綿陽(yáng)臺(tái)北國(guó)際項(xiàng)目合作建議書(shū)

臺(tái) 北 國(guó) 際 合 作 建 議 書(shū) 一、 項(xiàng)目 概述 1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì) 指標(biāo) 【臺(tái)北國(guó)際】合作建議書(shū) 2 ADD：成都市紅星路四段 9 號(hào)建銀大廈 A 座 2403 號(hào) E-mail:yhgl_ TEL：FAX總用地： 152729 平 方 米 總建筑面積： 357965 平方米 容積率： 2.2 商業(yè)： 69450 平方米 住宅： 288515 平方米 項(xiàng)目分四期開(kāi)發(fā)，目前正進(jìn)行一期開(kāi)發(fā)。 一期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 總用地： 13850.6 平方米 總建筑面積： 32910.2 平方米 住宅： 22910.2 平方米 商業(yè) 10000 平方米 容積率： 2.37 綠地率： 35% 建筑密度： 32% 戶數(shù)： 186 車(chē)位： 103 2、 項(xiàng)目位置 處于梓州干道與琴泉路交匯處（新城區(qū)） ，政府 行政中心附近。梓州干道駕車(chē)至老城區(qū)約 3-5 分鐘車(chē)程 。 3、 目標(biāo) 定位 商住綜合體 將項(xiàng)目中商業(yè)、辦公、居住、旅店、餐飲、文娛 、 金融 、保險(xiǎn) 等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。 4、項(xiàng)目 特點(diǎn)： 【臺(tái)北國(guó)際】合作建議書(shū) 3 ADD：成都市紅星路四段 9 號(hào)建銀大廈 A 座 2403 號(hào) E-mail:yhgl_ TEL：FAX是 城市設(shè)計(jì)的縮影，較小依賴(lài)其他配套、其自身功能互相補(bǔ)充，而且能夠互相支撐； 位于城市 新區(qū) 中心區(qū)域； 能有效的解決 舊 城中 居住、購(gòu)物、 金融、娛樂(lè)、餐飲 、 交通等方面的壓力； 各個(gè) 業(yè)態(tài)互動(dòng)、功能復(fù)合化、使用全時(shí)段的方向 發(fā)展； 多種功能有機(jī)匹配，可以減少投資風(fēng)險(xiǎn)； 規(guī)模較大，投資較高，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)大； 對(duì)建筑設(shè)計(jì)要求較高。 價(jià)值體現(xiàn) 短期 內(nèi)實(shí)現(xiàn) 利潤(rùn) 最大化 ，促進(jìn)協(xié)和商住地產(chǎn)的市值影響力。 二、 消費(fèi)分析 1、 消費(fèi)市場(chǎng) 分析 消費(fèi)品市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn) 城鄉(xiāng)市場(chǎng)競(jìng)相發(fā)展。今年上半年，整個(gè)消費(fèi)品市場(chǎng)呈現(xiàn)繁榮活躍之勢(shì)。從消費(fèi)地域構(gòu)成看，隨著城鄉(xiāng)居民收入逐步增加、消費(fèi)環(huán)境和消費(fèi)條件日益改善，城鄉(xiāng)消費(fèi)市場(chǎng)顯示出良好的發(fā)展勢(shì)頭。 1-6 月，【臺(tái)北國(guó)際】合作建議書(shū) 4 ADD：成都市紅星路四段 9 號(hào)建銀大廈 A 座 2403 號(hào) E-mail:yhgl_ TEL：FAX實(shí)現(xiàn)縣以下社會(huì)消費(fèi)品零售總額 200000 萬(wàn)元 ，同比增長(zhǎng) 20；城鄉(xiāng)市場(chǎng)競(jìng)相發(fā)展，縣的零售額 增速快于縣以下零售額 3 個(gè)百分點(diǎn)。 從經(jīng)濟(jì)類(lèi)型看 個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，占據(jù)消費(fèi)品市場(chǎng)主導(dǎo)地位。個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)在市場(chǎng)發(fā)展中不斷調(diào)整經(jīng)營(yíng)方式和策略，積極適應(yīng)市場(chǎng)消費(fèi)需求，帶動(dòng)消費(fèi)品市場(chǎng)的穩(wěn)步增長(zhǎng)。 1-6 月實(shí)現(xiàn)零售額 24000 萬(wàn)元，占全社會(huì)零售額的 80%，同比增長(zhǎng) 20 %。 從消費(fèi)類(lèi)型看 住宿和餐飲業(yè)隨著人們消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)需求逐步走高，行業(yè)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域隨之?dāng)U大，成為消費(fèi)品市場(chǎng)中增長(zhǎng)幅度高、發(fā)展速度快的行業(yè)， 今年 1-6 月住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn) 近 65000 萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng) 30%。 2、 影響消費(fèi)品市場(chǎng)發(fā)育因 素 （ 1）、 居民即期消費(fèi)意愿不強(qiáng)。受傳統(tǒng)消費(fèi)觀念影響，大多數(shù)人都重儲(chǔ)蓄、輕消費(fèi)，對(duì)于信貸消費(fèi)更難以接受。與此同時(shí)，社會(huì)保障制度還不完善，居民收入預(yù)期降低而預(yù)期支出增加，也是抑制居民即期消費(fèi)的重要因素。 （ 2） 、 三臺(tái)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 市場(chǎng)還有待于加大培育力度。 三臺(tái) 縣是一個(gè)擁有 近 150 萬(wàn)人口的農(nóng)業(yè)大縣，農(nóng)村市場(chǎng)潛力巨大，雖然新農(nóng)村建設(shè)為啟動(dòng)農(nóng)村市場(chǎng)注入了新活力，各項(xiàng)支農(nóng)、惠農(nóng)政策措施的貫徹落實(shí)使農(nóng)民得到了實(shí)惠，但農(nóng)村商業(yè)服務(wù)體系不健全，基礎(chǔ)設(shè)施落后等都制約著農(nóng)村居民的消費(fèi)。 【臺(tái)北國(guó)際】合作建議書(shū) 5 ADD：成都市紅星路四段 9 號(hào)建銀大廈 A 座 2403 號(hào) E-mail:yhgl_ TEL：FAX（ 3） 、物價(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)影響較大。糧油、 豬肉等關(guān)系居民生活的必需品價(jià)格上漲過(guò)快，對(duì)居民特別是低收入家庭造成較大影響，低收入家庭生活質(zhì)量會(huì)有所下降。 3、 消費(fèi)者分析 至去年金融風(fēng)暴和地震后，今年 房地產(chǎn) 市場(chǎng)已逐步回暖，特別是今年第二個(gè)季度后，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更是保持快步 健康發(fā)展態(tài)勢(shì)， 四川大多數(shù)二、三級(jí)城市對(duì)的房產(chǎn)物業(yè)需求及價(jià)格已超過(guò)歷史同期。 目前，三臺(tái)縣 傳統(tǒng)舊城區(qū) 中心區(qū)仍然是主要的商業(yè)區(qū)域，但隨著新城 區(qū)域商業(yè)中心的興起和發(fā)展，市中心的人口不斷往外遷移， 新城區(qū)的商業(yè)面臨巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。 連鎖的超市、大賣(mài)場(chǎng)和便利店在過(guò)去的幾年中發(fā)展迅速，而百貨店的市場(chǎng)地 位在持續(xù)降低。 三臺(tái)縣群眾 日常消費(fèi) 特點(diǎn) 第 一類(lèi) ：日常消費(fèi) 就近的 臨街鋪面 ， 到達(dá)消費(fèi)地 3-5 分鐘； 第二 類(lèi) ：日常 專(zhuān)門(mén)消費(fèi)類(lèi) 就近的專(zhuān)門(mén)消費(fèi)場(chǎng)地 ， 規(guī)模達(dá) 1000 平方米以上， 到達(dá)消費(fèi)地 5 10 分鐘； 如：特色餐飲店、服裝專(zhuān)賣(mài)店、中型購(gòu)物商場(chǎng)超市等； 第三 類(lèi) ：集中式 購(gòu)物及休閑娛樂(lè) 消費(fèi) 接受 步行 40 分鐘內(nèi)或采用交通工具 10-20 分鐘的集中式，復(fù)合型商業(yè)形態(tài)消費(fèi)場(chǎng)所，整體規(guī)模上萬(wàn)平方米，形成一定消費(fèi)特色，門(mén)類(lèi)齊全且互補(bǔ)，真正做到一站式消費(fèi)。 目前在三臺(tái)沒(méi)有真正意義上的大型集中式商業(yè)復(fù)合體。 4、 商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 及本項(xiàng)目的角色 【臺(tái)北國(guó)際】合作建議書(shū) 6 ADD：成都市紅星路四段 9 號(hào)建銀大廈 A 座 2403 號(hào) E-mail:yhgl_ TEL：FAX主要表現(xiàn)在商業(yè)氛圍較差、商業(yè)發(fā)展較為散亂。 縣城 內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的構(gòu)成仍然是以臨街商鋪為主要的構(gòu)成形式 ，店面式經(jīng)營(yíng)是區(qū)域商業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)形式。 縣城 內(nèi) 商業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為凌亂，業(yè)態(tài)多而雜，且很難滿足區(qū)域內(nèi)高檔消費(fèi)者的消費(fèi)需求，這也是造成區(qū)域消費(fèi)力“外流” 至綿陽(yáng)、成都 的一個(gè)主要原因之一。 臺(tái)北國(guó)際商業(yè)中心 所在區(qū)域是 三臺(tái) 市重要的高檔住宅居住區(qū)，消費(fèi)者的消費(fèi)能力較強(qiáng)，但是 目前表現(xiàn)的最突出的問(wèn)題是趨于高檔住宅的居住率較低 ，這一方面是由于區(qū)域住宅購(gòu)買(mǎi)的投資目的為主，另一方面也與區(qū)域商業(yè)的發(fā)展有關(guān)。隨著項(xiàng)目的建設(shè)以及區(qū)域配套條件的日益改善，區(qū)域的居住現(xiàn)狀將會(huì)有較大的改善。 針對(duì) 的商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀， 三臺(tái) 區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)最缺乏的一方面是滿足日常生活消費(fèi)的賣(mài)場(chǎng)。另一方面是缺乏可以滿足中高檔消費(fèi)者需求的專(zhuān)業(yè)性高檔消費(fèi)場(chǎng)所 。因此， 臺(tái)北國(guó)際商業(yè)中心 未來(lái)的商業(yè)建設(shè)應(yīng)充分考慮以上兩方面因素。 三、 本 產(chǎn)品 初探 1、產(chǎn)品自身?xiàng)l件 突破區(qū)域價(jià)值 處于新 城區(qū)域未來(lái)中心 板塊 中高檔居住小 區(qū)聚集 擁有一定的人口支撐 【臺(tái)北國(guó)際】合作建議書(shū) 7 ADD：成都市紅星路四段 9 號(hào)建銀大廈 A 座 2403 號(hào) E-mail:yhgl_ TEL：FAX項(xiàng)目地塊 地塊 大 且方正規(guī)整 ， 建筑體量 面積大， 是目前三臺(tái)最大的商住復(fù)合群體 限制條件 較小 ， 商業(yè)可承擔(dān)多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 商圈 雖處 在 新區(qū)核心商圈，但 板塊內(nèi) 商業(yè)沒(méi)有形成互動(dòng) ，本項(xiàng)目相對(duì)比較孤立 ，商氣的形成需要時(shí)間 商圈消費(fèi)模式單一，市場(chǎng)容量有限 人氣 商業(yè)人氣的帶動(dòng) 還 需要吸引老城區(qū)的消費(fèi)人群，以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)人群 未來(lái) 2 年新區(qū)居住人口 的入住，帶動(dòng)區(qū)域的商業(yè)消費(fèi) ，從而形成品牌價(jià)值 2、 產(chǎn)品 概念 HOPSCA 豪布斯卡 HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CONVENTION +APARTMENT (酒店 +辦公 +公園 +購(gòu)物中心 +商會(huì) +住宅 ) 即酒店式公寓、高檔住宅、商業(yè)步行街、大賣(mài)場(chǎng)、專(zhuān)賣(mài)店綜合規(guī)劃，娛樂(lè)、休閑、住家、酒店、賣(mài)場(chǎng)的組合， 形成了本項(xiàng)目獨(dú)有的國(guó)際化品質(zhì)。 【 獲利模式 】 商業(yè) 商業(yè)街銷(xiāo)售獲利，購(gòu)物中心持續(xù)經(jīng)營(yíng)獲利 ，如：社區(qū)特色小店、連鎖超市、 連鎖藥房、特色餐飲、主題酒吧、 KTV、 SPA等 ； 辦公 大部分出售和少量作為固定資產(chǎn)租賃獲利 ； 連鎖酒店 大部分出售和少量長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)獲利 ； 【臺(tái)北國(guó)際】合作建議書(shū) 8 ADD：成都市紅星路四段 9 號(hào)建銀大廈 A 座 2403 號(hào) E-mail:yhgl_ TEL：FAX住宅公寓 成功銷(xiāo)售獲利 。 產(chǎn)品解構(gòu)圖 產(chǎn)品趨勢(shì) （商業(yè) +住宅） 市場(chǎng)需求 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 銷(xiāo)售趨勢(shì) 住宅型公寓 高 高 時(shí)間短，出售獲利。它是項(xiàng)目現(xiàn)金流的主要來(lái)源。 辦公 低 低 公寓式酒店 中 低 精品酒店提 升項(xiàng)目形象，可直接出售。 街區(qū)商業(yè) （ Street Mall ） 商業(yè)性休閑會(huì)所 K T V 旗艦店 品牌專(zhuān)賣(mài)店 V I P 會(huì)員店 品牌餐飲連鎖 集中 商業(yè) （ Street Mall ） 倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心 主題式購(gòu)物中心 傳統(tǒng)式購(gòu)物中心 非 商業(yè) （ Street Mall ） 傳統(tǒng)住宅 （ Street Mall ） 都市單元 （ Street Mall ） 醫(yī)藥連鎖超市 特色門(mén)類(lèi)店 鋪 健身俱樂(lè)部 公寓酒店 個(gè)人工作室 中小型公司 銀行、保險(xiǎn)網(wǎng)點(diǎn) 便民交費(fèi)網(wǎng)點(diǎn) 【臺(tái)北國(guó)際】合作建議書(shū) 9 ADD：成都市紅星路四段 9 號(hào)建銀大廈 A 座 2403 號(hào) E-mail:yhgl_ TEL：FAX商業(yè)街 高 中 精品商業(yè)街能夠帶旺整個(gè)項(xiàng)目。形象樹(shù)立后，可以直接出售。 主題購(gòu)物中心 高 低 前期需要培育，通過(guò)持有經(jīng)營(yíng)獲利，如果經(jīng)營(yíng)成功，會(huì)未來(lái)帶來(lái)持續(xù)的現(xiàn)金流。 3、產(chǎn)品價(jià)值 商業(yè)街： 鋪面沿價(jià)值最大面開(kāi)發(fā)設(shè)置。在轉(zhuǎn)角處可設(shè)置高檔餐飲主力店，拉動(dòng)整體街區(qū)檔次。 購(gòu)物中心： 由于面積較大，必須滿鋪。因此入口處必須設(shè)置大型標(biāo)志性建筑，吸引消費(fèi)人口導(dǎo)入。內(nèi)部必須設(shè)置無(wú)導(dǎo)向性 .循環(huán)不息人流動(dòng)線。實(shí)現(xiàn)各個(gè)商業(yè)價(jià)值面積最大化。 地塊 銷(xiāo)售方式 利用精品 商業(yè)街 +主題式購(gòu)物中心兩者相輔相成?；橘?gòu)物中心 80自有經(jīng)營(yíng)， 20出售 商業(yè)街 購(gòu)物中心 商業(yè)價(jià)值最大面 商業(yè)街 商業(yè)街 【臺(tái)北國(guó)際】合作建議書(shū) 10 ADD：成都市紅星路四段 9 號(hào)建銀大廈 A 座 2403 號(hào) E-mail:yhgl_ TEL：FAX商業(yè)街 全部出售 補(bǔ)充，互為利用。形成價(jià)值的互動(dòng)。 沿街鋪面 全部出售 4、產(chǎn)品延伸 【 商業(yè)街 】 以品牌餐飲為帶動(dòng) ,以高檔社區(qū)休閑配套精品店為主要業(yè)態(tài) 。 麥當(dāng)勞 、 KFC 連鎖 餐廳 、 精品川菜 、 西餐廳 、酒吧 SPA 會(huì)館 , 健身 俱樂(lè)部 、休閑會(huì)所 消解購(gòu)物街單一【臺(tái)北國(guó)際】合作建議書(shū) 11 ADD：成都市紅星路四段 9 號(hào)建銀大廈 A 座 2403 號(hào) E-mail:yhgl_ TEL：FAX功能 , 實(shí)現(xiàn)真正休閑聚會(huì)功能 ， 形成共同興趣人群的聚會(huì)交流地點(diǎn) 【主題 商業(yè) 中心 】 以室內(nèi)娛樂(lè)為體驗(yàn)點(diǎn)的，集購(gòu)物、餐飲、休閑娛 樂(lè)為一體的體驗(yàn)式 商業(yè) 中心。 成本低，參與性的娛樂(lè)體驗(yàn)點(diǎn) 興奮點(diǎn) 以日常生活購(gòu)物消費(fèi)為主導(dǎo) 主力消費(fèi)需求 配以 KTV 娛樂(lè)、 電玩城、 特色小吃 餐飲 中心 【臺(tái)北國(guó)際】合作建議書(shū) 12 ADD：成都市紅星路四段 9 號(hào)建銀大廈 A 座 2403 號(hào) E-mail:yhgl_ TEL：FAX基本 原則： 1. 80%持有經(jīng)營(yíng)， 20出售； 2. 招商先行，設(shè)計(jì)可以通過(guò)招商情況調(diào)整； 3. 優(yōu)先考慮 2-3 家大型品牌主力店進(jìn)駐，帶旺商氣； 4. 引進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理公司，進(jìn)行后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理。 【 公寓式酒店 】 以小單間、套間為主，裝修風(fēng)格簡(jiǎn)單而富有個(gè)性，可有三到四種選擇方案，裝修單價(jià)在 1000-1500 元 /平方米。 經(jīng)濟(jì)型品牌連 鎖酒店進(jìn)駐，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，帶租約銷(xiāo)售。 【臺(tái)北國(guó)際】合作建議書(shū) 13 ADD：成都市紅星路四段 9 號(hào)建銀大廈 A 座 2403 號(hào) E-mail:yhgl_ TEL：FAX5、產(chǎn)品 規(guī)劃 建議 由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量較大、時(shí)間較長(zhǎng)，目前應(yīng)以一期為突破口，全面提升項(xiàng)目知曉度為基礎(chǔ)， 以住宅人氣帶動(dòng)商業(yè)、商業(yè) 引導(dǎo)住宅消費(fèi)，形成相互依存、互補(bǔ)態(tài)勢(shì)。 鑒于一期規(guī)劃已經(jīng)確定，我公司建議本案后期規(guī)劃適度增加商業(yè)體量，以 充分滿足 城市新中心 的商業(yè)需要 ，同時(shí)商業(yè)和住宅區(qū)域盡量區(qū)分，相互借勢(shì)補(bǔ)足， 項(xiàng)目更應(yīng)立足城市發(fā)展規(guī)劃布局而動(dòng)，二次規(guī)劃更應(yīng)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的可持續(xù)性。 （ 1）、商 住動(dòng)線 ， 分區(qū)獨(dú)立 商業(yè)裙樓、商業(yè)街道、住宅區(qū)通過(guò)交通動(dòng)線進(jìn)行區(qū)分、隔離，既保證居住的私秘性，又體現(xiàn)出商業(yè)的便捷性 ， 動(dòng)、靜合理分區(qū)，締造商、住的完美融合。 （ 2）、功能 定位 城市新中心的商業(yè)旗艦 以?xún)?yōu)化居住環(huán)境、方便居民日常生活、提高生活品質(zhì)為宗旨，主要經(jīng)營(yíng)居民日常生活必需品和配套必要的生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，形成以購(gòu)物、休閑、餐飲、便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施為特色的商業(yè)中心 。 （ 3） 、 商業(yè) 中心 布局 以集中式、密集性為布局特征，進(jìn)行各專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)的區(qū)域劃分 。 【臺(tái)北國(guó)際】合作建議書(shū) 14 ADD：成都市紅星路四段 9 號(hào)建銀大廈 A 座 2403 號(hào) E-mail:yhgl_ TEL：FAX樓層 面積 業(yè)態(tài)定位 經(jīng)營(yíng)方式 -1F 停車(chē)場(chǎng) 自 有 1F 10000 中 大型超市、百貨連鎖 租賃 2F 百貨連鎖、 數(shù)碼城、 小吃城 租賃 3F 及以上 3000-4000 商務(wù)會(huì)所、 KTV、 影院 租賃 （ 4）、 商業(yè)街布局 步行 集中區(qū)域 ，形成 沿街鋪面 ，打造主題風(fēng)情街（ 餐飲主題、時(shí)尚潮流主題、家居生活 、休閑主題 主題 ） 。 樓層 面積 業(yè)態(tài)定位 經(jīng)營(yíng)方式 1F 4000-6000 服裝專(zhuān)賣(mài)店、 潮 店 、 連鎖餐飲、 干洗、藥房、沖曬店 、書(shū)吧 等 銷(xiāo)售 2F SPA、咖啡吧 、特色家飾 等 銷(xiāo)售 （ 5）、 細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì) 從人性化、智能化作為出發(fā)點(diǎn)，如停車(chē)場(chǎng)地的合理布局、品牌手扶及觀光 電梯、中央冷暖裝置、消防應(yīng)急通道的設(shè)置及標(biāo)識(shí) 、步行 街區(qū)的休息處 、聲光 電 效果 配備 等。 一期商業(yè)項(xiàng)目的 簡(jiǎn)單嘗試以及后期的商業(yè)新布局， 必將 對(duì)三臺(tái)市民的消費(fèi)觀以及商業(yè)觀帶來(lái)本質(zhì)變化，我們必須把握質(zhì)變到量變的過(guò)程，控制好營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)和宣傳基調(diào)，方能在三臺(tái)新城市中心立于不敗之地。 【臺(tái)北國(guó)際】合作建議書(shū) 15 ADD：成都市紅星路四段 9 號(hào)建銀大廈 A 座 2403 號(hào) E-mail:yhgl_ TEL：FAX四、 營(yíng)銷(xiāo) 思路 1、整體思路 以 “ 整體營(yíng)銷(xiāo)策略 ” 、 “ 未來(lái)營(yíng)銷(xiāo)策略 ” 和 “ 功能營(yíng)銷(xiāo)策略 ” 為主要營(yíng)銷(xiāo)策略，針對(duì)未來(lái)的 “ 商業(yè)中心 ” 定向推廣，結(jié)合本項(xiàng)目的流光溢彩的賣(mài)點(diǎn)，確定銷(xiāo)售和推廣策略。 整體營(yíng)銷(xiāo)策略 將 “ 國(guó)際公寓、星 G 酒 店、市 G 商圈一體，以強(qiáng)調(diào) 臺(tái)北國(guó)際商業(yè)中心 的恢弘與大氣，以 項(xiàng)目的綜合性來(lái)塑造三臺(tái)新城 的城市景觀，以關(guān)鍵詞 “ 臺(tái)北 國(guó)際 ” ，以攜領(lǐng)之勢(shì)樹(shù)立整體形象。 國(guó)際品質(zhì)：頂級(jí)品質(zhì)節(jié)能智能 國(guó)際的思維方式： 大世界 觀 的思維方式。 未來(lái)營(yíng)銷(xiāo)策略 曾經(jīng) 八世紀(jì)的梓州，作為四川第二大城市，城郭雄偉，交通發(fā)達(dá)，時(shí) 過(guò)境遷，如今 卻只能從殘破門(mén)樓中去尋覓和回味它當(dāng)時(shí)的盛景了。將 臺(tái)北國(guó)際區(qū)域作為 未來(lái)的的城市商業(yè)中心 、政治中心 、文化中心 ，千年一次的全新 打造 機(jī)遇， 重塑“川北重鎮(zhèn)、劍南名都” 之美譽(yù)。 功能營(yíng)銷(xiāo)策略 【臺(tái)北國(guó)際】合作建議書(shū) 16 ADD：成都市紅星路四段 9 號(hào)建銀大廈 A 座 2403 號(hào) E-mail:yhgl_ TEL：FAX以功能的復(fù)合性 、完整性使整個(gè)三臺(tái)為之瞠目。以告別散亂 、低廉與 集約 、上層 品質(zhì)的嚴(yán)重背離，使整個(gè)三臺(tái)為之結(jié)舌 。 2、 銷(xiāo)售策略 （ 1）、戰(zhàn)略思路 高舉高打，注重亮點(diǎn)，合理統(tǒng)籌 ； 形成一個(gè)有效的貼合產(chǎn)品：臺(tái)北國(guó)際 三臺(tái)明天的 CLD； 因地制宜的高效率組合有效媒體 高端媒體、高品質(zhì)、大篇幅的宣傳效果。 本項(xiàng)目 目前 的關(guān)鍵點(diǎn)是 “ 商業(yè) 中心 ” 的締造 ， 也是本項(xiàng)目的推廣重點(diǎn)。推廣宣傳、銷(xiāo)售 時(shí) “ 臺(tái)北 國(guó)際 商業(yè) 中心 ” 先行， “ 臺(tái)北國(guó)際公寓 ” 進(jìn)行有效 跟近 。 （ 2）、 資源整合 進(jìn)行配合 除傳統(tǒng)媒體以外，充分利用發(fā)展商 及代理公司 自身龐大的商戶資源、 客戶資源，及政府資源、新聞資源、內(nèi)部資源進(jìn)行多維度的宣傳與行銷(xiāo)，口碑渠道，事件行銷(xiāo)，及全員行銷(xiāo)方式進(jìn)行立體傳播。 （ 3） 、 建立制度 A、 “ 全員獎(jiǎng)勵(lì)制度 ” ； B、 “ 客帶客銷(xiāo)售獎(jiǎng)勵(lì)制度 ” ； C、 VIP大客戶（團(tuán)購(gòu)）制度 ； D、 政府官員自動(dòng)行銷(xiāo)管理制度； E、促銷(xiāo)獎(jiǎng)勵(lì)制度 等。因地制宜，制定出階段性可行的 實(shí)施 方案。 （ 4） 、 銷(xiāo)售引導(dǎo) 在投資產(chǎn)品中，淡化 總價(jià)概念，強(qiáng)調(diào)保值、增值優(yōu)勢(shì)。 在企業(yè)和個(gè)人自用產(chǎn)品中，淡化單價(jià)感念，降低入駐門(mén)檻，突出 首 付優(yōu)勢(shì)和首期付款時(shí)間。 （ 5）、 銷(xiāo)控策略 【臺(tái)北國(guó)際】合作建議書(shū) 17 ADD：成都市紅星路四段 9 號(hào)建銀大廈 A 座 2403 號(hào) E-mail:yhgl_ TEL：FAXA、 整體銷(xiāo)控策略 “ 臺(tái)北 國(guó)際商業(yè) 中心 ” 、 “ 臺(tái)北 國(guó)際 風(fēng)情 街” “ 臺(tái)北 國(guó)際 公寓 ” ，同步進(jìn)行，前期“商”為重點(diǎn)，“住” 為輔助。 “ 臺(tái)北 國(guó)際 商業(yè) 中心 ” 、 “臺(tái)北國(guó)際風(fēng)情街” 銷(xiāo)控策略 ： 依經(jīng)營(yíng)者、投資者的性質(zhì)、特征分類(lèi)集中，自營(yíng)第一、投資第二的銷(xiāo)控策略 “ 臺(tái)北 國(guó)際公寓 ” 銷(xiāo)控策略：分樓、分層、分戶型合理銷(xiāo) 控。 （ 6）銷(xiāo)售周期 以 項(xiàng)目 一期為 假設(shè) 總 銷(xiāo)售期為 暫定 10 個(gè)月， 銷(xiāo)售率達(dá) 95%視為完成任務(wù)， 其中商業(yè)銷(xiāo)售期為 10 個(gè)月， 住宅 銷(xiāo)售期： 6 個(gè)月，銷(xiāo)售同步進(jìn)行 。 A、銷(xiāo)售預(yù)約期：工作目標(biāo)是項(xiàng)目推廣和客戶積累，時(shí)間 3 個(gè)月。 B、開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期：其工作目標(biāo)是全面實(shí)現(xiàn) 銷(xiāo)售額的突破 ,時(shí)間 2 個(gè)月。 C、銷(xiāo)售擴(kuò)張期 :其工作目標(biāo)是全面實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的增長(zhǎng) ,時(shí)間 2 個(gè)月。 D、掃尾清盤(pán)期 :其工作目標(biāo)是最大限度的提高銷(xiāo)售額 ,3 個(gè)月。 （ 7）、 招商策略 A、 招商 準(zhǔn)備 期 完成招商團(tuán)隊(duì)的組建，制定出招商手冊(cè)以及相關(guān)文書(shū)的 制定 。 B、 招商 啟動(dòng)期 階段任務(wù) 啟動(dòng)主力業(yè)態(tài)的招商工作，爭(zhēng)取引進(jìn) 5-8 家有影響力的商家； 完成 商業(yè)中心或商業(yè)街 的宣傳工作，力爭(zhēng)引入一部分旅游特色產(chǎn)品的商家； 爭(zhēng)取完成商業(yè)中心、商業(yè)街 內(nèi)各業(yè)態(tài) 1-2 家主力店； 【臺(tái)北國(guó)際】合作建議書(shū) 18 ADD：成都市紅星路四段 9 號(hào)建銀大廈 A 座 2403 號(hào) E-mail:yhgl_ TEL：FAX本階段需要完成整個(gè)招商任務(wù)的 20%左右； 穩(wěn)進(jìn)式的銷(xiāo)售結(jié)合 重頭招商，樹(shù)立項(xiàng)目品牌 形象； 階段 工作 適合本項(xiàng)目的主力店招商洽談； 與政府有關(guān)部門(mén)的合作； 異地招商的推廣； 對(duì)項(xiàng)目的大規(guī)模宣傳和廣泛招商。 C、 招商集中期 階段任務(wù) 各業(yè)態(tài)的招商工作持續(xù)跟進(jìn)，掀起 集中 招商的熱潮； 主力業(yè)態(tài)再引進(jìn) 2-3 家； 完成全部業(yè)態(tài)招商商家的 50%； 商業(yè)中心或商業(yè)街 的招商初具規(guī)模； 階段工作 1-2 次的大型招商促進(jìn)活動(dòng)； 部分商家 入駐 的宣傳； D、 招商沖刺期 階段任務(wù) 通過(guò)廣告宣傳召開(kāi)大規(guī)模的招商活動(dòng)； 力爭(zhēng)完成 20%的招商任務(wù)； 階段工作 對(duì)主力商家開(kāi)業(yè)或 商業(yè)街開(kāi)街進(jìn)行預(yù)熱宣傳； 促進(jìn)協(xié)議商家最后簽定合同； E、招商持續(xù)期 本階段大部分商戶已經(jīng)落定 ，并繼續(xù)完成一部分商家的后續(xù)進(jìn)【臺(tái)北國(guó)際】合作建議書(shū) 19 ADD：成都市紅星路四段 9 號(hào)建銀大廈 A 座 2403 號(hào) E-mail:yhgl_ TEL：FAX場(chǎng)，準(zhǔn)備開(kāi)業(yè)或開(kāi)街慶典活動(dòng)。 3、 宣傳 推廣 總精神 充分利用 “ 臺(tái)北國(guó)際 ” 前期的宣傳成果，提煉 “ 臺(tái)北國(guó)際 ” 內(nèi)涵，強(qiáng)調(diào)第一性和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。 內(nèi)涵 臺(tái)北國(guó)際生活， 主題式的 生活方式、擁有榮譽(yù)感的生活； 倍樂(lè)企業(yè)、臺(tái)北品牌、國(guó)際 生活，三位一體。 第一性和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 臺(tái)北國(guó)際 告別 單一 形 態(tài)，締造城市復(fù)合體，三臺(tái) 無(wú)同類(lèi)。 臺(tái)北國(guó)際 梓州 大道， 新政府旁，三臺(tái) 未來(lái)聚 點(diǎn)。 4、 廣 告 表現(xiàn) （ 1）、 各 階段性宣傳 廣告宣傳導(dǎo)入期 形象項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝主要商務(wù)和商業(yè)中心的高空看板新聞媒體炒作 廣告