商品房合同糾紛(精選多篇).doc

商品房合同糾紛(精選多篇) 商品房預(yù)售合同糾紛處理機(jī)制:作者：日期：10-12-14 在目前的房地產(chǎn)糾紛案件中，商品房預(yù)售合同糾紛占有相當(dāng)大的比例。這類糾紛具有標(biāo)的金額大、涉訴人數(shù)多、法律政策性強(qiáng)等特點(diǎn)，處理起來比較困難。從實(shí)踐來看，商品房預(yù)售合同糾紛有價(jià)格糾紛、不能交付或不按期交付商品房糾紛、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓糾紛、質(zhì)量糾紛等，其中最常見的是價(jià)格糾紛和不能交付或不按期交付商品房糾紛。我們認(rèn)為，正確處理商品房預(yù)售合同糾紛，必須針對(duì)不同性質(zhì)的糾紛采取不同的原則和方法。 (一)價(jià)格糾紛的處理 商品房預(yù)售合同的投資數(shù)額大、履行期限長，所以，從商品房的開工建設(shè)到交付使用往往需要很長的時(shí)間。在這段時(shí)間內(nèi)，可能會(huì)由于市場(chǎng)行情的變化而引發(fā)商品房的價(jià)格糾紛。一方面，預(yù)售方常以建筑材料的價(jià)格上漲或房地產(chǎn)價(jià)格的上漲為由要求提高房?jī)r(jià)遭預(yù)購方的拒絕而形成糾紛;另一方面，預(yù)購方有時(shí)也會(huì)以房地產(chǎn)價(jià)格的下跌為由要求降低房?jī)r(jià)遭預(yù)售方的拒絕而形成糾紛。目前，商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛占整個(gè)商品房預(yù)售合同糾紛的一半以上。由于法律對(duì)此尚沒有明確規(guī)定，所以各地的處理方法不盡相同，有的按原合同的約定處理，有的按當(dāng)事人分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)原則處理，有的按情勢(shì)變更原則處理。最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答中對(duì)商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛的處理作了原則性規(guī)定。我們認(rèn)為，這個(gè)解答對(duì)處理城市房地產(chǎn)管理法施行之后的商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛亦有一定的指導(dǎo)意義。 由于商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛的形成原因比較復(fù)雜，所以，我們認(rèn)為，不可能按照一個(gè)固定的方法處理，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況加以解決。首先，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持合同效力的原則。只要商品房預(yù)售合同依法成立，就應(yīng)當(dāng)維護(hù)合同的嚴(yán)肅性，強(qiáng)調(diào)合同義務(wù)的履行。所以，在一般情況下，合同當(dāng)事人以建筑材料或房地產(chǎn)的價(jià)格上漲或下跌為由要求提高房?jī)r(jià)或降低房?jī)r(jià)的，法院不應(yīng)當(dāng)支持。應(yīng)當(dāng)說，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，建筑材料或房地產(chǎn)的價(jià)格上漲或下跌確實(shí)是存在的，但這種價(jià)格上漲或下跌屬于正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而不屬于國家政策性的風(fēng)險(xiǎn)。商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人在簽訂預(yù)售合同時(shí)，是根據(jù)市場(chǎng)行情確定價(jià)格的，所以，當(dāng)事人對(duì)于這種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是能夠預(yù)見的?；谡５氖袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)所產(chǎn)生的房?jī)r(jià)的上漲或下跌，只能由預(yù)售方或預(yù)購方自己承擔(dān)，而不能將其轉(zhuǎn)嫁給另一方當(dāng)事人，也不能由雙方當(dāng)事人分擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn);其次，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持情勢(shì)變更原則。情勢(shì)變更原則是合同履行的一項(xiàng)重要原則，盡管我國現(xiàn)行法律中還沒有明確規(guī)定這一原則，但學(xué)者們都普遍承認(rèn)之，我國的審判實(shí)踐也已經(jīng)運(yùn)用情勢(shì)變更原則處理了有關(guān)糾紛。在房地產(chǎn)審判實(shí)踐中，各地也基本上都將情勢(shì)變更原則作為解決房地產(chǎn)糾紛的一項(xiàng)原則。例如，在商品房的價(jià)格因國家政策的變化、地方政府的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃變更而引起的情況下，就可以按照情勢(shì)變更原則處理價(jià)格糾紛。在運(yùn)用情勢(shì)變更原則處理商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)特別注意正確區(qū)分情勢(shì)變更與正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別。 (二)不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理 在商品房預(yù)售合同糾紛中，預(yù)售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也占有相當(dāng)大的比例。這種糾紛的形成原因是多方面的。有的是因?yàn)轭A(yù)售方的建房資金不到位而引起的，有 的是因?yàn)轭A(yù)售方將商品房轉(zhuǎn)賣給第三人引起的，等等。對(duì)于這類糾紛，較難處理的問題是判定繼續(xù)履行合同還是解除合同。 在預(yù)售方不能按合同交付房屋的糾紛中，多數(shù)預(yù)購方都要求預(yù)售方退還房款(解除合同)并承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，也有的預(yù)購方要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于這類糾紛，我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在堅(jiān)持合同效力的前提下，切實(shí)維護(hù)預(yù)購方的合法權(quán)益。一方面，在預(yù)售方有能力繼續(xù)履行合同的情況下，應(yīng)當(dāng)要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。否則，如果判定解除合同，退還房款，則可能由于預(yù)售方無力退款而使預(yù)購人的合法權(quán)益得不到保障;另一方面，在預(yù)售方?jīng)]有能力繼續(xù)履行合同的情況下，而預(yù)售方又有足夠的資金可以退還房款的，則可以解除合同，退還房款并承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方既無繼續(xù)履行合同的能力，又無退款的能力，法院則可以采取一定的保全措施，以保護(hù)預(yù)購方的合法權(quán)益。在這種情況下，法院應(yīng)當(dāng)判決解除合同，責(zé)令預(yù)售方承擔(dān)違約責(zé)任，并對(duì)預(yù)售方已建的商品房或土地使用權(quán)依法進(jìn)行強(qiáng)制拍賣，以拍賣的價(jià)款退還預(yù)購方的房款。 1、建筑法第六十一條交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。 2、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第十六條建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件： （一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容； （二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料； （三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告； （四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件； （五）有施工單位簽署的工程保修書。 建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。 3、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。 4、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法 第四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)主管部門（以下簡(jiǎn)稱備案機(jī)關(guān)）備案。（備案后建設(shè)單位取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表） 5、x市物業(yè)管理?xiàng)l例 第二條本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)及其監(jiān)督管理活動(dòng)。 第三條市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 第二十條新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收交付使用，其供水、供氣、供熱、供電、排水、通信、有線電視、消防等設(shè)施，道路、綠化、物業(yè)管理用房、停車位，以及預(yù)留安裝太陽能熱水器等附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)同時(shí)達(dá)到使用的標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)收合格后方可交付使用。第二十一條新建住宅交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)，并提供建設(shè)工程竣工驗(yàn)收文件及配套設(shè)施設(shè)備符合交付使用條件的相關(guān)文件、資料。 【背景】：張某購買了一套位于x市的某小區(qū)住宅，簽訂的商品房買賣合同中約定：出賣人在交付使用該住宅時(shí)，應(yīng)達(dá)到“經(jīng)驗(yàn)收合格”的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)約定，買受人在接收房屋時(shí)，出賣人應(yīng)出示“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的證明文件，若出賣人不能出示或出示不全，買受人有權(quán)拒絕收房，由出賣人承擔(dān)逾期交房責(zé)任，逾期超過30天的，買受人可以申請(qǐng)退房。在交房期限的免責(zé)條款中，設(shè)立了因政府原因的條款。 【問題】： 1、出賣人向買受人出示的“經(jīng)驗(yàn)收合格”的證明文件應(yīng)包括哪些？ 2、若因出賣人不能出示或出示不全1中的文件，導(dǎo)致逾期交房30天，買受人向法院訴訟申請(qǐng)退房，法院應(yīng)否支持？ 法律咨詢3分鐘100%回復(fù) 上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題/souask/ ：中顧法律網(wǎng) 預(yù)售商品房合同糾紛 1992年，香港太平洋公司有償取得福建省東山縣金鑾灣911.388畝土地使用權(quán)后，設(shè)立了東山太平洋公司并由東山太平洋公司經(jīng)合法審批在該塊土地上開發(fā)建設(shè)金鑾灣廣場(chǎng)房屋. 上訴人福建東山太平洋房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱東山太平洋公司)為與被上訴人郭經(jīng)緯等52人、原審第三人香港太平洋企業(yè)(集團(tuán))有限公司(以下簡(jiǎn)稱香港太平洋公司)預(yù)售商品房合同糾紛一案，不服福建省高級(jí)人民法院(1999)閩民初字第3號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭，對(duì)本案進(jìn)行了審理。東山太平洋公司的委托代理人王建輝，郭經(jīng)緯等52人的委托代理人王桂英到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。 經(jīng)審理查明：1992年，香港太平洋公司有償取得福建省東山縣金鑾灣911.388畝土地使用權(quán)后，設(shè)立了東山太平洋公司并由東山太平洋公司經(jīng)合法審批在該塊土地上開發(fā)建設(shè)金鑾灣廣場(chǎng)房屋。1993年3月3日，東山縣房產(chǎn)管理處批準(zhǔn)東山太平洋公司在境外銷售其開發(fā)建設(shè)的房屋。1993年6月，郭經(jīng)緯等52人與香港太平洋公司在新加坡簽訂了43份商品房購銷合同，約定：郭經(jīng)緯等52人(乙方)向東山太平洋公司(甲方)購買位于福建省東山縣金鑾灣百億新城內(nèi)金鑾灣廣場(chǎng)房屋43單位，總價(jià)款新加坡幣2243461.71元，乙方在合同簽訂時(shí)付總樓價(jià)的10%，簽訂后30日內(nèi)付總樓價(jià)的20%，其余樓價(jià)款于甲方發(fā)出入伙通知書后10日內(nèi)付清;甲方須于1994年3月31日將物業(yè)交付乙方使用。如甲方未能按上述日期交付，須按上述日期起第六十天后按以乙方已付樓款之萬分之四向乙方支付利息;本合同書的訂立、變更、解除、終止，均適用中華人民共和國法律及有關(guān)規(guī)定。合同簽訂后，郭經(jīng)緯等52人按43份合同分別支付了定金、第一期、第二期購房款，共計(jì)新加坡幣673016.81元，其中：郭經(jīng)緯、梁愛珍支付26908.5元，韓祥豐支付16048元，張思亮、周美姬支付26908元，郭金龍、鄭賽娥支付16677元，蘇秀華、蔡清偉支付3xx 元，蔡秋河支付11115元，李必光支付22509元，李俊龍、陳秀妹支付51000元，李高強(qiáng)、李高超支付16677元，李松喜、蘇燕君支付65512元，李永良、張開春支付16677元，林寶玉、鄭麗玲支付16677元，盧耒發(fā)支付12276元，黃玉鶴支付12951元，黃書村支付13975元，王蓮玉支付16677.9元，潘合耀、蔡翠娥支付12276元，沈妙嫦、林貴庠支付11100元，陳維深、鄭秀蘭支付30016元，黃良天、袁美玉支付16677.9元，葉建德支付16677元，王國祥支付10103.71元，朱進(jìn)來支付16677元，李慶宗支付11115元，林作佳、張惜鳳支付13828元，林樹雄、符玉梅支付23492元，吳順吉支付21921元，顏金豐支付13563元，陳亞順支付22509元，陳萍珠、黃亞安支付22509元，龍昌明支付8611元，陳信隆、曾燕芬支付16677元，陳利穎、陳愛朱支付16677元，黃奕鵬支付13975.9元。東山太平洋公司分別于1993年7月2日、29日向付款人出具收據(jù)、香港太平洋公司在收據(jù)上簽章。1994年年底，金鑾灣廣場(chǎng)工程停工，至今尚未恢復(fù)建設(shè)。期間，郭經(jīng)緯等52人多次催促東山太平洋公司及香港太平洋公司按合同交付房屋并按合同約定賠償利息損失，東山太平洋公司曾于1995年8月23日函復(fù)購買東山縣金鑾灣廣場(chǎng)之新加坡買方，稱：將房屋交付使用日期延至1996年6月30日，如再不能如期交付，1996年6月30日以后之過期賠償，將按買家已付款項(xiàng)的日息萬分之八計(jì)算賠償，另1995年年底前之賠償按原合同規(guī)定按日息萬分之四計(jì)算。雙方在商品房購銷合同的第16條中約定：甲方同意該物業(yè)入伙起五年后的一年內(nèi)以本合同所訂樓價(jià)之兩倍價(jià)格向乙方回購該物業(yè)，屆時(shí)乙方對(duì)該物業(yè)之出讓與否有自由選擇權(quán)。但合同簽訂后，雙方對(duì)該項(xiàng)約定如何實(shí)際履行未再作約定。 1999年2月，郭經(jīng)緯等52人以東山太平洋公司未能在1994年3月31日交付房屋，已構(gòu)成嚴(yán)重違約，請(qǐng)求解除合同，判令東山太平洋公司及香港太平洋公司返還郭經(jīng)緯等52人購房款新加坡幣673016.81元、律師見證費(fèi)新加坡幣126121元，并按東山太平洋公司1995年8月23日的書面承諾賠償利息損失，及其他損失新加坡幣48萬元。 一審法院認(rèn)為，東山太平洋公司經(jīng)政府職能部門批準(zhǔn)，在境外銷售其開發(fā)建設(shè)的東山金鑾灣廣場(chǎng)房屋，香港太平洋公司代理東山太平洋公司在新加坡與郭經(jīng)緯等52人簽訂的43份商品房購銷合同，雙方意思表示真實(shí)、內(nèi)容合法，應(yīng)為有效合同，雙方均應(yīng)按合同約定履行。東山太平洋公司未能在合同約定的期限內(nèi)向郭經(jīng)緯等52人履行交房義務(wù)，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。鑒于金鑾灣廣場(chǎng)工程已于1994年年底停建，經(jīng)郭經(jīng)緯等52人向東山太平洋公司催告，東山太平洋公司至今仍不能交付合同約定的房屋，郭經(jīng)緯等52人購買房屋所預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益不能實(shí)現(xiàn)，故郭經(jīng)緯等52人請(qǐng)求解除雙方所簽訂的43份商品房購銷合同，應(yīng)予支持。東山太平洋公司辯稱郭經(jīng)緯等52人逾期支付購房款，雙方均違約，合同不應(yīng)解除的理由不能成立.合同解除，東山太平洋公司應(yīng)當(dāng)返還其已收取郭經(jīng)緯等52人的購房款新加坡幣673016.81元，并按合同及其于1995年8月23日給買方的書面答復(fù)，支付賠償金。東山太平洋公司關(guān)于按合同及1995年8月23日書面答復(fù)，其承諾按日萬分之八支付利息是以合同繼續(xù)履行為條件的辯稱，因與雙方的約定不符，不予采納。郭經(jīng)緯等52人主張東山太平洋公司應(yīng)支付其合同見證費(fèi)，因未能提交符合法定形式要件的證明依據(jù)，該項(xiàng)費(fèi)用不予確認(rèn)。雙方所簽合同的第16條約定的內(nèi)容，只是表明雙方的意向，因此郭經(jīng)緯等52人主張的預(yù)期利潤沒有確定性，郭經(jīng)緯等52人關(guān)于東山太平洋公司應(yīng)賠償其取得該房屋后可實(shí)現(xiàn)的、東山太平洋公司回購房屋后的預(yù)期利潤新加坡幣48萬元的主張不予支持。東山太平洋公司辯稱，郭經(jīng)緯等52人提出的見證費(fèi)及預(yù)期利潤48萬元不(請(qǐng)勿抄襲：)應(yīng)保護(hù)的理由成立。香港太平洋公司系東山太平洋公司的投資人，其未完全履行投資義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。綜上，依照中華人民共和國涉外經(jīng)濟(jì)合同法第十六條、第二十九條第一款第(一)、(二)項(xiàng)、第十八條、第三十四條、最高人民法院法復(fù)(1994)4號(hào)關(guān)于企業(yè)開辦的其他企業(yè)被撤銷或者歇業(yè)后民事責(zé)任承擔(dān)問題的批復(fù)第一條第(2)項(xiàng)之規(guī)定，判決：一、解除郭經(jīng)緯等52人與東山太平洋公司簽訂的43份商品房購銷合同;二、東山太平洋公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)返還郭經(jīng)緯等52人購房款新加坡幣673016.81元并賠償利息損失，其中：1994年5月31日起至1996年6月30日止 按日萬分之四計(jì)算利息，1996年7月1日起至判決確定的還款之日止按目萬分之八計(jì)算利息;三、如東山太平洋公司以其自有資產(chǎn)不足以承擔(dān)上述還款義務(wù)時(shí)，香港太平洋公司應(yīng)在其出資不足的范圍內(nèi)，對(duì)東山太平洋公司履行上述還款義務(wù)承擔(dān)償付責(zé)任四、駁回郭經(jīng)緯等52人的其他訴訟請(qǐng)求。東山太平洋公司不服一審判決，向我院上訴稱：1、本案涉及的43份商品房購銷合同，購房者應(yīng)為53人，即1993年6月3目簽署的sa023商品房購銷合同的購房人為leeahkong(李必光)及soosieweng(蘇秀英)，蘇秀英死亡后，應(yīng)追加蘇秀英的合法繼承人參加訴訟，一審對(duì)此沒有調(diào)查，認(rèn)定“郭經(jīng)緯等52人分別按43份合同支付了定金”與事實(shí)不符，定金及購房款新加坡幣6730i6.81元，不包括蘇秀英的付款份額。2、東山太平洋公司雖承諾逾期交房，從1996年6月30目起按日萬分之八計(jì)息賠償，但是，該承諾的條件是在雙方履約交房的前提下對(duì)逾期交房的違約行為的損失賠償，不是解除合同的賠償。一審判決按日萬分之四及萬分之八賠償郭經(jīng)緯等利息損失顯失公平，請(qǐng)求改判。郭經(jīng)緯等52人答辯：sa023商品房購銷合同的共有人之一蘇秀英死亡后，其財(cái)產(chǎn)權(quán)益應(yīng)由其夫李必光及兩個(gè)兒子繼承，現(xiàn)其兩個(gè)兒子均表示放棄繼承(二審期間提交了放棄繼承的公證認(rèn)證證明)，一審期間，李必光參與訴訟，東山太平洋公司對(duì)此未提出異議，故一審認(rèn)定事實(shí)無誤，請(qǐng)求維持原判。香港太平洋公司未與應(yīng)訴。 本院認(rèn)為，郭經(jīng)緯等52人與香港太平洋公司在新加坡簽訂的43份商品房購銷合同，已經(jīng)福建省東山縣人民政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，且合同的內(nèi)容不違反法律，一審判決認(rèn)定合同有效正確。根據(jù)查明的事實(shí)，sa023合同的購房人李必光、蘇秀英(夫妻)已按合同約定支付了購房款，在郭經(jīng)緯等52人起訴東山太平洋公司與香港太平洋公司違約時(shí)，蘇秀英因死亡未參加訴訟，但李必光參加了訴訟，對(duì)此東山太平洋公司與香港太平洋公司均未提出異議，且不因此損害東山太平洋公司與香港太平洋公司利益，東山太平洋公司上訴提出一審判決遺漏當(dāng)事人、認(rèn)定事實(shí)有誤沒有依據(jù)。二審期間，李必光及其兩個(gè)兒子提交了“繼承聲明書”，蘇秀英在sa023合同中的權(quán)利義務(wù)已由李必光繼承，其二子放棄繼承，因而已不存在當(dāng)事人主體資格的問題。本案所涉及的43份商品房 購銷合同雖由香港太平洋公司與郭經(jīng)緯等52人簽訂，但從合同內(nèi)容看，甲方(賣方)為東山太平洋公司與香港太平洋公司，付款收據(jù)由東山太平洋公司出具，香港太平洋公司收款并在收據(jù)上蓋章，由此可以認(rèn)定，向境外銷售房屋的行為是由東山太平洋公司與香港太平洋公司共同實(shí)施的，兩公司之間沒有委托代理合同，一審判決認(rèn)定東山太平洋公司與香港太平洋公司系代理關(guān)系不妥在合同履行過程中，郭經(jīng)緯等52人已按約定支付了購房款，但東山太平洋公司與香港太平洋公司沒有按約定交房，且從1994年底工程停工至今五年之久，屬嚴(yán)重違約行為，郭經(jīng)緯等52人為維護(hù)自身利益提出解除合同，并請(qǐng)求賠償經(jīng)濟(jì)損失，于法有據(jù)。一審判決依據(jù)東山太平洋公司1995年8月23日的書面承諾賠償郭經(jīng)緯等損失并無不當(dāng)。由于東山太平洋公司未被撤銷或歇業(yè)，一審判決適用最高人民法院(1994)法復(fù)4號(hào)關(guān)于企業(yè)開辦的其他企業(yè)被撤銷或歇業(yè)后民事責(zé)任承擔(dān)問題的批復(fù)第一條第(2)項(xiàng)之規(guī)定有誤。據(jù)此，依照中華人民共和國涉外經(jīng)濟(jì)合同法第十六條、第十八條、第二十條、第二十九條第一款第(一)、(二)項(xiàng)，中華人民共和國民法通則第一百三十條，中華人民共和國民事訴訟法第一百五十三條第一款第(二)、(三)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下： 一、變更福建省高級(jí)人民法院(1999)閩民初字第3號(hào)民事判決第一項(xiàng)為：解除郭經(jīng)緯等52人與東山太平洋公司、香港太平洋公司簽訂的43份商品房購銷合同; 二、變更福建省高級(jí)人民法院(1999)閩民初字第3號(hào)民事判決第二項(xiàng)為：東山太平洋公司與香港太平洋公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還郭經(jīng)緯等52人購房款新加坡幣673016.81元并賠償利息損失，其中：1994年5月31日起至1996年6月30日止按日萬分之四計(jì)算利息，1996年7月1日起至本判決確定的還款之日按日萬分之八計(jì)算利息; 三、撤銷福建省高級(jí)人民法院(1999)閩民初字第3號(hào)民事判決第三項(xiàng); 四、維持福建省高級(jí)人民法院(1999)閩民初字第3號(hào)民事判決第四項(xiàng)。 一審案件受理費(fèi)人民幣64606元，由郭經(jīng)緯等52人共同負(fù)擔(dān)14606元，東山太平洋公司負(fù)擔(dān)50000元。二審案件受理費(fèi)人民幣64606元，由東山太平洋公司與香港太平洋公司負(fù)擔(dān)。 本判決為終審判決。 商品房預(yù)售合同糾紛 一、什么是商品房預(yù)售合同？ 商品房預(yù)售合同是商品房買賣合同的一種，具體是指房地產(chǎn)開發(fā)商將尚未建成的商品房向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者，購房者支付房款的商品房買賣合同。 二、什么是商品房預(yù)售合同糾紛？ 商品房預(yù)售合同糾紛是房產(chǎn)合同糾紛中常見的一種糾紛，如果商品房買賣雙方（開發(fā)商和購房者）一方未按合同的要求履行合同規(guī)定的內(nèi)容就會(huì)引發(fā)商品房預(yù)售合同糾紛，例如：購房者不按時(shí)支付房產(chǎn)費(fèi)用；開發(fā)商不按時(shí)給購房者辦理房產(chǎn)證等。 由于商品房買賣涉及的相關(guān)法律法規(guī)較多，商品房買賣的交易當(dāng)事人由于風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)差、房產(chǎn)法律知識(shí)不足等原因，在現(xiàn)實(shí)的房產(chǎn)買賣交易中很容易引起商品房預(yù)售合同糾紛的發(fā)生。 三、商品房預(yù)售所應(yīng)具備哪些條件？ 1.開發(fā)商已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。擁有合法的土地使用權(quán)是房產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行商品房開發(fā)和預(yù)售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開發(fā)的房屋屬于非法建筑。購買者要在購買房屋前要先驗(yàn)證開發(fā)商的土地使用權(quán)證，以確保該房屋的合法性。 2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是商品房開工建設(shè)的前提，房產(chǎn)開發(fā)商只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。 3.按照預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過分依賴預(yù)售款從事房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。 4.開發(fā)商已經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。此規(guī)定的目的在于將商品房預(yù)售的活動(dòng)置于政府房產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預(yù)售的合法性。 四、商品房預(yù)售合同糾紛如何舉證？ 1.提供商品房買賣、預(yù)售合同書。 2.提供違約一方的違約事實(shí)以及應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的證明材料。 3.提供已付購房款、房屋質(zhì)量問題、面積誤差等證明材料。 4.提供預(yù)售房建設(shè)情況及預(yù)購方預(yù)付房款數(shù)額、定金等證明材料。 深圳律師：黃華(12年律師經(jīng)驗(yàn)) 律師咨詢：132，4296，6417() 執(zhí)業(yè)律所：廣東蛇口律師事務(wù)所(中國首家律所)律所地址：深圳市南山區(qū)創(chuàng)業(yè)路海王大廈a座14層 商品房買賣合同糾紛？ 一、