江西企業(yè)主高級墅級公寓策劃方案33p

概念 人 才 公 寓 項 目 概 念 性 策 劃 方 案 1 人才公寓項目概念性策劃方案 （孔目江上游 臨江地塊） XXXXXXX 二 OO九年十二月 概念 人 才 公 寓 項 目 概 念 性 策 劃 方 案 2 目 錄 前言 3 第一章：項目背景 4 第二章：項目概況 6 第三章：市場調查分析 8 第四章：目標客群定位 12 第五章：規(guī)劃構思與建設規(guī)模 13 第六章：綠化環(huán)境 24 第七章：工程規(guī)劃 28 第八章：環(huán)境保護 31 第九章：財務論證 32 第十章：結論 37 概念 人 才 公 寓 項 目 概 念 性 策 劃 方 案 3 前 言 首先，我們站在發(fā)展新余的高度來建設人才公寓項目 (暫定名 )。 目前新余市的發(fā)展已經邁上了一個新臺階，基礎設施建設也進一步完善，發(fā)展前景十分良好。隨著經濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對酒店消費、休閑娛樂、高尚居住環(huán)境有了更高層次的需求。新余是一 座工業(yè)城市，積聚了一大批大型工業(yè)企業(yè)，吸引了大批的高級管理、專業(yè)人才，他們代表了新余市消費的未來。 目前的新余市房地產市場雖然有了較快的發(fā)展，但高檔生活區(qū)、精端產品并不多，具有國際化標準的園林式公寓更是一片空白。 因此新余龍華置業(yè)有限公司擬在 孔目江上游臨江 地塊 投資建設具有地標性的項目 人才公寓， 滿足大型中外企業(yè)的國際、國內人才的生活需求 。 人才公寓項目的開發(fā)既是新余市發(fā)展的迫切需要，又是“人居與環(huán)境”雙優(yōu)化的現(xiàn)實選擇，不僅在很大程度上完善新余市的配套，提升新余市的整體品位，而且能夠滿足新余市企業(yè)高層人才的居 住消費。建成后，項目將成為新余市具有地標性的高尚居住場所。 在這里，我司對人才公寓項目的可行性進行調研分析，并做出了概念性策劃方案，由于資料還不是很齊全，觀點僅代表我公司的理解，敬請指導。 概念 人 才 公 寓 項 目 概 念 性 策 劃 方 案 4 第一章 項 目 背 景 一、項目背景 1、企業(yè)品牌 XXXXXXX有限公司。 是龍華企業(yè)的全資子公司，具有浙商背景，系浙江商會副會長單位、新余市建筑業(yè)協(xié)會副會長單位、 XXXXX 會長單位。龍華企業(yè)主要業(yè)務涉及建筑設備租賃、市政工程建設、房地產開發(fā)等，己經成為贛西地區(qū)最具影響力的公司之一，組織施工了 23 萬平方米的 XXXXXXXXX，投資承建了 XXXXXX工程等多項工程。公司目前全力開發(fā) XXXXXXXX，項目建成后將成為新余市首座五星級國際酒店，企業(yè)品牌已名聲在外。 2、項目概況描述 項目位置： 孔目江上游臨江地塊 。 建設規(guī)模：總占地面積約 200 畝，總建筑面積 83500萬平米，容積率 0.65 左右，建筑密度 20%左右，綠化率大于 60%。 投資內容：園林式投資經營型住宅，建設后將成為服務國內外客商及企業(yè)高管的高檔次項目。 3、預計開發(fā)進度 在獲取開發(fā)用地后 2年內建筑竣工并試營業(yè)開始?，F(xiàn)階段屬于項目論證期。 概念 人 才 公 寓 項 目 概 念 性 策 劃 方 案 5 4、經濟技術指標 占地面積： 133334平米（ 200畝） 建筑面積： 83500平方米 容積率： 0.65左右 建筑密度： 20%左右 綠化率：大于 60% 總套數(shù)： 589套（其中小套 400套， 60 平 /每套，大套 150套， 258 平 /每套） 項目總投資： 39140萬元 預計銷售額： 29920萬元 概念 人 才 公 寓 項 目 概 念 性 策 劃 方 案 6 第二章 項 目 概 況 一、 新余市概況 1、較強的經濟經濟條件 新余市地處江西中部，是江西省直轄市，總面積 3178平方公里，人口 110 萬。 2006 年全市城市居民人均可支配收入 10151 元，增長 12.1%； 農民人均純收入 4320 元，增長 12.5%。社會消費品零售總額 54.1億元，增長 16.2%。主要經濟指標的人均水平居全省前列。新余工業(yè)發(fā)達，已形成以鋼鐵工業(yè)為龍頭，機電、紡織、化工、建材、電力、煤炭、食品等門類比較齊全的工業(yè)體系。新余的城市化進展快，目前建成城區(qū)面積達 45 平方公里，人口 33 萬人，城鎮(zhèn)化率達 47%，高于全省平均水平 10 多個百分點。 2、宜人的氣侯條件 新余市全年平均氣溫 17左右，年均濕度 70左右。由于景區(qū)小氣候的影響，其年最高、最低氣溫與市區(qū)均相差 5 6度。近年來，最冷月 2月 5度 ,最熱月 7月 29度左右。新余市區(qū)內大氣環(huán)境符合環(huán)境 空氣質量標準 (GB3095 1996)中一類區(qū) (自然保護區(qū)、風景名勝區(qū)和其它需要特殊保護的地區(qū) )的一級標準。因新余市的典型亞熱帶氣候，四季分明，日照充足，無霜期長，雨量充沛，寒暑期短，氣候宜人。 概念 人 才 公 寓 項 目 概 念 性 策 劃 方 案 7 3、便利的交通條件 新余市區(qū)位條件優(yōu)越。距南昌市 150 公里，處浙贛鐵路，滬瑞、贛粵高速公路和省道清宜公路線上，交通便利。 新余境內共有 12 條鐵路線，為全國各大城市旅客提供了極大的鐵路交通便利。新余市東距南昌向塘機場、樂化機場分別為 140公里和 180公里；西距長沙黃花機場 220公里。 4、良好的旅游發(fā)展條件 近年 來，新余市走全方位對外開放的路子，加快了旅游基礎設施建設的步伐，先后新建了 大批 現(xiàn)代化旅游公路?，F(xiàn)已開發(fā)了 20 余處風光景點和人文勝跡，是游人觀光旅游、休閑度假的絕好去處 ，新余市仙女湖風景名勝區(qū)被評為 國家 AAAA級旅游區(qū)。 二、項目地塊概述 1、地理位置：人才公寓項目位于孔目江上游臨江地塊，距濕地公園僅 5 分鐘的車程。 2、地塊面積：本地塊占地約 200 畝。 3、地形地貌：為平整長方形地塊，北臨孔目江，南接濕地公園，東面為新欣大道，西靠靠群山，目前為耕地。 4、周邊設施狀況：濕地公園等，給排水、電力、電訊等 設施均在近期規(guī)劃建設中，周邊在建房產項目較多。 概念 人 才 公 寓 項 目 概 念 性 策 劃 方 案 8 第三章 市 場 調 查 分 析 一、經濟調查分析 1、國民經濟快速增長。 新余市近年來社會經濟發(fā)展較快， 國民經濟繼續(xù)保持快速發(fā)展。全市生產總值達到 278.12億元，增速居全省第一，人均 GDP3200美元；財政總收入 41.56億元，占 GDP 的比重列全省第一，年度增收首次突破 10 億元，其中地方財政收入達 19.26億；全市規(guī)模工業(yè)實現(xiàn)銷售收入、增加值和利稅分別達到 523.4億元、 140.51 億元和 56.24億元，工業(yè)經濟效益綜合指數(shù)突破 200 點大關，達到 233.69，創(chuàng)歷史最好水平；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達 12090元，農民人均純收入 5020 元，均居全省前茅；外貿進出口、實際利用外資成倍增長，增速居全省第一，進出口總額達 13.1億美元，總量居全省第二。三次產業(yè)結構由上年的 10.7： 58.9： 30.4 調整為 8.8： 63.8： 27.4，第二產業(yè)比重比上年提高 4.9 個百分點。多種經濟成分共同發(fā)展的格局基本形成，非公有制經濟增加值 154.32 億元，增長 24.8%，占 GDP 的比重達 55.5%。財政收入增勢強勁。 2007年財政總收入 41.56億元，比上年增長 38.4%，年度增 收首次突破 10億元；財政收入占生產總值比重 14.9%，居全省第一。地方財政收入 19.26億元，增長 38.0%。 2、旅游業(yè)較快發(fā)展 概念 人 才 公 寓 項 目 概 念 性 策 劃 方 案 9 新余市旅游業(yè)呈穩(wěn)步發(fā)展，旅游收入逐年升高態(tài)勢： 2003 年旅游人次為 30.94 萬人，增長 2.8，實現(xiàn)旅游總收入 3403.4 萬元，同比增長 6.7。 2004 年全年接待國內旅游人數(shù) 140.85萬人次，增長 18.6%；國內旅游收入7.03 億元，增長 15.6%；旅游外匯收入 58.52 萬美元，增長 164.4%；旅游總收入 7.5 億元，增長 23.0%。 2005 年全市全年接待國內游客 197.18 萬人次，比上年增長 40.0%；接待入境游客 2161 人次，增長 6.8%。國內旅游收入 11.58億元，增長 54.4%，旅游外匯收入 62.6萬美元，增長 7.0%。 2007 年全市旅游業(yè)快速發(fā)展。 全市接待國內外游客 295.6 萬人次，實現(xiàn)旅游總收入 17.32 億元。新余商貿發(fā)達，鐵路貨物到發(fā)量位居南昌鐵路局第一，為進一步促進物流業(yè)發(fā)展，新余正加快建設物流設施、信息、配送三大平臺，著力打造贛西物流集散中心和內陸港口 。 3、城市消費者的消費水平 城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)提高。全年城市居民人均可支配收入 10151 元，居全省 第二，比上年增長 12.1% ，人均消費支出 8323 元，增長 23.0% 。農民人均純收入 4320 元，居全省第三，增長 12.5% ，人均生活消費支出 3258 元，增長 14.2% 。 2004 年全年居民消費價格總水平比上年上漲 3.1%； 2005年全年居民消費價格總水平比上年上漲 2.2%，漲幅比上年回落 0.9 個百分點； 2006年全年居民消費價格總水平比上年上漲 0.9%，漲幅比上年回落概念 人 才 公 寓 項 目 概 念 性 策 劃 方 案 10 1.3 個百分點。 2007 年居民消費價格比上年上漲 4.45%，其中 ,食品價格上漲 12.04%，衣著、家庭設備用品及維修 服務、交通和通信、娛樂教育文化用品及服務分別下降 1.84%、 0.12%、 2.00%、 0.36%；商品零售價格上漲 3.99%。 4、支柱產業(yè) 新余市大型企業(yè)眾多。作為新興的工業(yè)城市，新余市積聚了數(shù)百家大型企業(yè)，以 江西新余塞維 LDK 太陽能高科技有限公司、新余鋼鐵有限責任公司、 新華金屬制品股份有限公司 等企業(yè)為代表的多家國際國內大型企業(yè)紛紛落戶新余，不僅豐富了新余的就業(yè)，更吸引了一大批國際國內的高端管理、技術人才來到新余，這部分人群必然存在著高檔消費的需求，而人才公寓作為他們熟悉的消費模式也必然能夠得到他們的認可。 5、外來人口 新余市外籍人士、外來客商、高科技人才眾多。 隨著城市的發(fā)展和企業(yè)的成長，新余吸引了一大批外籍人士、外來客商、高科技人才，這部分人群大多數(shù)來自世界發(fā)達國家和國內經濟發(fā)達地區(qū)，他們對生活有較高品質的要求，這部分人群常過著幾個城市棲居的生活，住酒店缺乏家庭歸屬感，租住一般住宅又得不到較好的物業(yè)服務。他們需要的是一種高品質的生活，有良好的外部和內部環(huán)境，配套齊全的會所功能，優(yōu)質的物業(yè)管理，便利的交通和繁華概念 人 才 公 寓 項 目 概 念 性 策 劃 方 案 11 的商業(yè)氛圍。提供一個良好的生活環(huán)境才能使他們更高效的投入到城市和企業(yè)的發(fā)展和建設中。 綜合市場調查 ，我們發(fā)現(xiàn)新余市作為新興工業(yè)城市，經濟發(fā)展較快，消費實力也較強，旅游消費逐漸成為熱點，而一大批企業(yè)及帶來的高素質外來人才也將成為消費的中堅力量。 我們論證項目的作用： 結合新余的市場情況及項目的概念設想，主要作用有以下幾點： 1、將項目打造為新余市的標志性投資經營型住宅物業(yè)，為新余的城市化發(fā)展添磚加瓦； 2、營造項目獨特的品位和檔次，滿足新余市高端人群的生活需求； 3、滿足高端客戶的租房、商務、購物、休閑、娛樂等多層面的需求； 4、同時滿足高端客戶享受五星級物管服務和家的溫暖； 5、將投資、經營和消費聯(lián)動起 來，形成獨特的經營和消費場所； 6、體現(xiàn)城市環(huán)境的生態(tài)性和環(huán)保性； 概念 人 才 公 寓 項 目 概 念 性 策 劃 方 案 12 第四章 目 標 客 群 定 位 一、目標客源市場分析（ 因為是定向規(guī)劃與開發(fā)，針對這樣的項目需要政府給予穩(wěn)定的客源量，保證一定的出租率、出租年限及出租價格。 ） 客源分析： 按地理位置和需求總量分析：以新余為中心，在 250 公里半徑范圍內，包括南昌、宜春、吉安、萍鄉(xiāng)、撫寧、鷹潭等城市，湘潭、長沙、衡陽、岳陽等城市。在 250-500 公里半徑范圍，包括省內其他城市，湖南省和江西省的大部分城市，湖北武漢市，浙江省小部分城市等。 二、客源市場空間細 分 A、以新余大中型企業(yè)的領導階層為一級市場，充分滿足他們的需求 B、以南昌、贛州、景德鎮(zhèn)、長沙、武漢、株洲、湘潭周邊較發(fā)達的大、中城市為二級客源市場。 C、以浙江、上海、福州、廣州等以上海為中心的長江三角洲地區(qū)和“ 9+2”泛珠江三角洲地區(qū)（除一、二級市場）等國內經濟發(fā)達地區(qū)，及海外機會市場，為三級客源市場。 概念 人 才 公 寓 項 目 概 念 性 策 劃 方 案 13 第五章 規(guī)劃構思與建設規(guī)模 一、設計理念 1、自信江南 江南水鄉(xiāng)，以其 粉墻黛瓦、小橋流水、曲巷幽弄等諸多人居風貌與建筑格式 而呈現(xiàn)出特有的傳統(tǒng)風貌。人才公寓項目地塊內河道縱橫，孔目江及大小溪流環(huán)繞地塊， 是典型的水鄉(xiāng)地貌。是對江南水鄉(xiāng)的深刻閱讀。“讀而信，信則達”， 江南水鄉(xiāng)的格局 不能 千城一面 地照搬 西方現(xiàn)代文化城市模式 ，而應根植在江南水鄉(xiāng)的自信中。 2、延伸濕地公園 濕地公園是孔目江的亮點，也是新余市的亮點。人才公寓項目正位于濕地公園的上游，做到延伸濕地公園，打造更大范圍的濕地公園型景觀，從開發(fā)和保護的角度看，都不失濕地公園及孔目江應有的氣質。 3、流水長長 尊重江南水鄉(xiāng)的歷史譜系，今天 的 江南水鄉(xiāng) 和 昨天 的 江南水鄉(xiāng) 不一樣，早晨的 江南水鄉(xiāng)與晚上 的 江南水鄉(xiāng) 又不一樣 。要在歷史的變遷中留下自己的軌跡，就要避免博物館式 地搬弄，不能不顧一切抄襲西方環(huán)境下的“現(xiàn)代建筑”。因而，設計中我們力求與地域文脈相吻合，品味悠久與悠遠，回味細水長流的江南韻味。 概念 人 才 公 寓 項 目 概 念 性 策 劃 方 案 14 二、設計原則 1、流水不腐 組團布置 古人對水和水運的依賴從而呈現(xiàn)出強烈的人文特征， 項目 以水為主要線索，組織、分隔、聯(lián)系中心組團。在孔目江與大小自然溪流之間，穿插“小橋”、“流水”、“人家”，在河流交匯處規(guī)劃會所及商業(yè)配套。中心由三個水系環(huán)繞的低層建筑組團組成，均為低層住宅。 2、戶樞不蠹 交通組織 組團之間以河道聯(lián)系，以道路、綠化分隔。交通組織做到道路等級分明，主干道便捷通暢、 直中帶曲，分隔出相應組團，識別性較強；次干道及宅前小路結合水體與綠化景觀，做到人車分流、動靜結合、迂回而親切、變化而不失識別性、趣味而不失功能性。同時，進行了無障礙設計，讓殘疾人和老年人也能享受到一分便捷和愜意。 3、十米江南 城市肌理 以低層為主，強調小開間、大進深、小內院的傳統(tǒng)平面布局；屋頂平坡結合，山墻高低錯落，強調出高低變化的十米江南水鄉(xiāng)韻味；宅前小路結合景觀或擴大或縮小，以便減緩機動車駕乘速度；適當增加住宅前后的院落空間，呈現(xiàn)公共空間與私密空間交融、尺度漸變的適宜居住環(huán)境。 概念 人 才 公 寓 項 目 概 念 性 策 劃 方 案 15 三、細部設計 1、單體設計 作為現(xiàn)代時尚生活與水鄉(xiāng)詩意的共同載體，設計的低層部分傳承江南底蘊，蘊涵現(xiàn)代氣度，以富有現(xiàn)代氣質的外立面材質組合，通過恰當?shù)谋壤P系控制，體現(xiàn)出一種新時代民居的大氣與活力，使我們的低層部分充分地映襯出江南獨特環(huán)境造就下的人文意境，仿青磚質貼面、粉墻黛瓦的意象性更強化地體現(xiàn)出這一點。 2、空間布局 院一，采用面寬小、進深大，北高南低并設置內院的住宅布局。內院北側三層，南側一至二層，東西兩側，一側為聯(lián)系南北的通道或樓梯，另一側為鄰里分隔的墻體，形成四水歸堂的空間。 院二，采用面寬小、進深大，北高南 低并設置前后院的住宅布局。入口處結合車輛停放、信報箱、圍墻與大門設置半開放式庭院。后院結合景觀、圍墻分隔、綠化種植進行設計，讓其與公共空間既分隔又聯(lián)系。圍墻高度與材質分隔考慮人體尺度與景觀滲透。 水一，臨水部分采用不對稱布局。依據(jù)周邊環(huán)境，采取不對稱格局，概念 人 才 公 寓 項 目 概 念 性 策 劃 方 案 16 做到戶戶有景，有窗必有景。依據(jù)整體造型，部分臨水建筑立面造型及屋頂處理采取不對稱處理，改變坡頂方向，或改變山墻位置，做到錯落有序。 水二，臨水部分采用前院或后院直接臨水布局，結合院落深度及院墻限定盡可能地享用河道景觀。 3、細部處理 屋頂采用平屋頂、坡屋 頂相結合的形式，單坡頂便于高度與方向的靈活布置，高低錯落，體現(xiàn)十米水鄉(xiāng)的意味。檐口不采用混凝土檐溝，避免了檐口厚重的感受，更凸顯屋面線條輕巧、間接的特征。 院落設計結合內外墻體面層材料，加之引入無框玻璃，達到了內外空間滲透的效果。 4、建筑設計 整體色彩以黑、白、灰為基調，基座為深灰色面磚，主體為淺灰色涂料，結合陽臺配置白色豎向的墻面，凸顯江南水鄉(xiāng)底蘊。作為最主要的造型元素，陽臺造型分段設置。不同的樓層采用不同的陽臺形式，頂部陽臺出挑深遠、高低錯落，形成秩序井然的天際線。陽臺立面顏色結合木質百葉，形成豐富的變 化。 入口處設置開放式門廳，既作為避風雨的場所，又為開啟信報箱提供了尺度 宜人 的功能性空間。門樓造型以及概念 人 才 公 寓 項 目 概 念 性 策 劃 方 案 17 殘疾人坡道的不對稱處理與周邊的景觀設置相結合，提供了很好的識別性，使之成為真正得以駐足“?！绷粲^賞的景觀元素。 5、房型設計 小套臥室、功能室配置合理，空間布局疏密有致、收放自如，使住戶能在小尺度中獲得豐富的空間體驗，滿足每日不同的新鮮感攝入與分享。主區(qū)的人性化設計同樣體現(xiàn)在合理化與舒適感的增加上。套房的尊貴布局，更能體現(xiàn)不凡氣度與人文追求。 每種大套房型中都有帶內庭院的造型可供選擇。內庭院毗鄰客廳與餐廳以 及臥室，有利于營造更加宜人的居室內環(huán)境。每套房的內環(huán)境都在庭院的調節(jié)下，更具生態(tài)感受與人文關懷的氣度。 大套房型都結合南北側露臺的設置，在主體的尺度上，豐富了庭院與空間變化感。 四、效果圖 1、鳥瞰圖 概念 人 才 公 寓 項 目 概 念 性 策 劃 方 案 18 概念 人 才 公 寓 項 目 概 念 性 策 劃 方 案 19 2、總體平面圖 概念 人 才 公 寓 項 目 概 念 性 策 劃 方 案 20 3、單體建筑示意圖 概念 人 才 公 寓 項 目 概 念 性 策 劃 方 案 21 概念 人 才 公 寓 項 目 概 念 性 策 劃 方 案 22 4、景觀示意圖 概念 人 才 公 寓 項 目 概 念 性 策 劃 方 案 23 5、裝修示意圖 概念 人 才 公 寓 項 目 概 念 性 策 劃 方 案 24 第六章 綠 化 環(huán) 境 一、綠化配置 人才公寓項目 的景觀設計概念，其靈感來自于中國傳統(tǒng)江南水鎮(zhèn) 和諧的生活情調。 景觀設計以生態(tài)設計、人性化設計和景觀美學作為主要理念，強調可持續(xù)、人性化、和諧的概念，通過改善人與自然的關系體現(xiàn)現(xiàn)代居住理念。生活在這一新社區(qū)中的人將享受到親水、自然的環(huán)境并具有強烈的歸屬感。 項目的綠化將達到 60%以上，其中硬地面積小于綠化總面積的 20%。 項目景觀將圍繞兩條主要的水流來布置，在這里河流將人和自然有力地聯(lián)系在一起，并建造標志性的“聚會場所”。江濱步道和親水平臺源于傳統(tǒng)理念，表現(xiàn)出強烈的親水感，江岸濕地創(chuàng)造出生態(tài)和自然的屬性。從這一“中心”向外輻射而形成的環(huán)狀水道系統(tǒng)，將綠 色走廊和一系列不同的鄰里空間結合起來。鄰里河道和步道體現(xiàn)江南水鄉(xiāng)“居 -街 -河”的特色，營造出強烈的水鄉(xiāng)情感。公共空間、半公共空間和私密空間各得其所。小高層園林景觀的靈感來源于中國傳統(tǒng)的自然元素：金、木、水、火、土，分別以景觀地形、鋪地形式、水系、植被和材質為主題形成各具特色的庭院空間，從不同年齡層次居民的需求出發(fā)，提供多樣化和人性化的活動場所。 二、鋪地和景觀材質 概念 人 才 公 寓 項 目 概 念 性 策 劃 方 案 25 從傳統(tǒng)江南水鄉(xiāng)中提煉出簡潔、樸素的風格，以新的構成方式重新融合傳統(tǒng)與現(xiàn)代。材料多選用適合本地氣候、具有本地特色的混凝土磚、自然石材、木材等，顏色 的選擇以傳統(tǒng)的米色、深灰色為主，鋪面以粗糙的面層或較深的顏色來達到防滑和防止眩光的效果，通過使用透水磚和提高鋪面基層的透水性來減少地表徑流量。 三、植栽設計 針對江西地方的氣候，通過科學的種植設計來實現(xiàn)調節(jié)區(qū)內小氣候、降低污染、調節(jié)濕度、保水、提供野生動物的活動場所等生態(tài)功能，并同時滿足景觀空間劃分和視覺的效果。在主干道路邊設置 30米 50 米寬的密林綠化隔離帶，用以降低都市化所帶來的噪音與污染。以科學的多層次配置來形成生態(tài)植物群落，以植物品種的多樣性來實現(xiàn)區(qū)域內的局部生態(tài)效應。通過使用闊葉植物來增加光合作用 ，從而減少肥料的使用，常綠和落葉樹種的科學配比創(chuàng)造出各具特色的季象特色。樹種的選擇以鄉(xiāng)土化為主，并適當采用經過實踐證明適合本地區(qū)土壤條件的樹種，以減少外來強勢植物對本土物種的侵害，維持本地生態(tài)次序。小區(qū)的基調樹種主要為香樟、廣玉蘭、馬尾松、楓香、垂柳等，水杉、剛竹、合歡、桂花、樸樹、烏桕等作為主力樹種構成群落上層，由木芙蓉、火棘、冬青、構骨、紫荊、臘梅、八仙花等多種灌木構成群落中層，并輔以多樣化的地被植物，構成種類豐富的植物群落，形成相對穩(wěn)定并可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)。通過地被植物截流地表雨水，減少后期維護費用 高、需水量大的冷季型草坪的使用。針概念 人 才 公 寓 項 目 概 念 性 策 劃 方 案 26 對現(xiàn)場的水體，采用了大量且品種豐富的水生植物，實現(xiàn)水體凈化、護坡、為鳥類和魚類提供棲息場地的生態(tài)目的，營造出自然的環(huán)境氛圍。 四、景觀水管理 針對江西的氣候特征，并結合項目的場地條件，最大程度地利用雨水，減少人工灌溉用水，結合鋪裝和植被的設計截流雨水，降低地表徑流量，防止地表沖刷和水土流失，減輕市政雨水管網(wǎng)壓力。利用干溪收集雨水和增加場地的滲水能力，用暗渠收集經地表植被截流后的綠地雨水。 五、特色景觀 干溪：以具有濕地的功能的自然溪流為模本，實現(xiàn)雨水收集、水體凈化、增加地面 滲透能力、創(chuàng)造親水性的功能。通過收集地表雨水，再局部進行沉淀、暴氣，利用水生植物實現(xiàn)水體自我凈化，將處理過的水排入社區(qū)的河道。植物的配置力求自然，為鳥類和兩棲類動物提供棲息地，并使人可以近距離的接觸自然。 景觀廊道：以生態(tài)學理論為指導，創(chuàng)造出人為干擾度低、景觀特色強的生態(tài)走廊，為野生生物創(chuàng)造可供其活動的線形廊道，以富有特色的植物提升景觀的感染力。 江濱生態(tài)景觀帶：利用地塊內的河道創(chuàng)造出的生態(tài)濕地景觀和生態(tài)護坡，提供日常休閑游憩場所，滿足人們親概念 人 才 公 寓 項 目 概 念 性 策 劃 方 案 27 水的需求和渴望。整個景觀設計以自然、生態(tài)和人性化為主導思想，創(chuàng)造出 既蘊含傳統(tǒng)文化、又體現(xiàn)時代特色的可持續(xù)發(fā)展項目。 六、濕地景觀 利用地塊內現(xiàn)有的河道及外部的孔目江，設計具有生態(tài)功能的濕地景觀。通過人工濕地的配置來展示其多種生態(tài)效應：調節(jié)區(qū)內小氣候、涵養(yǎng)水源、均化洪水、降解污染物、保護生物多樣性，同時能繁育植物，吸引動物棲息，形成一個令人賞心悅目的生態(tài)景觀和項目景點。通過研究新余地區(qū)的濕地植物現(xiàn)狀，在濕地中我們 沿坡度 、 梯度和坡面相對 較高的區(qū)域，分別種植蘆葦、香蒲等挺水植物，蓮、 荇菜、水鱉、槐葉蘋 等浮水植物， 苦草、菹草、輪藻、金魚藻、狐尾藻 等沉水植物，以此形成群落關系，保持 生物的多樣性。同時利用干溪形成簡單的濕地形態(tài)，通過收集和蓄積雨水，結合植物種植，達到涵養(yǎng)水分，調節(jié)空氣濕度，沉積泥沙等多種功能。 概念 人 才 公 寓 項 目 概 念 性 策 劃 方 案 28 第七章 工 程 規(guī) 劃 一、 生活用水 生活用水量：一期工程日最大用水量 502M3/日，二期工程日最大用水量 372M3/日，共計 874M3/日（估算）。 生活水源：生活用水采用自來水，日產水量 5000 10000M3/日，滿足項目及周邊用水量。生活用水采取二次加壓供水，內部設若干座食品級不銹鋼鋼板水箱及變頻供水設備（可分期設置），保證生活用水供水安全衛(wèi)生。熱水集中制備、 供應，熱水采用集中太陽能及空調熱泵熱水機組制備，熱水管道循環(huán)供應。集中太陽能及空調熱泵熱水機組充分利用自然能源，節(jié)約能耗，無廢氣廢水排放，對自然環(huán)境影響降到最低。 二、消防用水 消防用水量：室外消防用水量 30L/S,火災延續(xù)時間 3 小時。消防水源：引自自來水廠，同時臨湖江處修建若干消防取水口，以便消防車取水滅火。 三、 排水 建筑內部排水采用糞便污水與洗滌廢水分質排放，室外排水采用雨水與生活污廢水分開排放。建筑內部污廢分流排放有效提高內部衛(wèi)生質量，排水立管采用螺旋消音管道，最大限度降低管道排水產生的噪音，改善室 內環(huán)境。 概念 人 才 公 寓 項 目 概 念 性 策 劃 方 案 29 生活污廢水由室外管道收集。地勢較低建筑單獨或集中在周邊設污水提升裝置，將污水排入污水主管道。污水集中排至項目出口處污水處理設施。污水處理設施采用地埋式污水處理站，不會產生明顯異味，不會對周邊景觀起到破壞作用，處理出水水質達到國家規(guī)定排放標準。經處理后污水須修建市政污水管道排入污水處理廠，不直接排入周邊水系，對景區(qū)水體環(huán)境不構成污染。新建市政污水管道可接合周邊環(huán)境統(tǒng)一規(guī)劃設計。 室外雨水單獨設管道排放，項目室外道路及鋪砌盡量采用滲透率高的材料，建筑屋面雨水盡量排至草地，使雨水充分滲透，保護地下水位， 減少雨水排放量，降低對景觀環(huán)境的影響。 室外雨水管道收集的雨水近期可排入江體，遠期可納入市政雨水管道。 四、用電 本工程 在一期設一個變配電所，內設 4 臺 800KVA 變壓器；二期設一個變配電所，內設 5 臺 1000KVA變壓器。電源 由附近 變電站兩根高壓電線引入兩個變配電所。經變配電所變壓后， 0.4KV 電源線穿管埋地敷設至各用電點。 五、 通訊 郵政：已有。電信：新余市電信局承擔。電話：采用二級網(wǎng)絡結構，由 3 個匯接局和 6 個端局組成，采用全覆概念 人 才 公 寓 項 目 概 念 性 策 劃 方 案 30 蓋方式。在本工程中，設置程控機房一間，面積 20 平米左右。本工程利用外圍周邊移動、聯(lián)通 基站進行移動通信，移動通信信號覆蓋全工程。廣播：設有一中轉微波站，本工程利用此中轉微波站可接收 20 多套節(jié)目。 六、 防洪 所在區(qū)域地勢較低。各單體建筑地面高度控制在洪水位以上，在發(fā)生洪澇災害時無淹沒危險。區(qū)域內部落差較大，視規(guī)劃條件設置若干排洪溝，避免暴雨影響。 概念 人 才 公 寓 項 目 概 念 性 策 劃 方 案 31 第八章 環(huán) 境 保 護 一、建筑 1、建筑高度：為低層建筑，高度為 12 米以下。 2、建筑形象的塑造：建筑以平屋頂為主，與水體和山體呼應，風格采用現(xiàn)代簡約的風格，體現(xiàn)現(xiàn)代城市風貌，同時摻入當?shù)氐奈幕?，使建筑帶上地域文化烙印?二、 污水處 理問題 1、采用雨、污完全分流的排水體制。 2、嚴禁向孔目江江體排污水，采用市政污水處理。 3、排水主方向：由北向南，由西向東。 三、垃圾處理問題 為保護孔目江的景觀環(huán)境，禁止生活垃圾的進入，設立垃圾箱進行集中處理。 概念 人 才 公 寓 項 目 概 念 性 策 劃 方 案 32 第九章 財 務 論 證 一、投資估算： 項目 總體投資成本暫時按照占地面積 200 畝（凈地），容積率按照 0.65 計算，建筑面積 8.35 萬平方米，總 589套，其中園林式公寓小套 400 套，大套 189 套，在這里我們計算的是總的成本和效益。 土地費用： 暫時按照 3萬 /畝計算 600萬元 前期工程費（場地整理） 按項目土建投資的 5% 396 萬元 市政工程配套附屬 : 50元 /M 83500M 418 萬元 土建安裝費用： 9504 萬元 小套 （ 60 70 M） ： 1000 元 /M 24000M 2400 萬元 大套 （ 250 280 M） ： 1200 元 /M 48700M 5844 萬元 會所： 1500 元 /M 800M 120萬元 餐飲娛樂等商業(yè)與配套： 1200 元 /M 8600M 1032 萬元 租賃服務中心： 1000 元 /M 600M 60萬元 概念 人 才 公 寓 項 目 概 念 性 策 劃 方 案 33 公用建筑： 600 元 /M 800M 48萬元 裝修費（包括設備）： 9040 萬元 小套 （ 60 70 M） ： 3500 元 /M 24000M 9120 萬元 大套 （ 250 280 M） ： 不裝修 48700M 0萬元 會所： 4500 元 /M 800M 360萬元 餐飲娛樂等商業(yè)與配套： 不裝修 8600M 0 萬元 租賃服務中心： 4000 元 /M 600M 240萬元 公用建筑： 500 元 /M 800M 40萬元 景觀費用： 150 元 /M 133000M （占地面積） 1995萬元 稅、費 200 元 /M 83500M 1670萬元 辦公管理費： 100 元 /M 83500M 835 萬元 合計成本 : 24458 萬元 不可預見費： 按合計成本的 8% 195