（倉儲(chǔ)式）平價(jià)商城整體營銷方案

深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場(chǎng)策劃案香森（倉儲(chǔ)式）平價(jià)商城（暫定名）整體營銷計(jì)劃書單 位：深圳鼎銘投資策劃有限公司策 劃：“香森麗園”項(xiàng)目組時(shí) 間：2018年10月25日前 言 柳州商業(yè)地產(chǎn)近年發(fā)展得很快，區(qū)域商業(yè)與城市商業(yè)齊頭并進(jìn)，各種綜合市場(chǎng)、商貿(mào)城、商廈、商業(yè)港等相繼建成開業(yè)，目前在建的也有好幾個(gè)項(xiàng)目。據(jù)有關(guān)資料顯示，柳州市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度已超過城市發(fā)展速度，存在一定的結(jié)構(gòu)性失衡。香森（倉儲(chǔ)式）平價(jià)商城是香森麗園的配套項(xiàng)目，有部分商鋪臨街，大多為內(nèi)鋪。從目前情況看，香森（倉儲(chǔ)式）平價(jià)商城沒有進(jìn)行合理的商業(yè)定位，只作一般的街鋪銷售，致使銷售和招商存在相當(dāng)?shù)碾y度，要做好商鋪的銷售和招商工作，關(guān)鍵的問題是項(xiàng)目商業(yè)定位是否準(zhǔn)確，企劃工作是否到位。為做好商鋪銷售和招商工作，有必要重新對(duì)柳州商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研和評(píng)估，以便使項(xiàng)目做到定位精準(zhǔn)。香森（倉儲(chǔ)式）平價(jià)商城商鋪銷售計(jì)劃一、項(xiàng)目當(dāng)前情況： 1、項(xiàng)目總面積：約3971.79 總商鋪數(shù)量：151間 已 銷 售：60間未 銷 售：91間香森（倉儲(chǔ)式）平價(jià)商城可作為專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行開發(fā)，商業(yè)定位應(yīng)在項(xiàng)目建設(shè)前進(jìn)行規(guī)劃。鋪面為簡(jiǎn)單裝修，市場(chǎng)沒有進(jìn)行過合理的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，目前已有零星的副食品、百貨行業(yè)進(jìn)駐。 2、當(dāng)前商鋪價(jià)格：外鋪：1.3萬元/（已售完）內(nèi)鋪：0.620.9萬元/二、項(xiàng)目現(xiàn)階段銷售計(jì)劃1、價(jià)格策略：項(xiàng)目所處交叉路口高架橋建設(shè)很快，今年12月底即可通車，對(duì)商鋪銷售及開業(yè)負(fù)面影響不是很大。商鋪銷售不大理想的原因，除商鋪銷售推廣力度不夠外，商鋪價(jià)格定為是否偏高，有待重新調(diào)研，但從市場(chǎng)反饋的信息來看，單價(jià)是有所偏高。專業(yè)市場(chǎng)的商鋪銷售一般采取兩種價(jià)格策略，為保障開業(yè)旺市，對(duì)業(yè)主經(jīng)營戶一般采取比較優(yōu)惠的價(jià)格，以提高市場(chǎng)業(yè)主經(jīng)營戶的比例，而對(duì)投資客則采取高門檻。建議本項(xiàng)目也采取此種策略，依據(jù)當(dāng)前的價(jià)格水平，在折扣上體現(xiàn)出來。建議經(jīng)營戶購鋪打9.5折或更優(yōu)惠。投資客購鋪不打折，但可為其包租12年。2、銷售策略：建議采取多種形式的促銷手段：（供參考）（1）旺市促銷售：先開業(yè)，做旺市場(chǎng)再銷售（2）折扣促銷：分別對(duì)待經(jīng)營戶和投資客，對(duì)經(jīng)營戶采取折扣策略（3）活動(dòng)促銷：（4）制定比較有說服力的投資分析計(jì)劃：（5）購鋪返還租金：即包租1-2年（6）征募商鋪銷售導(dǎo)購員3、銷售時(shí)機(jī)：地產(chǎn)銷售受政策因素影響比較大，項(xiàng)目開發(fā)注重短平快操作，忌違拖泥帶水。柳州目前在售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有谷埠街國際商城、溫州商貿(mào)城、新時(shí)代商業(yè)港、江南新天地、江南明珠、陽光購物廣場(chǎng)、地王大廈、歐亞城市廣場(chǎng)等幾個(gè)樓盤，有的已開業(yè)，有的正在熱銷之中，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷售壓力很大。年冬已至，這是地產(chǎn)銷售的黃金季節(jié)，各地產(chǎn)商正加大力度推行各種促銷活動(dòng)。香森麗園項(xiàng)目已進(jìn)入尾盤，商鋪銷售還剩92間，采取平推，估計(jì)銷售周期會(huì)很長，明年三、四月也不一定能銷完，建議利用年冬進(jìn)行一次集中推盤，爭(zhēng)取一次售完。按照目前情況，銷售和招商越往后拖對(duì)項(xiàng)目越不利。本公司認(rèn)為銷售時(shí)機(jī)在11月下旬比較合適，一邊銷售一邊交付裝修，爭(zhēng)取市場(chǎng)在今年元旦開業(yè)，讓各經(jīng)營戶春節(jié)之前都能賺一把。4、銷售預(yù)測(cè)若果能按照商城招商計(jì)劃進(jìn)行招商，商場(chǎng)在春節(jié)前旺市應(yīng)該沒有問題。商城提前旺市，必將大大推動(dòng)商鋪銷售。招商工作順利的話，估計(jì)春節(jié)之前商鋪銷售能夠殺青。5、銷售計(jì)劃：(1)所推物業(yè)：91間商鋪(2)預(yù)約時(shí)間：11月1日12月10日（共40天）(3)開盤時(shí)間：12月11日（星期六）(4)開盤方案：（略）香森（倉儲(chǔ)式）平價(jià)商城招商計(jì)劃一、商業(yè)策劃：1、 市場(chǎng)調(diào)研通過幾天市調(diào)，發(fā)現(xiàn)柳州市場(chǎng)商業(yè)基礎(chǔ)比較好，集約化程度也很高，市場(chǎng)發(fā)育比較成熟。目前已經(jīng)開發(fā)或正在開發(fā)的商業(yè)樓盤有谷埠街國際商城、溫州商貿(mào)城、新時(shí)代商業(yè)港、江南新天地等十幾個(gè)樓盤，從目前的市場(chǎng)飽和度看，未來幾年柳州市的城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)十分激烈。與項(xiàng)目定位相近的市場(chǎng)調(diào)查情況為：白云市場(chǎng)為日用百貨、副食品批發(fā)市場(chǎng)，總攤位數(shù)在232多間，月租金為28元/，市場(chǎng)不飽和，有走下坡路傾向；飛鵝市場(chǎng)、新時(shí)代商業(yè)港為服裝批零市場(chǎng)，服裝總鋪位為3810間，以批零服裝、皮具箱包、鞋帽為主，一層租金在200400元/月不等，大多每平方月租金在200元左右。上述市場(chǎng)裝修美觀，規(guī)劃合理，市場(chǎng)發(fā)育比較成熟。2、 項(xiàng)目商業(yè)優(yōu)勢(shì)香森（倉儲(chǔ)式）平價(jià)商城五大商業(yè)優(yōu)勢(shì)地理位置優(yōu)越商城地處柳北區(qū)交通主干道勝利路和躍進(jìn)路交匯處，把控著柳州市北大門，該地區(qū)人流、物流、車流量非常大，商業(yè)輻射面廣，同時(shí)有大型社區(qū)、客運(yùn)站等依托，地理位置得天獨(dú)厚。商業(yè)基礎(chǔ)雄厚柳北區(qū)是柳州第一大城區(qū)，人口占市區(qū)人口的1/3以上，具有強(qiáng)大的消費(fèi)市場(chǎng)。商城周邊約有5萬常住人口，全市最大的生活社區(qū)勝利小區(qū)就在這里，區(qū)域商業(yè)基礎(chǔ)相當(dāng)雄厚。交通配套完備商城緊鄰白沙客運(yùn)站，零擔(dān)貨運(yùn)佳偶天成。勝利立交橋的建成開通，有力地帶動(dòng)白沙客運(yùn)站的客運(yùn)和貨運(yùn)服務(wù)。商城東面的河?xùn)|大橋和西面的雙沖大橋，更是把柳北區(qū)和河?xùn)|河西連成一片，地區(qū)交通十分便利。獨(dú)占柳北區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)商城直接面對(duì)柳北區(qū)及柳州市北部的融安、融水、柳城、三江等縣市和鄉(xiāng)鎮(zhèn), 該區(qū)域總?cè)丝诩s145萬，區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)極其龐大。升值潛力大 租金升值：市內(nèi)同類市場(chǎng)月租金一般在200元/左右，而香森（倉儲(chǔ)式）平價(jià)商城月租金約30元/，升值潛力巨大。地塊升值：柳北區(qū)地產(chǎn)正逐年升溫，假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)每年以6%的速度升值，則商城5年后將有3000元/左右的升值空間，升幅達(dá)30%以上。3、 項(xiàng)目商業(yè)定位：市場(chǎng)定位：定位為百貨平價(jià)商場(chǎng)，以批零服裝、鞋帽、飾物精品為主，零售為項(xiàng)目周邊居民服務(wù)，批發(fā)面向柳州北部各市縣城鎮(zhèn)，商品以中低檔產(chǎn)品為主；形象定位：商場(chǎng)裝修為中高檔裝修，定位為中檔商品平價(jià)商場(chǎng)；價(jià)格定位：價(jià)格以中低檔價(jià)格為宜。4、 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃：（區(qū)域、對(duì)象、內(nèi)容以及范圍） 商城定位為綜合性大型平價(jià)商城，共設(shè)五大專區(qū)社區(qū)配套服務(wù)專區(qū)：10間（1號(hào)10號(hào)）該專區(qū)主要設(shè)立銀行、電信營業(yè)所、藥店、照相館等社區(qū)必備配套設(shè)施。五五金家電專區(qū)：14間（11號(hào)-24號(hào)）五金家電在柳北沒有專業(yè)市場(chǎng)，北雀路的佳用柳北超市、星星超市兩大超市家電部份屬從屬地位，上貨架不多，柳北居民要購買家電還得跑到市區(qū)來，在香森（倉儲(chǔ)式）平價(jià)商城設(shè)立五金家電專區(qū)定會(huì)有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)。音像、文體用品、辦公文化用品專區(qū)：24間（25號(hào)-48號(hào)）辦公文化用品在金鵝市場(chǎng)已有248間，市場(chǎng)已比較成熟，在此設(shè)立辦公文化用品市場(chǎng)只作為柳北市場(chǎng)的補(bǔ)充。服裝鞋帽、針棉紡織、皮件箱包、精品飾物工藝品專區(qū)：79間（49號(hào)-127號(hào)，若每間都拆分為兩間，則有110個(gè)單位攤號(hào)）服裝鞋帽、箱包皮件在市區(qū)內(nèi)市場(chǎng)已很成熟，但在地廣人多的柳北區(qū)卻鮮有門店。這是一個(gè)很大的市場(chǎng)，故作為市場(chǎng)的主力市場(chǎng)推出。日用百貨、副食品、煙酒糖茶專區(qū)：24間（128號(hào)-151號(hào)）日用百貨和副食品為薄利行業(yè)，在本項(xiàng)目設(shè)立專區(qū)，與白云市場(chǎng)比沒有太大的優(yōu)勢(shì)，但有一定的市場(chǎng)，原映山街就有10多戶副食品經(jīng)營戶搬到香森來，依據(jù)以上情況，安排23間比較合理。（項(xiàng)目周邊居民大多為效益不好的國有企業(yè)職工，消費(fèi)能力不強(qiáng)，項(xiàng)目完全定位為大超市，按照目前該地區(qū)的發(fā)展水平，在很長時(shí)間內(nèi)，超市處于生意清談狀態(tài)。超市以日用百貨為主，本市場(chǎng)定位日用百貨批零市場(chǎng)，故沒必要再設(shè)立超市。從以上業(yè)態(tài)規(guī)劃情況看，商城的市場(chǎng)定位基本上與金鵝市場(chǎng)類同，但側(cè)重點(diǎn)不同，金鵝市場(chǎng)側(cè)重的是文化辦公用品，而香森（倉儲(chǔ)式）平價(jià)商城雖然規(guī)模不大，但業(yè)態(tài)規(guī)劃比較齊全和均衡，對(duì)服裝鞋帽稍有側(cè)重。香森（倉儲(chǔ)式）平價(jià)商城如此規(guī)劃業(yè)態(tài)，有利于使其成長為柳北地區(qū)日用百貨批零市場(chǎng)，方便當(dāng)?shù)鼐用褚徽臼劫徫铮於ㄆ潺堫^項(xiàng)目地位。日用百貨批零市場(chǎng)一般規(guī)模比較大，香森（倉儲(chǔ)式）平價(jià)商城只有151間商鋪，規(guī)模偏小，業(yè)態(tài)規(guī)劃面面具到，無法突出項(xiàng)目的專業(yè)化。項(xiàng)目商鋪大多面積在20-30平米之間，面積比較大，而服裝鞋帽鋪面要求一般不是很大，建議將服裝、鞋帽、箱包皮件專區(qū)商鋪一分為二，以減小商鋪單位面積，增加商鋪數(shù)量，提高商業(yè)氛圍，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。）5、招商政策及策略：（即各項(xiàng)入租優(yōu)惠政策） （1） 入租優(yōu)惠政策優(yōu)先選擇鋪面權(quán)利：根據(jù)先到先得原則，客戶按招商登記的先后順序享有優(yōu)先選擇鋪面的權(quán)利。享有租金減免政策：首批入租客戶享有入租優(yōu)惠政策權(quán)利：A、簽租1年免前3個(gè)月租金；B、簽租2年免前6個(gè)月租金；C、簽租3年免前9個(gè)月租金。租金政策（限3年）：基本月租金：指簽約的第一年商鋪每平方月租金（30元55元）。遞增租金：指每年商鋪每平方月遞增租金（5元）。A、第一年月租金=基本月租金B(yǎng)、第二年月租金=基本月租金遞增租金C、第三年月租金=基本月租金遞增租金2其他優(yōu)惠政策。（說明：招商只是為造市場(chǎng)，商鋪銷售才是目的。免租無損開發(fā)商和業(yè)主的利益，反而更有利于銷售和招租，因此建議多出優(yōu)惠政策，在市場(chǎng)運(yùn)營方面多做工作，爭(zhēng)取企劃支持到位，讓廣大經(jīng)營戶都能看到良好的商業(yè)前景。）（2）工商管理費(fèi)優(yōu)惠政策爭(zhēng)取獲得減免一年以上工商管理費(fèi)的優(yōu)惠政策。（3）稅費(fèi)優(yōu)惠政策爭(zhēng)取獲得減免一年以上的企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策。（4）各種折扣及返還政策例：根據(jù)簽約年限不同，采取一些返還裝修費(fèi)等方面的費(fèi)用返還政策。6、項(xiàng)目相關(guān)商業(yè)資源聯(lián)動(dòng)計(jì)劃例：（1）香森（倉儲(chǔ)式）平價(jià)商城與白沙客運(yùn)站建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，在零擔(dān)貨運(yùn)方面達(dá)成合作意向。（2）與項(xiàng)目旁邊的雀山公園建立旅游購物一卡通服務(wù)。等等。 7、項(xiàng)目商業(yè)前景：（略） 二、招商物料準(zhǔn)備：（略）1、 落實(shí)項(xiàng)目招商物業(yè)優(yōu)惠政策；2、 落實(shí)項(xiàng)目工商稅務(wù)等各項(xiàng)行政優(yōu)惠政策；3、招商手冊(cè)或海報(bào)設(shè)計(jì)制作；4、招商宣傳單頁（商請(qǐng)函）； 5、招商點(diǎn)規(guī)劃布置； 6、戶外廣告以及平面媒介廣告的設(shè)計(jì)制作； 7、入租流程、商業(yè)管理流程體系設(shè)計(jì)、市場(chǎng)公約、招商登記表、招商須知、招商委托書、租賃合同等有關(guān)表格和文件的設(shè)計(jì)制作；8、賣場(chǎng)的包裝。9、進(jìn)一步裝修改造商場(chǎng)，設(shè)立樣板間。三、商業(yè)推廣計(jì)劃：（概略）1、整體商業(yè)推廣宣傳計(jì)劃的制定及執(zhí)行：（1）項(xiàng)目整體推廣計(jì)劃的制定：根據(jù)銷售和招商情況注意做好節(jié)點(diǎn)控制；（2）平面媒體宣傳計(jì)劃：平面媒體選擇南國今報(bào)即可。（3）電視媒體宣傳計(jì)劃：（4）戶外媒體宣傳計(jì)劃： 戶外媒體宣傳包括廣告牌、公車廣告、巨幅廣告、條幅（橫幅）廣告等，按照慣例，在商鋪銷售和招商當(dāng)中，報(bào)紙廣告和廣告巨幅效果比較明顯。柳州地域不是很大，廣告巨幅費(fèi)用低廉且?guī)в信R時(shí)性，在項(xiàng)目銷售和招商運(yùn)營當(dāng)中，建議以報(bào)紙廣告和巨幅廣告宣傳為主。（說明：本次所推物業(yè)不多，目標(biāo)客戶也比較集中，因此廣告費(fèi)用預(yù)算不宜過大，但推廣工作必須到位，爭(zhēng)取做到少投入多產(chǎn)出。）2、相關(guān)商業(yè)推廣宣傳活動(dòng)：（配合整體招商宣傳計(jì)劃進(jìn)行）（1）招商動(dòng)員大會(huì)：招商啟動(dòng)會(huì)，舉行招商啟動(dòng)儀式。（2）商業(yè)說明會(huì)：針對(duì)招商進(jìn)行項(xiàng)目說明（3）業(yè)主座談會(huì)：關(guān)于市場(chǎng)招商、管理、業(yè)態(tài)規(guī)劃組合等問題（4）相關(guān)商業(yè)資源聯(lián)動(dòng)計(jì)劃等（據(jù)實(shí)際情況而定）。四、商業(yè)組織：（1）招商時(shí)機(jī)：目前為秋冬季節(jié)，是消費(fèi)旺季，各競(jìng)爭(zhēng)樓盤正在積極招商，溫州商貿(mào)城目前有102間商鋪正在招租當(dāng)中。許多經(jīng)營戶為搶季節(jié)，正四處尋找商鋪，但飛鵝市場(chǎng)、新時(shí)代商業(yè)港、溫州商貿(mào)城等傳統(tǒng)商區(qū)租金高昂，有許多客戶被拒之門外。建議香森（倉儲(chǔ)式）平價(jià)商城此時(shí)采取低門檻入市，定會(huì)使得商場(chǎng)迅速旺場(chǎng)。香森（倉儲(chǔ)式）平價(jià)商城招商工作最好能在11月份招商初開始。（2）招商日程安排：商業(yè)組織：2004年11月10日12月30日商鋪裝修及鋪貨：2004年12月5日12月30日開業(yè)慶典：2005年元月1日（3）制定商業(yè)組織計(jì)劃并做好組織安排；招商人員： （4）招商策略；設(shè)立目標(biāo)客戶看鋪專車；設(shè)立商業(yè)組織獎(jiǎng)：主要針對(duì)進(jìn)駐經(jīng)營戶，對(duì)協(xié)助招商的經(jīng)營戶進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。 （5） 業(yè)組團(tuán)及邀約；本地商團(tuán)、溫州商團(tuán)、湖南商團(tuán)、（6）主力客戶組織及邀請(qǐng)； 主力超市邀約、 藥品連鎖店邀約、主力品牌店邀約（7）目標(biāo)客戶組織及邀約。招商前對(duì)柳州現(xiàn)有的目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行摸底，尋找目標(biāo)客戶或潛在客戶，然后組織邀約，做說服工作。五、招商預(yù)測(cè)：招商結(jié)果由以下因素決定： 1、商城是否能旺市； 2、優(yōu)惠政策是否吸引人； 3、商業(yè)管理和后續(xù)企劃支持是否能保證市場(chǎng)有足夠的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；以上招商政策和策略都比較充分，有相當(dāng)?shù)恼f服力，如果都能落到實(shí)處，估計(jì)完全招商沒有問題。六、開業(yè)：按照慣例，商業(yè)組織工作必須達(dá)到70%，才具備開業(yè)基礎(chǔ)。香森平價(jià)商場(chǎng)在租金上有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，在相關(guān)政策和促銷手段上也很有說服力，完全招租應(yīng)該沒有問題，到市定能實(shí)現(xiàn)100%開業(yè)。店面裝修：店面裝修統(tǒng)一規(guī)劃，費(fèi)用由經(jīng)營戶負(fù)擔(dān)，施工由開發(fā)商施行，通道等公共部分由開發(fā)商負(fù)責(zé)。裝修檔次為中高檔裝修，與飛鵝市場(chǎng)看齊即可，這樣做有利于市場(chǎng)品牌的建立。進(jìn)場(chǎng)鋪貨：開 業(yè)：舉行盛大開業(yè)企劃宣傳活動(dòng)。七、市場(chǎng)運(yùn)營：1、商業(yè)管理和物業(yè)管理：2、市場(chǎng)調(diào)控及商業(yè)推廣：3、后續(xù)企劃支持： （1）定期進(jìn)行廣告宣傳； （2）設(shè)立市場(chǎng)供求信息公告專欄； （3）設(shè)立市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)營銷網(wǎng)站； （4）不定期舉辦促銷活動(dòng)、推介會(huì)； （5）十大優(yōu)秀經(jīng)營戶評(píng)比； （6）其他。 八、商業(yè)實(shí)現(xiàn)：（略）附：香森（倉儲(chǔ)式）平價(jià)商城專項(xiàng)商業(yè)調(diào)查調(diào)查一：對(duì)服裝、鞋帽、工藝飾品的調(diào)查調(diào)查對(duì)象：飛鵝1號(hào)市場(chǎng)、飛鵝2號(hào)市場(chǎng)、飛鵝3號(hào)市場(chǎng)、新時(shí)代商業(yè)港、南天鞋業(yè)城地 址：柳州市飛鵝路附近調(diào)查方式：抽樣調(diào)查調(diào)查時(shí)間：2004-10-19一、飛鵝1號(hào)市場(chǎng)概述：飛鵝1號(hào)市場(chǎng)位于柳州的批發(fā)業(yè)市場(chǎng)中心飛鵝路段，交通便捷，主要經(jīng)營服裝零售和批發(fā)。一層鋪面共932間，二層共557間。行業(yè)類別數(shù)量（間）攤位租金(元/月)備注服裝1472一層：110（非臨街）200（臨街）倉庫儲(chǔ)備，15元/皮箱17二層：60二、飛鵝2號(hào)市場(chǎng)概述：飛鵝2號(hào)市場(chǎng)位于柳州市飛鵝路附近，是柳州的批發(fā)業(yè)市場(chǎng)中心之一，交通便捷，主要經(jīng)營服裝批發(fā)。一層鋪面280間，二層鋪面287間。行業(yè)類別鋪面數(shù)量（間）鋪位租金(元/月)備注服裝批發(fā)597一層：250二層：170無倉庫儲(chǔ)備三、飛鵝3號(hào)市場(chǎng)概述：飛鵝3號(hào)市場(chǎng)位于柳州市飛鵝路附近，是柳州的批發(fā)業(yè)市場(chǎng)中心之一，交通便捷，主要經(jīng)營服裝零售和批發(fā)。一層共659間，二層共656間。行業(yè)類別鋪面數(shù)量（間）鋪位價(jià)格(元/月)備注服裝1309100（邊角鋪）200（內(nèi)鋪）250（臨街）無倉庫儲(chǔ)備鐘表、皮具（二層）660四、新時(shí)代商業(yè)港概述：新時(shí)代商業(yè)港位于柳州市飛鵝路附近，是柳州的批發(fā)業(yè)市場(chǎng)中心之一，交通便捷，主要經(jīng)驗(yàn)服裝、布行、鞋業(yè)等零售和批發(fā)。一層鋪面共168間，二層共301間，三層共261間，地下負(fù)一層鞋城未開業(yè)，鋪面面積多為16、22、32平方米左右。行業(yè)調(diào)查：行業(yè)類別鋪面數(shù)量（間）備注服裝432商鋪性質(zhì)：產(chǎn)權(quán)式商鋪行政優(yōu)惠：免半年工商稅務(wù)費(fèi)租金優(yōu)惠：每個(gè)季度免1個(gè)月布行261飲食16鞋業(yè)（10月27日開業(yè)）費(fèi)用調(diào)查：樓層鋪位租金(元/月)物業(yè)管理費(fèi)(元/月)一層320400（臨街）200-250（內(nèi)鋪）150（后面鋪）前半年免，以后3.5二層65（第一年）2.5三層免租一年未定負(fù)一層40未定調(diào)研分析：飛鵝路是龍城歷史上形成的最重要的對(duì)外交通進(jìn)出口道路，柳州火車站、汽車南站都集中在這一路。優(yōu)越的交通輻射力，讓飛鵝路具備了聚匯商圈的優(yōu)勢(shì)。 在調(diào)查發(fā)現(xiàn)，柳南火車站一帶成衣市場(chǎng)從交通，消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣以及銷售覆蓋面上來看，柳南的成衣市場(chǎng)是非常成熟的，所以在市場(chǎng)租金價(jià)格略貴，但是最近柳南商圈新開了幾個(gè)商業(yè)大盤，因此在市場(chǎng)租金上各種優(yōu)惠政策比較多。在市場(chǎng)經(jīng)商的業(yè)主們，普遍不看好在柳北從事服裝批零的生意，原因有以下幾點(diǎn)：1、成衣銷售需要一種銷售氛圍，柳北缺少象柳南片這樣歷史的銷售氛圍。 2、 柳北片區(qū)的消費(fèi)層比較單一，主要是由周邊幾個(gè)國有企業(yè)的職工，以及周圍學(xué)校的教師組成。 3、 柳北區(qū)銷售覆蓋面比較狹窄，柳南地區(qū)覆蓋面遍及河池、宜州、柳城、柳江、羅城等多個(gè)縣市，而柳北覆蓋面只有柳城、融安、融水、三江等縣。4、 進(jìn)出貨不方便。在柳南片區(qū)，由于公路及鐵路運(yùn)輸比較發(fā)達(dá)，所以業(yè)主進(jìn)出貨比較方便。而柳北缺乏這一優(yōu)勢(shì)?？v觀以上幾點(diǎn)，香森麗園在市場(chǎng)定位時(shí)，設(shè)立成衣市場(chǎng)應(yīng)該慎重。五、廣雅綜合市場(chǎng)調(diào)查對(duì)象：柳州市廣雅綜合市場(chǎng)地 址：柳州市廣雅路調(diào)查方式：抽樣調(diào)查調(diào)查時(shí)間：2004年10月26日廣雅綜合市場(chǎng)共有900多間鋪面和攤位，有四分之一未營業(yè)，主要經(jīng)營服裝、小百貨、鞋帽等，商品以零售為主。商鋪大部分都是以面積4-6平方米為主的小鋪面。廣雅綜合市場(chǎng)行業(yè)調(diào)查：行業(yè)類別攤位數(shù)量（間）鋪位租金（元/月）優(yōu)惠政策開業(yè)時(shí)間服裝62870（臨街鋪）50（內(nèi)鋪）還沒開始收工商稅務(wù)費(fèi)用已開業(yè)一年多小百貨147鞋帽54其他75調(diào)研分析報(bào)告：柳州市廣雅綜合市場(chǎng)位于廣雅路附近，地處市中心黃金路段，開業(yè)已有一年多，生意比較冷清。據(jù)調(diào)查，市場(chǎng)旺不起來有三個(gè)因素：一是市場(chǎng)檔次低。市場(chǎng)是鐵皮棚搭蓋起來的，結(jié)構(gòu)和布局不盡合理，門面空間小，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋，過道狹窄，光線較差；二是市場(chǎng)的知名度不高；三是這里的貨物大多是從飛鵝批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)的貨，沒有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。另外市場(chǎng)管理比較亂，加上市場(chǎng)擁擠，沒有停車位置，諸多因素造成了廣雅綜合市場(chǎng)商業(yè)不景氣。 六、南天鞋業(yè)城概述：該市場(chǎng)主要經(jīng)營鞋類批發(fā)及零售。一層共188間鋪面，二層共38間商店，其中二樓鋪面的面積多為20、40、60平方米左右。南天鞋業(yè)城行業(yè)調(diào)查行業(yè)類別鋪面數(shù)量（間）鋪位租金(元/月)經(jīng)營狀況鞋業(yè)226210-240（一層）50-60（二層）一般調(diào)研分析：南天鞋業(yè)位于飛鵝路（紅光立交橋旁），是柳州市比較知名的鞋業(yè)批發(fā)及零售中心，這里的批發(fā)行業(yè)發(fā)達(dá)，商品種類比較齊全，交通非常便利（柳州火車站、汽車南站都集中在這一帶），商業(yè)輻射力廣，影響深遠(yuǎn)。我們從調(diào)查中得知，南天鞋業(yè)城已有6年多的鞋業(yè)經(jīng)營歷史，在消費(fèi)者中已經(jīng)形成了極好的口碑，河池、宜州、柳城、柳江、羅城等多個(gè)縣市的批發(fā)商經(jīng)常來這里進(jìn)貨。這里的經(jīng)營戶對(duì)香森麗園的項(xiàng)目不是很了解，都普遍認(rèn)為該項(xiàng)目距市中心、車站較遠(yuǎn)，鋪面數(shù)量少，又是新項(xiàng)目，在規(guī)模、地段來看都不適合做批發(fā)行業(yè)。柳南飛鵝一帶已經(jīng)是非常成熟的商業(yè)圈，特別是在批發(fā)行業(yè)?？傊?，香森麗園項(xiàng)目必須認(rèn)真把握好市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，充分了解對(duì)手和認(rèn)清自身的利弊，做好市場(chǎng)定位，走創(chuàng)新之路，這樣才能在市場(chǎng)占有一席之地。調(diào)查二：對(duì)日用百貨、副食品行業(yè)的調(diào)查一、調(diào)查對(duì)象：柳州市白云批發(fā)市場(chǎng)地 址：魚峰區(qū)蝴蝶山路調(diào)查方式：抽樣調(diào)查調(diào)查時(shí)間：2004年10月16日白云市場(chǎng)位于蝴蝶山路西段，占地19畝，建筑面積12556，白云批發(fā)市場(chǎng)主要經(jīng)營家電、副食品批發(fā)。市場(chǎng)分為兩層，本次調(diào)查針對(duì)市場(chǎng)一樓副食品批發(fā)行展開。一層以經(jīng)營副食品為主，共有鋪面232間，平均每間約24。白云批發(fā)市場(chǎng)行業(yè)調(diào)查：行業(yè)類別鋪面數(shù)量（間）鋪位租金（元/月）備注副食品602 8 無倉儲(chǔ)煙酒茶類902 8 日用百貨302 8 文化辦公用品182 8 調(diào)研分析報(bào)告： 白云市場(chǎng)是柳州傳統(tǒng)的日用百貨、副食品批發(fā)市場(chǎng)，由于近年新市場(chǎng)不斷推出，客戶受到分流，白云市場(chǎng)日漸冷落。根據(jù)調(diào)查得知，白云市場(chǎng)一樓的月租金為28元/，在柳州各大型的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)屬中上水平的，目前大多數(shù)經(jīng)營業(yè)主認(rèn)為市場(chǎng)的管理還過得去，對(duì)于市場(chǎng)的各項(xiàng)收費(fèi)表示還可以接受，但對(duì)市場(chǎng)前景感到擔(dān)憂。因此有多數(shù)業(yè)主考慮遷出市場(chǎng)或在另外市場(chǎng)開分店。柳州副食品批發(fā)業(yè)最主要的消費(fèi)者來自柳州附近的各個(gè)城鄉(xiāng)，因此在城鄉(xiāng)結(jié)合處形成的批發(fā)市場(chǎng)客源較多，越往城市中心批發(fā)市場(chǎng)的生意相對(duì)就清淡。日用百貨、副食品屬薄利行業(yè)，柳州已經(jīng)存在很多家批發(fā)市場(chǎng)，這個(gè)行業(yè)已經(jīng)趨于飽和，在香森（倉儲(chǔ)式）平價(jià)商城引進(jìn)該行業(yè)不是上策。二、調(diào)查對(duì)象：金鵝市場(chǎng)地 址：柳州市飛鵝路（汽車南站旁）調(diào)查方式：抽樣調(diào)查調(diào)查時(shí)間：2004-10-16、17概述：金鵝市場(chǎng)位于柳州市飛鵝路（汽車南站旁）附近，是柳州的批發(fā)業(yè)市場(chǎng)中心之一，交通便捷，商業(yè)繁榮，主要經(jīng)營服文化辦公用品、日用百貨、煙糖酒茶等批發(fā)及零售。行業(yè)調(diào)查行業(yè)類別鋪面數(shù)量（間）經(jīng)營狀況鋪位租金文化辦公用品（文具、玩具）248良好60元/月日用百貨87一般煙糖酒茶26良好副食品12一般調(diào)研分析：通過以上調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，柳南區(qū)飛鵝路一帶仍然是柳州市知名的傳統(tǒng)批發(fā)商業(yè)中心，而香森麗園項(xiàng)目作為新開發(fā)的項(xiàng)目，位于柳北區(qū)的勝利路，距市中心較遠(yuǎn)，它的市場(chǎng)條件無論是在規(guī)模，還是在名氣方面都比不上飛鵝路。但是我們也應(yīng)該看到，勝利路的立交橋的建設(shè)，勝利路道路的擴(kuò)建等等一系列措施，將有利于該地段的價(jià)值提升，香森項(xiàng)目的前景充滿著希望，精明的投資者應(yīng)該會(huì)看到這一點(diǎn)。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，飛鵝一帶已經(jīng)成為大部分經(jīng)營戶的心目中理所當(dāng)然的商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，因此，香森麗園項(xiàng)目要把百貨綜合批發(fā)市場(chǎng)的開發(fā)做好做出彩，必須要認(rèn)清當(dāng)前的商業(yè)形勢(shì)和自身利弊，并有所創(chuàng)新，突出自己的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，才能改變經(jīng)營戶的傳統(tǒng)觀念，才能在批發(fā)市場(chǎng)擁有一片立足之地。三、調(diào)查對(duì)象：柳州市順達(dá)通批發(fā)市場(chǎng)地 址： 柳邕路柳鐵材料總廠內(nèi)調(diào)查方式：抽樣調(diào)查調(diào)查時(shí)間：2004年10月20日順達(dá)通批發(fā)市場(chǎng)位于柳邕路柳鐵材料廠內(nèi)，市場(chǎng)分為a b c d四區(qū)，其中B區(qū)主要以經(jīng)營副食品以及日用百貨為主，B區(qū)擁有20棟共有門面204間，平均每間面積為45。開業(yè)初市場(chǎng)為了建立良好的市場(chǎng)氛圍，市場(chǎng)以免租半年來吸引業(yè)主進(jìn)場(chǎng)銷售。順達(dá)通批發(fā)市場(chǎng)行業(yè)調(diào)查表行業(yè)類別鋪面數(shù)量（間）月租金價(jià)格（元/）入租優(yōu)惠政策副食品140臨街36 免租半年煙酒茶類30中間25日用百貨34靠后17市調(diào)分析：經(jīng)過對(duì)順達(dá)通批發(fā)市場(chǎng)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該市場(chǎng)主要經(jīng)營副食品及日用百貨的B區(qū)以全部出租，其中業(yè)主有很大一部分是從原來的三倉批發(fā)市場(chǎng)（最低月租金13.5元/）轉(zhuǎn)過來的，由于該市場(chǎng)處在城鄉(xiāng)結(jié)合帶，地理位置非常好，從交通以及銷售覆蓋面來講，目前順達(dá)通市場(chǎng)是非常有優(yōu)勢(shì)的，也可以斷定，順達(dá)通市場(chǎng)將在未來的柳州副食品批發(fā)市場(chǎng)占據(jù)重要的一席。調(diào)查三：對(duì)部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查（2004年10月19日）一、調(diào)查對(duì)象：天富華庭 調(diào)查內(nèi)容：臨街商鋪開發(fā)商：柳州市天地輝煌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地址：柳州市航銀路18號(hào)商鋪總數(shù)面積產(chǎn)權(quán)租金定位售價(jià)優(yōu)惠政策約30間小30中60大9370年產(chǎn)權(quán)住宅區(qū)商鋪4680元/起免租一年或包租一年二、調(diào)查對(duì)象：江南明珠 調(diào)查內(nèi)容：商城商鋪開發(fā)商：柳州市金瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地 址：柳州市駕鶴路163號(hào)商鋪總數(shù)（間）面積（）產(chǎn)權(quán)租金（元/月）定位售價(jià)（萬元/）優(yōu)惠政策一層：91二層：192三層：261640獨(dú)立產(chǎn)權(quán)一層：150 二層：70 新生代主題商城，以服裝箱包時(shí)尚飾物為主。一層：2.2起，最高價(jià)3.18二層：0.98起三層：0.58起購鋪返還三年租金；租一年免三個(gè)月租金，且打9折；零星租打9折。三、調(diào)查對(duì)象：溫州商貿(mào)城 調(diào)查內(nèi)容：地下商城商鋪開 發(fā) 商：柳州萬豐房地產(chǎn)有限公司 地 址：柳州市飛鵝路50號(hào)商鋪總數(shù)面積產(chǎn)權(quán)月租金（元/）市場(chǎng)定位租價(jià)優(yōu)惠政策102間20多為主無產(chǎn)權(quán)約40服裝城10年租：2.84萬元不等；一年租：約500元/月間租一年免三個(gè)月市調(diào)分析：除天富華庭離市區(qū)較遠(yuǎn)賣不起價(jià)格外，其它兩個(gè)商業(yè)盤的售價(jià)都很貴，在招商方面都采取相應(yīng)的優(yōu)惠政策。江南明珠為新生代主題商城，未開業(yè)，但租金定得比較高。溫州商貿(mào)城地下商場(chǎng)為服裝城，剛試業(yè)，因行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，準(zhǔn)入門檻低，以招攬經(jīng)營戶進(jìn)駐，目前已有三分之一經(jīng)營戶進(jìn)場(chǎng)，服裝旺季旺季已到來，估計(jì)年冬會(huì)旺一回。調(diào)查四：對(duì)項(xiàng)目周邊超市行業(yè)的調(diào)查調(diào)查對(duì)象：香森麗園項(xiàng)目周邊超市、便利店日 期：2004年10月19日香森（倉儲(chǔ)式）平價(jià)商城周邊超市行業(yè)的調(diào)查名稱所屬公司面積（）地址營業(yè)狀況中聯(lián)超市私營60勝利小區(qū)內(nèi)一般故莊便利店私營70勝利中路良好工貿(mào)大廈勝利便利店工貿(mào)大廈110勝利中路良好佳用柳北超市佳用公司3500北雀路（柳鋼附近）較好星星超市五星商廈3000北雀路（柳北汽車站旁）較好佳用勝利店佳用公司200勝利路良好長林購物中心私營2500躍進(jìn)路清淡 市調(diào)分析：從上表可以看出在香森（倉儲(chǔ)式）平價(jià)商城周圍有8家超市及便利店，其中有四家是私人經(jīng)營，另外四家分屬于柳州市的幾個(gè)大型的零售企業(yè)，柳州佳用、五星商廈、柳州工貿(mào)，從經(jīng)營面積上來看，幾家大型零售企業(yè)在柳北的超市都具規(guī)模，其中柳北佳用和星星超市是整個(gè)柳北經(jīng)營面積最大的兩家超市，這兩家超市的銷售覆蓋面遍及整個(gè)北雀路。在勝利轄區(qū)內(nèi)有4家超市，其中兩家為個(gè)體經(jīng)營，另外兩家分別是工貿(mào)和佳用，在勝利轄區(qū)內(nèi)的超市由于規(guī)模較小，商品類別少，所以相應(yīng)的銷售覆蓋面也就小，特別是私營的兩家超市銷售狀況一般。香森（倉儲(chǔ)式）平價(jià)商城可以考考慮引進(jìn)規(guī)模大一點(diǎn)的超市，因?yàn)檫@樣可以吸引勝利轄區(qū)內(nèi)的顧客，畢竟從勝利小區(qū)到柳北佳用超市距離較遠(yuǎn)。在香森（倉儲(chǔ)式）平價(jià)商城建立一個(gè)超市還可以吸引包括躍進(jìn)路北段，勝利中路，以及紅碑路的客源。調(diào)查五：項(xiàng)目周邊街鋪?zhàn)饨鹚秸{(diào)查調(diào)查對(duì)象：臨街商鋪地 址：項(xiàng)目周邊的躍進(jìn)路、勝利路等路段日 期：2004.10.19香森（倉儲(chǔ)式）平價(jià)商城周邊街鋪?zhàn)饨鹚秸{(diào)查表街鋪位置租金水平（元/月）躍進(jìn)路中段約30勝利小區(qū)大門口6080勝利路3050白沙客運(yùn)站門前50 結(jié)論：從上表可以看出，項(xiàng)目周邊街鋪?zhàn)饨鹚蕉疾桓?，?0元/月左右，只有最熱的小區(qū)門口和車站價(jià)格稍高，達(dá)到60-80元/月左右。調(diào)查六：香森（倉儲(chǔ)式）平價(jià)商城目標(biāo)客戶群體投資意向調(diào)查（時(shí)間：2004.10.25）本次抽樣調(diào)查客戶共82戶，其中飛鵝市場(chǎng)1、2、3號(hào)樓共50戶，新時(shí)代商業(yè)港17戶，南天鞋城7戶，銀龍大廈8戶。本次調(diào)查在市調(diào)人員引導(dǎo)下進(jìn)行，引導(dǎo)內(nèi)容為業(yè)態(tài)規(guī)劃一方案和計(jì)劃當(dāng)中的相關(guān)優(yōu)惠政策。香森（倉儲(chǔ)式）平價(jià)商城目標(biāo)客戶群體投資意向調(diào)查統(tǒng)計(jì)表問題序號(hào)答案A（人）答案B（人）答案C（人）答案D（人）133343324634231818464275557576373877362719830351795423141044286411372619124923101、對(duì)現(xiàn)在的經(jīng)營場(chǎng)所是否滿意？2、所在商場(chǎng)月租金價(jià)格是否偏高？3、是否想搬離原商場(chǎng)或是在其他市場(chǎng)開分店？4、是否想過要購買商鋪？5、選擇新的地址開店最關(guān)注的因素？6、對(duì)飛鵝市場(chǎng)、新時(shí)代商業(yè)港一帶市場(chǎng)租金看法？7、香森（倉儲(chǔ)式）平價(jià)商城設(shè)立服裝、鞋帽、精品飾物是否可行？8、香森（倉儲(chǔ)式）平價(jià)商城在租金有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，能否壓制其他市場(chǎng)?9、香森（倉儲(chǔ)式）平價(jià)商城定為服裝鞋帽商城第一年每平方米月租金多少為宜？10、香森（倉儲(chǔ)式）平價(jià)商城成熟后每平方米月租金能達(dá)到多少？11、是否看好