cad_中山富麗達二期項目商業(yè)策劃及工作思路.ppt

全程策劃 三明國際 中國 商業(yè)策劃顧問公司2004年7月 商業(yè)策劃及工作思路 富麗達二期項目 前言 尊敬的領導 我們通過深入溝通 對項目的發(fā)展很有信心 多年的商業(yè)地產統(tǒng)籌經驗 整合我們全國商業(yè)地產資源 通過大型購物 金融 商貿 文體 娛樂 休閑 餐飲 旅游 觀光等商業(yè)的功能整合 為貴公司項目打造一個融文化地產 旅游地產 商業(yè)地產 生態(tài)地產 娛樂地產 景觀地產于一體的中山市 廈門 珠海首個SHOPPINGMALL 現(xiàn)將我司與貴司就該項目的合作意向與思路回復給您 其內容如下 項目狀況 富麗達二期項目位于中山市坦洲鎮(zhèn)南坦路中心地段 區(qū)位特點如下 占地建筑面積2 4萬m2 容積率 2 0 規(guī)模 擬建三星級酒店 建筑面積2萬m2 商業(yè)建筑 含超市 面積 2 8萬m2 投資總額 6000萬元 離本案不遠處就為坦洲鎮(zhèn)的工業(yè)區(qū) 有多家外資機構工廠入駐 外來人口居多 表明此地域消費者的消費水平不低 本案的周邊配套設施完善 附近有銀行 鎮(zhèn)政府 學校 郵局等 從本案到壹加壹超市之間為主要的餐飲和商業(yè)街區(qū) 說明已形成了成熟的商業(yè)網絡 有濃厚的商業(yè)氣氛 在本案推出時不用費太多力就可達到即旺場又旺丁的效果 可謂四兩撥千斤 從上圖可看出本案處于中山市坦洲鎮(zhèn)繁華的商業(yè)地段 周邊有很多大型的住宅小區(qū) 如項目一期富麗達花園 匯翠山莊 碧濤花園 碧秀花園 景湖居等 故集聚了大量穩(wěn)定的消費群體 本案附近還有酒店如匯昌酒店 富華酒店 大興酒店 其中本案對面的匯昌酒店為三星級酒店 經營較旺 這些酒店會為本案帶來大量的旅游消費者和商務消費者 坦洲汽車站離本案近在咫尺 從而會為本案帶來大量的流動消費者 更會把本案的輻射面擴大至中山 珠海 澳門 江門等地 策劃工作思路 如何進行利潤最高化的投資開發(fā) 如何進行人性化實用性的設計規(guī)劃 如何開展商鋪的招商和銷售工作 開業(yè)后如何進行經營管理 旺場升值 如何選擇最適合本項目的廣告營銷 建筑設計等專業(yè)公司 帶著這些問題 我們將計劃從專業(yè)實操的角度 與零售商 開發(fā)商一同組建項目小組 共同研究策劃 達到商業(yè)項目開發(fā)多贏的合作模式 展開一系列的全程策劃及階段顧問工作 具體策劃思路如下 全程策劃思路的目錄 一 項目發(fā)展目標二 項目的開發(fā)模式三 項目理解四 項目定位五 規(guī)劃設計建議六 招商策略七 銷售策略八 商業(yè)經營管理 富麗達二期項目第一階段 籌備期 中山市及坦洲鎮(zhèn)的城市形象工程 中山市及坦洲鎮(zhèn)的民心工程 坦洲鎮(zhèn)市民休閑的前廣場 后花園 一站式購物 休閑 餐飲 娛樂 商住 商貿中心 富麗達商業(yè)地產開發(fā)的新里程碑 第二階段 營銷期 商業(yè)概念定位和功能定位商業(yè)建筑規(guī)劃設計提案營銷策劃與推廣包裝招商策略與組織實施銷售策略與組織實施 第三階段 經營期 開業(yè)籌備與開業(yè)策劃商業(yè)經營與物業(yè)管理開業(yè)后期持序經營策劃與物業(yè)管理顧問交接項目工作 結束單個項目的合作 全程顧問期間 我們提交如下核心報告 項目的商業(yè)市場調查綜合分析報告 項目的市場定位及可行性報告 項目投資收益經濟分析報告 商業(yè)規(guī)劃及動線組織研究建筑設計提案 商家業(yè)態(tài)組合及比例分配的分析報告 二 項目的開發(fā)模式 家樂福超市肯德雞 麥當勞各大品牌主力商家 富麗達二期項目 ShoppingMall的主力商家 三 項目理解 項目整體規(guī)劃面積 1 地理2 區(qū)域人口3 大規(guī)模零售商業(yè)設施4 交通 針對上述對項目的理解 敝司將從專業(yè)策劃角度 專業(yè)規(guī)劃角度 招商引資的策略性 以租帶售方式 整合龐大商業(yè)資源的情況下進行解決 敝司將提交詳細的專案報告 四 項目定位 根據(jù)區(qū)域現(xiàn)狀和商業(yè)發(fā)展的綜合需求 敝司對項目定位如下 形象定位 中山首席社區(qū)MALL主體定位 一站式休閑購物中心總體定位 集購物 娛樂 休閑 商貿 商住 餐飲 旅游及大型地下停車場于一體 建設成綜合社區(qū)功能的一站式休閑 購物 娛樂中心 五 規(guī)劃設計建議 根據(jù)客戶的實際需要 敝司將進行住宅和商業(yè)的發(fā)展規(guī)劃設計 規(guī)劃設計A 休閑內 外廣場的合理布局設計B 樓層交通的布局設計C 通道流線的整體設計D 中空位連體設計E 大堂個性商業(yè)設計F 理貨區(qū)局部設計G 燈光效果的設計H 廣告位I 各業(yè)態(tài)組合的設計 1目標客戶群第一類 經濟基礎雄厚 先富起來的人士 第二類 經濟富裕的本地村民 第三類 經濟基礎扎實 收入豐厚 尤指專業(yè)人士 如外資企業(yè)的高薪一族 第四類 經濟基礎一般 但有較穩(wěn)定收入及一定積蓄的工薪階層和中小型個體戶 第五類 藍領打工一族 資源嫁接體系及開發(fā)模式 本案的總體優(yōu)勢資源整合原則 對內戰(zhàn)術借力 對外戰(zhàn)略借勢目標 形成中山坦洲鎮(zhèn)的商業(yè)優(yōu)勢資源的集中區(qū)域 以高起點高發(fā)展的戰(zhàn)略要求引爆以坦洲鎮(zhèn)為核心的周邊地帶的發(fā)展 以帶動本案的開發(fā) 1 如何實現(xiàn)對內戰(zhàn)術借力 1 1概念借力整合中山乃至珠海 澳門所有可用的優(yōu)勢資源 形成一個總括土地及物業(yè)價值的核心發(fā)展理念 使各項優(yōu)勢資源統(tǒng)一在此理念下 提升本案的土地價值 1 2城市運營借力 本案概念的內涵與體現(xiàn)的生活質量需要對新區(qū)內各項可用的優(yōu)勢資源進行借力整合 體現(xiàn)為娛樂購物 商務度假 人文旅游 生態(tài)居住等方面 具體內容如下 1 3整合力 對于本案整合嫁接的各項優(yōu)勢資源 在統(tǒng)一的理念下進行整合 使本案土地在投入建設成本和運營成本最小化的優(yōu)勢上 提升本案的土地價值及物業(yè)價值 通過系列戰(zhàn)術行動 將本案周邊地區(qū)內的資源 拿為本案所用 并與周邊地區(qū)的各個重要功能區(qū)和重點配套項目互動發(fā)展 1 4具體策略點 2如何實現(xiàn)對外戰(zhàn)略借勢 本案的對外戰(zhàn)略借勢的幾個層次 3 商圈輻射力分析 本項目作為城市的商業(yè)標桿 除了中山坦洲本地穩(wěn)定性消費客源 還將輻射中山市其余市鎮(zhèn) 珠海乃至澳門的消費人群 如圖 本案的核心理念體系 核心發(fā)展理念的構筑模型如下 依托中山 珠海和澳門的發(fā)展和規(guī)劃 與本案周邊的富麗達花園 匯翠山莊 碧濤花園 碧秀花園 景湖居等住宅小區(qū) 和匯昌酒店 富華酒店 大興酒店 等星級酒店整合成為新都市居住群落 以國際風情文化為底蘊 以休閑渡假為特色 園林都市社區(qū)為規(guī)劃理念 締造獨特魅力的新都市文化商業(yè)區(qū)和自然和諧的生活模式 實現(xiàn)經濟 社會雙重效益 經濟效益 實現(xiàn)最大化的利潤 最優(yōu)的開發(fā)部署 最佳的配套 最可持續(xù)的經營 社會效益 創(chuàng)建中山坦洲新標志 新名片 創(chuàng)造新生活方式 提升至中山獨有的形象 樹立中山集購物 旅游 觀光 娛樂等多種功能于一體的國際品牌 運用的手段 以 政府為依托 以規(guī)劃為核心 以效益為目的 以城市運營為手段 充分運用中山市和珠海市發(fā)展的機遇 整合一切可以整合的資源 項目SWOT分析 定位思考 形象定位 中山首席社區(qū)MALL關鍵詞匯解釋 中山 城市級的戰(zhàn)略高度起點 首席 唯一 第一個 獨有得天獨厚綜合優(yōu)勢的一個 社區(qū)MALL 引入國際最新購物 居住 商務概念文化模式 體驗式 購物的文化軟件 力求把這個平臺建設成為坦洲鎮(zhèn)首個真正集購物享受 休閑娛樂 餐飲美食于一體 并成為中山市新形象的標志性物業(yè)群落 六 招商策略 策略一 引進龍頭商家 如家樂福 家福等 給項目注入商業(yè)賣點 帶動二級主力店及其它品牌商家 策略二 根據(jù)不同商鋪的特點進行定點招商 以廣告推廣輔助招商 策略三 整合商業(yè)資源 進行短時間的快速招商 策略四 用優(yōu)良 完整的商業(yè)經營管理系統(tǒng) 促進商家的經營信心 策略五 以優(yōu)惠政策吸引龍頭商家 推動其它商家的招商 項目賣點提煉 1 中山市坦洲鎮(zhèn)核心商圈 未來發(fā)展更耀眼 2 21世紀現(xiàn)代化商業(yè)項目 商業(yè)新地標 城市新名片 3 交通網絡完善 四通八達 4 人口密集 收入高 素質高 人氣旺盛 消費旺盛 5 創(chuàng)業(yè)投資計劃 七 銷售策略 6 最佳商業(yè)購物環(huán)境 7 建筑風格 現(xiàn)代化的外立面設計及個性化室內布局 8 主題特色商場 9 異域風情美食世界 10 大型超市或百貨進駐 信心保證 經營零風險 11 國際 國內名牌商家爭先進駐 1 炒作商圈概念使人們正確認識商圈是中山市 廈門 珠海的交接口 中山市未來商業(yè)快速發(fā)展 高層次發(fā)展 帶出本項目正是難得商業(yè)投資機遇 激發(fā)投資者興趣 總體推售策略 招商先行 以租帶售 前期先引入龍頭商家 為后的招商及銷售打下基礎 二級主力商家隨后確定 全面開展招商推廣 同步開展銷售推廣 2 明確招商與銷售的關系 3 總體推貨節(jié)奏的把握 一方面是根據(jù)市場的需求變化控制快慢節(jié)奏 另一方面是根據(jù)銷售成績的好壞而靈活制定策略 準確掌握市場需求關系 降低項目的銷售風險 方案一 將項目分層推售作用 是先把相對較差的商鋪盡早銷售 再以相對較好的商鋪墊后銷售 以降低項目銷售風險 敝司對本項目的推貨節(jié)奏有兩個方案建議 方案二 將各層商場分區(qū) 組合銷售 作用 由于不同價位的商鋪將有不同的目標購買力 在銷售初期組合不同樓層的商鋪展開銷售 可及時掌握市場對本項目的接受程度 以利于及時調整價格 并控制好后續(xù)推售節(jié)奏 即選擇繼續(xù)組合推貨或按樓層進行推貨 找準目標市場 明確目標客戶 使廣告投入彈無虛發(fā) 達到事半功倍之效果 4 明確目標市場的目的 選擇目標市場的策略 因此在推廣中要不斷強化炒作區(qū)域商圈 項目形象 還要明確目標市場 策略性實施遠交近攻 作用 在實際過程中 圍繞項目由近至遠逐漸擴大宣傳范圍 先鞏固本地目標市場 爭取最大的認同度 吃透本地消費力 繼而再逐漸擴大目標市場 目的明確 重點突出 做最具實效的宣傳推廣 5 積極創(chuàng)造有利條件支持推廣及銷售 項目操作需要得到多方面的有效支持 整合資源優(yōu)勢 才更有機會實現(xiàn)良好的銷售佳績 1 招商先行 以租帶售 2 工程進度的加快建設 3 確立項目的經營管理體系及物業(yè)管理制度 4 爭取政府的正面與側面的支持 5 與各類媒體建立良好關系 6 由發(fā)展商牽頭 組織各類型公益活動 廣告宣傳上花心思 串連一系列有利于項目推廣的賣點 事件 活動 以及做好項目里外的整體包裝 方方面面的炒作造勢 構建本項目品牌魔方 發(fā)放強有力的磁場效應 以君臨天下 獅子搏兔之如虹氣勢進行推廣宣傳 為實現(xiàn)項目的快速銷售鋪墊坦途 6 蓄勢打造品牌陣勢 7 各階段推售計劃 根據(jù)本項目的工程進度預計 并結合項目的推廣需要 敝司初步制定本項目的推廣時間表 并由此制定各階段推售計劃 1 商場全年經營管理 促銷活動2 商場的租賃管理3 財務管理建議4 安防管理建議5 風險管理建議 八 經營管理顧問 我司提供的專業(yè)服務 l市場調研l(wèi)項目整體定位 市場定位 功能定位 形象定位l規(guī)劃設計建議 住宅與商業(yè) l營銷策劃與推廣包裝 住宅與商業(yè) l業(yè)務培訓l招商l物業(yè)銷售與售后服務l開業(yè)策劃l開業(yè)后商業(yè)經營 物業(yè)管理顧問階段 祝我們合作愉快 聯(lián)系電話 020 3869979513802799145傳真 020 38699798Http 富麗達二期項目專案組團隊介紹 胡輝總經理知名商業(yè)地產專家 商業(yè)營銷專家 中國商業(yè)地產十大領軍人物 專門從事SHOPPINGMALL 大型購物中心 主題商業(yè)步行街 專業(yè)批發(fā)市場的投資開發(fā) 全程統(tǒng)籌策劃 商業(yè)研究 10年商業(yè)地產策劃及推廣實戰(zhàn)經驗 曾策劃過廣州中華廣場 廣州萬國廣場 廣州天河都市廣場 廣州麗影商業(yè)廣場 深圳銅鑼灣廣場 深圳意大利國際名店城 南寧太陽廣場 南寧世貿商城 南寧亭洪路商業(yè)步行街 長沙星沙商業(yè)樂園 朝陽文化用品批發(fā)市場 南京裕鴻商業(yè)廣場等20多個商業(yè)項目 梁偉權 Stephen 從事中國商業(yè)地產工作8年 曾參與廣州中信廣場 麗柏廣場 中國大酒店名店城 琶州中洲大廈 星河灣服務式公寓 深圳帝國大廈 海南吳支洲島 東湖御園等商業(yè)地產項目前期規(guī)劃研究和項目策劃 廖建寧 Leo 中山大學工商管理碩士 MBA 商業(yè)地產專業(yè)人士 曾參與東方廣場 MALL 世貿商城 光明廣場 都市MALL 白云國際新機場 金華摩爾城 四川三星堆等項目 從市場研究 定位 招商 銷售等的階段或全程策劃 源偉心 從事中國房地產工作7年 對中國商業(yè)地產招商運作有豐富的管理經驗 曾參與廣州王府井 廣州百貨大廈 天河城廣場 世貿商城等招商策劃和實施 許俊杰從事中國房地產工作7年 對中國商業(yè)地產銷售運作有豐富的管理經驗 曾參與新中國大廈 中華廣場 萬國廣場等招商策劃和實施 工作分工 胡輝 董事總經理 負責統(tǒng)籌策劃本