匯城置業(yè)“香格里拉”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 1 頁(yè) 說(shuō) 明 一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的“香格里拉”城市花園一期工程項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)本項(xiàng)目），在充分理解開(kāi)發(fā)商的意圖，全面詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)環(huán)境的研究，區(qū)位條件和開(kāi)發(fā)前景的分析，建設(shè)成本和經(jīng)濟(jì)效益的估算、評(píng)價(jià)以及對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)的分析描述，其目的在于為開(kāi)發(fā)商進(jìn)行下列活動(dòng)時(shí)提供參考依據(jù)： 1、進(jìn)行投資決策； 2、控制成本費(fèi)用，合理安排調(diào)動(dòng)資金； 3、為由金融機(jī)構(gòu)融入建設(shè)資金提供參考； 4、制定風(fēng)險(xiǎn)控制方案。 二、本報(bào)告由十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估 價(jià)事務(wù)所有限公司進(jìn)行編制。 評(píng)估人員： 國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：楊衛(wèi)波 國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、國(guó)家注冊(cè)造價(jià)師：王曉蘭 國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價(jià)員：劉波 評(píng)估日期： 2004 年 3 月 29 日 2004 年 4 月 12 日 三、本報(bào)告的編制依據(jù)了國(guó)家、湖北省和十堰市的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)定，以及 1、十堰市 2000 年至 2010 年遠(yuǎn)景規(guī)劃方案； 2、十堰市統(tǒng)計(jì)年鑒（ 2001、 2002、 2003 年版）； 3、十堰市年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（ 2003 年度）； 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 2 頁(yè) 4、十堰市房地產(chǎn)管理局十房指數(shù)（ 2003 年度）； 5、十堰匯城置業(yè)有限公司提供的項(xiàng)目資料； 6、評(píng)估人員市場(chǎng)調(diào)查情況； 四、本報(bào)告僅限于委托方為本項(xiàng)目已說(shuō)明用途的使用，未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員同意，不得在公開(kāi)刊物上全部或部分發(fā)表。 五、本報(bào)告編制過(guò)程中，有關(guān)項(xiàng)目數(shù)據(jù)參考委托方規(guī)劃設(shè)想及提供的資料。部分預(yù)測(cè)來(lái)源于報(bào)告編制人員根據(jù)對(duì)十堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與了解，所作的基本假設(shè)。 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 二 00 四年四月十二日 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 3 頁(yè) 第一部分 項(xiàng)目概況 第一章 項(xiàng)目基本情況 一、項(xiàng)目名稱(chēng) 十堰“香格里拉”城市花園一期工程 二、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位 十堰匯城置業(yè)有限公司 三、項(xiàng)目區(qū)域狀況 1、地理位置 十堰“香格里拉”城市花園一期工程位于十堰市新建成的北京路立交橋南側(cè)。東臨北京路，北依柳林路，西北兩側(cè)為山林。 2、周邊環(huán)境 該項(xiàng)目周邊自然環(huán)境較好，空氣清新。由于北京路開(kāi)通時(shí)間不長(zhǎng)，故周邊生活環(huán)境目前較差，市政相關(guān)配套還不到位。但隨著我市城區(qū)東移戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，市政府及相關(guān)建設(shè)企業(yè)將加大對(duì)北京路沿線的投入，建成后的“香格里拉”城市花園所處區(qū)域?qū)⒊蔀楣δ荦R全，配套到位，環(huán)境優(yōu)美的城市新亮 點(diǎn)。 3、交通狀況 目前，北京路全程公交車(chē)較少。但新建的北京路對(duì)人民路交通擁擠的狀況有較大的分流作用，來(lái)往車(chē)輛隨著北京路沿線基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善日漸增多。 4、道路配置 項(xiàng)目所在地的兩條城市主干道柳林路及北京路，作為十堰市重點(diǎn)基礎(chǔ)匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 4 頁(yè) 設(shè)施項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)近兩年的建設(shè)，已初具規(guī)模。柳林路經(jīng)過(guò)改造，目前已成為我市直達(dá)東部郊區(qū)，連接漢十高速公路入口的最為便捷的道路；北京路作為十堰市新建的城市主干道，道路平整、寬闊，并與人民路平行，與柳林路相交。項(xiàng)目北側(cè)的北京路立交橋，為三層立體式，是十堰市目前耗資及規(guī)模最大，等級(jí)最高的立交橋 ，將同柳林路、北京路一道構(gòu)成十堰市城區(qū)較為便捷、通暢的交通路網(wǎng)。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 十堰香格里拉城市花園一期總用地面積 150610 平方米，總建筑面積237251 平方米，建成后可容納居住戶(hù)數(shù) 1265 戶(hù)。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表 1 表 1 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)系列一覽表 項(xiàng) 目 計(jì)算單位 數(shù) 值 用地面積 m2 150610 建筑面積 m2 237251 住戶(hù)數(shù) 戶(hù) 1265 住宅建筑面積 m2 169572 其中 多層建筑面積 m2 67560 小高層建筑面積 m2 89700 別墅建 筑面積 m2 9240 TOWNHOUSE m2 3072 商業(yè)建筑面積 m2 59103 其中 柳林路商業(yè) m2 2040 精品商業(yè)街 m2 16924 中心商業(yè) m2 12211 超市 m2 5300 北京路商業(yè) m2 8808 馬街商業(yè) m2 13760 會(huì)所建筑面積 m2 850 托幼建筑面積 m2 1780 車(chē)庫(kù)建筑面積 m2 5446 建筑密度 % 30.5 綠化率 % 34.2 容積率 1.57 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位 輛 784 地上停車(chē) 輛 159 地下停車(chē)（含半地下） 輛 468 （以上指標(biāo)為委托方提供） 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 5 頁(yè) 第三章 項(xiàng)目主辦單位簡(jiǎn)介 一、項(xiàng)目主辦單位 十堰匯城置業(yè)有限公司于 2003 年 10 月 8 日成立，是由上海城房置業(yè)有限公司和香港匯盈（中國(guó)）有限公司共同出資組建的中外合資企業(yè)，注冊(cè)資本人民幣 5000 萬(wàn)元，出資比例為雙方各 50%，公司住所為十堰市張灣區(qū)朝陽(yáng)北路 2 號(hào)金城大廈 16 樓，其經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及物業(yè)管理。其擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的“香格里拉”城市花園項(xiàng)目，即以“高起點(diǎn)，高品位” 定位。項(xiàng)目建成后，將有利于提高十堰市的城市品位，改善居民的居住、購(gòu)物環(huán)境以及樹(shù)立企業(yè)品牌。 二、企業(yè)法定代表人 十堰匯城置業(yè)有限公司法定代表人應(yīng)崇江， 1961 年生，經(jīng)濟(jì)師。于1986 年至 2003 年，先后創(chuàng)建了浙江?？等沼弥破酚邢薰尽⒄憬？导瘓F(tuán)、上海眾江房地產(chǎn)有限公司、上海城房置業(yè)有限公司及十堰匯城置業(yè)有限公司，均擔(dān)任董事長(zhǎng)。 在他的精心管理下，九十年代將浙江?？等沼闷酚邢薰景l(fā)展成為中國(guó)最大的不銹鋼保溫制品出口基地，年產(chǎn)值 1.5 億元人民幣，年創(chuàng)匯 1000萬(wàn)美元。 2001 年上海眾江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資 6 億元 人民幣，建成總建筑面積 21 萬(wàn)平方米，集居住、休閑于一體的高檔時(shí)尚小區(qū) 永康市香格里拉城市花園”，并已交付使用。 2003 年組建的十堰匯城置業(yè)有限公司，即以智能化、高品位的居住社區(qū)定位，預(yù)算總投資 9 億元人民幣，開(kāi)發(fā)建設(shè) 66 萬(wàn)平方米的十堰香格里拉城市花園（本項(xiàng)目為其一期工程）。 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 6 頁(yè) 第二部分 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 第一章 宏觀背景 一、城市基本情況 十堰市位于湖北省西北部，漢江中上游。全境南北相距 196.5 公里，東西相距 200 公里，轄區(qū)總面積 23680 平方公里，中心城區(qū)面積 44.9 平方公里。轄區(qū)總?cè)丝?346.4 萬(wàn)人，其中城區(qū)人口 58 萬(wàn)人。 十堰市是國(guó)家重要的汽車(chē)生產(chǎn)和科研基地，是以發(fā)展旅游、信息等新興產(chǎn)業(yè)為主的鄂豫渝陜川交界地區(qū)的綜合性中心城市。 十堰市旅游資源豐富，有自然景觀和人文景觀 100 多處，形成了以武當(dāng)山風(fēng)景區(qū)為重點(diǎn)的鄂西北重要旅游基地。 此外，東風(fēng)與日產(chǎn)合資，十堰將成為東風(fēng)公司系列載重車(chē)基地；南水北調(diào)中線工程啟動(dòng)也將對(duì)十堰的發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用。 二、城市規(guī)劃 十堰市行政區(qū)劃分為，中心城區(qū)主要由張灣區(qū)與茅箭區(qū)組成，全市主要由三縱五橫主要城市干道組成，隨著國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，十堰市面臨著良 好的發(fā)展機(jī)遇，繼 1998-2020 十堰市經(jīng)濟(jì)科技社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略綱要提出建設(shè)“汽車(chē)城、旅游城、生態(tài)城和區(qū)域性中心城”的戰(zhàn)略目標(biāo)之后，規(guī)劃建設(shè)“三路兩港兩站”，即建設(shè)至武漢、西安、重慶的高等級(jí)公路，建設(shè)十堰信息港和航空港，建設(shè)十堰火車(chē)站及武當(dāng)山火車(chē)站。隨著這一規(guī)劃的實(shí)施，十堰在國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略中的支點(diǎn)作用將進(jìn)一步凸現(xiàn)。 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 7 頁(yè) 第二章 十堰市城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 十堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)自 1994 年起步，到 2001 年步入快遇發(fā)展期。目前城區(qū)有開(kāi)發(fā)企業(yè) 100 余家。 1999 年以前，年均開(kāi)發(fā)商品房約 20 萬(wàn)平方米，2000 年以后，受房改政策和國(guó)家拉動(dòng)內(nèi)需的影響，開(kāi)發(fā)供應(yīng)量逐年上升。 2003 年，十堰城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出積極穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，投資與消費(fèi)同步增長(zhǎng)；供應(yīng)量與需求量基本平衡，且供應(yīng)略大于需求，市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步放大，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善；初步形成了增量與存量聯(lián)動(dòng)，銷(xiāo)售與租賃并舉的市場(chǎng)格局。 從投資情況看，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 9.47 億元，比 2002 年增長(zhǎng)51.4%，房屋竣工面積 49.29 萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售面積 45.12 萬(wàn)平方米，與 2002 年相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)都保持了較高的增長(zhǎng)速度。 從銷(xiāo)售情況看， 2003 年， 除多個(gè)舊盤(pán)繼續(xù)銷(xiāo)售外，涌現(xiàn)出了 30 余個(gè)新盤(pán)，平均銷(xiāo)售率達(dá)到 80%以上，開(kāi)盤(pán)半年以上的樓盤(pán)基本售罄。供應(yīng)量與銷(xiāo)售量與以往相比都有較大幅度地增長(zhǎng)，市場(chǎng)供求兩旺，成交活躍。精品樓盤(pán)與高檔住宅的建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)處于不平衡狀態(tài)：自 2001 年翔龍房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的“世紀(jì)花園”一期工程投入市場(chǎng)、并創(chuàng)十堰房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的歷史新高以來(lái)， 2003 年我市精品樓盤(pán)與高檔住宅的建設(shè)規(guī)模有了進(jìn)一步的擴(kuò)大，其中興麗房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的“澳門(mén)花園”、春華房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的“春華苑小區(qū)”、“世紀(jì)花園”二期工程、陽(yáng)光房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的“東 方廣場(chǎng)”等項(xiàng)目興起了我市中高檔住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)熱潮，中高檔住宅所占的市場(chǎng)份額有了進(jìn)一步提高，也使大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始注匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 8 頁(yè) 重企業(yè)品牌和樓盤(pán)品牌，提高了我市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平。詳見(jiàn)表 2。 表 2 2003 年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售情況比較表 年 份 投資額 （億元） 其中外商 投資 施工面積 (萬(wàn)平方米 ) 竣工面積 (萬(wàn)平方米 ) 銷(xiāo)售面積 (萬(wàn)平方米 ) 銷(xiāo)售額 (億元 ) 2002 年度 6.27 0.695 88.08 41.45 28.19 2.78 2003 年度 9.47 0.868 149.06 49.29 45.12 5.18 增長(zhǎng)比例(%) 51.04 24.89 69.23 19.91 60.06 86.33 近兩年，成交價(jià)格明顯上漲。根據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，自 98 年以來(lái)十堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格平均以每年 100 元 /m2 左右的增幅增長(zhǎng)。至 2003 年，房屋銷(xiāo)售價(jià)格在 2002 年的基礎(chǔ)上繼續(xù)上漲，漲幅平均達(dá)到 12.69%。特別是茅箭區(qū)僅住宅類(lèi)平均價(jià)格已達(dá) 1616.75 元 /平方米。值得一提的是，由于精屋樓盤(pán)和高檔住宅聚居該區(qū)，尤其是澳門(mén)花園、東山苑、世紀(jì)花園的推出，使該區(qū)的房?jī)r(jià)一路飚升，最高價(jià)格已升至 4000 元 /平方米。由此說(shuō)明我 市目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于蓬勃發(fā)展時(shí)期，價(jià)格在不斷攀高。 二、市場(chǎng)因素分析 1、政策層面 （ 1） 2003 年 6 月 5 日，中國(guó)人民銀行發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的通知，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑施工流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房貸款和公積金貸款等方面做出了嚴(yán)格的規(guī)定。新政策的出臺(tái)對(duì)防范金融風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。 （ 2） 2003 年 8 月 12 日，國(guó)務(wù)院正式向全國(guó)下發(fā)了國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知，首次明確肯定房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 9 頁(yè) 經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。省政府和市政府也先后出臺(tái)了有關(guān)文件， 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得到了政府部門(mén)的高度重視，營(yíng)造了房地產(chǎn)業(yè)更加寬松的發(fā)展環(huán)境。 2、經(jīng)濟(jì)層面：東風(fēng)公司與日產(chǎn)合資、漢十高速公路建成通、城市布局結(jié)構(gòu)調(diào)整引起的城市發(fā)展空間的增大以及經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境的改善等都有利于促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 3、社會(huì)層面：經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民消費(fèi)水平的提高，人們的居住消費(fèi)理念正在由生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，尤其是住房分配制度改革的深化，從“居者有其屋”至“居者優(yōu)其屋”，拓展了住房需求量。需求量的急劇增長(zhǎng)成為推動(dòng)我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Α?4、其他層面：一方面是我市房地產(chǎn)經(jīng) 過(guò)了十多年的發(fā)展，已具備了快速發(fā)展的實(shí)力，尤其是 2003 年關(guān)于提高企業(yè)注冊(cè)資本金制度的實(shí)施，使我市開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資金已達(dá)到 1000 萬(wàn)元以上，企業(yè)資金實(shí)力的增強(qiáng)提高了我市房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)水平；另一方面是外資進(jìn)入我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，在彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)資金不足的同時(shí)也帶來(lái)了全新的經(jīng)營(yíng)理念，更新了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)觀念，促進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的提高；第三是消費(fèi)需求與消費(fèi)水平的提高也成為推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向更高層次發(fā)展的重要因素。 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 10 頁(yè) 第三部分 項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析 第一章 項(xiàng)目銷(xiāo)售前景分析 有關(guān)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，十堰市商品 住宅的空置率在供應(yīng)量的 10-15%之間，按照國(guó)際上通行的空置率 20%以下為正常的指標(biāo)來(lái)看，十堰市商品住宅供求關(guān)系趨于平衡，沒(méi)有出現(xiàn)明顯的供大于求的現(xiàn)象。進(jìn)一步調(diào)查顯示，出現(xiàn)空置的主要原因是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理，某些樓盤(pán)（主要是單體樓）的戶(hù)型過(guò)大，通常達(dá)到 130 平方米以上，戶(hù)型設(shè)計(jì)較差，配套不足，客戶(hù)無(wú)法接受而造成空置。另外一種現(xiàn)象是周邊生活配套設(shè)施嚴(yán)重不足，卻去興建單體樓，造成銷(xiāo)售困難，這主要是市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，在不適宜做房地產(chǎn)的地方建商品房，與需求沒(méi)有直接關(guān)系。 我們就我市居民住宅消費(fèi)情況進(jìn)行分析，以此對(duì)該項(xiàng)目銷(xiāo) 售情況進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)。 1、城市人口和居民消費(fèi)現(xiàn)狀分析 市民的居住水平較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)的年銷(xiāo)售量也處于低量徘徊狀態(tài)。 2003 年十堰市城市居民儲(chǔ)蓄存款余額高達(dá) 183.65 億元，消費(fèi)品零售商品總額為 93.15 億元。而全市商品房銷(xiāo)售面積為 42.12 萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售額 5.18 億元，占儲(chǔ)蓄存款余額的 2.82%和零售商品總額的 9.11%，這樣的比例明顯偏低，與全國(guó)其經(jīng)濟(jì)實(shí)力相當(dāng)?shù)某鞘斜容^明顯落后。由此表明十堰市民并未將錢(qián)用于購(gòu)房。 另外，十堰市民人均居住面積在 15 平方米以上的家庭占全市家庭的約 50%，人均居住面積 超過(guò) 20 平方米的家庭約占 20%。綜上所述，我們認(rèn)為十堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展尚未滿(mǎn)足城市發(fā)展的需要，市民的購(gòu)房潛力匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 11 頁(yè) 有待進(jìn)一步挖掘。 2、居民消費(fèi)方式現(xiàn)狀分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與市民的收入狀況和消費(fèi)模式有著非常密切的聯(lián)系。這種密切聯(lián)系對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段走勢(shì)起著決定性影響。 十堰市 2002 年市區(qū)職工平均工資收入為 11687 元，其中部分行業(yè)如汽車(chē)、能源、交通、電訊、金融、保險(xiǎn)及科技文教行業(yè)的收入水平均在 1.3萬(wàn)元以上，個(gè)別行業(yè)超過(guò) 1.5 萬(wàn)元。同時(shí)十堰市民的儲(chǔ)蓄率較高， 2002 年底人均儲(chǔ)蓄存款余額為 3689 元。 十堰市 民高收入階層的特點(diǎn)為隱性收入較高，民營(yíng)及個(gè)體從業(yè)人員收入水平較高，因此高收入階層的實(shí)際收入水平較統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)要高。 十堰市民的消費(fèi)模式在近年也發(fā)生了巨大的變化。首先是食品在消費(fèi)支出中的比例略有下降， 2001 年都已降至 25%，而居住消費(fèi)支出比例則上升至 10%。其次，從市民擁有的高檔耐用消費(fèi)品的比例可發(fā)現(xiàn)，市民家庭的大宗消費(fèi)支出已由購(gòu)置耐用消費(fèi)品轉(zhuǎn)向其他方面。 2001 年市民的娛樂(lè)、文教服務(wù)消費(fèi)猛增至 16%，是一個(gè)重要的市場(chǎng)訊號(hào)。從各地的市場(chǎng)發(fā)展情況看，服務(wù)消費(fèi)的快速增長(zhǎng)是傳統(tǒng)耐用消費(fèi)品市場(chǎng)飽和而又缺乏相對(duì)替代品的表 現(xiàn)。因此，這是新的耐用消費(fèi)品市場(chǎng)（如家庭汽車(chē)市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)）起動(dòng)的契機(jī)。據(jù)統(tǒng)計(jì) 2003 年商品房銷(xiāo)售約 5.18 億元，比去年增長(zhǎng) 56.33%，以上數(shù)據(jù)表明市民對(duì)耐用消費(fèi)品的消費(fèi)傾向已由傳統(tǒng)的家電轉(zhuǎn)向住房。因此，未來(lái)幾年內(nèi)住房消費(fèi)將成為市民消費(fèi)比例中增長(zhǎng)最快的部分。 3、居民購(gòu)買(mǎi)能力分析 據(jù)調(diào)查，十堰市家庭年收入在 2 萬(wàn)元以下的占 48.48%， 2-4 萬(wàn)元的占匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 12 頁(yè) 41.85%， 4-6 萬(wàn)元的占 1.93%， 6-8 萬(wàn)元的占 0.9%， 8 萬(wàn)元以上的占 0.69%。2003 年城市居民人均可支配收入為 6217 元，比上年增加 357 元，增 長(zhǎng)6.1%。據(jù)調(diào)查顯示，十堰市可購(gòu)買(mǎi) 20 萬(wàn)元以上的中高檔住房的家庭達(dá) 6500戶(hù)，而在 2002 年以前，十堰市基本無(wú)中高檔住宅供應(yīng)，預(yù)計(jì)在未來(lái) 3-5年內(nèi)，中高檔住宅供應(yīng)量不會(huì)超過(guò) 4000 套，由此看來(lái)，未來(lái) 3-5 年是開(kāi)發(fā)中高檔住宅的最好時(shí)機(jī)。 第二章 項(xiàng)目 SWOT 分析 十堰香格里拉城市花園，就其規(guī)模來(lái)說(shuō)，在十堰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)中，具有以下的 SWOT： 1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，可以歸納為：發(fā)展商實(shí)力強(qiáng)勁，具有豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)；項(xiàng)目規(guī)模寵大，可塑性強(qiáng)；樓宇單位南北向、朝向佳，戶(hù)戶(hù)有景；專(zhuān)有會(huì)所服務(wù)設(shè)施；風(fēng)情商業(yè)街區(qū)； 超大型低密度樓盤(pán)。 2、項(xiàng)目劣勢(shì)分析 可歸納為：遠(yuǎn)期樓花，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)；周邊環(huán)境有待發(fā)展；地理位置稍賺偏遠(yuǎn)。 3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 超前規(guī)劃，超前生活模式，著名規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、園林公司、施工企業(yè)等，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造超前生活氣度；產(chǎn)品領(lǐng)先，高規(guī)劃、高建設(shè)，在產(chǎn)品概念引導(dǎo)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、對(duì)戶(hù)型的控制上，為目標(biāo)客戶(hù)群度身定作；區(qū)域規(guī)劃，匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 13 頁(yè) 北京路的規(guī)劃建設(shè)是政府打造城市名片的一個(gè)重大舉措；大盤(pán)概念，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)大盤(pán)之一；營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)先，成熟開(kāi)發(fā)，成熟營(yíng)銷(xiāo)，成熟服務(wù)，成熟生活。 4、項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析 區(qū)域分流，北京路區(qū)域與其他城區(qū)，特別是中心 城成熟區(qū)域；片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)，臨北京路區(qū)域屯積的開(kāi)發(fā)商，大部分都是有經(jīng)驗(yàn)，相對(duì)成熟的開(kāi)發(fā)商，如何在市場(chǎng)中成熟地控制成本、做出好的產(chǎn)品（產(chǎn)品的差異性）、好的服務(wù)、有實(shí)效的營(yíng)銷(xiāo)等，將是開(kāi)發(fā)商們面對(duì)的最大問(wèn)題。 第三章 銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最核心的本質(zhì)，其通過(guò)位置、功能、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)比較價(jià)格、宣傳包裝等諸多因素，達(dá)到提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的目的。由于該項(xiàng)目前尚未推出，將來(lái)面對(duì)的具體市場(chǎng)條件無(wú)法全部預(yù)測(cè)，所以我們采用“市場(chǎng)比較法”進(jìn)行銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)。 一、住宅部分 1、選取可比實(shí)例。我們?cè)谑呤谐菂^(qū)選取 幾個(gè)具有代表性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如表 3 所示 表 3 區(qū)域住宅樓盤(pán)分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 實(shí)例 A：東方廣場(chǎng) 實(shí)例 B：澳門(mén)花園 實(shí)例 C：世紀(jì)花園 地理位置 公園路張灣區(qū) 政府前 三堰澳門(mén)街后 東岳路 建筑層數(shù)棟 數(shù) 2 棟， 25 層 7 層 二期七棟 總建筑面積 46000m2 900000m2 70000m2 戶(hù) 型 2 室 2 廳 1 衛(wèi)、 3 室 2 5 室 3 廳 3 衛(wèi) 三房二廳、四房二匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 14 頁(yè) 廳 2 衛(wèi)、 4 室 2 廳復(fù)式 6 室 3 廳 3 衛(wèi) 廳、五房二廳復(fù)式 平均售價(jià) 2159 元 /m2 2380 元 /m2 2200 元 /m2 銷(xiāo)售進(jìn)度 (至 2003 年 10月 ) 75% 一期 30%售出 90%以上 竣工時(shí)間 2004.8 2003.11 2003.10 對(duì)外交通 5 路、 7 路、 8 路 4 路、 5 路、 7 路、 8路 21 路、 22 路 周邊生活 配 置 銀行、公園、餐飲、醫(yī)院、幼兒園、大型購(gòu)物中心 離學(xué)校、醫(yī)院、酒店、集貿(mào)市場(chǎng)、三堰客運(yùn)站較近 距離學(xué)校、醫(yī)院、酒店、集貿(mào)市場(chǎng)及商業(yè)區(qū)較近 綜合評(píng)價(jià) 位于黃金地段、交通便利、購(gòu)物、休閑，生活方例快捷，但噪音較大 居住檔次較高，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，配套齊全，但房?jī)r(jià)偏高，消費(fèi)群體有限 規(guī)劃較好，有十堰地區(qū)較好的園林環(huán)境，陽(yáng)光會(huì)所 ，風(fēng)情商業(yè)街 2、以評(píng)估項(xiàng)目為基準(zhǔn)，對(duì)實(shí)例各種因素進(jìn)行糾正，最終確定十堰香格里拉城市花園均價(jià)，并取整。 綜合考慮，本項(xiàng)目住宅部分平均售價(jià)約為 2200 元 /m2。 二、商業(yè)用房及車(chē)庫(kù) 由于項(xiàng)目商業(yè)部分市場(chǎng)同片區(qū)項(xiàng)目較少，可比性不強(qiáng)，根據(jù)對(duì)十堰市中心商業(yè)區(qū)物業(yè)的調(diào)查，結(jié)合該項(xiàng)目實(shí)際情況，推估商業(yè)用房售價(jià)的平均價(jià)格應(yīng)在 5000 元 /m2 左右，取 5000 元 /m2。車(chē)庫(kù)取 3000 元 /平方米。 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 15 頁(yè) 第四部分 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 及建筑方案 十堰香格里拉城市花園以天人合一的全新理念，在喧囂的都市中創(chuàng)造一個(gè)寧?kù)o溫馨的 世間桃園，一個(gè)讓現(xiàn)代人一見(jiàn)傾情的新都市香格里拉。該項(xiàng)目位于十堰市，該地塊東至北京路，北以柳林路為界，建設(shè)項(xiàng)目用地150610 平方米，總建筑面積 237251 平方米。 第一章 空間規(guī)劃理念 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)合原始天然地勢(shì)，充分形成商業(yè)、居住默契交融的理想境地。 一、空間環(huán)境構(gòu)思 項(xiàng)目整個(gè)規(guī)劃布局以中心商業(yè)景觀軸線貫穿整個(gè)地塊，并與中心商業(yè)及廣場(chǎng)相結(jié)合。各個(gè)商業(yè)地塊形成統(tǒng)一整體，以景觀布道和水景形成居住景觀軸線，自由布局?？臻g關(guān)系上秩序與自由、張與弛、疏與密、剛與柔的對(duì)比，以及超大尺度形成強(qiáng)烈的形式感和場(chǎng)所感。 二、 規(guī)劃結(jié)構(gòu) 根據(jù)小區(qū)環(huán)境布局，自然形成中心商業(yè)街，聯(lián)通整個(gè)小區(qū)南北。小區(qū)居住組團(tuán)外輪廓呈圍合曲線形，中間以水體及綠化廣場(chǎng)景觀帶環(huán)繞，尤如綠洲般相互簇?fù)?。以達(dá)到“龍形環(huán)繞，綠洲簇?fù)怼钡男Ч?三、功能分區(qū) 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 16 頁(yè) 該項(xiàng)目地塊隨山形自然分成兩大區(qū)，即沿中心商業(yè)街兩端布局的商業(yè)區(qū)和東西兩塊局住區(qū)。每個(gè)區(qū)域內(nèi)又分成若干個(gè)功能分區(qū)，居住區(qū)主要以中心步行街景觀軸和小區(qū)主干道為界化分為若干居住組團(tuán)。 四、公建布局 沿柳林路入口處布置休閑小型商店；在商業(yè)街中心布置圓形公共開(kāi)放綠化廣場(chǎng)；在北京路入口處布置一個(gè)中心辦公區(qū)（此設(shè)計(jì)方案目前 以取消）；沿北京路往北一側(cè)分別布置超市、建材市場(chǎng)和辦公區(qū)，使商業(yè)業(yè)態(tài)，業(yè)主的分布自然的與小區(qū)組團(tuán)聯(lián)系起來(lái)。小區(qū)內(nèi)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，配備有值班管理室、居委會(huì)、便民服務(wù)點(diǎn)、配電房、水泵房、煤氣站及垃圾收集點(diǎn)等公共設(shè)施。 第二章 景 觀道路設(shè)計(jì) 中心商業(yè)街 香格里拉大街如一條巨龍宛延盤(pán)旋，連通整個(gè)小區(qū)南北?！败?chē)行”、“水景”、“馬景”、“龍脈”共同交織成人文勝景，龍的傳承。 一、沿商業(yè)街區(qū)的主要節(jié)點(diǎn) 1、歡樂(lè)廣場(chǎng) 在柳林路頸部客流最大處設(shè)置二十四小時(shí)便利店、銀行及羅馬風(fēng)格的小品，以及具有時(shí)代感的浮雕等具有親和力的建 筑和標(biāo)志。 2、大眾時(shí)尚街 歡樂(lè)廣場(chǎng)至日月廣場(chǎng)段為大眾時(shí)尚街，定位為中檔時(shí)尚專(zhuān)賣(mài)店一條街，街兩側(cè)建筑沿坡向呈疊落狀，充分展示山地建筑的特色。 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 17 頁(yè) 3、日月廣場(chǎng) 位于大街中心的日月廣場(chǎng)，為落差為十八米的下沉式廣場(chǎng)。依落差建成環(huán)繞式商業(yè)街，并在廣場(chǎng)一側(cè)建一座具有標(biāo)志性的高塔，并設(shè)置兩部觀光電梯，直達(dá)十八米高的觀景天橋。 4、名牌時(shí)尚街 從日月廣場(chǎng)至雙月廣場(chǎng)的路段為名牌時(shí)尚街，定位為高端商業(yè)街。設(shè)置名牌時(shí)尚店等設(shè)施，并在假日廣場(chǎng)十八米上部設(shè)置一個(gè)標(biāo)志性墻以及極具時(shí)代沖擊力的雕塑。 5、雙月廣場(chǎng) 北京路入口處設(shè)置雙月廣 場(chǎng)，并被北京路一分為二，形成兩上半月型廣場(chǎng)。 二、道路系統(tǒng)規(guī)劃 該項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)道路采用車(chē)行與人行分離形式，主路口設(shè)在柳林路與北京路，在小區(qū)南側(cè)開(kāi)一個(gè)次路口，與另一個(gè)城市居住區(qū)相連。居住區(qū)東區(qū)主入口設(shè)在北京路，西區(qū)主入口為中心五環(huán)道路上。居住區(qū)道路采用環(huán)狀道路系統(tǒng)。車(chē)行道與步行道形成互相繞合、互不干撓的格局。 三、景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì)上，中心商業(yè)景觀軸線和中心商業(yè)廣場(chǎng)是該項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中最顯著的特色。商業(yè)街成為居住組團(tuán)主要人文一景，社區(qū)中心成為綠化帶和景觀休閑活動(dòng)場(chǎng)所的中間環(huán)節(jié)。 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 18 頁(yè) 第三章 生態(tài)綠化布局 該項(xiàng) 目綠化方案設(shè)計(jì)以混然天成、巧奪天工的綠化系統(tǒng)布局，形成豐富的空間層次。綠地組織重視點(diǎn)、線、面的有機(jī)結(jié)合，使綠化通過(guò)與小區(qū)不同區(qū)域的功能與空間要求密切配合，從而達(dá)到最佳的生態(tài)綠洲的景觀效果。 綠地系統(tǒng)的設(shè)計(jì)上，注重人與自然交融。重點(diǎn)考慮將綠化與水體相結(jié)合，通過(guò)在建筑單體連接部分設(shè)空中花園，部分山墻加以墻面綠化。住宅建筑南北，進(jìn)行屋頂綠化，中心綠地旁架空層做戶(hù)外綠化等設(shè)計(jì)，使住宅、步行活動(dòng)等充分接近生態(tài)。 第四章 建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)思 該項(xiàng)目建筑功能以現(xiàn)代居住型為核心，房型以?xún)煞績(jī)蓮d，三房?jī)蓮d為主，建筑面積 90-150 平 方米之間，戶(hù)型力求雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，客廳、餐廳獨(dú)立，并形成良好的穿堂風(fēng)。建筑造型上，注重群體形態(tài)的可識(shí)別性。小區(qū)內(nèi)住宅、商業(yè)配套建筑及流暢的弧型中心主道路相呼應(yīng)。建筑風(fēng)格充分融合現(xiàn)代及后現(xiàn)代建筑等多元要素。建筑整體以白色為主色調(diào)，輔以三元色色調(diào)，同時(shí)配以豐富的細(xì)節(jié)，大膽鮮艷的顏色，形成具有較強(qiáng)視覺(jué)效果的住宅新景觀。 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 19 頁(yè) 第五部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 十堰香格里拉城市花園項(xiàng)目一期計(jì)劃于 2004 年 1 月份開(kāi)始施工建設(shè)，于 2005 年 6 月完工，并假設(shè)自開(kāi)工半年后，即 2004 年 7 月開(kāi)始預(yù)售，并于 2006 年 12 月全部銷(xiāo) 售完畢。其工程施工總體進(jìn)度如圖 1 所示： 圖 1 工程施工總體進(jìn)度計(jì)劃 十堰香格里拉城市花園住宅小區(qū)工程（ A 塊） 序號(hào) 項(xiàng)目組 名稱(chēng) 2004 年 2005 年 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 7 說(shuō)明： I 組：馬街超市、 33#、泛會(huì)所、 35#、 36#、 37#、 41#、 42#樓 組：東區(qū)多層、小高層 組中心廣場(chǎng)、 38#、 39#、 40#屋頂游泳池、擋墻構(gòu)筑等 組：馬街別墅、北京路街面商鋪 組：柳林溝西區(qū)塊住宅 組：柳林溝精品街商鋪 組：配套、園林、景觀 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 20 頁(yè) 第六部分 投資總額及資金來(lái)源評(píng)估 第一章 項(xiàng)目投資估算 一、估算依據(jù) 參照委托人提供的數(shù)據(jù)資料，以及目前十堰市建筑市場(chǎng)的價(jià)格情況。 二、項(xiàng)目投資概算 1、土地費(fèi)用：根據(jù)委托方提供的數(shù)據(jù)為每畝 30 萬(wàn)元，該占地 150610平方米，合 225.91 畝，則： 30 萬(wàn)元 /畝 225.91 畝 =6777.3 萬(wàn)元 取整，即 6777 萬(wàn)元。 2、前期工程費(fèi)：包括勘察設(shè)計(jì)及各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，經(jīng)綜合測(cè)算，按每平方米建筑面積約 78 元 /平方米，計(jì)： 78 元 /平方米 23.73 萬(wàn)平方米 =1850.94 萬(wàn)元 取整，既 1851 萬(wàn)元。 3、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)，按每平方米 700 元，計(jì) 700 元 /平方米 237251 平方米 =16607.57 萬(wàn)元 取整，即 16608 萬(wàn)元。 4、配套設(shè)施費(fèi) 包括環(huán)境景觀建設(shè)、道路、電梯和暖氣、熱水等，按總建筑面積 200元 /平方米估算。 200 元 /平方米 23.73 萬(wàn)平方米 =4746 萬(wàn)元 5、公共配套設(shè)施，包括綠化及智能增加費(fèi)用，考慮到項(xiàng)目在定位方匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 21 頁(yè) 面的特殊要求，該項(xiàng)費(fèi)用以每平方米建筑面積 100 元計(jì)算： 100 元 /平方米 23.73 萬(wàn)平方米 =2373 萬(wàn)元 6、其他費(fèi)用：主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、指標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用，按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)三者之和的 3%計(jì)，則： （ 6777.3+1850.94+16611）萬(wàn)元 3%=757.18 萬(wàn)元 取整，即 757 萬(wàn)元。 7、管理費(fèi)：包括開(kāi)發(fā)工程的各項(xiàng)間接費(fèi)用及公司管理部門(mén)管理的各種費(fèi)用。按房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的 3%計(jì)，則： 16608 萬(wàn)元 3%=498.24 萬(wàn)元 取整，即 498 萬(wàn)元。 8、銷(xiāo)售費(fèi)用：指銷(xiāo)售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及委托代理的各項(xiàng)費(fèi)用，取銷(xiāo)售收入的 3%，則： 61805 萬(wàn)元 3%=1854 萬(wàn)元，隨銷(xiāo)售收入發(fā)生。 取整，即 1854 萬(wàn)元。 9、財(cái)務(wù)費(fèi)用：是指該公司為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。本項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為 1788 萬(wàn)元。 10、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：按 土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)，前八項(xiàng)之和的 5%估算，即 1773 萬(wàn)元。 以上分析估算，本項(xiàng)目總投資額為 39025 萬(wàn)元，其中計(jì)入開(kāi)發(fā)成本35383 萬(wàn)元。詳見(jiàn)表 4 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 22 頁(yè) 表 4 項(xiàng)目總投資估算表 單位： 萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 總投資 1 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 39025 1.1 土地費(fèi)用 6777 1.2 前期工程費(fèi) 1851 1.3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4746 1.4 建筑安裝工程費(fèi) 16608 1.5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2373 1.6 管理費(fèi)用 498 1.7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1788 1.8 銷(xiāo)售費(fèi)用 1854 1.9 其它費(fèi)用 757 1.10 不可予見(jiàn)費(fèi) 1773 2 項(xiàng)目總投資 39025 第二章 項(xiàng)目資金來(lái)源及籌措 本項(xiàng)目總投資額為 39025 萬(wàn)元 ,其資金來(lái)源為： 1、自有資金 16000 萬(wàn)元 ,其中，注冊(cè)資本金 5000 萬(wàn)元；另外，該公司自籌資金 2500 萬(wàn)元；上海城房置業(yè)有限公司股東之一 -浙江?？等沼弥破酚邢薰境鲑Y 3000萬(wàn)元，匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 23 頁(yè) 計(jì)劃于 2004 年 4 月份到資上海城房置業(yè)有限公司股東之二 -中國(guó)天行集團(tuán)出資 1700 萬(wàn)元，計(jì)劃于 2004 年 4 月份到資；上海城房置業(yè)有限公司股東之三 -浙江永康胡激揚(yáng)出 資 1700 萬(wàn)元，計(jì)劃于 2004 年 5 月份到資，上海城房置業(yè)有限公司股東之四 -浙江永康程志海出資 2100 萬(wàn)元，計(jì)劃在2004 年 5 月份到資。 2、申請(qǐng)銀行貸款 15000 萬(wàn)元。 3、計(jì)劃銷(xiāo)售回籠款8025 萬(wàn)元。詳見(jiàn)圖 2 圖 2 資金籌措圖 第三章 項(xiàng)目建設(shè)及用款計(jì)劃 該項(xiàng)目自 2004 年 1 月開(kāi)始建設(shè)，計(jì)劃 2005 年完工。資金使用計(jì)劃為3 年，第一年及第二年為建設(shè)期投資，分別投資 27585 萬(wàn)元、 10221 萬(wàn)元，主要用于房屋開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)、銷(xiāo)售費(fèi)用及所支付的財(cái)務(wù)費(fèi)用。 2006 年投資 1219 萬(wàn)元，主要用于房屋銷(xiāo)售所發(fā)生的費(fèi)用及所支付的財(cái)務(wù)費(fèi)用。詳見(jiàn)附表 1、附表 2。 項(xiàng)目總投資39025萬(wàn)元 自有資金 16000 萬(wàn)元 金融機(jī)構(gòu)融資 15000 萬(wàn)元 預(yù)售回籠 8025 萬(wàn)元 注冊(cè)資本金 5000 萬(wàn)元 自籌資金 11000 萬(wàn)元 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 24 頁(yè) 第七部分 銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 第一章 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算 參考委托方提供的資料及根據(jù)目前項(xiàng)目片區(qū)該類(lèi)物業(yè)的供求狀況的市場(chǎng)調(diào)查，并結(jié)合對(duì)該區(qū)域同類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，擬定本項(xiàng)目商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)為 5000 元 /平方米，住宅銷(xiāo)售均價(jià)為 2200 元 /平方米，車(chē)庫(kù)均價(jià) 3000元 /平方米。假設(shè)可銷(xiāo)售物業(yè)中，住宅及商業(yè)用房分別銷(xiāo)售 90%，車(chē)庫(kù)全部售完。 本項(xiàng)目總建筑面積為 237251 平方米，可銷(xiāo)售住宅面積為 169572 平方米，可銷(xiāo)售商業(yè)面積為 59103 平 方米，可銷(xiāo)售車(chē)庫(kù)面積 5446 平方米，不可銷(xiāo)售配套面積為 3130 平方米。 則在不考慮空置率的情況下的銷(xiāo)售收入為： 2200 169572+5000 59103+3000 5446=68491.14 萬(wàn)元 考慮空置率的情況下的銷(xiāo)售收入為： 2200 169572 90%+5000 59103 90%+3000 5446=6180541 萬(wàn)元 取整，即 61805 萬(wàn)元。 詳見(jiàn)附表 1、附表 2。 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 25 頁(yè) 第二章 項(xiàng)目銷(xiāo)售回款計(jì)劃 考慮到該項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模及選址，本項(xiàng)目計(jì)劃于 2004 年 6 月開(kāi)始預(yù)售，計(jì)劃兩年半內(nèi)售完， 2004 年全年 銷(xiāo)售 20%， 2005 年銷(xiāo)售 30%，至 2006年，項(xiàng)目全面推向市場(chǎng)，購(gòu)房戶(hù)對(duì)該項(xiàng)目有了一定的認(rèn)知度后，銷(xiāo)售達(dá)到最高點(diǎn)，全年銷(xiāo)售剩余的 40%。假設(shè)合同簽訂時(shí)房款回籠 100%。詳見(jiàn)附表 3。 第三章 銷(xiāo)售利潤(rùn)測(cè)算 1、總銷(xiāo)售收入 61805 萬(wàn)元 2、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)及附加 兩稅一費(fèi) 5.5%： 61805 5.5%=3399 萬(wàn)元 土地增值費(fèi)： 4578 萬(wàn)元 合 計(jì)： 7977 萬(wàn)元 3、總投資 39025 萬(wàn)元 4、利潤(rùn)總額 19079 萬(wàn)元 所得稅： 6296 萬(wàn)元 稅后凈利潤(rùn)： 12783 萬(wàn)元 詳見(jiàn)附表 4。 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 26 頁(yè) 第八部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 第一章 盈利能力分析 假設(shè)該項(xiàng)目基準(zhǔn)折現(xiàn)率為 20%，經(jīng)測(cè)算，所得稅前項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率為 54.94%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 6721 萬(wàn)元，動(dòng)態(tài)投資回收期為 2.29 年；資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 92.2%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 3749 萬(wàn)元，都大大高于銀行貸款利率及基準(zhǔn)折現(xiàn)率。因此，在財(cái)務(wù)上是可行的。詳見(jiàn)附表 5 及附表6。 第二章 清償能力分析 該項(xiàng)目申請(qǐng)銀行貸款 15000 萬(wàn)元，假設(shè)第二年及第三年分兩次償還，其資金來(lái)源主要為可利用預(yù)售及銷(xiāo)售收入。經(jīng)測(cè)算，預(yù)售收入除少量用于項(xiàng)目投資外，其余款項(xiàng)用來(lái)還款是富余的，詳見(jiàn)附表 7。項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債率是比較低的，且從第一年起，依次為 58%、 25%，呈下降趨勢(shì)，至 2006年為 0，詳見(jiàn)附表 8。 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 27 頁(yè) 第九部分 項(xiàng)目不確定性分析 第一章 項(xiàng)目敏感因素分析 影響項(xiàng)目收益的主要敏感因素為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格和售房回籠進(jìn)度三項(xiàng)。詳見(jiàn)表 5 及圖 3。 表 5 敏感性分析表 序 號(hào) 項(xiàng) 目 變動(dòng)幅度 全部投資 (所得稅前 ) 內(nèi)部收益率 （ %） 凈現(xiàn)值 （萬(wàn)元） 投資回收期 （年） 0 基本方案 54.94% 6721 2.29 1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 10% 36.95% 3736 2.44 -10% 79.80% 9675 2.13 2 售房?jī)r(jià)格 10% 79.29% 10670 2.13 -10% 34.08% 2879 2.48 3 預(yù)售款回籠進(jìn)度 10% 67.17% 8483 2.20 -10% 38.38% 3785 2.44 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 28 頁(yè) 從表 5 及圖 3 來(lái)看，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格是兩大敏感因素，如果它們分別向不利方面變動(dòng) 10%，內(nèi)部收益率分別下降至 36.95%及 34.08%，投資回收期也將分別增加至 2.44 年及 2.48 年。相比之下，預(yù)售款回籠進(jìn)度對(duì)項(xiàng)目影響不太大，由此看，項(xiàng)目有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 第二章 臨界點(diǎn)分析 為考察對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、土地費(fèi)用和售房面積等因素作臨界點(diǎn)分析。詳見(jiàn)表 6。 - 4 0 %- 3 0 %- 2 0 %- 1 0 %0%10%20%30%40%0%50%100%150%200%敏感因素變動(dòng)百分比FIRR開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資售房?jī)r(jià)格預(yù)售款回籠進(jìn)度基準(zhǔn)收益率圖 3 敏 感 性 分 析 表全部投資匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 29 頁(yè) 表 6 臨界點(diǎn)分析 序 號(hào) 不確定因素 基本值 臨界點(diǎn)計(jì)算 備 注 絕對(duì)值 增減幅度 1 總投資額 (萬(wàn)元 ) 39025 47904 22.75% 目標(biāo)收益率 20.00% 2 售房?jī)r(jià)格 (元 /平米 ) 2640 2178 -17.49% 3 土地費(fèi)用 (萬(wàn)元 ) 6777 17491 158.10% 內(nèi)部收益率 54.94% 4 售房面積 (平米 ) 237251 184581 -21.16% 若期望的可接受內(nèi)部收益率為 20%，則開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資的臨界點(diǎn)為47904 萬(wàn)元，增長(zhǎng)幅度為 22.75%；售房?jī)r(jià)格的臨界點(diǎn)為 2178 元 /平方米，減幅為 17.49%；土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為 17491 萬(wàn)元，增幅達(dá) 158.10%；售房面積的臨界點(diǎn)為 184581 平方米，減幅為 21.16%。由此可見(jiàn)，項(xiàng)目對(duì)土地費(fèi)用變動(dòng)的承受力最強(qiáng)。 第三章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素 作為一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于以下幾個(gè)方面： 1、建設(shè)資金風(fēng)險(xiǎn)：由于開(kāi)發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后繼資金跟不上，從而很可能造成“ 爛尾樓”工程。 2、由于人為或非人為的因素直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本的增加，影響項(xiàng)目的盈利能力，從而增加貸款的償還風(fēng)險(xiǎn)。 3、銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)：由于房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)在短期內(nèi)缺乏彈性，其未來(lái)需求市場(chǎng)難以定量分析，這要求開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目動(dòng)工前做好市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)，進(jìn)行正確的市場(chǎng)定位。 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 30 頁(yè) 4、政府政策風(fēng)險(xiǎn)：這與國(guó)家政策緊密相關(guān)，尤其是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控影響。 該項(xiàng)目根據(jù)本報(bào)告財(cái)務(wù)效益評(píng)估，項(xiàng)目借款可以約定的兩年內(nèi)歸還。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目具備貸款償還能力。 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 31 頁(yè) 第十部分 結(jié)論和建議 第一章 結(jié)論 十堰匯城置 業(yè)有限公司是由上海城房置業(yè)有限公司和香港匯盈（中國(guó)）有限公司共同出資組建的中外合資企業(yè)，并于 2003 年 10 月 8 日經(jīng)湖北省十堰市工商行政管理局注冊(cè)登記成立。公司注冊(cè)資本人民幣 5000 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及物業(yè)管理。該公司的管理機(jī)構(gòu)，特別是財(cái)務(wù)、銷(xiāo)售等部門(mén)，機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)練，制度健全，工作嚴(yán)謹(jǐn)。 十堰香格里拉城市花園為該公司成立后的處女作，起點(diǎn)較高，投資規(guī)模較大，定位為中高檔商住區(qū)。區(qū)域內(nèi)，配套齊全，戶(hù)型大眾化，規(guī)劃設(shè)計(jì)注重生態(tài)綠化、人文景觀、建筑風(fēng)格，功能分區(qū)相互協(xié)調(diào)，順應(yīng)了中高檔小區(qū)發(fā)展潮流，以高品質(zhì)、高性?xún)r(jià) 比的產(chǎn)品形象進(jìn)行十堰市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 隨著十堰市市委、市政府“城區(qū)東拓”戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，該項(xiàng)目所在的北京路沿線必將成為十堰市一個(gè)交通便利，服務(wù)設(shè)施齊備、環(huán)境優(yōu)美的新興城區(qū)。因此，該項(xiàng)目相對(duì)于十堰市其他中高檔位住宅區(qū)項(xiàng)目而言，具有預(yù)期優(yōu)越的地理環(huán)境，如銷(xiāo)售適當(dāng)，必然有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 經(jīng)測(cè)算分析，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益良好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。只要銷(xiāo)售價(jià)格合理，營(yíng)銷(xiāo)得力，可以按計(jì)劃完成銷(xiāo)售任務(wù)，回收資金，因此，該項(xiàng)目?jī)斶€貸款是有保證的。詳見(jiàn)附表 9。 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 32 頁(yè) 第二章 建議 十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目本身目前所處位置離 城區(qū)中心區(qū)還有一段距離，在項(xiàng)目面市期間交同時(shí)有諸多項(xiàng)目面市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。這些都是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)將要遇到的問(wèn)題，針對(duì)以上問(wèn)題，本項(xiàng)目需要轉(zhuǎn)化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)中要充分利用規(guī)劃要求，多運(yùn)用新的人文化社區(qū)概念，提高物業(yè)管理質(zhì)量。建議加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)工作，以合理的價(jià)格和優(yōu)良的服務(wù)，去贏得更多的用戶(hù)。 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 33 頁(yè) 附表 1 投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2004 2005 2006 1 總投資 39025 27585 10221 1219 1.1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 39025 27585 10221 1219 其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 37237 27138 9327 772 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1788 447 894 447 2 資金籌措 39025 27585 10221 1219 2.1 資本金 16000 8000 8000 0 2.2 預(yù)售收入 8025 4585 2221 1219 2.3 長(zhǎng)期借款 15000 15000 0 0 房地產(chǎn)人民幣長(zhǎng)期借款 15000 15000 0 0 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 34 頁(yè) 附表 2 資金來(lái)源與運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2004 2005 2006 1 資金來(lái)源 92805 36698 28547 27560 1.1 商品房銷(xiāo)售收入 61805 13698 20547 27560 1.2 房地產(chǎn)投資借款 15000 15000 0 0 1.3 資本金 16000 8000 8000 0 2 資金運(yùn)用 68937 30890 22678 15370 2.1 房地產(chǎn)投資 (含財(cái)務(wù)費(fèi)用 ) 39025 27585 10221 1219 2.2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 3399 753 1130 1516 2.3 土地增值稅 4578 1014 1521 2043 2.4 所得稅 6296 1395 2093 2807 2.5 房地產(chǎn)長(zhǎng)期借款本金償還 15000 0 7500 7500 2.6 職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金 639 142 212 285 3 盈余資金 23868 5809 5870 12189 4 累計(jì)盈余資金 5809 11678 23868 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 35 頁(yè) 附表 3 售房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2004 2005 2006 1 售房收入 61805 13698 20547 27560 1.1 可銷(xiāo)售面積 (M2) 211254 46824 70236 94193 1.2 平均售價(jià) (元 /M2) 2925 2925 2926 1.3 銷(xiāo)售比例 (%) 90% 20% 30% 40% 2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 3399 753 1130 1516 2.1 營(yíng)業(yè)稅 3090 685 1027 1378 2.2 城市維護(hù)建設(shè)稅 216 48 72 96 2.3 教育費(fèi)附加 93 21 31 41 3 土地增值稅 4578 1014 1521 2043 4 商品房銷(xiāo)售凈收入 53828 11931 17896 24001 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 36 頁(yè) 附表 4 損 益 表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2004 2005 2006 1 經(jīng)營(yíng)收入 61805 13698 20547 27560 1.1 商品房銷(xiāo)售收入 61805 13698 20547 27560 2 經(jīng)營(yíng)成本 34749 7702 11553 15494 2.1 商品房經(jīng)營(yíng)成本 34749 7702 11553 15494 3 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 3399 753 1130 1516 4 土地增值稅 4578 1014 1521 2043 5 利潤(rùn)總額 19079 4229 6343 8508 6 應(yīng)納稅所得額 19079 4229 6343 8508 7 所得稅 6296 1395 2093 2807 8 凈利潤(rùn) 12783 2833 4250 5700 職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基 金 639 142 212 285 企業(yè)發(fā)展基金 1278 283 425 570 9 加：年初未分配利潤(rùn) 0 2408 6021 10 可供投資者分配的利潤(rùn) 2408 6021 10866 11 年末未分配利潤(rùn) 2408 6021 10866 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 37 頁(yè) 附表 5 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2004 2005 2006 1 現(xiàn)金流入 61805 13698 20547 27560 1.1 售房收入 61805 13698 20547 27560 2 現(xiàn)金流出 45214 28905 11978 4331 2.1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 (不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 ) 37237 27138 9327 772 2.3 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 3399 753 1130 1516 2.4 土地增值稅 4578 1014 1521 2043 3 凈現(xiàn)金流量 16591 -15207 8569 23229 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 -15207 -6638 16591 計(jì)算指標(biāo) : 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (IRR) 54.94% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (NPV) 6721 萬(wàn) 元 投資回收期 2.29 年 基準(zhǔn)折現(xiàn)率 (Ic) 20.00% 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 38 頁(yè) 附表 6 資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2004 2005 2006 1 現(xiàn)金流入 61805 13698 20547 27560 1.1 售房收入 61805 13698 20547 27560 2 現(xiàn)金流出 53937 15890 22678 15370 2.1 資本金 16000 8000 8000 0 2.2 預(yù)售收入用于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 8025 4585 2221 1219 2.4 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 3399 753 1130 1516 2.5 土地增值稅 4578 1014 1521 2043 2.6 所得稅 6296 1395 2093 2807 2.7 長(zhǎng)期借款本金償還 15000 0 7500 7500 2.9 職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金 639 14