匯城置業(yè)“香格里拉”城市花園一期工程項目可行性分析報告

匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 1 頁 說 明 一、本報告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的“香格里拉”城市花園一期工程項目（以下簡稱本項目），在充分理解開發(fā)商的意圖，全面詳細(xì)的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過對開發(fā)環(huán)境的研究，區(qū)位條件和開發(fā)前景的分析，建設(shè)成本和經(jīng)濟效益的估算、評價以及對可能出現(xiàn)的風(fēng)險的分析描述，其目的在于為開發(fā)商進行下列活動時提供參考依據(jù)： 1、進行投資決策； 2、控制成本費用，合理安排調(diào)動資金； 3、為由金融機構(gòu)融入建設(shè)資金提供參考； 4、制定風(fēng)險控制方案。 二、本報告由十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估 價事務(wù)所有限公司進行編制。 評估人員： 國家注冊房地產(chǎn)估價師、國家注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：楊衛(wèi)波 國家注冊房地產(chǎn)估價師、國家注冊造價師：王曉蘭 國家注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價員：劉波 評估日期： 2004 年 3 月 29 日 2004 年 4 月 12 日 三、本報告的編制依據(jù)了國家、湖北省和十堰市的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)定，以及 1、十堰市 2000 年至 2010 年遠景規(guī)劃方案； 2、十堰市統(tǒng)計年鑒（ 2001、 2002、 2003 年版）； 3、十堰市年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（ 2003 年度）； 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 2 頁 4、十堰市房地產(chǎn)管理局十房指數(shù)（ 2003 年度）； 5、十堰匯城置業(yè)有限公司提供的項目資料； 6、評估人員市場調(diào)查情況； 四、本報告僅限于委托方為本項目已說明用途的使用，未經(jīng)評估機構(gòu)和評估人員同意，不得在公開刊物上全部或部分發(fā)表。 五、本報告編制過程中，有關(guān)項目數(shù)據(jù)參考委托方規(guī)劃設(shè)想及提供的資料。部分預(yù)測來源于報告編制人員根據(jù)對十堰市房地產(chǎn)市場的調(diào)查與了解，所作的基本假設(shè)。 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 二 00 四年四月十二日 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 3 頁 第一部分 項目概況 第一章 項目基本情況 一、項目名稱 十堰“香格里拉”城市花園一期工程 二、開發(fā)建設(shè)單位 十堰匯城置業(yè)有限公司 三、項目區(qū)域狀況 1、地理位置 十堰“香格里拉”城市花園一期工程位于十堰市新建成的北京路立交橋南側(cè)。東臨北京路，北依柳林路，西北兩側(cè)為山林。 2、周邊環(huán)境 該項目周邊自然環(huán)境較好，空氣清新。由于北京路開通時間不長，故周邊生活環(huán)境目前較差，市政相關(guān)配套還不到位。但隨著我市城區(qū)東移戰(zhàn)略的逐步實施，市政府及相關(guān)建設(shè)企業(yè)將加大對北京路沿線的投入，建成后的“香格里拉”城市花園所處區(qū)域?qū)⒊蔀楣δ荦R全，配套到位，環(huán)境優(yōu)美的城市新亮 點。 3、交通狀況 目前，北京路全程公交車較少。但新建的北京路對人民路交通擁擠的狀況有較大的分流作用，來往車輛隨著北京路沿線基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善日漸增多。 4、道路配置 項目所在地的兩條城市主干道柳林路及北京路，作為十堰市重點基礎(chǔ)匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 4 頁 設(shè)施項目，經(jīng)過近兩年的建設(shè)，已初具規(guī)模。柳林路經(jīng)過改造，目前已成為我市直達東部郊區(qū)，連接漢十高速公路入口的最為便捷的道路；北京路作為十堰市新建的城市主干道，道路平整、寬闊，并與人民路平行，與柳林路相交。項目北側(cè)的北京路立交橋，為三層立體式，是十堰市目前耗資及規(guī)模最大，等級最高的立交橋 ，將同柳林路、北京路一道構(gòu)成十堰市城區(qū)較為便捷、通暢的交通路網(wǎng)。 第二章 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 十堰香格里拉城市花園一期總用地面積 150610 平方米，總建筑面積237251 平方米，建成后可容納居住戶數(shù) 1265 戶。技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)見表 1 表 1 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)系列一覽表 項 目 計算單位 數(shù) 值 用地面積 m2 150610 建筑面積 m2 237251 住戶數(shù) 戶 1265 住宅建筑面積 m2 169572 其中 多層建筑面積 m2 67560 小高層建筑面積 m2 89700 別墅建 筑面積 m2 9240 TOWNHOUSE m2 3072 商業(yè)建筑面積 m2 59103 其中 柳林路商業(yè) m2 2040 精品商業(yè)街 m2 16924 中心商業(yè) m2 12211 超市 m2 5300 北京路商業(yè) m2 8808 馬街商業(yè) m2 13760 會所建筑面積 m2 850 托幼建筑面積 m2 1780 車庫建筑面積 m2 5446 建筑密度 % 30.5 綠化率 % 34.2 容積率 1.57 機動車停車位 輛 784 地上停車 輛 159 地下停車（含半地下） 輛 468 （以上指標(biāo)為委托方提供） 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 5 頁 第三章 項目主辦單位簡介 一、項目主辦單位 十堰匯城置業(yè)有限公司于 2003 年 10 月 8 日成立，是由上海城房置業(yè)有限公司和香港匯盈（中國）有限公司共同出資組建的中外合資企業(yè)，注冊資本人民幣 5000 萬元，出資比例為雙方各 50%，公司住所為十堰市張灣區(qū)朝陽北路 2 號金城大廈 16 樓，其經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理。其擬開發(fā)建設(shè)的“香格里拉”城市花園項目，即以“高起點，高品位” 定位。項目建成后，將有利于提高十堰市的城市品位，改善居民的居住、購物環(huán)境以及樹立企業(yè)品牌。 二、企業(yè)法定代表人 十堰匯城置業(yè)有限公司法定代表人應(yīng)崇江， 1961 年生，經(jīng)濟師。于1986 年至 2003 年，先后創(chuàng)建了浙江?？等沼弥破酚邢薰尽⒄憬？导瘓F、上海眾江房地產(chǎn)有限公司、上海城房置業(yè)有限公司及十堰匯城置業(yè)有限公司，均擔(dān)任董事長。 在他的精心管理下，九十年代將浙江?？等沼闷酚邢薰景l(fā)展成為中國最大的不銹鋼保溫制品出口基地，年產(chǎn)值 1.5 億元人民幣，年創(chuàng)匯 1000萬美元。 2001 年上海眾江房地產(chǎn)開發(fā)公司投資 6 億元 人民幣，建成總建筑面積 21 萬平方米，集居住、休閑于一體的高檔時尚小區(qū) 永康市香格里拉城市花園”，并已交付使用。 2003 年組建的十堰匯城置業(yè)有限公司，即以智能化、高品位的居住社區(qū)定位，預(yù)算總投資 9 億元人民幣，開發(fā)建設(shè) 66 萬平方米的十堰香格里拉城市花園（本項目為其一期工程）。 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 6 頁 第二部分 項目投資環(huán)境和市場研究 第一章 宏觀背景 一、城市基本情況 十堰市位于湖北省西北部，漢江中上游。全境南北相距 196.5 公里，東西相距 200 公里，轄區(qū)總面積 23680 平方公里，中心城區(qū)面積 44.9 平方公里。轄區(qū)總?cè)丝?346.4 萬人，其中城區(qū)人口 58 萬人。 十堰市是國家重要的汽車生產(chǎn)和科研基地，是以發(fā)展旅游、信息等新興產(chǎn)業(yè)為主的鄂豫渝陜川交界地區(qū)的綜合性中心城市。 十堰市旅游資源豐富，有自然景觀和人文景觀 100 多處，形成了以武當(dāng)山風(fēng)景區(qū)為重點的鄂西北重要旅游基地。 此外，東風(fēng)與日產(chǎn)合資，十堰將成為東風(fēng)公司系列載重車基地；南水北調(diào)中線工程啟動也將對十堰的發(fā)展起到積極的推動作用。 二、城市規(guī)劃 十堰市行政區(qū)劃分為，中心城區(qū)主要由張灣區(qū)與茅箭區(qū)組成，全市主要由三縱五橫主要城市干道組成，隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，十堰市面臨著良 好的發(fā)展機遇，繼 1998-2020 十堰市經(jīng)濟科技社會發(fā)展戰(zhàn)略綱要提出建設(shè)“汽車城、旅游城、生態(tài)城和區(qū)域性中心城”的戰(zhàn)略目標(biāo)之后，規(guī)劃建設(shè)“三路兩港兩站”，即建設(shè)至武漢、西安、重慶的高等級公路，建設(shè)十堰信息港和航空港，建設(shè)十堰火車站及武當(dāng)山火車站。隨著這一規(guī)劃的實施，十堰在國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略中的支點作用將進一步凸現(xiàn)。 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 7 頁 第二章 十堰市城區(qū)房地產(chǎn)市場分析 一、房地產(chǎn)市場分析 十堰市房地產(chǎn)市場自 1994 年起步，到 2001 年步入快遇發(fā)展期。目前城區(qū)有開發(fā)企業(yè) 100 余家。 1999 年以前，年均開發(fā)商品房約 20 萬平方米，2000 年以后，受房改政策和國家拉動內(nèi)需的影響，開發(fā)供應(yīng)量逐年上升。 2003 年，十堰城區(qū)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出積極穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，投資與消費同步增長；供應(yīng)量與需求量基本平衡，且供應(yīng)略大于需求，市場規(guī)模穩(wěn)步放大，市場結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善；初步形成了增量與存量聯(lián)動，銷售與租賃并舉的市場格局。 從投資情況看，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 9.47 億元，比 2002 年增長51.4%，房屋竣工面積 49.29 萬平方米，商品房銷售面積 45.12 萬平方米，與 2002 年相比，房地產(chǎn)開發(fā)的各項指標(biāo)都保持了較高的增長速度。 從銷售情況看， 2003 年， 除多個舊盤繼續(xù)銷售外，涌現(xiàn)出了 30 余個新盤，平均銷售率達到 80%以上，開盤半年以上的樓盤基本售罄。供應(yīng)量與銷售量與以往相比都有較大幅度地增長，市場供求兩旺，成交活躍。精品樓盤與高檔住宅的建設(shè)規(guī)模不斷擴大，開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)處于不平衡狀態(tài)：自 2001 年翔龍房地產(chǎn)公司開發(fā)的“世紀(jì)花園”一期工程投入市場、并創(chuàng)十堰房地產(chǎn)銷售價格的歷史新高以來， 2003 年我市精品樓盤與高檔住宅的建設(shè)規(guī)模有了進一步的擴大，其中興麗房地產(chǎn)公司開發(fā)的“澳門花園”、春華房地產(chǎn)公司開發(fā)的“春華苑小區(qū)”、“世紀(jì)花園”二期工程、陽光房地產(chǎn)公司開發(fā)的“東 方廣場”等項目興起了我市中高檔住宅的開發(fā)建設(shè)熱潮，中高檔住宅所占的市場份額有了進一步提高，也使大部分開發(fā)企業(yè)開始注匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 8 頁 重企業(yè)品牌和樓盤品牌，提高了我市的房地產(chǎn)開發(fā)水平。詳見表 2。 表 2 2003 年度房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況比較表 年 份 投資額 （億元） 其中外商 投資 施工面積 (萬平方米 ) 竣工面積 (萬平方米 ) 銷售面積 (萬平方米 ) 銷售額 (億元 ) 2002 年度 6.27 0.695 88.08 41.45 28.19 2.78 2003 年度 9.47 0.868 149.06 49.29 45.12 5.18 增長比例(%) 51.04 24.89 69.23 19.91 60.06 86.33 近兩年，成交價格明顯上漲。根據(jù)資料統(tǒng)計，自 98 年以來十堰市房地產(chǎn)市場價格平均以每年 100 元 /m2 左右的增幅增長。至 2003 年，房屋銷售價格在 2002 年的基礎(chǔ)上繼續(xù)上漲，漲幅平均達到 12.69%。特別是茅箭區(qū)僅住宅類平均價格已達 1616.75 元 /平方米。值得一提的是，由于精屋樓盤和高檔住宅聚居該區(qū)，尤其是澳門花園、東山苑、世紀(jì)花園的推出，使該區(qū)的房價一路飚升，最高價格已升至 4000 元 /平方米。由此說明我 市目前的房地產(chǎn)市場正處于蓬勃發(fā)展時期，價格在不斷攀高。 二、市場因素分析 1、政策層面 （ 1） 2003 年 6 月 5 日，中國人民銀行發(fā)布了關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸的通知，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑施工流動資金貸款、個人住房貸款和公積金貸款等方面做出了嚴(yán)格的規(guī)定。新政策的出臺對防范金融風(fēng)險、促進房地產(chǎn)金融健康發(fā)展起到了積極的推動作用。 （ 2） 2003 年 8 月 12 日，國務(wù)院正式向全國下發(fā)了國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知，首次明確肯定房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 9 頁 經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。省政府和市政府也先后出臺了有關(guān)文件， 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得到了政府部門的高度重視，營造了房地產(chǎn)業(yè)更加寬松的發(fā)展環(huán)境。 2、經(jīng)濟層面：東風(fēng)公司與日產(chǎn)合資、漢十高速公路建成通、城市布局結(jié)構(gòu)調(diào)整引起的城市發(fā)展空間的增大以及經(jīng)濟投資環(huán)境的改善等都有利于促進國民經(jīng)濟的發(fā)展，也推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 3、社會層面：經(jīng)濟的發(fā)展，居民消費水平的提高，人們的居住消費理念正在由生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，尤其是住房分配制度改革的深化，從“居者有其屋”至“居者優(yōu)其屋”，拓展了住房需求量。需求量的急劇增長成為推動我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要動力。 4、其他層面：一方面是我市房地產(chǎn)經(jīng) 過了十多年的發(fā)展，已具備了快速發(fā)展的實力，尤其是 2003 年關(guān)于提高企業(yè)注冊資本金制度的實施，使我市開發(fā)企業(yè)的注冊資金已達到 1000 萬元以上，企業(yè)資金實力的增強提高了我市房地產(chǎn)的開發(fā)水平；另一方面是外資進入我市房地產(chǎn)開發(fā)市場，在彌補開發(fā)資金不足的同時也帶來了全新的經(jīng)營理念，更新了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營觀念，促進了房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高；第三是消費需求與消費水平的提高也成為推動房地產(chǎn)業(yè)向更高層次發(fā)展的重要因素。 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 10 頁 第三部分 項目市場前景分析 第一章 項目銷售前景分析 有關(guān)的統(tǒng)計資料顯示，十堰市商品 住宅的空置率在供應(yīng)量的 10-15%之間，按照國際上通行的空置率 20%以下為正常的指標(biāo)來看，十堰市商品住宅供求關(guān)系趨于平衡，沒有出現(xiàn)明顯的供大于求的現(xiàn)象。進一步調(diào)查顯示，出現(xiàn)空置的主要原因是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理，某些樓盤（主要是單體樓）的戶型過大，通常達到 130 平方米以上，戶型設(shè)計較差，配套不足，客戶無法接受而造成空置。另外一種現(xiàn)象是周邊生活配套設(shè)施嚴(yán)重不足，卻去興建單體樓，造成銷售困難，這主要是市場定位不準(zhǔn)，在不適宜做房地產(chǎn)的地方建商品房，與需求沒有直接關(guān)系。 我們就我市居民住宅消費情況進行分析，以此對該項目銷 售情況進行合理的預(yù)測。 1、城市人口和居民消費現(xiàn)狀分析 市民的居住水平較低，房地產(chǎn)市場的年銷售量也處于低量徘徊狀態(tài)。 2003 年十堰市城市居民儲蓄存款余額高達 183.65 億元，消費品零售商品總額為 93.15 億元。而全市商品房銷售面積為 42.12 萬平方米，商品房銷售額 5.18 億元，占儲蓄存款余額的 2.82%和零售商品總額的 9.11%，這樣的比例明顯偏低，與全國其經(jīng)濟實力相當(dāng)?shù)某鞘斜容^明顯落后。由此表明十堰市民并未將錢用于購房。 另外，十堰市民人均居住面積在 15 平方米以上的家庭占全市家庭的約 50%，人均居住面積 超過 20 平方米的家庭約占 20%。綜上所述，我們認(rèn)為十堰市房地產(chǎn)市場的發(fā)展尚未滿足城市發(fā)展的需要，市民的購房潛力匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 11 頁 有待進一步挖掘。 2、居民消費方式現(xiàn)狀分析 房地產(chǎn)市場的發(fā)展與市民的收入狀況和消費模式有著非常密切的聯(lián)系。這種密切聯(lián)系對房地產(chǎn)市場的階段走勢起著決定性影響。 十堰市 2002 年市區(qū)職工平均工資收入為 11687 元，其中部分行業(yè)如汽車、能源、交通、電訊、金融、保險及科技文教行業(yè)的收入水平均在 1.3萬元以上，個別行業(yè)超過 1.5 萬元。同時十堰市民的儲蓄率較高， 2002 年底人均儲蓄存款余額為 3689 元。 十堰市 民高收入階層的特點為隱性收入較高，民營及個體從業(yè)人員收入水平較高，因此高收入階層的實際收入水平較統(tǒng)計數(shù)據(jù)要高。 十堰市民的消費模式在近年也發(fā)生了巨大的變化。首先是食品在消費支出中的比例略有下降， 2001 年都已降至 25%，而居住消費支出比例則上升至 10%。其次，從市民擁有的高檔耐用消費品的比例可發(fā)現(xiàn)，市民家庭的大宗消費支出已由購置耐用消費品轉(zhuǎn)向其他方面。 2001 年市民的娛樂、文教服務(wù)消費猛增至 16%，是一個重要的市場訊號。從各地的市場發(fā)展情況看，服務(wù)消費的快速增長是傳統(tǒng)耐用消費品市場飽和而又缺乏相對替代品的表 現(xiàn)。因此，這是新的耐用消費品市場（如家庭汽車市場和房地產(chǎn)市場）起動的契機。據(jù)統(tǒng)計 2003 年商品房銷售約 5.18 億元，比去年增長 56.33%，以上數(shù)據(jù)表明市民對耐用消費品的消費傾向已由傳統(tǒng)的家電轉(zhuǎn)向住房。因此，未來幾年內(nèi)住房消費將成為市民消費比例中增長最快的部分。 3、居民購買能力分析 據(jù)調(diào)查，十堰市家庭年收入在 2 萬元以下的占 48.48%， 2-4 萬元的占匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 12 頁 41.85%， 4-6 萬元的占 1.93%， 6-8 萬元的占 0.9%， 8 萬元以上的占 0.69%。2003 年城市居民人均可支配收入為 6217 元，比上年增加 357 元，增 長6.1%。據(jù)調(diào)查顯示，十堰市可購買 20 萬元以上的中高檔住房的家庭達 6500戶，而在 2002 年以前，十堰市基本無中高檔住宅供應(yīng)，預(yù)計在未來 3-5年內(nèi)，中高檔住宅供應(yīng)量不會超過 4000 套，由此看來，未來 3-5 年是開發(fā)中高檔住宅的最好時機。 第二章 項目 SWOT 分析 十堰香格里拉城市花園，就其規(guī)模來說，在十堰房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)中，具有以下的 SWOT： 1、項目優(yōu)勢分析 該項目的優(yōu)勢，可以歸納為：發(fā)展商實力強勁，具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗；項目規(guī)模寵大，可塑性強；樓宇單位南北向、朝向佳，戶戶有景；專有會所服務(wù)設(shè)施；風(fēng)情商業(yè)街區(qū)； 超大型低密度樓盤。 2、項目劣勢分析 可歸納為：遠期樓花，開發(fā)周期長；周邊環(huán)境有待發(fā)展；地理位置稍賺偏遠。 3、項目機會點分析 超前規(guī)劃，超前生活模式，著名規(guī)劃設(shè)計公司、園林公司、施工企業(yè)等，強強聯(lián)手打造超前生活氣度；產(chǎn)品領(lǐng)先，高規(guī)劃、高建設(shè)，在產(chǎn)品概念引導(dǎo)、產(chǎn)品設(shè)計、對戶型的控制上，為目標(biāo)客戶群度身定作；區(qū)域規(guī)劃，匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 13 頁 北京路的規(guī)劃建設(shè)是政府打造城市名片的一個重大舉措；大盤概念，在當(dāng)?shù)厥袌龃蟊P之一；營銷領(lǐng)先，成熟開發(fā)，成熟營銷，成熟服務(wù)，成熟生活。 4、項目威脅點分析 區(qū)域分流，北京路區(qū)域與其他城區(qū)，特別是中心 城成熟區(qū)域；片區(qū)競爭，臨北京路區(qū)域屯積的開發(fā)商，大部分都是有經(jīng)驗，相對成熟的開發(fā)商，如何在市場中成熟地控制成本、做出好的產(chǎn)品（產(chǎn)品的差異性）、好的服務(wù)、有實效的營銷等，將是開發(fā)商們面對的最大問題。 第三章 銷售價格預(yù)測 房地產(chǎn)銷售價格是項目開發(fā)最核心的本質(zhì)，其通過位置、功能、設(shè)計、市場比較價格、宣傳包裝等諸多因素，達到提升項目價值，以實現(xiàn)利潤最大化的目的。由于該項目前尚未推出，將來面對的具體市場條件無法全部預(yù)測，所以我們采用“市場比較法”進行銷售價格預(yù)測。 一、住宅部分 1、選取可比實例。我們在十堰市城區(qū)選取 幾個具有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)項目，如表 3 所示 表 3 區(qū)域住宅樓盤分析 項目名稱 實例 A：東方廣場 實例 B：澳門花園 實例 C：世紀(jì)花園 地理位置 公園路張灣區(qū) 政府前 三堰澳門街后 東岳路 建筑層數(shù)棟 數(shù) 2 棟， 25 層 7 層 二期七棟 總建筑面積 46000m2 900000m2 70000m2 戶 型 2 室 2 廳 1 衛(wèi)、 3 室 2 5 室 3 廳 3 衛(wèi) 三房二廳、四房二匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 14 頁 廳 2 衛(wèi)、 4 室 2 廳復(fù)式 6 室 3 廳 3 衛(wèi) 廳、五房二廳復(fù)式 平均售價 2159 元 /m2 2380 元 /m2 2200 元 /m2 銷售進度 (至 2003 年 10月 ) 75% 一期 30%售出 90%以上 竣工時間 2004.8 2003.11 2003.10 對外交通 5 路、 7 路、 8 路 4 路、 5 路、 7 路、 8路 21 路、 22 路 周邊生活 配 置 銀行、公園、餐飲、醫(yī)院、幼兒園、大型購物中心 離學(xué)校、醫(yī)院、酒店、集貿(mào)市場、三堰客運站較近 距離學(xué)校、醫(yī)院、酒店、集貿(mào)市場及商業(yè)區(qū)較近 綜合評價 位于黃金地段、交通便利、購物、休閑，生活方例快捷，但噪音較大 居住檔次較高，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，配套齊全，但房價偏高，消費群體有限 規(guī)劃較好，有十堰地區(qū)較好的園林環(huán)境，陽光會所 ，風(fēng)情商業(yè)街 2、以評估項目為基準(zhǔn)，對實例各種因素進行糾正，最終確定十堰香格里拉城市花園均價，并取整。 綜合考慮，本項目住宅部分平均售價約為 2200 元 /m2。 二、商業(yè)用房及車庫 由于項目商業(yè)部分市場同片區(qū)項目較少，可比性不強，根據(jù)對十堰市中心商業(yè)區(qū)物業(yè)的調(diào)查，結(jié)合該項目實際情況，推估商業(yè)用房售價的平均價格應(yīng)在 5000 元 /m2 左右，取 5000 元 /m2。車庫取 3000 元 /平方米。 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 15 頁 第四部分 項目規(guī)劃設(shè)計要點 及建筑方案 十堰香格里拉城市花園以天人合一的全新理念，在喧囂的都市中創(chuàng)造一個寧靜溫馨的 世間桃園，一個讓現(xiàn)代人一見傾情的新都市香格里拉。該項目位于十堰市，該地塊東至北京路，北以柳林路為界，建設(shè)項目用地150610 平方米，總建筑面積 237251 平方米。 第一章 空間規(guī)劃理念 項目規(guī)劃設(shè)計結(jié)合原始天然地勢，充分形成商業(yè)、居住默契交融的理想境地。 一、空間環(huán)境構(gòu)思 項目整個規(guī)劃布局以中心商業(yè)景觀軸線貫穿整個地塊，并與中心商業(yè)及廣場相結(jié)合。各個商業(yè)地塊形成統(tǒng)一整體，以景觀布道和水景形成居住景觀軸線，自由布局?？臻g關(guān)系上秩序與自由、張與弛、疏與密、剛與柔的對比，以及超大尺度形成強烈的形式感和場所感。 二、 規(guī)劃結(jié)構(gòu) 根據(jù)小區(qū)環(huán)境布局，自然形成中心商業(yè)街，聯(lián)通整個小區(qū)南北。小區(qū)居住組團外輪廓呈圍合曲線形，中間以水體及綠化廣場景觀帶環(huán)繞，尤如綠洲般相互簇?fù)?。以達到“龍形環(huán)繞，綠洲簇?fù)怼钡男Ч?三、功能分區(qū) 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 16 頁 該項目地塊隨山形自然分成兩大區(qū)，即沿中心商業(yè)街兩端布局的商業(yè)區(qū)和東西兩塊局住區(qū)。每個區(qū)域內(nèi)又分成若干個功能分區(qū)，居住區(qū)主要以中心步行街景觀軸和小區(qū)主干道為界化分為若干居住組團。 四、公建布局 沿柳林路入口處布置休閑小型商店；在商業(yè)街中心布置圓形公共開放綠化廣場；在北京路入口處布置一個中心辦公區(qū)（此設(shè)計方案目前 以取消）；沿北京路往北一側(cè)分別布置超市、建材市場和辦公區(qū)，使商業(yè)業(yè)態(tài)，業(yè)主的分布自然的與小區(qū)組團聯(lián)系起來。小區(qū)內(nèi)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求，配備有值班管理室、居委會、便民服務(wù)點、配電房、水泵房、煤氣站及垃圾收集點等公共設(shè)施。 第二章 景 觀道路設(shè)計 中心商業(yè)街 香格里拉大街如一條巨龍宛延盤旋，連通整個小區(qū)南北?！败囆小薄ⅰ八啊?、“馬景”、“龍脈”共同交織成人文勝景，龍的傳承。 一、沿商業(yè)街區(qū)的主要節(jié)點 1、歡樂廣場 在柳林路頸部客流最大處設(shè)置二十四小時便利店、銀行及羅馬風(fēng)格的小品，以及具有時代感的浮雕等具有親和力的建 筑和標(biāo)志。 2、大眾時尚街 歡樂廣場至日月廣場段為大眾時尚街，定位為中檔時尚專賣店一條街，街兩側(cè)建筑沿坡向呈疊落狀，充分展示山地建筑的特色。 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 17 頁 3、日月廣場 位于大街中心的日月廣場，為落差為十八米的下沉式廣場。依落差建成環(huán)繞式商業(yè)街，并在廣場一側(cè)建一座具有標(biāo)志性的高塔，并設(shè)置兩部觀光電梯，直達十八米高的觀景天橋。 4、名牌時尚街 從日月廣場至雙月廣場的路段為名牌時尚街，定位為高端商業(yè)街。設(shè)置名牌時尚店等設(shè)施，并在假日廣場十八米上部設(shè)置一個標(biāo)志性墻以及極具時代沖擊力的雕塑。 5、雙月廣場 北京路入口處設(shè)置雙月廣 場，并被北京路一分為二，形成兩上半月型廣場。 二、道路系統(tǒng)規(guī)劃 該項目小區(qū)內(nèi)道路采用車行與人行分離形式，主路口設(shè)在柳林路與北京路，在小區(qū)南側(cè)開一個次路口，與另一個城市居住區(qū)相連。居住區(qū)東區(qū)主入口設(shè)在北京路，西區(qū)主入口為中心五環(huán)道路上。居住區(qū)道路采用環(huán)狀道路系統(tǒng)。車行道與步行道形成互相繞合、互不干撓的格局。 三、景觀系統(tǒng)設(shè)計 景觀設(shè)計上，中心商業(yè)景觀軸線和中心商業(yè)廣場是該項目規(guī)劃設(shè)計方案中最顯著的特色。商業(yè)街成為居住組團主要人文一景，社區(qū)中心成為綠化帶和景觀休閑活動場所的中間環(huán)節(jié)。 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 18 頁 第三章 生態(tài)綠化布局 該項 目綠化方案設(shè)計以混然天成、巧奪天工的綠化系統(tǒng)布局，形成豐富的空間層次。綠地組織重視點、線、面的有機結(jié)合，使綠化通過與小區(qū)不同區(qū)域的功能與空間要求密切配合，從而達到最佳的生態(tài)綠洲的景觀效果。 綠地系統(tǒng)的設(shè)計上，注重人與自然交融。重點考慮將綠化與水體相結(jié)合，通過在建筑單體連接部分設(shè)空中花園，部分山墻加以墻面綠化。住宅建筑南北，進行屋頂綠化，中心綠地旁架空層做戶外綠化等設(shè)計，使住宅、步行活動等充分接近生態(tài)。 第四章 建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)思 該項目建筑功能以現(xiàn)代居住型為核心，房型以兩房兩廳，三房兩廳為主，建筑面積 90-150 平 方米之間，戶型力求雙衛(wèi)生間設(shè)計，客廳、餐廳獨立，并形成良好的穿堂風(fēng)。建筑造型上，注重群體形態(tài)的可識別性。小區(qū)內(nèi)住宅、商業(yè)配套建筑及流暢的弧型中心主道路相呼應(yīng)。建筑風(fēng)格充分融合現(xiàn)代及后現(xiàn)代建筑等多元要素。建筑整體以白色為主色調(diào)，輔以三元色色調(diào)，同時配以豐富的細(xì)節(jié)，大膽鮮艷的顏色，形成具有較強視覺效果的住宅新景觀。 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 19 頁 第五部分 項目開發(fā)建設(shè)進度安排 十堰香格里拉城市花園項目一期計劃于 2004 年 1 月份開始施工建設(shè)，于 2005 年 6 月完工，并假設(shè)自開工半年后，即 2004 年 7 月開始預(yù)售，并于 2006 年 12 月全部銷 售完畢。其工程施工總體進度如圖 1 所示： 圖 1 工程施工總體進度計劃 十堰香格里拉城市花園住宅小區(qū)工程（ A 塊） 序號 項目組 名稱 2004 年 2005 年 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 7 說明： I 組：馬街超市、 33#、泛會所、 35#、 36#、 37#、 41#、 42#樓 組：東區(qū)多層、小高層 組中心廣場、 38#、 39#、 40#屋頂游泳池、擋墻構(gòu)筑等 組：馬街別墅、北京路街面商鋪 組：柳林溝西區(qū)塊住宅 組：柳林溝精品街商鋪 組：配套、園林、景觀 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 20 頁 第六部分 投資總額及資金來源評估 第一章 項目投資估算 一、估算依據(jù) 參照委托人提供的數(shù)據(jù)資料，以及目前十堰市建筑市場的價格情況。 二、項目投資概算 1、土地費用：根據(jù)委托方提供的數(shù)據(jù)為每畝 30 萬元，該占地 150610平方米，合 225.91 畝，則： 30 萬元 /畝 225.91 畝 =6777.3 萬元 取整，即 6777 萬元。 2、前期工程費：包括勘察設(shè)計及各項規(guī)費，經(jīng)綜合測算，按每平方米建筑面積約 78 元 /平方米，計： 78 元 /平方米 23.73 萬平方米 =1850.94 萬元 取整，既 1851 萬元。 3、房屋開發(fā)費，按每平方米 700 元，計 700 元 /平方米 237251 平方米 =16607.57 萬元 取整，即 16608 萬元。 4、配套設(shè)施費 包括環(huán)境景觀建設(shè)、道路、電梯和暖氣、熱水等，按總建筑面積 200元 /平方米估算。 200 元 /平方米 23.73 萬平方米 =4746 萬元 5、公共配套設(shè)施，包括綠化及智能增加費用，考慮到項目在定位方匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 21 頁 面的特殊要求，該項費用以每平方米建筑面積 100 元計算： 100 元 /平方米 23.73 萬平方米 =2373 萬元 6、其他費用：主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費、指標(biāo)管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用，按土地費用、前期工程費和房屋開發(fā)費三者之和的 3%計，則： （ 6777.3+1850.94+16611）萬元 3%=757.18 萬元 取整，即 757 萬元。 7、管理費：包括開發(fā)工程的各項間接費用及公司管理部門管理的各種費用。按房屋開發(fā)費的 3%計，則： 16608 萬元 3%=498.24 萬元 取整，即 498 萬元。 8、銷售費用：指銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及委托代理的各項費用，取銷售收入的 3%，則： 61805 萬元 3%=1854 萬元，隨銷售收入發(fā)生。 取整，即 1854 萬元。 9、財務(wù)費用：是指該公司為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。本項目財務(wù)費用為 1788 萬元。 10、不可預(yù)見費：按 土地費用、前期工程費，前八項之和的 5%估算，即 1773 萬元。 以上分析估算，本項目總投資額為 39025 萬元，其中計入開發(fā)成本35383 萬元。詳見表 4 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 22 頁 表 4 項目總投資估算表 單位： 萬元 序號 項 目 總投資 1 開發(fā)建設(shè)投資 39025 1.1 土地費用 6777 1.2 前期工程費 1851 1.3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 4746 1.4 建筑安裝工程費 16608 1.5 公共配套設(shè)施建設(shè)費 2373 1.6 管理費用 498 1.7 財務(wù)費用 1788 1.8 銷售費用 1854 1.9 其它費用 757 1.10 不可予見費 1773 2 項目總投資 39025 第二章 項目資金來源及籌措 本項目總投資額為 39025 萬元 ,其資金來源為： 1、自有資金 16000 萬元 ,其中，注冊資本金 5000 萬元；另外，該公司自籌資金 2500 萬元；上海城房置業(yè)有限公司股東之一 -浙江?？等沼弥破酚邢薰境鲑Y 3000萬元，匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 23 頁 計劃于 2004 年 4 月份到資上海城房置業(yè)有限公司股東之二 -中國天行集團出資 1700 萬元，計劃于 2004 年 4 月份到資；上海城房置業(yè)有限公司股東之三 -浙江永康胡激揚出 資 1700 萬元，計劃于 2004 年 5 月份到資，上海城房置業(yè)有限公司股東之四 -浙江永康程志海出資 2100 萬元，計劃在2004 年 5 月份到資。 2、申請銀行貸款 15000 萬元。 3、計劃銷售回籠款8025 萬元。詳見圖 2 圖 2 資金籌措圖 第三章 項目建設(shè)及用款計劃 該項目自 2004 年 1 月開始建設(shè)，計劃 2005 年完工。資金使用計劃為3 年，第一年及第二年為建設(shè)期投資，分別投資 27585 萬元、 10221 萬元，主要用于房屋開發(fā)、配套建設(shè)、銷售費用及所支付的財務(wù)費用。 2006 年投資 1219 萬元，主要用于房屋銷售所發(fā)生的費用及所支付的財務(wù)費用。詳見附表 1、附表 2。 項目總投資39025萬元 自有資金 16000 萬元 金融機構(gòu)融資 15000 萬元 預(yù)售回籠 8025 萬元 注冊資本金 5000 萬元 自籌資金 11000 萬元 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 24 頁 第七部分 銷售及經(jīng)營收入測定 第一章 項目銷售收入估算 參考委托方提供的資料及根據(jù)目前項目片區(qū)該類物業(yè)的供求狀況的市場調(diào)查，并結(jié)合對該區(qū)域同類房地產(chǎn)市場的了解，擬定本項目商業(yè)銷售均價為 5000 元 /平方米，住宅銷售均價為 2200 元 /平方米，車庫均價 3000元 /平方米。假設(shè)可銷售物業(yè)中，住宅及商業(yè)用房分別銷售 90%，車庫全部售完。 本項目總建筑面積為 237251 平方米，可銷售住宅面積為 169572 平方米，可銷售商業(yè)面積為 59103 平 方米，可銷售車庫面積 5446 平方米，不可銷售配套面積為 3130 平方米。 則在不考慮空置率的情況下的銷售收入為： 2200 169572+5000 59103+3000 5446=68491.14 萬元 考慮空置率的情況下的銷售收入為： 2200 169572 90%+5000 59103 90%+3000 5446=6180541 萬元 取整，即 61805 萬元。 詳見附表 1、附表 2。 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 25 頁 第二章 項目銷售回款計劃 考慮到該項目的建設(shè)規(guī)模及選址，本項目計劃于 2004 年 6 月開始預(yù)售，計劃兩年半內(nèi)售完， 2004 年全年 銷售 20%， 2005 年銷售 30%，至 2006年，項目全面推向市場，購房戶對該項目有了一定的認(rèn)知度后，銷售達到最高點，全年銷售剩余的 40%。假設(shè)合同簽訂時房款回籠 100%。詳見附表 3。 第三章 銷售利潤測算 1、總銷售收入 61805 萬元 2、經(jīng)營稅費及附加 兩稅一費 5.5%： 61805 5.5%=3399 萬元 土地增值費： 4578 萬元 合 計： 7977 萬元 3、總投資 39025 萬元 4、利潤總額 19079 萬元 所得稅： 6296 萬元 稅后凈利潤： 12783 萬元 詳見附表 4。 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 26 頁 第八部分 項目財務(wù)分析 第一章 盈利能力分析 假設(shè)該項目基準(zhǔn)折現(xiàn)率為 20%，經(jīng)測算，所得稅前項目全部投資內(nèi)部收益率為 54.94%，財務(wù)凈現(xiàn)值為 6721 萬元，動態(tài)投資回收期為 2.29 年；資本金財務(wù)內(nèi)部收益率為 92.2%，財務(wù)凈現(xiàn)值 3749 萬元，都大大高于銀行貸款利率及基準(zhǔn)折現(xiàn)率。因此，在財務(wù)上是可行的。詳見附表 5 及附表6。 第二章 清償能力分析 該項目申請銀行貸款 15000 萬元，假設(shè)第二年及第三年分兩次償還，其資金來源主要為可利用預(yù)售及銷售收入。經(jīng)測算，預(yù)售收入除少量用于項目投資外，其余款項用來還款是富余的，詳見附表 7。項目資產(chǎn)負(fù)債率是比較低的，且從第一年起，依次為 58%、 25%，呈下降趨勢，至 2006年為 0，詳見附表 8。 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 27 頁 第九部分 項目不確定性分析 第一章 項目敏感因素分析 影響項目收益的主要敏感因素為開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格和售房回籠進度三項。詳見表 5 及圖 3。 表 5 敏感性分析表 序 號 項 目 變動幅度 全部投資 (所得稅前 ) 內(nèi)部收益率 （ %） 凈現(xiàn)值 （萬元） 投資回收期 （年） 0 基本方案 54.94% 6721 2.29 1 開發(fā)產(chǎn)品投資 10% 36.95% 3736 2.44 -10% 79.80% 9675 2.13 2 售房價格 10% 79.29% 10670 2.13 -10% 34.08% 2879 2.48 3 預(yù)售款回籠進度 10% 67.17% 8483 2.20 -10% 38.38% 3785 2.44 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 28 頁 從表 5 及圖 3 來看，開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格是兩大敏感因素，如果它們分別向不利方面變動 10%，內(nèi)部收益率分別下降至 36.95%及 34.08%，投資回收期也將分別增加至 2.44 年及 2.48 年。相比之下，預(yù)售款回籠進度對項目影響不太大，由此看，項目有一定的抗風(fēng)險能力。 第二章 臨界點分析 為考察對開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、土地費用和售房面積等因素作臨界點分析。詳見表 6。 - 4 0 %- 3 0 %- 2 0 %- 1 0 %0%10%20%30%40%0%50%100%150%200%敏感因素變動百分比FIRR開發(fā)產(chǎn)品投資售房價格預(yù)售款回籠進度基準(zhǔn)收益率圖 3 敏 感 性 分 析 表全部投資匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 29 頁 表 6 臨界點分析 序 號 不確定因素 基本值 臨界點計算 備 注 絕對值 增減幅度 1 總投資額 (萬元 ) 39025 47904 22.75% 目標(biāo)收益率 20.00% 2 售房價格 (元 /平米 ) 2640 2178 -17.49% 3 土地費用 (萬元 ) 6777 17491 158.10% 內(nèi)部收益率 54.94% 4 售房面積 (平米 ) 237251 184581 -21.16% 若期望的可接受內(nèi)部收益率為 20%，則開發(fā)產(chǎn)品投資的臨界點為47904 萬元，增長幅度為 22.75%；售房價格的臨界點為 2178 元 /平方米，減幅為 17.49%；土地費用的臨界點為 17491 萬元，增幅達 158.10%；售房面積的臨界點為 184581 平方米，減幅為 21.16%。由此可見，項目對土地費用變動的承受力最強。 第三章 項目風(fēng)險因素 作為一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，其主要風(fēng)險來源于以下幾個方面： 1、建設(shè)資金風(fēng)險：由于開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后繼資金跟不上，從而很可能造成“ 爛尾樓”工程。 2、由于人為或非人為的因素直接導(dǎo)致開發(fā)成本的增加，影響項目的盈利能力，從而增加貸款的償還風(fēng)險。 3、銷售風(fēng)險：由于房地產(chǎn)供應(yīng)市場在短期內(nèi)缺乏彈性，其未來需求市場難以定量分析，這要求開發(fā)商在項目動工前做好市場需求預(yù)測，進行正確的市場定位。 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 30 頁 4、政府政策風(fēng)險：這與國家政策緊密相關(guān)，尤其是國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控影響。 該項目根據(jù)本報告財務(wù)效益評估，項目借款可以約定的兩年內(nèi)歸還。經(jīng)測算，項目具備貸款償還能力。 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 31 頁 第十部分 結(jié)論和建議 第一章 結(jié)論 十堰匯城置 業(yè)有限公司是由上海城房置業(yè)有限公司和香港匯盈（中國）有限公司共同出資組建的中外合資企業(yè)，并于 2003 年 10 月 8 日經(jīng)湖北省十堰市工商行政管理局注冊登記成立。公司注冊資本人民幣 5000 萬元，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理。該公司的管理機構(gòu)，特別是財務(wù)、銷售等部門，機構(gòu)簡練，制度健全，工作嚴(yán)謹(jǐn)。 十堰香格里拉城市花園為該公司成立后的處女作，起點較高，投資規(guī)模較大，定位為中高檔商住區(qū)。區(qū)域內(nèi)，配套齊全，戶型大眾化，規(guī)劃設(shè)計注重生態(tài)綠化、人文景觀、建筑風(fēng)格，功能分區(qū)相互協(xié)調(diào)，順應(yīng)了中高檔小區(qū)發(fā)展潮流，以高品質(zhì)、高性價 比的產(chǎn)品形象進行十堰市的房地產(chǎn)市場。 隨著十堰市市委、市政府“城區(qū)東拓”戰(zhàn)略的逐步實施，該項目所在的北京路沿線必將成為十堰市一個交通便利，服務(wù)設(shè)施齊備、環(huán)境優(yōu)美的新興城區(qū)。因此，該項目相對于十堰市其他中高檔位住宅區(qū)項目而言，具有預(yù)期優(yōu)越的地理環(huán)境，如銷售適當(dāng)，必然有較強的競爭力。 經(jīng)測算分析，該項目的財務(wù)效益良好，抗風(fēng)險能力較強。只要銷售價格合理，營銷得力，可以按計劃完成銷售任務(wù)，回收資金，因此，該項目償還貸款是有保證的。詳見附表 9。 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 32 頁 第二章 建議 十堰香格里拉城市花園一期項目本身目前所處位置離 城區(qū)中心區(qū)還有一段距離，在項目面市期間交同時有諸多項目面市，市場競爭激烈。這些都是本項目開發(fā)時將要遇到的問題，針對以上問題，本項目需要轉(zhuǎn)化劣勢為優(yōu)勢，規(guī)劃設(shè)計中要充分利用規(guī)劃要求，多運用新的人文化社區(qū)概念，提高物業(yè)管理質(zhì)量。建議加強營銷工作，以合理的價格和優(yōu)良的服務(wù)，去贏得更多的用戶。 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 33 頁 附表 1 投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項 目 合計 2004 2005 2006 1 總投資 39025 27585 10221 1219 1.1 開發(fā)產(chǎn)品投資 39025 27585 10221 1219 其中：不含財務(wù)費用 37237 27138 9327 772 財務(wù)費用 1788 447 894 447 2 資金籌措 39025 27585 10221 1219 2.1 資本金 16000 8000 8000 0 2.2 預(yù)售收入 8025 4585 2221 1219 2.3 長期借款 15000 15000 0 0 房地產(chǎn)人民幣長期借款 15000 15000 0 0 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 34 頁 附表 2 資金來源與運用表 單位：萬元 序號 項 目 合計 2004 2005 2006 1 資金來源 92805 36698 28547 27560 1.1 商品房銷售收入 61805 13698 20547 27560 1.2 房地產(chǎn)投資借款 15000 15000 0 0 1.3 資本金 16000 8000 8000 0 2 資金運用 68937 30890 22678 15370 2.1 房地產(chǎn)投資 (含財務(wù)費用 ) 39025 27585 10221 1219 2.2 經(jīng)營稅金及附加 3399 753 1130 1516 2.3 土地增值稅 4578 1014 1521 2043 2.4 所得稅 6296 1395 2093 2807 2.5 房地產(chǎn)長期借款本金償還 15000 0 7500 7500 2.6 職工獎勵及福利基金 639 142 212 285 3 盈余資金 23868 5809 5870 12189 4 累計盈余資金 5809 11678 23868 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 35 頁 附表 3 售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項 目 合計 2004 2005 2006 1 售房收入 61805 13698 20547 27560 1.1 可銷售面積 (M2) 211254 46824 70236 94193 1.2 平均售價 (元 /M2) 2925 2925 2926 1.3 銷售比例 (%) 90% 20% 30% 40% 2 經(jīng)營稅金及附加 3399 753 1130 1516 2.1 營業(yè)稅 3090 685 1027 1378 2.2 城市維護建設(shè)稅 216 48 72 96 2.3 教育費附加 93 21 31 41 3 土地增值稅 4578 1014 1521 2043 4 商品房銷售凈收入 53828 11931 17896 24001 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 36 頁 附表 4 損 益 表 單位：萬元 序號 項 目 合計 2004 2005 2006 1 經(jīng)營收入 61805 13698 20547 27560 1.1 商品房銷售收入 61805 13698 20547 27560 2 經(jīng)營成本 34749 7702 11553 15494 2.1 商品房經(jīng)營成本 34749 7702 11553 15494 3 經(jīng)營稅金及附加 3399 753 1130 1516 4 土地增值稅 4578 1014 1521 2043 5 利潤總額 19079 4229 6343 8508 6 應(yīng)納稅所得額 19079 4229 6343 8508 7 所得稅 6296 1395 2093 2807 8 凈利潤 12783 2833 4250 5700 職工獎勵及福利基 金 639 142 212 285 企業(yè)發(fā)展基金 1278 283 425 570 9 加：年初未分配利潤 0 2408 6021 10 可供投資者分配的利潤 2408 6021 10866 11 年末未分配利潤 2408 6021 10866 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 37 頁 附表 5 全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 項 目 合計 2004 2005 2006 1 現(xiàn)金流入 61805 13698 20547 27560 1.1 售房收入 61805 13698 20547 27560 2 現(xiàn)金流出 45214 28905 11978 4331 2.1 開發(fā)產(chǎn)品投資 (不含財務(wù)費用 ) 37237 27138 9327 772 2.3 經(jīng)營稅金及附加 3399 753 1130 1516 2.4 土地增值稅 4578 1014 1521 2043 3 凈現(xiàn)金流量 16591 -15207 8569 23229 累計凈現(xiàn)金流量 -15207 -6638 16591 計算指標(biāo) : 財務(wù)內(nèi)部收益率 (IRR) 54.94% 財務(wù)凈現(xiàn)值 (NPV) 6721 萬 元 投資回收期 2.29 年 基準(zhǔn)折現(xiàn)率 (Ic) 20.00% 匯城置 業(yè)十堰香格里拉城市花園一期 項目可行性分析報告 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司 第 38 頁 附表 6 資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 項 目 合計 2004 2005 2006 1 現(xiàn)金流入 61805 13698 20547 27560 1.1 售房收入 61805 13698 20547 27560 2 現(xiàn)金流出 53937 15890 22678 15370 2.1 資本金 16000 8000 8000 0 2.2 預(yù)售收入用于開發(fā)產(chǎn)品投資 8025 4585 2221 1219 2.4 經(jīng)營稅金及附加 3399 753 1130 1516 2.5 土地增值稅 4578 1014 1521 2043 2.6 所得稅 6296 1395 2093 2807 2.7 長期借款本金償還 15000 0 7500 7500 2.9 職工獎勵及福利基金 639 14