濟(jì)南經(jīng)九路3號項(xiàng)目市場調(diào)查分析報(bào)告56P

1 濟(jì)南經(jīng)九路 3 號 項(xiàng)目 市場調(diào)查 分析報(bào)告 一 、 濟(jì)南 基本 概況 : 濟(jì)南市又稱泉城，是中國山東省省會及最大城市，山東省政治、文化、教育中心，華東五大城市之一，中國歷史文化名城，也是國家批準(zhǔn)的十五個(gè)副省級城市之一。濟(jì)南擁有 2700 多年的歷史， 是中華文明的重要發(fā)祥地之一，是龍山文化的發(fā)祥地。因境內(nèi)有“七十二名泉”故被稱為“泉城”，并素有“四面荷花三面柳，一城山色半城湖”的美譽(yù)。 環(huán)渤海地區(qū)南翼和黃河中下游地區(qū)中心城市，國家重要的政治、軍事、文化中心，區(qū)域性金融中心，國家歷史文化名城、國家創(chuàng)新型城市、中國軟件名城、全 國重要的交通樞紐和物流中心。繼濟(jì)南全運(yùn)會取得圓滿成功后， 2013 年濟(jì)南將舉辦第十屆中國藝術(shù)節(jié)，并成為 2015 年“第二十二屆國際歷史科學(xué)大會”的主辦城市，為濟(jì)南加速建設(shè)國際大都市注入了新的活力。 面積： 8227 平方公里 人口： 681.4 萬（ 2011 年） 二 、 濟(jì)南 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 1、 濟(jì)南經(jīng)濟(jì)發(fā)展概述 2 自清朝后期，濟(jì)南便產(chǎn)生了資本主義的萌芽。濟(jì)南是中國近代史上第一個(gè)自開商埠（ 1904 年），主動(dòng)進(jìn)行資本主義化的城市。著名的瑞蚨祥就發(fā)祥于此。 20 世紀(jì)初由德國修建的膠濟(jì)鐵路和津浦鐵路交匯與此，更促進(jìn)了濟(jì) 南的繁榮。近年來，濟(jì)南在機(jī)械紡織、鋼鐵、化工、輕工、 食品、建材等優(yōu)勢工業(yè)的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策， 適時(shí)地把機(jī)（高性能、 高附加值機(jī)械產(chǎn)品和冶金產(chǎn)品）、車（先進(jìn)的重型汽車、改裝車、摩托車）、 電（新型電子產(chǎn)品和高檔家用電器）、化（現(xiàn)代生物醫(yī)藥化工、 精細(xì)化工和化纖）作為四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展， 提高了全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益。濟(jì)南還大力實(shí)施名牌產(chǎn)品戰(zhàn)略，不斷擴(kuò)大名優(yōu)產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)模，積極參與國內(nèi)外市場競爭。以輕騎牌摩托車、大型壓力機(jī)、數(shù)控機(jī)床、 高檔改裝車為代表的車機(jī)產(chǎn)品，以小鴨牌洗衣機(jī)為代表的家電產(chǎn)品，以將軍 牌卷煙、 金鐘牌電子衡器、元首牌針織品、雙利達(dá)牌箱包為代表的輕工產(chǎn)品， 均在國內(nèi)市場占有很大份額。其中小鴨牌全自動(dòng)滾筒洗衣機(jī)、輕騎牌系列摩托車已是中國家喻戶曉 的名牌，遠(yuǎn)銷海外 30 多個(gè)國家和地區(qū)。同時(shí)，濟(jì)南還大力發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和會展業(yè)，成功舉辦了第 7 屆中國國際園林花卉產(chǎn)業(yè)博覽會和 2010 年全國糖酒會，也涌現(xiàn)了濟(jì)南興國展覽展示公司等行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)。濟(jì)南在擁有兩個(gè)會展中心的基礎(chǔ)上，在城西第三個(gè)會展中心即將竣工，屆時(shí)三館齊發(fā)的會展格局就會形成。濟(jì)南已經(jīng)成為“中國經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力 50 強(qiáng)”城市之一。 電子信息、交通裝備 、機(jī)械制造、生物制藥、食品紡織等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)外有著舉足輕重的地位。濟(jì)南高新技術(shù)、信息產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，并被國家批準(zhǔn)成為“中國軟件名城”。擁有占地 20 公頃、亞洲最大的環(huán)形建筑 國家級軟件基地“齊 3 魯軟件園”，及“ CIIIC 國家信息通信國際創(chuàng)新園”、“國家超級計(jì)算濟(jì)南中心”、“濟(jì)南量子技術(shù)研究院”等一批電子信息研發(fā)機(jī)構(gòu)，現(xiàn)已有 1200 余家國內(nèi)外 IT 研發(fā)企業(yè)入園發(fā)展。 濟(jì)南現(xiàn)代服務(wù)業(yè)繁榮發(fā)達(dá)、服務(wù)功能健全，市區(qū)范圍共有各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量近 40000 個(gè)，其中購物中心、 濟(jì)南夜色商場、超市、便利店等布局合理、數(shù)量龐大，商業(yè)潛 力雄厚。濟(jì)南也具有良好的農(nóng)業(yè)資源，悠久的蔬菜種植傳統(tǒng)，享有“中國精品菜籃”的美譽(yù)，培育出“章丘大蔥、鮑芹”、“商河大蒜、彩椒”、“平陰玫瑰、阿膠”、“仁風(fēng)西瓜、曲堤黃瓜”、“張而草莓”、“張夏玉杏”、“馬山栝樓”等一批國家地理標(biāo)志產(chǎn)品，在國際市場亦具有較高知名度。 濟(jì)南市郊區(qū)農(nóng)村盛產(chǎn)糧食、蔬菜、果品、水產(chǎn)品、經(jīng)濟(jì)作物和藥用植物，其中明水香稻、龍山小米、 章丘大蔥、北園白蓮藕、泰山小白梨、大貨山楂、雞爪綿核桃、歷城紅玉杏、黃河鯉魚、平陰玫瑰、莊科栝樓等以其品優(yōu)質(zhì)良而馳名中外。近年來，濟(jì)南發(fā)揮當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢，大力發(fā) 展優(yōu)質(zhì)、高產(chǎn)、高效農(nóng)業(yè)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)連年豐收。 投資環(huán)境優(yōu)勢。濟(jì)南市成立了“加快科學(xué)發(fā)展，建設(shè)美麗泉城”領(lǐng)導(dǎo)小組，由市四大班子領(lǐng)導(dǎo)掛帥，以大力促進(jìn)“發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)、建設(shè)美麗泉城、優(yōu)濟(jì)南風(fēng)景化發(fā)展環(huán)境、創(chuàng)新社會管理”，努力將濟(jì)南市政府打造成 全國 “審批最快、服務(wù)最優(yōu)、效率最高”的廉潔高效服務(wù)型政府，并出臺了一系列招商引資優(yōu)惠及扶持政策，大大提高了投資者在濟(jì)南投資的效率及便利水平。 4 濟(jì)南抓住發(fā)展的戰(zhàn)略機(jī)遇期，解放思想、干事創(chuàng)業(yè)、加快發(fā)展、實(shí)現(xiàn)三步走的階段性戰(zhàn)略目標(biāo)， 2012 年在全市國內(nèi)生產(chǎn)總值 GDP 達(dá)到 4812.68 億元，人均 GDP 超過 1 萬美元，建立起現(xiàn)代化省會城市的發(fā)展框架；到 2020 年城市人口將達(dá)到 800 萬，建成區(qū)面積達(dá) 1000 平方公里，把濟(jì)南建設(shè)成為現(xiàn)代化、國際化的區(qū)域中心城市。 2、 濟(jì)南近期 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 濟(jì)南市 2012 年一季度、上半年、前三季度，全市生產(chǎn)總值增速分別為 7.5%、 8.1%、 8.7%，固定資產(chǎn)投資增速分別為 11.3%、 16.1%、 19.4%，四季度各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)繼續(xù)向好，均比前三季度有新的提高，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)“低位開局、逐季向好”的態(tài)勢。截至 2012 年 10 月，濟(jì)南地域財(cái)政收入為 977.40 億 元，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢總體良好。但目前面臨的困難和問題仍然不少，發(fā)展中不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)問題依然突出。受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的影響，一些骨干企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營比較困難，致使生產(chǎn)總值、規(guī)模以上工業(yè)增加值和進(jìn)出口增長趨緩；傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)比重過大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)艱巨；實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐、增量消費(fèi)拉動(dòng)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的能力相對較弱等。 國內(nèi)方面，預(yù)計(jì) 2013 年的中國經(jīng)濟(jì)增長總體呈平穩(wěn)走勢。但經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)仍不扎實(shí)，包括外部市場不確定性加大，也包括國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍然存在一定的不穩(wěn)定性等，這些都可能使經(jīng)濟(jì)增長的波動(dòng)加大。 3、 GDP 及產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu) （ 1）濟(jì)南去年 GDP 情況分析 5 2012 年前三季度，濟(jì)南經(jīng)濟(jì)總體保持平穩(wěn)較快發(fā)展，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 3500.68 億元。根據(jù)濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)工作會議上，市委副書記、市長楊魯豫介紹， 2012 年預(yù)計(jì)全市生產(chǎn)總值 (GDP)增長 9.5%左右。推算得出， 2012 年全年生產(chǎn)總值約4824.89 億元，是近七年來的最高值。在確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的任務(wù)下，濟(jì)南前三季度 GDP 增長率已達(dá)到 7.7%，鄰近的青島、西安、鄭州、石家莊 GDP 增長率分別達(dá)到 10.1%、 10.5%、 11.5%、 11.8%。 6 (注：圖內(nèi)虛線代表的是 2012 年濟(jì)南市全年生產(chǎn)總值的推算值。推算依據(jù)為濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)工作會議上通報(bào)的“ 2012年預(yù)計(jì)全市生產(chǎn)總值 GDP 增長約 9.5%” ) （ 2） 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 2006 年以來，濟(jì)南三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值呈逐年上升趨勢， 2012 年前三季度三大產(chǎn)業(yè)總量分別為 168.75 億元、 1391.07億元、 1940.86 億元，三產(chǎn)比例由 2011 年同期的 4.8:41.4:53.8 調(diào)整為 4.8:39.7:55.4。全年數(shù)據(jù)方面，根據(jù)濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)工作會議中通報(bào)的“預(yù)計(jì)全年三產(chǎn)比例調(diào)整為 5.2:41:53.8”，該數(shù)據(jù)與 2011 年同期相比，第三產(chǎn)業(yè)比重同比提高了 0.7 個(gè)百分點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。近年來，三產(chǎn)所占比重逐年攀升，服務(wù)業(yè)比重的不斷提高是濟(jì)南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。然而，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)積極轉(zhuǎn)型的背后，還存有隱情。目前濟(jì)南服務(wù)業(yè)在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重超過第二產(chǎn) 7 業(yè)，很大程度上是由濟(jì)南工業(yè)增長乏力造成的，濟(jì)南市服務(wù)業(yè)的發(fā)展尚缺乏更加牢固的基礎(chǔ)。在工業(yè)與服務(wù)業(yè)之間尚未形成真正的互動(dòng)關(guān)系前，服務(wù)業(yè)帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的能力也就相對薄弱。 (注：圖內(nèi)虛線代表的是 2012 年濟(jì)南市全年生產(chǎn)總值的推算值及三產(chǎn)比例。推算依據(jù)為濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)工作會議上通報(bào)的“ 2012 年預(yù)計(jì)全市生產(chǎn)總值 GDP 增長約 9.5%”和“預(yù)計(jì)全年三產(chǎn)比例調(diào)整為 5.2:41:53.8” ) 4、濟(jì)南 人口 數(shù)量趨勢 濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，近十年來濟(jì)南市戶籍人口基本保持平穩(wěn)。全國第五次人口普查及第六次人口普查結(jié)果顯示， 2000 年和 2010 年濟(jì)南市常住人口 (詳見圖表備注 )分別為 592.17 萬人和 681.40 萬人，十年間共增加了 8 89.23 萬人 (其中城區(qū)人口增加了 75.74 萬人 )，增長 15.07%，年平均增長率為 1.41%，即濟(jì)南每年約新增近 10 萬人口。從十年間人口增長的速度看，山東省內(nèi)濟(jì)南的人口增長數(shù)量僅次于青島。對此，統(tǒng)計(jì) 專家指出，濟(jì)南常住人口增長快，說明近些年流入的人口增多，而這與濟(jì)南經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快有很大關(guān)系。 截至 2012 年 12 月，濟(jì)南全市的戶籍人口是 606.6 萬，其中，主城區(qū)戶籍總?cè)丝谑?349.2 萬，登記在冊的外來人口 (流動(dòng)人口 )是 192 萬。主城區(qū)外來人口和戶籍人口之比是 1： 1.5。而 10 年前的 2002 年，濟(jì)南市外來人口僅有 60萬， 2009 年達(dá)到了 150 萬， 2012 年則達(dá)到了 192 萬。預(yù)計(jì)到 2020 年，濟(jì)南市的人口規(guī)模將達(dá)到 900 萬至 1000 萬。 (注：圖內(nèi)實(shí)體柱為戶籍人口數(shù)據(jù)，實(shí)體柱加虛線部分為 2000 年及 2010 年全國人口普查數(shù)據(jù)，均為常住人口。 常住人口包括：居住在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道且離開戶口登記地所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道半年以上的人；戶口在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道且外出不滿半年或在境外工作工作學(xué)習(xí)的人，“境外”指我國海關(guān)關(guān)境以外。 ) 9 5、固定資產(chǎn)投資 2012 年 1-10 月份，濟(jì)南市固定資產(chǎn)投資 1717.5 億元，同比增長 19.7%。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，第一產(chǎn)業(yè) 61.7 億元，增長 32.8%；第二產(chǎn)業(yè) 540.1 億元，增長 21.3%；第三產(chǎn)業(yè) 1115.7 億元，增長 19.0%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資 557.0 億元，增長 25.8%。 2012 年 1-10 月濟(jì)南 房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資的 32.43%，呈逐年上升的趨勢。 6、對外貿(mào)易 2012 年濟(jì)南市進(jìn)出口總值實(shí)現(xiàn) 91.47 億美元，同比下降 12.1%。其中，出口實(shí)現(xiàn) 57.2 億美元，同比下降 5.4%，增幅低于全省 7.8 個(gè)百分點(diǎn)；進(jìn)口 34.3 億美元，同比下降 21.3%。其表現(xiàn)出的特點(diǎn)如下：一是內(nèi)資企業(yè)成為出口的主力軍。 1-12 月份內(nèi)資企業(yè)出口 41.97 億美元，占全市出口比重的 73.4%；二是貿(mào)易方式以一般貿(mào)易為主。一般貿(mào)易出 10 口 37.99 億美元，占全市出口的 66.4%；三是北美洲、非洲、南美洲均保持較快 增長，南亞、歐洲下降幅度較大；四是出口商品以機(jī)電、高新技術(shù)產(chǎn)品為主。機(jī)電產(chǎn)品出口 39.5 億美元，占全市比重 69%，高新技術(shù)產(chǎn)品出口 64249 萬美元，占全市比重 11.2%。五是部分骨干企業(yè)出口下滑。 1-12 月，省冶金設(shè)計(jì)院和省電建公司工程承包帶動(dòng)出口同比分別下降了 86%和 27.7%，減少出口 4.9 億美元；濟(jì)鋼集團(tuán)出口同比下降 52%，減少出口 1.84 億美元；力諾公司出口下降 43.6%，減少出口 4577 萬美元。以上 4 家企業(yè)共減少出口 7.2 億美元，拉低出口增幅 11.9 個(gè)百分點(diǎn)。 7、居民生活水平和消費(fèi) （ 1） 人均可支配收入與人均消費(fèi)性支出 11 濟(jì)南市城市居民收入逐年平穩(wěn)增長。 2012 年，濟(jì)南城市居民人均可支配收入為 32561.28 元，同比增長 12.7%。2013 年濟(jì)南經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的預(yù)期目標(biāo)初步確定為，城市居民人均可支配收入增長 11%。從支出來看，居民消費(fèi)性支出不斷增加，結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。預(yù)計(jì)全年城市居民人均消費(fèi)性支出可達(dá) 20000.00 元。 （ 2） 社會消費(fèi)品零售總額 濟(jì)南市消費(fèi)品市場呈現(xiàn)較為平穩(wěn)發(fā)展的運(yùn)行態(tài)勢。 2012 年前三季度，全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 1660.60 億元，同比增長 14.8%。生活必需品類 消費(fèi)穩(wěn)步上漲；住宿餐飲業(yè)和家居建材市場銷售增速回升，前三季度，住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 306.0 億元，同比增長 14.9%；建筑及裝潢材料類實(shí)現(xiàn)商品零售額 7.3 億元，同比增長 55.8%；家具類實(shí) 12 現(xiàn)商品零售額 15.1 億元，同比增長 6.8%；石油及制品類消費(fèi)穩(wěn)步上漲，前三季度，石油及制品類實(shí)現(xiàn)零售額 127.2億元，同比增長 27.2%；通訊器材類繼續(xù)保持較大增幅。前三季度通訊器材類累計(jì)實(shí)現(xiàn)零售額 17.4億元，同比增長 25.2%。 三 、 濟(jì)南 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 1、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 2012 年 1-10 月，濟(jì)南市房地產(chǎn)投資 額 557.0 億元，同比增長 25.8%。其中住宅投資額為 373.9 億元，同比增長9.0%。自 2006 年起，濟(jì)南市房地產(chǎn)投資額呈逐年上升趨勢，其增長率雖然較去年同期有較大幅度的上升，這與 2011年房地產(chǎn)投資增長率低 (僅為 8.8%，是近 10 年來的最低值 )有很大關(guān)系。但從絕對值來看， 25.8%的房地產(chǎn)投資增長率在近幾年的數(shù)值中僅處于一個(gè)中間水平，分析仍受國家宏觀調(diào)控影響所致，預(yù)計(jì)這種較低速增長的局面仍將持續(xù)一段 13 時(shí)間。 2、銷售面積及銷售額 截至 2012 年 10 月，濟(jì)南市商品房銷售面積為 521.3 萬平米，商品房 銷售金額為 347.1 億元。自 2006 年起至2011 年，商品房銷售面積和銷售額整體呈穩(wěn)步上升趨勢。從圖中來看，本年 1-10 月成交情況仍較佳，限購政策使得高性價(jià)比的剛需產(chǎn)品成為成交主力。為順應(yīng)市場形勢，不少開發(fā)商推出剛需大盤，市場新增供應(yīng)量隨之上升，加上系列優(yōu)惠措施的配合，吸引大量前期觀望的剛需客戶出手，因此銷售情況較好。 14 3、 2013 年近期濟(jì)南房地產(chǎn)市場 借助 2012 年的樓市火熱表現(xiàn)， 2013 年初，樓市迎來開門紅，成交熱度不減，新增供應(yīng)遠(yuǎn)不及市場需求，存量房急速減少，良好的市場表現(xiàn)帶動(dòng)價(jià)格出現(xiàn)小幅上 （ 1） 市場供應(yīng)量月度變化 1 月，住宅市場總供應(yīng)量為 9769 套、 121.5 萬平米，同比套數(shù)下降 8.5%，面積上漲 0.4%，環(huán)比下降 22.4%和 21.8%。其中新增供應(yīng) 1629 套、 17.4 萬平米，環(huán)比減少 57.6%和 65.4%。 2 月，住宅市場總供應(yīng)量為 7306 套、 93.7 萬平米，同比下降 33.8%和 24.9%，環(huán)比下降 25.2%和 22.9%。 其中新增供應(yīng) 807 套、 9.0 萬平米，同比增加 62.0%和 66.7%，環(huán)比減少 50.5%和 48.3%。 15 承接著 2012 年年底樓市的火熱表現(xiàn)，住宅市場存量急速減少。 2013 年 1-2 月，因正值新春時(shí)期，市場新增總量明顯減少。由于存量與新增量的同步降低，導(dǎo)致 1-2 月總供應(yīng)量呈下降趨勢。 1-2 月，住宅市場供應(yīng)仍舊集中在東西兩區(qū)域，東部供應(yīng)居于首位，供應(yīng) 4612 套，占市場供應(yīng)總量的 44%。西部位居第二，供應(yīng) 3612 套，占市場供應(yīng)總量的 34%。北部、南部基本相當(dāng)，分別供應(yīng) 980 套、 899 套，占比均為 9%。中部供應(yīng)最少，僅為 473 套。 從各區(qū)域新增來看， 1-2 月西部項(xiàng)目加推房源較多，區(qū)域共新增 1047 套，占市場新增總量的 43%。東部項(xiàng)目共新增 795 套，占市場新增總量的 33%。北部新增 338 套，占市場新增總量的 14%。南部新增 256 套，占市場新增總量的 11%。中部無新增。 交量及區(qū)域分布 16 （ 2） 市場成交量月度變化 17 1 月，住宅市場共成交 3270 套、 36.7 萬平米，同比增加 3130 套、 35.1 萬平米，環(huán)比下降 26.4%和 28.5%。2 月，住宅市場共成交 1700 套、 19.1 萬平米，同比套數(shù)下降 1.2%，面積上漲 2.7%，環(huán)比下降 48.0% 2013 年，在新年度較高的銷售任務(wù)壓力及未來樓市政策不確定性的雙重壓力下，開發(fā)企業(yè)選擇趕早清貨。借勢去年年底的樓市熱度， 1-2 月的新增供應(yīng)遠(yuǎn)小于市場需求，存量房去化占據(jù)結(jié)構(gòu)重點(diǎn)。 18 1 月，住宅市場共成交 3270 套、 36.7 萬平米，同比增加 3130 套、 35.1 萬平米，環(huán)比下降 26.4%和 28.5%。 2月，住宅市場共成交 1700 套、 19.1 萬平米，同比套數(shù)下降 1.2%，面積上漲 2.7%，環(huán)比下降 48.0% 19 2013 年，在新年度較高的銷售任務(wù)壓力及未來樓市政策不確定性的雙重壓力下，開發(fā)企業(yè)選擇趕早清貨。借勢去年年底的樓市熱度， 1-2 月的新增供應(yīng)遠(yuǎn)小于市 場需求，存量房去化占據(jù)結(jié)構(gòu)重點(diǎn)。 （ 3） 成交均價(jià) 注：“成交均價(jià)”，指住宅市場的實(shí)際成交價(jià)格，其計(jì)算方式為總成交額除以總成交面積所得數(shù)值。 20 1 月，住宅市場整體均價(jià)為 8738 元 /平米，同比下降 8.9%，環(huán)比上漲 0.4%； 2 月住宅市場整體均價(jià)為 8896元 /平米，同比下降 6.1%，環(huán)比上漲 1.8%；新推房源價(jià)格的上調(diào)以及低價(jià)監(jiān)測樣本的退出，使得 2013 年 1-2 月市場整體均價(jià)出現(xiàn)連續(xù)上漲。 1 月，住宅市場整體成交均價(jià)為 8310 元 /平米，同比下降 1.6%，環(huán)比下降 4.5%。 2 月，住宅市場整體成交均價(jià)為 8164 元 /平米， 同比上漲 10.7%，環(huán)比下降 1.8%。市場整體成交均價(jià)受項(xiàng)目成交影響，近兩個(gè)月市場上多個(gè)高于平均價(jià)格水平的項(xiàng)目熱銷，帶動(dòng)整體市場成交價(jià)格出現(xiàn)小幅上揚(yáng)。 （ 4） 政策分析 經(jīng)歷了 2012 年的暖冬，房地產(chǎn)走到了 2013 年春天。過去的一年，房地產(chǎn)冬天里的溫度有點(diǎn)偏高，也讓市場對 21 今年的春天充滿了期待；但政策寒流襲來，瞬間冷卻了市場中已接近沸點(diǎn)的血液。 3 月 1 日晚，國務(wù)院下發(fā)了國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知，此次實(shí)施細(xì)則的發(fā)文表明了中央對房地產(chǎn)市場調(diào)控的堅(jiān)定決心。世聯(lián)研究認(rèn)為，“國五條 ”細(xì)則的推出，標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)調(diào)新控拉開序幕，稅收、信貸政策加碼，將對樓市帶來顯著影響。如果后市房價(jià)還猛升，仍會有更加具體細(xì)致的配套調(diào)控政策出臺。不難看出， 2013 年是政策過渡年，是治標(biāo)向治本方向的過渡，這期間不論多長時(shí)間，寧可在市場低迷中向上走，也不愿從高潮往下走。 行業(yè)政策 2 月 4 日 住建部：住房信息聯(lián)網(wǎng)城市 6 月達(dá)到 500 個(gè) 1、政策內(nèi)容 2 月 2 日，住建部在經(jīng)國務(wù)院同意后將下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)管理的通知，要求與住建部連網(wǎng)的城市在 2013 年 6 月份達(dá)到 500 個(gè)。 2、政策解讀 據(jù)悉，該通知內(nèi)容已在 2012 年 12 月 25 日住建部年度工作會上已告知了與會者。而住建部推進(jìn)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)始于 2010 年 6 月，受多方利益糾葛，至今進(jìn)展緩慢。 2 月 6 日 國務(wù)院：逐步擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍 22 1、政策內(nèi)容 國務(wù)院 2 月 3 日批轉(zhuǎn)、由國家發(fā)展改革委、財(cái)政部、人力資源社會保障部制定的關(guān)于深化收入分配制度改革的若干意見要求，從多渠道增加居民財(cái)產(chǎn)性收入、加快發(fā)展多層次資本市場、加強(qiáng)個(gè)人所得稅調(diào)節(jié)、改革完 善房地產(chǎn)稅、促進(jìn)中低收入職工工資合理增長、加強(qiáng)國有企業(yè)高管薪酬管理、健全促進(jìn)農(nóng)民收入較快增長的長效機(jī)制等方面落實(shí)和推動(dòng)收入分配改革。意見指出，完善房產(chǎn)保有、交易等環(huán)節(jié)稅收 制度，逐步擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，細(xì)化住房交易差別化稅收政策，加強(qiáng)存量房交易稅收征管。 2、政策解讀 通知的出臺再次明確表明擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍的政策出臺將進(jìn)一步加快。事實(shí)上，近來全國房價(jià)的全面上漲極有可能成為房產(chǎn)稅改革提速的加速器。數(shù)據(jù)顯示， 1 月全國百城房價(jià)環(huán)比上漲 1%，是近兩年來漲幅首次突破 1%，并且自 2012 年 6 月止跌后，已經(jīng)連續(xù)第八個(gè)月環(huán)比上漲。房產(chǎn)稅作為經(jīng)濟(jì)手段，被認(rèn)為可以成為房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制，更被認(rèn)為是調(diào)節(jié)收入分配的重要經(jīng)濟(jì)手段，還被寄望為增加地方財(cái)政收入的重要途徑。我國已具備開征房產(chǎn)稅的大環(huán)境，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大的時(shí)機(jī)逐漸成熟。但上海和重慶已試點(diǎn)兩年的房產(chǎn)稅，至今卻遲遲未再擴(kuò)圍，究其原因，有業(yè)內(nèi)專家表示，當(dāng)前房產(chǎn)稅改革推進(jìn)的難點(diǎn)在于，房產(chǎn)稅關(guān)系國計(jì)民生與利益均衡，利益博弈十分復(fù)雜，房產(chǎn)稅改革的推進(jìn)受到既得利益集團(tuán)的強(qiáng)力阻撓，同時(shí)，房產(chǎn)稅的開征還涉及公務(wù)人員的財(cái)產(chǎn)公開等問題。 23 2 月 20 日 溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議 研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作國務(wù)院總理溫家寶 2月 20 日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議（本屆政府最后一次國務(wù)院常務(wù)會議），研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議指出，我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策。要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，嚴(yán)格執(zhí)行并完善有關(guān)措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。會議要求進(jìn)一步完善住房供應(yīng)體系，健全房地產(chǎn)市場運(yùn)行和監(jiān)管機(jī)制 ，加快形成引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制。會議確定了以下政策措施： （一）完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度。 （二）堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價(jià)上漲過快的，省級政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購等措施。嚴(yán)格實(shí)施差別化住 房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。 （三）增加普通商品住房及用地供應(yīng)。 2013 年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。 （四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實(shí) 2013 年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成 470 萬套、新開工 630 24 萬套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。 2013 年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng) 地住房保障范圍。 （五）加強(qiáng)市場監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。 2、政策解讀 樓市上漲預(yù)期愈演愈烈， 2 月 20 日召開的國務(wù)院常務(wù)會議（本屆政府最后一次國務(wù)院常務(wù)會議）出臺五項(xiàng)政策措施 ,釋放堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖、力度不放松的強(qiáng)烈信號。會議中提出的五項(xiàng)政策（業(yè)內(nèi)稱之為“新國五條”）將房價(jià)控制目標(biāo)放在首位，表明今年的調(diào)控依然是目標(biāo)調(diào)控，以目標(biāo)定政策，實(shí)際上是默 認(rèn)低于或同步當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長和收入增長的房價(jià)增速。其次 ,重申限購政策是給市場以明確信號 ,至少短期內(nèi)限購不會被取消，甚至可能“加碼”，而擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)的時(shí)間表、城市名單都懸而未決。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近日市場傳言的二套房、公積金等政策收緊均為政府手中的“牌”，一旦有需要 ,將隨時(shí)釋出。傳言中提及的所謂二套房政策收緊是指購買二套房的買方將要首付 7成、貸款利率上浮 1.3 倍，而目前則是首付 6 成、利率上浮 1.1 倍，另外傳言中的公積金政策收緊則是指放貸審批變緩，貸款條件趨嚴(yán)等。盡管只是市場傳 言，但對樓市成交仍有一定 影響。 25 3 月 2 日 “國五條”細(xì)則發(fā)布 六大措施加碼樓市調(diào)控 1、政策內(nèi)容 中國政府網(wǎng) 3 月 1 日發(fā)布國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知。這是繼 2 月 20 日國務(wù)院常務(wù)會員出臺新“國五條”之后時(shí)隔 8 天再度給樓市調(diào)控加碼， 被媒體和業(yè)界稱為國五條實(shí)施細(xì)則。具體包括六個(gè)方面：一、完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制。一季度公布房價(jià)控制目標(biāo)：省級人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)。各直轄市、計(jì)劃單列市和省會城市（除拉薩外），要按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房（不含 保障性住房）價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。對執(zhí)行住房限購和差別化住房 信貸、稅收等政策措施不到位、房價(jià)上漲過快的，要進(jìn)行約談和問責(zé)。 二、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房。限購從嚴(yán)范圍擴(kuò)大、二套房首付比例及利率可提高、二手房交易轉(zhuǎn)讓按轉(zhuǎn)讓所得 20%征個(gè)稅： 1、限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購住房類型應(yīng)包括所有新建商品房和二手房； 2、對房價(jià)上漲過快的城市，要進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。 3、對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng) 依法嚴(yán) 格按轉(zhuǎn)讓所得的 20%計(jì)征。 三、增加普通商品住房及用地供應(yīng)。原則上 2013 年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過去 5 年平均實(shí)際供應(yīng)量。 26 市、縣人民政府應(yīng)于一季度公布年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃，穩(wěn)定土地市場預(yù)期。對中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總套數(shù) 70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求。 四、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實(shí) 2-13 年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成 470 萬套、新開工 630萬套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同 步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。 2013 年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?五、加強(qiáng)市場監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。對存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有關(guān)部門要建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加大查處力度。 六、加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展 的長效機(jī)制。各有關(guān)部門要加強(qiáng)基礎(chǔ)性工作，加快研究提出完善住房供應(yīng)體系、健全房地產(chǎn)市場運(yùn)行和監(jiān)管機(jī)制的工作思路和政策框架，推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革，完善住房金融體系和住房用地供應(yīng)機(jī)制，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。 2、政策解讀 國五條的細(xì)化彰顯中央嚴(yán)控房價(jià)的決心，凸顯了樓市調(diào)控的延續(xù)性?！皟?nèi)容更豐富、更具體、目標(biāo)更清晰、 27 方向更確定、打擊力度更重、范圍更廣”是業(yè)內(nèi)人士對國五條細(xì)則的總體評價(jià)，其體現(xiàn)了如下幾個(gè)特點(diǎn)：特點(diǎn)一、調(diào)控政策從嚴(yán)從緊更具針對性；特點(diǎn)二、加強(qiáng)預(yù)期管理重視信息公開 ；特點(diǎn)三、公布工作時(shí)間表加強(qiáng)社會監(jiān)督。而國五條細(xì)則能否扭轉(zhuǎn)樓市氛圍，實(shí)現(xiàn)與政策意志的合拍，這需要兩方面前提，一方面，要看地方版樓市調(diào)控政策能否及時(shí)出臺，并不大折扣地體現(xiàn)國五條細(xì)則的要求；另一方面，要看樓市外圍環(huán)境是否出現(xiàn)大的變化，這種變化既包括宏觀經(jīng)濟(jì)形勢是否平穩(wěn)，也包括樓市剛需能否有效釋放。房價(jià)問題并非只是加重個(gè)稅或強(qiáng)化問責(zé)某一方面措施可解決，還需房產(chǎn)稅、加大保障房力度、保障供給等組合拳配套，遏制房價(jià)只是手段，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”才是調(diào)控的根本目標(biāo)。 金融政策 2 月 16 日 山東省契稅征收要 實(shí)行浮動(dòng)稅率 4 月 1 日起施行 1、政策內(nèi)容 山東省政府近日發(fā)布關(guān)于修改山東省契稅征收規(guī)定的決定，對 1998 年發(fā)布的山東省契稅征收規(guī)定做出修改，由 3%修改為 3%-5%。關(guān)于修改山東省契稅征收規(guī)定的決定從 2013 年 4 月 1 日起施行。契稅適用的具體稅率由省財(cái)政部門會同地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際提出建議 ,報(bào)省人民政府批準(zhǔn)并向社會公布。決定從 2013 年 4月 1 日起施行，屆時(shí)山東省契稅征收規(guī)定根據(jù)決定作相應(yīng)修改 ,并重新公布。 2、政策解讀 28 濟(jì)南市地稅局工作人員 介紹，目前尚未接到相關(guān)通知， 濟(jì)南市房屋買賣的契稅征收比例仍為 3%。 據(jù)相關(guān)稅務(wù)人員介紹 ,國家對于契稅征收的稅率也是一種浮動(dòng)稅率 ,山東省在 1998 年發(fā)布的契稅征收規(guī)定中契稅稅率為 3%,此次變成了可浮動(dòng)的 3%-5%。根據(jù)決定 ,我省契稅適用的具體稅率由省財(cái)政部門會同地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際提出建議 ,報(bào)省人民政府批準(zhǔn)并向社會公布。 土地政策 2 月 18 日 四部委：加強(qiáng)土地儲備管理 規(guī)范土地儲備融資行為 1、政策內(nèi)容 國土資源部、財(cái)政部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會于 15 日聯(lián)合發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)土地儲備與融資管理的通知，以加強(qiáng)土地儲備機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)和資金管理，規(guī)范土地儲備融資行為，切實(shí)防范金融風(fēng)險(xiǎn)，保障土地儲備工作規(guī)范和健康運(yùn)行。 2、政策解讀 通知對加強(qiáng)土地儲備機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)和資金管理，規(guī)范土地儲備融資行為作出了針對性很強(qiáng)的規(guī)定，有力地回應(yīng)了近年來土地儲備工作實(shí)踐中出現(xiàn)的一些突出問題。目前土地儲備實(shí)踐存在一些問題：土地儲備機(jī)構(gòu)的設(shè)置欠缺規(guī)范、儲備土地規(guī)模未受約束、土地儲備融資行為失范等，該通知的出臺是在實(shí)踐基礎(chǔ)上對現(xiàn)行土地儲備制度的有益補(bǔ)充和 29 完善。文件抓住了土地儲 備實(shí)踐從計(jì)劃、收儲、前期開發(fā)、融資、資金運(yùn) 用管理等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，從六個(gè)方面入手設(shè)定了相應(yīng)程序，配置了權(quán)利（力）義務(wù)，明確了相應(yīng)責(zé)任，將有助于遏制依賴土地財(cái)政而衍生的一系列違法違規(guī)行為，確保土地、金融市場風(fēng)險(xiǎn)可控，健康發(fā)展。 2 月 25 日 國土部：今年保持土地供應(yīng)穩(wěn)定 增強(qiáng)調(diào)控針對性 1、政策內(nèi)容 2 月 22 日，國土部副部長胡存智在北京召開的全國房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作匯報(bào)會上指出， 2013 年，各省、市國土資源部門除了要保持土地供應(yīng)總量基本穩(wěn)定外，還要繼續(xù)保持調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，增 強(qiáng)調(diào)控的針對性，突出差異性。他指出，今年各省、市國土資源部門要努力保持土地供應(yīng)總量基本穩(wěn)定。一要保證充足的增量，在編制今年的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，要統(tǒng)籌考慮，提前安排；二要快速釋放存量， 要加大工作力度，促其盡快形成住房上市；三要繼續(xù)加大盤活閑置地力度，按照新的閑置土地處置法，加大工作力度。四要運(yùn)用多種手段，均衡供地。另外，還要保持正常的地價(jià)形成機(jī)制，堅(jiān)持通過市場配置土地資源，按供求規(guī)律保持土地供應(yīng)總量，消除異常信號及波動(dòng)，避免地價(jià)信號被利用，造成市場恐慌。 2、政策解讀 對于國土部的表態(tài) ，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為并無過多細(xì)化政策，“ 意 義 大 于 實(shí)際”。 會 議 旨 在 貫 徹 落 實(shí) 30 2 月 20 日國務(wù)院常務(wù)會議精神，準(zhǔn)確把握當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控工作面臨的嚴(yán)峻形勢、復(fù)雜形勢，主動(dòng)配合相關(guān)部門做好房地產(chǎn)調(diào)控，確保房地產(chǎn)用地市場平穩(wěn)。國土部強(qiáng)調(diào)“市場配置”保持正常地價(jià)形成機(jī)制 ,在保持現(xiàn)有調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，配套政策的出臺也是研究的重點(diǎn)。 【城市規(guī)劃建設(shè)小結(jié)】 濟(jì)南“兩會”的召開后許多城建項(xiàng)目將要開工，對濟(jì)南日后的經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展起到了很大的推動(dòng)作用，而“十藝節(jié)”也帶動(dòng)濟(jì)南西部的快速發(fā) 展。 2011-2012 年專項(xiàng)清理期間，山東省從嚴(yán)審批新的一級及以下普通公路收費(fèi)項(xiàng)目，暫停審批收費(fèi)公路資產(chǎn)上市融資和境外企業(yè)收購國有收費(fèi)公路資產(chǎn)。國 道 309 收費(fèi)站的搬遷這將進(jìn)一步打開濟(jì)南東拓的空間，為市區(qū)與章丘的一體化發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。 歷下區(qū)率先下放停車管理權(quán)，其他各區(qū)也在逐步推進(jìn)，但目前經(jīng)營權(quán)下放到街道辦事處的道路停車泊位還較少。對進(jìn)一步提高微循環(huán)水平，緩解停車難有一定幫助。在全市范圍內(nèi)，道路停車泊位政府統(tǒng)一管理尚需一定時(shí)日。 31 32 二、 濟(jì)南市市中區(qū) 基本概況 及房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 ： 1、 市 中區(qū) 基本概況： 市中區(qū)位于濟(jì)南市中南部，東鄰歷下區(qū)，西靠槐蔭區(qū)、長清區(qū)，北倚天橋區(qū)，南接歷城區(qū)。面積 280.25 平方千米。全區(qū)總?cè)丝?57 萬 人。市中區(qū)轄 17 個(gè)街道：大觀園街道、桿石橋街道、四里村街道、魏家莊街道、二七街道、七里山 33 街道、六里山街道、舜玉路街道、濼源街道、王官莊街道、舜耕街道、白馬山街道、七賢街道、十六里河街道、興隆街道、黨家街道、陡溝街道。 2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r： 市中區(qū)有鄉(xiāng)以上獨(dú)立核算工業(yè)企業(yè) 60 多家，重點(diǎn)行業(yè)有機(jī)械、冶金、食品、化工、印刷、塑料等。農(nóng)業(yè)主要集中在七賢鎮(zhèn)，以蔬菜林果、肉食業(yè)為主。近 年來市中區(qū)積極推行“全方位開放”戰(zhàn)略，擴(kuò)大招商引資，始“三資”企業(yè)得到大力發(fā)展，并和 20 多個(gè)國家和地區(qū)建立了經(jīng)貿(mào)合作關(guān)系。 3、 市中區(qū) 區(qū)發(fā)展規(guī)劃 ： 因地處濟(jì)南市主城區(qū)中部而得名。 市中區(qū)系古歷城西郊莊田荒野， 1904 年清政府在濟(jì)南辟建商端口后，轄區(qū)始稱商端口東部。 1948 年濟(jì)南解放后為濟(jì)南特別市第五區(qū)。 1955 年濟(jì)南市縮編減制設(shè)立 5 個(gè)區(qū)，因地處市區(qū)中心，始稱市中區(qū)。 1985 年 9 月，面積 13 平方千米。設(shè)經(jīng)二路、經(jīng)七路、大觀園、館驛街、共青團(tuán)路、岔路街、四里村、西青龍街、二七新村、魏家莊、桿石橋、七里山 、六里山、玉函路 14 個(gè)街道辦事處， 171 個(gè)居委會。 2000 年，市中區(qū)轄 15 個(gè)街道、 3 個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝?572141 人。桿石橋街道面積 1.46 平方千米，人口 31262 人人；經(jīng)二路街道面積 0.67 平方千米，人口 9677 人；館驛街街道面積 0.42 平方千米，人口 9288 人；魏家莊街道面積 0.41 34 平方千米，人口 17463 人；大觀園街道面積 0.51 平方千米，人口 16245 人；經(jīng)七路街道面積 0.44 平方千米，人口 11849人；岔路街街道面積 0.42 平方千米，人口 11159 人；四里村街道面積 3.00 平方千米，人口 29669 人 ；濼源街道面積1.68 平方千米，人口 32105 人；王官莊街道面積 6.00 平方千米，人口 36146 人；二七新村街道面積 1.67 平方千米，人口 33422 人；六里山街道面積 3.50 平方千米，人口 39832 人；七里山街道面積 2.40 平方千米，人口 33563 人；玉函路街道面積 1.25 平方千米，人口 19309 人；舜玉路街道面積 3.74 平方千米，人口 46376 人；七賢鎮(zhèn)面積 33.20 平方千米，人口 77932 人；十六里河鎮(zhèn)面積 101.19 平方千米，人口 53129 人；黨家莊鎮(zhèn)面積 118.75 平方千米，人口 63715人。（以上 人口根據(jù)第五次全國人口普查數(shù)據(jù)） 2001 年，全區(qū)總面積 280.25 平方千米。轄 13 個(gè)街道、 2 個(gè)鎮(zhèn)， 92 個(gè)行政村、 95 個(gè)居委會、 44 個(gè)家委會。年底全區(qū)總?cè)丝?51.18 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 38.81 萬人。 2002 年，全區(qū)總面積 280.25 平方千米。轄 13 個(gè)街道、 2 個(gè)鎮(zhèn)， 92 個(gè)行政村、 95 個(gè)居委會、 44 個(gè)家委會。年底全區(qū)總?cè)丝?52.63 萬人。 2003 年，全區(qū)總面積 280.25 平方千米。轄 13 個(gè)街道、 2 個(gè)鎮(zhèn)， 92 個(gè)行政村、 95 個(gè)居委會。年底全區(qū)總?cè)丝?540163人。有少數(shù)民族 23 個(gè)、 27798 人。 2006 年 ，市中區(qū)轄 13 個(gè)街道、 2 個(gè)鎮(zhèn)：大觀園街道、桿石橋街道、四里村街道、魏家莊街道、二七街道、七里山 35 街道、六里山街道、舜玉路街道、濼源街道、王官莊街道、舜耕街道、白馬山街道、七賢街道、黨家莊鎮(zhèn)、十六里河鎮(zhèn)。 2007 年 5 月 28 日，經(jīng)省政府批準(zhǔn)，市中區(qū)撤銷十六里河鎮(zhèn)，以原十六里河鎮(zhèn)的行政區(qū)域設(shè)立十六里河街道辦事處和興隆街道辦事處；撤銷黨家莊鎮(zhèn)，以原黨家莊鎮(zhèn)的行政區(qū)域設(shè)立黨家街道辦事處和陡溝街道辦事處。撤鎮(zhèn)設(shè)辦后，市中區(qū)轄 17 個(gè)街道辦事處。 6 月 4 日正式實(shí)施撤鎮(zhèn)設(shè)辦。 三、 項(xiàng)目 地塊及 周邊狀況 項(xiàng)目地塊 基本概況 ： 該項(xiàng) 目位于濟(jì)南市市中區(qū)核心地段，東臨民生大街，西鄰勝利大街小學(xué)，南臨經(jīng)九路，北臨經(jīng)八路。地塊原為山東省新華印刷廠宿舍，現(xiàn)狀地上建筑物大部分為上世紀(jì)六七十年代建成使用的職工宿舍及部分公建用房，大部分房屋已成為危破房 ，已于 2011 年列入濟(jì)南市危舊房改造工程計(jì)劃。 項(xiàng)目地塊在濟(jì)南市屬黃金地段，臨近山東省委和市中區(qū)人民政府、周邊游山東省體育中心、濟(jì)南婦幼保健院、幼兒園、中小學(xué)、大學(xué)、齊魯醫(yī)院、郵政局、銀行、商業(yè)等配套設(shè)施完善。距泉城廣場、趵突泉、銀座商業(yè)中心等景點(diǎn)和商業(yè)中心不足 2 公里。經(jīng)十路、緯一路、順河高架等快速通道 從地鐵周邊通過，交通便利。 36 項(xiàng)目地塊位置 37 項(xiàng)目地塊位置 38 四、 項(xiàng)目 SWOT 分析： S 優(yōu)勢 ： 區(qū)位 該地塊位于 鄞州 新城區(qū) ，鄞州是寧波的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，也是寧波總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好的城 區(qū)， 鄞州新城區(qū)作為寧波市三江片的重要組成部分，充分借鑒國際國內(nèi)城市建設(shè)的先進(jìn)理念，提出了“一心、二軸、三環(huán)、四廊、三十六個(gè)結(jié)點(diǎn)”的生態(tài)城市空間布局，將城市水系、綠地與商貿(mào)、生態(tài)休閑有機(jī)地結(jié)合起來，形成城在水中、水在城中、綠在城中、城在綠中的空間格局。 鄞州規(guī)劃 合理，有效避免寧波其他城區(qū)普遍存在的綠化率低，空氣污染嚴(yán)重，交通擁堵 等城市通病，成為寧波市民房產(chǎn)投資居住首選區(qū)域之一 ，區(qū)位優(yōu)勢優(yōu)越。 板塊 歸屬 首南地段板塊 ，該板塊 屬于新城行政商務(wù)區(qū)， 周邊行政商務(wù)配套完善。 生活配套設(shè)施 逐步提高 ，周邊有較大規(guī)模樓盤（萬科金色水岸 等 ）， 是鄞州高檔樓盤集中 的 區(qū)域 ，居住氛圍漸濃 。 項(xiàng)目西側(cè)較奉化江較近，南邊為規(guī)劃中的鄞州濕地公園，濕地公園 設(shè)計(jì) 由一條東西向、三條南北向人工河流組成，形成一個(gè)動(dòng)植物相容共生的人工濕地，體現(xiàn)天人合一的景觀理念。濕地公園項(xiàng)目建設(shè)面積約 78 公頃，計(jì)劃總投資約 5 億元。 濕地公園 為鄞州城市 新 綠肺，自然景觀得天獨(dú)厚，是項(xiàng)目的最大賣點(diǎn) 。 教育 周邊 有 幼兒園、 首南第一小學(xué) 、萬里學(xué)院、寧波理工大學(xué) 各類學(xué)校 ， 教育氛圍濃厚 。 交通 項(xiàng)目臨近東西干道鄞縣大道，可直通甬臺溫高速、繞城高速，多路公交車通過， 交通便捷 39 環(huán)境 地塊內(nèi)有一個(gè) 15 米寬河流，臨近鄞州公園、靠近奉化江， 規(guī)劃有城市濕地公園， 自然環(huán)境 優(yōu)越 。 W 劣勢 環(huán)境 項(xiàng)目 周邊 正處于開發(fā)過程中，大部分樓盤未交付，人口密度低， 商業(yè)氛圍不濃， 規(guī)劃中的濕地公園未正式開工建設(shè)，目前環(huán)境較差， 可能會造成購買抗性。 規(guī)劃 地塊內(nèi)有一條河流將地塊一分為二，整體性規(guī)劃 難度較大 ，提高 了 規(guī)劃成本。 市場 項(xiàng)目周邊高檔樓盤林立，西邊地塊為寧波曾經(jīng)的“地王”，目標(biāo)客戶群資源有限，競爭激烈。 配套 項(xiàng)目周邊生活配套 目前一般 ，成熟度低 。 周邊樓盤普遍配建地下停車庫，停車位大多在 8-10 萬 /個(gè)，基本一戶一個(gè)車位建設(shè)。由于地質(zhì)原因，車庫造價(jià)高，而售價(jià)較低，增加了開發(fā)成本。 商業(yè) 商業(yè)臨街面非主干道，商業(yè) 布局困難， 價(jià)值較小 。 O 機(jī)會 供求關(guān)系 鄞州地產(chǎn)市場趨于平穩(wěn)， 周邊農(nóng)村城市化 剛性需求量大，城市發(fā)展規(guī)劃進(jìn)展良好 ，入市時(shí)機(jī) 較好。 客戶來源 鄞州經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較好， 集團(tuán)公司總部林立，行政商務(wù) 客戶 購買 能力強(qiáng)。 民營經(jīng)濟(jì) 發(fā)展迅速，富裕的中小企業(yè)主置業(yè)需求較大。 發(fā)展趨勢 鄞州大力發(fā)展城南片區(qū)， 引進(jìn)萬科 、萬達(dá)、聯(lián)盛 等大型 住宅及商業(yè)項(xiàng)目 ，未來區(qū)域發(fā)展空間巨大。 40 T 威脅 競爭 周邊項(xiàng)目林立，項(xiàng)目臨近的 幾 塊 土地將 于 近期拍出，未來該區(qū)項(xiàng)目可能會出現(xiàn)扎 堆上市的可能。 截止 2012年 9 月底，鄞州可售房源 190 萬平米，其中住宅 9273 套 120 萬平米， 剩余房源平均面積 129.54 平米，面積在 144-180平米及 180 平米以上房源分別占剩余房源的 9%和 15%，地產(chǎn)市場處于輕微超供狀態(tài)，高檔樓盤競爭激烈。 調(diào)控 政府對房地產(chǎn)專項(xiàng)宏觀調(diào)控政 策的影響加大， 目前寧波房地產(chǎn)市場也執(zhí)行限購政策，對外地人購房和當(dāng)?shù)厝速徺I第三套住宅有限制。 第二套房貸政策的實(shí)施， 也 直接降低 投資客和改善居住條件換購第二套住房的客戶的 需求 。 五、項(xiàng)目 競 爭樓盤 分析： 1、 三箭瑞福苑 41 項(xiàng)目基本概況 42 三箭瑞福苑位于濟(jì)南市的交通景觀大道經(jīng)十路北側(cè)，處于濟(jì)南市的核心腹地 ，東臨山東省委，西接八一禮堂，項(xiàng)目用地是濟(jì)南市不可復(fù)制的的黃金地塊。 三箭瑞福苑占地 160.5 畝，總建筑面積約 33 萬平方米，其中：地上商業(yè)面積2.5 萬平方米，辦公面積 0.4 萬平方米（不含 A 地塊），地下商業(yè)及配套面積1.48 萬平方米，創(chuàng)新設(shè)計(jì)的“小街區(qū)、密路網(wǎng)”的格局，將經(jīng)十路、經(jīng)九路、經(jīng)八路和自由大街、緯一路用商業(yè)街、小區(qū)底商、地下商業(yè)娛樂空間、小廣場、下沉小廣場、休閑小品連接起來，合理規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的人流、物流、交通，精心打造功能齊全、結(jié)構(gòu)合理、充滿個(gè)性的央?yún)^(qū)城市綜合體，達(dá)到與城市自然、有機(jī)的融合，渾然天成， 將城市的歷史與未來有機(jī)的聯(lián)系起來，保存、提升了區(qū)域內(nèi)原有的文脈、商脈，形成了從 20 多平方米到 5000 平方米多變、充滿趣味的商業(yè)空間，猶如紐約的第五大道一樣，是金融、名品旗艦店等高端業(yè)態(tài)的首選之地 。 項(xiàng)目在單體設(shè)計(jì)過程中，摒棄了主力店加散售商鋪的傳統(tǒng)模式，總結(jié)了以往商業(yè)設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)網(wǎng)絡(luò)時(shí)代急劇變化的商業(yè)模式，著力加強(qiáng)各商鋪的 43 體驗(yàn)性、標(biāo)志性、形象性，不再做傳統(tǒng)的、形式上僵化的標(biāo)志性建筑，而是賦予每個(gè)商鋪獨(dú)特的個(gè)性，讓每個(gè)商鋪都是標(biāo)志性建筑，在面積和布局上，充分考慮各類高端業(yè)態(tài)所需的面積、面寬、結(jié)構(gòu)，使同類業(yè) 態(tài)的商鋪形成群聚效應(yīng)，使同檔次的商鋪互相促進(jìn)，互相補(bǔ)充，相得益彰。 我們的大型商鋪主要位于經(jīng)十路，經(jīng)八路，自由大街兩側(cè)，結(jié)構(gòu)形式為上下兩層，共 43 個(gè)（必須一起購買的商鋪按一個(gè)商鋪計(jì)算），其中