃設計上，都將會再上一個檔次，從而拉動 XX 縣房價繼續(xù)走高。今年 XX 縣基礎建設將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 XX 縣商品房的銷售提供了契機，這將導致 XX 縣商品房價格繼續(xù)出現(xiàn)上漲趨勢。從原因上看，主要有五： 1.在政府土地供應政策與方式變化的情況下，地價上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的 增多，形成 “ 扎堆 ” 效應，帶動地價上升。 2.需求量大。從目前 XX 縣房地產的消費市場來看，有 84.6%的消XX 縣 XX 舊城改造 工程 可行性研究報告 14 費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經開始向商品化轉變，使得市場積累的需求量在短時期內釋放出來。 3.購買力的增強，按揭的作用。城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少 “ 持幣觀望 ” 者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。 4.住宅品質的提高，也成為了房市升溫。因為隨著經濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質以及物業(yè)管理服務的要求的提高。最終導致價格上揚。 5.競爭激烈，由于房地產市場供銷兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐 XX 以爭奪市場，帶來了激烈的競爭。由于 XX 縣人口眾多，消費市場巨大，加上房地產發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進入 XX。使XX 房地產市場的競爭更為激烈化。 綜上所述，再結合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內房屋銷售大約每平方米 2500 元左右。 3.4 競爭力分析 外地企業(yè)紛紛進入 XX。由于 XX 縣人口眾多，消費市場巨大，加上房地產發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐 XX 以爭奪市場。在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質量。 另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產業(yè)中已經顯現(xiàn)，目前在 XX 居民購房消費中，企業(yè)知名度已經成為重要的參考因素。無論XX 縣 XX 舊城改造 工程 可行性研究報告 15 是開發(fā)公司還是規(guī)劃設計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞，尤其是國內知名的地產商和省內外的著名規(guī)劃設計公司，以其先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。 鑒于本公司實 力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進理念的樓盤；再加上我們開發(fā)的地段位于 XX“ 黃金地段 ” ，靠近 XX 中學和 XX 縣政府，環(huán)境優(yōu)美，基礎設施齊全，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。由于XX 近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強，所以該地區(qū)市場上住房供應小于需求，具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機。據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。 3.5 市場風險分析 1.該居民小區(qū)主要居住對象為政府工作人員， XX 中學、 XX 師范的教師， XX 縣城的企業(yè)管理人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。由于他們： 1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來 ,公務員以及教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。 2）收入穩(wěn)定：公務員以及教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。XX 縣城的企業(yè)管理人員人員，他們都屬于高收入階層。 3）文化水平較高：他們的年齡的大多在 3545 歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強，工作緊張，需要一個好的生活環(huán)境。 4） 對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性 .安全性的要求以XX 縣 XX 舊城改造 工程 可行性研究報告 16 外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設計要求也比較高。 這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。所以投資風險不會太大 . 2.通貨膨脹的防護能力：在市場經濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風險。 3.房地產開發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風險較小。 思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報告 貴州省建材科研設計院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號 郵編 : 550007 電話及傳真 :China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 17 第 四 章 建設規(guī)模與主要建設內容 該工程建筑占地面積 805平方米，總建筑面積 11082平方米 :商業(yè)建筑面積 1036 平方米，住宅建筑面積 7530 平方米，地 下層建筑面積 1458平方米。建筑層數(shù) -2+17，建筑總高 49.8米。 總用地面積： 1125.71 m2，建筑層數(shù)：負二加十七層，建筑密度：71.51%，容積率： 9.84，綠地率： 10%，戶數(shù)： 75戶，地下停車位： 21位。 用地沿南北方向呈一梯形，地勢高差大，用地位于城市中心地帶，南面臨中山街，地塊上無高壓線，場地周邊交通條件十分優(yōu)越，城市配套設施完備，是住宅居住區(qū)理想的建設場地。 綜合考慮建筑規(guī)模、體量與基地道路、環(huán)境以及周邊建筑的關系，把建筑布置在中街的北側呈 “ 品 ” 字型布局。建筑分為地下室與主題塔樓，地下 室退讓用地界線北側 3.5m、西側 0.6m、南側 2.5m、東側 0.28m，主題塔樓距用地界線的北側 7.0m、東側 0.28m、西側 0.9m、南側 2.5m，主題塔樓距北側的 4層磚房 13.9m，距西側的居民住房 7.6m，距東側的 4層磚房 5.5m，這樣的布局能夠很好的解決該項目與周圍建筑的日照問題。根據(jù)地形高差將建筑的 0.000 標高以下設為地下室（做會所與地下停車場）及輔助功能用房， 0.000 標高以上設計為商業(yè)門面、休閑會所及住宅。在一層平面上預留通道進入一層的平臺，該平臺作為入戶的主要入口及進入地下停車場的入口 。 思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報告 貴州省建材科研設計院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號 郵編 : 550007 電話及傳真 :China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 18 第 五 章 項目選址及建設條件 5.1 選址 項目專家組會同 XX 縣發(fā)展計劃局、規(guī)劃局、 貴州 XX 房地產開發(fā)有限責任公司 等部門有關人員一起進行了反復考察論證，并報 XX縣委、縣政府。將在貴州省銅仁 地區(qū) XX 縣思唐鎮(zhèn) 中山街 劃撥建設 XX 片區(qū)舊城改造工程 。其理由如下： 5.1.1 本項目用地位于貴州省銅仁 地區(qū) XX 縣思唐鎮(zhèn) 中山 街， 土地權屬清楚，周邊為 XX 中學、 XX 縣委、縣政府等，基礎設施齊全，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢。 5.1.2 由于該地址位于 XX 縣 思唐鎮(zhèn) 中山 街 ，交通非常便利。 5.1.3 水電等設施齊全，能滿足 XX 片區(qū)舊城改造工 程的用電、用水要求。 5.2 項目建設工程條件 5.2.1 地形地貌 整個用地呈不規(guī)則扇形用地，南北長約 112 米，東西寬約 136 米，用地面積約為 5006.04 平方米 。場地呈丘陵地貌，沿地形由東向西逐級升起。場地最高高程為 473.5 米 ，最低高程為 425.0 米 ，最大高差近 50 米 ，用地高差較大。 5.2.2 氣象 與水文 場地屬亞熱帶山區(qū)型季風性濕潤氣候區(qū)，氣候溫和、四季分明 ，年均氣溫 17.8 ，年均降雨量 1154.3 毫米，無霜期 290 天，水能資源豐富。 5.2.3 植被 思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報告 貴州省建材科研設計院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號 郵編 : 550007 電話及傳真 :China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 19 項目區(qū)域光熱充足，以林、糧、經濟作物為主，植被以馬 尾松為主， 其 間有松杉混交林、茶林，尚存古老、稀有、珍貴樹種很多。 5.2.4 地震 據(jù)場地及周邊地表調查，場地及其附近地段未發(fā)現(xiàn)斷層、滑坡、泥石流、構造破碎帶、滾石等不良地質作用。 5.2.5 建設材料和運輸條件 本項目建設材料交通運輸便利，周圍盛產石料，產品規(guī)格可滿足本工程需要。此外，項目地區(qū)有大型的建材市場，具有充足的資源， 路基所選用的石灰、鋼材、水泥等建筑材料在本地區(qū)均有相應的生產廠家供給，并能滿足建材質量標準的要求。 本項目筑路材料主要采用公路運輸方式，項目所屬地公路比較發(fā)達，完全可以滿足本項目建設期 間材料運輸要求。 5.3 項目建設市政條件 5.3.1 供電、供水和排水 本項目用電量不大，建設用電和生活用電不成問題。供水能得到保證，城市水廠就在項目附近。排水可通過城市污水管網排出進入城市污水處理廠。 5.3.2 市政交通條件 項目位于 XX 縣思唐鎮(zhèn)中山街附近 ，市政交通條件十分便利。 5.3.3 郵電通信 XX 縣屬省內區(qū)域性郵政中心和信息樞紐， XX 縣城區(qū)已建成程控交換網、寬帶互聯(lián)網、長途數(shù)字傳輸網、移動通訊網、無線尋呼網等現(xiàn)代公用電信網絡。項目處市區(qū)中心地帶，信息傳遞方便。 思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報告 貴州省建材科研設計院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號 郵編 : 550007 電話及傳真 :China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 20 第 六 章 工程方案 6.1 區(qū)域概況 6.1.1 地理位置 XX 舊城改造工程位于 XX 縣老城區(qū)中山街。 6.1.2 交通條件 項目所在地位于 XX 縣城老城區(qū)，南臨中山街，交通非常方便。 6.1.3 場址地形地貌 XX 舊城改造工程位于 XX 縣老城區(qū)，建設用地面積 805 平方米。用地沿南北方向呈一梯形，地勢高差大，南北向最大高差 8 米。場地呈丘陵地貌，沿地形由東向西逐級升起。 6.2 總平面布置 6.2.1 總平面布置 綜合考慮建筑規(guī)模、體量與基地道路、環(huán)境以及周邊建筑的關系，把建筑布置在中街的北側呈 “ 品 ” 字型布局。建筑分為地下室與主題塔樓，地下室退讓用地界線北側 3.5m、西側 0.6m、南側 2.5m、東側0.28m，主題塔樓距用地界線的北側 7.0m、東側 0.28m、西側 0.9m、南側 2.5m，主題塔樓距北側的 4 層磚房 13.9m，距西側的居民住房 7.6m，距東側的 4 層磚房 5.5m，這樣的布局能夠很好的解決該項目與周圍建筑的日照問題。根據(jù)地形高差將建筑的 0.000 標高以下設為地下室（做會所與地下停車場）及輔助功能用房， 0.000 標高以上設計為商業(yè)門面、休閑會所及住宅。在一層平面上預留通道進入一層的平臺，該平臺作為入戶的主要入口及進入地下停車場的入口。 6.2.2 豎向設計 思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報告 貴州省建材科研設計院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號 郵編 : 550007 電話及傳真 :China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 21 設計中將場地適當挖填，使場地略高于城市道路，使建筑有良好的視覺形象，并為場地內雨水、污水排放提供了便利條件，道路最大縱坡為 7%，最小縱坡為 1.2%，室外場地的連接方式采用平坡式與臺階式相結合。 6.3 建筑方案 6.3.1 工程類別 本項目是由主樓及附屬設施多層建筑組成綜合樓建設項目。 6.3.2 總體布局 本工程設有一棟樓，總建筑面積 11082 平方米；建筑類別二類；高層居民住房和地下停車庫防火等級六級，停車場防火等級二級。 6.3.3 平面布置 居民用房設置為商業(yè)、多層住宅、高層住宅、地下車庫等。 6.3.4 剖 面設計 在一層設計成入戶平臺和臨街商業(yè)門面及會所的入口大廳，每個商業(yè)門面均帶有獨立的衛(wèi)生間，二層設計成商務會所，地下室設計成地下停車場，商務會所及本樓的輔助功能用房，這樣有利于增加該項目的商業(yè)價值。 住宅設計：遵循大廳、大主臥、大陽臺的原則，滿足小康住宅各項指標要求，體現(xiàn)安全的居住、寬敞的居住、詩意的居住等居住理念。戶型設計在滿足各種住宅功能的同時力求具有超前意識。提供居住、生態(tài)環(huán)保、景觀住宅等新概念。力求全方位多視角滿足生活品質要求。 6.3.6 無障礙設計 根據(jù)城市道路及建筑物無障礙設計規(guī)范 JGJ50-2001 第 4 條：所有入口及人行道設置提示盲道。具體由景觀公司設計施工；根據(jù)城思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報告 貴州省建材科研設計院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號 郵編 : 550007 電話及傳真 :China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 22 市道路及建筑物無障礙設計規(guī)范 JGJ50-2001 第 7 條：所有入口及室外踏步單邊均設置殘疾人坡道，所有坡道寬度 1.2 米坡度 1 ： 12，具體由景觀公司設計施工。 6.3.7 立面設計 設計該項目從上至下錯落有致，至上而下而下分別為居民住房、商業(yè)樓層、停車場。 6.4 結構方案 6.4.1 工程設計采用的規(guī)程規(guī)范 高層建筑混凝土結構技術規(guī)程 （ JGJ3-2010） 建筑工程抗震設防分類標準 (GB50223-2008) 建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準 建筑結構荷載規(guī)范 混凝土結構設計規(guī)范 建筑抗震設計規(guī)范 建筑地基基礎設計規(guī)范 建筑樁基技術規(guī)范 砌體結構設計規(guī)范 6.4.2 自然條件 場地地質較穩(wěn)定，適宜進行本工程的建設。 6.4.3 地震設防 本項目為 XX 舊城改造工程，屬于丙類建筑工程按六度進行抗震設防，本建筑的結構安全等級為三級。 6.4.4 結構形式 根據(jù)項目區(qū)的自然條件及建筑物的平面布置的特點，擬采用現(xiàn)澆思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報告 貴州省建材科研設計院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號 郵編 : 550007 電話及傳真 :China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 23 鋼筋混凝土框架結構體系，樓板采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁板結構，基礎擬采用擴展基 礎。 6.5 給排水及消防 6.5.1 編制依據(jù) 1、 建筑給水排水設計規(guī)范 GB50015-2009(2009 年版） 2、 高層民用建筑設計防火規(guī)范 GB50045-95(2005 年版） 3、 建筑設計防火規(guī)范 GB 50016-2006 4、 全國民用建筑給水排水工程設計技術措施（ 2009 年版） 5、 室外給水設計規(guī)范 GB 50013 2006 6、 室外排水設計規(guī)范 GB 50014 2006 7、 汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范（ GB50067-97） 8、 各專業(yè)提供的有關資料及建設單位要求 9、 其它相關國家標準、規(guī)范、規(guī)程及 規(guī)定 6.5.2 編制范圍 1.本工程室內給水排水和消防給水系統(tǒng)設計。 2.本工程紅線以內室外給水排水和消防給水系統(tǒng)設計。 6.5.3 給水 該建筑給水由市政給水系統(tǒng)直接供水。 6.5.4 污水排 放 該建筑排水直接排放至市政污水管網。 6.5.6 污水處理 污水先排入小區(qū)主排水管道經化糞池處理后，排入市政污水排水管網。 6.5.7 消防 1、室內消防給水工程 室內消火栓用水量 40L/S,火災延續(xù)時間 2 小時。 室內消火栓給水采用區(qū)域集中高壓供水，系統(tǒng)由地下水池、消防水泵、屋頂水箱聯(lián)合供水。 思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報告 貴州省建材科研設計院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號 郵編 : 550007 電話及傳真 :China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 24 2、室外消防給水工程 消防給 水采用生活、生產、消防合一制，在主干管環(huán)網上布置室外消火栓，其間距不大于 120 米設置。 室外消防用水量為 40L/S，同時發(fā)生火災次數(shù) 1 次，火災持續(xù)時間為 2 小時。 3、建筑滅火 根據(jù)建筑滅火器配置設計規(guī)范，在必要的部位設置氣體滅火裝置。 6.6 供配電及弱電 6.6.1 設計依據(jù)和供電特征 民用建筑電氣設計規(guī)范 JGJ16-2008 低壓配電設計規(guī)范 GB50054-95 建筑物防雷設計規(guī)范 GB50057-94（ 2000 年版） 建筑照明設計標準 GB50034-2004 10Kv 及以下變電所設計規(guī)范 GB50053-94 供配電系統(tǒng)設計規(guī)范 GB50052-2009 高層民用建筑設計防火規(guī)范 GB 50045-95(2005 年版 ) 建筑設計防火規(guī)范 GB 50016-95(2005 年版 ) 汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范 GB50067-97 通用用電設備配電設計規(guī)范 GB50055-93 民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術規(guī)范 GB 50198-94 火災自動報警設計規(guī)范 GB 50116-98 智能建筑設計標準 GB/T50314-2006 綜合布線系統(tǒng)工程設計規(guī)范 GB50311-2007 思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報告 貴州省建材科研設計院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號 郵編 : 550007 電話及傳真 :China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 25 有線電視系統(tǒng)工程技術規(guī)范 GB 50200-94 工程建設標準強制性條文 .房屋建筑部分 （ 2009 版）； 建筑工程設計文件編制深度規(guī)定 （ 2008 版）； 6.6.2 用電負荷 按照變壓器盡量接近負荷中心和便于運行管理的原郵電部，擬于小區(qū)轉換層內設置變配電所，采用 TN-S 配電系統(tǒng)，本工程車庫及其他建筑的消防用電設備負荷等級為二級，其它負荷為三級。 負荷指標：住宅用電取 6KW/戶；商鋪用電取 60w/m2；車庫及配套建筑用電取 25w/m2。 供電電源：本工程擬采用由一路 10KV 線路供電 +消防負荷備用電源。 6.6.3 變 、 配電 線路敷設： 住宅配電電纜從變壓器低壓屏用電纜從電力管引入住宅強電井，然后用阻燃導線供電到每層樓層計量配電箱；商鋪和配套建筑用電從變壓器低壓屏用電纜穿電力管引至各棟商鋪電計量箱，然后用阻燃導線穿管供電到各用電商鋪；地下車庫設置分區(qū)配電系統(tǒng)，每個分區(qū)內設配電箱。 動力配電及控制設計： 1、生活泵、排水泵采用放射式配電，并采用水位自動控制。 2、消火栓泵、噴淋泵采用雙電源雙回路放射式 配電，并在末端進行自動切換。消防水泵由就地 /遠方（消火栓處和消防中心）控制；噴淋泵由手動 /自動控制。 3、防排煙 風機采用雙電源雙回路供電，并在末端進行自動切思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報告 貴州省建材科研設計院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號 郵編 : 550007 電話及傳真 :China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 26 換。并由就地 /遠方（消防中心）手動及消防報警系統(tǒng)聯(lián)動控制。 6.6.4 戶外供電及照明 在大樓屋頂處、四周、庭園內，結合園林景觀工程做投光燈、路燈、庭園燈、草坪燈，電壓等級采用 220V,室外燈具選用半截光型或截光型配光燈具，選用緊湊型熒光燈、金鹵燈、高壓鈉燈光源，采取接觸器與時間繼電器配電箱集中控制。 6.6.5 防雷 本建筑為一類高層按二級防雷建筑考慮。 每棟樓設總等電位聯(lián)結，帶淋浴設施衛(wèi)生間設局部等電位聯(lián)結。 建筑采用共用接地系統(tǒng)，接地電阻不大于 1 歐姆。各棟建筑接地系統(tǒng)互相連結，仝小區(qū)接地網聯(lián)成整體。 低壓配電系統(tǒng)的接地型式采用 TN s 制。在配電系統(tǒng)各級設電涌保護器。 6.6.6 弱電 小區(qū)內設置語音通信系統(tǒng)，局域網 (數(shù)寧 )通信系統(tǒng)和有線電視系統(tǒng)，根據(jù)本工程和全小區(qū)建筑面積，設置語音通信遠端交換機站和局域網工作站。 通信容量，住戶按 1.5 對 /戶計，其它場合按用途適量考慮，則語音通信容量為 150 對 (包括公共及商業(yè)用戶 )，數(shù)字通信點為 150 點 (包括公共及商業(yè)川 戶 )。 住戶每戶一條視頻線接入，其它場所按用途適量配置，則共有約有 100 個端口用戶 (包括公共及商業(yè)用戶 )。 小區(qū)住戶設置可視對講保安系統(tǒng)，住宅每戶考慮緊急報警裝置。地下車庫、商業(yè)及公共建筑的有關部門設置電視監(jiān)控保安系統(tǒng)，小區(qū)思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報告 貴州省建材科研設計院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號 郵編 : 550007 電話及傳真 :China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 27 設周界防越報警系統(tǒng)。因此全小區(qū)設一個消防保安中心。 智能系統(tǒng)線路，地下暗敷，室外采用地下 PVC 管道敷設，地下車庫內采用封閉橋架敷設。 6.7 暖通、空調 6.7.1 設計依據(jù) 采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范（ GB 50019-2003）。 城鎮(zhèn)燃氣設計規(guī)范（ GB 50028-2006） 建筑設計防火規(guī)范 (GB 50016-2006） 高層民用建筑設計防火規(guī)范（ GB 50045-95） (2005 年版） 汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范（ GB 50067-97） 公共建筑節(jié)能設計標準（ GB50189-2005） 車庫建筑設計規(guī)范（ JGJ100-98） 其他相關的現(xiàn)行法規(guī)、標準及規(guī)范。 本工程規(guī)劃設計方案的相關審查意見書 建設方提供的設計委托書、有關使用要求和設計技術要求。 各相關專業(yè)提供的圖紙及資料。 6.7.2 通風、空調工程 1.因空調系統(tǒng)未確定具體空調形式，故不在本 次設計范圍內。僅預留相應動力站站房等功能房間。 2.車庫通風設置機械通風系統(tǒng)，車庫根據(jù)防煙分區(qū)情況采用機械排風，自然補風或機械排風，機械補風相結合的方式，該系統(tǒng)平時排風，火災時排煙。送風量不小于排風量的 50%。 3.柴油發(fā)電機房及儲油間設獨立的機械通風系統(tǒng)，高溫煙氣高空排放。 思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報告 貴州省建材科研設計院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號 郵編 : 550007 電話及傳真 :China Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research & Design 28 4.設備用房設獨立的機械排風（局部設備房兼事故通風）及機械補風系統(tǒng)。 5.衛(wèi)生間通風采用衛(wèi)生間通風器，通過排風井排出。 6.各個公用衛(wèi)生間均設置機械排風裝置，集中排放濁氣。 7.廚房油煙、衛(wèi)生間濁氣、柴油發(fā)電機燃燒尾氣均通過各自的土建 豎井高空排放。 6.8 風載設計 風，經過建筑物，往往正面為壓力，側面和背面為吸力?？梢姼髅嫔系娘L壓力其實是不均勻的，有正有負。風載體形系數(shù)其實就是這個各面上的風壓力平均值和基本風壓的比值。 1）風載體形系數(shù)可根據(jù)房屋的體型按荷載規(guī)范中表格查找，如果體型與表中不同，可根據(jù)相關資料或進行風洞試驗確定。 2）計算風荷載對房屋的整體作用時，采用各個表面的平均風載體型系數(shù)。 3）主體