河畔星城總部基地可行性研究報告

河畔星城總部基地可行性研究報告 一、項目提出的背景 （一）民營經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中的重要作用 近年來我國國民經(jīng)濟呈現(xiàn)出持續(xù)快速平穩(wěn)發(fā)展的良好態(tài)勢，經(jīng)濟增速連續(xù)四年達到或略高于 10%，顯示出我國經(jīng)濟發(fā)展的活力。在整個經(jīng)濟增長過程中非公經(jīng)濟發(fā)揮了重要的作用，以固定資產(chǎn)投資為例，非公經(jīng)濟、個體私營經(jīng)濟從 2003 年占企業(yè)投資總額的 18.4%，提高到 2005年的 40.6%，兩年提高了 22.2%，民營經(jīng)濟正在成為國民經(jīng)濟的重要組成部分。 中國的民營經(jīng)濟在短短二十多年的時間內使民間資本、私人資本，由幾乎為零迅速增長到目前 的約 6 萬億元，并且私營企業(yè)已占中國法人企業(yè)的 60%以上；創(chuàng)造了中國 GDP 的約 40%，創(chuàng)造了中國 GDP 增量的約 60%；解決了中國城鎮(zhèn)就業(yè)和農(nóng)村勞動力轉移的一大半，解決了社會新增的非農(nóng)就業(yè)的 80%以上；提供了中國稅收的約 1/5、提供了地縣稅收的大半；提供了中國出口的約 1/5；提供了商品與服務，成為徹底扭轉中國短缺經(jīng)濟面貌的一個最重要力量。 據(jù)全國工商聯(lián)主席黃孟復預測，“十一五”期間，中國民營經(jīng)濟的發(fā)展速度將繼續(xù)高于全國平均水平，占 GDP 的比重可能達到近 75%；企業(yè)規(guī)模繼續(xù)明顯擴大，形成一批在國內外市場上有競爭力 的大公司大集團。 （二）民營經(jīng)濟總部遷移的發(fā)展趨勢 伴隨著現(xiàn)代科技的發(fā)展及其廣泛應用，許多國際生產(chǎn)集團和跨國公司總部和地區(qū)性總部在特定城市或區(qū)域集中的現(xiàn)象越來越明顯。在跨國公司和全國性大公司遷都的熱潮中，規(guī)模以上的民營企業(yè)遷都跡象也越來越明顯。 企 業(yè)總部遷移現(xiàn)象在二十世紀九十年代就已經(jīng)出現(xiàn)，隨著市場經(jīng)濟的日益完善，企業(yè)總部遷移所具有的戰(zhàn)略意義為眾多企業(yè)所意識，因此許多企業(yè)紛紛加入到企業(yè)總部 遷移行列中，形成了一股遷都潮。湖南長沙私營納稅大戶遠大集團、山東的浪潮集團遷都北京，江蘇的春蘭集團、深圳的平安保險公 司、聯(lián)想的筆記本研發(fā)總部等遷 都上海，此外還有全國最大規(guī)模的電源生產(chǎn)企業(yè)雙登集團將管理總部由姜堰遷往南京等。總部遷移的企業(yè)規(guī)模也存在著差異，早期的遷移企業(yè)一般都是大中型企業(yè)， 而現(xiàn)在很多中小的企業(yè)也加入到遷移行列中。 浙江作為一個較早發(fā)展市場經(jīng)濟，民營企業(yè)實力較強的省份，企業(yè)遷移，特別是企業(yè)總部遷移現(xiàn)象在浙江表現(xiàn)的尤為明顯。 2003 年浙江省工商局發(fā)布了題為從浙企外遷看我省個私民營企業(yè)生態(tài)環(huán)境 關于全省民營企業(yè)外遷資金外流的專題調查報告。報告顯示至 2002 年浙江共有 3058 家民營企業(yè)外遷（遷出省外），其中 整體外遷 488 家，總部遷移 2488 家。 企 業(yè)遷移可分為整體遷移、生產(chǎn)加工基地遷移和總部遷移，三種遷移方式對遷入地所具備的資源要素的要求存在著明顯的差別，總部遷移相對于前兩者來說更注重非常 規(guī)資源（戰(zhàn)略性資源）的需求。所謂非常規(guī)資源是指伴隨著知識經(jīng)濟的到來而培育、開發(fā)和利用的非自然資源，如人才、信息、技術、銷售網(wǎng)絡等。企業(yè)總部擔負著 整個企業(yè)的管理、決策、投資、研發(fā)等功能，它具有知識密集性、高價值增長性和技術密集性等特點。企業(yè)總部對資源需求存在的特點反映到企業(yè)對總部空間設置 上，明顯表現(xiàn)出向經(jīng)濟發(fā)達、地理 位置獨特的城市集中，如北京、上海、廣州、深圳、天津等。浙江民營企業(yè)家雜志曾對已經(jīng)遷都上?；虼嬖谶w都上海意向的企 業(yè)就遷都動機所做調查的顯示，需求市場空間、需求國際化經(jīng)營平臺、企業(yè)發(fā)展需要的高層次人才排在遷都動機的前三位，反映了企業(yè)對遷入地的資源要求。企業(yè)會 根據(jù)不同地區(qū)的資源狀況設置不同的職能單元，以期獲得最大的價值。企業(yè)總部的遷移正是考慮到企業(yè)總部和生產(chǎn)加工基地對資源要求存在較大差距，打破企業(yè)組織 空間的局限性，把企業(yè)總部設置在最具資源優(yōu)勢的地區(qū)。 企業(yè)總部遷移是經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物，是企業(yè)構建更大發(fā)展 平臺的重要舉措。順應我國民營經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，針對民營企業(yè)發(fā)展過程中存在的問題，全國工商聯(lián)提出要建立一個促進我國民營企業(yè)科技創(chuàng)新、管理提升、進軍國際市場和實現(xiàn)大聯(lián)合的發(fā)展基地，推動民營經(jīng)濟的大發(fā)展、大提高。 （三）總部經(jīng)濟理論和實踐在國內的發(fā)展 2002 年北京市社會科學院總部經(jīng)濟研究中心主任趙弘發(fā)現(xiàn)并提出了“總部經(jīng)濟”理論?？?部經(jīng)濟指一個區(qū)域利用特有的資源優(yōu)勢，吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產(chǎn)加工基地布局在具有比較優(yōu)勢的其它地區(qū)，從而形成合理的價值鏈分工的經(jīng)濟活 動統(tǒng)稱?？偛拷?jīng)濟的精髓和核心在于總部和 生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)空間分離所形成的資源再配置價值，其所強調的是總部以及由總部需求所衍生出來的金融、保險、會計、法 律、教育、培訓、物流等構成的一套完整的服務業(yè)體系，是各經(jīng)濟體之間的內在聯(lián)系和相互支撐。發(fā)展總部經(jīng)濟可以為區(qū)域發(fā)展帶來多種經(jīng)濟效應。大批國內外企業(yè) 總部入駐，可提高區(qū)域的知名度、信譽度，促進區(qū)域政府提高服務質量，優(yōu)化商務環(huán)境，完善城市基礎設施和人居環(huán)境，推進多元文化融合與互動，加快城市國際化 進程。 總部經(jīng)濟概念提出后引起了全國許多中心城市的強烈反響，北京、上海、廣州、深圳、青島、濟南、武漢、大連、沈陽 、廈門等國內大城市紛紛明確提出發(fā)展總部經(jīng)濟的戰(zhàn)略，將發(fā)展總部經(jīng)濟作為城市產(chǎn)業(yè)結構升級的戰(zhàn)略選擇。北京 1999 年出臺鼓勵跨國公司在京設立地區(qū)總部若干規(guī)定，目前形成了北京 CBD，中關村科技園海淀園、豐臺園和金融街等國內外大型企業(yè)集團的總部聚集區(qū)。廣州目前有越秀區(qū)和天河區(qū)兩個總部聚集區(qū)，并根據(jù)總部企業(yè)行業(yè)類型制定了配套政策。上海出臺各種政策重點扶植 16 家總部基地。 以企業(yè)總部為專門服務對象的市場提供的是具有創(chuàng)意性、建設性的高級智力型服務。也就是說，由總部經(jīng)濟理論和總部基地實踐所衍生出來的“總部產(chǎn)業(yè)”，將是一個資本 和知本高度密集的產(chǎn)業(yè)?！翱偛拷?jīng)濟”的發(fā)展和“總部基地”的建設將在新的層面上重新整合全國各種資源，為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展提供新的動力。 （四）環(huán)渤海地區(qū)的迅速崛起 繼珠江三角洲經(jīng)濟圈、長江三角洲經(jīng)濟圈大展活力之后，環(huán)渤海經(jīng)濟圈正加速崛起，尤其是京津冀地區(qū)，已經(jīng)成為帶動我國經(jīng)濟增長的第三極。環(huán)渤海經(jīng)濟圈作為中國經(jīng)濟增長的一支重要力量，是拉動北方經(jīng)濟增長的推動機，將具有巨大的發(fā)展?jié)摿?，也為民營經(jīng)濟發(fā)展提供了良機。 黨中央、國務院把規(guī)劃和建設好天津濱海新區(qū)作為國家區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，這是二十 世紀 八十 年代開發(fā)深圳 、 九十 年代開發(fā)浦東之后， 我國改革開放和經(jīng)濟發(fā)展 的又一重大戰(zhàn)略舉措， 環(huán)渤海經(jīng)濟圈的發(fā)展迎來了最好的歷史機遇?？梢韵胍姡瑸I海新區(qū)的開發(fā)建設將產(chǎn)生巨大的聚合效應，將像深圳和浦東的開發(fā)一樣，迅速引發(fā)全國乃至全世界的人流、物流和資金流的大量涌入，將從環(huán)渤海地區(qū)掀起我國改革開放的 第三 次浪 潮 。這為天津，為環(huán)渤海地區(qū)，為“ 3交通優(yōu)勢 項目區(qū)域緊鄰市區(qū)外環(huán)線，區(qū)域內部及周邊擁有市域干道、快速路、地鐵站等現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡。項目地塊經(jīng)津沽公路 外環(huán)線 京津高速公路往北京市約 140 公里，距天津市中心區(qū) 11 公里，距濱海城區(qū) 20 余公 里，距天津濱海國際機場 7 公里。根據(jù)國務院批復的天津市城市年總體規(guī)劃 2005-2020，津濱大道、地鐵一號線延長線 以及輕軌都將經(jīng)過項目區(qū)域，現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡保證了項目區(qū)域具有良好的可達性，能夠滿足總部現(xiàn)代化辦公對道路交通的高標準要求。 4成本優(yōu)勢 項目區(qū)域土地資源豐富，土地成本相對較低，能為項目建設提供理想的自然環(huán)境和足夠的發(fā)展空間。作為民營企業(yè)的總部基地，要聚集足夠的人氣，不僅要提供完善的商業(yè)服務和配套設施，還要能降低入駐企業(yè)的建設和運營成本，使企業(yè)在獲得最佳發(fā)展環(huán)境的同時獲得最大的效益。 通過以上 分析可以看出，選擇津南雙港地區(qū)建設河畔星城總部基地具有多方面優(yōu)勢，利于總部基地的特色規(guī)劃和項目建設，利于總部基地的項目招商和后期運營，也利于更好的發(fā)揮總部基地的集聚效應和輻射效應。 五、項目開發(fā)基本思路 （一）指導思想和發(fā)展目標 貫徹國務院“非公經(jīng)濟 36 條”，按照天津市“十一五”規(guī)劃的基本要求，響應全國工商聯(lián)關于建立民營經(jīng)濟發(fā)展平臺的號召，對區(qū)域資源進行全面整合和提升，打造一個以大中型民營企業(yè)為主的國內外企業(yè)相互交往、合作的平臺，一個國內外政府機構和民間組織交流、協(xié)作的平臺，一個按國際化規(guī)則運作、提供現(xiàn)代 化商務服務的平臺，一個智能化、生態(tài)型的新型商務花園，實現(xiàn)天津市民營經(jīng)濟的跨越式發(fā)展，完善天津市的城市功能，提升天津市的城市地位。 （二）項目功能定位 總部整合功能： 整合中國民營企業(yè)資源，建立民營企業(yè)科技創(chuàng)新、管理提升、進軍國際市場的重要平臺，以吸引中國民營企業(yè)總部為主，涵蓋各類總部。通過總部入駐發(fā)揮總部經(jīng)濟的經(jīng)濟和社會效應。 國際交流的功能 ：吸引國內外各類商會、協(xié)會和經(jīng)濟組織，舉辦各種會議、展覽和洽談會，形成強大的國際交流功能。 研發(fā)和轉化功能： 側重引進成長性好、帶動性強、研發(fā)轉化能力強，具有廣闊發(fā)展前景的 高技術產(chǎn)業(yè)項目，提高自主創(chuàng)新能力和國際競爭力， 使總部基地成為科技創(chuàng)新基地、研發(fā)成果轉化基地。 教育培訓功能： 與國內外知名教育和培訓機構合作，開展各種教育和培訓工作，建設基地的培訓中心大廈，形成發(fā)達的信息交流網(wǎng)絡，增強總部基地作為智力資本核心的地位。 國際商務服務功能： 以現(xiàn)代信息技術為基礎，建設專業(yè)的商務服務體系，吸引銀行、保險、法律等機構以及外貿(mào)、工商等政府部門入駐，為入駐企業(yè)提供專業(yè)的商務服務及 “一站式 ”政府服務。 商貿(mào)服務功能： 引進國際化程度較高、輻射功能強的高端商業(yè)項目，提供高檔商業(yè)服務，配套 購物、餐飲、娛樂等設施，形成配套商業(yè)服務功能。 配套生活服務功能： 秉承“人與自然和諧發(fā)展”、“居住與世界同步”的理念，建設配套生活區(qū)和生態(tài)居住區(qū)。 以上各功能交叉、重疊、耦合，共同形成總部基地的復合功能。 （三）入駐主體（目標客戶）定位 河畔星城總部基地將以國內民營企業(yè) 500 強為引進重點，發(fā)揮它們投資大、水平高、帶動性強的特點，吸引其上下游關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)總部， 形成以電子信息、高科技、生物制藥、房地產(chǎn)、商貿(mào)物流以及其他現(xiàn)代服務業(yè)為主的總部聚集區(qū)。 1國內民營企業(yè)綜合性總部，信息中心，投 資總部，營銷總部及研發(fā)總部； 2國內外商會和協(xié)會； 3政府稅務、工商等部門的派出機構； 4金融、評估、信息、咨詢等中介服務機構； 5其他類型企業(yè)集團總部及總部派出性機構。 六、項目規(guī)劃 項目總占地 5.63 平方公里，扣除規(guī)劃津濱大道、津沽路退線、梨雙路延長線、海河南路等市政道路、燃氣用地及海河醫(yī)院占地，項目實際可開發(fā)面積為 4.81 平方公里。根據(jù)總部基地的功能定位，結合區(qū)域特點，項目將主要分為四個功能區(qū)：總部經(jīng)濟區(qū)、綜合商業(yè)區(qū)、生態(tài)居住區(qū)和休閑娛樂區(qū)。 （一）規(guī)劃指導思想 1、工作與生活和諧發(fā) 展 為實現(xiàn)總部基地工作、居住的平衡，將就近規(guī)劃居住區(qū)，力爭實現(xiàn) 50%的人群上班通勤時間在半小時以內的目標，實現(xiàn)最高的資源利用效率。 2、綜合配套平衡 重視城市功能多樣化及其結構的合理性，做到商務與商業(yè)、休閑等各項配套功能的和諧發(fā)展， 發(fā)展和諧生活，強化總部經(jīng)濟區(qū)域的比較優(yōu)勢。 3、資源節(jié)約與環(huán)境保護并重 利用新型能源，加強資源綜合利用，推行節(jié)能、綠色建筑，建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型生態(tài)新區(qū)。 （二）總部經(jīng)濟區(qū)的規(guī)模確定及選址 1總部經(jīng)濟區(qū)的規(guī)模 根據(jù)國內現(xiàn)有的按照總部基地模式建設的項目區(qū)域來看，總部基地 一般都包括核心區(qū)和外延區(qū)，核心區(qū)域作為辦公、研發(fā)及決策中心，是建設和發(fā)展的重點，同時為了更好的為總部基地的核心區(qū)域服務，又規(guī)劃了為滿足總部基地內的各種業(yè)務、會議需要的外延服務區(qū)。高度集中的總部核心區(qū)和多功能、高度復合的大區(qū)域的良性互動才能打造成功真正意義上的總部基地。 中國現(xiàn)有的總部基地大致分為兩種，一種是在原來就具有良好區(qū)域經(jīng)濟基礎和環(huán)境基礎上進一步規(guī)劃而發(fā)展形成的總部基地，這類總部基地一般占地規(guī)模較大，總面積在 1.5-4 平方公里，例如：北京朝陽 CBD 占地 3.99 平方公里（核心區(qū)占地面積約 600 畝）、上海 陸家嘴中央商務區(qū)區(qū)域總占地 1.7 平方公里，深圳福田中心商務區(qū)占地2.33 平方公里；另一種為先規(guī)劃后建設的總部基地，面積一般在 1000畝以下，例如：北京豐臺總部基地 975 畝、天津塘沽響螺灣商務區(qū)占地 600 畝、上海東方環(huán)球總部基地占地約 300 畝。 結合天津市經(jīng)濟發(fā)展情況及項目區(qū)域的現(xiàn)狀及發(fā)展定位，項目中總部經(jīng)濟區(qū)占地面積為 1.5 平方公里。 2. 總部經(jīng)濟區(qū)在項目內的選址 根據(jù)項目區(qū)域現(xiàn)狀條件及總部基地的規(guī)劃和發(fā)展要求，項目中總部經(jīng)濟區(qū)選址在津南區(qū)雙港村及上小汀村村界內。該地塊處于規(guī)劃津濱大道的兩側，緊鄰梨雙路， 未來還將有地鐵和輕軌通過，周邊有發(fā)達的交通網(wǎng)絡，輻射能力強，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 （三）項目功能分區(qū) 項目共分為四個功能區(qū)：總部經(jīng)濟區(qū)、綜合商業(yè)區(qū)、生態(tài)居住區(qū)和休閑娛樂區(qū)。 1. 總部經(jīng)濟區(qū) 總部經(jīng)濟區(qū)占地面積約 1.5 平方公里，可開發(fā)面積為 1.06 平方公里，建筑 面積 195 萬平米，總體容積率為 1.3。 包含總部經(jīng)濟商務區(qū)、商業(yè)配套區(qū)和配套居住區(qū)，其中總部經(jīng)濟商務區(qū)和商業(yè)配套區(qū)構成了總部經(jīng)濟區(qū)的核心區(qū)。 總部經(jīng)濟商務區(qū)： 占地面積約 0.2 平方公里，建筑面積約 55 萬平米，容積率為 2.75。 總部經(jīng)濟商務區(qū)為項目的核心組成部 分，涵蓋項目各項核心功能。區(qū)內設有總部辦公大廈、多功能會展中心、企業(yè)服務中心、國際教育培訓中心、研發(fā)中心及多棟單體總部樓，商務區(qū)內還將建設大型廣場，利用開放空間的理念進行綠化布局，將廣場式中心綠化、點式組團綠化同帶狀公共綠化相結合，營造現(xiàn)代化的公園式辦公環(huán)境。 表 1：總部經(jīng)濟商務區(qū)主要項目 項目 建筑面積 (萬平方米 ) 建筑形式 備注 總部辦公大廈 10 高層 標志性建筑 總部樓 15 多層 獨棟建筑 ,面積 1000-5000平米 研發(fā)中心 10 多層 獨棟建筑 ,面積 1000-5000平米 多功 能會展中心 10 多層 標志性建筑 企業(yè)服務中心 七、投入產(chǎn)出分析 河 畔星城總部基地項目用地現(xiàn)狀以村莊和農(nóng)用地為主，為高水平規(guī)劃建設項目，需要先對項目用地的村莊、企業(yè)和農(nóng)用地進行拆遷補償，在土地整理完成后，分期進行 項目建設。本項目的資金投入主要分為土地一級整理（拆遷、安置、補償和基礎設施建設）的投入和土地二級開發(fā)的投入兩部分。 （一）土地一級整理投入產(chǎn)出分析 1. 土地整理成本 （ 1）收購補償費 河畔星城總部基地項目總占地面積 8445 畝，為實施項目建設，需要對項目范圍內土地進行整理，根 據(jù)周邊地區(qū)拆遷安置補償?shù)那闆r測算，預計征地拆遷資金總計為 35 億元人民幣。 （ 2）基礎設施投入 為使項目達到可出讓條件，需要對項目區(qū)域進行基礎設施建設，建設標準為 11 萬元 /畝，資金需求約 10 億元人民幣。 （ 3）土地整理過程中的其他費用 土地整理過程發(fā)生的土地辦件費、規(guī)劃設計費、期間費用及不可預見費等項支出約為 8 萬元 /畝。資金需求約為 7 億元人民幣。 土地整理總成本約為 51 億。 表 3：土地整理成本表 工程項目（費用）名稱 單價（萬元 /畝） 費用小計（億元） 土地收購補償費 41 35 基礎設施投入 11 9.3 其他費用 8 6.8 合計 60 51 2. 土地出讓收益 根據(jù)項目初步規(guī)劃，項目區(qū)域出地率約為 53%，可出讓面積為4476 畝，出讓底價約為 145 萬元 /畝（包含 20%的政府凈收益）。結合周邊土地市場情況，預計未來土地出讓成交價格為 150 萬元 /畝，則通過土地出讓可獲得收入 67 億元。 項目區(qū)域內土地開發(fā)整理并進行出讓后預計可獲凈收益 16 億元，將全部用于投入和補貼總部基地重點項目的開發(fā)建設。 （二）土地二級開發(fā)項目投入產(chǎn)出分析 河畔星城總部基地的運作理念是“筑巢引鳳、放水養(yǎng)魚”。為高標準、高水平建設 河畔星城總部基地項目，盡快形成資本洼地，聚集區(qū)域內的人氣和財氣，提升區(qū)域形象，項目將采用“高標準、低售價”的原則，建成的獨棟總部樓將基本按略高于成