假按揭的特征及風(fēng)險防范【精華】4.doc

虛假個人住房按揭貸款識別與風(fēng)險防范1個人住房貸款風(fēng)險防范4關(guān)于“假按揭”風(fēng)險的思考7假按揭的法律責(zé)任及風(fēng)險防范9假按揭糾紛的民事救濟(jì)與風(fēng)險防范12虛假個人住房按揭貸款識別與風(fēng)險防范根據(jù)國家發(fā)改委調(diào)查顯示，2007開發(fā)商投入房地產(chǎn)的資金61來源于銀行,商業(yè)銀行貸款是房地產(chǎn)項目順利運(yùn)作的重要組成部分. 2008年以來,國家一直緊縮的貨幣政策及由此產(chǎn)生的商業(yè)銀行信貸規(guī)模緊縮使部分資本金較少,資金流動性較差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨資金流動性短缺,而房地產(chǎn)交易市場正由高度賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變,市場上觀望氣氛濃厚,房屋交易量急劇下降,在這種資金短缺的市場環(huán)境下,開發(fā)商采取虛假按揭貸款形式套取銀行資金,轉(zhuǎn)移市場風(fēng)險可能性加大.因此,必須加強(qiáng)虛假個人住房按揭貸款的風(fēng)險防范。虛假按揭貸款是以虛假房屋交易套取個人住房貸款的行為, 它是一種綜合性風(fēng)險，它包含有信用風(fēng)險、市場風(fēng)險和操作風(fēng)險,是目前對銀行造成影響最大,形成不良貸款最集中的風(fēng)險之一。 “假按揭”通常采用的方式是開發(fā)商利用其公司員工作為購房人或者虛擬若干購房人，并以這些購房人的名義與自己公司簽訂不真實、虛假的房屋買賣合同，再以這些購房人向商業(yè)銀行申請按揭貸款，從而套取資金?！凹侔唇摇钡闹饕憩F(xiàn)形式通常有以下幾種：（一）開發(fā)商放棄運(yùn)作房產(chǎn)項目，以惡意騙取資金為目的形成的詐騙型“假按揭”。這類“假按揭”往往是一些資金實力較差的開發(fā)商因項目運(yùn)作不成功，在銷售過程中勾結(jié)銀行、房地產(chǎn)管理部門有關(guān)人員，實施的以非法占有銀行資金為目的，虛構(gòu)購房事實或抬高房價，騙取銀行貸款，無意歸還。開發(fā)商在資金到手后，往往迅速轉(zhuǎn)移資金，對項目的后續(xù)建設(shè)臵之不理，或注銷公司或攜款潛逃，給商業(yè)銀行、購房人、社會造成重大不良影響。（二）開發(fā)商為了解決資金短缺，以臨時套取資金周轉(zhuǎn)為目的形成的貸款型“假按揭” 。這類“假按揭”是開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)過程中，由于項目銷售不理想或由于戰(zhàn)線過長、后續(xù)資金不到位，或銷售雖好但其他配套資金未按計劃到位、資金鏈出現(xiàn)斷檔，便以單位名義或公司管理人員親屬等假購房者的名義申請貸款，解決臨時資金短缺，在后續(xù)資金到位時提前歸還貸款或在找到合適的買家時再通過轉(zhuǎn)按揭的形式“以真換假”，其本質(zhì)就是將個人虛假住房貸款公司化操作，以個人名義貸款，公司使用資金。此類購房借款人往往是真實的，甚至各種證明文件也是真實的，償還月供一般也是正常的，在業(yè)務(wù)經(jīng)辦中很難防范，但是相對風(fēng)險較前者小。（三）開發(fā)商與承建商債權(quán)債務(wù)抵沖形成的拋售型“假按揭”。部分房地產(chǎn)開發(fā)商在施工過程中或在工程價款結(jié)算時由于資金緊缺拖欠工程款，往往會將房子作價抵作工程款給付施工隊，施工隊拿抵債的房子通過造假、虛抬房價等手段，向商業(yè)銀行申請按揭貸款進(jìn)行變現(xiàn)，以達(dá)到拋售資產(chǎn)的目的。（四）開發(fā)商與購房人相互串通，采用按揭返租的方式以融資為目的融資型“假按揭”。這類假按揭是開發(fā)商與購房人相互串通，以高出同地段房產(chǎn)成倍的價格進(jìn)行購房交易，通過購房人向銀行第2/6頁就高出市場價格的部分進(jìn)行按揭，為開發(fā)商套取現(xiàn)金，此后開發(fā)商分期以租金形式將貸款本金連同高息返還購房者的融資方式。返租按揭目前在沿海已經(jīng)出現(xiàn)，因其行為的隱蔽性，在業(yè)務(wù)經(jīng)辦中較難防范。（五）購房人開與發(fā)商相互串通，采用提高房屋售價的辦法規(guī)避首付款的零首付型“假按揭”。這類假按揭是購房人與開發(fā)商相互串通，購房人為了規(guī)避繳付首付款，開發(fā)商為了迅速售房，雙方串通以高出同地段房產(chǎn)的價格簽訂虛價購房合同，虛價部分就是購房人應(yīng)當(dāng)繳付的首付款部分，由購房人向開發(fā)商出具收到首付款的收據(jù)，雙方向銀行辦理按揭手續(xù)套取資金。這種假按揭方式，購房人是真實的，購房意愿也是比較真實的，但是購房合同價格是虛假的，只是購房人事實上沒有向開發(fā)商支付首付款，銀行是100%地向開發(fā)商發(fā)放了虛假售房價的貸款。由假按揭?guī)追N表現(xiàn)形式來看,由于購房借款人的購房意愿不真實，或就高價部分貸款意愿不真實，其還款資金來源于房地產(chǎn)開發(fā)商或者套取資金后不存在償還月供款項的問題，因此，一旦房地產(chǎn)開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題或者房屋價格停止上漲出現(xiàn)貶值時，所謂的購房借款人就很可能會停止償還貸款。致使商業(yè)銀行面臨以下風(fēng)險：（一）處臵抵押物的可能性風(fēng)險。為了盡可能多地套取資金，“假按揭”時開發(fā)商往往將房屋價格抬高，尤其是返租按揭中，其房價往往是實際房價的數(shù)倍，即使貸款抵押物處臵成功，所得款項第3/6頁也不能足額清償債務(wù)；再加上新開發(fā)房和二手房之間的差價及拍賣處臵時眾多環(huán)節(jié)產(chǎn)生的，消耗大量人力財力，最后導(dǎo)致銀行通過處臵抵押物彌補(bǔ)損失的可能性很小，如果開發(fā)商抵押的房屋為未竣工的在建工程預(yù)售房時，銀行的受償風(fēng)險將更大。2002年6月，最高人民法院公布的關(guān)于在建工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)中明確規(guī)定“建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”。如果辦理按揭業(yè)務(wù)時，承建商沒有承諾放棄優(yōu)先權(quán)的話，銀行的受償率往往很不理想甚或根本就不能受償。(二)購房借款人還款責(zé)任及可能性風(fēng)險分析。從合同關(guān)系分析，購房合同的虛假并不構(gòu)成住房按揭貸款合同的無效性。但是由于我國的信用體制極不完善，個人的支付能力也千差萬別，個人征信系統(tǒng)尚未完全建立，因而個人財產(chǎn)很容易被轉(zhuǎn)移、隱匿，法院對一般自然人執(zhí)行時會本著“和諧”的主題不會大動干戈，所以要從執(zhí)行個人的財產(chǎn)中彌補(bǔ)銀行社資金損失，事實上是很不現(xiàn)實的。特別是遇到開發(fā)商買通無業(yè)游民，或以偽造身份證明辦理貸款的惡意欺詐按揭，銀行可能無法找到真正的購房借款人，根本不可能要求個人承擔(dān)還款責(zé)任。通過以上假按揭貸款的表現(xiàn)形式及風(fēng)險分析,我們可以看出,假按揭的產(chǎn)生主要是由于信貸人員及管理人員審查不嚴(yán)格造成的,如果嚴(yán)格按照信貸審查審批流程及業(yè)務(wù)操作流程辦理業(yè)務(wù),假按揭貸款是可以防范和控制的,在我們在進(jìn)行按揭貸款業(yè)務(wù)時,我建議從以下幾個方面進(jìn)行假按揭貸款的防范:第4/6頁(一)選擇與實力雄厚、信譽(yù)良好的開發(fā)商建立合作關(guān)系,嚴(yán)格核實審查開發(fā)商財務(wù)狀況,債權(quán)債務(wù)狀況及法人資信能力,根據(jù)市場狀況綜合判定其是否存在資金鏈供應(yīng)不足狀況.是否存在假按揭的可能性。(二)加強(qiáng)對按揭項目的審查審批.要根據(jù)項目的地理位臵,周圍環(huán)境設(shè)施,建筑結(jié)構(gòu),建筑質(zhì)量判斷房屋大致銷售狀況,選擇較好的項目進(jìn)行合作。(三)嚴(yán)格執(zhí)行雙人見客談話制度,認(rèn)真核實借款人身份證,戶口本,婚姻證件的真實性,盡可能通過電話等更多方式調(diào)查核實.尤其要注重購房者購房意愿的真實性與合理性,對購房者的購房目的,購房屋位臵,房屋結(jié)構(gòu)要認(rèn)真進(jìn)行詢問及核對.從而判斷購房的真正意圖。(四)注重房屋價格的判斷.信貸人員進(jìn)行按揭貸款時,要對按揭項目周邊的房地產(chǎn)價格進(jìn)行了解,根據(jù)周邊房地產(chǎn)的價格判斷房屋均價是否合理,如房屋價格偏差過大,信貸人員要嚴(yán)加防范。 (五) 及時辦理抵押登記手續(xù)領(lǐng)取他項權(quán)證。(六)嚴(yán)格按照貸后管理規(guī)定進(jìn)行貸后管理.1、及時移交信貸檔案進(jìn)行貸后監(jiān)督工作。2、密切關(guān)注開發(fā)商狀況及樓盤狀況, 及時根據(jù)情況采取相應(yīng)措施。3、對發(fā)放過貸款的客戶及時進(jìn)行回訪，連續(xù)關(guān)注客戶的相關(guān)狀況，及時發(fā)現(xiàn)及控制風(fēng)險。個人住房貸款風(fēng)險防范單選題1. 下列不屬于假按揭的基本特征的是： a error! reference source not found.沒有特殊原因，滯銷樓盤突然熱銷 b error! reference source not found.借款人申請以個人住房公積金貸款與個人住房商業(yè)性貸款相結(jié)合的組合貸款 c error! reference source not found.借款人首付款非自己交付或?qū)嶋H沒有交付 d error! reference source not found.借款人集體中斷還款 正確答案： b2. 下列不屬于假按揭的危害的是： a error! reference source not found.擾亂了正常的金融秩序，加大了銀行貸款風(fēng)險 b error! reference source not found.擾亂了正常的房地產(chǎn)市場秩序 c error! reference source not found.嚴(yán)重?fù)p害真正購房人利益，影響社會穩(wěn)定 d error! reference source not found.擔(dān)保機(jī)構(gòu)的利益受到了嚴(yán)重侵害 正確答案： d3. 關(guān)于借款人主體，下列說法錯誤的是： a error! reference source not found.未成年人可作為購房人購買房屋，但需由其監(jiān)護(hù)人作為法定代理人進(jìn)行代理 b error! reference source not found.銀行可以辦理房屋唯一產(chǎn)權(quán)人為未成年人的住房按揭貸款申請 c error! reference source not found.在實踐中，我國境內(nèi)商業(yè)銀行均將外籍自然人列為住房貸款對象 d error! reference source not found.對于經(jīng)濟(jì)適用房等實行定向銷售的住房，政府一般對購房人的資格進(jìn)行嚴(yán)格限制 正確答案： b4. 關(guān)于我國住房置業(yè)擔(dān)保，下列錯誤的是： a error! reference source not found.我國住房置業(yè)擔(dān)保市場已經(jīng)得到了充分的發(fā)展 b error! reference source not found.住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)制對促進(jìn)個人住房貸款市場的發(fā)展起到了積極的作用 c error! reference source not found.住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)制對分散銀行的貸款風(fēng)險起到了積極的作用 d error! reference source not found.與商業(yè)銀行相比，住房置業(yè)擔(dān)保公司擁有對住房處置、變現(xiàn)等方面的專業(yè)優(yōu)勢 正確答案： a5. 北京市2004年下發(fā)的文件規(guī)定，購買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭在居住多少年之內(nèi)不得向市場出售住房： a error! reference source not found.3年 b error! reference source not found.4年 c error! reference source not found.5年 d error! reference source not found.6年 正確答案： c6. 在住房公積金委托貸款過程中，受托銀行不應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)是： a error! reference source not found.履行受托合同約定的義務(wù) b error! reference source not found.接受公積金所有人及繳存單位的查詢 c error! reference source not found.接受有關(guān)監(jiān)督部門的行政監(jiān)督 d error! reference source not found.與住房公積金管理中心共同承擔(dān)貸款風(fēng)險 正確答案： d7. 下列不屬于個人住房公積金委托貸款的獨(dú)具特點的是： a error! reference source not found.委托人的特定化 b error! reference source not found.貸款用途的特定化 c error! reference source not found.借款方式的特定化 d error! reference source not found.借款人的特定化 正確答案： c8. 下列不屬于個人住房公積金委托貸款所涉及的三個基本法律文件的是： a error! reference source not found.住房公積金委托貸款代理協(xié)議 b error! reference source not found.住房公積金委托貸款擔(dān)保合同 c error! reference source not found.委托貸款通知單 d error! reference source not found.住房公積金委托貸款借款合同 正確答案： b9. 商業(yè)銀行要對按揭項目進(jìn)行嚴(yán)格審查，重點審查項目“五證”的真實性，下列不屬于“五證”的是： a error! reference source not found.國有土地使用證 b error! reference source not found.建設(shè)工程規(guī)劃許可證 c error! reference source not found.建設(shè)工程施工許可證 d error! reference source not found.建設(shè)工程安全許可證 正確答案： d10. 根據(jù)國家稅務(wù)總局2006年12月發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知的有關(guān)規(guī)定，取得銷售（預(yù)售）許可證滿多少年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求進(jìn)行土地增值稅清算： a error! reference source not found.1年 b error! reference source not found.2年 c error! reference source not found.3年 d error! reference source not found.4年 正確答案： c判斷題11. 資本和流動性存在不足的銀行往往采取鼓勵客戶加速還款的營銷策略，以期在整體上獲得更多收入。 error! reference source not found.正確 error! reference source not found.錯誤 正確答案： 正確12. 期房抵押期間，購房人向銀行抵押的是物權(quán)的抵押，同時也是權(quán)益的抵押。 error! reference source not found.正確 error! reference source not found.錯誤 正確答案： 錯誤13. 對按揭項目，商業(yè)銀行要重點監(jiān)測項目建設(shè)進(jìn)度、銷售情況及產(chǎn)權(quán)辦理情況等。 error! reference source not found.正確 error! reference source not found.錯誤 正確答案： 正確14. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員可以在允許的范圍內(nèi)賺取房屋成交差價。 error! reference source not found.正確 error! reference source not found.錯誤 正確答案： 錯誤15. 資產(chǎn)支持證券可通過內(nèi)部或外部信用增級方式提升信用等級。 error! reference source not found.正確 error! reference source not found.錯誤 正確答案： 正確關(guān)于“假按揭”風(fēng)險的思考張昕林摘 要：“假按揭”目前已經(jīng)成為困擾商業(yè)銀行個人住房貸款經(jīng)營的重要問題。同時，隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，個人住房貸款的安全性對我國金融安全的影響將越來越突出。本文通過分析“假按揭”的成因、特點，使讀者對“假按揭”對社會帶來的危害，提出了四條解決問題的建議，以幫助商業(yè)銀行防范“假按揭”，提高資產(chǎn)質(zhì)量。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；假按揭；資產(chǎn)質(zhì)量一、“假按揭”的成因及表現(xiàn)“假按揭”一般指房地產(chǎn)開發(fā)商出于騙取銀行信貸資金的目的，采用虛假申請人、虛假申請材料、虛假申請目的等方法向銀行申請人個人住房按揭貸款的行為。1.“假按揭”產(chǎn)生原因：(1)房地產(chǎn)開發(fā)商臨時性資金緊張。房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)時間長、資金占用量大，房地產(chǎn)開發(fā)商如果出現(xiàn)資金不足的情況，要能會采用一些虛假銷售來向銀行借款，度過難關(guān)。(2)開發(fā)項目滯銷，將風(fēng)險推給銀行。如果房地產(chǎn)開發(fā)出來的房地產(chǎn)項目出現(xiàn)滯銷和積壓的情況，開發(fā)商可能會捏造一些虛假的購房人以虛高的價格來買走這些房子，從而達(dá)到轉(zhuǎn)嫁損失的目的。個貸業(yè)務(wù)的不良率(不到1%)遠(yuǎn)低于其它資產(chǎn)，因此各家銀行都將個貸業(yè)務(wù)的發(fā)展作為改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的重要手段對待，采取了一系列措施來促進(jìn)個貸業(yè)務(wù)發(fā)展。但是同時我們也應(yīng)該看到，個貸業(yè)務(wù)不良率低是有它的歷史原因的。首先，前期的個人住房貸款業(yè)務(wù)對借款人要求高，對借款人戶籍、職業(yè)、收入、文化程度的限制較多；其次，前期的個貸業(yè)務(wù)量較小，主要集中在一些重點城市，金融資源相對較好。隨著各家銀行對這項業(yè)務(wù)的重視，由于激烈的市場競爭，個貸業(yè)務(wù)的進(jìn)入門檻越來越低，常常是一家房地產(chǎn)開發(fā)商同時有多家銀行提出按揭合作愿望，因此這使開發(fā)商有機(jī)會在多家銀行中進(jìn)行博弈。一旦開發(fā)商出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈情況，可能會采取“假按揭”的方法來融通資金。2.“假按揭”的表現(xiàn)形式(1)從借款人開始做假。這種情況就是房地產(chǎn)開發(fā)商一開始就采取虛構(gòu)購房者的形式，采用欺騙或仿造的手段，制造一套個人貸款申報材料向銀行申請貸款，從法律上來說購房者是不存在的。(2)進(jìn)行虛假的購買行為。這種情況下，開發(fā)商會找到一些人充當(dāng)購房者，并且以申請人個住房貸款為目的購買多套住房。這些購房者一般不太關(guān)心房子本身，僅僅是為開發(fā)商向銀行申請貸款，缺乏還款意愿。由于購房者確實存在，且相關(guān)手續(xù)齊全，欺騙性更強(qiáng)。二、“假按揭”的危害1.給我國銀行資產(chǎn)造成損失，擴(kuò)大了行業(yè)風(fēng)險。1“假按揭”是個人住房貸款的一項重要風(fēng)險。據(jù)建行河南省分行的一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，“假按揭”情況使個貸業(yè)務(wù)不良率提高了1.6個百分點，“假按揭”情況的損失率在60%以上。一些房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行經(jīng)營人員認(rèn)為，“假按揭”由于有房產(chǎn)抵押，損失率應(yīng)該是比較低的。誠然，相對于信用貸款和保證貸款而言，其損失一般是較低的，但是個貸業(yè)務(wù)的擔(dān)保也有其不利的方面。(1)房地產(chǎn)的建設(shè)時間較長，同時個貸業(yè)務(wù)大部分初期是期房抵押，因此抵押物在房產(chǎn)交工之前并不能完全達(dá)到可使用狀態(tài)，其價值要大打折扣。(2)房地產(chǎn)的人格很難確定，房地產(chǎn)開發(fā)商在房產(chǎn)銷售中(單筆業(yè)務(wù)，不扣除相關(guān)管理費(fèi)用)一般要獲取20%-30%的凈利潤，特別是在“假按揭”的情況下，成交價格往往不代表其真實市場價值。(3)房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力較差，由于房地產(chǎn)固定資產(chǎn)性質(zhì)，單位資產(chǎn)價值大，個別特征突出，沒有活躍的交易市場，變現(xiàn)力較差。(4)銀行在處理抵押資產(chǎn)時耗時費(fèi)力，將發(fā)生大量的處置費(fèi)用(包括律師費(fèi)、拍賣手續(xù)費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)等)和損失一定的資金利息。2.造成了房地產(chǎn)業(yè)的價格泡沫和高房價現(xiàn)象，進(jìn)而影響社會公平和擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)運(yùn)行風(fēng)險由于不法開發(fā)商利用“假按揭”籌措資金，因此使市場定位失誤，成本控制差的開發(fā)項目得以生存，社會資源不能得到釋放，市場競爭不足以使開發(fā)商降低價格，因此房地產(chǎn)市場可以維持較高的價格水平。同時大量規(guī)模小、經(jīng)營管理能力差的房地產(chǎn)企業(yè)能夠維持經(jīng)營，起不到優(yōu)勝劣汰的作用。三、如何防范“假按揭”帶來的危害“假按揭”對我國經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響是較大的，要防范“假按揭”帶來的危害，筆者認(rèn)為可以采取以下幾種措施。(1)銀行應(yīng)提高內(nèi)部經(jīng)營水平，完善調(diào)查、審批、監(jiān)管體制。在“假按揭”中，銀行對此負(fù)有審查不嚴(yán)的責(zé)任。事實上，往往是銀行工作人員不能及時發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的欺詐情況，才使“假按揭”得以發(fā)生，因此要防止“假按揭”，銀行的責(zé)任最大。目前，我國各商業(yè)銀行基本上都按人民銀行“商業(yè)內(nèi)部控制指引”的要求進(jìn)行了信貸經(jīng)營改革，設(shè)立了獨(dú)立的、級別較高的貸款審批部門，提高了貸款審批的獨(dú)立性和科學(xué)性。另外，各行還成立了風(fēng)險管理部門，按照五級分類法對各類信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行動態(tài)風(fēng)險分類，保證了信貸資產(chǎn)質(zhì)量的真實性和及時性。應(yīng)該說，嚴(yán)格執(zhí)行這一套行之有效的科學(xué)制度，在很大程度上能夠防范“假按揭”情況。(2)積極利用法律手段，追究當(dāng)事人刑事責(zé)任?！凹侔唇摇鼻闆r之所以屢禁不止，很大一部分原因是當(dāng)事人責(zé)任較輕，使當(dāng)事人無所顧忌。事實上在我國刑法中已經(jīng)有了對金融欺詐有相關(guān)的處罰條款，商業(yè)銀行應(yīng)該積極采用法律手段來追究當(dāng)事人的責(zé)任。在“假按揭”中，房地產(chǎn)開發(fā)商的行為已經(jīng)涉嫌違反法律。因此銀行在發(fā)現(xiàn)“假按揭”情況后，要積極向司法機(jī)關(guān)報案，注意收集相關(guān)證據(jù)，使犯罪分子受到法律制裁。(3)建立良好的抵押物處理機(jī)制。個人住房貸款的抵押物是提高貸款安全性的重要手段。各商業(yè)銀行也把落實個人住房貸款的抵押作為貸款發(fā)放的一項重要條件。但同時，抵押物的處置是一套多部門參與的工作，需要經(jīng)過起訴、判決、執(zhí)行、拍賣等程序，由于我國目前各部門缺乏配合，執(zhí)行效率低，因此銀行在其中處于比較被動的位置，往往是贏了官司卻賠了訴訟費(fèi)。銀行資產(chǎn)的質(zhì)量關(guān)系到我國整體經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行，建議建立一套較簡便的抵押物處置制度，使不良資產(chǎn)的抵押物能及時得到處置。(4)加速建立個人信用管理體系，提高個人社會信用。個人住房貸款是個人向銀行申請貸款用于購買住房的行為，個人在貸款行為中是負(fù)無限責(zé)任的，也就是說，借款人終生都有償還貸款的義務(wù)。只要個人有償還能力，都應(yīng)該償還銀行貸款，無論該住房是否存在。、貶值或發(fā)生其它情況(例如房屋質(zhì)量，產(chǎn)權(quán)糾紛等)。就銀行方面來說，只有銀行方面真實發(fā)放了貸款，沒有違反法律、法規(guī)和部門規(guī)章的過錯，盡到了告知和提示信貸風(fēng)險的義務(wù)，沒有超出訴訟時效，銀行均有權(quán)利向法院請求保護(hù)其債權(quán)。由于我國個人信用管理體系不健全，借款人采用逃避、遷居等措施可以有效的逃廢債務(wù)。我國應(yīng)該建立以身份證管理為核心的社會信用體系，將重大收入、支出、資產(chǎn)、負(fù)債等內(nèi)容均納入信息登記，將大大提高個人信用管理效率，提高個人社會信用，包括銀行在內(nèi)社會各部門將從中受益。銀行也可以借此減少“假按揭”帶來的風(fēng)險。(中國房地產(chǎn)金融2004年第2期)假按揭的法律責(zé)任及風(fēng)險防范內(nèi)容摘要按揭作為一種住房消費(fèi)信貸已深入民心，但在實踐中由于按揭貸款相關(guān)的法律法規(guī)又很不健全，按揭之外又出現(xiàn)了一種“假按揭”，嚴(yán)重擾亂了我國的金融市場秩序和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本文將結(jié)合當(dāng)前假按揭案件及我院辦理的幾起案件討論假按揭的危害、表現(xiàn)形式、法律責(zé)任及風(fēng)險防范等。一、按揭、假按揭的涵義（一）按揭的涵義及條件按揭方式最早由香港傳入大陸，又稱為“供樓”。它是由三方當(dāng)事人參加的債權(quán)債務(wù)關(guān)系即按揭人（購房人）、房地產(chǎn)開發(fā)商、按揭權(quán)人（一般指銀行）三方共同參加的買賣房屋的融資業(yè)務(wù)活動。一般由購房人先與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂房屋買賣合同并預(yù)付部分購房款；然后購房人憑該合同與按揭權(quán)人（即銀行）簽訂按揭合同，由按揭權(quán)人將余下的購房款付給房地產(chǎn)開發(fā)商；而由購房人演變而成的按揭人必須保證定期在按揭銀行還款直到貸款全部還清給銀行后按揭關(guān)系結(jié)束。按揭權(quán)一經(jīng)設(shè)定，房屋產(chǎn)權(quán)在房款由按揭權(quán)人（銀行）付清給開發(fā)商后由開發(fā)商轉(zhuǎn)給銀行，其產(chǎn)權(quán)證先為銀行所持有，按揭人歸還本息后銀行再將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給購房者，在這之前購房者只取得了該房屋的居住使用權(quán)。依據(jù)現(xiàn)行的個人住房貸款的相關(guān)政策一般來說按揭人只有同時具備下列條件才有可能得到按揭貸款：（1）具有居住地合法的身份證明；（2）首期購房付款通常情況下至少要交付商品房價總額的20%；（3）信譽(yù)良好確有償還貸款本息的能力一般以收入證明為依據(jù)。（二）假按揭的涵義及表現(xiàn)形式假按揭通常是指開發(fā)商為資金套現(xiàn)，不以真實的購買住房為目的借用內(nèi)部職工或開發(fā)商親屬的名義購買住房，通過虛假銷售或虛高價格購買的方式從銀行套取購房貸款的行為。其程序一般如下：開發(fā)商通過給身份證持有人一定數(shù)額的報酬有償使用對方身份證，并由身份證持有人在按揭貸款合同上簽字，簽字完成銀行即根據(jù)合同向開發(fā)商放款，開發(fā)商提前收回投資。開發(fā)商和身份證持有人之間還會有一個協(xié)議包含開發(fā)商承諾不需要身份證持有人承擔(dān)任何債務(wù)以及保密條款等內(nèi)容?！凹侔唇摇睆男袨槟康纳峡赐ǔＳ腥箢悾阂皇墙鉀Q資金不足難題；二是轉(zhuǎn)移風(fēng)險抽逃資金；三是特殊的營銷策略以達(dá)到規(guī)避“零首付”的目的。前兩類“假按揭”一般是開發(fā)商故意組織非真實的購房自然人利用虛假的資料向銀行申請個人住房貸款。第三類“假按揭”是開發(fā)商為了促進(jìn)銷售而采取的行為主要是提高售價以達(dá)到規(guī)避“零首付”的目的。“假按揭”由于購房借款人的購房意愿不真實，因此一旦房地產(chǎn)開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，購房借款人就會立即停止償還銀行貸款，致使銀行面臨著不能足額收回按揭貸款及處置抵押物等系列風(fēng)險，極容易形成銀行不良資產(chǎn)，給銀行造成極大的損失；同時還會對提供相關(guān)真實資料的虛假購房人的個人信用產(chǎn)生影響；另外“假按揭”大量發(fā)生也可能造成房地產(chǎn)市場的“虛假繁榮”假象，引誘社會大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，形成市場“虛市”，從而可能引發(fā)新一輪的房屋開發(fā)熱，甚至?xí)a(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，十分不利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展；而對于付諸真金白銀的購房者來說最大的風(fēng)險是買了房后房產(chǎn)已被抵押，不但無法辦理房產(chǎn)證甚至還將失去所購住房。 二、假按揭產(chǎn)生的原因（一）房地產(chǎn)開發(fā)商方面的原因從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度，之所以采用假按揭從銀行套取資金，一般并不完全是為了進(jìn)行詐騙而是為了取得繼續(xù)建設(shè)的資金。通常這些“假按揭”中的“假購房者”不負(fù)責(zé)還款，還貸由開發(fā)商提供。在以后的時間里，如果這些房屋有真正的買家時，開發(fā)商則提前向銀行還貸，到房管局注銷抵押登記后，將該房轉(zhuǎn)讓給真正的購房者。但一旦資金鏈出現(xiàn)問題，銀行將面臨巨大的風(fēng)險。如我院受理的謝某等三人因與中國工商銀行某支行借款合同糾紛不服法院判決申訴案。該案中謝某等三人系某房地產(chǎn)開發(fā)公司的職工。受單位的強(qiáng)行指令提供身份證與中國工商銀行某支行簽訂個人住房借款合同、個人住房借款抵押合同（但未辦理房屋抵押登記手續(xù)），同時該房地產(chǎn)公司、謝某等三人與中國工商銀行簽訂個人住房借款保證合同，由房地產(chǎn)公司作為擔(dān)保人。此后銀行如約發(fā)放貸款，由房地產(chǎn)公司實際使用該筆貸款。初期房地產(chǎn)公司按期向銀行還款，后開始欠款引發(fā)糾紛。從本案合同的實際履行來看，實為房地產(chǎn)公司借職工的名義實施虛假購房行為以取得銀行貸款，由自己作為擔(dān)保人貸款由本公司使用。本案在一審中法院依據(jù)合同直接判決謝某承擔(dān)還款義務(wù)，房地產(chǎn)公司作為擔(dān)保人承擔(dān)連帶還款責(zé)任。判決下發(fā)后謝某未提起上訴判決生效。判決生效二年后謝某又以對法院判決不服為由到檢察機(jī)關(guān)申訴。我院經(jīng)審理后認(rèn)為：房地產(chǎn)公司及謝某均認(rèn)可謝某等三人與銀行簽訂合同的行為系受公司脅迫，故簽訂合同非其真實意思表示且取得的銀行貸款實際由公司使用，故謝某不應(yīng)承擔(dān)還款責(zé)任。我院就該問題向法院發(fā)再審建議后，目前法院已予以再審改判由房地產(chǎn)公司承擔(dān)還款責(zé)任。但目前該房地產(chǎn)公司已申請破產(chǎn)，銀行作為債權(quán)人的損失已難以挽回。（二）銀行方面的原因銀行貸款業(yè)務(wù)操作不規(guī)范、審查不嚴(yán)以及內(nèi)部不當(dāng)激勵機(jī)制亦是造成假按揭的重要原因，而且實踐中還存在許多銀行內(nèi)部操作人員明知假按揭，但為占據(jù)個人貸款業(yè)務(wù)市場，以及存有僥幸心理仍予以辦理。如前段時間剛剛經(jīng)過二審判決的森豪公寓假按揭貸款近16億案。該案中開發(fā)商采用指使、發(fā)動公司職工以個人名義購房，公司提供首付款和假收入證據(jù)的形式從中國銀行等三家銀行騙取貸款。職工個人多出于法律意識淡薄或迫于公司壓力提供身份證明、簽訂相關(guān)合同。銀行內(nèi)部職員或出于收受賄賂或為完成業(yè)績明知假按揭而予以放貸。一旦房地產(chǎn)開發(fā)公司某一資金鏈出現(xiàn)問題銀行貸款的收回便巨大風(fēng)險。目前該案銀行收回的貸款不到2億，損失巨大。目前該案中房地產(chǎn)開發(fā)公司構(gòu)成合同詐騙罪，其單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和直接責(zé)任人員已受到刑法的追究，國有銀行的職員亦因失職受到法律的嚴(yán)懲。三、假按揭法律責(zé)任分析：從上述案例來看假按揭的法律責(zé)任主要體現(xiàn)在以下方面：（一）在民事責(zé)任方面關(guān)于假按揭各主體應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，需要考察銀行是否明知系假按揭及相關(guān)合同中簽名的真實性。如果是開發(fā)商通過偽造借款人簽名“假按揭”的，由于根本不存在借款人，借款合同無效，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)全部的還款責(zé)任。如果是開發(fā)商和借款人串通進(jìn)行“假按揭”的，借款人簽名真實合同的形式要件完備，合同當(dāng)事人均具備簽訂合同的民事行為能力;合同的內(nèi)容為借貸，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；但是由于開發(fā)商和借款人簽訂借款合同的真實意圖不在于購買住房，而是幫助開發(fā)商套取銀行信貸資金，因此，開發(fā)商和借款人在簽訂借款合同中的意思表示并不真實，根據(jù)我國合同法第54條第二款的規(guī)定，“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷”。因此在銀行對開發(fā)商和借款人串通“假按揭”毫不知情的情況下，由于開發(fā)商和借款人在簽訂借款合同中存在欺詐，銀行作為受損害方有權(quán)請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷，借款合同在效力上屬于效力待定的合同。在銀行行使變更或者撤銷的請求權(quán)之前，借款合同應(yīng)屬有效，借款人應(yīng)按照合同的約定清償貸款，并由開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。當(dāng)然，借款人履行義務(wù)后，可以以其并未真正購房，也未使用貸款為由要求開發(fā)商返還貸款。銀行在與開發(fā)商簽訂某按揭合作協(xié)議時往往會約定由開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任或其他責(zé)任。如果開發(fā)商脅迫借款人進(jìn)行假按揭的，由于借款合同中借款人的意思表示不真實，故借款合同應(yīng)屬無效，由真實借款人即開發(fā)商依法承擔(dān)還款責(zé)任，前文我院受理的謝某等三人申訴案即屬此種典型。（二）在刑事責(zé)任方面對于開發(fā)商，在假按揭中，對于開發(fā)商十分明顯地以非法占有為目的利用簽訂、履行借款合同詐騙銀行或其他金融機(jī)構(gòu)貸款，應(yīng)當(dāng)以合同詐騙罪定罪處罰，前文“森豪公寓”案即為此類案件之典型。另一方面，如果所謂開發(fā)商只是少數(shù)犯罪分子借以詐騙銀行貸款的工具，則可以認(rèn)定為貸款詐騙罪。對于銀行工作人員，如屬國有商業(yè)銀行在發(fā)放個人按揭貸款時,在所有借款人資料和購房合同均系偽造的“假按揭”中, 因未對借款人的主體資格和履約能力進(jìn)行嚴(yán)格審查，導(dǎo)致開發(fā)商得逞的，如果開發(fā)商到期無法還款,也無財產(chǎn)可供執(zhí)行,造成大量銀行貸款無法收回的,貸款銀行的主管人員應(yīng)構(gòu)成國有企業(yè)人員失職罪。如銀行職員的行為尚不構(gòu)成犯罪但符合金融違法行為處罰辦法第16條所列情形的，貸款銀行和有關(guān)責(zé)任人員亦應(yīng)受到相應(yīng)的行政處罰。四、假按揭的風(fēng)險防范如前文所述假按揭的社會危害極大必須采取多種措施加以規(guī)范以維護(hù)健康的金融秩序和房地產(chǎn)經(jīng)營秩序。（一）從銀行方面“假按揭”給銀行信貸資產(chǎn)帶來了極大的風(fēng)險金融部門必須加強(qiáng)對“假按揭”的防范。如前文所述“假按揭”行為的發(fā)生其本質(zhì)因素只有兩個一是開發(fā)商的主動行為另一個便是銀行部門的無視甚至慫恿。因此防范“假按揭”要從銀行本身的制度、機(jī)制、及法律規(guī)范上進(jìn)一步健全完善嚴(yán)格執(zhí)行并相應(yīng)的加大打擊力度這樣就會極大地減少按揭中的“假按揭”行為。首先銀行應(yīng)加強(qiáng)按揭業(yè)務(wù)管理強(qiáng)化風(fēng)險意識?！凹侔唇摇钡拇罅砍霈F(xiàn)與銀行把關(guān)不嚴(yán)有直接關(guān)系。因此防范“假按揭”的發(fā)生首先便是銀行自身要積極主動地強(qiáng)化按揭風(fēng)險意識。銀行部門加強(qiáng)按揭業(yè)務(wù)的市場競爭應(yīng)當(dāng)通過優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)來贏取而不是通過不規(guī)范的手續(xù)制度來獲得。銀行部門要強(qiáng)化并堅決實施按揭環(huán)節(jié)中的各項標(biāo)準(zhǔn)按規(guī)定操作；要加強(qiáng)機(jī)構(gòu)的專業(yè)化建設(shè)及銀行工作人員的素質(zhì)和道德建設(shè)對故意忽視“假按揭”職業(yè)道德素質(zhì)低下者應(yīng)嚴(yán)厲追究其責(zé)任。其次銀行應(yīng)充分重視貸前審查、把好貸款審批關(guān)、嚴(yán)格貸后管理。如加強(qiáng)對購房者的審查力度如摒除代理購房要求購房者本人前往銀行辦理按揭嚴(yán)格審查按揭人的收入水平看其收入是否與其年齡、學(xué)歷、職位及單位相符。審查購房者首期付款是否真正由借款人繳付是否是由開發(fā)商代繳。仔細(xì)審查購房人的預(yù)留的聯(lián)系電話和地址一般“假按揭”會出現(xiàn)雖借款人不一樣但是預(yù)留的聯(lián)系電話和地址相同；此外還要注意其約定的還款日期是否相同一般“假按揭”的還款日期相近或同一天（由開發(fā)商統(tǒng)一還款）上述措施對有效防范“假按揭”會起到一定的積極作用。（二）從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和假按揭人方面社會應(yīng)提倡樹立誠信企業(yè)形象注重保護(hù)個人的信用觀念對于從事假按揭的企業(yè)或個人將列入銀行黑名單使其貸款信用受到巨大影響。對于從事假按揭行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和假按揭人應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任或刑事責(zé)任。而對于個人假購房者而言不要貪圖一時小利個人身份證不能隨便外借合同不能輕易簽名否則必將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果且有可能永久性地?fù)p害個人信用到時后悔莫及。假按揭糾紛的民事救濟(jì)與風(fēng)險防范高房價、高銷售、高退房是當(dāng)前房市的最貼切表述，假按揭則是制造“三高”的重要推手。在金融危機(jī)的寒流襲擊下，開發(fā)商資金鏈極易斷裂，與假按揭相關(guān)的糾紛將大量浮出水面，貌似和諧的生活秩序?qū)⑾萑胛蓙y與無序，各方利益面臨組合與重整。據(jù)北京市海淀區(qū)法院統(tǒng)計，2008年9月至2009年2月期間共受理房貸案件113件，案件數(shù)量呈增長趨勢；2009年5月7日，在應(yīng)對國際金融危機(jī)民事審判工作座談會上最高人民法院副院長奚曉明也表示虛假按揭貸款案件開始明顯增多。不難預(yù)測，今后一段時期假按揭相關(guān)糾紛將呈上升趨勢,法律職業(yè)者應(yīng)當(dāng)從經(jīng)濟(jì)、社會、法律等角度深入研究假按揭的前因后果，為受害群體提供高效可行的法律服務(wù)。一、假按揭的特征與各方利益沖突本文著力解決開發(fā)商、銀行、假買受人、真買受人四方之間的合同糾紛，故 一切探討基于四方展開。四方關(guān)系可以描述為：開發(fā)商與假買受人訂立房屋買賣合同，首次出售房屋；銀行與假買受人訂立抵押貸款合同，同時由開發(fā)商提供連帶保證；開發(fā)商就同一房屋與真買受人訂立房屋買賣合同，再次出售房屋。四方之間先后成立先買賣合同、貸款合同、抵押合同、保證合同、后買賣合同。假按揭之所以“假”，是因為開發(fā)商與假買受人之間根本不存在真實交易關(guān)系，訂立買賣合同無非是為套取銀行貸款，其偽造出首付款票據(jù)、收入證明等材料騙取銀行信任，實現(xiàn)融資目的，銀行貸款到帳后少部分貸款用于支付月供，大部分貸款則轉(zhuǎn)做項目建設(shè)或者其他用途。略做思考即可明白：開發(fā)商持有房款70%-80%的貸款，再加之真購房人的房款，全額清償貸款終止貸款合同，或者按期支付月供并不困難，亦真亦假的操作方式可遮掩諸多倪端，使假按揭生態(tài)鏈有序循環(huán)，各方利益不受傷害。然實際結(jié)果看，開發(fā)商不遵守，甚至自始就不想遵守“游戲規(guī)則”，享受巨大利益之同時卻將巨大風(fēng)險推于銀行與真買受人。假按揭風(fēng)險首先被銀行感知。當(dāng)開發(fā)商出現(xiàn)斷供超過合同約定期限時，銀行將率先提起貸款合同糾紛之訴，憑借有力證據(jù)，拿到勝訴判決基本不存在懸念，為判決得以執(zhí)行，必然申請法院查封、拍賣涉案房屋。然而，假按揭后必然進(jìn)行真銷售，開發(fā)商已將同一房屋出售于真買受人，真買受人支付房款，實際占有房屋，盡管產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)尚未辦理，但已經(jīng)以業(yè)主身份行使相關(guān)權(quán)利，一旦法院查封并拍賣房屋，其將成為最終受害者。真買受人可以提出執(zhí)行異議，如果獲得法院支持，則意味著銀行需要另覓可執(zhí)行財產(chǎn)，其債權(quán)最終難以保障。由此看出，銀行與真買受人是假按揭的真正受害者，二方權(quán)利或許皆能獲得保護(hù)，或許需要厚此薄彼，究竟結(jié)果如何？各種力量充分博弈后方見分曉。二、抵押貸款合同訴訟中銀行面臨的四個問題銀行是貸款合同的貸款人與抵押合同的抵押權(quán)人，假買受人是貸款合同的借款人與抵押合同的抵押人，開發(fā)商則是保證合同的保證人，抵押貸款合同訴訟中銀行面臨的四個問題。1、貸款合同的效力。盡管假按揭手續(xù)由開發(fā)商一手操辦，但銀行并不知情，二者未形成同謀的虛假行為，經(jīng)過初步審核后只要符合放貸條件，其訂立貸款合同并不違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，貸款合同是為有效。開發(fā)商訂立貸款合同時存在欺詐行為，屬于合同法第54條規(guī)定的可變更、可撤銷合同，銀行享有撤銷權(quán)，但行使撤銷權(quán)后貸款合同自始無效，貸款合同與保證（抵押）合同為主從關(guān)系，一旦主合同無效，從合同亦無效，對銀行不甚不利，故不建議銀行行使撤銷權(quán)，直接請求解除貸款合同、借款人與開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任即可。2、假買受人責(zé)任。假買受人辯稱，其是開發(fā)商員工、親屬或者關(guān)系密切者，貸款合同是開發(fā)商一手操辦的，本人既未領(lǐng)受房屋、亦未獲取貸款，首付款與月供實際由開發(fā)商承擔(dān)，故不承擔(dān)還款責(zé)任。本文認(rèn)為，借款人具備完全民事行為能力，主觀上應(yīng)當(dāng)理解借貸行為的后果，客觀上出借證件、簽字蓋章等行為銀行套取貸款提供了幫助，除非其有證據(jù)證明開發(fā)商存在欺詐、脅迫，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)還款責(zé)任，但考慮到開發(fā)商是貸款合同的操辦者與受益者，而借款人僅提供一種幫助，過錯較小，即使獲利也是微乎其微，故只應(yīng)就開發(fā)商不能清償部分承擔(dān)部分責(zé)任，以北京市為例，北京市法院關(guān)于審理個人購房貸款糾紛案件座談會紀(jì)要第三條規(guī)定：“借款人應(yīng)就其過錯向銀行承擔(dān)不超過開發(fā)商不能償還部分10%的賠償責(zé)任?！比绻姘阜课菀呀?jīng)登記在借款人名下，為查封、拍賣之方便，可以判決借款人在房屋價值范圍內(nèi)承擔(dān)還款責(zé)任。3、開發(fā)商責(zé)任。開發(fā)商以融資為目的操辦貸款事宜，是銀行貸款的接收者與受益者，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)還本付息的責(zé)任。根據(jù)商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第27條，如果房屋辦理了抵押登記手續(xù)，除非開發(fā)商提供保證，否則不再列為共同被告，但假按揭糾紛應(yīng)做變通處理：銀行首先可以根據(jù)物權(quán)法第195條，請求人民法院拍賣、變賣，實現(xiàn)優(yōu)先受償；即使開發(fā)商未提供擔(dān)?；蛘邠?dān)保責(zé)任免除仍應(yīng)列為被告，房屋拍賣、變賣價款不足清償銀行債權(quán)的，仍由開發(fā)商繼續(xù)清償。4、執(zhí)行難題。既然是假按揭，辦理抵押登記情形較少，執(zhí)行問題則較為棘手。數(shù)月斷供說明開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)已經(jīng)陷入困境，可供執(zhí)行的現(xiàn)金幾乎為零；銀行試圖查封、拍賣涉案房屋，盡管真買受人已經(jīng)支付房款與實際占有，關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定第17條規(guī)定：“第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”，故該房屋不得查封，更不得拍賣；屬于開發(fā)商的其他合法財產(chǎn)，銀行可以查封、扣押、拍賣、變賣，但是該財產(chǎn)是擔(dān)保開發(fā)商所有債務(wù)的責(zé)任財產(chǎn)，銀行并不享有優(yōu)先受償權(quán)，與其他債務(wù)人隸屬同一序列，按照債權(quán)比例平等受償。由此看出，如果缺乏有效保障，銀行債權(quán)存在較大風(fēng)險。三、真買受人的救濟(jì)途徑與訴訟時機(jī)盡管抵押貸款合同訴訟如火如荼，但真買受人全然不知，等房屋查封裁定下達(dá)時才大夢初醒，此時應(yīng)當(dāng)立即提出執(zhí)行異議。民事訴訟法第202條、第204條規(guī)定了兩種異議制度，應(yīng)當(dāng)依據(jù)那條提起異議？需要了解兩種異議制度的區(qū)別。202條的異議人為當(dāng)事人與利害關(guān)系人，原因是執(zhí)行行為違反法律規(guī)定，后果是法院做出是否支持執(zhí)行異議的裁定，而204條的異議人為案外人，原因是對執(zhí)行標(biāo)的存在異議，后果是對生效判決申請再審或者另行提起訴訟。真買受人不是抵押貸款合同當(dāng)事人，對執(zhí)行標(biāo)的并不存在異議，異議原因是法院對依法不該查封的財產(chǎn)采取了查封措施，故應(yīng)當(dāng)根據(jù)民事訴訟法第202條提出異議。根據(jù)關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定第17條，真買受人已經(jīng)支付全部價款并實際占有房屋，且對房屋未辦理過戶登記手續(xù)不存在過錯，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)裁定解封；如果執(zhí)行異議被駁回，可以自裁定送達(dá)之日起十日內(nèi)向上一級法院申請復(fù)議。異議審查期間，真買受人應(yīng)當(dāng)考慮如何提起訴訟，是請求繼續(xù)履行，還是請求解除合同？這是兩種相互排斥的救濟(jì)方式，二者只能選擇其一。盡量使合同履第3/7頁行是合同法的一項基本規(guī)則，買受人訂立買賣合同旨在獲取標(biāo)的物所有權(quán)，我國采用交付+移轉(zhuǎn)登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動模式，不動產(chǎn)所有權(quán)自辦理移轉(zhuǎn)登記時變動，故真買受人首先應(yīng)當(dāng)選擇繼續(xù)履行，即請求法院判決開發(fā)商履行產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；而且與合同解除后退還房款、賠償損失相比，繼續(xù)履行的訴訟成本較低、判決的可執(zhí)行性較大。執(zhí)行異議被法院駁回，或者涉案房屋已經(jīng)拍賣，因真買受人合同目的不能實現(xiàn)，此時應(yīng)當(dāng)選擇解除合同。審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第8條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”因開發(fā)商故意隱瞞房屋已經(jīng)出售的事實，真買受人可據(jù)此主張權(quán)利：1、請求返還已付購房款及利息；2、請求賠償損失：根據(jù)合同法113條，損失范圍包括可得利益即房屋增值部分；3、懲罰性賠償：這是繼消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法之后，懲罰性賠償在商品房買賣領(lǐng)域中的再次適用，由法官根據(jù)出賣人的過錯程度、主觀惡性、情節(jié)輕重、獲利數(shù)額、損失大小、社會影響程度、經(jīng)濟(jì)狀況，以及真買受人的受侵害程度等具體情節(jié)，自由裁量，但最高賠償數(shù)額不超過已付購房款一倍。后房屋買賣合同訂立時開發(fā)商存在欺詐行為，真買受人請求撤銷合同也是一種訴訟方案，但合同撤銷后自始無效，分析合同有效與無效的利益得失，合同有效對真買受人較為有利，故本文不贊成真買受人行使撤銷權(quán)。抓住訴訟時機(jī)對真買受人非常重要，如果拍賣程序結(jié)束后提起訴訟，因可執(zhí)行的財產(chǎn)已經(jīng)分配完畢，判決書將淪為一張無法兌現(xiàn)的空頭支票；如果訴訟中拍賣程序正在進(jìn)行，應(yīng)當(dāng)立即向執(zhí)行法院申請財產(chǎn)保全。涉案房屋，包括屬于開發(fā)商所有的一切合法財產(chǎn)均是清償債務(wù)的責(zé)任財產(chǎn)，如果銀行不享有抵押權(quán)，則銀行債權(quán)與真買受人債權(quán)屬于同一清償序列，根據(jù)債權(quán)數(shù)額按比例平等受償。四、假按揭的成因與法律預(yù)防在現(xiàn)行制度框架內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)的融資途徑較少，從銀行獲取貸款是融資的最重要途徑。據(jù)一些業(yè)內(nèi)人士自曝：因為前幾年按揭手續(xù)沒有現(xiàn)在嚴(yán)格，在房地第4/7頁產(chǎn)業(yè)里，套取銀行資金、假按揭?guī)缀醯搅恕皾撘?guī)則”的程度。筆者研究發(fā)現(xiàn)，假按揭的確是洞悉房市“三高”的一把鑰匙，開發(fā)商通過假按揭不僅可以融資，實現(xiàn)盈利，而且風(fēng)險系數(shù)相對較低，可謂是“一石多鳥”。1、規(guī)避政策、獲取利差。假按揭直接目的是融資，而融資策略卻大有講究。在商業(yè)銀行部門設(shè)置上，個人住房按揭貸款歸口個人業(yè)務(wù)部門，屬于零售業(yè)務(wù)范疇，項目開發(fā)貸款由公司業(yè)務(wù)部門或?qū)ｉT的房地產(chǎn)信貸部門，屬于公司業(yè)務(wù)領(lǐng)域。前者具有利率優(yōu)惠（一般為5）、貸款期限長（最長達(dá)30年）、審批手續(xù)簡便等特點；