簽訂房屋買賣合同時應注意的法律問題及其解決.doc

簽訂房屋買賣合同時應注意的法律問題及其解決2007-12-10簽訂房屋買賣合同時應注意的法律問題及其解決一、關于計價方式二、面積確認及面積差異處理方式三、付款方式和期限四、關于交付期限五、關于逾期交房的違約責任六、關于規(guī)劃、設計變更七、房產(chǎn)交接中的法律問題2000年10月，建設部公布了商品房買賣合同示范文本（下簡示范文本），自2001年4月1日開始執(zhí)行；2001年4月又頒布了商品房銷售管理辦法（下稱銷售辦法），以規(guī)范商品房交易雙方的行為。與以往的房屋買賣合同相比，示范文本增加了不少內容，其中將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中所需獲得的一系列證件，詳細列入了合同之中。以前，有許多購房者由于缺乏房地產(chǎn)開發(fā)方面的基本知識，不知道要審查所購項目的手續(xù)是否齊全，為交易埋下了隱患?，F(xiàn)在的做法則在無形之間，就使購房者在簽訂房屋買賣合同的過程中自然而然地了解到所購買的項目是否具有合法的手續(xù)，為保障購房者的權益起到一定作用。一、關于房屋計價方式這是房屋買賣合同中最重要的條款之一。房屋的價款一般都是購房者和銷售者在簽訂房屋買賣合同之前就已經(jīng)協(xié)商完畢的，在簽訂正式房屋買賣合同時只需要核對一下價款是否一致即可。付款方式則關系到價款折扣，以及購房者的承受能力，甚至購買意向。目前的個人商品房買賣活動中，有80%以上的人是選擇自行支付一部分房價款，其余部分以申請銀行個人住房抵押貸款（即通常人們所說的“按揭”）的方式支付。這樣，是否能夠申請到銀行貸款，成為許多購房者購房行為的前提。示范文本中給出了3種計價方式，同時，購房者與開發(fā)商在此之外還自行約定其他方式。目前房地產(chǎn)市場中的計價方式通常為按建筑面積計，也有一些開發(fā)商采用按套計價的方式，但多用于尾房銷售。這里有必要談一下在房屋買賣過程中經(jīng)常出現(xiàn)的幾個面積概念的差別。建筑面積，包括套內建筑面積和公共部位與公用房屋分攤建筑面積（下稱“公用分攤面積”）兩部分。套內建筑面積，即購房者獨自使用的建筑面積，由套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積三部分構成。而普通購房者通常所關心的使用面積實際上就是套內使用面積，與開發(fā)商在銷售房屋時告知您的套內建筑面積是兩回事，并且是少于套內建筑面積的。通常購房者所計算的使用率是指套內使用面積與建筑面積的比例。因此，當購房者向銷售人員咨詢使用率是多少時，一定要明確雙方使用的是否為同一計算標準。否則，購房者會發(fā)現(xiàn)，一套所謂“使用率”達到80以上的房屋，在刨除了套內墻體面積和陽臺建筑面積之后，也許就只有75左右了。另外一點需要購房者注意的是，目前的房屋基本上都具有各種各樣的陽臺，有時，銷售人員會指出，“我們的陽臺是只計算一半面積的”；但實際上，陽臺面積的計算也是根據(jù)不同的樣式有不同的標準。對于封閉式陽臺，是按其外圍水平投影面積計算，可以理解為全部陽臺面積都要計人銷售面積，如果這時只計一半的話，那才真的是讓利了。對于挑陽臺（底陽臺）則是按其底板水平投影面積的一半計算，凹陽臺則是按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算，均可以理解為陽臺面積只有一半可計入銷售面積。購房者應當按照自己購置房屋的陽臺樣式確認陽臺面積的計算標準。二、房屋面積確認及面積差異處理方式面積差異是目前房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生糾紛的一大因由。因為目前的房屋銷售主要是以預售方式為主，一是對開發(fā)商的投入要求較小，二則購房者通常可以享受到較大的優(yōu)惠。但是，預售時的面積是在圖紙上測出來的，與實際完工的房屋面積肯定會存在誤差。大多數(shù)的開發(fā)商都會盡量準確預測，在施工過程中盡力控制誤差大小，但也有個別開發(fā)商出于某種目的，利用這種誤差為自己謀取不當利益。對于購房者而言，對房價款的承受能力、對房屋的使用規(guī)劃等都是以房屋面積為基礎的，面積的變動有可能導致超出購房者的承受能力，或是使原先的使用規(guī)劃落空。那么如何在實際存在的誤差與購房者的合法利益之間選擇一個中間道路呢？對于開發(fā)商，首先應在圖紙預測時盡量準確，在施工過程中盡力控制，使誤差的產(chǎn)生降到最低程度。對于購房者，如果想避免面積誤差，最好的方法莫過于購買（準）現(xiàn)房，實地的考察是勝于任何口頭承諾和憑空想象的。如果購房者仍然要選擇期房，則只能是與開發(fā)商就此問題進行事先約定。示范文本的一大特色就是傾向于保護購房者的利益，示范文本第5條關于“面積確認及面積差異處理”的規(guī)定就極大地體現(xiàn)了這一特色。該條第2款明確將面積誤差比以3為分界線，3%以內的，雙方據(jù)實結算房價款；超出的，購房者有權選擇退房，不退房的，規(guī)定了于購房者相對有利的處理方式。當然，買賣雙方也可以選擇不采用示范文本中給出的處理方式而自行進行約定。這樣，開發(fā)商就被推人了一個為難的境地。如果選擇示范文本給出的處理方式，自然是心有不甘，尤其是對于其中面積縮水時要將少于3的部分雙倍返還買受人的規(guī)定，更是感到不可接受?？墒?，購房者在看到這樣一種于自己有利的處理方式時，自然是要堅持以此為準。雙方就容易產(chǎn)生矛盾，對房屋的銷售必然有影響。筆者認為，該種方式比起以前大多數(shù)開發(fā)商自行設定的處理方式自然是對購房者給予了更多的保護，但是，對于開發(fā)商也有些過于苛刻，尤其是上述的雙倍返還的規(guī)定，實際上是缺乏法律依據(jù)的。同時，該條規(guī)定中也有一些不全面的地方。在此，筆者提出自己認為雙方相對較容易接受的處理方式供大家參考：（一）面積誤差比絕對值在3%/4%以內（含3%/4%，該3或4%由雙方協(xié)商確定，均是較為公平的，下同）時，雙方據(jù)實結算。如產(chǎn)權登記面積小于房屋買賣合同約定面積，則出賣人應于收到具有國家認可房產(chǎn)測繪資質的測繪部門實測面積結果（即產(chǎn)權登記面積，下同）文件之日起30日內向買受人退還有關面積差價款；如產(chǎn)權登記面積大于房屋買賣合同約定面積，則買受人應于出賣人向其出示具有國家認可房產(chǎn)測繪資質的測繪部門實測面積結果（即產(chǎn)權登記面積，下同）文件之日起30日內向出賣人補交面積差價款。逾期支付面積差價款的，違約方每逾期1日向對方支付應付差價款萬分之3至萬分之5（違約金的具體比例由雙方協(xié)商確定）的違約金。（二）當該房屋的面積誤差絕對值超出3%/4%時，買受人有權退房。買受人退房的，應自出賣人向買受人出示具有國家認可房產(chǎn)測繪資質的測繪部門實測面積結果（即產(chǎn)權登記面積，下同）文件之日起15日內將解除本契約的書面通知送達出賣人，出賣人自接到該解除契約通知之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按照中國人民銀行同期貸款利率給付相應利息。買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于房屋買賣合同約定面積的，面積誤差比在3%/4%以內（含3%/4%）部分的房價款由買受人補足；超出3%/4%部分的房價款由出賣人承擔，相應面積的產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小于房屋買賣合同約定面積的，面積誤差部分的房價款由出賣人返還買受人。如買受人未在上述期限內將解除本契約的書面通知送達出賣人，則視為買受人不退房，處理方式同上。面積差價款的支付方式和違約金的計算同上文（一）所述方式。產(chǎn)權登記面積-合同約定面積面積誤差比=-合同約定面積三、房屋付款方式和期限在房屋的買賣過程中，開發(fā)商最重要的義務就是保質保時地完成房屋建設，購房者最重要的義務就是按照約定支付房價款。目前的房地產(chǎn)市場中，支付方式主要包括一次性付款、分期付款和按揭付款3種。無論是何種支付方式，對于購房者而言最重要的一點就是及時按照約定支付應付款，否則，就是違反了房屋買賣合同的約定，要承擔違約責任。其中尤其值得一提的是按揭付款方式。隨著人民消費水平的提高和消費觀念的變化，以向銀行申請個人住房抵押貸款，即通常所說的“按揭貸款”支付部分房價款的方式，現(xiàn)已成為許多購房者的選擇，不少開發(fā)商還以優(yōu)惠的貸款條件來作為促銷手段。而開發(fā)商為了盡快回款，在房屋買賣合同中通常會與購房者約定，購房者在簽訂房屋買賣合同后若干日內應向銀行指定的機構（一般為律師事務所）提交申請資料和費用，甚至應在簽訂房屋買賣合同后若干日內申請下來銀行貸款（以該筆貸款進人開發(fā)商之賬戶為準），否則，購房者要承擔違約責任。作為購房者而言，尤其是在購買期房時，由于支付房價款時所購房屋可能還根本沒有實際出現(xiàn)，總是希望盡量晚一點再申請銀行貸款，似乎這樣對自己的權益有更大的保護；并且認為即使自己晚些日子，開發(fā)商也不會真的向自己追索違約金。實際上，如果購房者與開發(fā)商在房屋買賣合同中對此進行了明確的約定，購房者就有確實的義務按照約定履行，否則，必然要承擔違約責任。但是，要求購房者在一段時間內申請下來銀行貸款的做法也是有失公允的，因為貸款的最后審批權掌握在銀行，且申請過程中經(jīng)辦機構和銀行都可能出現(xiàn)拖延的情況，甚至還會出現(xiàn)申請條件的變化，讓購房者來承擔這種風險是不合理的。筆者認為較好的方式是，開發(fā)商與購房者約定，自雙方簽訂房屋買賣合同之日起日內，購房者應向相應貸款銀行的指定機構提交申請貸款所需的全部文件資料和費用，否則，應承擔逾期付款的違約責任。如果因貸款銀行改變貸款條件而致使購房者無法成功申請銀行貸款的，購房者最好在補充協(xié)議中約定處理方式，以免當該種特殊情況出現(xiàn)時使自己陷人被動境地。在雙方就此問題達成一致后，購房者應按照約定履行付款義務。應當提醒購房者注意的是，由于近期各銀行均對自身的貸款條件進行了調整，對貸款申請的審查較以往嚴格，同時，對貸款發(fā)放的比例也因申請人狀況的不同而有所變化。以北京為例，建設銀行以往對外籍人、外地人和北京人發(fā)放貸款的條件和比例是基本一致的，普遍為最高限度可達8成、20年；然而，從去年年底開始，對外籍人和外地人的發(fā)放條件明顯提高，比例則一般控制在6成、10年。這就對外籍人和外地人購買由建設銀行提供貸款服務的項目提高了要求。如此一來，如果是一位非北京本地居民，在京購買商品房并且選擇以銀行貸款方式支付部分房價款的，在簽訂房屋買賣合同之前最好是先向為該項目提供貸款服務的銀行咨詢，明確以自身的條件大致可以申請到多少貸款，結合自身的資金狀況，再來決定是否購買。以免在簽訂完畢房屋買賣合同之后，發(fā)現(xiàn)自己無法取得足夠的銀行貸款，自己的實際情況又不允許再以現(xiàn)金支付部分房價款，將會使自己陷人一個兩難境地，要在此時提出退房就將要承擔違約責任。或者，在房屋買賣合同中對是否可以取得足夠貸款的情形進行事先約定，以免陷人被動局面。另需提醒購房者注意的是，2001年中國人民銀行為了規(guī)范個人住房貸款市場，已專門下發(fā)文件，對外籍人和港澳臺人士貸款作出限制性規(guī)定，停止向外籍人士與我國臺灣地區(qū)人士發(fā)放個人住房貸款，對于港澳人士則比照外地人標準執(zhí)行。這一政策的出臺，將極大的限制外籍與我國臺灣人士購置房產(chǎn)之行為，尤其是對于北京等地的高檔外銷樓盤銷售具有相當大的影響。中國人民銀行這樣做的意圖目前仍不明確，但這顯然是與加人世界貿易組織后所要求的國民待遇原則相違背的，該政策之執(zhí)行方向仍有待研究。但在該政策執(zhí)行期間，外籍人士和我國臺灣地區(qū)人士購房時就更應周詳?shù)乜紤]付款方式問題。四、關于房屋交付期限交付期限是購房者最為關心的問題之一，也是購房過程中最容易產(chǎn)生糾紛的環(huán)節(jié)之一。是否可以交付并非由開發(fā)商一家說了算，而是要符合有關政府規(guī)定，示范文本第8條中就根據(jù)各地之不同情況給出了四種交付條件，并可由雙方約定交付條件。當然，雖然是在房屋買賣合同中沒有明確這一條件，但并不是說開發(fā)商可以自說自話，而是必須要符合國家有關工程驗收標準的規(guī)定，該等規(guī)定在各地不盡相同。以北京市為例，商品房的交付條件為開發(fā)企業(yè)應取得銷售房產(chǎn)之質量竣工驗收備案表。由于房屋的建設需要一定的過程，期間難免會遭遇一些特殊情況致使開發(fā)商的建設計劃受到阻礙，導致的后果就是可能延期交付。因此，在關于交付期限的規(guī)定中，也允許雙方就可據(jù)實順延交付日期的事項進行約定。最普遍的理由就是不可抗力的出現(xiàn)。所謂不可抗力在法律上就是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，因出現(xiàn)不可抗力而給予開發(fā)商延期的權利是有明確法律依據(jù)的。在現(xiàn)實生活中，有些開發(fā)商將惡劣天氣和政府部門的原因也通過補充協(xié)議約定歸為“不可抗力”之類，筆者認為這樣一概而論是不妥的。但應當承認，有些時候惡劣天氣和政府部門的特殊原因的確會造成開發(fā)商工期上的延誤，同時，很難將該種延誤歸結于開發(fā)商的過失。因此，為避免雙方因該等事項的出現(xiàn)是否可成為合法延期之理由產(chǎn)生糾紛，建議雙方在房屋買賣合同中作出明確約定。筆者在此提出自己的建議：對于政府部門的原因造成工期延誤的，有時是某種特殊情勢的出現(xiàn)，有時是市政建設方面的原因，可約定在該等事項發(fā)生之日起日內開發(fā)商應向購房者發(fā)出通知，書面說明該等事項，并于事后提供有關政府部門的證明文件或是公證機關出具的公證文書。對于惡劣天氣，筆者認為不應成為開發(fā)商延期交付的合法理由，因為在進行工期推算時，應當已將惡劣天氣因素考慮在內；而且如果該種惡劣天氣極為嚴重，則可能已構成法律含義的不可抗力，無需另行規(guī)定。同時，應約定如發(fā)生不可抗力或政府部門原因致使工期延誤的，開發(fā)商應依合同約定履行通知義務，如開發(fā)商不履行或未及時履行通知義務的，購房者有權選擇退房。五、關于逾期交房的違約責任如果開發(fā)商未能按照房屋買賣合同之約定交房，且沒有依約可免責的延期理由，則應承擔逾期交房的違約責任。逾期交房是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)糾紛最多的問題之一，也是購買期房者最為擔心出現(xiàn)的問題。逾期交房時，開發(fā)商應如何承擔違約責任就成為房屋買賣合同中應注意的重點事項。逾期交房的違約責任在前后兩種房屋買賣合同文本中有著較大的不同。在示范文本中，規(guī)定開發(fā)商逾期交房的違約責任就是支付違約金，而在原使用的買賣契約中，則規(guī)定有雙倍返還定金和支付違約金兩種方式，對此，不同時期購房的客戶在處理逾期交房時的方式是有所不同的。示范文本的處理方式是由開發(fā)商根據(jù)不同情況向購房者支付相應的違約金。筆者認為，這種處理方式是可行的。房地產(chǎn)的開發(fā)是一個極為復雜的過程，在逾期交房期限上給予開發(fā)商一定的寬限期是具有合理性的，現(xiàn)在的項目多將該寬限期定為60日至120日不等。在此期限內，開發(fā)商按日按比例向購房者支付違約金；如果超出其期限則購房者享有解約權，有權選擇是否繼續(xù)履行房屋買賣合同，如繼續(xù)履行，則由開發(fā)商按日按比例向購房者支付違約金、等待交房；如決定不再購買該房產(chǎn)，購房者應在一定期限內書面通知開發(fā)商解除房屋買賣合同，開發(fā)商則應自收到解約通知之日起日內退還購房者的已付款，并按照約定比例向購房者支付違約金。應提醒購房者注意的是，此處違約金的比例應與購房者逾期付款所支付的違約金比例相對應，以體現(xiàn)買賣雙方之平等地位；同時，這一違約金的計算基數(shù)為購房者之已付房款，如果是以銀行按揭貸款方式支付、違約時該貸款已進人開發(fā)商賬戶的，則銀行貸款部分也應包括在內（雙方有特殊約定的應除外）。在原使用的房屋買賣合同文本中，逾期交房的違約責任方式因購房者處理方式的不同而不同。如果購房者選擇繼續(xù)履行房屋買賣合同，則開發(fā)商將按照房屋買賣合同約定按日按比例支付違約金；如果購房者選擇解除房屋買賣合同，則開發(fā)商將退還已付款并雙倍返還定金，而不再向顧客支付違約金，如顧客此時已經(jīng)收取了部分違約金，則應從應退還的已付款和雙倍定金中作相應扣除。這是因為中華人民共和國合同法（下稱合同法）第116條的規(guī)定：“當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或定金條款”，即定金與違約金作為兩種不同的違約責任方式，在一個民事關系中只能選擇一種適用。個別業(yè)主在辦理因逾期交房而解除房屋買賣合同的過程中，既要收取違約金、又要雙倍定金的做法是沒有法律依據(jù)的。六、關于規(guī)劃、設計變更規(guī)劃、設計變更也是目前房地產(chǎn)市場中糾紛較多的問題之一。每個購房者在選擇購置的房產(chǎn)時，做出選擇的一大依據(jù)就是房產(chǎn)的設計、小區(qū)整體的規(guī)劃。對于期房的選購者而言，設計變更是一個令人極為頭痛的問題。于是在本次修改的示范文本中對此作出明確規(guī)定，即凡導致影響買受人所購商品房質量或使用功能的設計變更、規(guī)劃變更，應在有關部門批準同意之日起10日內書面通知買受人，買受人在15日內有權選擇是否退房。但緊接著又出現(xiàn)了新的問題：是否所有的規(guī)劃、設計變更都需要通知買受人？如果不是，那么如何判斷何種變更構成對買受人所購商品房質量或使用功能的影響？筆者認為，針對購房者所購置商品房本身進行的設計變更，如該商品房的結構形式、戶型、空間尺寸和朝向發(fā)生了變化，應當屬于對商品房的使用功能產(chǎn)生了影響，應屬于書面通知購房者的情形。而其他方面的變更則應視情況而定，在于購房者與開發(fā)商之間的約定。筆者認為在涉及規(guī)劃、設計變更的問題上購房者可以注意以下幾個方面：（一）會所。會所是現(xiàn)在開發(fā)商吸引購房者的一個賣點，這種變更不是指會所的朝向、結構形式一類的內容發(fā)生變化都要書面通知購房者，而是指原設計有會所而變更為沒有、或是原設計會所面積、功能等較大的變更。（二）綠地。目前有些購房者在購買房產(chǎn)時，注意的不僅是朝向，還有陽臺或窗外的景致，這也是部分開發(fā)商的賣點之一，即所謂“觀景住宅”，這類房產(chǎn)中購房者的購買意向及房產(chǎn)的價格等與景致有著直接的關系。筆者認為，如果您購置的房產(chǎn)屬于這一類的，應當考慮將這些景致的設計變更列人通知范圍，給自己留下相對較大的選擇余地。值得注意的是，目前有不少的樓盤是成片、分期開發(fā)，在購置其中某一期的房產(chǎn)時，開發(fā)商會向購房者介紹整個小區(qū)或樓盤的規(guī)劃設計，這種規(guī)劃會隨著市場的變化、開發(fā)商開發(fā)理念的改變而發(fā)生變更。那么，這種規(guī)劃變更是否應屬于書面通知購房者的規(guī)劃變更呢？筆者認為，就此種變更要求開發(fā)商向每個購房者發(fā)出變更通知是不合理的。理由是