宏觀調(diào)控下江西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析.doc

宏觀調(diào)控下江西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基本產(chǎn)業(yè)部門, 是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化發(fā)展過程中形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè), 已經(jīng)成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)中的一個(gè)重要的有機(jī)組成部分。從經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家或地區(qū)來看, 房地產(chǎn)業(yè)無一不是該國(guó)或地區(qū)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與支柱產(chǎn)業(yè), 對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重的作用。近年來，我省房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展迅猛，開發(fā)投資規(guī)模逐年擴(kuò)大,成為固定資產(chǎn)投資構(gòu)成中最活躍的部分，是推動(dòng)全省經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的生力軍。本文通過分析我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)當(dāng)前我省房地產(chǎn)業(yè)存在的問題進(jìn)行探討。一、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系（一）房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用 房地產(chǎn)業(yè)在保障人民生活質(zhì)量、推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步方面起著重要的作用,因此房地產(chǎn)業(yè)本身就在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有非常重要的地位。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的其它產(chǎn)業(yè)之間有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性,同上下游產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密,它的發(fā)展能夠大大拉動(dòng)或刺激其它產(chǎn)業(yè)部門的繁榮,這進(jìn)一步加大了它在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用表現(xiàn)在以下三個(gè)方面:1、房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)本身(房屋建筑安裝工程、房地產(chǎn)開發(fā)與流通服務(wù)) 對(duì)增加國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用,這其中包括建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn);2、房屋建設(shè)產(chǎn)生了對(duì)建筑材料、建筑設(shè)備的需求,從而帶動(dòng)這些為房地產(chǎn)業(yè)提供中間投入的產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展;3、房屋建成出售后,入住居民的消費(fèi)支出(指購(gòu)買家具、家用電器進(jìn)行裝修、物業(yè)管理、使用抵押貸款等等) 增加,從而帶動(dòng)需求,最終引起經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張。第一種作用可以稱之為房地產(chǎn)業(yè)的首輪拉動(dòng)。從收入角度來看,建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)本身就會(huì)產(chǎn)生工資、利潤(rùn)、折舊和稅金等增加值,這部分增加值是計(jì)入生產(chǎn)總值的。第二和第三部分的促進(jìn)作用可以稱之為住宅產(chǎn)業(yè)的波及效應(yīng),或稱“關(guān)聯(lián)效應(yīng)”。第二部分可以稱為“后向關(guān)聯(lián)”,第三部分可以稱為“前向關(guān)聯(lián)”。據(jù)統(tǒng)計(jì),與住宅產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)部門約有50 個(gè)左右。如圖1圖1房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)系物業(yè)管理裝潢業(yè)家具制造業(yè)建材業(yè)中介服務(wù)業(yè)冶金工業(yè)家電業(yè)機(jī)械工業(yè)反相關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)業(yè)前向關(guān)聯(lián)金融業(yè)木材業(yè)社區(qū)服務(wù)業(yè)金融業(yè)旅游業(yè)有色金屬工業(yè)水電煤氣零售業(yè)餐飲業(yè)（二）江西房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析世界經(jīng)濟(jì)和我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)實(shí)踐證明，房地產(chǎn)開發(fā)投資與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系極為密切，房地產(chǎn)投資是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿χ弧Ｎ覀儗?duì)“九五”以來江西房地產(chǎn)投資與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析后，做出如下發(fā)展趨勢(shì)比較曲線圖：圖2 江西房地產(chǎn)開發(fā)投資與生產(chǎn)總值增長(zhǎng)速度走勢(shì)圖注：為使兩者可比，增長(zhǎng)速度均按當(dāng)年價(jià)格計(jì)算，并以上年為100從江西房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的實(shí)際運(yùn)行軌跡看，我們可以得出以下結(jié)論：從發(fā)展趨勢(shì)看，二者周期起伏亦大致相同，表現(xiàn)出高度的吻合性，在絕大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率上升，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率亦上升；房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率下降，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)亦下降。例如2003年，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度達(dá)到71.2%，當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度也快速提高，達(dá)到13.0%，較上年提高了2.5個(gè)百分點(diǎn)。從二者的趨勢(shì)曲線上看，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)曲線相對(duì)于房地產(chǎn)投資曲線較平滑；其波動(dòng)軌跡比較平緩、穩(wěn)定，而房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)波動(dòng)較為劇烈。在房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)曲線上，波峰出現(xiàn)在2003年，增幅為71.2%，波谷出現(xiàn)在1997年，增速為-4.8%，峰谷差達(dá)到76個(gè)百分點(diǎn)；而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)曲線上的波峰和波谷分別出現(xiàn)在2004年和1998年，其增長(zhǎng)率分別為23.1%和7.1%，峰谷差為16.0個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的變動(dòng)周期相對(duì)于房地產(chǎn)投資的變動(dòng)存在一定的滯后效應(yīng)，滯后期大約為1-2年。這種現(xiàn)象表明房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)有一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，其對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的作用在投資的當(dāng)年并不一定能反映出來，但會(huì)在第二年、第三年甚至更后的時(shí)間逐步顯現(xiàn)出來。二、宏觀調(diào)控下江西房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析（一）江西房地產(chǎn)業(yè)供需狀況及其變化1、房地產(chǎn)需求及其發(fā)生的變化從今年1-9月商品房的需求分析，商品住宅銷售占商品房總銷售量的94.3%，辦公樓0.2%，商品營(yíng)業(yè)用房占4.7%。商品住宅所占比例近幾年一直比較穩(wěn)定?？梢?，商品房的需求旺盛，集中反映在商品住宅上。從住房需求看，主要分為自住性需求和投資性需求。自住性需求分為三類：第一是“主動(dòng)型”需求，是指居民為改善和提高住房條件，主動(dòng)買房或租房的需求；第二是“被動(dòng)型”需求，是指因城市更新和房屋拆遷導(dǎo)致居民“不得不”買房或租房的需求；第三是“自動(dòng)型”需求，是指農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商“自然”而“主動(dòng)”買房或租房的需求。從今年前三季度看，“主動(dòng)型”需求和“自動(dòng)型”需求仍然保持強(qiáng)有力的增長(zhǎng)趨勢(shì)。盡管銀行通過提高首付比例和貸款利率等手段加強(qiáng)了對(duì)個(gè)人購(gòu)房消費(fèi)貸款的監(jiān)管力度，但在政策的執(zhí)行上對(duì)自住性購(gòu)房并沒有很大變化，更沒有太多地削弱中等收入家庭的購(gòu)房積極性。 “被動(dòng)型”需求增長(zhǎng)有所放慢。各地根據(jù)中央有關(guān)加強(qiáng)房屋拆遷管理，規(guī)范拆遷市場(chǎng)，保護(hù)被拆遷人合法權(quán)益的要求，大多放慢了拆遷速度，使“被動(dòng)型”需求放緩，實(shí)現(xiàn)有節(jié)奏地釋放，在各地具有普遍性，因而也成為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效途徑。投資需求是指購(gòu)房者將房屋作為投資品，用來出租或銷售乃至“炒樓”的需求。以投資為目的購(gòu)買住宅、商鋪、辦公樓等投資性需求，局部過熱地區(qū)有所降溫，總體仍較熱。眾所周知，房屋具有消費(fèi)和投資雙重性質(zhì)，可以互相轉(zhuǎn)換。當(dāng)前我國(guó)金融和投資環(huán)境是，股市高位震蕩，銀行利率雖有提高，但在居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）連續(xù)數(shù)月走高的情況下，出現(xiàn)銀行存款“負(fù)利率”，居民投資渠道稀缺，房地產(chǎn)投資仍是居民尤其是先富一族優(yōu)先選擇的投資渠道。除投資商品住宅外，商鋪投資也成為各地市場(chǎng)的熱點(diǎn)，這類投資在市場(chǎng)利益驅(qū)動(dòng)和一些開發(fā)企業(yè)的運(yùn)作下，一直是最近幾年的熱點(diǎn)。2、房地產(chǎn)供應(yīng)及其發(fā)生的變化當(dāng)前，決定房地產(chǎn)供應(yīng)量和供應(yīng)速度的主要有兩大因素，一是資金供應(yīng)狀況，二是土地供應(yīng)狀況。今年1-9月， 江西房地產(chǎn)開發(fā)本年資金來源同比增長(zhǎng)36.6%，增速比去年同期提高6個(gè)百分點(diǎn)，仍保持較高增幅。由于各商業(yè)銀行對(duì)房貸資金收緊，開發(fā)資金來源中銀行貸款占國(guó)內(nèi)貸款的比重同比下降了0.8個(gè)百分點(diǎn)。由于房貸收緊，資金來源發(fā)生變化，造成了相當(dāng)一部分企業(yè)開發(fā)資金的短缺，影響了部分開工項(xiàng)目的進(jìn)展和竣工速度，從而較大幅度地降低了供應(yīng)增長(zhǎng)速度。同時(shí)，開發(fā)企業(yè)向銀行貸款難度加大，比例下降，必然要另辟融資渠道，這就加大了融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)，所增加的融資費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)成本，最終會(huì)反映和體現(xiàn)到房?jī)r(jià)上?？梢哉J(rèn)為，金融政策和融資渠道的變化是造成近期供應(yīng)增速減慢和房?jī)r(jià)上升的一個(gè)重要原因。今年1-9月，全省購(gòu)置土地面積和完成土地開發(fā)面積均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，同時(shí)給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出了兩個(gè)信號(hào)：一是如果存量土地盤活方面成效不明顯，而需求繼續(xù)趨旺，將會(huì)出現(xiàn)更大程度上的供不應(yīng)求；二是這種預(yù)期使人們感覺到，土地供應(yīng)和信貸雙收緊政策的繼續(xù)，意味著未來房?jī)r(jià)的快速上揚(yáng)，于是大家會(huì)趁早購(gòu)房，從而使需求提前，加大了房地產(chǎn)供應(yīng)的壓力。除上述兩方面原因外，房屋拆遷難度加大，速度放慢，也影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)速度，拖延了不少項(xiàng)目的房屋竣工和銷售的時(shí)間。（二）總體上江西房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫現(xiàn)象并不嚴(yán)重隨著房?jī)r(jià)的較快上升，最近社會(huì)上又出現(xiàn)了關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的議論，有人說“全球正處于有史以來最大的房地產(chǎn)泡沫之上，而這一泡沫是由中國(guó)和美國(guó)制造的”，還說“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫將在數(shù)月內(nèi)破裂，不會(huì)超過一年”。何謂泡沫？從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，泡沫是資產(chǎn)價(jià)格的虛漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫是指商品房售價(jià)遠(yuǎn)超過其實(shí)際的價(jià)值。從世界范圍看，股市、樓市交易是產(chǎn)生泡沫的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，由于供求關(guān)系的不斷變化，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)一些泡沫是不足為奇的，江西樓市也不例外。據(jù)全國(guó)70個(gè)重點(diǎn)城市房屋銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)，今年1-9月南昌市房屋銷售價(jià)格指數(shù)為106.5%，低于全國(guó)70個(gè)城市平均價(jià)格0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中新建商品住宅全省價(jià)格指數(shù)107.3%，高于全國(guó)70個(gè)城市平均價(jià)格0.11個(gè)百分點(diǎn)。從今年前三季度商品房?jī)r(jià)漲幅看，在一些地方可能出現(xiàn)了一些泡沫或有泡沫的苗頭，但根本談不上“充滿了泡沫和破裂、崩盤”。我們應(yīng)當(dāng)從較長(zhǎng)一段時(shí)間去觀察房?jī)r(jià)，在過去的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，與國(guó)內(nèi)其他省份相比江西房?jī)r(jià)偏低，房?jī)r(jià)基數(shù)小是造成漲幅偏高的一個(gè)重要原因。而且這種漲幅是在建筑原材料漲價(jià)，土地價(jià)格較快上升、商品房品質(zhì)有較大提升（加大建造成本）的情況下產(chǎn)生的，不存在資產(chǎn)價(jià)格虛漲的問題，全省樓市基本上不存在泡沫。同時(shí)，江西房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來以“自動(dòng)性”需求為主體而產(chǎn)生的持續(xù)旺盛的購(gòu)買力，也足以說明這一點(diǎn)。2三（三）江西房地產(chǎn)業(yè)尚有廣闊的發(fā)展空間 總體來看，房地產(chǎn)業(yè)是江西經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展的強(qiáng)大支柱產(chǎn)業(yè)，與全國(guó)一些地方比較，江西房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著更為廣闊的空間。 2006年全國(guó)生產(chǎn)總值達(dá)到了210871.0億元，江西生產(chǎn)總值是4670.53億元，江西生產(chǎn)總值占全國(guó)生產(chǎn)總值的比例為2.2%。但是與此同時(shí)，江西房地產(chǎn)投資總量是345.96億元，全國(guó)房地產(chǎn)投資總量是19422.92億元，江西房地產(chǎn)投資總量占全國(guó)房地產(chǎn)投資總量的比例為1.8%。也就是說，江西省生產(chǎn)總值占全國(guó)生產(chǎn)總值的比例與江西省房地產(chǎn)投資總量占全國(guó)房地產(chǎn)投資總量的比例相比，后者要低0.4個(gè)百分點(diǎn)。如果按照我省生產(chǎn)總值在全國(guó)所占比例乃至繼續(xù)發(fā)展看，江西房地產(chǎn)業(yè)顯然還有一定的發(fā)展空間。 我們還可以分析另外一組數(shù)據(jù)：2006年全國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)的投資總量是93368.7億元，其中房地產(chǎn)業(yè)是19422.92億元，房地產(chǎn)投資所占比例為20.8%，但是與此同時(shí)，江西房地產(chǎn)業(yè)投資占全省城鎮(zhèn)投資的比重僅為14.6%，這個(gè)比例低于全國(guó)6.2個(gè)百分點(diǎn)。 上面這些數(shù)據(jù)說明，我省在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中雖然取得了顯著的成績(jī)，但是與全國(guó)相比較，仍然有著廣闊的發(fā)展空間。第一，江西是一個(gè)典型的城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的省份。我們認(rèn)為，推動(dòng)江西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動(dòng)力，是城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變革，城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變革是江西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要推動(dòng)力。2006年，全省第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值比重達(dá)到了16.8%，第二產(chǎn)業(yè)達(dá)到了49.7%，第三產(chǎn)業(yè)達(dá)到了33.5%，江西的城市化率較上年提高了1.6個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到38.7%。但是比較而言，我省4339萬人口中有2660萬以上的農(nóng)村人口，江西要發(fā)展，必須解決“三農(nóng)”問題，而“三農(nóng)”問題解決的必然結(jié)果是相當(dāng)部分的農(nóng)民變?yōu)槌鞘芯用瘛Ｔ谶@個(gè)農(nóng)民變居民的過程中，我們要發(fā)展小城鎮(zhèn)，要發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)。這就是我們?yōu)槭裁匆龃笾行某鞘?，要發(fā)展衛(wèi)星城市，要強(qiáng)力推進(jìn)江西小城鎮(zhèn)建設(shè)的緣由。在這一過程中，隨著大批農(nóng)民進(jìn)城，隨著城鄉(xiāng)居民物質(zhì)生活條件的改善，人們對(duì)包括住宅在內(nèi)的生活質(zhì)量的改善要求也越來越高。第二，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐力量，即城鄉(xiāng)居民購(gòu)買房產(chǎn)的支付能力有了很大變化。按照統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)一口徑，2006年末，江西農(nóng)民年人均收入為3584.72元，增長(zhǎng)9.8%；城鎮(zhèn)居民年可支配收入為9551.16元，增長(zhǎng)10.8%。盡管近年來隨著居民投資渠道的大大拓寬，居民個(gè)人投資于金融證券市場(chǎng)和保險(xiǎn)市場(chǎng)等方面的資金不斷增長(zhǎng)，也曾出現(xiàn)存款搬家現(xiàn)象，但2006年末江西居民儲(chǔ)蓄存款余額仍高達(dá)3151.68億元的歷史最高水平。另外，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民購(gòu)房貸款需求也給予了大力支持。2006年銀行為居民提供的個(gè)人住房貸款為219.77億元，同比增長(zhǎng)11.4%。由此可以看出，廣大居民的購(gòu)房支付能力得到提高，這將有力地支撐房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。第三，衛(wèi)星城區(qū)的綜合開發(fā)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供新的契機(jī)。目前房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了新的特點(diǎn)，國(guó)內(nèi)開發(fā)商包括外資都開始關(guān)注二、三線城市的開發(fā)，他們關(guān)注的焦點(diǎn)就是這些城市的成長(zhǎng)性特別強(qiáng)，資本密集度相對(duì)低，開發(fā)成本和操作風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)也低?，F(xiàn)在布局就抓住了未來35年的市場(chǎng)成長(zhǎng)期，利空非?？春?。一、二線大城市的衛(wèi)星城區(qū)，就具有二、三線城市的特點(diǎn)，成長(zhǎng)性非常強(qiáng)。隨著江西城市的進(jìn)一步發(fā)展，工業(yè)、服務(wù)業(yè)布局進(jìn)一步調(diào)整，這些衛(wèi)星城區(qū)將會(huì)迎來大規(guī)模的置業(yè)移民，市場(chǎng)看好。第四，對(duì)接長(zhǎng)珠閩的區(qū)位優(yōu)勢(shì)催生房地產(chǎn)發(fā)展。長(zhǎng)珠閩地區(qū)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍、發(fā)展態(tài)勢(shì)最強(qiáng)勁的區(qū)域之一。隨著上述地區(qū)人工費(fèi)、土地使用費(fèi)的上升，長(zhǎng)珠閩許多勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)正在逐步喪失，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的生存空間越來越狹小，并開始進(jìn)入以資本和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新一輪產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，原有勞動(dòng)密集型和資源密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向周邊生產(chǎn)成本低的地區(qū)轉(zhuǎn)移。江西作為長(zhǎng)珠閩的共同腹地，承接長(zhǎng)珠閩地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，這里適宜集合物流園區(qū)、工業(yè)加工區(qū)、休閑服務(wù)區(qū)為主的業(yè)態(tài)。通過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移可以創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會(huì)，加速江西省剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，加快江西的城市化進(jìn)程，并由此伴生相當(dāng)?shù)纳唐贩啃枨?，推?dòng)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。第五，旅游、休閑地產(chǎn)的契機(jī)。這個(gè)市場(chǎng)契機(jī)，并非是依賴于城市規(guī)劃及發(fā)展本身，而是依賴于江西地區(qū)生活水平的提高和旅游消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展。江西豐山富水多河流，從旅游資源看，江西具有“紅綠古”的特色，有井岡山、瑞金的中央蘇區(qū)、贛東北根據(jù)地、南昌八一起義等紅色旅游，有婺源三清山、鄱陽湖、三百山的生態(tài)旅游，有滕王閣、上清官、白鹿洞等名勝古跡，具備開展各種類型、各種檔次旅游度假的良好條件。睿智的投資者正借鑒國(guó)內(nèi)外旅游、休閑地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，布局這類項(xiàng)目。這類物業(yè)開發(fā)屬于商業(yè)地產(chǎn)范疇，必將突破傳統(tǒng)的住宅開發(fā)思路而使房地產(chǎn)開發(fā)從理念到房屋用途都將產(chǎn)生新的變化。三、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的幾點(diǎn)建議按照中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，房地產(chǎn)業(yè)要從過去幾年快速乃至高速發(fā)展的軌道，轉(zhuǎn)入今后平穩(wěn)較快發(fā)展的軌道。我們建議，各地在調(diào)控房?jī)r(jià)時(shí)，可采取以下措施：1、高度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化，特別要經(jīng)常注意房?jī)r(jià)的變化，包括商品房預(yù)售價(jià)格、二手房交易價(jià)格以及租金價(jià)格的變化。及時(shí)、全面地向社會(huì)發(fā)布準(zhǔn)確信息，引導(dǎo)市場(chǎng)主體的各個(gè)方面協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)供求總量的基本平衡，供求結(jié)構(gòu)的基本合理。2、重視利率杠桿的調(diào)控作用。通過貸款利率逐步放開，以靈活、有效的金融手段調(diào)控供求關(guān)系。3、普通商品住宅開發(fā)用地應(yīng)予以保證，尤其是要保證廉租住房等用地需求，盡量做到提前、充足。要認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見及有關(guān)部門關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控等方面的政策措施，要保證足量的住宅用地投放，在供地上優(yōu)先考慮低收入家庭住宅用地的供應(yīng)，優(yōu)先安排廉租住房等用地，使廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地年度供應(yīng)量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%。開發(fā)用地的供應(yīng)既要有時(shí)間的提前，又要有供應(yīng)量的充足。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看，商品房開發(fā)用地總是要不斷供應(yīng)和增量的，根據(jù)城市化和人居水平的提高，每個(gè)時(shí)期都有總量要求，與其“饑餓性”供地不如“提前性”和“飽和性”供地?！帮柡托浴惫┑兀梢詼p輕地價(jià)上升的壓力，而“饑餓性”供地易引發(fā)地價(jià)上升。需要特別強(qiáng)調(diào)的是，不必?fù)?dān)心房地產(chǎn)開發(fā)用地的浪費(fèi)，這是因?yàn)?，首先開發(fā)商為了得到高回報(bào)，一般只會(huì)通過提高容積率來節(jié)約用地；其次即使在短期內(nèi)有些樓盤會(huì)出現(xiàn)積壓現(xiàn)象，但由于