【商業(yè)地產-DOC】成都青城山谷別墅項目整體市場研究報告-132DOC-2008年

2008-2009 年中國房地產策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 “ 青城山谷 ” 項目 整體 市場研究報告 （ 壹 稿） 四川 廣居民生實業(yè)有限公司 青城山 谷 營銷 部 2008 年 2 月 18 日 前 序 通過對項目區(qū)位、規(guī)模、規(guī)劃指標 及宏觀市場等 綜合 因素的 分析，我們初步判斷該地塊應該開發(fā) 為 “復合 型 度假 地產項目 ” ，有了這個基調后，我們在進行市場研究過程中就可以抓住重點 ， 通過對各種 可能 規(guī)劃 的 物業(yè) 形態(tài) 進行分析 ， 確定 可以與 本項目結合的相關行業(yè)和產業(yè) ，并且 為 項目將來的規(guī)劃、 營銷、 運營提供有效的市場支撐 。暫定的調研內容如下： 高端別墅 商業(yè) 發(fā)展 環(huán)境 度假型公寓 旅游 市場及旅游配套商業(yè) 會議、會務 度假項目發(fā)展趨勢 酒店行業(yè) 四川廣居民生 實業(yè)有限公司青城山谷 第 1 頁 共 150 頁 目 錄 第一部分 宏觀環(huán)境分析 . 5 一、政策環(huán)境分析 . 5 1、稅收政策 . 5 2、金融政策 . 5 3、環(huán)保、節(jié)能政策 . 7 4、房地產政策 . 7 5、土地政策 . 8 6、住房保障政策 . 9 7、外資限入政策 . 9 9、政策發(fā)展趨勢 . 10 8、小 結 . 10 二、經濟環(huán)境 分析 . 11 1、經濟運行概況 . 11 2、都江堰 經濟 運行 情況 . 12 三、青城山的地理區(qū)位 . 16 1、青城山概況 . 16 2、都江堰青城山城市規(guī)劃 . 17 第二部分 別墅市場研究 . 21 一、成都別墅市場分析 . 21 1、 成都別墅市場開發(fā)投資情況 . 21 2、成都別墅市場發(fā)展 的 5 個階段 . 21 3、別墅發(fā)展重點片區(qū)分析 . 23 4、成都別墅現狀 . 24 5、供給分析 . 25 6、需求分析 . 25 二、都江堰青城山別墅市場分析 . 26 1、區(qū)域房地產整體開發(fā)情況 . 26 2、都江堰青城山住宅供應市場現狀 . 26 3、青城山目前別墅市場發(fā)展的主要特點 . 28 4、青城山片區(qū)別墅市場分析 . 30 5、青城山典型別墅開發(fā)板塊分析 . 31 三、典型可類比項目分析 . 33 1、競爭項目區(qū)域分類 . 33 四川廣居民生 實業(yè)有限公司青城山谷 第 2 頁 共 150 頁 2、競爭項目分析 . 33 3、可類比項目個案分析 . 35 4、 青城山片區(qū)項目綜合分析 . 44 5、客群分析 . 45 四、總 結 . 47 第三部分 商業(yè)地產分析 . 48 一、成都市商業(yè)概況分析 . 48 1、成都市商業(yè)地產開發(fā)情況 . 48 2、成都市商業(yè)地產供需情況 . 49 3、近幾年成都市區(qū)商業(yè)地產發(fā)展簡析 . 50 4、代表性商圈 鹽市口商業(yè)中心 . 52 5、成都市商業(yè)網點發(fā)展規(guī)劃 . 54 6、小結 . 56 二、都江堰市消費市場分析 . 56 1、人口狀況 . 56 2、居民收入水平分析 . 56 3、居民消費水平及特點分析 . 57 4、消費指標走勢分析 . 57 5、都江堰商品零售總額 . 58 6、結論 . 58 三、都江堰及青城山商業(yè)市場分析 . 58 1、都江堰市商業(yè)地產發(fā)展狀況 . 58 2、青城山山門附近商業(yè)狀況 . 60 3、清幽街商業(yè)狀況 . 61 4、青城山鎮(zhèn)的商業(yè)狀況 . 64 5、青城山開發(fā)物業(yè)商業(yè)發(fā)展態(tài)勢分析 . 65 6、都江堰及青城山商業(yè)市場結論 . 67 四、總 結 . 69 第四部分 都江堰旅游及酒店分析 . 71 一、都江堰旅游市場 . 71 1、都江堰市旅游市場概況 . 71 2、都江堰青城 山旅游市場發(fā)展情況 . 73 3、城市規(guī)劃 -打造中國最佳休閑度假旅游區(qū) . 74 4、青城山目前旅游市場開發(fā)的局限性與尷尬現狀 . 77 二 、都江堰酒店調查 . 78 1、都江堰青城山典型賓館個案調查 . 79 四川廣居民生 實業(yè)有限公司青城山谷 第 3 頁 共 150 頁 2、農家樂 . 82 三、都江堰青城山規(guī)劃中的五星級酒店 . 82 1、美侖集團都江堰 5 年投資戰(zhàn)略 . 83 2、攀煤賓館 . 85 3、經都五星級酒店 . 85 4、藍光五星級酒店 . 86 5、豪森五星級酒店 . 86 四、 5+2 模式及酒店式公寓調研 . 86 1、成都酒店式公寓發(fā)展簡析 . 86 2、成都酒店式公寓市場前景及面臨風險 . 87 3、青城山片區(qū)酒店式公寓及相應情況 . 88 4、青城山片區(qū)酒店式公寓發(fā)展前景預判 . 88 第五部分 國際性商務、會務分析 . 90 一、國際性商務、會務釋義 . 90 二、國際會議（會展產業(yè)）市場發(fā)展動向 . 90 1、世界商務、會務、會議市場發(fā)展現狀 . 90 2、我國商務、會務、會議旅游市場的現狀和問題 . 90 3、國際會議的內涵要求和選址條件 . 91 三、成都商務、會務、會議產業(yè)發(fā)展概況 . 91 四、四川典型類比項目分析 . 92 1、世紀城 . 92 2、成都沙灣國際會展中心 . 97 3、九寨天堂 . 100 五、小 結 . 102 第六部分 可類比項目分析 . 103 一、世紀城 . 103 1、項目概況 . 103 2、經營理念 . 105 3、項目 Swot 分析 . 106 二、國色天鄉(xiāng) . 107 1、項目概況 . 107 2、旅游與地產相結合 . 107 三、黃龍溪 . 108 1、項目概況： . 108 2、項目商業(yè)規(guī)劃 . 109 3、項目 SWOT 分析 . 112 四川廣居民生 實業(yè)有限公司青城山谷 第 4 頁 共 150 頁 四、成都極地海洋公園 . 113 1、項目概況 . 113 2、項目定位 . 114 3、項目 SWOT 分析 . 116 第七部分 項目地塊分析 . 117 一、都江堰區(qū)位 . 117 1、都江堰城市性質 . 117 2、都江堰功能定位 . 117 3、都江堰規(guī)劃 . 117 二、項目區(qū)位 . 118 三、地塊地形地貌 . 118 四、宗地現狀 . 119 五、地塊四至 . 120 六、項目用地及各用地區(qū)塊分析 . 120 1、金石橋區(qū)塊 . 120 2、上元中段區(qū)塊 . 122 3、上元西段區(qū)塊 . 123 4、五顯崗段區(qū)塊 . 124 5、三溪段區(qū)塊 . 125 七、地塊 SWOT 分析 . 126 八、結 論 . 129 第八部分 結語 . 130 四川廣居民生 實業(yè)有限公司青城山谷 第 5 頁 共 150 頁 第一部分 宏觀 環(huán)境 分析 一、政策環(huán)境分析 1、稅收政策 時間 發(fā)文部門 政策 2005/05/30 建設部 關于 加強房地產稅收管理的通知 2005/10/11 國務院 二手房交易必須交納個人所得稅 2006/05/31 國稅局 加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知 2006/07/26 國稅局 住房轉讓所得征收個人所得 稅有關問題的通知 2006/10/10 國土資源局 城鎮(zhèn)土地使用稅提高 2 倍 2006/11/07 財政部、國土資源部 、中國人民銀行 關于調整新增建設用地土地有償使用費政策 等問題的通知 2007/01/16 國稅局 關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有 關問題的通知 （表 1： 2005-2007 年房地產稅收政策一覽表） 房地產稅作為國家稅務體系的重要組成部分，近幾年隨著房地產業(yè)的高速發(fā)展，房地產稅收收入占地方財政收入的比重越來越大，如： 2006 年成都房地產稅收占全年稅收的 4 成，如果加上其它的 費用，其比例更高。房地產行業(yè)的稅收已經成為地方稅務機 關 重點監(jiān)管對家。 從發(fā)展趨勢來看，房地產稅的征收、監(jiān)管還將更嚴厲。 2、金融政策 （ 1） 、 2007 年六次加息 次數 調整時間 調整內容 6 2007/12/21 一年期存款基準利率上調 0.27 個 基準點 ； 一年期貸款基準利率上調 0.18 個 基準點 5 2007/09/15 一年期存款基準利率上調 0.27 個 基準點 ； 一年期貸款基準利率上調 0.27 個 基準點 4 2007/08/22 一年期存款基準利率上調 0.27 個 基準點 ； 一年期貸款基準利率上調 0.18 個 基準點 四川廣居民生 實業(yè)有限公司青城山谷 第 6 頁 共 150 頁 3 2007/07/20 人民幣存貸款基準利率 0.27 個 基準點 2 2007/05/19 一年期存款基準利率上調 0.27 個 基準點 ； 一年期貸款基準利率上調 0.18 個 基準點 1 2007/03/18 上調金融機構人民幣存貸款基準利率 0.27% （表 2： 2007 年 央行 歷次調整利率時間及調整 幅度 一覽 ） 2007 年進行了 6 次存、貸款利率調整，從表 面上 看是由于 CPI 漲幅 過 快， 中國 已經進入了負利息時 代 ，但 其 實質是 ：投資比重過大，形成了 資產泡沫，市場上資金量過大，易形成金融危機，只 有通過 不斷 加息 、 收緊信貸 、 回收資金，防止經濟過熱 ，實現中國經濟的軟著陸 。 對開發(fā)商而言 ：將 面臨融資成本的不斷上升 、融資難度不斷加大 ，勢必影響開發(fā)商的利潤率， 同時 對開發(fā) 商 的自有資金要求更高， 對消費者而言，不斷上漲的利率， 意味 著還貸壓力的增大，出現爛帳的幾率明顯加大。 （ 2） 、 9 次提高存款準備金率 次數 調整時間 調整內容 9 2007/11/26 存款準備金率調至 13.5% 8 2007/10/25 存款準備金率調至 13% 7 2007/09/25 存款準備金率調至 12.5% 6 2007/08/15 存 款準備金率調至 12% 5 2007/06/05 存款準備金率調至 11.5% 4 2007/05/15 存款準備金率調至 11% 3 2007/04/16 存款準備金率調至 10.5% 2 2007/02/25 存款準備金率調至 10% 1 2007/01/15 存款準備金率調至 9.5% （表 3： 2007 年央行 9 次提高金融機構存款準備金率一臨覽表 ） 自 2000 年以來總共進行 了 14 次提高存款準備金率，但 2007 年就出現了 9 次，在世界各國都是少見 的 ，這充分說明了監(jiān)管部 門 對 防范 金融風險的高度重視，提高準備金率 也意味著銀行可以放貸的規(guī)模變小了，開發(fā)商能夠貸到的錢 更 少了 。 為了保證資金的安全，銀行更愿意將資金貸給信譽好、品牌價值高、實力強的開發(fā)企業(yè)，開發(fā)商的融資難度變大了。 四川廣居民生 實業(yè)有限公司青城山谷 第 7 頁 共 150 頁 （ 3） 、央行發(fā)行定向票據 發(fā)行日期 名稱 發(fā)行量 （億元） 期限 （年） 票面利率 （ %） 調控 時間 2007/10/11 2007年第 108期央行票據 1500 3 年 3.95% 10/13 2007/09/07 2007年第 100期央行票據 1510 3 年 3.71% 9/14 2007/08/17 2007 年第 90 期央行票 據 1010 3 年 3.69% 8/22 2007/07/13 2007 年第 74 期央行票據 1010 3 年 3.60% 7/21 2007/05/11 2007 年第 46 期央行票據 1010 3 年 3.22% 6/5 2007/03/09 2007 年第 21 期央行票據 1010 3 年 3.07% 3/18 （表 4： 2007 年央行發(fā)行定向央 行 票 據 情況一覽） 2007 年的金融政策除了加息、提高資金準備率頻率高外，另一個新高就是定向發(fā)行央行票據，回收現金 的頻率非常高 。 2007 年出現了 6 次 發(fā)行定向票據 ，由此可以 看出監(jiān)管部 門 對控制流動性過剩的決心。 小結：系列金融政策的不斷出臺，開發(fā)企業(yè)的入市門檻不斷提高，勢必會影響 房 地產行業(yè)的 競爭 格局，弱勢開發(fā)企業(yè)將不斷被淘汰出市場 ，市場的 2： 8 效應正在形成 。 對消費者而言：不斷提高的銀行利率，對普通消費者的影響是比較大的。但 對高端的消費人群不會有太大的影響 。 從近期中央的系列 政策來看： 2008 年的金融政策 仍然是 從緊，這個大的趨勢在未來一、兩年 內不會發(fā)生 改變。如何在緊縮的政策下穩(wěn)定房地產業(yè)的發(fā)展，是政府、開發(fā)商共同面對的問題。 “青城山谷”項目 位于 青城山 版塊 ，高端的 項目 定位， 系列 金融政策 其目標消費 人群的影響 不會太大 。 3、環(huán)保、節(jié)能政策 頒布住宅節(jié)能建設標準，引導住宅 行業(yè) 向環(huán)保、節(jié)能方向發(fā)展。 4、 房地產政策 時間 發(fā)文部門 內容 2006/12/28 國家稅務總局 關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題 四川廣居民生 實業(yè)有限公司青城山谷 第 8 頁 共 150 頁 的通知 2006/05/18 八部委 促進房地產業(yè)健康發(fā)展措施 審議 2005/05/28 七部委 關于貫徹國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知的通知 2007/09/28 國土資源部 招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定 （表 5： 近幾年出臺的系列房地產政策 一覽） 小結： 2007 年全 國 各地不斷出現新的“地王”，開發(fā)商為了獲取土地使出了渾 身 解術， 對各種新政毫不關心。隨著系列針對房地產行業(yè)的新政不斷出臺和落實 ，開發(fā) 商 以前采用的 “八個鍋蓋蓋十口鍋的現象”將難以出現 。 當前的房地產市場已經變成資本的博弈，融資渠道、開發(fā)模式已經成為開發(fā)商競爭的核心。那些缺少資源的小開發(fā)商將不斷的被擠出市場，市場越來越容易形成寡頭局面。 5、土地政策 時間 發(fā)文部門 政策 2008/01/03 國務院 國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知 2007/11/27 七部委 關于印發(fā)經濟適用住房管理辦法的通知 2007/11/27 國務院 關于加強和規(guī)范新開工項目管理的通知 2007/09/18 國土資源部 關于加大閑置土地處置力度的通知 2007/08/14 五部委 五部門部署開展國有土地使用權出讓專項清理工作 2007/05/18 國土資源部 中華人民共和國物權法（ 2007/04/04 國土資源部 監(jiān)察部 關于落實工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知 2007/03/29 八部委 關于開展房地產市場秩序專項整治的通知 2007/03/12 國土資源部 監(jiān)察部 印發(fā)查處土地違法行為立案標準的通知 2007/08/31 國務院 國務院關于加強土地調控有關問題的通知 （表 6：近一年出臺的系列土地政策一覽表） 小結：土地政策不斷緊縮是以后市場發(fā)展的必然，對開發(fā)商而言 ： 優(yōu)勝劣汰 將 成為必然。由于土地掌握在政府手里，開發(fā)商對土地的爭奪將會更加激烈，同時對開發(fā)高的要求也越來越高。融資手段、經營模式成為開發(fā) 商 生存的主要法寶。 2007 年 3 月國土資源部正式啟動國土監(jiān)查制度（必要時可以啟動問責制），在實行土地垂直監(jiān)管體系中成都成為五個大區(qū)域中心之 一。 四川廣居民生 實業(yè)有限公司青城山谷 第 9 頁 共 150 頁 對“青城山谷”項目而言：由于前幾年的無序開發(fā)，土地市場比較混亂，受到中央的直接批評，此次都江堰對整個青城山片區(qū)進行統一規(guī)劃，土地出讓更加“陽光” 。這也加激了市場競爭 。 6、住房保障政策 時間 發(fā)文部門 內容 2007/05/23 商務部 關于貫徹落實關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的通知有關問題的通知 2007/08/07 國務院 國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知 2007/11/14 財政部 廉租住房保障資金管理辦法 2007/11/27 八 部委 廉租住房保障辦法 2007/11/30 七部委 經濟適用住房管理辦法 （表 7：近一年出臺的系列住房保障政策一覽表） 2005 2007 年各地房地產價格上漲過快，為了保障更多低收入人群的住房問題，中央出臺了系列政策，一方面是促進房地產行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展；另一方面是讓更多消費者能夠 買得起適合自己的房子 ， 為創(chuàng)建 和諧社會 打下良好的基礎 。 7、外資限入政策 時間 發(fā)文部門 內容 2007/10/31 發(fā)改委 商務部 外商投資產業(yè)指導目錄（ 2007 年修訂） 2007/07/21 建設部 商務部 發(fā)展改革委 人民銀行 工商總局 外匯局 關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見 2007/05/23 商務部 國家外匯管理局 關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產業(yè)審批和監(jiān)管的通知 （表 8：近一年出臺的系列限制外資進入房地產領域的政策一覽表） 據世界銀行統計 ： 目前進 入 中國進行房地產開發(fā)和短期炒作的資金超過 4000 億美元 。特別是隨著中國經濟高速增長 ，進、 出口逆差不斷上升、人民幣升值 預期 不斷加大的前提下，還有更多的海外游資蠢蠢欲動。從日本、東南亞的金融危機來看，海外資本的豪賭是泡沫不斷吹大的幕后黑手，因此控制海外資本的涌入是控制金融風險的 首要問題。 四川廣居民生 實業(yè)有限公司青城山谷 第 10 頁 共 150 頁 9、 政策發(fā)展趨勢 1）、 貸幣緊縮的政策在短時間內不會 發(fā)生 改變 ，而且近兩年還可能會更嚴格 ； 2）、 對 高端、低密度、大套型物業(yè)征收 保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅可能會在近兩年“空轉”落地； 3）、 加快中、小套型住宅的上市量和上市速度，保障中、低 收入 人群的利益 ； 4）、 進一步規(guī)范土地市場、投資行為、銷售管理等；促進房地產行業(yè)持續(xù)、健康的發(fā)展； 5）、 土地增值稅全面開始清算、控制價格過快上漲、增加地方稅 收 收入 ； 6）、 穩(wěn)定住房價格，合理控制土地上市速度及成交價格， 對拍賣土地開發(fā)時間進行嚴格的限制 ； 7）、 推進個人住房需求，限制投資性住房的需求，從稅收、信貸等方面進行監(jiān)管 ； 8、小 結 小結：近幾年出臺了系列針對房地產行業(yè)的新政，涉及到金融、稅收、環(huán)保、國土、房地產開發(fā)、商業(yè)等 領域 ，可謂五花八門；不管從數量上，還是從涉及范圍來 看、 都是近年來最嚴厲的一次?？v觀此輪的宏觀調控，主要表現在以下幾 個 方面： 1）、控制房地產價格過快上漲； 2）、控制低密度、大戶型物業(yè)的開發(fā)； 3）、加快房屋供應速度； 4）、保障低收入人群的住房供應； 5）、限制外資進入房地產領域； 6） 、對房地產的投資行業(yè)進行打壓、規(guī)范房地產市場； 7）、收縮“銀根”、加強貨幣、信貸監(jiān)管力度，促進金融行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展； 8）、加強房地產行業(yè)稅收（土地稅、營業(yè)稅、土地增值稅等） 管理 ； 從以上政策來看 ； 根本點就是規(guī)范房地產行業(yè)，抑制房價過快上漲，預防由開發(fā)投資過快增長、價格過快上漲引發(fā)的金額風險，從目前來看：針對高端物業(yè)開發(fā)的限制、加快中、小套型住房的供應是一個長期的趨勢。 對本項目而言：“青城山谷”定位于高端物業(yè)，相關宏觀調控對本項目的影響不大（特別是對消費者的影響），由于土地政策的緊縮、低密度物業(yè)用的停止審 批，對本項目來說是“利大于弊”，只是對開發(fā)商的融資要求更高。 四川廣居民生 實業(yè)有限公司青城山谷 第 11 頁 共 150 頁 二、 經濟環(huán)境 分析 1、 經濟運行概況 1）、 區(qū)域市場運行環(huán)境 （ 1） 成都市場運行環(huán)境 成都：西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點、西南地區(qū)重要中心城市、四川省省會城市、國家歷史文化名城、西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點、中國最佳旅游城市，具有強大匯聚能力。 近三年人口變動情況 （數據來源：成都市統計局） 年份 年末總人口（萬人） 總戶數（萬戶） 機械增長人口（萬人） 2003 年 1044 336 14.1 2004 年 1060 351 14.3 2005 年 1082 367 20.6 2006 年 1103 382 19.0 （表 9：近三年成都市人口變化情況） （ 2） 成都經濟運行狀況 2006 年，成都市地區(qū)生產總值達 2750.0 億元，并且連年保持 13%以上的增幅較快發(fā)展。產業(yè)結構中第三產業(yè)比例逼近 50%，第二產業(yè)比例約 44%。農業(yè)所占比例較小，三產結構較為合理。固定資產投資 2006 年達 1899.6 億元，同比增長 30.9%，呈快速增長態(tài)勢。宏觀經濟運行保持持續(xù)、穩(wěn)健、較快發(fā)展態(tài)勢。 同時良好的經濟運行使居民收入快速提高， 2006 年城鄉(xiāng)居民儲蓄余額達 2411 億元，同比增長 16.3%，城市居民人均可支配收入達 12789 元，同比增長 12.6%。人民生活水平快速提高。詳見下圖： 近四年城鄉(xiāng)居民儲蓄余額（單位：億元）14941726241120742 1 .9 0 %1 5 .5 0 % 1 6 .3 0 %2 0 .2 0 %0500100015002000250030002003 2004 2005 20060 .0 0 %5 .0 0 %1 0 .0 0 %1 5 .0 0 %2 0 .0 0 %2 5 .0 0 %城鄉(xiāng)居民儲蓄余額 增長率近四年城市居民人均可支配收入（單位：元）96411039411359127891 2 .6 0 %7 .8 0 %7 .5 0 %9 .3 0 %020004000600080001000012000140002003 2004 2005 20060 .0 0 %2 .0 0 %4 .0 0 %6 .0 0 %8 .0 0 %1 0 .0 0 %1 2 .0 0 %1 4 .0 0 %城市居民人均可支配收入 增長率（圖 1：近四成都鄉(xiāng)居民儲蓄余額情況情況） （圖 2：近四年成都城市居民人均可支配收入 情況） 四川廣居民生 實業(yè)有限公司青城山谷 第 12 頁 共 150 頁 從 2006 年各大城市 GDP 來看，成都市經濟發(fā)展水平距發(fā)達城市還有一定差距。但 GDP 增長率處于較高水平。 2）、 成都城市規(guī)劃 規(guī)劃方向：國際旅游樞紐城市、西部經濟中心、現代特大中心城市、“一主六片”的大都市格局。 成都市規(guī)劃發(fā)展定位為國際旅游樞紐城市、西部規(guī)模最大、最具活力、實力最強的城鎮(zhèn)群 ，創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、經濟實力最強的現代特大中心城市。未來城市人口為 800-1000 萬人。 經濟方面規(guī)劃建設成為西部重要經濟中心，重點建設一個基地（現代民用工業(yè)和國防工業(yè)基地）、二個樞紐（交通運輸樞紐、 郵政通訊樞紐）、三個中心（科教中心、商貿中心、金融中心）、四大主導產業(yè)（高新技術產業(yè)、商貿產業(yè)、旅游產業(yè)、金融產業(yè)）、建設面向我國西部地區(qū)的中央商務區(qū)，形成西部地區(qū)最大規(guī)模的第三產業(yè)中心。 區(qū)域空間布局：成都平原城市帶、成渝城市帶、城鎮(zhèn)密集區(qū)。 按照成都市城市總體規(guī)劃，成都發(fā)展格局將呈現“一主六 組團”的局面，即繞城以內的主城區(qū)和新都 青白江、龍泉、雙流（東升）、華陽、溫江、郫縣六個組團。空間拓展方向近中期（ 2015 年前）空間拓展以向東、向南方向為主，遠期（ 2020 年前）和遠景（ 2020 年后）以向南、北方向為主。 2、 都江堰 經濟運行情況 1）、 都江堰概況 （ 1） 地理、交通概況 都江堰市位于成都平原西北，緊鄰西部特大城市成都，扼成都平原進入川西北高原的交通要沖，是川西旅游環(huán)線上的黃金地段、成都平原經濟圈的重要組成部分。距成都 56 公里，經高速路 25 分鐘可到達成都。全市幅員面積 1208 平方公里，人口約 60 萬，城市人口約 20 萬，建成區(qū)面積 20 平方公里。 作為國際旅游名城，都江堰市先后獲得“中國歷史文化名城”、“中國優(yōu)秀旅游城市”、“國（圖 3：成都市空間發(fā)展規(guī)劃） 四川廣居民生 實業(yè)有限公司青城山谷 第 13 頁 共 150 頁 家級生態(tài)示范區(qū)”、“中國人居環(huán)境范例獎”、“迪拜國際改善居住環(huán)境良好范例獎”、“長壽之鄉(xiāng)”等稱號，并于 2000 年 11 月在聯合國第 24 屆世界遺產大會上獲得“世界文化遺產”的殊榮。 （ 2） 環(huán)境、歷史概況 都江堰市以世界著名的水利工程都江堰而得名，是一座歷史悠久自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越、旅游資源十分豐富的歷史文化名城、國家級風景名勝區(qū)。這里環(huán)境優(yōu)美，水質良好，全市森林覆蓋率 52.8，年均 氣溫 15.2，環(huán)境質量達國家一級標準，地表水質居全省第一，是成都地區(qū)環(huán)境質量最好的地區(qū)。旅游資源豐厚是都江堰市的特色，擁有都江堰、青城山、龍池虹口國家級森林公園、靈巖觀音山等多處在國內外具有較高知名度的景區(qū)。 （ 3） 城市性質 “文化之都、遺產之地、山水之城、長壽之鄉(xiāng)、養(yǎng)生之園” ,國家歷史名城和國家優(yōu)秀旅游城市 ,是西南唯一獲得雙文化遺產的生態(tài)性文化名城） ，“國家園林城市” ,“最佳中國魅力城市” ,川西水利樞紐，成都西北部經濟重鎮(zhèn)” 。 （ 4） 城市 功能定位 世界遺產為特色的風景旅游城市。成都平原與川西北高原少 數民族地區(qū)之間的經貿集散地。成都平原經濟圈生態(tài)保護屏障，休閑旅游、科研教育、高新技術產業(yè)及居住副中心，成都中心城市衛(wèi)星城。 2）、 都江堰經濟發(fā)展狀況 （ 1） GDP 增長態(tài)勢 GDP（萬元） 人均GDP(元 ) 2001 年 617967 10395 2002 年 698903 11745 2003 年 801131 13417 2004 年 931700 15571 2005 年 840200 13016 2006 年 965300 15159 （表 10：近幾年都江堰 GDP變化情況） 6179676989038011319317008402009653001039511745134171557113016151590200000400000600000800000100000012000002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年020004000600080001000012000140001600018000GDP（萬 元） 人均GDP(元)（圖 5：近幾年都 江堰 GDP 變化圖） 除 2005 年外，每年 GDP 的增速都在 13以上。 （圖 4： 都江堰區(qū)位示意圖 ） 四川廣居民生 實業(yè)有限公司青城山谷 第 14 頁 共 150 頁 （ 2） 消費能力 社會消費品零售總額（萬元）26203729662631635136000741040043500001000002000003000004000005000002001 2002 2003 2004 2005 2006社會消費品零售總額（圖 6：近幾年都江堰社會消費品零售總額變化） 社會消費品零售總額增長較快。 每年以 10%以上的速度增長， 居民的收入水平、銷售能力不斷增長。 （ 3） 未來發(fā)展目標 發(fā)展內容 達到目標 發(fā)展目標 2010 年全市人均 GDP達 4500 美元，產業(yè)比重調整為 5:45:50，城市化水平達 50。 發(fā)展思路 立足自身特色，積極主動務實地融入中心城市經濟圈，構建可持續(xù)發(fā)展的社會、經濟、生態(tài)系統，建設具有最佳人居環(huán)境和最佳創(chuàng)業(yè)環(huán)境的生態(tài) 文化旅游名城。 發(fā)展戰(zhàn)略定位 主動融入中心城市經濟圈，當好成都的服務配套區(qū)。 城市體系架構 完善城市功能，增強城市環(huán)境競爭力，基本形成中等城市框架。 產業(yè)格局定位 以高新技術產業(yè)為主導，以機械制造業(yè)和醫(yī)藥、新型建材等基礎產業(yè)為支撐，以旅游產業(yè)為龍頭的服務業(yè)和綠色農業(yè)全面發(fā)展的產業(yè)格局。 城市特色定位 建設具有最佳人居環(huán)境和最佳創(chuàng)業(yè)環(huán)境的生態(tài)文化旅游名城。 建成 4 個附中心 建成成都市的游泳附中心、休閑附中心、會議附中心、高科技產業(yè)附中心。 （表 11：都江堰未來發(fā)展規(guī)劃） 四川廣居民生 實業(yè)有限公司青城山谷 第 15 頁 共 150 頁 3)、 城市發(fā)展及規(guī)劃 根據都江堰市土地利用總體規(guī)劃（ 2004 2020），未來都江堰該市將發(fā)展成為一個組團型大城市，并承擔起成都市的部分功能。到 2020 年，都江堰市城市人口規(guī)模將達到 43 萬人，城市用地規(guī)模達到 43 平方公里。該市將成為成都平原 2 小時都市圈的核心組成部分，將發(fā)展成為以主城區(qū) 聚源新城為核心，紫坪鋪組團、玉堂組團、蒲陽組團為支撐的組團型大城市。 青城山鎮(zhèn)經濟發(fā)展戰(zhàn)略為：以農業(yè)為輔助，依托世界文化遺產青城山，大力發(fā)展以旅游業(yè)為龍頭的第三產業(yè)。按照“大產業(yè)、大市場、大旅游”的思路發(fā)展旅游。 青城山鎮(zhèn)經濟發(fā)展布局： 全鎮(zhèn)分為西部、中部、東部三個經濟綜合區(qū)，同時以青城山鎮(zhèn)區(qū)為中心，以川西旅游環(huán)線省道 106（ S106）、景區(qū)道路為軸線，形成“一核、二軸、三區(qū)”點、線、面結合的產業(yè)空間布局結構。 4）、 都江堰經濟發(fā)展現狀 （ 1） 都江堰城市概況 城市性質 成都遠郊特色旅游城市， 是國家歷史名城和國家優(yōu)秀旅游城市 ,是西南唯一獲得雙文化遺產的生態(tài)性文化名城； 城市區(qū)位 都江堰位于成都平原西北，距成都 48 公里，扼成都平原進入川西北高原的交通要沖，是川西旅游環(huán)線上的黃金地段、成都平原經濟圈的重要組成部分。 城市交通 都江堰城市交 通便捷。城區(qū)由成灌高速直接與中心城市聯結，距成都車程約30 分鐘。成都目前正在形成以成都中心城區(qū)為核心，周邊 30 分鐘車程為輻射半徑的“大成都”。即，除了外環(huán)路以內的主城區(qū)外，成都周邊的如新津、新都、郫縣等縣、市將成為大成都的外圍功能片區(qū)。外圍功能片區(qū)接受中心城市輻射，同時根據自身特點及優(yōu)勢形成產業(yè)跟生活配套的格局。 城市規(guī)模 都江堰市幅員面積 1207 平方公里，轄 28 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和 1 個工業(yè)區(qū)，人口 60 萬，城市人口近 20 萬，建成面積約 26 平方公里。 （圖 7： 都江堰空間發(fā)展規(guī)劃） 四川廣居民生 實業(yè)有限公司青城山谷 第 16 頁 共 150 頁 城市資源 都江堰市不僅有“六山一水三分田”的特色地貌，而且有從海拔 500余米到4500 余米的巨大高差，形成了多個垂直氣候帶，產生了生物物種的多樣性，被譽為“生物基因庫”；同時，還有極其豐富優(yōu)質的水資源和農產品資源，具有發(fā)展中藥材種植、開發(fā)、生物制藥和發(fā)展綠色食（飲）品、有機食（飲）品等產業(yè)的良好自然條件。都江堰的旅游資源最為豐富。 全市擁有都江堰、青城山、龍池虹口國家級森林公園、靈巖觀音山等多處在國內外具有較高知名度的景區(qū)、景點，山景、水景、洞穴景觀、生物景觀、人文景觀特色突出。 （ 2） 城市經濟發(fā)展概況 近年來，都江堰市的國民經濟保持較為快速的增長態(tài)勢。 2006 年全市實現地區(qū)生產總值（ GDP）96.53 億元，按可比價格計算增長 13.1%。全市按常住人口計算的人均 GDP達 15159 元（按現行匯率折算達 1956美元）比 2005年增長 13.5%。全市第一產業(yè)實現增加值 12.55 億元，增長 6.2%；第二產業(yè)增加值 35.11 億元，增長 15.5%，其中工業(yè)增加值 22.26 億元，增長17%；第三產業(yè)增加值 48.87 億元，增長 13.2%。三次產業(yè)結構為 13.0 ： 36.4 ： 50.6，二三產業(yè)比重比 2005 年提高 0.7 和 0.2 個百分點。 但從上圖可以看出，都江堰的 GDP 低于雙流、郫縣、 溫江等，經濟發(fā)展水平在成都地區(qū)處于中等地位。都江堰總體經濟水平還有待提高。 三 、青城山的地理區(qū)位 1、青城山概況 1）、青城山簡介 青城山位于成都平原西北部邊緣，都江堰風景區(qū)內，東距成都市區(qū) 68 公里，距都江堰僅10 多公里。青城山背靠千里岷江，俯瞰成都平原，林木青翠，四季常青，諸峰環(huán)峙，狀若城廓，故名青城山，素有“青城天下幽”的美譽。青城山還是中國四大道教名山之一，被稱為 第五洞天 ，道教創(chuàng)始人張道陵曾在此修煉并羽化；青 城道家氣功聞名遐爾，是中國道教文化、養(yǎng)生文化的發(fā)源地。 青城山，是我國著名的國家級風景名勝 旅游地。杜甫、陸游、張大千、馮玉祥（圖 8： 2006 年成都近郊區(qū)縣 GDP 發(fā)展對比） 四川廣居民生 實業(yè)有限公司青城山谷 第 17 頁 共 150 頁 等仁人志士曾在此駐足留連。青城山大觀鎮(zhèn)更享有“中國長壽之鄉(xiāng)”的美譽。青城山具備人文、地理結合絕佳的“先天優(yōu)勢”。 2000年 11 月澳大利亞凱恩斯 (Cairns)舉行的聯合國教科文組織第二十四屆世界遺產委員會全會上，青城山作為世界文化遺產被列入了世界遺產名錄。 2） 、環(huán)境質量 都江堰市具備優(yōu)越的人居環(huán)境，背靠千里岷山，前擁萬頃平疇，風光旖旎，氣候宜人，年均氣溫 15.2（如下表 12： 6-8 月成都不同區(qū)域平均氣溫），空氣質量和地表水質常年保持在國家一級標準，全市森林覆蓋率 52.8%，城市森林覆蓋率 40.4%，是長江上游重要的生態(tài)屏障、國家首批生態(tài)示范區(qū)，被譽為“天然氧吧”。由于夏季平均溫度遠底于成都市區(qū)，近幾年青城山成為休閑、度假、避暑的上佳選擇。 區(qū)域 成都市區(qū) 華陽 都江堰市區(qū) 青城山下 青城山上 6 8 月平均氣溫 35 34 32 26 20 （表 12：成都近郊 6 8 月平均氣溫對比） 3） 、交通情況 （ 1） 、成灌高速公路：通過對現有高速公路出口進行改造， 加快了車量通行速度；同時對沿線 景觀 進行 打造， 增加了沿途風景的觀賞性 ； （ 2）、 成都 青城山旅游快速通道： 2006 年 9 月成都至青城山的旅游快速通道 已經開通 ，成都市區(qū)到青城山的車程由 原來接近 1 個 小時縮短為半 個多 小時。 快速通道對青城山來說具有兩大意義：一是有效地縮短了交通時間，青城山 將從傳統的 第二居所轉變 為 第一居所；二是 降低了出行成本 （ 走成灌高速到青城山需要 40 元的 過路費 ，成青快速通道是全免費的 ） ，它的開通必 然 將帶來青城山地產開發(fā)的熱潮 。 同時區(qū)域內的競爭格局將發(fā)生根本性的改變。 （ 3） 、沙西線延伸段的修建。將成都沙西線延伸至天馬。 三條縱向道路以及規(guī)劃中的輕軌交通建設，使青城山 都江堰與成都市區(qū)形成多通道的有機聯 系；通過修建跨越岷江的 4 座（其中兩座于 2007 完工）橋梁，連通都江堰市域內三條橫向道路，為旅游 、 居家 提供良好 的 保障。 2、 都江堰青城山城 市規(guī)劃 根據青城山 都江堰國際休閑度假旅游區(qū)概念規(guī)劃綱要。都江堰的目標是通過 1 2 年的努力，使青城山 都江堰成為在亞洲地區(qū)具有一定國際競爭力的中國最佳休閑度假旅游區(qū)。 四川廣居民生 實業(yè)有限公司青城山谷 第 18 頁 共 150 頁 規(guī)劃中提到，打造休閑度假區(qū)時將建設相應的輕軌，為游客提供更良好的交通條件（如：圖 9）。 重點發(fā)展區(qū)域 核心區(qū)：包括兩組團一軸線，即都江堰組團和青城山組團，一軸線即省道 106 線 (青城山大道 )和環(huán)山健康通道特色景觀帶，總面積 93 平方公里。 拓展區(qū)：包括虹口、龍池和柳街青城湖三大運動體驗功能區(qū)。 保護區(qū)：包括紫坪埔?guī)靺^(qū)、青城山大熊貓棲息地 (邛崍山系 )、龍溪 虹口自然保護區(qū)和大熊貓棲息地 (岷山山系 )。 2） 、青城山的規(guī)劃 都江堰最新完成的青城前山新山門片區(qū)旅游規(guī)劃和城市設計，其規(guī)劃范圍為西至環(huán)山渠，東連青城白鷺洲居住區(qū)，北到青正街，南臨東軟大道，規(guī)劃用地面積約 1.02 平方公里。本次委托規(guī)劃用地范圍把前山門片區(qū)打造成為國際一流的集自然觀光、文化朝圣、生態(tài)康體、休閑娛樂、度假生活于 一體的體驗型旅游度假小鎮(zhèn)游憩中心區(qū) -國際假日 HOPSCA。 同時此次出臺的還有規(guī)劃面積 200 平方公里的控制性詳規(guī)，該規(guī)劃有意將青城山打造成中國西部中央旅游度假養(yǎng)生區(qū)規(guī)劃區(qū)。 城市西區(qū) 趙公山風景區(qū) 都江堰風景區(qū) 靈巖山旅游區(qū) 紫坪鋪旅游區(qū) 龍池風景區(qū) 青城橋工業(yè)區(qū) 川蘇 工業(yè)區(qū) 青城山風景區(qū) 都江堰新區(qū) 都江堰舊區(qū) 蒲陽片區(qū) 本案 （圖 9： 都江堰青城山周邊景點分布示意） 四川廣居民生 實業(yè)有限公司青城山谷 第 19 頁 共 150 頁 該詳規(guī)將以保護青城山風景名勝區(qū)和世界遺產為前提，以“天人合一，生態(tài)營城”的思想，將青城山建設成為中國西部的中央旅游度假養(yǎng)生區(qū)。這將引發(fā)青城山區(qū)域房地產開發(fā)的裂變式革命。 按照青城山的控制性詳細規(guī)劃，青城山區(qū)域將從土地使用控制、地塊開發(fā)控制、配套設施規(guī)劃、綠地及空間景觀規(guī)劃控制、道路交通控制、生態(tài)環(huán)境保護等各個方面，使整個青城山在“ 二縱二橫”開闊生態(tài)廊道的覆蓋下，實現田園風光、生態(tài)度假旅游區(qū)和青城山自然人文風光的自然融合。 按照詳規(guī)：青城山將以山地景區(qū)為依托，平壩田園穿插環(huán)抱，水渠為脈絡，主干路為骨架，玉堂鎮(zhèn)、中興鎮(zhèn)、青城鎮(zhèn)、大觀鎮(zhèn)、街子鎮(zhèn)等 5 個旅游組團呈沿山帶形“串珠狀分布”。此外，青城山控制性詳規(guī)對土地使用方面要求非常嚴格，其中對土地的密度、高度、景觀和配套設施等方面都作了嚴格的硬性規(guī)定和要求。 規(guī)劃對今后 區(qū)域 房地產開發(fā) 的影 響 在青城山的發(fā)展規(guī)劃中，景區(qū)保護與房地產開發(fā)的協調被放在重要位置，在“合理、適度、有序”的發(fā)展指導思想下， 擴展生態(tài)居家、度假住宅和旅游新村。按照青城山控制性詳規(guī)，將以保護青城山風景名勝區(qū)和世界遺產為前提，在保護自然山水田園生態(tài)及獨特文化的基礎上，以“天人合一，生態(tài)營城”思想發(fā)展建設青城山。 用地調整措施方面：第一是將加強旅游服務、文化娛樂、商業(yè)服務 、 停車設施及市政配套等公共設施設置；第二是調整現有部分用地為公園綠化用地，新增部分公園綠地，大力提高綠化用地比例，做到生態(tài)營城；第三是逐步改造工業(yè)用地為旅游服務用地。 用地發(fā)展方向上將引導向東遠離景區(qū)發(fā)展：利于在保護景區(qū)前提下的城鎮(zhèn)持續(xù)發(fā)展。控制其向南向北發(fā)展以露出更 多的山體界面。 以青城鎮(zhèn)為例，在總計約 8.28 平方公里的可開發(fā)用地中，控制性詳規(guī)明確規(guī)定其 34%的比例將用于綠化用地， 9%的比例用于道路建設， 5%的比例用于旅游設施配套等，最終用于度假住宅開發(fā)的用地僅占 8.28 平方公里的 20%左右，即 1.65 平方公里?？梢钥闯?，控制性詳規(guī)的制定使青城山的地產開發(fā)用地限制于 稀缺 范圍之內。 開發(fā)方向：該控制性詳規(guī)明確規(guī)定，規(guī)劃區(qū)內所有建構筑物設施為低層建筑，建筑體量化（圖 10： 青城山周邊發(fā)展規(guī)劃示意圖） 四川廣居民生 實業(yè)有限公司青城山谷 第 20 頁 共 150 頁 整為零，要求單幢建筑屋頂錯落有致，體量有進有退，形成豐富小巧的建筑體量與立面景觀。每幢建筑在滿足風貌特色分區(qū) 的統一要求下，以川西民居為主，又必須與相鄰建筑立面風格有所差異，以形成整體有機、個性豐富的建筑景觀。 重要景觀廊道控制上：詳規(guī)確定了四橫四縱景觀廊道，橫向廊道是垂直于山體的重要觀山廊道，縱向廊道為健身景觀廊道。廊道兩側按綠化控制要求控制出綠帶。綠帶內為游憩休閑步道。廊道兩側地塊設地塊主入口，建筑主立面朝向廊道，廊道兩側建筑景觀通透，嚴禁形成建筑 墻 ，以此將青城山的住宅掩映在生態(tài)景觀中。 四川廣居民生 實業(yè)有限公司青城山谷 第 21 頁 共 150 頁 第 二 部分 別墅 市場研究 一、 成都別墅市場 分析 1、成都別墅市場開發(fā)投資情況 從 2000 年至 2002 年，成都市別墅的 開發(fā)投資呈持續(xù)上升勢頭（如下圖 11）， 2003 年投資勢頭有所回落。 2004 年 2005 年又回復上升勢頭。 2002-2006 年，成都市別墅市場的發(fā)展基本保持與整個房地產業(yè)發(fā)展同步，歷年來均呈不斷上升的勢頭。 歷年成都別墅開發(fā)投資情況80888184365 214278 2021792689783765698675611228045148883411086591896134293920012916111707554203310414384972914125450540005000001000000150000020000002500000300000035000004000000450000050000002 0 0 0 年 2 0 0 1 年 2 0 0 2 年 2 0 0 3 年 2 0 0 4 年 2 0 0 5 年 萬元別墅 住宅 總額 （圖 11：歷年成都別墅開發(fā)投資情況） 2004 2006 年，隨著成都市房地產市場的空前繁榮，造就了成都房地產投資額的巨額增長，別墅物業(yè)的開發(fā)也得到了迅速的提升。 2、成都別墅市場發(fā)展 5 個階段 成都別墅市場經過近 二十 年的發(fā)展，從無到有，市場也不斷 走向成熟，成都的別墅市場也走過了幾個不同的發(fā)展階段：其主要由以下幾個階段： 1）、 城市別墅領風騷 這個時期主要是在 1992 年左右，其實這個時期的別墅不能完成稱為城市別墅，在當時桐梓林片還處于城市的邊緣區(qū)域，但隨著城市化進程的不斷加快，城市不斷的邊緣化，這個時期的 四川廣居民生 實業(yè)有限公司青城山谷 第 22 頁 共 150 頁 “ 錦繡花園 ” 就成為了現在的城市別墅。在那個時期，住宅體制正是進行深化改革的時期，住房由傳統的公房向商品房進行轉變，雖然在當時錦繡花園第一個在成都推出別墅項目，它的出現價格雖然一開始就拉到七八千元、一萬多元的高位，卻因為市場無同類產品供應，先富起來的人 們又期待住進別墅的大好環(huán)境下而迅速賣光。天府花園隨之出擊，六七千元 /的別墅銷售也還不錯。城市別墅一開始就價格不菲，滿足著社會暴富群體的炫耀心態(tài)。錦繡花園等城市別墅項目的成功，讓成都開發(fā)商也從此認識到別墅市場的巨大潛力。 伴隨著這幾個項目的出現，借助周邊便捷的交通（臨近機場），在機場路兩旁刮起了別墅旋風，南洋花園、巴黎花園、順風苑等項目，但是隨著機場路高架橋的修建這部分項目也相繼死去，成為成都最大的爛尾樓聚集區(qū)。 這個時期的別墅大部分為純別墅社區(qū)，戶型和物管、環(huán)境均說不上盡善盡美，價格卻與現在的頂級豪宅不相 上下。 2）、 低價別墅崛起成都 1994 年，中央花園劃出一塊土地，規(guī)劃了 20 多棟別墅，讓購房者自己設計修建，這種自建房形式的別墅一搶而空，令開發(fā)商看到了低價別墅的曙光。這個時期的別墅與 1992 年出現的“豪宅” 相比， 在品質、價格上更低 ， 但是良好的的銷售讓開發(fā)商嘗到了甜頭。隨后陸續(xù)出現我武侯庭院、武侯山莊、紅運花園、皇家花園、名流花園等項目。此部分項目最大的特點是處于城市的近郊區(qū)（距二環(huán)路僅 3-5 公 里 的距離），此部分項目的戶型基本上在從 170 到 250多 這個時期的別墅大部分環(huán)境十分糟糕，很 多 項目混雜于低價房 小區(qū)中，滿足了不夠錢買錦繡等高價別墅，又看不上公寓房的中產階級的夢想，所以五大花園類型的別墅走勢仍然不錯。 3） 、 TOWNHOUSE 魅力四射 “離自然很近，離紅塵不遠，上有天下有地”的 TOWNHOUSE 住宅，在 2000 年開始殺入成都。讓買不起別墅，又向往有天有地居所的人們精神一振，隨之出現的風格雅園、園首山莊、成都花園、君臨天下、錦城豪庭、河濱印象、以及溫江的邊城水戀、森宇音樂花園；華陽的綠水康城、翠擁天地 等 ， TOWNHOUSE 一呼百應，大有橫掃別墅市場之勢。 TOWNHOUSE 實際上就是聯排別墅，它位于城市 邊緣地帶，交通方便，頂天立地，低密度、低容積率，花園不大卻每戶都有，總價界于公寓和純別墅之間，都因為對別墅的向往心 理 而使它走俏。 這個時期的別墅最大的特點在于： 大分采用聯排形式，滿足了消費者有天又有地、價格不高的雙重享受，這部分項目大部分集中在交能便利、環(huán)境優(yōu)美的近郊區(qū)（離市區(qū)在 20公里左右），同時這部分項目在環(huán)境、物管、建筑風格、立面上都趨于多樣化。品質有了相當大的提升。 四川廣居民生 實業(yè)有限公司青城山谷 第 23 頁 共 150 頁 4）、 郊縣別墅走向繁榮 應該說此時期的別墅更多的是理念的創(chuàng)新，成都的別墅由傳統的近郊向遠郊區(qū)域發(fā)展，此時期最著名的項目是“青城白鷺洲 ”，它的出現引起了業(yè)界的嘩然，也標志著旅游、休閑 、度假地產浪潮的到來。從此，郊縣別墅與城市的交鋒不再是“第一居所”與“第二居所”的爭奪，休閑、度假項目 以“陽光、空氣、青山綠水”向渴望自然的都市人拋去了繡球，一時間成都人恍然大悟 。 中國青城舉起青城大旗，青城白鷺洲的運動休閑公園、青城高爾夫的高爾夫山莊、假日青城的百姓度假小屋一大批度假別墅產品涌現和熱銷，讓人意識到旅游地產的蓬勃生機。同時也刺激了成都的別墅市場。 這個時期雖然是成都別墅市場發(fā)展的小插曲，但是它的出現卻引領了一種享受生活、自然、美景的風尚。這部分項 目大部分處于風景名勝區(qū)，擁有得天獨 地 的自然、人文、景觀 ； 同時它的出現也帶了青城山、都江堰、西領雪山、牧 馬 山、龍泉山的別墅開發(fā)。它們的共通點是別墅的開發(fā)更趨于低密度、高綠化、高配套、高品質。 5）、 別墅的創(chuàng)新時間來臨 自 2002 開始成都的別墅開發(fā)量達到一個頂峰頂峰，別墅物業(yè)在創(chuàng)新、個性方面得到了加強，這一時期出現了芙蓉古城、天泉聚龍、金林半島、牧馬山高爾夫、麓山國際社區(qū)、高山流水、天下青城、香頌島、易城、 芙蓉青城、香頤麗都 等一大批高品質的別墅項目。它們的分布區(qū)域更廣 。援用較好的自然 景觀、交通、人氣資源的都江堰 、龍泉、華陽、雙流、溫江等地都成為開發(fā)的熱點區(qū)域。 同時這個時期的別墅在創(chuàng)新上也下足了功夫，不同建筑風格的項目層出不窮、別墅的形態(tài)也更趨于豐富，如三環(huán)路以內以聯排、疊拼、錯疊拼別墅為主，近郊區(qū)（離成都 20 公里以內的區(qū)域）則以聯排、獨棟別墅為主，遠郊區(qū)（離成都 20 公里以上的區(qū)域）則以聯排、獨棟別墅、度 假、商務別墅為主 。 這個時期的別墅項目大部分擁有獨特的地理位置、自然環(huán)境，同時別墅的功能也由傳統的居家功能向旅游、度假、休閑、商務等方向發(fā)展。 3、 幾個 別墅發(fā)展 重點片區(qū)分析 地理價值 環(huán)境價值 價 位 （元 /） 項目定位 代表項目 主城區(qū) 成都市區(qū) 公園 +名勝古跡 20000 以上 居家型高檔別墅 翡翠城、尊城、龍灣半島、中海國際社區(qū)等 華 陽 距市區(qū) 30分鐘車程 +山丘 +森林+河流 +高700028000元 / 以休閑居家型別墅為主 麓山國際社區(qū)、麓港 18英里、慰籃卡地亞、 雅 四川廣居民生 實業(yè)有限公司青城山谷 第 24 頁 共 150 頁 臨近機場 爾夫球場 居樂花園等 龍泉驛 距市區(qū) 30分鐘車程 淺丘地帶 +森林 +湖泊 600012000/ 休閑居家型別墅為主 天泉聚龍 、 國一澳鄉(xiāng)、玉龍山莊、盛世中華、等 溫 江 距市區(qū) 15 30 分鐘 田野 +河流+原生態(tài)自然環(huán)境 800018000元 / 休閑居家型別墅為主 香頌島、 疊彩園、香頤麗都、 春天大道等； 青城山 距市區(qū) 50分鐘車程 青城山 +森林 +河流 +高爾夫 +文化 +歷史 650018000元 / 休閑度假和商務型別墅為主 高山流水、天下青城、高爾國際、芙蓉青城、上善棲等 （表 13：成都近郊幾個重點別墅發(fā)展區(qū)別墅開發(fā)形勢對比） 由于城市土地價格不斷攀升，城市別墅已經成為一種奢侈品，價格高昴，能買起的消費人群絕對是金字塔尖的人群，隨著城市規(guī)劃、發(fā)展，別墅開發(fā)越來越向華陽、溫江、青城山轉移。華陽、溫江已經成為 居家 型別墅的第一選擇，青城山 成為 度假、休閑別墅的第一選擇。 4、成都別墅現狀 隨著國家對別墅用地的調控和成都房地產市場的發(fā)展，成都別墅已經成呈現出以下特征： 1） 、供地稀缺和產量遞減 自 2003 年以來 ,國家停止了別墅用地的供給 ,使別墅項目特別是獨棟別墅呈現供應量遞減的趨勢，在這幾年中，別墅開發(fā)用地主要是消化以前的存量用地，在不久的未來，別墅，特別是獨棟別墅將會成為市場的稀缺品，價值會得到很大的提升。 2） 、外觀獨具個性，川西風格和草原風格別墅是目前市場的主流風格 目前，成都市別墅建筑風格種類較多，每個項目在大的 風格中都有自身的一些特點，大露臺、私家花園、坡屋頂、各種中西文化元素都大量的運用與別墅中，使成都別墅在大的川西風格和草原風格的主題下，形成一些其它的產品訴求點。 3） 、建筑材料考究 ， 具有良好的使用性 別墅是人類居住的最高表現形式。必須奢華的價值感和高貴的氣質 ,才能獲得消費者的認同。因此，別墅的做工、用料上十分考究。高級外墻磚、高級文化石、高級涂料，甚至是高級玻璃和鋼材，都在別墅中有大量的運用。通過這些來彰顯別墅的高貴和奢華一面。 四川廣居民生 實業(yè)有限公司青城山谷 第 25 頁 共 150 頁 4） 、情感附加值高 奢侈品賣的不是他那產品本身 ,而是賣產品所富含的 ,能夠帶給 消費者的各種各樣的情感。因此，別墅除了營造產品本身的品質以外，同時也注重產品文化的挖掘和演繹。例如：“高爾夫文化”、“蜀文化”、“院落文化”、“生態(tài)”等等，通過對這些文化與別墅結合，使別墅富含情感，彰顯擁有者的文化層次和境界。 5） 、別墅戶型面積多樣化 從 80 多 、 100 200 多 的聯排別墅到 300 400 的獨棟別墅，大小戶型在平面布置上都十分合理，目前， 100 200 多的聯排別墅是別墅市場中的主流戶型， 90 左右的小戶型聯排在市場中也很受客戶追捧，大戶型獨棟由于“禁獨令”的出臺，目前市場中獨棟放量較小，因 此，別墅 已經開始轉向小戶型別墅發(fā)展，小戶型聯排別墅在設計上已經日趨完善。 5、供給分析 截止到 2007 年，成都市共有 21 個在售別墅項目，其中郊區(qū)占到了 19 個之多，在售別墅的總體供應量達到 270 萬 ，別墅供應戶數達到 8268 戶，其中郊區(qū)在售別墅的總供應量為 119萬 ，別墅供應戶數為 7857 戶。由此可看出，成都市郊區(qū)別墅為別墅規(guī)劃主流。 成都郊區(qū)別墅土地目前已推出 5170 余畝，后期土地儲備量為 5229 畝，儲備量占整個規(guī)劃量的 50.6%，郊區(qū)別墅還有較大的發(fā)展空間，但后續(xù)土地儲備不樂觀。 最近，成都及郊縣具有別墅形態(tài)的項目總共 53 個，目前亮相及在售別墅項目 48 個，已經開發(fā) (目前亮相及在售別墅 )面積 3000 畝左右，其中面積在 130-280 之間，總價在 90-200 萬元 /套市場反映良好。 從價格分布的供求關系來看，成都市場上供應的別墅量較多集中在 100 萬 200 萬元和 200-300 萬元兩個的價格段，分別占到了供應總量的 35%和 30，而總價在 100 萬元以下的經濟型別墅和總價在 300 萬元以上的豪華別墅分別為 16和 19。 6、需求分析 成都目前約有人口 1200 萬，近期隨著經濟的發(fā)展以及成都市居民收入的提升，隨著別 墅居住理念的逐步深入人心，從而引發(fā)了成都本地居民的別墅需求熱情。市場原因是經濟型別墅的成熟，刺激了成都部分中高收入家庭的別墅需求，而且這一趨勢將成為別墅市場的主流。 據有關數據表明，面積 200 以內為主，總價在一百萬元左右的經濟型別墅最受歡迎。別墅功能主要用于居住、度假休閑， 四川廣居民生 實業(yè)有限公司青城山谷 第 26 頁 共 150 頁 二、都江堰青城山別墅市場分析 1、區(qū)域房地產整體開發(fā)情況 都江堰 青城山 房地產分為都江堰片區(qū)和青城山片區(qū)。都江堰片區(qū)中老城區(qū)開發(fā)已接近尾聲，目前已無太多的土地儲備，整體開發(fā)物業(yè)形態(tài)多為多層以及低密度產品，多層均價在3000-3500 元 / 左右，低層均價多在 4000-6000元/ ；新的開發(fā)主要集中在三大片區(qū)；幸福大道、迎賓大道向東，青城路 -觀景路 -都江堰景區(qū) -岷江干流以及蒲陽路、玉帶橋街、二環(huán)以內片區(qū)。青城山片區(qū)由于成青大道的通車，居住價值明顯提升，土地放量有所加大，主要分布在 106 線東側。青城山別墅經過多年的開發(fā)，別墅區(qū)的概念已經形成，已經呈現了很多得大盤，據統計，今年青城山板塊將有 2000 余套別墅集中放量，這不僅對青城山，也將對整個成都城市格局帶來深遠影響。別墅高端品質融合青城山文化稀有價值，這將是更為稀缺的資源，由此預見， 不久后青城山板塊將成為成都真正意義上的高尚居住區(qū)。 2、都江堰青城山 住宅供應市場現狀 1）、供應總況 （ 1） 2006 年都江堰 青城山 住宅投放總量為 176.23 萬，其中新開工 87.64 萬，空置5.42 萬。 （ 2） 2006年都江堰 青城山 土地供應量 76.2萬，其中住宅用地 64.59萬，成交量 76.69萬； （圖 12： 都江堰青城山物業(yè)分布示意） 成灌高速 （ 都青快速通道 ） 四川廣居民生 實業(yè)有限公司青城山谷 第 27 頁 共 150 頁 2）、供應特征 （ 1）幸福大道、迎賓大道片區(qū) 、 都江堰核新城區(qū)，整體開發(fā)規(guī)模較大，開發(fā)水平較高，基本上順應該城市的市場需求發(fā)展方向； 、 成熟的道路交通配套，周邊的社區(qū)性配套日漸成熟、與核心城區(qū)的絕對 距離較短 ； 、 核心區(qū)的商業(yè)、教育、醫(yī)院等公共配套，優(yōu)越的交通及自然環(huán)境資源，項目自身的社區(qū)性商業(yè)配套相對完善； 、 該地域開發(fā)類型主要以多層住宅和低層花園別墅及花園洋房為主，住宅多類型及開發(fā)檔次明顯優(yōu)于核心城區(qū)內地域； 、 戶型面積以 100 130 的實用性與舒適性住宅為主；聯排別墅及花園洋房以140 180 的躍層式為主。多層住宅比例較大，約占 60 70%，整體銷售狀況較好； 、 建筑特征以川西民居為主調，廣告宣傳以生態(tài)、健康、自然、高尚、品位、規(guī)模為項目形象定位，以適應新城區(qū)的城市定位，能吸引大量外地客戶。 （ 2）青 城路 -觀景路 -都江堰景區(qū) -岷江干流 、 核心城區(qū)，以多層開發(fā)為主，新開發(fā)樓盤量少、總體開發(fā)規(guī)模偏小， 、 中大規(guī)模項目開發(fā)呈現明顯的外移趨勢，開發(fā)地塊具備較好的環(huán)境，如臨河、周邊環(huán)境成熟、距離新城區(qū)距離近等先天優(yōu)勢等； 、 依托城市核心區(qū)的商業(yè)、教育、醫(yī)院等公共配套，以及優(yōu)越的自然環(huán)境資源，并加強了項目自身的社區(qū)性商業(yè)配套，綜合性較完善； 、 建筑特征通常以坡屋頂為川西民居風格的符號特征 （ 3）青城山片區(qū) 、 該區(qū)域住宅的建筑形態(tài)主要是別墅，包括獨棟、雙拼、聯排、疊拼、合院等，新近開發(fā)項目中的低層合院產品及 mini 別墅得到市場 的肯定。 、 由于成青大道的通車，該區(qū)域的居住價值在提升，價格也有大幅度的拉升，目前疊拼別墅的價格主要集中在 6500-7500 元 / 左右，高端別墅價格在10000 元 / 以上。 、 片區(qū)發(fā)展由青城山前山向后山延伸，青城山前山板塊由省道 106 線內側向外側轉移，省道 106 線外側、繞鎮(zhèn)路及東軟大道兩側成為今后片區(qū)發(fā)展的重點區(qū)域，但是該區(qū)域相應的公建配套尚不成熟，正在逐步完善中。 四川廣居民生 實業(yè)有限公司青城山谷 第 28 頁 共 150 頁 3）、都江堰市房地產市場銷售狀況 整個都江堰地區(qū)樓盤供應相對較少，且規(guī)模不大，月平均消化 9-10 萬 / ，目前都江堰整體市場銷售最快的仍為多層，熱銷 戶型主要集中在 80-120 區(qū)間內